Cour d'appel de Versailles, 13e chambre, 17 mai 2022, n° 22/00622

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 4IF



13e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 MAI 2022



N° RG 22/00622

N° Portalis

DBV3-V-B7G-U7HT



AFFAIRE :



Me [H]

GRANDCOURT



C/



COMMUNAUTE URBAINE [Localité 5] [Localité 7] METROPOLE 



...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Janvier 2022 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 2021L02539



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Stéphanie TERIITEHAU



Me Oriane DONTOT



MP



TC NANTERRE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Maître [U] [H] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société THOMSON [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 - N° du dossier 20220071

Représentant : Me Isilde QUENAULT et Me Juliette BRIL, Plaidants, avocats au barreau de PARIS



APPELANT

****************





LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 5] [Localité 7] METROPOLE 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220094 - 

Représentant : Me Grégory GUTIERREZ, Me Juliette SOHM et Me Jean-Charles GANCIA de la SELAS DS AVOCATS, Plaidants, avocats au barreau de PARIS



LE PROCUREUR GENERAL

COUR D'APPEL DE VERSAILLES

[Adresse 3]

[Adresse 3]



INTIMES

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Mars 2022, Madame Sophie VALAY-BRIERE, présidente, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Sophie VALAY-BRIERE, Présidente,

Madame Marie-Andrée BAUMANN, Conseiller,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT



En la présence du Ministère Public, représenté par Monsieur Fabien BONAN, Avocat Général dont l'avis du 15/02/2022 a été transmis le même jour au greffe par la voie électronique. 





Par jugement en date du 12 octobre 2012, le tribunal de commerce de Nanterre a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Thomson [Localité 5], qui exploitait une activité industrielle de fabrication de produits électroniques, maître [H] étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire. 



En décembre 2012, la communauté urbaine [Localité 5] [Localité 7] métropole (ci-après ALM) a acquis aux enchères publiques des matériels industriels appartenant à la société Thomson [Localité 5] moyennant un prix de l'ordre d'1,2 millions d'euros. ALM a également signé avec le liquidateur judiciaire un bail précaire relatif au site industriel de la société. 



Le 3 juin 2013, le juge-commissaire a ordonné la cession de ce site à ALM pour la somme de 6,5 millions d'euros hors droits et hors taxes, la décision précisant que la réalisation du diagnostic environnemental et la cessation d'activité resteraient à la charge de la liquidation et que les opérations de dépollution, autres que ces deux opérations, seraient à la charge de l'acquéreur. 

Celle-ci a été ratifiée par délibération du conseil communautaire du 13 juin 2013, devenue exécutoire le 18 juin suivant.



Pour la réalisation du diagnostic environnemental du site, le juge-commissaire a autorisé maître [H], ès qualités, à se faire assister par la société Antea group, laquelle a rédigé en novembre 2013, un mémoire de cessation d'activité dans lequel le risque était qualifié de compatible en termes de risques sanitaires pour un futur usage industriel avec bureaux. 



Le 26 décembre 2013, le liquidateur judiciaire a transmis un premier mémoire de cessation d'activité au préfet du [Localité 8], lequel lui a demandé, le 1er août 2014, de prendre les mesures nécessaires pour assurer la complète mise en sécurité du site compte tenu de la présence de solvants. 



En mai 2015, la société Antea a complété son premier rapport et identifié des 'risques inacceptables' liés aux concentrations de certains produits chimiques dans les eaux souterraines de certaines zones du terrain. 



Le 10 décembre 2015, ALM a informé le juge-commissaire du caractère 'inenvisageable' de la cession compte tenu de la découverte de cette pollution majeure.



Le 22 janvier 2016, le préfet a pris un arrêté prescrivant à maître [H], ès qualités, de nouvelles mesures d'investigations et de mise en sécurité du site, ainsi que de surveillance des eaux souterraines. 



Le 17 octobre 2016, le liquidateur judiciaire a transmis à ALM un nouveau mémoire de cessation d'activité.



Le considérant toujours insuffisant, le préfet a pris un nouvel arrêté le 5 avril 2018 imposant à la liquidation de nouvelles prescriptions encadrant la cessation d'activité.



Puis, sur saisine d'ALM aux fins de désignation d'un expert pour décrire la pollution, préciser les travaux de réhabilitation nécessaires pour l'exploitation future et chiffrer leurs coûts, le président du tribunal de grande instance d'[Localité 5], par ordonnance du 12 juillet 2018 étendue le 9 janvier 



2020 à Antea group, a nommé un expert. Son rapport, déposé le 5 mars 2021, a confirmé l'existence d'une pollution qualifiée de 'majeure' des sols et sous-sols, chiffré notamment les mesures de dépollution pour un coût de l'ordre de 1,2 millions d'euros et estimé la valeur vénale du site à la somme de 10 700 000 euros. 



Les travaux n'ayant pas été réalisés, maître [H] a mis en demeure ALM, le 30 mars 2021, de signer les actes d'acquisition du site, en vain, et le 7 juillet suivant le préfet a mis le liquidateur judiciaire en demeure de procéder aux travaux de remise en état dans un délai de six mois. 



Par acte d'huissier du 6 août 2021, maître [H], ès qualités, a assigné en vente forcée ALM devant le tribunal de commerce de Nanterre, lequel par jugement contradictoire assorti de l'exécution provisoire du 21 janvier 2022, a :

- débouté ALM de son exception d'incompétence, de son exception de nullité et de sa fin de non-recevoir ; 

- débouté le liquidateur de sa demande de résolution de la cession ordonnée par le juge-commissaire le 3 juin 2013 ; 

- enjoint à ALM de signer en l'étude de maître [C] [S] PB associés, ou tout autre notaire en charge de la vente, l'acte de cession portant sur le bien immeuble appartenant à la société Thomson [Localité 5], conformément à l'ordonnance du juge-commissaire du 3 juin 2013 pour un prix hors droits hors charges de 6 500 000 euros ; 

- débouté le liquidateur de sa demande d'astreinte ; 

- dit qu'à défaut de signature, dans un délai de cinq mois à compter de la signification du jugement à intervenir, le jugement à intervenir vaudra acte authentique de vente de la parcelle comprenant plusieurs bâtiments d'une superficie de 13ha 32a 66ca cadastrée section [Cadastre 6] située [Adresse 1], pour un prix hors taxes hors droits de 6 500 000 euros, à charge pour le notaire de pourvoir à la publication du jugement ; 

- condamné ALM à payer à maître [H], ès qualités, le prix de cession soit la somme de 6 500 000 euros hors droits hors charges et ordonné à ALM de consigner cette somme entre les mains de maître [C] [S] PB associés notaire, ou tout autre notaire en charge de la vente, dans le mois de la signification du jugement ; 

- condamné ALM à payer à maître [H], ès qualités, les intérêts calculés au taux légal majoré de 5 points sur le prix de cession de 6 500 000 euros à compter du 30 septembre 2013 jusqu'au paiement intégral du prix ; 

- condamné ALM à payer les droits et émoluments liés à la vente entre les mains du notaire et à payer, le cas échéant, les frais de publication du jugement à la conservation des hypothèques ; 

- débouté le liquidateur de sa demande visant à condamner ALM à payer : 

* la taxe foncière pour les années 2015 à 2020, soit un montant de 3 064 967 euros à parfaire ; 

* les taxes foncières 2021 et 2022 ; 

- débouté ALM de sa demande de condamnation du liquidateur à lui rembourser 684 845,95 euros au titre des taxes foncières 2013 et 2014 ; 

- dit que les opérations de réhabilitation du site seront à la charge du liquidateur ; 

- dit que la somme destinée à couvrir ces opérations de réhabilitation du site mises à la charge du liquidateur évaluée à 1 423 411,20 euros TTC sera prélevée sur le prix de cession de 6 500 000 euros et ordonné la consignation de cette somme de 1 423 411,20 euros TTC sur un compte ouvert à cet effet par maître [C] [S] PB associés notaire, ou tout autre notaire en charge de la vente ; 

- débouté ALM de ses demandes de dommages et intérêts ; 

- condamné ALM au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile déboutant du surplus, ainsi qu'aux entiers dépens, à l'exception des frais de greffe employés en frais privilégiés de procédure collective. 



Par déclaration du 31 janvier 2022, maître [H], ès qualités, a interjeté appel de ce jugement ; le 3 février 2022, il a été autorisé à assigner ALM afin de comparaître à jour fixe. 



Dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 mars 2022, maître [H], ès qualités, demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté ALM de son exception d'incompétence, de son exception de nullité, de sa fin de non recevoir et de ses demandes de dommages intérêts ;

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déclaré irrecevable en sa demande de résolution de la cession ordonnée par le juge-commissaire le 3 juin 2013 et l'en a déboutée ; 

- prononcer et ordonner la résolution de la cession ordonnée par le juge-commissaire le 3 juin 2013 aux torts d'ALM ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que les opérations de réhabilitation du site seront à sa charge;

- juger que, conformément à l'ordonnance rendue le 3 juin 2013, les opérations de remise en état du site situé [Adresse 1] sont à la charge d'ALM et condamner ALM de ce chef ; 

- condamner en conséquence ALM à lui payer la somme de 1 423 411,20 euros TTC correspondant au coût des opérations de remise en état du site ;

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande visant à condamner ALM à payer la taxe foncière à compter de l'année 2015 jusqu'au transfert de propriété ; 

- condamner en conséquence ALM à payer la somme de 3 064 967 euros au titre de la taxe foncière des années 2015 à 2020, à parfaire conformément à l'ordonnance et subsidiairement à titre de dommages intérêts, outre les taxes foncières 2021 et 2022 ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté ALM de sa demande de remboursement de la somme de 684 845,95 euros au titre des taxes foncières 2013 et 2014 ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné ALM à lui payer les intérêts calculés au taux légal majoré de 5 points sur le prix de cession de 6 500 000 euros à compter du 30 septembre 2013 ;

- condamner en conséquence ALM à lui payer à ce titre la somme de 3 065 898,64 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais d'expertise et condamner ALM à lui payer la somme de 76 881,73 euros ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les frais de greffe devaient être employés en frais privilégiés de la procédure collective et en ce qu'il l'a débouté de sa demande de frais irrépétibles à hauteur de 20 000 euros et condamner ALM au paiement de la somme de 40 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

Subsidiairement, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

* enjoint à ALM de signer en l'étude de maître [C] [S] PB associés, ou tout autre notaire en charge de la vente, de signer l'acte de cession portant sur le bien immeuble appartenant 



à la société Thomson [Localité 5], conformément à l'ordonnance du juge-commissaire du 3 juin 2013 pour un prix hors droit hors charge de 6 500 000 euros ; 

* jugé qu'à défaut de signature, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision, cette décision vaudra acte authentique de vente de la parcelle comprenant plusieurs bâtiments d'une superficie de 13ha 32a 66ca cadastrée section [Cadastre 6] située [Adresse 1], pour un prix hors taxes hors droits de 6 500 000 euros, à charge pour le notaire de pourvoir à la publication de la décision, mais juger que la décision soumise à publication sera l'arrêt à intervenir et non le jugement, le délai courant à compter de la signification de l'arrêt ; 

* condamné ALM à payer le prix de cession soit la somme de 6 500 000 euros et ordonné à ALM de consigner entre les mains de maître [C] [S] PB associés notaire, ou tout autre notaire en charge de la vente, le prix de cession de 6 500 000 euros hors droits hors charges, dans le mois de la signification de la décision ; 

* condamné ALM à lui payer les intérêts calculés au taux légal majoré de 5 points sur le prix de cession de 6 500 000 euros à compter du 30 septembre 2013 jusqu'au paiement intégral du prix ; 

* condamné ALM à payer les droits et émoluments liés à la vente entre les mains du notaire et à payer, le cas échéant, les frais de publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques ; 

* débouté ALM de sa demande de remboursement de la somme de 684 845,95 euros au titre des taxes foncières 2013 et 2014 et de ses demandes de dommages intérêts ; 

- infirmer le jugement en ce qu'il : 

* l'a débouté de sa demande d'astreinte ; 

* l'a débouté de sa demande visant à condamner ALM à payer la taxe foncière à compter de l'année 2015 jusqu'au transfert de propriété ; 

* a dit que les opérations de réhabilitation du site seront à sa charge ;

* a dit que la somme de 1 423 411,20 euros correspondant au coût de la réhabilitation sera prélevée sur le prix de cession et ordonné la consignation de cette somme sur un compte ouvert par le notaire en charge de la vente ; 

* a jugé que les frais de greffe devaient être employés en frais privilégiés de la procédure collective ; 

En conséquence, 

- enjoindre à ALM de signer en l'étude de maître [C] [S] PB associés, ou tout autre notaire en charge de la vente, de signer l'acte de cession portant sur le bien immeuble appartenant à la société Thomson [Localité 5], conformément à l'ordonnance du juge-commissaire du 3 juin 2013, sous une astreinte de 10 000 euros par jour de retard qui courra à compter de l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; 

- juger que la cour se réservera la liquidation de l'astreinte ;

- juger qu'à défaut de signature, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, ce dernier vaudra acte authentique de vente de la parcelle comprenant plusieurs bâtiments d'une superficie de 13ha 32a 66ca cadastrée section [Cadastre 6] située [Adresse 1], pour un prix hors taxes hors droits de 6 500 000 euros, à charge pour le notaire de pourvoir à la publication de l'arrêt ; 

- ordonner à ALM de consigner entre les mains de maître [C] [S] PB associés, notaire, ou tout autre notaire en charge de la vente, le prix de cession de 6 500 000 euros hors droits hors charges, dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner ALM à payer la somme de 6 500 000 euros au titre du prix de cession ;

- condamner ALM à payer la somme de 3 064 967 euros au titre de la taxe foncière des années 2015 à 2020, à parfaire, conformément à l'ordonnance et subsidiairement à titre de dommages intérêts, outre le montant des taxes foncières ultérieures jusqu'au transfert de propriété du bien immeuble ; 

- condamner ALM à payer les droits et émoluments liés à la vente entre les mains du notaire et à payer, le cas échéant, les frais de publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques ; 

- juger que les opérations de dépollution et de remise en état du site seront à la charge d'ALM conformément à l'ordonnance du 3 juin 2013 et la condamner à les prendre en charge ;

- condamner en conséquence ALM à lui payer la somme de 1 423 411,20 euros TTC correspondant au coût des opérations de remise en état du site ;

- condamner ALM à lui payer les intérêts calculés au taux légal majoré de 5 points sur le prix de cession de 6 500 000 euros à compter du 30 septembre 2013 jusqu'au paiement intégral du prix conformément à l'ordonnance et subsidiairement à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner ALM à lui payer la somme de 76 881,73 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais d'expertise ; 

En conséquence, et en tout état de cause,

- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les frais de greffe devaient être employés en frais privilégiés de la procédure collective et sur le quantum des frais irrépétibles ; 

- débouter ALM de ses demandes de condamnation à des dommages et intérêts de 3 143 206,34 euros ;

- déclarer irrecevable comme prescrite la demande de répétition des taxes foncières 2013 et 2014 pour un montant de 684 845,95 euros et, subsidiairement en débouter ALM ;

- débouter ALM de sa demande de résolution aux torts du liquidateur ;

- débouter ALM de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner ALM au paiement de la somme de 40 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au profit de la Selarl Minault Teriitehau conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



La communauté urbaine ALM, dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 11 mars 2022, demande à la cour de : 

A titre principal, 

- la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

en conséquence,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté maître [H], ès qualités, de sa demande de résolution de la vente ordonnée par le juge-commissaire le 3 juin 2013 ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il : 

 * lui a enjoint de signer en l'étude de maître [C] [S] PB Associés, ou tout autre notaire en charge de la vente, de signer l'acte de cession portant sur le bien immeuble appartenant à la société Thomson [Localité 5], conformément à l'ordonnance du juge-commissaire du 3 juin 2013 pour un prix hors droit hors charge de 6 500 000 euros ; 

* a débouté le liquidateur de sa demande d'astreinte ; 

* a jugé qu'à défaut de signature, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision, cette décision vaudra acte authentique de vente de la parcelle comprenant plusieurs bâtiments d'une superficie de 13ha 32a 66ca cadastrée section [Cadastre 6] située [Adresse 1] 





[Adresse 1], pour un prix hors taxes hors droits de 6 500 000 euros, à charge pour le notaire de pourvoir à la publication de la décision, mais juger que la décision soumise à publication sera l'arrêt à intervenir et non le jugement, le délai courant à compter de la signification de l'arrêt ; 

* l'a condamnée à payer le prix de cession soit la somme de 6 500 000 euros et lui a ordonné de consigner entre les mains de maître [C] [S] PB Associés notaire, ou tout autre notaire en charge de la vente, le prix de cession de 6 500 000 euros hors droits hors charges, dans le mois de la signification de la décision ; 

* a dit que les opérations de réhabilitation du site seront à la charge de maître [H], ès qualités ; 

* a dit que la somme destinée à couvrir ces opérations de réhabilitation du site mises à la charge de maître [H], ès qualités, évaluée à1 423 411,20 euros TTC sera prélevée sur le prix de cession de 6 500 000 euros et ordonné la consignation de cette somme de 1 423 411,20 euros TTC sur un compte ouvert à cet effet par maître [C] [S] PB Associés notaire, ou tout autre notaire en charge de la vente ; 

* a débouté maître [H], ès qualités, de sa demande visant à la condamner à payer la taxe foncière pour les années 2015 à 2022 au motif que le transfert de propriété n'était pas intervenu ; 

* a débouté maître [H], ès qualités, de sa demande visant à la condamner à payer la somme de 76 881,73 euros au titre des frais d'expertise ; 

- la juger recevable et bien fondée en son appel incident et en conséquence, 

- dire et juger que maître [H], ès qualités, n'est pas fondé à demander des dommages et intérêts puisque la non régularisation de l'acte de cession lui est totalement imputable; 

- dire et juger qu'aucun intérêt au taux légal ou majoré n'est dû, l'ordonnance ayant autorisé la vente ne pouvant pas être qualifiée de jugement de condamnation et ne lui ayant jamais été signifiée ;

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à maître [H], ès qualités, les intérêts calculés au taux légal majoré de 5 points sur le prix de cession de 6 500 000 euros à compter du 30 septembre 2013 jusqu'au paiement intégral du prix ; 

- débouter en conséquence maître [H], ès qualités, de sa demande de paiement des intérêts de retard calculés sur le prix de cession ; 

- dire et juger qu'aucun accord privé avec maître [H], ès qualités, prévoyant la prise en charge par elle de la taxe foncière des années 2013 et 2014 n'est intervenu ; 

- en conséquence, infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de remboursement de la taxe foncière pour les années 2013 et 2014 et condamner maître [H], ès qualités, à lui rembourser les paiements effectués par elle au titre des taxes foncières 2013 et 2014 pour un montant total de 684 845,95 euros ou ordonner la compensation de ladite somme avec le prix de cession ; 

A titre subsidiaire, si par impossible il était fait droit à la demande de résolution de la vente,

- dire et juger que les retards pris dans la signature de l'acte de cession de gré à gré sont uniquement imputables à maître [H], ès qualités, et qu'aucune résistance abusive ne peut lui être reprochée ; 

- dire et juger qu'aucune faute ayant causé un préjudice aux créanciers de la liquidation judiciaire ne peut lui être reprochée ; 

- en conséquence, prononcer la résolution aux torts exclusifs de maître [H], ès qualités, et débouter maître [H], ès qualités, de toutes ses demandes de dommages et intérêts formulées à son encontre ; 







- ordonner la remise des parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion de la vente ; 

- en conséquence, condamner maître [H], ès qualités, à lui payer la somme de 3 143 206,34 euros, somme à parfaire, le cas échéant à dire d'expert, au titre des frais de gardiennage, dépens, frais de procédure, et frais divers engagés, et tout autre frais de toute nature qui pourrait en être la cause ou la conséquence du comportement du liquidateur ; 

- condamner maître [H], ès qualités, à lui rembourser les paiements effectués par elle au titre des taxes foncières 2013 et 2014 pour un montant total de 684 845,95 euros, dès lors que ladite cession de gré à gré n'est pas intervenue ; 

- dire et juger qu'il appartient à maître [H], ès qualités, de s'acquitter du paiement des taxes foncières dues depuis l'année 2013 ;

Et en tout état de cause, 

- débouter maître [H], ès qualités, de l'ensemble de ses demandes ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les frais de greffe devaient être employés en frais privilégiés de procédure collective ; 

- condamner maître [H], ès qualités, au paiement d'une somme de 30 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 

- ordonner que, dans l'hypothèse où la cour d'appel la condamnerait à verser toute somme au demandeur, ladite somme se compensera avec toute somme due par maître [H], ès qualités ; 

- donner acte de sa proposition de faire procéder aux opérations de remise en état du site pour un usage industriel en application de la procédure de tiers demandeur visée aux articles L.512-21 et R.512-76 et suivants du code de l'environnement, à son bénéfice ou de tout tiers qui viendrait à se substituer à elle pour cette opération, dans l'intérêt commun de la liquidation et de l'acquéreur, afin de faciliter l'achèvement de la cessation d'activité du site par transfert légal desdites opérations, dès lors que les frais de remise en état du site pour un usage industriel seront réglés par maître [H], ès qualités. 



Dans son avis notifié par RPVA le 15 février 2022, le ministère public demande à la cour de confirmer les irrecevabilités, rejets de fins de non recevoir, rejets de nullité et les décisions de mal fondé prises par les premiers juges sauf pour l'irrecevabilité tirée de l'application de l'article 70 du code de procédure civile considérant qu'il ne peut être demandé tout à la fois la vente forcée et la résolution de la même vente sans se contredire. Sur le fond, il indique que l'ordonnance du juge-commissaire en date du 3 juin 2013, qui n'a fait l'objet d'aucun recours, a autorité de la chose jugée, en sorte que la résolution de la cession n'a aucune justification juridique. Il ajoute que le non-respect par la communauté urbaine ALM de signer les actes authentiques, obligation qui n'était soumise à aucune condition, a pour conséquence que la remise en état du terrain doit être effectuée par ALM qui doit également prendre en charge les taxes foncières depuis 2013. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE,



La cour relève au préalable qu'elle n'est saisie, ni aux termes de la déclaration d'appel ni par un appel incident, des chefs du jugement ayant débouté ALM de ses exceptions d'incompétence et de nullité et de la fin de non-recevoir soulevées, de sorte qu'elle n'a pas à statuer sur la demande de confirmation formulée à ce titre par l'appelant.

 

1- Sur la recevabilité de la demande principale du liquidateur judiciaire en résolution de la vente



Après avoir rappelé le caractère parfait et définitif de la vente autorisée par le juge-commissaire et l'absence de possibilité d'en demander la résolution en cas de non-régularisation des actes de cession, ALM prétend que la demande du liquidateur judiciaire aux fins de résolution de la vente est irrecevable, en premier lieu, pour défaut de lien suffisant avec la demande initiale en exécution forcée, en deuxième lieu, comme se heurtant à l'autorité et à la force de chose jugée de l'ordonnance, et en troisième lieu en application de la règle de l'estoppel.

Sur le premier point, invoquant les articles 65 et 70 du code de procédure civile, elle fait valoir qu'il n'est pas possible de demander l'exécution forcée puis la résolution de la vente, ces deux demandes contradictoires et opposées n'ayant aucun lien entre elles.

Sur le deuxième point, elle expose qu'en l'absence de recours l'ordonnance a acquis force de chose jugée, de sorte que cette décision ne peut être remise en cause en application de l'article 1355 du code civil.

Enfin, elle considère qu'en formulant tardivement une telle demande le liquidateur judiciaire se contredit et contrevient aux droits de son contradicteur, soulignant que la présentation des faits montre que ce n'est pas face à son refus d'exécuter la vente que le liquidateur judiciaire aurait été contraint de modifier sa demande. 



Maître [H], ès qualités, soutient que la demande de résolution est recevable dans la mesure où elle présente un lien suffisant avec la demande originaire et n'a été formulée qu'en réponse à l'argumentation d'ALM et à ses demandes reconventionnelles, soulignant que les deux demandes sont fondées sur l'ordonnance de cession du 3 juin 2013 et l'inexécution de cette ordonnance par ALM. Il ajoute que c'est en raison de l'obstruction d'ALM, qui n'entendait pas acquérir le bien ni effectuer la dépollution dans des termes compatibles avec la mise en demeure préfectorale, qu'il n'a eu d'autre choix que de solliciter la résolution de la cession. Il conteste ensuite toute déloyauté affirmant que ce n'est que face au refus d'ALM qu'il a été contraint de modifier sa demande, soulignant qu'il n'est ni démontré ni même allégué que la modification des demandes aurait induit en erreur ou causé un préjudice à ALM.

Enfin, il explique que selon la jurisprudence, le liquidateur judiciaire a le choix, face à un refus de signer les actes, soit de solliciter la vente forcée, soit de demander la résolution.



Les parties s'accordent sur le caractère définitif, en l'absence de recours, de l'ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la vente, de sorte que cette dernière est devenue parfaite. Toutefois la force de chose jugée attachée à cette décision n'empêche pas de demander la résolution de la vente qui, en l'absence de signature des actes de cession et de paiement du prix, n'a pas été réalisée.



Selon l'article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.



Il est constant qu'aux termes de son assignation, le liquidateur judiciaire ne demandait que l'exécution forcée de la vente et que c'est en réplique aux conclusions en réponse d'ALM qu'il a ajouté une nouvelle demande aux fins de résolution de la vente.



Même si ces demandes initiale et additionnelle ne tendaient pas aux même fins et étaient contradictoires, il existe un lien suffisant entre elles en ce que d'une part elles sont fondées sur la même ordonnance de cession du 3 juin 2013 et son inexécution et d'autre part que la seconde n'est justifiée que par la demande, formée par ALM, de rejet de la première.



La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.



Contrairement à ce qui est allégué, si les demandes du liquidateur judiciaire sont incompatibles entre elles, elles ne peuvent pas avoir induit ALM en erreur, leur présentation étant claire, l'une étant formulée à titre principal et l'autre à titre subsidiaire, et la demande additionnelle, devenue principale aux termes du deuxième jeu de conclusions déposé par le liquidateur judiciaire, résultant de la défense d'ALM. En outre, cette dernière n'ignorait pas qu'en refusant de signer les actes de vente, elle prenait le risque que le liquidateur judiciaire tente d'en obtenir la résolution pour rechercher un nouvel acquéreur. 



Il s'en déduit que la demande additionnelle de maître [H], ès qualités, devenue principale, aux fins de résolution de la vente, est recevable. Le jugement, qui a débouté le liquidateur de sa demande de résolution de la cession au lieu de la déclarer irrecevable, sera infirmé de ce chef.

 

2- Sur la demande principale du liquidateur judiciaire en résolution de la vente aux torts d'ALM 



Maître [H], ès qualités, soutient, qu'au vu des propres pièces et écritures de l'intimée, il est incontestable que le défaut de signature de l'acte de cession dans le délai de trois mois est imputable à ALM, qui refuse toujours aujourd'hui d'exécuter l'ordonnance, ce qui justifie la résolution de la cession à ses torts. Il considère qu'ALM se prévaut de motifs inopérants et qu'elle ajoute à l'ordonnance des conditions non prévues.

Il fait valoir ainsi que la signature de l'acte de cession n'était pas subordonnée à ce qu'il soit procédé au préalable à un diagnostic environnemental, à la mise en sécurité du site et au plan de gestion pas plus qu'à la remise en état du site laquelle incombe à ALM mais qu'en tout état de cause, toutes les opérations qui étaient à la charge de la liquidation judiciaire, soit le diagnostic environnemental, la mise en sécurité du site et le plan de gestion, ont désormais été effectuées. Il considère qu'ALM ne peut exciper de son refus de signer un acte de cession et de sa résistance abusive pour pouvoir prétendre que l'ordonnance subordonnait la signature à la dépollution. Le liquidateur judiciaire, qui rappelle que la liquidation est intervenue sans poursuite d'activité, qu'il n'a jamais été en charge du suivi environnemental lorsque la société Thomson [Localité 5] était en activité, que ni la communauté ni la DREAL n'ont jamais fait part de la moindre difficulté relative à la pollution ou au suivi environnemental du site tant qu'il était exploité et qu'ALM avait toute latitude pour obtenir l'information environnementale sur le suivi du site si elle avait estimé ne pas être en possession d'éléments suffisants, soutient que c'est après le changement de 'bord' politique de la communauté qu'il aurait été prétendument découvert une pollution 'inacceptable' alors que l'existence de la pollution était parfaitement connue d'ALM lorsqu'elle a établi son offre. Il expose qu'il résulte d'une jurisprudence constante que la cession d'actifs d'une société en liquidation judiciaire présente un caractère forfaitaire et implique l'existence d'un aléa exclusif de l'application des garanties prévues dans le droit commun de la vente et obéissant à des règles propres édictées par des dispositions d'ordre public, de sorte qu'en acquérant ces actifs, le cessionnaire s'engage à ses risques et périls. Il ajoute, que même à supposer qu'ALM ait ignoré que le site était pollué, cela ne saurait justifier la non-signature de l'acte dès lors qu'il n'était pas tenu d'une obligation d'information et de conseil à son égard. Il précise que c'est justement du fait de l'existence d'une pollution connue de tous que le juge-commissaire, lors des différentes réunions avec ALM, préalablement au dépôt de son offre ultime, lui a demandé d'améliorer son offre sur la dépollution et conteste avoir indiqué que la pollution serait 'acceptable' et que par conséquent aucune mesure de remise en état ne serait nécessaire. Il estime que le rapport Antea ne vise qu'à rappeler qu'il y aura des travaux de dépollution à réaliser pour rendre le site compatible avec son usage, ce qui est bien ce qui a été convenu entre les parties depuis le départ, en sorte que l'existence de cette pollution ne peut pas constituer un motif légitime de refus de signer l'acte. Il indique également qu'ALM était parfaitement informée du régime applicable à l'exploitation du site au regard de la législation des installations classées. Il fait valoir en tout état de cause que selon l'ordonnance, la charge de la dépollution du site et de la remise en état incombait à ALM, soulignant qu'aux termes de ses écritures de première instance, celle-ci indiquait que le terme dépollution désigne la remise en état du site pour le rendre compatible avec l'usage futur, ce qui démontre que sous le terme dépollution qu'elle a employé dans son offre, ALM a entendu prendre en charge les travaux de remise en état. Il considère que les références au décret du 19 août 2021 ou aux opérations de reconstruction ou de réaménagement sont inopérantes en ce que le premier est postérieur à l'ordonnance du juge-commissaire, de sorte que celui-ci n'a pu s'y référer et que 'les dispositions constructives spécifiques' ne peuvent être considérées comme des 'opérations de dépollution autres'.

Il soutient, également, que c'est bien parce que l'obligation de remise en état incombe au dernier exploitant, qu'il a sollicité, avec le juge-commissaire, le transfert conventionnel de cette prise en charge à l'acquéreur ce que le juge-commissaire a expressément fait figurer dans sa décision et que le prix proposé par ALM, soit 6 500 000 euros, tient compte de cette prise en charge.



ALM réplique qu'elle ne s'est jamais opposée à la signature de l'acte de cession mais que ce sont les manquements du liquidateur judiciaire à ses obligations qui sont à l'origine du retard pris et que la situation créée par celui-ci ne peut pas justifier la résolution de la vente. Elle indique que malgré ses inquiétudes légitimes tout au long de la procédure, elle ne s'est pas opposée à la signature de l'acte de vente sur la base d'un prix de 6 500 000 euros, pour autant qu'elle ait obtenu l'information qu'elle réclamait, ce qui n'a été possible qu'à travers une expertise judiciaire, et que le liquidateur judiciaire ait rempli ses obligations. Elle rappelle qu'elle a récemment encore affirmé sa volonté d'acquérir et proposé de procéder directement aux opérations de remise en état incombant au vendeur, au titre de la cessation d'activité, moyennant une discussion des conditions de la vente ou indirectement par le recours à la procédure de 'tiers demandeur' dès lors que les frais de remise en état seront assumés par le liquidateur. Elle ajoute qu'eu égard à la relative complexité de la vente et aux délais incompressibles liés au fonctionnement des organes décisionnels comme des procédures internes à la Communauté urbaine, un délai minimal de six mois pour signer l'acte de vente à compter de la décision à intervenir doit être considéré comme raisonnable et réaliste pour cette cession. Invoquant les dispositions d'ordre public des articles L.512-6-1 et L.211-1 du code de l'environnement et le principe selon lequel l'obligation de remise en état d'une installation classée mise à l'arrêt s'impose au dernier exploitant, ALM indique qu'en droit spécial de l'environnement, la remise en état ne se fait pas au vu de 'seuils' de 'dépollution' mais en considération des risques au vu d'un usage futur du site, que l'exploitant ne peut pas 



transférer par contrat de droit privé son obligation de remise en état à un tiers, que l'étendue de l'obligation de remise en état est fonction de l'usage auquel le site est destiné et de l'ampleur de la pollution, que l'obligation admet, sous certaines conditions, le maintien dans le sol de pollutions et que c'est pour cette raison qu'il convient de distinguer les opérations de remise en état des opérations de dépollution postérieures ou 'autres' liées à la présence d'une pollution résiduelle. Elle soutient que l'offre d'avril 2013 puis l'ordonnance du juge-commissaire opèrent un partage entre, d'une part, les obligations de remise en état nécessairement comprises dans la procédure de cessation d'activité et qui incombent de droit au dernier exploitant, ce sont les opérations permettant un usage industriel ultérieur, qui correspondent aux mesures du plan de gestion et qui incluent les travaux évalués par l'expert judiciaire et, d'autre part, les 'opérations de dépollution autres', à savoir les sources de pollution résiduelles après remise en état, qui restent à sa charge. Elle estime que, contrairement à ce que prétend le liquidateur judiciaire, l'acquéreur doit, une fois que la procédure de cessation d'activité est achevée par le constat d'une compatibilité de l'assiette foncière du site avec l'usage pris en référence, prendre à sa charge toutes les conséquences de la contamination résiduelle de sorte que son obligation n'est pas sans objet et qu'elle a bien pris un engagement venant limiter ceux du liquidateur. Elle en conclut que c'est par une interprétation contra legem que le liquidateur judiciaire tente de se soustraire à ses obligations, en sorte que la cour ne pourra que confirmer le jugement. Elle expose ensuite que la cessation d'activité implique que le liquidateur judiciaire accomplisse les travaux de remise en état rendus nécessaires pour réhabiliter le site afin de le rendre compatible, du point de vue sanitaire et environnemental, avec l'usage futur qui a été déterminé. Elle déduit de l'article L.512-6-1 du code de l'environnement, dans sa rédaction postérieure à la loi ASAP du 7 décembre 2020, et de la réglementation en matière d'installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) qu'il revient au liquidateur judiciaire au titre de la cessation d'activité de notifier au Préfet la mise à l'arrêt dans les meilleurs délais et la détermination de l'usage futur, de mettre le site en sécurité et, le cas échéant, si nécessaire, de réhabiliter le site en fonction de l'usage futur retenu, relevant qu'un décret du 19 août 2021 est venu préciser le contenu des obligations de la cessation d'activité. Elle considère que le liquidateur judiciaire s'est mépris sur l'étendue de ses obligations croyant à tort que la réalisation de travaux de remise en état n'était pas nécessaire pour permettre une réutilisation du site à des fins d'usage industriel alors que la procédure administrative de cessation d'activité a révélé la nécessité de procéder à de tels travaux. Elle ajoute que le délai de trois mois démontre que le liquidateur judiciaire n'entendait accomplir aucune opération de remise en état. Enfin, elle rappelle qu'elle est prête à mettre en oeuvre la procédure de tiers demandeur, le coût venant en ce cas en réduction du prix versé au moment de la vente.

Elle formule, à titre subsidiaire, une demande de résolution de la vente aux torts exclusifs du liquidateur judiciaire en reprenant les mêmes moyens et en soutenant que ce sont les manquements de ce dernier qui sont à l'origine des retards pris dans la signature de l'acte de cession et qu'elle n'a été informée que très tardivement de l'existence d'une pollution majeure rendant le site impropre à son usage industriel et empêchant sa réutilisation immédiate pour cet usage, soulignant que les investigations réalisées dans le cadre de l'expertise ont révélé que la pollution aurait pu être découverte plus tôt si l'entreprise puis son liquidateur avaient assuré le suivi environnemental avec rigueur. Elle affirme que le liquidateur judiciaire n'a pas pris toutes les mesures permettant de révéler l'état environnemental du bien et a multiplié les retards dans l'exécution de ses obligations de cessation d'activité qui n'a jamais été achevée, d'importants travaux de remise en état devant encore être réalisés pour rendre le site compatible avec l'usage industriel qui était initialement le sien. Elle considère que les obligations tenant à la réalisation des diagnostics et à la mise en sécurité du site n'ont été remplies par le liquidateur judiciaire qu'en mai 2021 alors qu'elles étaient un préalable indispensable à la signature des actes de cession. Elle conteste, enfin, toute résistance abusive de sa part.



Au titre de ses obligations environnementales, le liquidateur judiciaire, considéré comme le dernier exploitant, doit notifier au Préfet la cessation d'activité dans les meilleurs délais. 



Selon le guide à destination des administrateurs judiciaires, mandataires judiciaires et de l'inspection des installations classées, établi par le Ministère de la transition écologique en 2012, les actions relatives à la cessation d'activité se déroulent en deux phases, tout d'abord les mesures de mise en sécurité du site, puis une fois celles-ci réalisées, celles tendant à sa remise en état afin de permettre sa réutilisation en fonction de son usage futur.



Si ce guide précise que 'La charge de la remise en état n'est pas transmise au nouveau propriétaire de l'immeuble s'il n'est pas lui-même exploitant, en effet du point de vue du droit des installations classées, seul le dernier exploitant est tenu de la remise en état.', il n'est cependant invoqué aucune disposition légale qui empêcherait le cédant et le cessionnaire de convenir entre eux d'une répartition des obligations mises à leur charge en matière de dépollution du site cédé.



Il résulte des pièces produites qu'après une première offre datée du 8 novembre 2012, qui prévoyait 'une dépollution et remise en état (réglementation ICPE) à la charge du groupe Technicolor', et faisant suite à des discussions avec le liquidateur judiciaire et le juge-commissaire, ALM l'a améliorée les 30 janvier et 11 avril 2013, en proposant d'acquérir, sans condition suspensive, l'ensemble immobilier au prix de 6 500 000 euros, la dernière offre 'précisée en ce qui concerne la dépollution du site' indiquant d'une part que le transfert de jouissance se ferait au jour de la signature de l'acte, que le paiement interviendrait dans les trois semaines de la signature de l'acte, que les 'diagnostics environnementaux complémentaires et réalisation de la cessation d'activité [seront] à la charge de la liquidation' et que la 'dépollution postérieure [sera] à la charge de la communauté d'agglomération [Localité 5] [Localité 7] Métropole' et d'autre part que 'Comme nous nous y étions engagés, nous avons rencontré la DREAL, puis sollicité les entreprises ANTEA GROUP et BURGEAP, avec lesquelles nous avons déjà travaillé sur d'autres sites de l'agglomération, afin d'échanger avec elles sur les prescriptions et les mesures à mettre en oeuvre dans le cadre de la cessation d'activité.' 



ALM a ainsi sollicité le bureau d'études Antea group pour la réalisation du dossier de cessation d'activité qui, le 29 mars 2013, lui a adressé une offre technique et financière.



Dans son ordonnance du 3 juin 2013, le juge-commissaire après avoir constaté que 'le repreneur a notablement amélioré son offre et accepté de prendre en charge les obligations liées à la pollution du site postérieurement à la cession', a notamment dit que 'que la réalisation du diagnostic environnemental et de la cessation d'activité resteront à la charge de la liquidation' et que 'toutes les opérations de dépollution autres que ces deux opérations seront à la charge de l'acquéreur'. 

Contrairement à ce qui est soutenu par ALM, il n'a toutefois pas subordonné la signature des actes de cession à la réalisation préalable du diagnostic environnemental, à la mise en sécurité du site, au plan de gestion et à la remise en état du site. En outre, le délai de trois mois imparti aux parties pour signer les actes s'explique, comme ALM le reconnaît elle-même dans une lettre du 25 juin 2015 adressée au liquidateur judiciaire, par l'objectif poursuivi d'une revente rapide du site et du matériel dans le cadre du projet de réindustrialisation du site. 





En exécution de l'ordonnance, les actes de cession auraient dû être signés au plus tard le 3 septembre 2013 et le prix réglé trois semaines plus tard.



Il est constant que tel n'a pas été le cas. 



Il convient, par conséquent, de rechercher si le cessionnaire avait ou non des motifs légitimes de s'opposer à la signature de l'acte de vente, étant précisé que la vente de gré à gré autorisée par le juge-commissaire est une vente par autorité de justice et que celui qui acquiert un bien dans ces conditions accepte de courir un risque sur les qualités de la chose vendue.



Il n'est plus contesté que les opérations relatives à la réalisation du diagnostic environnemental, à la mise en sécurité du site et au plan de gestion ont été réalisées par le liquidateur judiciaire, étant observé que le rapport d'expertise en date du 5 mars 2021 mentionne qu''A ce jour, l'ensemble des prescriptions demandées par les services de la Préfecture sont respectées' et que dans sa lettre du 24 mars 2021 le préfet a reconnu avoir validé le plan de gestion actualisé, seules les opérations de remise en état ne l'ont pas été dès lors que les parties se renvoient la charge de celles-ci.



Il est établi par une lettre en date du 23 septembre 2011, donc antérieure à l'ouverture de la procédure collective, qu'à cette date ALM envisageait déjà d'acquérir le site de la société Technicolor et était informée de l'existence d'une pollution, son courrier précisant qu'elle 'assurerait [...] les risques afférents aux pollutions éventuelles considérant que vous nous avez transmis sur ce registre tous les audits dont vous disposiez'.



Ce document ainsi que les contacts pris par ALM avec la DREAL et Antea, reconnus dans son offre du 11 avril 2013, montrent que celle-ci était informée de l'existence d'une pollution du site qu'elle envisageait d'acquérir préalablement au dépôt de son offre.



Il convient de relever que si, dans une lettre datée du 20 juin 2013 adressée au liquidateur judiciaire immédiatement après l'obtention de la délibération du conseil de communauté en date du 13 juin 2013, exécutoire en date du 18 juin suivant, ALM a fait part à celui-ci de son scepticisme quant au respect du délai de trois mois , elle ne formulait alors aucune prétention au titre de la remise en état, indiquant seulement 'il vous appartient d'obtenir la cessation d'activité au préalable et à notre connaissance l'entreprise choisie pour réaliser les diagnostics (durée de mission de 10 semaines envisagées) et rédiger le mémoire n'a pas encore à ce jour été notifiée d'une ordonnance alors que nous entrons en période de congés d'été.' 



Dans son mémoire de cessation d'activités déposé pour le compte du liquidateur judiciaire, en novembre 2013, sous la référence A72767/A, Antea, rappelle qu'ALM envisage la réutilisation du site en vue d'un usage équivalent, à savoir usage industriel avec bureaux, et que l'état environnemental du site est compatible avec cette utilisation.



En suite de la demande d'informations complémentaires du préfet, Antea a remis en mai 2015, pour le compte du liquidateur judiciaire, un rapport intitulé 'Diagnostic environnemental complémentaire et plan de gestion dans le cadre du mémoire de cessation d'activité, référencé A79825/A, dont l'extrait produit atteste que sur les secteurs 1 à 6, existent des risques sanitaires qualifiés 'd'inacceptables'. Le rapport précise toutefois, que ces résultats 'déduits d'hypothèses sécuritaires en lien avec les modèles mis en oeuvre doivent être considérés avec prudence' ou 'doivent être nuancés' et préconise des investigations complémentaires afin de calculer le risque sanitaire de manière plus réaliste. 



Par courrier daté du 25 juin 2015 à destination du liquidateur judiciaire, en réponse au mail de ce dernier relatif à la signature des actes de cession, ALM a exposé les motifs pour lesquels elle considérait alors la vente comme 'inenvisageable', à savoir, d'une part, le non respect par le liquidateur judiciaire de ses obligations légales et réglementaires, le courrier indiquant à cet effet 'La vente était conditionnée à la réalisation et à la prise en charge par vos soins du diagnostic environnemental et de l'ensemble des opérations liées à la cessation d'activité, et ce y compris les indispensables opérations de dépollution et de traitement des déchets permettant d'obtenir le quitus préfectoral concernant ladite cessation', d'autre part, la découverte à la suite d'investigations complémentaires réalisées en août 2014 de 'risques sanitaires inacceptables', soulignant qu'elle 'n'avait jamais été informée de la consistance et de l'état réel du site. L'ampleur de cette pollution constitue un vice qui en l'état le rend impropre à la destination prévue' et, de troisième part, l'indétermination du prix devenu 'indéterminé et indéterminable faute d'études complémentaires et de chiffrage précis quant aux surcoûts engendrés par cette pollution inacceptable et la nécessité d'y remédier.' 



En raison de la position exprimée par ALM, une réunion a été organisée entre les parties et le juge-commissaire le 7 octobre 2015. Le projet de compte-rendu de celle-ci, validé par ce dernier mais contesté par ALM, mentionne :

- 'Opérations de dépollution. Le juge-commissaire rappelle que l'ordonnance rendue le 3 juin 2013 est définitive et qu'il convient de s'y tenir pour le bon avancement du dossier et la finalisation de la cession. Les représentants d'[Localité 5] [Localité 7] MÉTROPOLE font savoir qu'il n'y a pas de problème sur les termes de l'ordonnance mais insistent sur le fait que la mise en sécurité du site reste à la charge du liquidateur',

- 'Maître [H] rappelle que le prix proposé par la Communauté d'agglomération dans son offre, très en retrait par rapport aux expertises effectuées, tenait compte de la pollution et de l'obligation de dépollution que l'agglomération proposait de prendre en charge.'



Dans sa lettre du 10 décembre 2015 adressée au juge-commissaire à propos de ce projet de compte-rendu, ALM a notamment contesté avoir tenu les propos suivants : 'Les représentants d'[Localité 5] [Localité 7] MÉTROPOLE font savoir qu'il n'y a pas de problème sur les termes de l'ordonnance' et a indiqué que 'Compte tenu notamment de la découverte de cette pollution majeure, de l'impérative nécessité de réaliser des investigations complémentaires sur et hors site et de l'absence de quitus préfectoral concernant le diagnostic environnemental et la cessation d'activité qui sont, je vous le rappelle, à la charge du mandataire, la vente est aujourd'hui totalement inenvisageable', ce dont le juge-commissaire a pris acte dans sa réponse.

ALM, par lettre du 26 janvier 2016 adressée au juge-commissaire, a de nouveau réitéré que la vente 'est en l'état totalement inenvisageable'.



En octobre 2016, Antea a remis, pour le compte du liquidateur judiciaire, un rapport intitulé 'Complément d'investigations et mise à jour du plan de gestion', référencé A86191/A, non produit, cité par l'arrêté du préfet du 5 avril 2018, comme confirmant un niveau de risque inacceptable pour un usage industriel avec un réaménagement incluant des pièces à usage de bureaux.



Par un nouveau courrier daté du 6 mars 2018 à destination du liquidateur judiciaire, ALM a rappelé que sa position n'avait pas changé, indiquant 'En effet l'ordonnance du 3 juin 2013 faisait état de la prise en charge des opérations de dépollution dites 'normales' dans le cadre de l'acquisition d'un site industriel. Il est bien évident que les opérations envisagées du fait de la découverte de cette pollution majeure modifient les conditions d'acquisition du site'.



Il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'ALM a refusé d'exécuter la vente en arguant de la découverte sur le site d'une pollution 'inacceptable' alors qu'il ne s'agit en réalité que d'une pollution plus importante que celle dont elle avait connaissance, qualifiée dans ses écritures de 'banale' et 'propre à n'importe quelle activité industrielle', laquelle n'empêche pas la réutilisation du site pour un usage industriel comme initialement prévu, mais nécessite des travaux de remise en état dont le coût est plus élevé.



Dès lors qu'ALM n'accepte désormais de signer les actes de cession qu'à condition que le coût de ceux-ci soit supporté par la procédure collective, elle tente de modifier les termes de la décision du juge-commissaire, qui conformément à son offre, a entendu mettre le poids de la dépollution à la charge du cessionnaire.



Or, le surcoût lié à la dépollution du site n'est pas un motif légitime pour refuser de signer les actes de cession.



Il convient de relever, en outre que contrairement à ce qui est soutenu par ALM, l'expertise n'a pas révélé que la pollution aurait pu être découverte plus tôt relevant au contraire que les pièces antérieures à 2002 ne signalent pas d'état de pollution quelconque et qu'Antea n'a pas manqué à ses obligations contractuelles. 



Le défaut de réalisation de la vente étant imputable à ALM, qui bien que mise en demeure de signer les actes de cession par le liquidateur judiciaire ne s'est pas exécutée, il convient d'en prononcer la résolution à ses torts, nonobstant l'absence de transfert de propriété mais pour mettre à néant l'ordonnance ayant acquis force de chose jugée qui l'a autorisée, et ce sans qu'il soit besoin d'examiner l'ensemble des arguments développés par les parties. 



3- Sur les conséquences financières de la résolution 



Invoquant la jurisprudence selon laquelle le cessionnaire, qui a refusé de signer l'acte, doit verser au liquidateur les dommages et intérêts liés au préjudice subi par la collectivité des créanciers, sauf cause étrangère, maître [H], ès qualités, soutient que l'article 1655 du code civil invoqué par l'intimée n'est pas applicable et a fortiori que le cessionnaire n'a droit à aucun remboursement du fait des sommes qu'il a exposées au titre de l'entrée en jouissance, soulignant que les frais prétendument exposés seraient identiques qu'ALM soit occupante ou propriétaire et que le tableau fourni, établi unilatéralement, n'est pas probant.

Précisant qu'il se réserve le droit, si le bien était vendu à un prix inférieur à celui prévu par l'ordonnance du 3 juin 2013, de solliciter ultérieurement la condamnation d'ALM à lui payer le différentiel, il demande, en premier lieu, le paiement de la taxe foncière, qui constitue le corollaire de l'entrée en jouissance et, en tout état de cause à titre de dommages et intérêts, due depuis 2015, soit 3 064 967 euros, soulignant qu'ALM qui a réglé au prorata celle de 2013 et celle de 2014 s'en est reconnue redevable, outre celles qui n'ont pas encore été émises pour 2021 et 2022. En réponse à la demande reconventionnelle d'ALM en remboursement des taxes foncières 2013 et 2014, il fait valoir que cette action en répétition de l'indu est prescrite, qu'il ne s'agit pas d'une somme indûment payée et qu'elle résulte en réalité d'une intention libérale.

En deuxième lieu, considérant que la résistance abusive et l'attitude d'ALM, qui a fait obstacle à la signature, ont conduit à différer le désintéressement des créanciers depuis plusieurs années, lesquels subissent de ce fait un réel préjudice, il estime être fondé à réclamer les intérêts au taux majoré prévus dans l'ordonnance, régulièrement notifiée à ALM, soit depuis le 30 novembre 2013 une somme de 3 065 898,64 euros. Il conteste que le retard soit imputable à la mise en sécurité du site, rappelant que c'est l'évolution du projet de l'acquéreur, la multiplication des demandes de la préfecture et les délais inhérents à une procédure collective qui sont à l'origine des délais pris, notamment pour la mise en sécurité du site. Il souligne qu'au regard de la valeur locative retenue par le rapport d'expertise, soit 2 122 850 euros, la somme réclamée représente moins de dix-huit mois de loyers alors qu'ALM, qui a la jouissance des locaux, les occupe sans payer de loyer depuis le mois de juin 2013. Il ajoute qu'en tout état de cause le retard pris pour le versement du prix et donc le désintéressement des créanciers leur cause un préjudice qui doit être réparé par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur du montant des intérêts majorés.

Il réclame, en troisième lieu, la somme de 76 881,73 euros TTC, correspondant au coût du conseil de la procédure, spécialisé en droit de l'environnement, dans le cadre de la procédure de référé et l'expertise, soulignant que celle-ci n'a fait que confirmer les préconisations et évaluations faites par Antea et que la participation à une expertise ne fait pas partie des tâches lui incombant personnellement. Il sollicite, enfin, une somme de 1 423 411,20 euros correspondant au coût de la dépollution que la procédure collective va devoir supporter alors qu'ALM s'était engagée à l'assumer, relevant qu'après avoir critiqué le travail d'Antea et sollicité une expertise qui l'a validé, ALM entend aujourd'hui le minimiser pour retenir le montant de 720 000 euros validé par le cabinet d'études.



ALM conclut au rejet des demandes en paiement de dommages et intérêts. Elle fait valoir tout d'abord que la demande au titre de la remise en état est abusive en ce que le montant réclamé ne correspond pas à la solution retenue et proposée par maître [H] au préfet tout comme celle correspondant aux honoraires de son avocat qu'il a volontairement déboursés pour éviter de se déplacer aux réunions organisées par l'expert. Concernant les intérêts, elle conteste à nouveau toute faute de sa part dans le retard des actes et soutient que le taux d'intérêt majoré n'est applicable que pour les décisions de justice condamnant une personne au paiement d'une somme d'argent et qui sont signifiées, ce qui n'est pas le cas de l'ordonnance autorisant la cession. S'agissant des taxes foncières, elle rappelle qu'aux termes des articles 1400, 1402 et 1403 du code général des impôts, la charge de celles-ci repose sur le propriétaire du bien et qu'elle n'a pris aucun engagement à l'égard du liquidateur sur cette prise en charge nonobstant l'absence de transfert de propriété. Elle considère qu'il ne peut être tiré argument de ce que très temporairement et dans l'attente d'une régularisation de la vente à court terme, elle a accepté de rembourser le paiement des taxes foncières 2013 et 2014 et souligne que l'appelant n'a jamais contesté les titres émis à son encontre par l'Etat. Elle précise que l'ordonnance de cession ne lui a pas imposé de payer cette taxe. Elle ajoute qu''on ne voit pas comment' elle pourrait être condamnée à payer une taxe dont elle est la seule créancière avec les communes membres de la communauté urbaine. Elle relève, enfin, que le liquidateur judiciaire ne justifie pas s'être acquitté du paiement de celles-ci. Invoquant les dispositions de l'article 1655 du code civil et la nécessité de remettre les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la vente, elle sollicite, à titre reconventionnel, outre le remboursement des taxes foncières 2013 et 2014, la somme de 3 143 206,34 euros au titre des coûts qu'elle a exposés relatifs aux frais de gardiennage, aux frais d'entretien du site, à l'impossibilité de l'exploiter, à la perte de la taxe foncière et aux frais de la procédure d'expertise.



Le débiteur d'une obligation d'acquérir doit être condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de son obligation à moins qu'il ne justifie d'une cause étrangère.



* Sur les taxes foncières 



Il résulte des dispositions des articles 1400, 1402 et 1403 du code général des impôts que toute propriété doit être imposée au nom du propriétaire actuel tant que la publication et la mutation cadastrale n'ont pas été faites.



Le transfert de la propriété d'un immeuble vendu en exécution d'une ordonnance d'autorisation du juge-commissaire prononcée sur le fondement de l'article L.642-18 du code de commerce n'intervient, s'il n'en est autrement décidé par cette ordonnance, qu'à la date du ou des actes postérieurs nécessaires à la réalisation de la vente.



En l'espèce, ce transfert n'est jamais intervenu en l'absence de signature des actes de cession, de sorte que c'est la société liquidée qui est redevable de la taxe foncière.



En l'absence de disposition de l'ordonnance ordonnant la cession sur la prise en charge de la taxe foncière ou de preuve quant à un engagement d'ALM à ce titre, la demande de condamnation formée par le liquidateur judiciaire au titre des taxes foncières ne peut qu'être rejetée. Le jugement étant confirmé de ce chef.



Il est certain toutefois que l'absence de signature des actes du fait d'ALM, qui, sans motif légitime, a ainsi empêché le transfert de propriété, occasionne un préjudice pour la procédure collective qui va devoir supporter les taxes foncières 2015 à 2022 alors que celles-ci auraient dû êtres prises en charge par le nouvel acquéreur.



Compte tenu des justificatifs produits et non contestés, il convient de condamner ALM au paiement de la somme de 3 048 566 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi subi.



En revanche, la demande de remboursement formulée par ALM au titre des taxes foncières 2013 et 2014 qu'elle a acceptées de payer au liquidateur au motif, soit de l'entrée en jouissance dont elle bénéficiait soit, comme elle l'indique dans ses écritures, pour lui apporter de la trésorerie pour lui permettre de remplir ses obligations, formée plus de cinq ans après le paiement, est irrecevable comme prescrite, le jugement étant infirmé de ce chef.



* Sur les intérêts au taux majoré



L'ordonnance autorisant la cession a dit que le paiement du prix interviendra dans les trois semaines de la signature de l'acte de cession devant notaire et qu'à défaut le prix de vente portera intérêt au taux légal majoré jusqu'à paiement intégral.



Faute de signature de l'acte de cession, le prix n'avait pas à être payé dans un délai de trois semaines, de sorte qu'en l'absence de point de départ les intérêts au taux majoré ne peuvent avoir commencé à courir





La demande à ce titre ne peut donc qu'être rejetée.



Si le non-paiement du prix à la date fixée par l'ordonnance a nécessairement occasionné un préjudice aux créanciers de la procédure collective qui n'ont pas encore pu être désintéressés, il convient néanmoins de relever que le liquidateur judiciaire a attendu le 30 mars 2021 pour mettre ALM en demeure d'acquérir le bien.



Le préjudice ainsi subi sera réparé par l'allocation, à titre de dommages et intérêts, d'une somme de 265 000 euros évaluée au regard des intérêts calculés au taux majoré entre le 1er avril 2021 et le 28 janvier 2022, selon le décompte non contesté produit par l'appelant sous sa pièce n°39, les créanciers ayant été privés du paiement du prix faute de réalisation de l'acte de cession par ALM.



 * Sur les frais et honoraires de la procédure d'expertise



Selon les mentions de l'ordonnance du 12 juillet 2018 du président du tribunal de grande instance d'[Localité 5], ALM a initié une procédure d'expertise afin de connaître le coût des opérations de dépollution nécessaires et parce qu'elle envisageait de poursuivre au fond la résolution du contrat de vente ou l'exercice d'une action estimatoire sur le fondement de la garantie des vices cachés.



Si celle-ci a permis à ALM d'obtenir la communication de documents et aux parties de connaître la valeur vénale du bien litigieux, elle a surtout confirmé que les prescriptions des arrêtés préfectoraux des 5 avril 2018 et 20 février 2019 avaient été respectées ainsi que l'existence de la pollution décrite par Antea et les modes de traitement.



Dans ces conditions, les frais et honoraires du conseil de la procédure collective constituent un préjudice des créanciers de la procédure qui doivent en obtenir réparation.



Au regard des factures non contestées, une somme de 76 881,73 euros TTC sera allouée au liquidateur judiciaire à titre de dommages et intérêts de ce chef.



* sur les sommes nécessaires à la remise en état



Nonobstant les affirmations du liquidateur judiciaire, il n'est pas certain à ce stade de la procédure que le coût de la dépollution sera pris en charge par la procédure collective alors qu'un nouvel acquéreur devra être recherché ou de nouvelles négociations entamées avec ALM, qui pourront in fine supporter le prix de la remise en état.



La demande sera donc rejetée et le jugement infirmé de ce chef. 



* sur la somme de 3 143 206,34 euros au titre des coûts supportés par ALM



Outre que le tableau produit sous la pièce n°33 de l'intimée, qui n'est pas un état des dépenses engagées certifié par un comptable public, n'est pas probant, les frais d'entretien et de gardiennage 



du site depuis 2013 sont, comme justement soutenu par le liquidateur judiciaire, la conséquence de la convention d'occupation précaire régularisée entre les parties afin notamment de permettre à ALM d'entreposer le matériel qu'elle avait acquis dès 2012 et de l'entrée en jouissance anticipée, et doivent être supportés par ALM, par la faute de laquelle l'acquisition n'a pas été réalisée. 

Il n'y a pas lieu, par ailleurs, compte tenu de ce qui vient d'être développé, de faire supporter à la procédure collective les frais et dépens engagés par ALM dans le cadre de la procédure d'expertise qu'elle a initiée.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté ALM de sa demande de dommages et intérêts.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté maître [H], ès qualités, de sa demande en paiement au titre des taxes foncières 2015 à 2022 et la communauté urbaine [Localité 5] [Localité 7] métropole de ses demandes en paiement de dommages et intérêts ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Déclare recevable la demande de maître [H], ès qualités, aux fins de résolution de la vente ;



Prononce la résolution de la vente autorisée par ordonnance du juge-commissaire du 3 juin 2013 aux torts de la communauté urbaine [Localité 5] [Localité 7] métropole ;



Condamne la communauté urbaine [Localité 5] [Localité 7] métropole à payer à maître [H], ès qualités, les sommes de 3 048 566 euros, de 76 881,73 euros et de 265 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ; 



Déclare irrecevable la demande de la communauté urbaine [Localité 5] [Localité 7] métropole aux fins de condamnation de maître [H], ès qualités, à lui rembourser les taxes foncières 2013 et 2014 ; 



Déboute maître [H], ès qualités, du surplus de ses prétentions ;



Condamne la communauté urbaine [Localité 5] [Localité 7] métropole à payer à maître [H], ès qualités, la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;







Condamne la communauté urbaine [Localité 5] [Localité 7] métropole aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement au profit de maître Teriitehau, avocat, pour les frais dont elle aurait fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Mme Sophie VALAY-BRIERE, Présidente, et par Mme Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,La présidente,