Cour d'appel de Bordeaux, 2ème CHAMBRE CIVILE, 19 mai 2022, n° 21/04011

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 19 MAI 2022





N° RG 21/04011 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MGWG









S.A.R.L. SOLGEST





c/



COMMUNE D'[Localité 4] MAIRE EN EXERCICE

S.A.R.L. ASSET PROMOTIONS

























Nature de la décision : AU FOND







SUR RENVOI DE CASSATION



















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décisions déférées à la Cour : sur renvoi de cassation d'un arrêt rendu le 12 mai 2021 (Pourvoi n° N19-25.226) de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation sur un arrêt rendu le 07 octobre 2019 (RG 16/4868) par la 1ère chambre civile section 1 de la Cour d'Appel de TOULOUSE en suite d'un jugement rendu le 01 septembre 2016 (RG 13/1068) par le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE, suivant déclaration de saisine en date du 09 juillet 2021





DEMANDERESSE :



Société SARL SOLGEST agissant pousuites et diligences de son gérant Monsieur [U] [W], domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 3]



Représentée par Me Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Aurélie LACLAU de la SELARL SELARL T & L AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



DEFENDERESSES :



COMMUNE D'ESCALQUENS représentée par son Maire en exercice, [Adresse 5])



Représentée par Me Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Romain SINTÈS, de l'AARPI METIS AVOCATS INTERBAREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE



S.A.R.L. ASSET PROMOTIONS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 14.09.21 délivré à personne morale





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 mars 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Audrey COLLIN



ARRÊT :



- réputé contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Le 27 mai 2009, l'indivision [T], représentée par M. [K] [T], a donné mandat simple à la société à responsabilité limitée Solgest de vendre un terrain situé sur la commune d'[Localité 4] ([Localité 4]) cadastré ZE n°[Cadastre 1] et d'une superficie de 6 770 m² au prix de 559 300 euros TTC comprenant la rémunération de l'agent immobilier, fixée à 51 000 euros.



Le mandataire a obtenu plusieurs offres d'achat pour un montant inférieur et le 16 juillet 2009, MM. [K] et [V] [T] (ci après 'les consorts [T]') ont finalement consenti à la société Asset Promotions une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives au prix de 425 000 euros HT, majoré de la commission d'agence de 51 000 euros due par le bénéficiaire à la société Solgest.



Le 21 septembre 2009, la commune d'Escalquens, qui avait reçu le 3 août 2009 la notification de la déclaration d'intention d'aliéner mentionnant la commission d'agence, a exercé son droit de préemption pour un montant de 280 000 euros afin de se constituer une réserve foncière en vue de la création de logements sociaux.



Par ordonnance en date du 13 juillet 2010, le juge de l'expropriation, à défaut d'accord entre les parties, a fixé le prix de vente à la somme de 425 000 euros.



Le 11 mars 2011, la commune d'Escalquens a contesté devoir à la société Solgest le montant de cette commission aux motifs que l'article 1596 du code civil interdisait à un mandataire de se rendre adjudicataire, à peine de nullité, et, qu'étroitement liée avec l'acquéreur évincé, elle ne justifiait d'aucune diligence permettant de justifier du montant de cette commission représentant 12% du prix de vente.



Le 14 mars 2011, l'acte authentique de vente a été signé entre les consorts [T] et la commune d'Escalquens.



Par ordonnance de référé en date du 13 septembre 2011, confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Toulouse en date du 21 novembre 2012, la commune, qui contestait devoir la commission, a été condamnée à titre provisionnel à payer à la société Solgest la somme de 51 000 euros.



Puis, par exploits d'huissier en date des 8, 13 et 14 février 2013, la commune d'Escalquens a fait assigner la société Solgest devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins d'inopposabilité de l'acte sous seing privé passé au mépris de son intention d 'acquérir le terrain et de nullité des dispositions subséquentes de l'acte authentique de vente tenant à la commission d'agence de 51 000 euros.



Par jugement rendu le 1er septembre 2016, le tribunal de grande instance de Toulouse, a, au visa de l'article 1131du code civil:

- dit que la commission réclamée par la société Solgest est sans cause et l'a déboutée de ses prétentions à en obtenir le paiement,

- dit par conséquent que la commune d'Escalquens est fondée dans son refus de la payer,

- déclaré la décision commune à la société Asset Promotions,

- par application de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société Solgest à payer la somme de 5 000 euros à la commune d'Escalquens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les sociétés Solgest et Asset Promotions ayant les mêmes principaux associés appartenant à la même famille et le même siège social, la société Asset Promotions avait simplement saisi l'opportunité de se porter acquéreur d'un bien mis en vente par l'intermédiaire de l'autre société, que les deux sociétés avaient profité d'un effet d'aubaine tenant aux liens existant entre leurs associés communs et que l'absence manifeste de recherche privait la commission de toute cause, de sorte que la clause fixant cette commission devait être déclarée nulle.



La société Solgest a interjeté appel de cette décision et par arrêt du 7 octobre 2019, la cour d'appel de Toulouse a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a dit que la commission est sans cause, et a condamné la société Solgest à payer à la commune d'Escalquens la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.



Elle a considéré que, si la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait la commission d'agence, la société Asset Promotions n'avait signé qu'une promesse unilatérale de vente, sans engagement d'acquérir, donc de verser à la société Solgest la commission d'agence, et que, si l'acte authentique de vente signé par la commune prévoyait une commission d'agence d'un montant de 51 000 euros en mentionnant que la commune 'déclare et reconnaît en avoir été informée', celle-ci n'avait toutefois accepté de le signer qu'après suppression de la suite de cette mention qui indiquait '...et l'avoir accepté'.



La société Solgest s'est pourvue en cassation à l'encontre de l'arrêt.



Par arrêt rendu le 12 mai 2021, la cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 octobre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse et a remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt en les renvoyant devant la cour d'appel de Bordeaux. 



L'arrêt de cassation est ainsi motivé , au visa des articles 1134, alinéa 1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, L. 213-2, alinéa 1 du code de l'urbanisme et 6, I, alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 :



11. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ce qui les ont faites.



12. Selon le deuxième, la déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée.



13. Selon le troisième, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatifs de commissions, frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visée audit article ait été effectivement conclue ou constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.



14. Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire incombant à l'acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner.



15. Pour dire que la commission n'est pas due par la commune, l'arrêt retient que, la promesse étant unilatérale et non synallagmatique, la société Asset promotions, qui n'a pas levé l'option avant l'exercice du droit de préemption, n'a pris aucun engagement d'acquérir, donc de verser la commission d'agence de 51 000 euros, et que, s'il est précisé dans l'acte authentique de vente que la promesse de vente initialement régularisée entre les consorts [T] et la société Asset promotions prévoit une commission d'agence due par l'acquéreur à l'agence Solgest d'un montant de 51 000 euros et si le représentant de la commune a déclaré et reconnu en avoir été informé, la commune n'a accepté de signer qu'après suppression de la mention « et l'avoir accepté » qui suivait. 



16. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l'option par le bénéficiaire, de sorte que le droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu, et que la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait que la commission était de 51 000 euros et était à la charge de l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés' .



Par déclaration de saisine en date du 9 juillet 2021, la société Solgest a saisi la cour d'appel de Bordeaux.





La société Solgest, dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 7 septembre 2021, demande à la cour, au visa des articles 1131 et 1596 du code civil, de :



Réformer en totalité le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 1er septembre 2016 ; 

Et statuant à nouveau, 

- condamner la commune d'Escalquens à payer à la concluante sa commission, soit la somme de 51 000 euros TTC outre les intérêts à compter du 14 mars 2011 et les intérêts capitalisés ; 

- condamner la commune d'Escalquens à payer à la concluante une somme de 14 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la commune d'Escalquens aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Aurélie Laclau, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir qu'en l'état des motifs de la cassation la cour ne peut qu'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il s'est déterminé sur des motifs écartés par la cour d'appel de Toulouse alors que l'obligation pour la commune de s'acquitter du montant de la commission résultait de l'engagement des parties et la déclaration d'intention d'aliéner qui mentionnaient toutes deux le montant de la commission et la partie qui en était tenue.



En tout état de cause, elle rappelle qu'il est constant que la commune ne peut se prévaloir de la nullité de l'article 1596 qui est une nullité relative qui n'appartient qu'à celui que la loi protège, que d'ailleurs la commune n'a jamais sollicité l'annulation de la vente, s'étant substituée au vendeur et non à l'acquéreur, alors que la fraude à la loi impliquerait la nullité de la vente.



Elle conteste encore le caractère certain du droit de préemption de la commune et l'existence de tous pourparlers entre les consorts [T] et la commune d'Escalquens que la promesse unilatérale de vente consentie à la société Asset serait venue éluder.



Elle soutient que la nullité de toute convention pour absence de cause est une nullité relative qui ne peut être invoquée par un tiers au contrat.



Elle conteste enfin toute fraude ou facticité de la promesse de vente et du montant de la commission qui ne serait pas de 12% mais de 8,5 % du prix de vente et correspondrait à un véritable de travail de recherche d'acquéreur accompli par la société Solgest.



La commune d'Escalquens , dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 5 novembre 2021, demande à la cour, au visa des articles 6, 1131, 1382 et suivants et 1596 anciens du code civil, de :

Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 1er septembre 2016 en toute ses dispositions, 

- condamner la société Solgest au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Elle fait valoir qu'en censurant la cour d'appel dans les motifs qu'elle avait substitués à ceux des premiers juges et en cassant par voie de conséquence l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse qui a confirmé le jugement entrepris, excepté en ce qu'il a dit que l'engagement est sans cause, la cour de cassation a nécessairement laissé ouverte la possibilité pour la cour de renvoie de se déterminer au regard des motifs des premiers juges.



Elle insiste sur le fait qu'en raison des liens très étroits entre le mandataire, la société Solgest, et la société Asset Promotion dont les intérêts croisés sont évidents (même adresse, même téléphone, même activité, mêmes associés..) et de l'absence de tout travail de recherche permettant de justifier la commission du mandataire alors que la société Solgest avait parfaitement identifié la société Asset comme acquéreur potentiel, caractérise une fraude à la loi pour laquelle la jurisprudence retient habituellement la nullité de l'offre d'achat.



Elle soutient que 'la fraude corrompt tout', que l'acte sous seing privé passé par la société Asset promotion est un acte illicite pris en violation d'une disposition d'ordre public de l'article 1596 du code civil et que cet adage autorise le juge à contrôler les mobiles des actes. Ainsi, la liberté de l'honoraire de l'agent immobilier ne le dispense pas de pouvoir en justifier et les vendeurs ayant transféré l'obligation de paiement de la commission à l'acquéreur, celui-ci dispose d'une action personnelle pour en contester le paiement, en sorte que le jugement qui retient l'absence manifeste de toute recherche d'acquéreur privant la société Solgest du droit à la commission doit être confirmé.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2022.



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la portée de la cassation



Conformément aux dispositions de l'article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. 



Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un

lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.



La cassation annule intégralement le chef de dispositif qu'elle atteint quel que soit le moyen qui a déterminé la cassation et la cour de renvoi n'est pas liée par les motifs de l'arrêt, étant tenue d'examiner tous les moyens soulevés devant elle

Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 625 que sur les points qu'elle atteint la décision replace les parties dans l'état où elles se trouvaient avant l'arrêt cassé.



La cour de renvoi est ainsi saisie par l'acte d'appel initial, dans les limites du dispositif de l'arrêt de cassation.



En l'espèce, par l'arrêt rendu le 12 mai 2021, la cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt confirmatif rendu le 7 octobre 2019 par la cour d'appel de Toulouse, alors qu'il avait été interjeté appel général du jugement 1er septembre 2016 uniquement dirigé contre la commune d'Escalquens et la Sarl Asset Promotions.



Dès lors, la cour d'appel de renvoi est saisie de l'entier litige tel qu'il se présentait devant la cour d'appel de Toulouse.





Sur le droit à la commission en cas d'exercice par la commune de son droit de préemption



Au regard des liens personnels familiaux existant entre les associés communs des sociétés Solgest et Asset Promotions, le tribunal de grande instance de Bordeaux a rejeté la demande de paiement de la commission, en considérant que l'absence réelle de recherche par la société Solgest privait la commission de toute cause et a débouté la société Solgest de sa demande en paiement au visa de l'article 1131 (ancien) du code civil.



Au visa des articles 1134 alinéa 1er du code civil, L. 213-1 alinéa 1er du code de l'urbanisme et 6 I. alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, la cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse ayant confirmé le jugement au regard de l'absence d'engagement écrit dans la promesse unilatérale de vente de verser à la société Solgest du montant de la commission et de l'absence d'engagement de la commune de le faire, 'alors qu'elle avait constaté que la promesse unilatérale de vente énonçait les conditions financières, tenant notamment au paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l'option par le bénéficiaire, de sorte que le droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu, et que la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait que la commission était de 51 000 euros et était à la charge de l'acquéreur' de sorte qu'elle n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisé.



 Selon les dispositions de l'article 1134 alinéa 1er du code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur du 10 février 2016 applicable au présent litige les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



Selon les dispositions de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, :

'I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :[...] les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge'.



Selon, l'article L. 213-2, alinéa 1 du code de l'urbanisme, 'toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement'. 



L'organisme exerçant son droit de préemption est ainsi tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il s'est substitué dès lors que son montant et la partie qui en a la charge selon l'engagement initial des parties se trouvent mentionnées dans la déclaration d'intention d'aliéner.



Le droit de préemption implique en effet que son titulaire est exclusivement mais intégralement tenu aux conditions contenues dans l'acte projeté et dans la déclaration d'intention d'aliéner dès lors que la préemption s'exerce nécessairement aux prix et conditions mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner conformément à l'accord des parties.



Ainsi, il importe peu de s'interroger avec la commune sur l'existence d'une cause validant la commission initialement projetée et sur son opposabilité à la commune qui l'a acceptée en se portant acquéreur par l'usage de son droit de préemption.



Pas davantage, la commune d'Escalquens ne saurait se prévaloir pour échapper au paiement de la commission de 51 000 euros de la violation des dispositions l'article 1596 du code civil, selon lequel 'ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : [...]Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre [...]', alors que la nullité vise le cas de l'adjudication et qu'il n'est pas contesté que la nullité qui en découle est une nullité relative et que c'est sur la base de cette promesse de vente que la commune a pourtant entendu exercer son droit de préemption.



En revanche, la commune d'Escalquens observe à bon droit que la fraude 'corrompt tout' et en ce sens elle est fondée à se prévaloir de l'illicéité de la commission, et notamment de son absence de cause, dès lors qu'elle établit que ce faisant les parties à la promesse de vente ont agi en fraude de ses droits.



Pour statuer en ce sens, le tribunal a pertinemment relevé les relations très imbriquées entre la société Solgest et la société Asset Promotions ayant le même siège social et dont les principaux associés sont unis par des liens familiaux étroits, étant membres de la famille [W], [X] [S] [W] étant associé unique et gérant de la société Solgest ayant cédé ses parts à [U] [W], étant tous deux associés de la société Asset Promotions, ainsi qu'il résulte des statuts ou des différents procès verbaux d'assemblée générale, en sorte que la société Solgest n'a eu effectivement à effectuer aucun travail de recherche ou d'identification pour obtenir que la société Asset Promotions se présente en qualité d'acquéreur. 



Cet argument n'est cependant pas en soi pas suffisant pour établir l'existence d'une fraude aux droits de la commune et si celle-ci justifie que cette promesse unilatérale de vente du 16 juillet 2009 au profit de la société Asset Promotions, est intervenue alors qu'elle était en discussion publique, dans le cadre d'un projet de réhabilitation du centre du village et qu'il lui avait été présenté notamment un projet incluant la parcelle appartenant aux consorts [T], aucun élément ne permet de retenir qu'elle ait été en discussion effective avec les consorts [T] dont le nom se trouve uniquement mentionné comme étant propriétaires concerné par l'un des 'projets' sousmis par la société Cité Jardin, alors qu'il en existait d'autres, à l'occasion d'une réunion de la commune du mois de janvier 2009 à laquelle il n'est pas soutenu que les intéressés avaient pas pris part. Le fait qu'à deux reprises la commune ait sollicité en novembre 2008 et et mars 2009 un avis des domaines sur la valeur de la propriété [T], ne permet pas davantage de retenir que ceux ci étaient avisés des projets de la commune concernant leur bien immobilier.



En effet, le document produit par la commune (sa pièce n°3) qui est un compte rendu de réunion mentionne très succintement ce projet ainsi que trois propositions sur la base desquelles 'des discussions se sont engagées' sans qu'il soit précisé avec qui ni leur issue, ce qui ne permet pas de connaître l'état d'avancement de ce 'projet' et notamment de savoir si les propriétaires visés avaient été contactés et amenés à se positionner, aucun élément émanant de la société Cité Jardin ne permettant d'établir qu'elle ait été elle-même en relation avec les consorts [T] dans le cadre de pourparlers.



Et s'ils l'avaient été, cela ne signifie pas qu'ils en aient informé leur mandant, la société Solgest, dont le siège comme celui de la société Asset est situé à [Localité 6] et qui n'est pas présumée connaître les intentions de la commune d'Escalquens.



Ainsi, quand bien même la commission convenue entre la société Solgest et la société Asset Promotions serait dépourvue de cause qu'il n'est pas établi qu'elles aient agi en fraude des droits de la commune.





Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en toutes ses dispositions et la commune d'Escalquens déboutée de toutes ses demandes et condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, l'équité justifiant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau



Déboute la commune d'Escalquens de toutes ses demandes.



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la commune d'Escalquens aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de maître Aurélie Laclau, Avocat.



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE