Cour d'appel de Pau, 3ème CH Spéciale, 19 mai 2022, n° 21/02448

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE



La Commune de Pau a engagé une procédure d'expropriation concernant la rue Galos dans le cadre du projet de revitalisation du centre-ville de Pau.



Le Préfet des Pyrénées-Atlantiques, par Arrêté préfectoral en date du 28 mars 2018 a déclaré d'utilité publique l'acquisition par la ville de Pau des lots 1 et 2 de la copropriété Galos cadastrée CP n° 633 sise 6, rue Galos 64000 Pau. L'immeuble doit être démoli pour assurer une emprise de la rue, qui est à sens unique, de 10 mètres de large sur toute sa longueur.



M. [B] [M] [C] est propriétaire du lot 2 constitué d'un atelier donnant sur cour intérieure d'une superficie de 30'm².



Par arrêté en date du 2 octobre 2018, le Préfet déclarait cessible au bénéfice de la ville de Pau les lots susdits.



Le 23 novembre 2018, une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique était rendue concernant les propriétaires des lots 1 et 2.



 Parallèlement, à défaut d'accord sur la proposition d'indemnisation, le 3 juin 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception, la commune de Pau a saisi le Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir fixer le montant des indemnités dues à M. [M] [C]. 



L'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU sont intervenues volontairement à l'instance en leur qualité de locataires de M. [M] [C].



Un transport sur les lieux a donc eu lieu le 1er février 2021.



Par jugement du 23 avril 2021, le Juge chargé de l'Expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques, a notamment :



- déclaré irrecevables l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU à solliciter devant le juge de l'expropriation des indemnités en raison du préjudice qui leur a été causé par l'expropriation, en qualité de locataires de M. [M] [C].



- fixé les indemnités de dépossession dues par la Commune de Pau à M. [M] [C] à la somme de 14 050 euros à raison de l'expropriation du lot numéro 2 de l'immeuble sis 6 rue Galos à Pau situé sur la parcelle cadastrée CP n° 633 et d'une contenance de 30 m² cette somme se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 12 000 euros

- indemnité de remploi : 2 050 euros



- débouté M. [M] [C] de sa demande au titre des frais de déménagement ;



- condamné la Commune de Pau à payer à M. [M] [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- dit que la commune de Pau supportera la totalité des dépens de l'instance.



Dans sa décision, le Juge de l'Expropriation a retenu une valeur de 400 €/m² pour évaluer le bien.



Par déclaration adressée par LRAR au Greffe de la Cour et reçue le 21 juillet 2021, M. [M] [C] et l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU ont relevé appel de la décision.







Dans leur mémoire reçu au greffe le 19 octobre 2021, M. [M] [C], l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU, appelants, demandent à la Cour :



Réformant le premier jugement, de :



1°) Déclarer recevables l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU à solliciter devant le juge de l'expropriation des indemnités en raison du préjudice qui leur a été causé par l'expropriation, en qualité de locataires de M. [M] [C] ;



2°) Fixer le prix et les indemnités devant revenir à M. [M] [C] à :

- Indemnité principale : 21 000 euros ;

- Indemnité de remploi : 3 100 euros ;



3) Fixer le prix et les indemnités devant revenir à l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU de manière indivise à :

- Indemnité principale : 5 000 euros ;

- Indemnité de déménagement : 2 000 euros ;



4) Condamner la Commune de Pau au paiement de la somme de 2 500 euros pour les frais et aux dépens.



Au soutien de ses prétentions, M. [M] [C] fait valoir principalement que la procédure en 1ère instance a été régulière et sans violation du principe du contradictoire.



Il soutient également que les deux EARL intervenantes sont bien recevables en leur intervention en leur qualité de titulaires de baux commerciaux, ayant été mentionnées à l'expropriant au cours de l'enquête d'utilité publique, et titulaires de baux commerciaux dans les lots objets de l'expropriation et il appartenait à la Commune de Pau, dûment informée par courrier du 31 octobre 2017 et en sa qualité d'expropriante, de mener une enquête afin d'établir les droits de chacun. 



Sur le fond, l'appelant conteste l'évaluation retenue par le juge et les propositions de la Commune de Pau, il demande de retenir pour le lot 2 un prix de 700 €/m² correspondant à la moyenne des termes de références pertinents, notamment ceux relatifs aux précédentes acquisitions par la Commune de Pau dans le même immeuble, sans pratiquer l'abattement de 50'%, leur bien disposant d'une cour intérieure. M. [M] [C] réclame aussi une indemnisation des frais de déménagement constituant un préjudice accessoire de son expropriation. L'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU réclament leur indemnisation nonobstant le non enregistrement des baux commerciaux qui ne sert qu'à leur donner date certaine, la mise en sommeil de l'EARL LA PLAINE DU GAVE et le régime fiscal du forfait agricole simplifié de l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU.





Dans son mémoire reçu au Greffe le 19 janvier 2022, la Commune de Pau intimée, demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu en première instance en toutes ses dispositions sauf sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouter M. [B] [M] [C], l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU de toutes leurs demandes ;



- condamner M. [B] [M] [C] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







La Commune de Pau soutient que l'appelant ne lui a pas fait connaître dans le délai d'un mois de la notification de l'ordonnance d'expropriation, l'existence de locataires, comme exigé par l'article R311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ce qui rend celles-ci irrecevables à réclamer des indemnités, sauf si elles établissent que l'expropriant avait une connaissance précise de leur qualité, ce dont l'appelant ne rapporte pas la preuve, le courrier invoqué par M. [B] [M] [C] ne désignant pas nommément les deux locataires commerciaux et ne fournit aucune précision sur les conditions de leur occupation et l'effectivité des activités exercées dans ces locaux.



Sur l'indemnisation, la Commune de Pau fait valoir que le lot n° 2 est un local à usage d'atelier de 30 m² donnant à l'arrière du bâtiment en traversant la cour, humide et au sol en béton qui justifie les abattements proposés par rapport aux termes de comparaison pour des biens en meilleur état. Elle conteste toute indemnité de déménagement, les appelants n'occupant pas les lieux.





Dans son mémoire reçu au Greffe le 18 janvier 2022, le Commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité principale soit fixée à 7 500 € et l'indemnité de remploi à la somme de 1 375 €.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION



En vertu de l'article L213-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge de l'expropriation statue sur les indemnités dans la limite des conclusions des parties.



Sur la date de référence':



Selon L322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence pour l'évaluation du bien correspondant à l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'emplacement du bien objet de l'expropriation, en l'espèce le 9 février 2017 correspondant à la modification n° 6 du PLU de la Commune de Pau, ce qui n'est pas contesté.



Sur la critique des délais relatifs au mémoire en réponse et sur le respect du contradictoire devant le 1er juge':



La Commune de Pau demandant la confirmation du jugement qui a écarté ces critiques, il n'y a pas lieu d'examiner celles-ci qui n'ont plus d'objet devant la Cour.





Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU':



En vue de la fixation des indemnités, l'expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l'avis d'ouverture de l'enquête, soit l'acte déclarant l'utilité publique, soit l'arrêté de cessibilité, soit l'ordonnance d'expropriation, selon les modalités prévues à l'article R311-30 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Cette notification précise que le propriétaire et l'usufruitier sont tenus d'appeler et de faire connaître à l'expropriant, dans le délai d'un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes (L311-2 et R-311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique).



Il ressort de la lettre adressée avec accusé réception le 9 octobre 2017 à M. [M]-[C] propriétaire du lot 2 valant notification de l'ouverture de l'enquête publique en vue de l'acquisition par la Commune de l'immeuble du 6 de la rue Galos qu'il lui est rappelé expressément les dispositions des articles susvisés l'invitant à faire connaître ses locataires éventuels.











M. [M] [C] s'appuie sur le rapport du Commissaire Enquêteur M. [G] du 27 novembre 2017 qui rapporte qu'il avait bien signalé à l'enquêteur courant octobre 2017 l'existence de ses locataires (un bail consenti en 1984 à la STTEB par l'ancien propriétaire, et l'EARL du GAVE). L'Enquêteur conclut néanmoins qu'aucune information n'a été donnée directement par M. [M] [C] à l'Expropriant dans le délai d'un mois prévu par les textes susvisés, et en outre, que la première société visée, la STTEB, avait cessé son activité en 2005. L'Enquêteur conclut que la Commune de Pau devra mener une enquête pour établir la réalité des droits de chacun. Mais cette conclusion s'entend dès lors que l'exproprié aura effectivement fait connaître l'identité exacte de ses locataires dans le délai prescrit. Contrairement à ce que soutient l'appelant, la charge de cette information lui incombait en vertu du texte précité, l'expropriant n'ayant aucune enquête à mener pour identifier d'éventuels locataires.



Or, M. [M]-[C] ne justifie aucune communication à la Commune de Pau sur ses locataires dans le délai d'un mois et dans la forme requise à partir de cette notification. 



Aucune investigation n'était donc à la charge de la Commune de Pau et faute pour M. [M] [C] d'avoir donné ces informations précises à celle-ci avant le 13 novembre 2017, l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU sont irrecevables à intervenir pour réclamer une indemnisation au titre de leur éviction, à supposer que leur qualité de locataire soit établie.





 Sur l'évaluation des indemnités':



Selon l'article L321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité principale d'expropriation correspond à la valeur vénale du bien exproprié à la date de la décision de première instance fixant l'indemnité (L322-2) même en cas d'appel, selon son état à la date de l'ordonnance d'expropriation (L322-1).



En l'espèce, le jugement a été rendu le 23 avril 2021, l'ordonnance d'expropriation ayant été prise le 23 novembre 2018.



Le bien évalué constitue le lot 2 d'un immeuble cadastré CP n° 633 de la rue Galos, immeuble composé de 3 locaux et de 7 appartements donnant à l'arrière sur une cour commune avec l'immeuble Charlet. Le lot 2 est un atelier d'une superficie de 30 m² donnant à l'arrière du bâtiment, auquel on accède en empruntant le couloir du 1er bâtiment de l'immeuble et en traversant une cour sur l'arrière pour accéder au bâtiment perpendiculaire à la rue Galos. Il n'a donc aucun accès direct à la rue Galos.



Pour apprécier la valeur vénale d'un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de biens présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.



La Commune de Pau a effectué depuis 2007 des rachats amiables des différents lots de cet immeuble constituant des éléments de référence pertinents, bien qu'anciens, dans la mesure où il s'agit justement de biens situés dans le même immeuble, et avec la même localisation en centre-ville.



Les trois références plus récentes communiquées par le Commissaire du gouvernement pour des biens vendus dans les rues avoisinantes en 2017 et 2018 (rue Despourrins, rue d'Etigny et rue Henry IV) sont donc moins pertinentes dans la mesure où aucune description de la composition et de l'état de ces biens n'est indiquée, uniquement leur superficie, alors qu'au contraire le descriptif et la situation dans l'immeuble des lots de la copropriété du 6 de la rue Galos cédés à la Commune sont précisés et permettent ainsi d'appliquer des correctifs à la valeur du lot 2 selon son état et sa situation en rez-de-chaussée de l'immeuble exproprié. 



Il y a donc lieu de retenir comme éléments de référence, les cessions suivantes intervenues dans la copropriété du 6 de la rue Galos':







Adresse': 6 rue GALOS Références



Date de cession



Surface en m²



Prix total



Prix/m²





1er étage Copropriété





















Lots 6-7-10-11 MAMAURI (1 chambre avec débarras, 1 chambre avec petite galerie, 1 chambre et 1 séjour)



11 et 27/12/2007



63



45.000



725,81





Lot 9 HERRERO (appartement': cuisine, séjour, chambre salle d'eau, wc)



11 et 27/12/2007



33



36.000



1.090,91





Lot 8 GÉIZÉ 

(appartement)



13 /11/2008



49,58



60.000



1.210,17





Syndicat Copropriétaires

appartement': cuisine, chambre et débarras



14/09/2012



29,31



18.200



620,95





2ème étage





















Lots 13 et 18 COMPEYRON et MARAURI

appartement



27/11 et 11/12/2006



47



61.000



636,21







3ème étage





















Lot 19 SCI ELLA

appartement': entrée cuisine, chambre, salle d'eau-wc



5 et 14/02/2007



36,34



55.550



1.291,86





Lots 12-15-16-17 GÉLIZE appartement': cuisine, salle à manger et deux chambres, balcon, et deux buchères (16-17) 



25 /06/2018



66,51



58.000



872,05





Lot 20 JAYET appartement : salle de séjour, cuisine, chambre et salle d'eau



17 et 27-12-2007



30,65



57.000



1.859,71





























Maison BERGER-FOLLET



23/12/2011



74



50.000



675,68





Total















8.983,35





Moyenne des prix de cession 















998,15









Il ressort de l'acte de vente de M. [Y] du 25 juin 2018 que les lots 12-15 constituant l'appartement proprement dit, représentent bien 66,51 m² habitables et non 58 m², les deux buchères (lots 16 et 17) étant expressément exclues du calcul de la surface habitable vendue.



Il ressort ainsi de l'ensemble de ces ventes, un prix moyen de cession arrondi à l'euro, rapporté au m² de 998 € /m².



L'appartement vendu par M. [Y] en 2018 a été visité par le juge de l'Expropriation qui a constaté qu'il ne présentait aucune trace d'humidité, bien qu'inoccupé, à la différence du lot 2 à évaluer en rez-de-chaussée.



Le lot 2 étant à usage d'atelier et non pas d'habitation comme toutes les références, très humide donnant sur cour et sans accès direct à la rue Galos, avec un sol en béton et certains carreaux de fenêtres peints et brisés, il est justifié d'appliquer un abattement de 60'% sur la valeur moyenne, soit 400 €/m² donnant une indemnité principale de 12 000 €. 





Sur l'indemnité de remploi':



Selon l'article R322-5 du même code, l'indemnité de remploi correspond aux frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d'un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale (après déduction des éventuels avantages fiscaux). Ils sont en général de 20'% sur la partie inférieure ou égale à 5 000 € (1 000 €), de 15'% entre 5 001 et 15 000 €. Ici dans la limite de 12 000 € (1 050 €). Cette indemnité comprend les frais de déménagements qui n'ont pas à être ajoutés.



Cette indemnité s'élève donc à la somme de 2 050 €. 

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur les évaluations faites du lot 2.



Sur les demandes accessoires 



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application, le jugement sera confirmé également sur ce point.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 23 avril 2021 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne la Commune de Pau aux dépens de la procédure d'appel.



Arrêt signé par Madame DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,

SF/CD



Numéro 22/01995





COUR D'APPEL DE PAU 

 EXPROPRIATIONS

 





ARRÊT DU 19/05/2022 







 Dossier : N° RG 21/02448 - 

N° Portalis DBVV-V-B7F-H554 





Nature affaire :



Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation















Affaire :



[B] [M] [C]



E.A.R.L. LA PLAINE DU GAVE



E.A.R.L. SALIGUE DU GAVE





C/



Commune VILLE DE PAU









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Avril 2022, devant :





Madame DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère



Madame ASSELAIN, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



En présence de Madame [R], Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.



Assistées de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.









dans l'affaire opposant :





APPELANTS :





Monsieur [B] [M] [C]

né le 23 mars 1966 à Pau

de nationalité Française

6 rue du Loulié

64110 GELOS



E.A.R.L. LA PLAINE DU GAVE

prise en la personne de son gérant en exercice

20 Résidence du Gave

65400 BOO SILHEN



E.A.R.L. SALIGUE DU GAVE

prise en la personne de son gérant en exercice

6 rue Galos

64000 PAU





Représentés et assistés de Maître GARCIA, avocat au barreau de PAU









INTIMEE :





COMMUNE DE PAU 

prise en la personne de son maire en exercice

Hôtel de Ville

Place Royale

64036 PAU CEDEX





Représentée et assistée de Maître DUPEN loco Maître CASADEBAIG de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU









sur appel de la décision 

en date du 23 AVRIL 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU, JUGE DE L'EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT DES PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

EXPOSE DU LITIGE



La Commune de Pau a engagé une procédure d'expropriation concernant la rue Galos dans le cadre du projet de revitalisation du centre-ville de Pau.



Le Préfet des Pyrénées-Atlantiques, par Arrêté préfectoral en date du 28 mars 2018 a déclaré d'utilité publique l'acquisition par la ville de Pau des lots 1 et 2 de la copropriété Galos cadastrée CP n° 633 sise 6, rue Galos 64000 Pau. L'immeuble doit être démoli pour assurer une emprise de la rue, qui est à sens unique, de 10 mètres de large sur toute sa longueur.



M. [B] [M] [C] est propriétaire du lot 2 constitué d'un atelier donnant sur cour intérieure d'une superficie de 30'm².



Par arrêté en date du 2 octobre 2018, le Préfet déclarait cessible au bénéfice de la ville de Pau les lots susdits.



Le 23 novembre 2018, une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique était rendue concernant les propriétaires des lots 1 et 2.



 Parallèlement, à défaut d'accord sur la proposition d'indemnisation, le 3 juin 2020, par lettre recommandée avec accusé de réception, la commune de Pau a saisi le Juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir fixer le montant des indemnités dues à M. [M] [C]. 



L'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU sont intervenues volontairement à l'instance en leur qualité de locataires de M. [M] [C].



Un transport sur les lieux a donc eu lieu le 1er février 2021.



Par jugement du 23 avril 2021, le Juge chargé de l'Expropriation du département des Pyrénées-Atlantiques, a notamment :



- déclaré irrecevables l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU à solliciter devant le juge de l'expropriation des indemnités en raison du préjudice qui leur a été causé par l'expropriation, en qualité de locataires de M. [M] [C].



- fixé les indemnités de dépossession dues par la Commune de Pau à M. [M] [C] à la somme de 14 050 euros à raison de l'expropriation du lot numéro 2 de l'immeuble sis 6 rue Galos à Pau situé sur la parcelle cadastrée CP n° 633 et d'une contenance de 30 m² cette somme se décomposant comme suit :

- indemnité principale : 12 000 euros

- indemnité de remploi : 2 050 euros



- débouté M. [M] [C] de sa demande au titre des frais de déménagement ;



- condamné la Commune de Pau à payer à M. [M] [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- dit que la commune de Pau supportera la totalité des dépens de l'instance.



Dans sa décision, le Juge de l'Expropriation a retenu une valeur de 400 €/m² pour évaluer le bien.



Par déclaration adressée par LRAR au Greffe de la Cour et reçue le 21 juillet 2021, M. [M] [C] et l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU ont relevé appel de la décision.







Dans leur mémoire reçu au greffe le 19 octobre 2021, M. [M] [C], l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU, appelants, demandent à la Cour :



Réformant le premier jugement, de :



1°) Déclarer recevables l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU à solliciter devant le juge de l'expropriation des indemnités en raison du préjudice qui leur a été causé par l'expropriation, en qualité de locataires de M. [M] [C] ;



2°) Fixer le prix et les indemnités devant revenir à M. [M] [C] à :

- Indemnité principale : 21 000 euros ;

- Indemnité de remploi : 3 100 euros ;



3) Fixer le prix et les indemnités devant revenir à l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU de manière indivise à :

- Indemnité principale : 5 000 euros ;

- Indemnité de déménagement : 2 000 euros ;



4) Condamner la Commune de Pau au paiement de la somme de 2 500 euros pour les frais et aux dépens.



Au soutien de ses prétentions, M. [M] [C] fait valoir principalement que la procédure en 1ère instance a été régulière et sans violation du principe du contradictoire.



Il soutient également que les deux EARL intervenantes sont bien recevables en leur intervention en leur qualité de titulaires de baux commerciaux, ayant été mentionnées à l'expropriant au cours de l'enquête d'utilité publique, et titulaires de baux commerciaux dans les lots objets de l'expropriation et il appartenait à la Commune de Pau, dûment informée par courrier du 31 octobre 2017 et en sa qualité d'expropriante, de mener une enquête afin d'établir les droits de chacun. 



Sur le fond, l'appelant conteste l'évaluation retenue par le juge et les propositions de la Commune de Pau, il demande de retenir pour le lot 2 un prix de 700 €/m² correspondant à la moyenne des termes de références pertinents, notamment ceux relatifs aux précédentes acquisitions par la Commune de Pau dans le même immeuble, sans pratiquer l'abattement de 50'%, leur bien disposant d'une cour intérieure. M. [M] [C] réclame aussi une indemnisation des frais de déménagement constituant un préjudice accessoire de son expropriation. L'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU réclament leur indemnisation nonobstant le non enregistrement des baux commerciaux qui ne sert qu'à leur donner date certaine, la mise en sommeil de l'EARL LA PLAINE DU GAVE et le régime fiscal du forfait agricole simplifié de l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU.





Dans son mémoire reçu au Greffe le 19 janvier 2022, la Commune de Pau intimée, demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu en première instance en toutes ses dispositions sauf sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouter M. [B] [M] [C], l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU de toutes leurs demandes ;



- condamner M. [B] [M] [C] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







La Commune de Pau soutient que l'appelant ne lui a pas fait connaître dans le délai d'un mois de la notification de l'ordonnance d'expropriation, l'existence de locataires, comme exigé par l'article R311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ce qui rend celles-ci irrecevables à réclamer des indemnités, sauf si elles établissent que l'expropriant avait une connaissance précise de leur qualité, ce dont l'appelant ne rapporte pas la preuve, le courrier invoqué par M. [B] [M] [C] ne désignant pas nommément les deux locataires commerciaux et ne fournit aucune précision sur les conditions de leur occupation et l'effectivité des activités exercées dans ces locaux.



Sur l'indemnisation, la Commune de Pau fait valoir que le lot n° 2 est un local à usage d'atelier de 30 m² donnant à l'arrière du bâtiment en traversant la cour, humide et au sol en béton qui justifie les abattements proposés par rapport aux termes de comparaison pour des biens en meilleur état. Elle conteste toute indemnité de déménagement, les appelants n'occupant pas les lieux.





Dans son mémoire reçu au Greffe le 18 janvier 2022, le Commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité principale soit fixée à 7 500 € et l'indemnité de remploi à la somme de 1 375 €. 





MOTIFS DE LA DECISION



En vertu de l'article L213-11 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge de l'expropriation statue sur les indemnités dans la limite des conclusions des parties.



Sur la date de référence':



Selon L322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence pour l'évaluation du bien correspondant à l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'emplacement du bien objet de l'expropriation, en l'espèce le 9 février 2017 correspondant à la modification n° 6 du PLU de la Commune de Pau, ce qui n'est pas contesté.



Sur la critique des délais relatifs au mémoire en réponse et sur le respect du contradictoire devant le 1er juge':



La Commune de Pau demandant la confirmation du jugement qui a écarté ces critiques, il n'y a pas lieu d'examiner celles-ci qui n'ont plus d'objet devant la Cour.





Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU':



En vue de la fixation des indemnités, l'expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l'avis d'ouverture de l'enquête, soit l'acte déclarant l'utilité publique, soit l'arrêté de cessibilité, soit l'ordonnance d'expropriation, selon les modalités prévues à l'article R311-30 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Cette notification précise que le propriétaire et l'usufruitier sont tenus d'appeler et de faire connaître à l'expropriant, dans le délai d'un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes (L311-2 et R-311-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique).



Il ressort de la lettre adressée avec accusé réception le 9 octobre 2017 à M. [M]-[C] propriétaire du lot 2 valant notification de l'ouverture de l'enquête publique en vue de l'acquisition par la Commune de l'immeuble du 6 de la rue Galos qu'il lui est rappelé expressément les dispositions des articles susvisés l'invitant à faire connaître ses locataires éventuels.











M. [M] [C] s'appuie sur le rapport du Commissaire Enquêteur M. [G] du 27 novembre 2017 qui rapporte qu'il avait bien signalé à l'enquêteur courant octobre 2017 l'existence de ses locataires (un bail consenti en 1984 à la STTEB par l'ancien propriétaire, et l'EARL du GAVE). L'Enquêteur conclut néanmoins qu'aucune information n'a été donnée directement par M. [M] [C] à l'Expropriant dans le délai d'un mois prévu par les textes susvisés, et en outre, que la première société visée, la STTEB, avait cessé son activité en 2005. L'Enquêteur conclut que la Commune de Pau devra mener une enquête pour établir la réalité des droits de chacun. Mais cette conclusion s'entend dès lors que l'exproprié aura effectivement fait connaître l'identité exacte de ses locataires dans le délai prescrit. Contrairement à ce que soutient l'appelant, la charge de cette information lui incombait en vertu du texte précité, l'expropriant n'ayant aucune enquête à mener pour identifier d'éventuels locataires.



Or, M. [M]-[C] ne justifie aucune communication à la Commune de Pau sur ses locataires dans le délai d'un mois et dans la forme requise à partir de cette notification. 



Aucune investigation n'était donc à la charge de la Commune de Pau et faute pour M. [M] [C] d'avoir donné ces informations précises à celle-ci avant le 13 novembre 2017, l'EARL LA PLAINE DU GAVE et l'EARL SALIGUE DU GAVE DE PAU sont irrecevables à intervenir pour réclamer une indemnisation au titre de leur éviction, à supposer que leur qualité de locataire soit établie.





 Sur l'évaluation des indemnités':



Selon l'article L321-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité principale d'expropriation correspond à la valeur vénale du bien exproprié à la date de la décision de première instance fixant l'indemnité (L322-2) même en cas d'appel, selon son état à la date de l'ordonnance d'expropriation (L322-1).



En l'espèce, le jugement a été rendu le 23 avril 2021, l'ordonnance d'expropriation ayant été prise le 23 novembre 2018.



Le bien évalué constitue le lot 2 d'un immeuble cadastré CP n° 633 de la rue Galos, immeuble composé de 3 locaux et de 7 appartements donnant à l'arrière sur une cour commune avec l'immeuble Charlet. Le lot 2 est un atelier d'une superficie de 30 m² donnant à l'arrière du bâtiment, auquel on accède en empruntant le couloir du 1er bâtiment de l'immeuble et en traversant une cour sur l'arrière pour accéder au bâtiment perpendiculaire à la rue Galos. Il n'a donc aucun accès direct à la rue Galos.



Pour apprécier la valeur vénale d'un bien, il y a lieu de procéder à des comparaisons avec les ventes de biens présentant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche et les plus récentes possibles.



La Commune de Pau a effectué depuis 2007 des rachats amiables des différents lots de cet immeuble constituant des éléments de référence pertinents, bien qu'anciens, dans la mesure où il s'agit justement de biens situés dans le même immeuble, et avec la même localisation en centre-ville.



Les trois références plus récentes communiquées par le Commissaire du gouvernement pour des biens vendus dans les rues avoisinantes en 2017 et 2018 (rue Despourrins, rue d'Etigny et rue Henry IV) sont donc moins pertinentes dans la mesure où aucune description de la composition et de l'état de ces biens n'est indiquée, uniquement leur superficie, alors qu'au contraire le descriptif et la situation dans l'immeuble des lots de la copropriété du 6 de la rue Galos cédés à la Commune sont précisés et permettent ainsi d'appliquer des correctifs à la valeur du lot 2 selon son état et sa situation en rez-de-chaussée de l'immeuble exproprié. 



Il y a donc lieu de retenir comme éléments de référence, les cessions suivantes intervenues dans la copropriété du 6 de la rue Galos':







Adresse': 6 rue GALOS Références



Date de cession



Surface en m²



Prix total



Prix/m²





1er étage Copropriété





















Lots 6-7-10-11 MAMAURI (1 chambre avec débarras, 1 chambre avec petite galerie, 1 chambre et 1 séjour)



11 et 27/12/2007



63



45.000



725,81





Lot 9 HERRERO (appartement': cuisine, séjour, chambre salle d'eau, wc)



11 et 27/12/2007



33



36.000



1.090,91





Lot 8 GÉIZÉ 

(appartement)



13 /11/2008



49,58



60.000



1.210,17





Syndicat Copropriétaires

appartement': cuisine, chambre et débarras



14/09/2012



29,31



18.200



620,95





2ème étage





















Lots 13 et 18 COMPEYRON et MARAURI

appartement



27/11 et 11/12/2006



47



61.000



636,21







3ème étage





















Lot 19 SCI ELLA

appartement': entrée cuisine, chambre, salle d'eau-wc



5 et 14/02/2007



36,34



55.550



1.291,86





Lots 12-15-16-17 GÉLIZE appartement': cuisine, salle à manger et deux chambres, balcon, et deux buchères (16-17) 



25 /06/2018



66,51



58.000



872,05





Lot 20 JAYET appartement : salle de séjour, cuisine, chambre et salle d'eau



17 et 27-12-2007



30,65



57.000



1.859,71





























Maison BERGER-FOLLET



23/12/2011



74



50.000



675,68





Total















8.983,35





Moyenne des prix de cession 















998,15









Il ressort de l'acte de vente de M. [Y] du 25 juin 2018 que les lots 12-15 constituant l'appartement proprement dit, représentent bien 66,51 m² habitables et non 58 m², les deux buchères (lots 16 et 17) étant expressément exclues du calcul de la surface habitable vendue.



Il ressort ainsi de l'ensemble de ces ventes, un prix moyen de cession arrondi à l'euro, rapporté au m² de 998 € /m².



L'appartement vendu par M. [Y] en 2018 a été visité par le juge de l'Expropriation qui a constaté qu'il ne présentait aucune trace d'humidité, bien qu'inoccupé, à la différence du lot 2 à évaluer en rez-de-chaussée.



Le lot 2 étant à usage d'atelier et non pas d'habitation comme toutes les références, très humide donnant sur cour et sans accès direct à la rue Galos, avec un sol en béton et certains carreaux de fenêtres peints et brisés, il est justifié d'appliquer un abattement de 60'% sur la valeur moyenne, soit 400 €/m² donnant une indemnité principale de 12 000 €. 





Sur l'indemnité de remploi':



Selon l'article R322-5 du même code, l'indemnité de remploi correspond aux frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d'un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale (après déduction des éventuels avantages fiscaux). Ils sont en général de 20'% sur la partie inférieure ou égale à 5 000 € (1 000 €), de 15'% entre 5 001 et 15 000 €. Ici dans la limite de 12 000 € (1 050 €). Cette indemnité comprend les frais de déménagements qui n'ont pas à être ajoutés.



Cette indemnité s'élève donc à la somme de 2 050 €. 

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur les évaluations faites du lot 2.



Sur les demandes accessoires 



Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application, le jugement sera confirmé également sur ce point. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,



Confirme le jugement rendu le 23 avril 2021 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne la Commune de Pau aux dépens de la procédure d'appel.



Arrêt signé par Madame DE FRAMOND, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-30, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L213-11). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2022-05-25T11:05:45.984Z.