Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 1 juin 2022, n° 19/13438

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 1er JUIN 2022



N° 2022/ 276





N° RG 19/13438



N° Portalis DBVB-V-B7D-BEY5G







[Z] [W]





C/



[B] [R]



















































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Michäel LEVY



Me Aurélie JANKOWSKI







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 16 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118003667.





APPELANT



Monsieur [Z] [W]

né le 22 Décembre 1959 à LILLE (59), demeurant 8 rue du Portalet 83400 HYERES



représenté par Me Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [B] [R]

né le 19 Mai 1939 à PARIS (75), demeurant 595 avenue Jean Moulin, Résidence ACAPULCO Bâtiment A - 83400 HYÈRES



représenté par Me Aurélie JANKOWSKI, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 08 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Par contrat de bail en date du 1er novembre 2013, Monsieur [W] [O] a loué à Monsieur [R] [B] un appartement sis 595 avenue Jean Moulin, Résidence Acapulco, Bâtiment A, 83400 HYERES pour un loyer mensuel de 578,94 €, charges comprises. 



Se prévalant d'impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit d'Huissier en date du 4 avril 2017, un commandement de payer la somme de 7 327,29 €, lequel est resté infructueux. 



Par acte d'Huissier en date du 9 novembre 2017, le bailleur a fait assigner le preneur en référé devant le Président du Tribunal d'instance de TOULON afin, notamment, de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et de voir prononcer l'expulsion de son locataire. 



Par ordonnance de référé en date du 9 mai 2018, le Président du Tribunal d'instance de TOULON a dit n'y avoir pas lieu à référé et a renvoyé les parties au principal devant le juge du fond. 



Par exploit d'Huissier en date du 29 octobre 2018, le bailleur a donc fait assigner le preneur devant le Tribunal d'instance de TOULON. 



Par un jugement rendu le 16 juillet 2019, le Tribunal d'instance de TOULON a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2013 sont réunies à la date du 4 juin 2017, a condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 2 034,21 € selon décompte arrêté au 18 avril 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2017, de même qu'il a dit que Monsieur [R] pourra se libérer de ladite somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 85 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts et a précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant le prononcé du jugement.



Il a, en outre, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, a dit que si ces derniers sont entièrement respectés, celle-ci sera réputée n'avoir été jamais acquise et que si toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer ou des charges courantes ou de l'arriéré, reste impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis, elle justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] puisse faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

* que Monsieur [R] soit condamné à verser à Monsieur [W] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.



Egalement, le Tribunal d'instance a condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 350 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, outre les dépens.



Par déclaration au greffe en date du 16 août 2019, le bailleur a interjeté appel de cette décision afin qu'elle soit réformée, sauf en ce qu'elle a constaté l'effet de la clause résolutoire à la date du 4 juin 2017. Il demande à la Cour d'ordonner l'expulsion immédiate de l'intimé, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier de la force publique si besoin, ainsi que de condamner ce dernier à lui payer les sommes de 6 711,45 € et de 409,20 € et de juger que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur. 



Il sollicite également la condamnation du locataire à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme d'un montant équivalent à un mois de loyer de 605,70 euros, outre charges, taxes et impôts à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef, de même qu'il demande à la Cour de dire que ledit montant de l'indemnité d'occupation pourra subir une éventuelle révision annuelle du loyer. 



Il demande, in fine, à la Cour de condamner le locataire à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Il fait valoir : 

- que le juge de première instance a, selon lui, statué ultra petita en ce qu'il a soulevé d'office une fin de non-recevoir qui n'était pas d'ordre public. 

- que l'imputation des remboursements se fait d'abord sur la dette la plus ancienne en l'absence de volonté du débiteur. 

- que les décomptes de la dette locative ont bien été versés aux débats. 

- que l'intimé s'est rendu coupable de dégradations locatives pour défaut d'entretien de la chaudière. 



L'intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, et au débouté des prétentions de l'appelant. Il demande à la Cour de fixer la dette locative à la somme de 1 038,89 €, d'enjoindre à l'appelant de lui communiquer les justificatifs des charges locatives depuis décembre 2014 sous astreinte de 100 € par jour de retard et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. 



Il soutient : 

- qu'il est fondé à faire constater la prescription de la créance de l'appelant depuis avril 2014 en l'absence de diligences antérieures. 

- que l'appelant ne justifie pas les charges locatives permettant le recouvrement de sa créance et ne produit pas de décompte actualisé de la dette locative. 

- que l'appelant n'est pas fondé à s'opposer contre l'octroi des délais de paiement par le juge de première instance. 

- qu'il ne s'est pas rendu coupable de dégradations locatives résultant d'un défaut d'entretien de la chaudière. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2022. 



MOTIFS DE LA DECISION 



Attendu que par contrat de bail en date du 1er novembre 2013, Monsieur [O] [W] a loué à Monsieur [B] [R] un appartement sis 595 avenue Jean Moulin, Résidence Acapulco, Bâtiment A, 83400 HYERES pour un loyer mensuel de 578,94 €, charges comprises ; 

Que se prévalant d'impayés de loyer, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit d'Huissier en date du 4 avril 2017, un commandement de payer la somme de 7 327,29 €, lequel est resté infructueux ; 



Attendu qu'en application de l'article 125 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours ; 

Qu'aux termes de l'article 2247 du Code civil, les juges ne peuvent pas suppléer d'office le moyen résultant de la prescription ; 

Que la règle selon laquelle les juges ne peuvent suppléer d'office le moyen résultant de la prescription s'applique même lorsque la prescription est d'ordre public ; 

Qu'en vertu des dispositions de l'article 2248 du Code civil, sauf renonciation, la prescription peut être opposée en tout état de cause, même devant la cour d'appel ; 

Que les articles 4 et 5 du Code de procédure civile font obligation au juge de ne pas modifier l'objet de la demande, à défaut de quoi la procédure de requête de l'article 463 du Code de procédure civile est ouverte ; 

Que le prononcé sur des choses non demandées ou l'octroi de plus qu'il n'est demandé constituent une irrégularité qui ne peut être réparée que selon la procédure prévue aux articles 463 et 464 du Code de procédure civile ; 

Qu'il convient de considérer que le jugement entrepris ne pouvait soulever d'office le moyen tiré de la prescription d'une partie de la dette locative de Monsieur [R] ; 

Que toutefois, conformément aux articles 123 du Code de procédure civile et 2248 du Code Civil, le moyen résultant de la prescription peut être soulevé en tout état de cause ; 

Qu'il y a donc lieu de retenir que si le jugement entrepris ne pouvait pas modifier l'objet des demandes des parties, Monsieur [R] pouvait bien soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription d'une partie de sa dette locative ; 



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ; 

Qu'aux termes de l'article 1342-10 du Code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter, mais qu'à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter ;

Qu'à égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ; 

Que le jugement entrepris a considéré que la demande en paiement de loyers antérieurs au 9 novembre 2014 était prescrite ; 

Que néanmoins, les paiements de la dette locative effectués dès 2015 par le débiteur s'imputent, à défaut de spécifications relatives à l'affectation des paiements par ce dernier, sur les dettes échues, à savoir les loyers les plus anciens, de sorte que la dette locative pour la période d'avril au 9 novembre 2014 n'est pas prescrite ; 

Que Monsieur [W] verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative actualisée au 1er juin 2020 d'un montant de 6 711,45 € ;

Que les charges ont été correctement calculées et que d'ailleurs le locataire ne les a jamais contestées jusqu''ici ;

Que les justificatifs de charges depuis l'année 2014 ont d'ailleurs été produits ;

Qu'il convient de condamner M. [R] au paiement de la somme de 6 711,45 € au titre des loyers et charges impayés ;



Attendu que M. [R] a la charge d'entretenir la chaudière au gaz ;

Que le coût de cet entretien sur trois ans s'élève à la somme de 409,20 € au paiement duquel le locataire sera condamné ;



Attendu que, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de confirmer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de TOULON le 16 juillet 2019 en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 4 juin 2017, condamné M. [R] à payer à M. [W] la somme de 350 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance et l'a condamné aux dépens comprenant le coût du commandement de payer mais de le réformer pour le surplus ;



Attendu qu'il convient de prononcer l'expulsion de M. [B] [R] et celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent d'arrêt avec si besoin est l'assistance de la force publique ;



Attendu que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur comme prévu au bail ;



Attendu qu'il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 605,70 € correspondant au dernier loyer et de condamner M. [B] [R] à payer cette somme à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié jusqu'au jour de son départ effectif ;



Attendu que les autres demandes seront rejetées ;



Attendu qu'il sera alloué à M. [O] [W], qui a dû engager des frais irrépétibles pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



Attendu que M. [B] [R], qui succombe, supportera les dépens d'appel ;



PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise ç disposition au greffe,



CONFIRME le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de TOULON le 16 juillet 2019 en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 4 juin 2017, condamné M. [R] à payer à M. [W] la somme de 350 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure de première instance et l'a condamné aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

LE REFORME pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,



ORDONNE l'expulsion de M. [B] [R] et celle de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent d'arrêt, avec si besoin est l'assistance de la force publique ;



CONDAMNE M. [B] [R] à payer à M. [O] [W] :


La somme de 6 711,45 € au titre des loyers et charges impayés ;

La somme de 409,20 € au titre de l'entretien de la chaudière ;


DIT que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur comme prévu au bail ;



FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 605,70 € et le CONDAMNE à payer cette somme à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié jusqu'au jour de son départ effectif ;



REJETTE toutes autres demandes ;



CONDAMNE M. [B] [R] à payer à M. [O] [W] la somme de 2 500 € sur le ondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



LE CONDAMNE aux dépens d'appel.





LA GREFFIERELE PRESIDENT