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Décision de justice

Cour d'appel de Riom, 1ère Chambre, 7 juin 2022, n° 21/00591

AutreAutres demandes relatives à un bail rural
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Dans le cadre d'un accord verbal, M. [V] [E], propriétaire de plusieurs parcelles d'une superficie totale de 8 ha 42 a 12 ca situées sur la commune de [Localité 6] (63) a mis celles-ci pendant plusieurs années à la disposition de M. [W] [T], exploitant agricole, dans le cadre d'une convention de vente d'herbe, moyennant une contrepartie onéreuse.



M. [E] ayant décidé en 2012 de mettre un terme à cette situation et de reprendre possession des lieux, M. [T] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Riom pour obtenir la reconnaissance d'un bail verbal soumis au statut du fermage.



Par jugement du 15 septembre 2015, cette juridiction a reconnu en faveur de M. [W] [T] l'existence d'un bail rural soumis au statut du fermage sur les parcelles appartenant à M. [V] [E], situées sur la commune de [Localité 6] (63) cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] d'une superficie totale de 8 ha 42 a 12 ca et condamné ce dernier à restituer ces parcelles à la libre disposition du preneur, cette condamnation ayant été assortie d'une astreinte de 15 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement. M. [V] [E] a également été condamné au paiement de la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour les années culturales 2013 à 2015.



Par arrêt du 31 octobre 2016, la cour d'appel de Riom a confirmé cette décision, excepté en ce qui concerne le montant de l'astreinte et les modalités de sa mise en 'uvre, celle-ci étant portée à 50 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, ce pour une durée de quatre mois. La cour d'appel a également condamné M. [E] à payer à M. [T] la somme de 4300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour les années culturales 2013 à 2016.



Par jugement du 5 mars 2019, le juge de l'exécution de Riom, saisi par M. [T] a :



-Liquidé l'astreinte mise à la charge de M. [V] [E] par l'arrêt de la cour d'appel de Riom du 31 octobre 2016 à la somme de 4000 euros pour la période ayant couru du 31 décembre 2016 au 30 avril 2017 ;



-Condamné en tant que de besoin M. [V] [E] à payer cette somme à M. [W] [T] ;



-Assorti l'obligation mise à la charge de M. [V] [E] par arrêt du 31 octobre 2016 à restituer les parcelles cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] à la libre disposition de M. [W] [T] d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et jusqu'à complète restitution ;



-Dit que cette astreinte commencera à courir un mois après la notification du jugement ;



-Condamné M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 1000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice résultant pour ce dernier de la résistance abusive de M. [E], ainsi que la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



À la suite de cette décision, M. [E] s'est acquitté des condamnations prononcées, à l'exception des dépens, et a restitué à M. [T] en avril 2019 la disposition des superficies louées cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3]. 

Toutefois, considérant que les parcelles n'avaient pas été restituées dans un état permettant leur exploitation en raison du défaut total d'entretien depuis son éviction, M. [T], après avoir fait constater l'état d'inculture des superficies louées et avoir réclamé amiablement au bailleur la remise en état des lieux, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Riom par requête du 4 septembre 2019 pour obtenir la condamnation de M. [E] à procéder aux réparations nécessaires à la remise en état de la propriété.



Par jugement du 23 février 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a statué en ces termes :



-Condamne M. [V] [E] à remettre en herbe les parcelles cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] d'une superficie totale de 8 ha 42 a 12 ca situées commune de [Localité 6] et ordonne la réfection des clôtures et la taille des haies dans les conditions et limites du devis du 16 décembre 2019 de l'entreprise de travaux agricoles Barlot Alain (24'185,82 euros TTC) ;



-Assortit la condamnation d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce à compter d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;



-Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour M. [T], à défaut d'exécution à l'expiration de ce délai de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;



-Dit qu'aucun fermage n'est dû par M. [W] [T] pour la période d'éviction courant de 2013 au jour de la présente décision et conditionne la reprise des paiements courants à l'exécution de l'obligation de remise en état fixée ci-avant ;



-Condamne M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 1075 euros à titre de dommages et intérêts ;



-Condamne M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamne M. [V] [E] aux entiers dépens ;



-Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;



-Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.



M. [V] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 12 mars 2021.





Vu les conclusions récapitulatives de M. [V] [E] en date du 11 avril 2022 aux termes desquelles celui-ci demande à la cour de :



-Dire et juger M. [T] irrecevable et mal fondé en ses demandes,



Infirmant,



-Constater ou tout le moins juger que le bail liant M. [E] à M. [T] se trouve résilié de plein droit sans indemnité depuis 2013 ou à tout le moins depuis 2016 ;





-Débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;



Subsidiairement,



-Si le bail n'était pas résilié, condamner M. [T] au paiement des fermages à compter de l'année culturale 2013 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;



-Condamner M. [T] à payer à M. [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Vu les conclusions en date du 11 avril 2022 aux termes desquelles M. [W] [T] demande à la cour de :



Vu les dispositions des articles 1719 3°et 1723 du code civil ;



Vu les dispositions de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;



Vu les dispositions de l'article 70 du code de procédure civile ;



-Confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Riom le 23 février 2021 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



-Condamner M. [V] [E] à lui payer une somme de 2150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de la privation de jouissance des parcelles louées au titre des années culturales 2020 et 2021 ;



En tout état de cause,



-Déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail formulée par M. [E] en application des dispositions de l'article 1722 du code civil ;



-Débouter M. [V] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;



-Condamner M. [V] [E] à lui payer une somme de 4500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre au remboursement des sommes exposées pour les besoins de l'établissement des procès-verbaux de constat dressés par maître [R] les 12 et 18 juillet 2013, 18 juillet 2014, 20 juin 2017, 19 juin 2019 et 28 octobre 2021 ;



-Condamner M. [V] [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION :





-Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail formée par M. [E] :



M. [E] sollicite, pour la première fois devant la cour, la résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil, relatif à la destruction de la chose louée pendant la durée du bail.



Contrairement à ce que soutient M. [T], cette demande présente un lien suffisant, au sens de l'article 70 du code de procédure civile, avec la demande initiale tendant à la remise en état de la propriété louée de sorte qu'elle doit être déclarée recevable.





-Sur la restitution des parcelles données à bail et leur état d'inculture :



Il ressort des pièces communiquées (jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Riom du 5 mars 2019, courriers échangés entre les parties) que la restitution intégrale des parcelles comprises dans le bail n'est intervenue qu'à la date du 2 avril 2019.



Selon l'article 1719 2° et 3° du code civil, le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Aux termes de l'article 1723 du même code, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.



Il résulte de ces dispositions l'obligation pour le bailleur, à l'origine de l'éviction du preneur, de prendre au moment de la réintégration de ce dernier, les mesures nécessaires afin de remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient à l'origine du bail.



En l'espèce, les parcelles cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] louées à M. [T] avaient la nature de pré et permettaient à ce dernier de disposer du fourrage nécessaire à l'alimentation de ses animaux, soit par la fauche soit par la pâture.



Il ressort des procès-verbaux de constat dressés par maître [R], huissier de justice, en juillet 2013, suite à l'éviction de M. [T], puis en juillet 2014, qu'à cette époque les parcelles étaient encore exploitables, puisque pendant ces deux années il a été procédé à leur fauche par un tiers.



Or, il est parfaitement établi par le procès-verbal de constat dressé par le même huissier de justice en juin 2019 que les parcelles, restituées en avril 2019, se trouvaient dans un état d'entretien totalement dégradé. L'huissier a en effet procédé aux constatations suivantes, confirmées par des photographies :



« -Les deux parcelles concernées sont totalement dépourvues d'entretien ;



-Les haies en pourtour ne sont pas taillées et leur largeur varie de 5 à 15 mètres ;



-Les haies sont envahies de noisetiers et de genêts ;



-Les clôtures en pourtour sont envahies de végétation et devront être remplacées ; 



-Les parcelles recèlent des mauvaises herbes, chiendent, bouquets de genêts, de joncs, de chardons, de saules et encore des fourmilières actives ;





- Les genêts atteignent plus de 2 mètres, les chardons pratiquement 1 mètre et les noisetiers plus de 5 mètres de haut ;



-Je note encore la présence de plante vivace à fleur violette ou de plante colonisante adhésive.



D'une manière générale, je peux constater que les deux parcelles n'ont fait l'objet d'aucun entretien et doivent faire l'objet d'un important et coûteux travail de remise en état avec broyage, coupe des haies et clôtures à reposer, avant de pouvoir à nouveau être exploitées ».



L'état déplorable des parcelles restituées n'est d'ailleurs pas contesté par M. [E], qui d'une part a clairement indiqué dans un courrier du 16 avril 2019 qu'il ne lui appartenait pas de procéder à leur « nettoyage », d'autre part sollicite lui-même la résiliation du bail pour destruction de la chose louée en application des dispositions de l'article 1722 du code civil. 



Il convient de préciser encore que l'état de dégradation des parcelles avait déjà été constaté à peu près dans des termes identiques par le procès-verbal établi par huissier le 20 juin 2017, et que, compte tenu du constat du bon état des parcelles résultant des procès-verbaux dressés en juillet 2013 et juillet 2014, M. [E] ne peut sérieusement soutenir que M. [T], qui avait été évincé des parcelles depuis janvier 2013, aurait d'une manière quelconque concouru à la dégradation des biens.



Enfin, un nouveau constat, démontrant que les parcelles se trouvent toujours dans le même état d'inculture a été dressé par maître [R] le 28 octobre 2021.



Toutefois, avant de statuer sur la demande de remise en état des parcelles, il convient d'examiner la demande de résiliation du bail présentéepar M. [V] [E].





-Sur la demande de résiliation du bail présentée par M. [V] [E] :



L'article 1722 du code civil dispose que :



« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »



Le principe de la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction totale des biens loués par cas fortuit sont reprises par les dispositions spécifiques de l'article L. 411-30 I du code rural qui prévoient que « Lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.»



En l'espèce, M. [E] fait valoir que la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien loué doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée, ce qui est le cas en l'espèce alors que le montant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux est de l'ordre de 24'000 euros tandis que la valeur des parcelles serait inférieure à 21'000 euros.



Toutefois, il sera rappelé que la notion de « destruction des lieux par cas fortuit » suppose un événement indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d'elles et implique notamment l'absence de faute du bailleur ou d'un manquement de celui-ci à ses obligations. Or, tel n'est pas le cas lorsque la possibilité pour le locataire d'exploiter le bien loué résulte de la dégradation des lieux imputable à la négligence du bailleur, ce qui est le cas en l'espèce. 



M. [V] [E] sera en conséquence débouté de cette demande.





-Sur la remise en état des parcelles : 



Compte tenu des développements précédents et des obligations incombant au bailleur, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la condamnation de M. [E] à la remise en état des lieux, dans les termes de la décision entreprise. Le jugement sera dès lors confirmé.





-Sur l'exonération du paiement des fermages jusqu'à la remise en état effective des lieux : 



Les lieux n'ont été restitués dans leur intégralité qu'en avril 2019 et aucun fermage ne peut en conséquence être dû antérieurement à cette date. 



Il ressort par ailleurs des développements précédents que l'état d'inculture des parcelles est caractérisé de sorte que, dans la mesure où le bailleur a manqué à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux et de les remettre en l'état où ils se trouvaient au moment de la prise à bail, c'est à juste titre que le premier juge a également dispensé M. [T] du paiement des fermages au-delà de la période d'éviction et conditionné la reprise des paiements à la remise en état ordonnée.



Le jugement sera confirmé sur ce point, M. [E] ayant été justement débouté de sa demande en paiement des fermages à compter de l'année 2013.





-Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation :



M. [T] sollicite, sur la base du calcul opéré par les décisions rendues dans le cadre des procédures précédentes, la confirmation du jugement concernant l'indemnisation au titre de l'année culturale 2019, et l'allocation d'une somme supplémentaire de 2150 euros pour les années culturales 2020 et 2021.



Toutefois, ainsi que le fait observer M. [E], dans la mesure où M. [T] est dispensé du paiement des fermages, une telle condamnation aboutirait à son enrichissement, étant précisé qu'il n'appartient pas à la cour de se prononcer sur la situation résultant de l'octroi de sommes à ce titre antérieurement à 2019 pour des périodes pour lesquelles aucun fermage ne peut pourtant être réclamé en l'absence de mise à disposition des parcelles, ainsi que cela a été rappelé plus haut.



M. [T] ne produit devant la cour aucun élément d'évaluation du préjudice permettant de tenir compte de l'absence de charge au titre du paiement du fermage, dont le montant n'est indiqué par aucune des parties. Or, il lui appartient de démontrer la réalité et le montant de son préjudice qui ne peut être évalué forfaitairement, étant observé qu'il ne présente aucune observation sur l'objection opposée à sa demande par M. [E].



En conséquence, les demandes de M. [T] au titre de son préjudice d'exploitation doivent être rejetées, et le jugement sera infirmé sur ce point, l'intimé étant en outre débouté de sa demande nouvelle pour les années 2020 et 2021.



- Sur la demande de remboursement des frais de constat d'huissier formée par M. [T] : 



M. [T] sollicite la condamnation de M. [E] à lui rembourser les sommes exposées pour les besoins de l'établissement des procès-verbaux de constat dressés par maître [R] les 12 et 18 juillet 2013, 18 juillet 2014, 20 juin 2017, 19 juin 2019 et 28 octobre 2021.



Cette demande sera rejetée, alors que les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens et de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [V] [E] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement à M. [W] [T] de la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Déclare recevable la demande de résiliation du bail présentée par M. [V] [E] ;



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 1075 euros à titre de dommages et intérêts ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant,



-Déboute M. [V] [E] de sa demande de résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil ; 

 

-Déboute M. [W] [T] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre des années culturales 2020 et 2021 ;



- Déboute M. [W] [T] de sa demande de condamnation de M. [E] à lui rembourser les sommes exposées pour les besoins de l'établissement des procès-verbaux de constat dressés par maître [R] les 12 et 18 juillet 2013, 18 juillet 2014, 20 juin 2017, 19 juin 2019 et 28 octobre 2021 ;



-Condamne M. [V] [E] aux dépens d'appel ;



-Condamne M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.





Le greffier Le président
Texte intégral
COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 07 juin 2022

N° RG 21/00591 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FR4N 

-LB- Arrêt n° 



[V] [E] / [W] [T]



Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de RIOM, décision attaquée en date du 23 Février 2021, enregistrée sous le n° 59-51-000010



Arrêt rendu le MARDI SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [V] [E]

[Adresse 4]

[Localité 6]

assisté de Maître Sophie GIRAUD de la SCP GIRAUD-NURY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANT



ET :



M. [W] [T]

[Adresse 5]

[Localité 2]

assisté de Maître Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND



INTIME



DÉBATS : A l'audience publique du 11 avril 2022



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 07 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Dans le cadre d'un accord verbal, M. [V] [E], propriétaire de plusieurs parcelles d'une superficie totale de 8 ha 42 a 12 ca situées sur la commune de [Localité 6] (63) a mis celles-ci pendant plusieurs années à la disposition de M. [W] [T], exploitant agricole, dans le cadre d'une convention de vente d'herbe, moyennant une contrepartie onéreuse.



M. [E] ayant décidé en 2012 de mettre un terme à cette situation et de reprendre possession des lieux, M. [T] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Riom pour obtenir la reconnaissance d'un bail verbal soumis au statut du fermage.



Par jugement du 15 septembre 2015, cette juridiction a reconnu en faveur de M. [W] [T] l'existence d'un bail rural soumis au statut du fermage sur les parcelles appartenant à M. [V] [E], situées sur la commune de [Localité 6] (63) cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] d'une superficie totale de 8 ha 42 a 12 ca et condamné ce dernier à restituer ces parcelles à la libre disposition du preneur, cette condamnation ayant été assortie d'une astreinte de 15 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement. M. [V] [E] a également été condamné au paiement de la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour les années culturales 2013 à 2015.



Par arrêt du 31 octobre 2016, la cour d'appel de Riom a confirmé cette décision, excepté en ce qui concerne le montant de l'astreinte et les modalités de sa mise en 'uvre, celle-ci étant portée à 50 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, ce pour une durée de quatre mois. La cour d'appel a également condamné M. [E] à payer à M. [T] la somme de 4300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour les années culturales 2013 à 2016.



Par jugement du 5 mars 2019, le juge de l'exécution de Riom, saisi par M. [T] a :



-Liquidé l'astreinte mise à la charge de M. [V] [E] par l'arrêt de la cour d'appel de Riom du 31 octobre 2016 à la somme de 4000 euros pour la période ayant couru du 31 décembre 2016 au 30 avril 2017 ;



-Condamné en tant que de besoin M. [V] [E] à payer cette somme à M. [W] [T] ;



-Assorti l'obligation mise à la charge de M. [V] [E] par arrêt du 31 octobre 2016 à restituer les parcelles cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] à la libre disposition de M. [W] [T] d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et jusqu'à complète restitution ;



-Dit que cette astreinte commencera à courir un mois après la notification du jugement ;



-Condamné M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 1000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice résultant pour ce dernier de la résistance abusive de M. [E], ainsi que la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



À la suite de cette décision, M. [E] s'est acquitté des condamnations prononcées, à l'exception des dépens, et a restitué à M. [T] en avril 2019 la disposition des superficies louées cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3]. 

Toutefois, considérant que les parcelles n'avaient pas été restituées dans un état permettant leur exploitation en raison du défaut total d'entretien depuis son éviction, M. [T], après avoir fait constater l'état d'inculture des superficies louées et avoir réclamé amiablement au bailleur la remise en état des lieux, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Riom par requête du 4 septembre 2019 pour obtenir la condamnation de M. [E] à procéder aux réparations nécessaires à la remise en état de la propriété.



Par jugement du 23 février 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a statué en ces termes :



-Condamne M. [V] [E] à remettre en herbe les parcelles cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] d'une superficie totale de 8 ha 42 a 12 ca situées commune de [Localité 6] et ordonne la réfection des clôtures et la taille des haies dans les conditions et limites du devis du 16 décembre 2019 de l'entreprise de travaux agricoles Barlot Alain (24'185,82 euros TTC) ;



-Assortit la condamnation d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce à compter d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;



-Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour M. [T], à défaut d'exécution à l'expiration de ce délai de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;



-Dit qu'aucun fermage n'est dû par M. [W] [T] pour la période d'éviction courant de 2013 au jour de la présente décision et conditionne la reprise des paiements courants à l'exécution de l'obligation de remise en état fixée ci-avant ;



-Condamne M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 1075 euros à titre de dommages et intérêts ;



-Condamne M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamne M. [V] [E] aux entiers dépens ;



-Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ;



-Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.



M. [V] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 12 mars 2021.





Vu les conclusions récapitulatives de M. [V] [E] en date du 11 avril 2022 aux termes desquelles celui-ci demande à la cour de :



-Dire et juger M. [T] irrecevable et mal fondé en ses demandes,



Infirmant,



-Constater ou tout le moins juger que le bail liant M. [E] à M. [T] se trouve résilié de plein droit sans indemnité depuis 2013 ou à tout le moins depuis 2016 ;





-Débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;



Subsidiairement,



-Si le bail n'était pas résilié, condamner M. [T] au paiement des fermages à compter de l'année culturale 2013 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;



-Condamner M. [T] à payer à M. [E] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Vu les conclusions en date du 11 avril 2022 aux termes desquelles M. [W] [T] demande à la cour de :



Vu les dispositions des articles 1719 3°et 1723 du code civil ;



Vu les dispositions de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;



Vu les dispositions de l'article 70 du code de procédure civile ;



-Confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Riom le 23 février 2021 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



-Condamner M. [V] [E] à lui payer une somme de 2150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de la privation de jouissance des parcelles louées au titre des années culturales 2020 et 2021 ;



En tout état de cause,



-Déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail formulée par M. [E] en application des dispositions de l'article 1722 du code civil ;



-Débouter M. [V] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;



-Condamner M. [V] [E] à lui payer une somme de 4500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre au remboursement des sommes exposées pour les besoins de l'établissement des procès-verbaux de constat dressés par maître [R] les 12 et 18 juillet 2013, 18 juillet 2014, 20 juin 2017, 19 juin 2019 et 28 octobre 2021 ;



-Condamner M. [V] [E] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.









MOTIFS DE LA DÉCISION :





-Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail formée par M. [E] :



M. [E] sollicite, pour la première fois devant la cour, la résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil, relatif à la destruction de la chose louée pendant la durée du bail.



Contrairement à ce que soutient M. [T], cette demande présente un lien suffisant, au sens de l'article 70 du code de procédure civile, avec la demande initiale tendant à la remise en état de la propriété louée de sorte qu'elle doit être déclarée recevable.





-Sur la restitution des parcelles données à bail et leur état d'inculture :



Il ressort des pièces communiquées (jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Riom du 5 mars 2019, courriers échangés entre les parties) que la restitution intégrale des parcelles comprises dans le bail n'est intervenue qu'à la date du 2 avril 2019.



Selon l'article 1719 2° et 3° du code civil, le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Aux termes de l'article 1723 du même code, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.



Il résulte de ces dispositions l'obligation pour le bailleur, à l'origine de l'éviction du preneur, de prendre au moment de la réintégration de ce dernier, les mesures nécessaires afin de remettre les lieux en l'état où ils se trouvaient à l'origine du bail.



En l'espèce, les parcelles cadastrées section ZO n° [Cadastre 1] et ZN n° [Cadastre 3] louées à M. [T] avaient la nature de pré et permettaient à ce dernier de disposer du fourrage nécessaire à l'alimentation de ses animaux, soit par la fauche soit par la pâture.



Il ressort des procès-verbaux de constat dressés par maître [R], huissier de justice, en juillet 2013, suite à l'éviction de M. [T], puis en juillet 2014, qu'à cette époque les parcelles étaient encore exploitables, puisque pendant ces deux années il a été procédé à leur fauche par un tiers.



Or, il est parfaitement établi par le procès-verbal de constat dressé par le même huissier de justice en juin 2019 que les parcelles, restituées en avril 2019, se trouvaient dans un état d'entretien totalement dégradé. L'huissier a en effet procédé aux constatations suivantes, confirmées par des photographies :



« -Les deux parcelles concernées sont totalement dépourvues d'entretien ;



-Les haies en pourtour ne sont pas taillées et leur largeur varie de 5 à 15 mètres ;



-Les haies sont envahies de noisetiers et de genêts ;



-Les clôtures en pourtour sont envahies de végétation et devront être remplacées ; 



-Les parcelles recèlent des mauvaises herbes, chiendent, bouquets de genêts, de joncs, de chardons, de saules et encore des fourmilières actives ;





- Les genêts atteignent plus de 2 mètres, les chardons pratiquement 1 mètre et les noisetiers plus de 5 mètres de haut ;



-Je note encore la présence de plante vivace à fleur violette ou de plante colonisante adhésive.



D'une manière générale, je peux constater que les deux parcelles n'ont fait l'objet d'aucun entretien et doivent faire l'objet d'un important et coûteux travail de remise en état avec broyage, coupe des haies et clôtures à reposer, avant de pouvoir à nouveau être exploitées ».



L'état déplorable des parcelles restituées n'est d'ailleurs pas contesté par M. [E], qui d'une part a clairement indiqué dans un courrier du 16 avril 2019 qu'il ne lui appartenait pas de procéder à leur « nettoyage », d'autre part sollicite lui-même la résiliation du bail pour destruction de la chose louée en application des dispositions de l'article 1722 du code civil. 



Il convient de préciser encore que l'état de dégradation des parcelles avait déjà été constaté à peu près dans des termes identiques par le procès-verbal établi par huissier le 20 juin 2017, et que, compte tenu du constat du bon état des parcelles résultant des procès-verbaux dressés en juillet 2013 et juillet 2014, M. [E] ne peut sérieusement soutenir que M. [T], qui avait été évincé des parcelles depuis janvier 2013, aurait d'une manière quelconque concouru à la dégradation des biens.



Enfin, un nouveau constat, démontrant que les parcelles se trouvent toujours dans le même état d'inculture a été dressé par maître [R] le 28 octobre 2021.



Toutefois, avant de statuer sur la demande de remise en état des parcelles, il convient d'examiner la demande de résiliation du bail présentéepar M. [V] [E].





-Sur la demande de résiliation du bail présentée par M. [V] [E] :



L'article 1722 du code civil dispose que :



« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »



Le principe de la résiliation de plein droit du bail en cas de destruction totale des biens loués par cas fortuit sont reprises par les dispositions spécifiques de l'article L. 411-30 I du code rural qui prévoient que « Lorsque la totalité des biens compris dans le bail sont détruits intégralement par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.»



En l'espèce, M. [E] fait valoir que la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur du bien loué doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée, ce qui est le cas en l'espèce alors que le montant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux est de l'ordre de 24'000 euros tandis que la valeur des parcelles serait inférieure à 21'000 euros.



Toutefois, il sera rappelé que la notion de « destruction des lieux par cas fortuit » suppose un événement indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d'elles et implique notamment l'absence de faute du bailleur ou d'un manquement de celui-ci à ses obligations. Or, tel n'est pas le cas lorsque la possibilité pour le locataire d'exploiter le bien loué résulte de la dégradation des lieux imputable à la négligence du bailleur, ce qui est le cas en l'espèce. 



M. [V] [E] sera en conséquence débouté de cette demande.





-Sur la remise en état des parcelles : 



Compte tenu des développements précédents et des obligations incombant au bailleur, c'est à juste titre que le premier juge a prononcé la condamnation de M. [E] à la remise en état des lieux, dans les termes de la décision entreprise. Le jugement sera dès lors confirmé.





-Sur l'exonération du paiement des fermages jusqu'à la remise en état effective des lieux : 



Les lieux n'ont été restitués dans leur intégralité qu'en avril 2019 et aucun fermage ne peut en conséquence être dû antérieurement à cette date. 



Il ressort par ailleurs des développements précédents que l'état d'inculture des parcelles est caractérisé de sorte que, dans la mesure où le bailleur a manqué à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux et de les remettre en l'état où ils se trouvaient au moment de la prise à bail, c'est à juste titre que le premier juge a également dispensé M. [T] du paiement des fermages au-delà de la période d'éviction et conditionné la reprise des paiements à la remise en état ordonnée.



Le jugement sera confirmé sur ce point, M. [E] ayant été justement débouté de sa demande en paiement des fermages à compter de l'année 2013.





-Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation :



M. [T] sollicite, sur la base du calcul opéré par les décisions rendues dans le cadre des procédures précédentes, la confirmation du jugement concernant l'indemnisation au titre de l'année culturale 2019, et l'allocation d'une somme supplémentaire de 2150 euros pour les années culturales 2020 et 2021.



Toutefois, ainsi que le fait observer M. [E], dans la mesure où M. [T] est dispensé du paiement des fermages, une telle condamnation aboutirait à son enrichissement, étant précisé qu'il n'appartient pas à la cour de se prononcer sur la situation résultant de l'octroi de sommes à ce titre antérieurement à 2019 pour des périodes pour lesquelles aucun fermage ne peut pourtant être réclamé en l'absence de mise à disposition des parcelles, ainsi que cela a été rappelé plus haut.



M. [T] ne produit devant la cour aucun élément d'évaluation du préjudice permettant de tenir compte de l'absence de charge au titre du paiement du fermage, dont le montant n'est indiqué par aucune des parties. Or, il lui appartient de démontrer la réalité et le montant de son préjudice qui ne peut être évalué forfaitairement, étant observé qu'il ne présente aucune observation sur l'objection opposée à sa demande par M. [E].



En conséquence, les demandes de M. [T] au titre de son préjudice d'exploitation doivent être rejetées, et le jugement sera infirmé sur ce point, l'intimé étant en outre débouté de sa demande nouvelle pour les années 2020 et 2021.



- Sur la demande de remboursement des frais de constat d'huissier formée par M. [T] : 



M. [T] sollicite la condamnation de M. [E] à lui rembourser les sommes exposées pour les besoins de l'établissement des procès-verbaux de constat dressés par maître [R] les 12 et 18 juillet 2013, 18 juillet 2014, 20 juin 2017, 19 juin 2019 et 28 octobre 2021.



Cette demande sera rejetée, alors que les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens et de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [V] [E] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement à M. [W] [T] de la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Déclare recevable la demande de résiliation du bail présentée par M. [V] [E] ;



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 1075 euros à titre de dommages et intérêts ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant,



-Déboute M. [V] [E] de sa demande de résiliation du bail en application de l'article 1722 du code civil ; 

 

-Déboute M. [W] [T] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre des années culturales 2020 et 2021 ;



- Déboute M. [W] [T] de sa demande de condamnation de M. [E] à lui rembourser les sommes exposées pour les besoins de l'établissement des procès-verbaux de constat dressés par maître [R] les 12 et 18 juillet 2013, 18 juillet 2014, 20 juin 2017, 19 juin 2019 et 28 octobre 2021 ;



-Condamne M. [V] [E] aux dépens d'appel ;



-Condamne M. [V] [E] à payer à M. [W] [T] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.





Le greffier Le président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1722, code rural et de la peche maritime L411-30, code civil 1723, code rural et de la peche maritime L411-1, code de procedure civile 70). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2022-06-12T15:38:13.775Z.