Cour d'appel de Riom, 1ère Chambre, 14 juin 2022, n° 20/01869

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 14 juin 2022

N° RG 20/01869 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FQFP

-LB- Arrêt n° 306



[X] [P], [H] [O] / [S] [A].



Jugement au fond, origine Tribunal de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 08 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 11-20-000005



Arrêt rendu le MARDI QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



M. [X] [P]

et Mme [H] [O] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/011000 du 15/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Chloé BARGOIN, avocat au barreau de CUSSET/VICHY



APPELANTS



ET :



M. [S] [A], intervenant volontaire par voie de constitution es qualité d'héritier de Mme [K] [A] intitialement intimée à la procédure.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Alexandre BENAZDIA, avocat au barreau de CUSSET/ VICHY

Timbre fiscal acquitté



INTIME



DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 avril 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 14 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par acte sous-seing en date du 17 janvier 2018, Mme [K] [A] a donné à bail à Mme [H] [O] et M. [X] [P], à compter du 27 février 2018,un logement situé [Adresse 2] (03), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 480 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 480 euros.



Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 27 février 2018.



Par acte du 28 juin 2019, Mme [K] [A] a fait signifier aux locataires un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 1769,64 euros, selon décompte arrêté au 21 juin 2019, et un commandement visant la clause résolutoire aux fins d'obtenir un justificatif de l'assurance contre les risques locatifs.



Le 3 juillet 2019, les locataires ont transmis à Mme [A] une attestation d'assurance, valable du 5 mars 2019 au 4 mars 2020. 



Le 25 juillet 2019, Mme [H] [O] et M. [X] [P] ont reconnu auprès de Mme [K] [A] être redevables de la somme de 1011 euros au titre des loyers impayés, mois de mai 2019 inclus, et ont demandé à pouvoir s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 euros.



Par acte d'huissier en date du 30 décembre 2019, Mme [A] a fait assigner Mme [H] [O] et M. [X] [P] devant le tribunal d'instance de Vichy, devenu au 1er janvier 2020 le tribunal de proximité de Vichy, afin d'obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la constatation de la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, le prononcé de l'expulsion des locataires, leur condamnation au paiement de la somme de 2164 euros au titre de l'arriéré locatif et la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation.



Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal de proximité de Vichy a statué en ces termes :



-Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2018 entre Mme [K] [A] d'une part et Mme [H] [O] et M. [X] [P] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 août 2019 ;



-Condamne solidairement Mme [H] [O] et M. [X] [P] à verser à Mme [K] [A] la somme de 3870 euros (décompte arrêté au 31 juillet 2020, loyer de juillet 2020 inclus), en deniers ou quittances et dont il conviendra de déduire les sommes qui seront versées par la CAF au bailleur au titre de l'allocation logement ;



-Autorise Mme [H] [O] et M. [X] [P] à s'acquitter de cette somme, outre les loyers et charges courants, en 35 mensualités de 55 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, étant précisé que le nombre de mensualités sera ajusté en fonction de la réduction de la dette par les versements de la CAF au bailleur ;



-Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord entre les parties ;



-Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;



-Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;



-Dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :



-que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;



-que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;



-qu'à défaut pour Mme [H] [O] et M. [X] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Mme [K] [A] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;



-que Mme [H] [O] et M. [X] [P] soient solidairement condamnés à verser à Mme [K] [A] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;



-Déboute Mme [H] [O] et M. [X] [P] de leur demande de dommages et intérêts ;



-Condamne Mme [H] [O] et M. [X] [P], in solidum, à verser à Mme [K] [A] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamne Mme [H] [O] et M. [X] [P], in solidum, aux dépens qui comprendront le coûts des deux commandements de maître [C], huissier de justice, en date du 28 juin 2019, lesquels seront recouvrés comme il est prescrit en matière d'aide juridictionnelle ;



-Ordonne l'exécution provisoire ;



-Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Mme [O] et M. [P] ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 7 décembre 2020. 

 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 16 février 2022.





Vu les conclusions en date du 28 février 2022 aux termes desquelles M. [P] et Mme [O] demandent à la cour de :



-Juger leur appel recevable et bien fondé ;



-Juger recevable l'intervention volontaire de M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], suite à son décès en cours de procédure ;



Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau,



-Débouter M. [S] [A], ayant droit de [K] [A], de l'intégralité de ses demandes à leur encontre ;





-Juger que les travaux qu'ils ont effectués l'ont été avec l'accord de [K] [A], ouvrant droit à indemnisation ;



-Fixer leur créance à la somme de 4032,40 euros, correspondant aux travaux réalisés, déduction faite des trois loyers de remise appliquée ;



En conséquence,



-Ordonner la compensation entre les loyers et charges dus, actualisés à la date du 31 janvier 2021, soit la somme de 884 euros, et les travaux réalisés, soit la somme de 4032,40 euros ;



Partant,



-Condamner M. [S] [A], ayant droit de [K] [A], à leur payer la somme de 3148,40 euros ;



Subsidiairement,



-Les condamner à s'acquitter de leur dette locative de 884 euros selon 35 mensualités de 24 euros, et une 36e mensualité de 44 euros ;



À titre reconventionnel et en tout état de cause,



-Constater la non décence du logement ;



En conséquence,



-Condamner M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], à leur payer une somme de 8640 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;



-Condamner M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], à leur payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;



-Condamner M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A] aux dépens de première instance et d'appel.





Vu les conclusions en date du 10 février 2022 aux termes desquelles M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], décédée le 26 décembre 2021, demande à la cour de :



-Déclarer son intervention recevable en tant qu'ayant droit de sa défunte mère [K] [A] ;



-Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, étant précisé que les locataires ont quitté les lieux le 29 janvier 2021 au regard du jugement qui était revêtu de l'exécution provisoire ;



-Confirmer le jugement ayant débouté Mme [H] [O] et M. [X] [P] de leur demande de dommages et intérêts et les ayant condamnés in solidum à verser à [K] [A] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût des deux commandements de maître [C], huissier de justice, en date du 28 juin 2019 ;





-Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [H] [O] et M. [X] [P] à payer la somme de 3870 euros suivant décompte arrêté au 31 juillet 2020 loyer de juillet inclus, en deniers ou quittances, et en ce qu'il a autorisé Mme [H] [O] et M. [X] [P] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 55 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, tout en précisant que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du jugement, et que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;



Y ajouter,



-Dire que les sommes obtenues au titre du jugement du tribunal de proximité de Vichy le 8 décembre 2020 le seront à son profit, venant aux droits de sa mère [K] [A], née le 21 octobre 1952 à Auxerre et décédée le 26 décembre 2021 à Paris (19e arrondissement) ;



-Condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [H] [O] à lui payer au titre des loyers et indemnités d'occupation et charges impayés d'août 2020 à fin février 2021 la somme de 330,33 euros ;



-Condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [H] [O] à lui payer la somme de 335,10 euros au titre de la facture de l'entreprise [R] ;



-Condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [O] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et abus de procédure ;



-Condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [H] [O] à lui payer la somme de 2400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION :





Il sera rappelé, à titre liminaire, qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...», ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.



-Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :



Si l'acte d'appel porte sur les chefs du jugement relatifs à l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 août 2019 et à la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation, M. [P] et Mme [O] n'évoquent ces dispositions du jugement ni dans la discussion de leurs écritures, qui concerne essentiellement les comptes entre les parties et la question de la décence du logement, ni dans le dispositif, tandis que M. [A] en sollicite la confirmation.



Les pièces communiquées devant la cour établissent d'une part l'existence d'une dette locative à la date du commandement de payer signifié le 28 juin 2019, d'autre part l'absence d'apurement de cette dette dans les deux mois ayant suivi le commandement de payer.





Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 28 août 2019, et prévu, au sein des dispositions relatives au non-respect des délais de paiement, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges.



-Sur le montant de l'arriéré locatif :



M. [P] et Mme [O] ne contestent pas l'existence d'un arriéré locatif. Ils considèrent cependant que le montant de celui-ci doit être compensé avec la créance qu'ils détiennent à l'égard de Mme [A] au titre des travaux d'amélioration réalisés à leurs frais dans le logement, ce que n'admet pas cette dernière. La question de la prise en charge des travaux doit ainsi être examinée préalablement à la fixation de la dette locative.



-Sur la prise en charge des travaux réalisés dans le logement :



M. [P] et Mme [O] expliquent qu'un accord est intervenu avec Mme [A] dès leur entrée dans les lieux aux termes duquel ils se sont engagés à effectuer des travaux de réfection dans l'appartement, dégradé par des infiltrations d'eau, en contrepartie d'une « remise correspondante sur les loyers ». Ils soutiennent que Mme [A] n'a pas respecté cet accord alors qu'elle a exigé la reprise du paiement du loyer courant après seulement trois mois de remise, ce qui ne couvrait pas le coût des travaux entrepris.



M. [A], aux droits de sa mère, ne conteste pas l'existence d'un accord mais affirme quant à lui qu'il a seulement été question d'une réfaction de la somme de 645 euros correspondant au coût de la remise en état du plafond, nécessaire suite aux dommages causés par des infiltrations par la toiture.



Le contrat de bail ne comporte aucune disposition particulière sur l'accord intervenu entre les parties, et les pièces communiquées à la cour ne permettent pas d'en définir les contours, sauf à observer qu'il est indiqué dans une pièce communiquée par les appelants eux-mêmes, à savoir le procès-verbal de constat établi par huissier le 9 novembre 2018, qui reprend les déclarations des locataires, « qu'il était convenu avec la propriétaire qu'ils effectuent les travaux moyennant l'abandon de deux reliquats de loyer déduction faite des APL que Mme [A] perçoit directement, soit 2 x129 euros ».



Il résulte de ce même procès-verbal de constat que M. [P] et Mme [O] ont effectivement procédé à des travaux assez conséquents dans plusieurs pièces (dépose de papier, ponçage, enduit, peinture, pose de carrelage et de plaques de placoplâtre').



Cependant, en l'absence de démonstration d'un accord de Mme [A] pour la réalisation de l'ensemble des travaux entrepris, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de remboursement du coût des travaux présentée par M. [P] et Mme [O] (dans la discussion du jugement, ce qui n'est pas repris dans le dispositif).



-Sur la dette locative :



Les parties sont opposées sur la reconstitution de l'arriéré locatif , qui doit prendre en compte la variation des sommes versées par la CAF, étant précisé que cette prestation a été suspendue à titre conservatoire à partir du mois de janvier 2020, les règlements opérés par les locataires et la mise en place d'un échéancier à l'initiative de ces derniers.



Le premier juge a exactement relevé qu'en considération des éléments produits et des déclarations faites à l'audience, il était établi qu'au 12 février 2020, l'arriéré locatif s'élevait à la somme totale de 1649 euros (loyer de janvier 2020 inclus), soit 960 euros au titre des loyers pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2019 et janvier 2020. Il a également été justement retenu dans le jugement, aux termes d'un décompte précis repris dans un tableau, que pour la période de février à juillet 2020, le compte locatif faisait apparaître soit un solde positif en faveur des locataires de195 euros, en intégrant le versement de l'APL par la CAF, soit une dette de 2221 euros, hors versement de la CAF.



Les comptes entre les parties ont évolué depuis le jugement, étant précisé que :



-Les locataires ont restitué les lieux le 29 janvier 2021 ;



-Mme [A] a reçu au mois de mai 2021 la somme totale de 4623 euros au titre de la régularisation de l'APL par la CAF (prestation intégrée dans les décomptes communiqués de part et d'autre) ; 



-Il apparaît au titre du règlement des loyers pour la période postérieure à juillet 2020 un solde positif en faveur des locataires d'un montant de 322 euros, étant précisé que les décomptes produits de part et d'autre pour les mois d'août 2020 à janvier 2021 sont similaires à l'exception du montant du loyer du mois de janvier 2021 (retenu au prorata pour 433 euros conformément au décompte de M. [A]), du règlement du loyer pour le mois de janvier 2021 (retenu pour 94 euros conformément au décompte des locataires), et des versements opérés au titre de l'APL (retenus selon le décompte plus exact des locataires) ;



-Le montant dû au titre des charges (consommation d'eau, taxe sur les ordures ménagères) est justifié par la pièce 29.1 de M. [A], qui n'est pas critiquée par les appelants, soit la somme de 508,33 euros ;



-M. [A] ne conteste pas que le dépôt de garantie a été conservé (480 euros), étant précisé qu'il ne justifie nullement par sa pièce numéro 29. 2 (facture de la SARL [R]) qu'une retenue serait justifiée au titre des dégradations locatives, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement à ce titre (331,10 euros). 



Il résulte de ces explications que la créance de M. [A] au titre du solde des comptes locatifs s'élève à la somme de 1160,33 euros.



Eu égard à l'évolution de la dette locative, le jugement entrepris sera infirmé sur le montant de la condamnation prononcée, et les appelants seront condamnés au paiement de la somme de 1160,33 euros.



-Sur les délais paiement :



Les parties s'accordent sur la confirmation du jugement s'agissant du principe même de l'octroi à M. [P] et Mme [O] de délais paiement pour s'acquitter de leur dette, en application de l'article 1343-5 du code civil. Le jugement sera confirmé sur le principe des délais de paiement, dont les modalités seront en revanche modifiées eu égard au montant de la créance. 



M. [P] et Mme [O] seront ainsi autorisés à se libérer de la dette par le règlement de 35 mensualités de 30 euros, le solde devant être réglé avec la 36e mensualité. Ainsi que l'a prévu le premier juge, le défaut de règlement d'une seule mensualité entraînera l'exigibilité immédiate du solde de la dette, sept jours après réception d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.







L'appel des dispositions du jugement relatives aux autres conséquences de l'octroi de délais paiement et de leur non-respect (suspension de la clause résolutoire, autorisation d'expulsion) est devenu sans objet dans la mesure où les locataires ont libéré les lieux.



-Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par M. [P] et Mme [O] :



Selon l'article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de « délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. »



Cette obligation est reprise par l'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose, dans sa rédaction en vigueur à la date de conclusion du bail : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».



L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que :



« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :



1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;



2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;



3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;



4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;



5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;



6. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;





7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.



Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018, est venu préciser les qualités minimales que doit revêtir un logement « énergétiquement » décent : le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites, permettre une aération suffisante, ses dispositifs d'ouverture et éventuels dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale et au fonctionnement des équipements.



Si l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne la possibilité au locataire, lorsque le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, d'en demander au propriétaire la mise en conformité, il est constant que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. En effet, lorsque les désordres existent ab initio, le bailleur les connaît, ou est censé les connaître eu égard à sa connaissance présumée de la loi, et sa responsabilité est engagée par le seul fait d'avoir délivré un logement non décent. Il en va différemment lorsqu'un logement, décent à l'origine, ne répond plus aux critères imposés par les dispositions applicables en la matière. Dans cette hypothèse, le manquement du bailleur à son obligation ne peut être caractérisé que si celui-ci a été informé par le locataire de la dégradation de l'état du logement.



En l'espèce, les appelants, pour soutenir que le logement loué ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent, dès la signature du bail, dénoncent notamment l'extrême humidité présente dans tout l'appartement, due à des infiltrations par la toiture, l'insuffisance de ventilation dans l'ensemble du logement, la vétusté de l'électricité, non sécurisée.



Ils produisent à l'appui de leurs prétentions un procès-verbal de constat dressé par huissier le 9 novembre 2018, étayé par des photographies, dont il ressort que des marques récentes d'humidité sont apparentes sur les murs et les plafonds de plusieurs pièces du logement, ce qui se traduit par la présence de traces jaunâtres, certaines encore humides, par de la peinture qui s'écaille, du papier peint qui gondole, le décollement de la moquette, de larges fissures, voire même des trous importants sur certains plafonds.



Ils communiquent également le rapport de « diagnostic-constat décence » établi par les services de [Localité 6] Communauté le 4 octobre 2019 dont il résulte qu'il a été constaté à l'occasion de la visite du logement des non-conformités au « décret-décence » (sic) du 9 mars 2017, à savoir :



-Au titre des désordres sur le bâti, apparents depuis l'extérieur : des « défauts de stabilité du bâti et/ou risque d'effondrement ou de chute de matériaux », en l'occurrence des volets qui se décrochent, des dégradations de la toiture à l'origine d'infiltrations d'eau depuis l'extérieur dont les traces sont visibles dans les parties communes de l'immeuble, propriété de Mme [A], un mauvais état des escaliers, un limon mal fixé, une installation électrique non sécurisée ;



-Au titre des désordres liés aux équipements du logement : une installation électrique non sécurisée ;



-Au titre des désordres apparents en intérieur : la présence d'humidité ponctuelle, des fuites et infiltrations en bas des murs, une ventilation insuffisante dans la salle d'eau et les toilettes, un risque de chute dans l'escalier en raison de l'absence de garde corps et l'absence de garde corps sur le balcon, non sécurisé ;



Le contrôleur conclut ainsi au caractère non décent du logement au regard de trois blocs de critères (bâti-équipements électriques et de chauffage- humidité, aération, infiltrations d'air et parasites), et souligne plus particulièrement que des fuites d'eau provenant de la toiture ont ruisselé dans le logement et les communs, que la VMC ne fonctionne pas dans la salle de bains et qu'il n'y a pas de garde corps dans les escaliers de l'appartement.



M. [A], face à ces éléments, fait valoir que les désordres constatés sont essentiellement liés à des infiltrations provenant de la toiture, pour lesquelles sa mère a été réactive, puisqu'elle a fait procéder à des travaux en juin et juillet 2018 pour un montant de 8898 euros auprès de l'entreprise Valnaud, ce dont il est justifié.



Il apparaît cependant d'une part que le logement a été loué alors que la toiture n'en assurait manifestement pas l'étanchéité, d'autre part que les travaux entrepris en juin et juillet 2018 se sont révélés insuffisants puisque les infiltrations ont persisté ce qui a été signalé à Mme [A] à plusieurs reprises par les locataires, notamment dans un courrier du 6 septembre 2019 mais également au cours de l'année 2020. Le gérant de l'entreprise Valnaud atteste d'ailleurs que si des travaux ont effectivement été réalisés en juin et juillet 2018, pour des « réparations de toiture causant diverses fuites chez M. [P] et Mme [O] », une réfection totale de la toiture était nécessaire, les tuiles étant poreuses et en très mauvais état. Si cette attestation doit être regardée avec prudence alors que l'entreprise Valnaud était en litige avec [K] [A] au sujet du solde de la facture, il n'en demeure pas moins qu'elle est cohérente avec les autres éléments du dossier (procès-verbal de constat,« diagnostic-constat décence » des services de [Localité 6] Communauté, photographies'), qui démontrent que les fuites ont persisté pendant tout le temps de l'occupation du logement par les appelants, étant précisé que les conditions météorologiques particulièrement défavorables sont indifférentes à la question, alors que la toiture d'un logement est précisément supposée en assurer l'étanchéité ce qui n'était visiblement pas le cas en l'espèce.



Il résulte en outre des pièces du dossier que plusieurs critères de décence du logement n'étaient pas respectés au moment de la mise en location du bien, s'agissant notamment des risques de chute ou de l'installation électrique non sécurisée, et que [K] [A] n'a pas fait procéder pendant le cours du bail à une remise en état conforme aux normes réglementaires, étant observé qu'il n'est nullement démontré que les locataires se soient opposés, ainsi que le soutient l'intimé, à l'intervention d'entreprises.



Dans ces circonstances, le manquement de [K] [A] à ses obligations de bailleur est caractérisé et justifie l'indemnisation des préjudices subis par les locataires.



La réalité du préjudice de jouissance des locataires est établie alors qu'ils ont subi des infiltrations importantes et récurrentes d'eau dans le logement, ce qui a occasionné des désagréments d'ordre esthétique et engendré une atmosphère désagréable en raison de l'humidité, et que par ailleurs leur sécurité n'était pas assurée dans le logement à plusieurs égards ce qui contraint au quotidien à prendre des précautions inconfortables. 



M. [P] et Mme [O] sont restés dans le logement pendant 35 mois, étant rappelé que leur loyer a été pris en charge dans une grande proportion par l'APL. Il leur sera alloué la somme de 2500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.



S'agissant du préjudice moral, les pièces communiquées ne permettent d'établir avec certitude ni un lien entre l'état du logement et la chute dans les escaliers dont Mme [O] a été victime alors qu'elle portait son fils, ni la réalité des répercussions de l'humidité ambiante sur l'état de santé de leur fille. Il apparaît en revanche que M. [P] et Mme [O] ont subi un préjudice moral alors que les travaux importants qu'ils ont entrepris dans le logement ont été affectés de désordres suite aux infiltrations répétées liées au très mauvais état de la toiture, de sorte que leurs efforts pour améliorer leur habitat ont été déployés en vain. Il leur sera alloué en réparation de ce préjudice la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.



-Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par M. [A] :



M. [A] réclame la somme globale de 3000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'aurait subi sa mère et pour abus de procédure. 



Il n'est cependant produit aucune pièce permettant d'établir un lien entre le conflit ayant opposé les locataires à [K] [A] et l'état de stress dont fait état son fils pour évoquer un préjudice moral.



Par ailleurs, l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation, qu'en cas de faute, qui n'est pas caractérisée en l'espèce alors que l'appel aboutit en grande partie. 



- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens ainsi que sur la somme allouée à [K] [A] au titre des frais irrépétibles alors que l'action principale engagée par cette dernière en application de la clause résolutoire a abouti.



M. [S] [A], venant aux droits de sa mère [K] [A], supportera en revanche les dépens exposés devant la cour, alors que l'appel était en grande partie fondé. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés devant la cour.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



- Déclare recevable l'intervention de M. [S] [A] à la procédure en qualité d'ayant droit de sa mère [K] [A] ; 



Confirme le jugement en ce qu'il a : 



-Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 janvier 2018 entre [K] [A] d'une part et Mme [H] [O] et M. [X] [P] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 août 2019 ;



-Accordé à Mme [H] [O] et M. [X] [P] des délais de paiement pour s'acquitter de leur dette ; 



- Fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la charge de Mme [H] [O] et M. [X] [P] à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;



-Débouté Mme [H] [O] et M. [X] [P] de leur demande de remboursement des sommes exposées pour la réalisation de travaux dans le logement loué ;



-Condamné Mme [H] [O] et M. [X] [P], in solidum, à verser à Mme [K] [A] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamné Mme [H] [O] et M. [X] [P], in solidum, aux dépens comprenant le coûts des deux commandements de maître [C], huissier de justice, en date du 28 juin 2019 ;



-Ordonné l'exécution provisoire ;



Infirme le jugement pour le surplus, et, statuant à nouveau,



 -Condamne solidairement Mme [H] [O] et M. [X] [P] à verser à M. [S] [A], venant aux droits de sa mère, [K] [A], la somme de 1160,33 euros au titre du solde du compte locatif, arrêté à la date du 29 janvier 2021, correspondant au montant des loyers, charges, et indemnités d'occupation impayés, dont est déduit le montant du dépôt de garantie ;



-Autorise Mme [H] [O] et M. [X] [P] à s'acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; 



- Dit que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent arrêt, sauf meilleur accord entre les parties ;



-Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité par les débiteurs et sept jours après réception par ces derniers d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;



- Constate que l'appel des dispositions du jugement relatives aux autres conséquences de l'octroi de délais paiement et de leur non-respect (suspension de la clause résolutoire, autorisation d'expulsion) est devenu sans objet ;



-Déboute M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], de sa demande de condamnation de Mme [H] [O] et M. [X] [P] à lui payer la somme de 331,10 euros ;



- Déboute M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], de sa demande de condamnation de Mme [H] [O] et M. [X] [P] à lui payer la somme de 330,33 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés pour la période d'août 2020 à février 2021 ;



-Condamne M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], à payer à Mme [H] [O] et M. [X] [P], pris ensemble, la somme de 2500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;



-Condamne M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], à payer à Mme [H] [O] et M. [X] [P], pris ensemble, la somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral ;



Y ajoutant,



-Déboute M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], de sa demande de dommages et intérêts ;



-Condamne M. [S] [A], venant aux droits de [K] [A], aux dépens d'appel.



Le greffier Le président