Cour d'appel de Nancy, 2ème Chambre, 16 juin 2022, n° 21/01641

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° /22 DU 16 JUIN 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01641 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EZRX 



Décision déférée à la Cour : 

jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 20/10406, en date du 19 mars 2021, 



APPELANTS :

Monsieur [C] [S]

né le 27 Novembre 1980 à Ain Sebt (MAROC), demeurant Place Michel Maurel Entrée D - 54700 BLENOD LES PONT A MOUSSON

Représenté par Me Annie LEVI-CYFERMAN de la SCP ANNIE LEVI-CYFERMAN LAURENT CYFERMAN, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/5964 du 31/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)



Madame [I] [W] épouse [S]

née le 23 Février 1984 à Boufakrane (MAROC), demeurant Place Michel Maurel Entrée D - 54700 BLENOD LES PONT A MOUSSON

Représentée par Me Annie LEVI-CYFERMAN de la SCP ANNIE LEVI-CYFERMAN LAURENT CYFERMAN, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/6041 du 31/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)



INTIMÉE :

BATIGERE GRAND EST ayant son siège social 12 rue des Carmes - 54000 Nancy inscrite au registre du commerce et de l'industrie de NANCY sous le numéro B 645 520 164 

Représentée par Me Julie SAMMARI, avocat au barreau de NANCY

 



COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 12 Mai 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, Conseillère, qui a fait le rapport, 

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère,

qui en ont délibéré ; 



Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;



A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Juin 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; 

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE



La société anonyme d'habitation à loyer modéré Batigère a donné à bail à M. [C] [S] et Mme [I] [S] née [W] un appartement à usage d'habitation situé place Michel Maurel à Blenod lès Pont à Mousson (54700) par contrat du 6 avril 2016, pour un loyer mensuel de 343,50 euros et 87,46 euros de provision sur charges. Un contrat de bail accessoire a été signé entre les mêmes parties à la même date pour un garage, moyennant un loyer de 5 euros et 0,56 euros de charges.



La société Batigère a fait signifier le 29 août 2019 un commandement de payer pour la somme en principal de 2 843,07 euros et visant la clause résolutoire inscrite au bail. Un commandement de payer a été signifié le même jour pour le garage pour un montant de 33,30 euros.



Par acte d'huissier du 27 février 2020, la société Batigère a fait assigner M. et Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Nancy pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire.



Par jugement contradictoire du 19 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et au bail accessoire conclus le 6 avril 2016 entre la SA d'HLM Batigère d'une part, et M. et Mme [S] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation et le garage situés Immeuble Enclumechamps, place Michel Maurel à Blenod lès Pont à Mousson (54700) sont réunies à la date du 30 octobre 2019,

- ordonné en conséquence à M. et Mme [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Batigère pourra, cinq mois avec la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion aini qu'à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

- condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à la société Batigère la somme de 10 076,30 euros (décompte arrêté au 15 décembre 2020), 

- condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à la société Batigère une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 16 décembre 2020 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

- dit que cette indemnité sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement de M. et Mme [S] et à chaque fois que la législation l'autorisera,

- dit que la société Batigère pourra demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges payées et sur production des justificatifs,

- condamné solidairement M. et Mme [S] à verser à la société Batigère une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. et Mme [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.



Par déclaration enregistrée le 29 juin 2021, M. et Mme [S] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions. 



Par conclusions déposées le 25 janvier 2022, M. et Mme [S] demandent à la cour de :



- déclarer recevable et bien fondé leur appel,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement du 19 mars 2021,

- constater leur parfaite bonne foi, 

En conséquence,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- les autoriser à apurer leur dette en payant tous les mois la somme de 1 000 euros,

A titre subsidiaire,

- leur accorder un délai d'expulsion d'un an après le commandement de quitter les lieux,

- débouter la société Batigère de ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner la société Batigère aux dépens.



Par conclusions déposées le 17 février 2022, la société Batigère demande à la cour de :



- infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a ordonné à M. et Mme [S] et tous les occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

Statuant à nouveau,

- constater la résiliation du bail et du bail accessoire conclus le 6 avril 2016 entre la société Batigère et M. et Mme [S] concernant l'appartement à usage d'habitation et le garage situés Immeuble Enclumechamps, Place Michel Maurel à 54700 Blenod lès Pont à Mousson à la date du 30 octobre 2019,

- donner acte à M. et Mme [S] de leur proposition de régler leur arriéré locatif et leur loyer et charges courantes par virements mensuels de 1 000 euros,

- donner acte à la société Batigère de ce qu'elle accepte la proposition de règlement telle que formulée par M. et Mme [S],

- suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire,

- dire que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les engagements pris par les locataires, M. et Mme [S], sont respectés,

- condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 10 958,04 euros (arrêtée au 31 janvier 2021) à parfaire, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- rappeler à M. et Mme [S] qu'ils devront chaque mois s'acquitter du loyer et des charges courantes,

- autoriser M. et Mme [S] à se libérer de leur dette locative et à régler leur loyer et charges courantes par mensualités de 1 000 euros à verser avant le 10 de chaque mois,

- dire qu'à défaut de paiement de l'échéance qui précède le mois correspondant : 

- la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

- la clause résolutoire reprendra ses effets, quinze jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,

- il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l'expulsion de M. et Mme [S] et de tous les occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 

- M. et Mme [S] seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 466,23 euros à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

- cette indemnité sera revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement de M. et Mme [S] et à chaque fois que la législation l'autorisera,

- condamner M. et Mme [S] à lui payer la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance,

- condamner M. et Mme [S] aux entiers dépens de première instance, en ce qu'ils comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation,

Y ajoutant

- débouter M. et Mme [S] de leur demande formulée à titre subsidiaire tendant à ce que le délai d'expulsion, après commandement de quitter les lieux, soit porté à un an,

- condamner M. et Mme [S] à payer à la société Batigère la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel,

- condamner M. et Mme [S] aux entiers dépens d'appel.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2022.



MOTIFS



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.



En l'espèce, le contrat de bail du 6 avril 2016 contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.



Par ailleurs la résiliation du contrat de bail principal, portant sur le logement, emporte celle du bail accessoire concernant le garage.



M. et Mme [S] ne contestent pas ne pas avoir réglé dans les deux mois les sommes visées aux commandements de payer qui leur ont été délivrés à l'initiative du bailleur par actes d'huissier du 29 août 2019.



C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et au bail accessoire étaient réunies à la date du 30 octobre 2019 et que M. et Mme [S] se trouvaient, à compter de cette date, occupants sans droit ni titre, et par conséquent tenus au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges, révisable comme le loyer selon les modalités prévues au bail.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif 



Aux termes de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.



En l'espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité.



Le bailleur invoque un arriéré locatif s'élevant, selon décompte arrêté au 31 janvier 2021, à la somme de 10 958,04 euros.



M. et Mme [S] ne contestent ni le principe ni le montant de cet arriéré locatif et ne démontrent a fortiori pas s'en être acquittés.



Afin d'actualiser le montant de la dette locative, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les locataires à payer à ce titre une somme de 10 076,30 euros et, statuant à nouveau, de les condamner solidairement à payer à la société Batigère la somme de 10 958,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au 31 janvier 2021.



Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire



Aux termes de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d'accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.



En l'espèce, M. et Mme [S] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en proposant d'apurer leur dette locative par des versements mensuels de 1 000 euros conformément à l'engagement pris par eux auprès du service contentieux de la société Batigère. Ils font valoir que depuis l'obtention d'un titre de séjour, M. [S] a pu commencer à travailler en qualité d'intérimaire à compter du 1er septembre 2021. Ils versent aux débats :



- une attestation de la société Batigère du 20 décembre 2021 certifiant qu'ils ont repris le paiement du loyer depuis août 2021 ;

- trois bulletins de salaire de M. [S] d'octobre, novembre et décembre 2021 mentionnant des revenus nets d'environ 1 800 euros.



L'intimée confirme la reprise du paiement des loyers par les locataires et demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle accepte leur proposition, en soulignant qu'à la date de janvier 2022, le loyer résiduel s'élève à 75,13 euros compte tenu du montant des APL qui s'élève à 325,94 euros. 



Il convient dès lors :



- de faire droit à la demande de délais de paiement de M. et Mme [S], en les autorisant à s'acquitter de leur dette locative vis-à-vis de la société Batigère, par des versements mensuels de 1 000 euros, en sus du loyer et des charges, et ce jusqu'à apurement de l'arriéré locatif et dans un délai maximum de 3 ans ;

- de dire que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

- de dire que si M. et Mme [S] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet, de telle sorte que M. et Mme [S] devraient alors libérer les lieux et qu'à défaut, la société Batigère pourrait, après deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les appelants qui restent débiteurs seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel. L'équité commande par ailleurs de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de dire n'y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d'appel.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, 



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail et au bail accessoire conclus entre M. et Mme [S] et la société Batigère étaient réunies à la date du 30 octobre 2019 ;

- condamné M. et Mme [S] à payer à la société Batigère une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant des loyers et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; dit que cette indemnité sera revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement et à chaque fois que la législation l'autorisera ; dit que ppp pourra demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges impayées et surproduction des justificatifs ;

- condamné M. et Mme [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

- condamné M. et Mme [S] à payer à la société Batigère la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



L'INFIRME pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,



CONDAMNE solidairement M. [C] [S] et Mme [I] [S] née [W] à payer à la société Batigère la somme de 10 958,04 € (dix mille neuf cent cinquante huit euros et quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté au 31 janvier 2021 ;



ACCORDE à M. [C] [S] et Mme [I] [S] née [W] des délais de paiement en les autorisant à s'acquitter de leur dette locative vis-à-vis de la société Batigère par des versements mensuels de 1 000 € (mille euros), en sus du loyer et des charges, et ce jusqu'à apurement de l'arriéré locatif et dans un délai maximum de trois années ;



DIT que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;



DIT que si M. [C] [S] et Mme [I] [S] née [W] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités ci-dessus fixés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, de telle sorte que M. et Mme [S] devraient alors libérer les lieux et qu' à défaut la société Batigère pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu' à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;



REJETTE la demande formée par la société Batigère au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ; 



CONDAMNE in solidum M. [C] [S] et Mme [I] [S] née [W] aux entiers dépens ;



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,





Minute en huit pages.