Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, 28 juin 2022, n° 20/02628

ARRÊT N° 406



N° RG 20/02628





N° Portalis DBV5-V-B7E-GDZQ















[E]



C/



[F]

[B]

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 28 JUIN 2022





Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 octobre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT 





APPELANT :



Monsieur [H] [E]

né le 11 février 1957 à [Localité 4]

[Adresse 2] 



ayant pour avocat postulant Me Emilie GATINEAU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/008302 du 15/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS)





INTIMÉS :



Madame [I] [F]

née le 02 Avril 1986 à [Localité 6] (79)



Monsieur [V] [B]

né le 27 Février 1987 à [Localité 6]



demeurant ensemble [Adresse 1] 

[Localité 3]



ayant pour avocat postulant Me Jean-louis BELOT de la SCP BELOT-MARRET-CHAUVIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Anne VERRIER, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller





GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS



Les consorts [F]-[B] ont mis en vente leur maison située à [Localité 5].

Ils ont conclu les 23 février et 3 mars 2018 un 'compromis de vente' avec M. [E] pour un prix de 162 000 euros.



Ce dernier déclarait que le financement serait réalisé au moyen de fonds personnels à hauteur de 150 780 euros, d'un prêt bancaire à concurrence de 30 000 euros.

Il s'engageait à faire les démarches nécessaires à l'obtention du prêt avant le 3 avril 2018. 

La réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 3 mai 2018, la réitération de la vente le 30 juin 2018.



Par courrier du 29 mars 2018 adressé au notaire, M. [E] indiquait ne pas avoir reçu les diagnostics relatifs à l' installation électrique et au radon.



M. [E] demandait ensuite le report de la signature de l'acte de vente, évoquant des difficultés pour se déplacer. 

Il demandait au notaire d' établir une procuration, procuration qui lui était adressée le 28 juillet 2018, était renvoyée signée au notaire le 6 septembre 2018.



M. [E] n'a ,en revanche, pas versé les fonds convenus aux fins de paiement du prix de vente. 

Le notaire, après sommation de comparaître délivrée par huissier de justice le 26 septembre 2018, a établi un procès-verbal de carence le 9 octobre 2018. 



Les vendeurs ont mis en demeure leur acquéreur par lettre recommandée du 26 octobre 2018 de payer le prix de vente.



Par acte du 8 janvier 2019, les consorts [F]-[B] ont assigné M. [E] devant le tribunal de grande instance de Niort aux fins de paiement de la clause pénale et en indemnisation.



M. [E] a conclu au débouté, subsidiairement, à la modération de la clause pénale, à l'obtention de délais de paiement. 



Par jugement du 12 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Niort a notamment statué comme suit : 



'-dit que la condition suspensive de l'obtention du prêt est réputée accomplie faute pour l'acquéreur d'avoir sollicité un prêt









-condamne M. [E] à payer aux consorts [B]-[F] la somme de 16 200 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée 



-dit que les intérêts se capitaliseront par année entière 



-déboute Monsieur [H] [E] de sa demande de délais de paiement 



-déboute les parties de leurs autres demandes '

 

Le premier juge a notamment retenu que : 



M. [E] ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente.

Il a eu connaissance de l'état de la maison au jour de la signature du compromis qui précise que les compromis sont annexés.



Les vendeurs sont fondés à demander l'application de la clause pénale.

Le montant des dommages et intérêts fixé à 10 % du prix de vente est conforme à la pratique habituelle et n'est manifestement pas excessif.

La clause pénale vient compenser l'entier préjudice subi par les vendeurs résultant de la défaillance de l'acquéreur, inclut l'ensemble des frais qu'ils ont engagés.



M. [E] ne produit aucune pièce justificative de sa situation financière au soutien de sa demande de délais de paiement.





LA COUR



Vu l'appel en date du 18 novembre 2020 interjeté par M. [E] 



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 17 février 2021, M. [E] a présenté les demandes suivantes :



Vu les articles L313-40 et suivants du code de la consommation 

Vu les articles 1109, 1130 et suivants, 1231-5 ,1345-3 du code civil. 

 

Il est demandé à la Cour d'Appel de POITIERS de : 

-Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT du 12  Octobre 2020 concernant la condamnation de Monsieur [E] à verser la somme de 16 200 € à titre de dommages et intérêts, 

-Débouter Monsieur [B] et Madame [F] de l'ensemble de leurs demandes présentes ou à venir, 

-Prononcer la nullité du compromis pour dol du consentement, 

Reconventionnellement, 

-Requalifier la stipulation de pénalité en clause pénale, 

Conformément à l'article 1231-5 alinéa 2 du Code de la consommation, 

Faire application des pouvoirs modérateurs du juge et en conséquence réduire la stipulation de pénalité à de plus justes proportions, 

Subsidiairement, 

-Allouer à Monsieur [E] les plus larges délais de paiement en application des dispositions des articles 1343-5 et suivants du Code Civil, 

En tout état de cause, 

-Débouter Monsieur [B] et Madame [F] de toutes demandes au titre de l'article 700 du CPC et leur laisser la charge des dépens. 

 

A l'appui de ses prétentions, M. [E] soutient notamment que : 









-Il est de bonne foi, avait des problèmes de santé. Il ne pouvait quitter son domicile.



-Il n'a eu connaissance de l'état de la maison que le jour de la signature du compromis.

-Il ne savait pas que des travaux obligatoires de remise aux normes s'imposaient.

-Il a découvert une obligation d'entretien du terrain boisé. 

-Il n'a eu connaissance des diagnostics qu'après la signature du compromis.

-Il a procédé à une seule visite du bien. 

-L'acte est nul pour 'dol du consentement '.

-Il forme une demande reconventionnelle de réduction de la clause pénale.

-La cour doit comparer le préjudice effectivement subi et le montant convenu.

-L'immeuble a été remis en vente pour un prix inférieur de 153 000 euros. 

-Il demande des délais de paiement, ne travaille plus, est désormais à la retraite.

-Ses revenus sont faibles. Il bénéficie de l'aide juridictionnelle. 



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 mai 2021, les consorts [F]-[B] ont présenté les demandes suivantes : 



Constater que la Cour n'est pas saisie des chefs de jugement non critiqués dans la déclaration d'appel, à savoir : 

-dit que la condition suspensive de l'obtention du prêt est réputée accomplie faute pour l'acquéreur d'avoir sollicité un prêt 

-dit que les intérêts se capitaliseront par année entière 

-déboute Monsieur [H] [E] de sa demande de délais de paiement. 

 

Dire et juger Monsieur [H] [E] mal fondé en son appel. 

-Confirmer le jugement rendu le 12 octobre 2020 en toutes ses dispositions. 

-Condamner Monsieur [H] [E] aux dépens de l'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3000,00 € au titre de l'article 700 du CPC. 

 

 A l'appui de leurs prétentions, les consorts [F]-[B] soutiennent notamment que : 

-Le compromis lui a été envoyé par lettre recommandée le 3 mars 2018, lettre qui a fait courir le délai de rétractation. Il n'a pas exercé son droit. 

-M. [E] a demandé un report de la signature de l'acte de vente, évoqué des problèmes de santé. Deux reports lui ont été accordés.

-Ils ont exposé des frais de rédaction du compromis, du procès-verbal de carence, des frais d'huissier du fait de la sommation.

-Les diagnostics étaient joints au compromis. Il les a paraphés. 

-La procuration signée le 6 septembre 2018 précise (en page 10) que les annexes font partie intégrante de l'acte. 

-M. [E] reste taisant sur le prêt. 

-Il a déjà bénéficié de délais de paiement depuis le 8 janvier 2019, a été débouté de sa demande de suspension de l'exécution provisoire.

-L'immeuble a été vendu 160 000 euros le 18 février 2019. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 mars 2022.





SUR CE 



-sur la nullité du compromis de vente 



La cour relève que les intimés ne contestent pas la recevabilité de la demande de nullité du compromis formée en appel et y répondent.





L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.



Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L'article 1139 du code civil dispose que l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. 



M. [E] prétend n'avoir eu connaissance des différents diagnostics réalisés qu'après avoir signé le compromis de vente, n' avoir pris la mesure des travaux nécessaires qu'après avoir signé le compromis, avoir découvert une obligation d'entretien du bois.

Les vendeurs font valoir que les diagnostics sont explicitement repris dans le compromis de vente.



Le compromis de vente produit (11 pages) énumère, comme le soutiennent les vendeurs, les diagnostics réalisés, indique que les copies des diagnostics sont jointes au compromis.



Il cite les diagnostics relatifs à l'amiante, aux termites, le contrôle de l'installation intérieure d'électricité, le diagnostic de performance énergétique, le radon, les diagnostics environnementaux.

 

Seul le diagnostic relatif à l'installation intérieure d'électricité réalisé le 21 décembre 2017 conclut à l'existence d'une ou des anomalies, anomalies qui sont reprises dans le texte du compromis.



Le compromis est signé et paraphé (en bas de chaque page) par M.[E].



Par courrier du 3 mars 2018, le notaire a envoyé copie du compromis et de ses annexes à M. [E]. Il est produit l'accusé de réception qu'il a signé.



Si M. [E] a écrit au notaire le 29 mars 2018, il ne produit pas la réponse de ce dernier, ne soutient pas ne pas avoir été destinataire des deux diagnostics qui lui manquaient.

 

Il ne produit aucun devis, aucune estimation établissant la nécessité de travaux immédiats, leur coût.



L'élément matériel : rétention des diagnostics , remise des diagnostics après la signature du compromis comme l'élément intentionnel : connaissance des vendeurs et volonté de dissimuler la vétusté des lieux, du dol ne font donc l'objet d'aucune démonstration.

 

Les contraintes éventuelles résultant de la présence d'un bois sont affirmées sans être établies alors que le descriptif du bien inclut un terrain de 1,1 ha et donc un entretien consécutif. 



M. [E] sera donc débouté de sa demande de nullité faute pour lui d'établir que les vendeurs lui ont menti ou caché des informations pertinentes qu'ils détenaient sur l'état de l'immeuble vendu, faute de démontrer qu'il se soit mépris sur les caractéristiques de l'immeuble acheté.

 

-sur la modération de la clause pénale 



Le compromis comprend un paragraphe intitulé : stipulation de pénalité.

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne 









satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 16 200 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.



Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire , il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. 

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'



L'article 1231-5 du code civil dispose: lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 



La demande reconventionnelle de qualification de la pénalité en clause pénale est sans objet, le compromis visant l'article 1231-5 du code civil et la faculté de modération du juge. 



En l'espèce, la pénalité n'est pas manifestement excessive au regard du préjudice résultant de l'immobilisation du bien entre les 23 février et 26 octobre 2018 étant rappelé que M. [E] a demandé le report de la signature de l'acte de vente, signé la procuration aux fins de réitération de la vente, ce qui a entretenu l'ambiguïté, l'incertitude sur ses intentions réelles et prolongé inutilement l'immobilisation du bien. 

Le montant de la pénalité correspond à 10 % du prix de vente, pourcentage qui est conforme aux usages. 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [E] de sa demande de réduction.



-sur les délais de paiement 



Ce chef de jugement n'a pas fait l'objet de l'appel interjeté.

Il est donc définitif. 



-sur les autres demandes 



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelant.



Il est équitable de le condamner à payer aux intimés la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







PAR CES MOTIFS : 



statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort 



dans les limites de l'appel interjeté 

 

-confirme le jugement entrepris 



Y ajoutant : 



-déboute les parties de leurs autres demandes 



-condamne M. [H] [E] aux dépens d'appel 



-condamne M. [H] [E] à payer aux consorts [B]-[F] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,