Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, 28 juin 2022, n° 20/02780

ARRET N°411



N° RG 20/02780 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GEEC













S.A.R.L. SARL SAJAM



C/



[L]

[M]

[U]

[C]

[I]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1]

S.C.I. SCI [A] PATRIMOINE



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 28 JUIN 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02780 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GEEC



Décision déférée à la Cour : jugement du 03 novembre 2020 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5]. 





APPELANTE :



SARL SAJAM

[Adresse 3]

[Localité 8]



ayant pour avocat Me Jessy RENNER, avocat au barreau de POITIERS









INTIMES :



Madame [O], [N] [L]

née le 05 Août 1982 à 

[Adresse 4]

[Localité 9]



Monsieur [R], [H] [M]

né le 09 Juillet 1990 à 

[Adresse 1]

[Localité 7]



Monsieur [X], [T] [U]

né le 27 Juillet 1977 à 

[Adresse 1]

[Localité 7]



Monsieur [Y], [E], [V] [C]

né le 05 Février 1989 à 

[Adresse 1]

[Localité 7]



Monsieur [B], [K] [I]

né le 12 Décembre 1989 à 

[Adresse 1]

[Localité 7]











SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] Représenté par son syndic, l'Agence DUBOIS-RODRIGUEZ

[Adresse 2]

[Localité 5]



SCI [A] PATRIMOINE représentée par ses cogérants, Messieurs [G] et [F] [A]

[Adresse 10]

[Localité 6]



ayant tous pour avocat Me Arnaud COCHE, avocat au barreau de POITIERS









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 







ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









EXPOSÉ :



La SARL Sajam est un promoteur immobilier.

Elle a revendu par lots dans le courant de l'année 2013 un immeuble dont elle était propriétaire [Adresse 1]) et dans lequel elle venait de faire exécuter des travaux sous la maîtrise d'oeuvre d'un architecte.

Le syndic de la copropriété ainsi créée, l'agence Dubois-Rodrigues, a mis en demeure le 27 février 2015 l'entreprise Millet de remédier à des infiltrations affectant l'immeuble en provenance de la toiture. L'entreprise lui ayant répondu qu'elle n'était pas intervenue sur la toiture lors de la rénovation de l'immeuble et qu'elle ne devait donc aucune garantie, le syndic a mis en demeure la société Sajam de remédier à ses frais à ces infiltrations, en vain.



Après mise en oeuvre d'une expertise amiable d'assurance, le syndic de la copropriété a obtenu en référé par ordonnance du 18 janvier 2017 l'institution au contradictoire de la société Sajam d'une expertise qui a été confiée à M. [J].



Au vu du rapport définitif déposé par celui-ci le 2 février 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic l'agence Dubois-Rodrigues et plusieurs copropriétaires, [O] [L], [R] [M], [X] [U], [Y] [C],[B] [I] et la SCI [A] Patrimoine,ont fait assigner la SARL Sajam par acte du 11 juillet 2019 devant le tribunal de grande instance de Poitiers en sollicitant, dans le dernier état de leurs prétentions, sa condamnation à titre principal en vertu de la garantie décennale des constructeurs-vendeurs, à titre subsidiaire de la garantie des vices cachés due par le vendeur, à leur verser avec intérêts la somme de 59.008,16 euros correspondant au coût des travaux propres à remédier aux désordres, celle de 1.650 euros en remboursement du prix de travaux urgents préconisés par l'expert et déjà réalisés, ainsi que celle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre 11.500 euros d'indemnité pour frais irrépétibles.



La société Sajam a invoqué l'irrecevabilité à agir de quatre des six copropriétaires pour défaut de qualité et la prescription de l'action du syndicat. Subsidiairement, sur le fond, elle a dénié sa responsabilité décennale au motif qu'elle ne s'était jamais engagée à réaliser une réfection totale de la toiture, ajoutant que l'immeuble n'était au demeurant nullement impropre à sa destination, et elle a également récusé la garantie des vices cachés due par le vendeur en soutenant n'avoir rien dissimulé de l'état de la toiture, qui était visible pour les acheteurs et dont la médiocrité avait justifié le prix de vente relativement faible des lots.



Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal entre-temps devenu judiciaire de Poitiers a condamné la SARL Sajam à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic l'agence Dubois-Rodrigues et à [O] [L], [R] [M], [X] [U], [Y] [C], [B] [I] et la SCI [A] Patrimoine, la somme totale de 60.658,16 euros ainsi que 3.000 euros d'indemnité de procédure en la condamnant aussi aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance :

.que les copropriétaires tiraient qualité à agir de leur seule qualité de copropriétaires quand bien même ils ne subissaient pas d'infiltration dans leur lot respectif

.que la responsabilité décennale de la société Sajam n'était pas engagée, dans la mesure où elle n'a vocation à être mobilisée que lorsque les dommages sont imputables aux travaux exécutés et qu'en l'occurrence, il ressortait des productions qu'elle n'avait fait réaliser que quelques réparations ponctuelles sur la toiture

.que la garantie des vices cachés due par le vendeur n'était pas prescrite en la cause, le délai de la prescription ayant couru à compter du 9 novembre 2015 date à laquelle la copropriété avait mandaté son syndic pour demander une expertise, la demande d'expertise en référé ayant interrompu ensuite ce délai, un nouveau délai de deux ans ayant couru à compter des assignations en référé puis ayant été suspendu par l'ordonnance du 18 janvier 2019 jusqu'à la date de dépôt du rapport, au 2 février 2019, où il avait recommencé à courir et n'était pas expiré à la date de délivrance des assignations au fond en juillet 2019

.que cette garantie des vices cachés était due par la Sajam, le clos et le couvert n'étant plus assurés en raison de la vétusté de la toiture

.que la demande était fondée quant au coût des réparations et au remboursement des quelques travaux déjà faits en urgence

.qu'il n'était pas justifié d'un préjudice effectif au soutien de la demande pour résistance abusive, qui devait donc être rejetée.



La SARL SAJAM a relevé appel le 1er septembre 2020.



Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l'article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique : 

* le 15 mars 2022 par la société Sajam

* le 21 mai 2021 par le syndicat des copropriétaires et les six copropriétaires.



La SARL Sajam demande à la cour d'infirmer le jugement, et statuant à nouveau :

.à titre principal : de dire que les désordres invoqués ne constituent pas un vice caché

.à titre subsidiaire de prononcer sa condamnation au paiement de la somme nécessaire pour les travaux de la toiture au profit du seul syndicat des copropriétaires à charge pour lui de faire procéder aux travaux

.en tout état de cause : 

-de déclarer irrecevables en leur action pour défaut de qualité à agir [O] [L], [R] [M], [Y] [C] et [B] [I]

-de juger que sa garantie décennale n'est pas engagée

.de condamner solidairement les intimés à lui payer 6.000euros d'indemnité de procédure.

Elle maintient que quatre copropriétaires n'ont pas d'intérêt à agir personnellement puisqu'il est établi qu'ils ne subissent aucune infiltration dans leurs appartements respectifs, lesquels ne sont pas situés sous la toiture. Elle exclut en tout état de cause qu'aucun puisse recevoir la moindre somme concurremment avec le syndicat au titre du coût de travaux ne concernant que des parties communes, et rien ne permettant de déterminer le prorata des droits de chacun.

Elle approuve le tribunal d'avoir exclu que sa responsabilité décennale soit engagée, en redisant qu'elle n'avait fait procéder qu'à une rénovation de l'immeuble et non à sa restructuration ni a fortiori à sa reconstruction au sens des articles L.261-1et suivants du code de la construction ; que l'annexe aux contrats de vente qui décrit les travaux auxquels elle avait fait procéder ne fait état ni d'un changement de la toiture ni même de travaux sur la toiture ; que celle-ci n'avait pas été rénovée, fût-ce partiellement, l'entreprise Millet n'ayant été chargée, hors marché, que de procéder à quelques réparations ponctuelles, les termes 'charpente et couverture' figurant dans son marché avec cette entreprise étant génériques ; que les actes de vente stipulent bien que les fractions de l'immeuble sont délivrées dans leur état actuel ; que les prix auraient été supérieurs si elle avait fait refaire la toiture avant la vente ; qu'au demeurant, l'expert judiciaire a conclu que les désordres par infiltrations ne compromettaient pas la solidité de l'ouvrage.

Elle conteste devoir comme vendeur sa garantie pour vice caché, en soutenant :

-que l'importante vétusté de la toiture était parfaitement visible, ainsi qu'il ressort d'ailleurs du rapport d'expertise et des photographies qui y sont annexées. 

-que l'immeuble n'est nullement impropre à sa destination, observant que l'expert, qui a tenu plusieurs réunions par fortes pluies voire tempêtes, n'a pas constaté pour autant d'infiltrations d'eau significatives à l'intérieur, hormis dans l'appartement de M. [U] chez lequel est justement intervenue une entreprise tierce ; et qu'il est gratuit, et non avéré, de soutenir que les quelques infiltrations observées devraient s'aggraver, alors que les appartements sont habités depuis neuf ans sans qu'aucune entreprise n'ait été mandatée pour faire des réparations, même mineures, en toiture.

Elle affirme que le prix de vente, particulièrement bas, des lots, tenait compte de cette vétusté, connue des candidats à l'achat.

Elle récuse tout manquement à son devoir d'information précontractuel en soutenant que la vétusté de la toiture était visible à l'oeil nu pour un profane, et que les acquéreurs savaient que l'entreprise Millet viendrait faire quelques menues réparations.

Elle conteste a fortiori s'être engagée à changer la couverture, en objectant que les actes de vente ne disent rien de tel.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [O] [L], [R] [M], [X] [U], [Y] [C], [B] [I] et la SCI [A] Patrimoine, demandent à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et quant au quantum de l'indemnité de procédure et, formant appel incident de ces chefs, ils demandent à la cour de condamner la société Sajam à leur verser :

.3.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

.11.500 euros d'indemnité de procédure de première instance

outre 2.500 euros d'indemnité de procédure d'appel.

Ils maintiennent que les six copropriétaires sont recevables à agir puisqu'ils subissent un préjudice personnel en raison de la vétusté de la toiture, qui déprécie leur lot et nécessite une réfection qui pèsera financièrement sur chacun.

Ils soutiennent au visa de l'article L.262-1 du code de la construction et de l'habitation que les sommes dues le sont sur le fondement de la responsabilité décennale de la Sajam, en affirmant qu'elle s'était engagée dans chaque compromis à vendre le lot après rénovation ; que la rénovation est une opération globale ; que les documents techniques auxquels ces actes renvoient ne permettent pas de discerner ce qui aurait ou non donné lieu à une rénovation en toiture ; et que si les mots ont un sens, la toiture n'a pas été rénovée. Ils observent que l'entreprise MILLET avait attiré l'attention de la société Sajam sur l'état très dégradé de la toiture, en la prévenant que les infiltrations ne cesseraient pas avec les simples réparations qu'elle lui demandait d'accomplir, et ils affirment qu'elle a délibérément fait faire le minimum, par souci d'économie.

Sur le fondement de la garantie des vices retenue par le premier juge, et qu'ils invoquent subsidiairement, ils soutiennent que les défauts de la toiture, difficile d'accès, étaient bien cachés pour les profanes qu'ils sont tous ; que l'expert judiciaire a conclu que ces défauts rendaient la chose impropre à sa destination, ce qui est logique au vu de l'humidité intérieure, qui favorise champignons et maladies, et fragilise la structure du bâtiment ; qu'il ne fait pas de doute que ces défauts sont bien antérieurs à la vente ; et qu'ils n'auraient pas acheté, ou pas à ce prix, s'ils avaient su que la toiture devait être refaite.

Ils ajoutent que la société Sajam a manqué à son devoir d'information précontractuelle.

Ils fondent leur demande de dommages et intérêts sur l'attitude selon eux dolosive de la venderesse, qui avait été alertée sur l'état de la toiture, et a vendu l'immeuble en l'état sans rien en dire et après avoir fait réaliser quelques réparations de fortune.



L'ordonnance de clôture est en date du 17 mars 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :



 * sur la recevabilité à agir des copropriétaires



En application de l'article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire n'a qualité à agir personnellement en cas de désordres de construction affectant les parties communes que s'il justifie que ces désordres portent atteinte à la jouissance de ses parties privatives (cf Cass. 3° Civ. 03.03.2010 P n°07-21950).



Il est établi par les productions et le rapport d'expertise, que les désordres ou défauts litigieux affectent les parties communes de l'immeuble et les lots privatifs de M. [U] et de la SCI [A] Patrimoine.



Il n'est ni démontré, ni soutenu, que la jouissance du lot privatif respectif d'[O] [L], [R] [M], [Y] [C] et [B] [I] soit ou ait été affectée par les infiltrations ou plus généralement les désordres, litigieux, y compris d'humidité par contagion, et ces quatre copropriétaires ne réclament rien au titre de travaux qui seraient à réaliser dans leur lot.



Ni la dépréciation de leur lot dont ils arguent, ni l'éventuelle avance de frais de réparations par voie d'appels de charges, ne constituent une atteinte à la jouissance de leurs parties privatives.



[O] [L], [R] [M], [Y] [C] et [B] [I] seront donc déclarés, par infirmation du jugement, irrecevables en leur action.



 * sur l'action en tant que fondée sur la responsabilité décennale des constructeurs



Il est établi, et c'est même ce qui lui est reproché, que la société Sajam n'a fait réaliser aucun travaux sur la toiture.



Le marché de travaux qu'elle avait confié à la SARL Millet vise certes un lot 'charpente et couverture' mais il résulte des productions et des constatations et conclusions de l'expert judiciaire, non réfutées, que l'entreprise a refusé d'intervenir sur la couverture. 



La société Sajam a pris acte de ce refus et de ce conseil, et l'entreprise n'a pas exécuté de prestations de couverture, posant simplement sans le facturer quelques ardoises pour boucher des trous dans la toiture.



De tels travaux, de fort modeste importance, sans incorporation de matériaux nouveaux à l'ouvrage et qui correspondent au remplacement d'éléments brisés ou absents, ne constituent pas des travaux de construction (cf Cass. 3° Civ.20.01.2015 P n°13-21122 et aussi 28.02.2018 P n°17-13478).



Pour chaque trace d'infiltration observée et analysée, l'expert indique qu'elle était en dehors de l'intervention de cette entreprise (cf rapport p. 16, 17).



Il n'est ni démontré ni soutenu qu'une autre enteprise aurait fait des travaux de couverture



C'est ainsi à bon droit que le premier juge a rejeté l'action du syndicat en tant que fondée à titre principal sur la responsabilité des constructeurs, en l'absence de travaux de construction en lien avec les désordres litigieux.



 * sur l'action fondée sur la garantie des vices cachés



La recevabilité du syndicat à agir sur ce fondement n'est pas discutée.



De fait, le syndicat des copropriétaires a qualité pour exercer contre le vendeur des lots l'action en réparation du préjudice subi du fait des vices cachés affectant les parties communes de l'immeuble vendu (cf Cass. 3° Civ. 24.06.2015 P n°14-15205).



Il justifie par ailleurs (pièces n°20 à 22) du mandat pour agir en justice en référé et au fond au titre des désordres, reçu de l'assemblée selon délibérations du 9 mai 2015 puis 2 mai 2016.



Enfin il n'est pas invoqué en cause d'appel de moyen d'irrecevabilité de ce chef de demande tiré de la prescription, comme en première instance, où le tribunal avait rejeté cette fin de non-recevoir par un chef de décision qui n'est pas contesté devant la cour.



Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Les actes de vente des lots stipulent tous que le vendeur est tenu à cette garantie des vices cachés. En tout état de cause, il s'agit d'une garantie légale.



L'expert judiciaire indique, photos à l'appui, que la couverture est dans un état de vétusté important (cf rapport p.30) ; il constate que des ardoises ont glissé ; que d'autres sont cassées ; il conclut que les interventions régulières d'une entreprise pour des réparations ponctuelles n'ont pas mis fin aux infiltrations, et que compte-tenu de la grande vétusté de la couverture, sans une reprise dans son entier de la couverture, les infiltrations vont s'accentuer à court terme, et qu'elles seront très compliquées à juguler (cf p.27 et 33).



Il ressort clairement des échanges de courriels entre les sociétés Sajam et Millet que celle-ci, au vu de la vétusté de la toiture constatée à son arrivée sur le chantier après la signature du marché, a expressément refusé de réaliser les travaux de couverture demandés par le maître de l'ouvrage, en lui indiquant qu'ils seraient inutiles et qu'une partie au moins de la charpente devait être reprise et que la couverture en ardoises devait être refaite, un grand nombre de crochets étant rouillés et certaines ardoises devant être changées. 



Il en résulte à la fois la preuve du défaut de la toiture, qui n'assure plus le couvert ; celle de sa connaissance par le maître de l'ouvrage ; et celle de l'antériorité de ce défaut par rapport à la vente de l'immeuble par lots.



Ce défaut était, en outre, caché pour les acheteurs, affectant la toiture d'un immeuble élevé, non visible du sol, et d'une façon qui n'était appréhendable dans ses conséquences qu'a courte distance, et par un spécialiste ou un expert, comme en atteste d'ailleurs le fait que l'entreprise Millet, qui est spécialisée en charpente-couverture-zinguerie, et dont l'expert judiciaire déclare approuver la position (cf p.18), n'avait pas immédiatement elle-même pris conscience du défaut d'étanchéité de la toiture lorsqu'elle avait établi son devis, étant ajouté que les acheteurs n'avaient pas de raison de scruter l'état de la toiture, alors que chaque lot avait été vendu en état futur de rénovation au sens des articles L.262-1 et suivants et R.262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (cf pièces n°28 à 31) par une venderesse qui, pour l'exécution des travaux à réaliser, s'était engagée à se conformer aux plans, notice descriptive ou devis descriptif visés dans l'acte de vente, notice descriptive sommaire qui énonce (cf pièce n°1 de l'appelante ou pièce n°30 de l'intimée):

'CHARPENTE - COUVERTURE'

* Charpente bois recevant une couverture ardoises

* .......'. 

ce terme 'recevant' accréditant une intervention sur les ardoises que la société Sajam a éludée quant elle en a connu le coût.



La clause présente dans chaque acte de vente selon laquelle le lot était délivré dans son état actuel est, à cet égard, sans incidence sur les obligations et la garantie pesant sur le vendeur.



C'est ainsi à bon droit que le tribunal a jugé que la SARL Sajam devait sa garantie au syndicat des copropriétaires au titre de ce vice caché, et dont elle avait quant à elle connaissance.



L'expert n'a pas chiffré le coût des travaux nécessaires pour remédier au vice de la toiture





Le syndicat a produit un devis de l'entreprise Millet de 59.008,16 euros TTC qui ne présente rien de suspect et que le premier juge a pertinemment retenu pour évaluer l'indemnisation à allouer au syndicat, étant précisé que la recevabilité de l'action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait du vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de façon autonome (cf Cass. 3° Civ. 19.06.2012 P n°11-13176).



Il a de même retenu à juste titre comme élément du préjudice indemnisable le montant de deux factures, l'une de réparation urgente de fuite et l'autre de recherche de fuite, respectivement de 1.320 euros et 330 euros.



L'indemnité est à payer par la SARL Sajam au seul syndicat des copropriétaires, qui fera les travaux et a financé les dépenses déjà exposées.



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formulée par le syndicat, qui la reprend par voie d'appel incident devant la cour sans plus démontrer qu'en première instance en quoi il aurait subi un préjudice autre que celui qu'indemnise la somme allouée.



Ces indemnisations rendent sans objet l'examen des prétentions subsidiairement fondées par le syndicat sur l'imputation d'une réticence dolosive et/ou d'un manquement au devoir d'information précontractuel.



Il sera utilement précisé que les condamnations ainsi confirmées, prononcées au profit du syndicat, s'articulent avec celle prononcée par le tribunal judiciaire de Poitiers entre les mêmes parties dans un jugement -s'il est définitif- du 15 novembre 2021 qui s'y réfère explicitement.



Le jugement sera aussi confirmé en son chef de décision afférent aux dépens.



S'agissant du montant de l'indemnité de procédure de première instance due en application de l'article 700 du code de procédure civile par la société Sajam, qui succombe, et que le syndicat conteste par voie d'appel incident, elle sera infirmée pour y substituer celle, plus adaptée au vu des explications fournies, de 7.000 euros.



En cause d'appel, la société Sajam supportera les dépens et versera au syndicat du [Adresse 1] une indemnité de procédure de 2.500 euros.



L'équité justifie de ne pas mettre d'indemnité de procédure à la charge des copropriétaires jugés irrecevables.





 PAR CES MOTIFS



la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

dans la limite des appels :



CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a déclaré [O] [L], [R] [M], [Y] [C] et [B] [I] recevables à agir contre la société Sajam, en ce qu'il a prononcé condamnation au profit de copropriétaires solidairement avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et quant au montant de l'indemnité pour frais irrépétibles allouée 



statuant à nouveau de ces chefs :



DÉCLARE [O] [L], [R] [M], [Y] [C] et [B] [I] irrecevables en leur action 



DÉBOUTE [X] [U] et la SCI [A] Patrimoine de leur prétention à obtenir solidairement avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] le prononcé d'une condamnation à l'encontre de la société Sajam



CONDAMNE la société Sajam à verser une somme de 7.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre des frais irrépétibles de première instance



ajoutant :



DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires 



CONDAMNE la société Sajam aux dépens d'appel



CONDAMNE la société Sajam à verser une somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de ses frais irrépétibles d'appel



DIT n'y avoir lieu à autre indemnité de procédure.







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,