Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 29 juin 2022, n° 22/00018

ARRÊT N° 251



RG N° : N° RG 22/00018 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIJGA







AFFAIRE :



[F] [E], [S] [L]

C/

[J] [B]

Ordonnance de Présidente de chambre en date du 30.03.2022 déclarant les conclusions de madame [J] [B] irrecevables









MCS/MLL





demande en paiement des loyers et des charges et/ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion



















Grosse délivrée

Me CHADAL, avocat





















COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU 29 JUIN 2022



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Le vingt neuf Juin deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



[F] [E]

de nationalité française

née le 18 Octobre 1969 à [Localité 7]

Profession : VRP, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Emmanuel GARRELON de la SELARL AXIUM AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE





[S] [L]

de nationalité française

né le 05 Octobre 1973 à [Localité 4]

Profession : Invalide, demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Emmanuel GARRELON de la SELARL AXIUM AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000382 du 02/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)





APPELANTS d'une ordonnance rendue le 05 JANVIER 2022 par le tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE



ET :



[J] [B]

Ordonnance de la Présidente de chambre en date du 30.03.2022 déclarant les conclusions de madame [J] [B] irrecevables

de nationalité française

née le 12 Septembre 1931 à [Localité 5]

Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE







INTIMÉE

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Selon avis de fixation à bref délai des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 11 Mai 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 22 Juin 2022.





Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle été entendue en son rapport. Les avocats des parties ont été entendus en leur plaidoirie.



Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Juin 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 29 juin 2022, les parties ayant été régulièrement avisées.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et d'elle-même, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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 LA COUR



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Exposé du litige: 



Le 2 avril 2015, M. [G] [C] a donné à bail à usage d'habitation, avec effet au 1er juin 2015, à Mme [F] [E] et à M. [S] [L] un logement situé [Adresse 2] (19), moyennant un loyer mensuel de 680 € avec indexation annuelle.



Par acte d'huissier du 21 septembre 2021, Mme [J] [B], veuve [C], venant aux droits de son époux décédé, a fait assigner ses locataires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brive aux fins de:

* voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2021, demeuré infructueux,

* voir ordonner leur expulsion,

* les voir condamner solidairement à lui payer, à titre provisionnel, la somme de l 848 €, actualisée à hauteur de 5 408 € au 30 novembre 2021, à titre d'arriérés de loyers, de charges et d'indemnité d'occupation.



Par ordonnance réputée contradictoire du 5 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brive la Gaillarde, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit , a notamment :



-déclaré la demande recevable,

-condamné, solidairement et à titre provisionnel, Mme [E] et M. [L] à payer à Mme [J] [B], veuve [C] la somme de 5 408 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 2021, terme de novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux

légal à compter du 12 juillet 2021 sur la somme de 1 848 € et du prononcé de la présente pour le surplus ;

- constaté l'acquisition au 13 septembre 2021 de la clause résolutoire prévue au bail ;

- ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [E] et M. [L], ainsi que cellede tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;









- fixé une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, révisable comme lui et augmentée des charges et ce, à compter du 13 septembre 2021 jusqu'à la libération des lieux par remise des clés et condamné solidairement et à titre provisionnel Mme [E] et M. [L] à payer à Mme [J] [B], veuve [C] ladite indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1 er décembre 2021 jusqu'à la libération des lieux par remse des clés ;

- condamné in solidum Mme [E] et M. [L] à payer à Mme [J] [B], veuve [C] une indemnité de 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.



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Appel de la décision a été relevé le 11 janvier 2022 par Mme [F] [E] et M. [S] [L] dans des conditions de forme et de délai non contestées du chef de toutes ses dispositions .

 

L'affaire a été fixée à bref délai en application des dispositions des articles 905 et suivant du code civil. 

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Par conclusions signifiées et déposées le 14 février 2022, Mme [F] [E] et M. [S] [L] demandent à la Cour de :



-écartant et rejetant toutes conclusions contraires,

-faire droit à leur appel, 

-infirmer ladite ordonnance,

-juger que la mauvaise foi de Madame [B] la prive de la possibilité se prévaloir de la réseau clause résolutoire stipulé dans le bail,

-juger que les consorts [L] sont parfaitement fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour contester le paiement à titre provisionnel des loyers qui leur sont réclamés,

même à titre provisionnel, la bailleresse manquant son obligation de délivrance,



-débouter Mme [J] [B], veuve [C] de ses demandes de condamnation au vu des contestations sérieuses,

-juger en conséquence n'y avoir lieu à référé ;

-condamner Mme [C] à leur verser une indemnité de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.



Les conclusions de Madame [J] [C] veuve [B] signifiées et déposées le 23 mars 2022 ont été déclaré irrecevables par ordonnance du président de la chambre civile de la cour d'appel de Limoges du 30 mars 2022.



Les consorts [F] [E]- [S] [L] ont conclu à nouveau le 6 mai 2022 avec communication de 4 pièces complémentaire(numéros 11 à 14).



Par conclusions signifiées et déposées le 9 mai 2022, Mme [J] [C] épouse [B] a conclu et a demandé à la cour de :



 -déclarer M. [L] et Mme [E] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

-confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

-condamner M. [L] et Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner M. [L] et Mme [E] aux entiers dépens.

*

A l'audience, les consorts [F] [E]- [S] [L] par l'intermédiaire de leur conseil demandent à la cour de déclarer irrecevables les conclusions et pièces de leur adversaire compte tenu de la décision d'irrecevabilité prononcée par le président de la chambre le 23 mars 2022,qui n'a pas fait l'objet d'un déféré.



Le conseil de Madame [J] [C] veuve [B] répond qu'il a déposé des conclusions le 9 mai 2022 en réponse aux conclusions de l'appelante du 6 mai 2022 accompagnées de nouvelles pièces et qu'au nom du principe du contradictoire, il doit être mis en mesure de répondre à l'argumentation et aux pièces nouvelles produites par son adversaire après la décision d'irrecevabilité.





MOTIFS DE LA DECISION:



*Sur la recevabilité des conclusions de Madame [J] [C] veuve [B] signifiées et déposées le 6 mai 2022 et des pièces produites par celle-ci :



Les conclusions de Madame [J] [C] veuve [B] en réponse aux conclusions des appelants signifiées le 14 février 2022 ont été déclarées irrecevables en raison de leur caractère tardif par ordonnance du président de la chambre civile du 23 mars 2022, 

la décision d'irrecevabilité s'étendant aux pièces communiquées par l'intimée visées dans ses conclusions.



Si les nouvelles conclusions signifiées et déposées le 6 mai 2022 soit 5 jours avant l'audience de plaidoirie par les appelants ne comportent pas de demandes nouvelles, il sera relevé que dans le corps de leurs conclusions, les appelants développent une argumentation un peu différente de celle développée par premières conclusions et communiquent à l'appui 4 nouvelles pièces qui sont de nature à influer sur la solution du litige.



Il est conforme au principe du contradictoire posé par l'article 16 du code de procédure civile et au principe d'égalité des armes de permettre à l'intimée de répondre par conclusions aux nouvelles pièces et à la nouvelle argumentation développée par son adversaire.



Les conclusions n° 2 de Madame [J] [C] veuve [B] signifiées et déposées le 9 mai 2022 seront en conséquence déclarées recevables ainsi que les pièces communiquées n°1 à 8 par cette dernière à l'appui de ses conclusions.



Sur les demandes :



Vu les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile,



Il sera rappelé que le locataire a pendant toute la durée du bail, l'obligation de payer le loyer en contrepartie de l'occupation des lieux.



Il ne peut en être dispensé que s'il démontre l'impossibilité de jouir du logement dans des conditions décentes.



En l'espèce, les locataires n'ont pas contesté en 1re instance, la créance de loyers réclamée par leur bailleur et ne la contestent pas en cause d'appel, de sorte que le montant de leur dette telle que fixée par le premier juge sera confirmé.



Ils invoquent devant la cour, l'exception d'inexécution pour être dispensés du paiement de tout loyer au motif de l'indécence du logement et soutiennent que les demandes de constatation de la résiliation du bail et de prononcé de leur expulsion avec les conséquences en résultant se heurtent à une contestation sérieuse.



Il leur incombe de démontrer l'impossibilité de jouir du logement pris à bail.



Dans leurs écritures, ils exposent tout d'abord avoir été confrontés à des dysfonctionnements de l'installation de chauffage dès le mois de mars 2020 et avoir exposé à ce titre des frais de remise en état qui n'ont jamais été pris en charge par le bailleur. 



Ils évoquent également un orage survenu dans le courant du mois de juin 2021 endommageant la toiture de la maison à la suite d'un arbre foudroyé par l'orage indiquant que la maison n'était plus étanche aux intempéries, 



qu'il en est résulté une humidité très importante dans toutes les pièces principales de la maison, ce qui a été constaté par procès-verbal d' huissier du 13 juillet 2021. Ils soulignent qu'en dépit de plusieurs demandes de leur part, et notamment un mail adressé à l'huissier requis par Madame[B] le 9 septembre 2021 la bailleresse n'a rien fait pour remettre les lieux en état malgré ses promesses alors même que l'état d'insalubrité de la maison a eu des répercussions sur l'état de santé de Madame [E]. Ils font valoir qu'au vu des manquements caractérisés de la bailleresse à son obligation de délivrance et des contestations sérieuses établies, en l'espèce, elle n'est pas fondée à solliciter le versement d'une quelconque provision au titre de l'arriéré de loyers et sa mauvaise foi la prive de la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire ,eux-mêmes étant parfaitement fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour contester le paiement même à titre provisionnel des loyers qui leur sont réclamés.



S'agissant des dysfonctionnements de l'installation de chauffage, ils produisent deux factures du 24 mars 2020 ( 214 e TTC) et 23 mars 2020 (102,85 e TTC) de l'entreprise Louchard intervenue pour deux dépannages hors contrat ; ils ne justifient pas avoir sollicité du bailleur le remboursement de ces factures ni du refus de ce dernier d'y procéder. Au demeurant, les problèmes ponctuels de chauffage dont l'origine est inconnue ne caractérisent pas une impossibilité de jouir du logement, étant observé qu' à la remise des clefs , ils n'ont remis au bailleur aucun contrat d'entretien en cours



S'agissant ensuite de l'humidité présente dans le logement qui serait à l'origine de son indécence ,ils produisent un procès-verbal de constat établi par la SCP SEIJO-LOPEZ LALLART le 13 juillet 2021 à la demande de Madame [F] [E] révélant dans les diverses pièces du logement, la présence d'une humidité importante et la présence au sol à l'extérieur de la maison des tuiles cassées et des pièces de bois de la charpente également cassées au dessus de la fenêtre de la salle à manger . 



Cependant le procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé par la même étude d'huissier, le 31 janvier 2022 à la demande de Madame [F] [E] contradictoirement en présence de cette dernière et de Monsieur [N] [C] fils de la bailleresse, ne révèle plus cette même présence d'humidité dans les pièces de l'habitation. Par ailleurs, les autres pièces produites par les locataires sont insuffisantes à caractériser l'indécence du logement. En particulier, le certificat du docteur [M] [R] du 13 septembre 2021 se borne à indiquer que l'état de santé de Madame [E] justifie un changement de domicile dans de brefs délais sans que ce médecin précise dans ce certificat s'il a eu l'occasion de visiter le logement de cette dernière. Quant au certificat de ce même médecin en date du 25 avril 2022, il comporte une signature associée au tampon du docteur [V] [K], ce qui ne permet pas d'accorder une quelconque force probante à ce document dont l'auteur ne peut être identifié de manière incontestable.



L'exception d'inexécution soulevée par les locataires sera dans ces conditions écartée, dès lors que les pièces qu'ils produisent sont insuffisantes à démontrer l'impossibilité d'habiter le logement de juin 2021 (date de la chute de l'arbre à l'origine d'infiltrations ) à leur départ des lieux.



La cour constate que les causes du commandement de payer du 12 juillet 2021n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois suivant sa délivrance, de sorte que le 1er juge a, à bon droit, constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail et visée expressément dans le commandement de payer, aucune mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en oeuvre de la clause n'étant rapportée.







Sa décision de ce chef sera confirmée ainsi que le prononcé de l'expulsion des locataires, lesquels selon les propres déclarations de Mme [E] à l'audience du 1er décembre 2021 n'avaient pas remis les clés. Leur condamnation à payer à titre provisionnel la somme de 5408€ représentant les loyers et indemnités d'occupation dus au 30 novembre 2021 et une indemnité d'occupation à compter du 1 er décembre 2021 jusqu'à la libération des lieux par remise des clés sera également confirmée.



À la date à laquelle la cour statue, les locataires ont restitué les lieux au bailleur, ainsi que cela ressort du procès-verbal d'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 31 janvier 2022.



Succombant en leurs prétentions et en leur recours ,les consorts [F] [E]- [S] [L] supporteront les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il serait en outre inéquitable de laisser Madame [J] [C] veuve [B] supporter l'intégralité des frais qu'elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts;



Ainsi, outre la somme déjà allouée par le premier juge, une indemnité supplémentaire de 800 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





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 PAR CES MOTIFS



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LA COUR,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Déclare recevables les conclusions n°2 de Madame [J] [C] veuve [B] et ses pièces n°1 à 8, 



Confirme l'ordonnance déférée,



Y ajoutant,



Constate la libération des lieux pris à bail par les consorts [F] [E]- [S] [L], 



Condamne les consorts [F] [E]- [S] [L] à verser à Madame [J] [C] veuve [B] une somme de 800€ en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Dit que les dépens d'appel seront supportés par les consorts [F] [E]- [S] [L] .



LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,











Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.