Cour d'appel d'Agen, CHAMBRE CIVILE, 12 septembre 2022, n° 21/00770

ARRÊT DU

12 Septembre 2022





DB/CR



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N° RG 21/00770 

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C5M6

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[O] [Z],



[E] 

LE [D] 

épouse [Z]





C/





[B] [W], 



S.A. ALLIANZ IARD,



S.A.R.L. 

LEDIL IMMOBILIER







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GROSSES le

à









ARRÊT n° 









COUR D'APPEL D'AGEN



Chambre Civile







LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,





ENTRE :



Monsieur [O] [Z]

né le 21 Juin 1980 à RABAT (MAROC)

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/3130 du 02/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN)

Madame [E] [H] [G] 

épouse [Z]

née le 10 Juin 1988 à ZENATA (MAROC)

Domiciliés : 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentés par Me Louis VIVIER, avocat inscrit au barreau D'AGEN



APPELANTS d'un jugement du Juge des contentieux de la protection d'AGEN en date du 20 Juillet 2021, RG 20/00058



D'une part,

ET :



Monsieur [B] [W] 

né le 25 Février 1969 à [Localité 10] (82)

[Adresse 4]

[Localité 6]



S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentés par Me Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocate plaidante inscrite au barreau de BORDEAUX et par Me Marie-Hélène THIZY, avocate postulante inscrite au barreau D'AGEN



INTIMES



S.A.R.L. LEDIL IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]



INTIMEE n'ayant pas constitué avocat

D'autre part,



COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 Mai 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :



Claude GATÉ, Présidente de Chambre



Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience



qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de : 



Benjamin FAURE, Conseiller



en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,





Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière





ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 





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FAITS :



Par acte authentique établi le 15 avril 2019, [R] [U] a vendu à [O] [Z] et [E] [H] [G] son épouse (les époux [Z]) un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] (47) élevé d'un étage avec terrasse sur l'arrière sur rez-de-chaussée, comprenant 6 pièces principales, jardin sur trois côtés et garage contigu, cadastré section [Cadastre 9], pour un prix de 115 000 Euros.



Les diagnostics légaux ont été effectués par [B] [W], exerçant son activité sous l'enseigne JLD Diag Immo, assuré auprès de la SA Allianz Iard.



Une rémunération de 2 000 Euros au bénéfice de la SARL Ledil Immobilier, agent immobilier par l'intermédiaire duquel la vente a été conclue, a été mise à la charge des acquéreurs.



L'acte de vente contient les clauses suivantes :



"Le vendeur déclare :

- que l'immeuble est raccordé en totalité au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques, sans pour autant garantir la conformité dudit raccord aux normes en vigueur,

- ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation,

- qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes.







Les parties sont informées que :

- Aux termes des dispositions des articles L. 1331-4 et L. 1331-5 de ce code, l'entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d'amener les eaux usées domestiques de l'immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune, qui peut procéder, sous astreinte et aux frais du propriétaire, aux travaux indispensables à ces effets.

Ces travaux sont à la charge du propriétaire de l'immeuble. Le service public compétent en matière d'assainissement collectif peut astreindre le propriétaire au versement d'une participation pour le financement de cet assainissement collectif (L. 1331-7 du code de la santé publique). Ce paiement a pour but de tenir compte de l'économie réalisée par eux en évitant une installation d'évacuation ou d'épuration individuelle réglementaire ou la mise aux normes d'une telle installation.

- Il est ici précisé que tout déversement d'eaux usées autres que domestiques dans le réseau collectif nécessite préalablement une autorisation de la mairie ou du service compétent. A compter de 4 mois après la date de réception de cette demande d'autorisation, l'absence de réponse vaut refus. Toute acceptation de ce déversement peut être subordonnée à une participation à la charge de l'auteur du déversement (L. 1331-10 du code de la santé publique).

- Il est également rappelé que le système d'écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l'installation d'évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d'évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental.

- L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence, elles ne doivent pas être versées sur le fonds voisin et la voie publique.



Les parties déclarent, et notamment l'acquéreur, qu'elles n'ont pas souhaiter contrôler par l'autorité compétente."



Après s'être installés dans l'immeuble, les époux [Z] se sont plaints de désordres affectant l'assainissement : débordements dans la cave et mauvaises odeurs.



Ils ont fait contrôler l'installation d'assainissement par la société Eau de Garonne qui, le 29 octobre 2019, a établi un rapport constatant les anomalies suivantes :



"- fosse septique en service, à connecter, vidanger, remblayer et désinfecter,

- la cuisine, la salle de bain, le lavabo des wc, évacuation de la machine à laver sont reliés au réseau des eaux pluviales,

- à raccorder au réseau des eaux usées ainsi que les wc.

- il n'y a pas de boîte de branchement.

- prendre contact pour devis pour créer la boîte de branchement avant raccordement."



Par lettre du 1er avril 2020, la société Eau de Garonne a imparti aux époux [Z] un délai de 6 mois pour procéder à la mise en conformité de l'installation.



Le 10 juin 2020, ils ont vainement mis en demeure Mme [U] de leur régler la somme de 4 565 Euros au titre du coût de réfection de l'installation ainsi celle de 1 765,20 Euros au titre du raccordement.



Le 3 novembre 2020, ils ont fait constater :



- l'existence d'odeurs nauséabondes dans les toilettes du 1er étage, dans le garage et le couloir de distribution du rez-de-chaussée et dans les wc du rez-de-chaussée,

- l'existence d'infiltrations dans la cave,

- la nécessité de vidanger la fosse septique,

- l'évacuation d'eaux usées dans un regard d'eaux pluviales.





Par actes délivrés les 18 et 19 novembre 2020, ils ont fait assigner M. [W], son assureur la SA Allianz Iard, et la SARL Ledil Immobilier devant le tribunal judiciaire d'Agen afin de les voir condamner à leur payer les sommes de 6 440,60 Euros et 3 000 Euros en indemnisation des préjudices subis du fait de manquements commis par le diagnostiqueur et l'agent immobilier.



Par jugement rendu le 20 juillet 2021, le tribunal judiciaire d'Agen a :



- débouté M. [O] [Z] et son épouse, Mme [E] [H] [G] de l'ensemble de leurs demandes,

- débouté M. [B] [W] et la compagnie Allianz Iard du surplus de leurs demandes,

- dit n'y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [O] [Z] et son épouse, Mme [E] [H] [G] aux dépens,

- rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.



Le tribunal a retenu qu'il n'existait pas d'élément attestant que Mme [U] aurait commandé à M. [W] un diagnostic sur le système d'assainissement de l'immeuble qui n'est obligatoire que lorsque celui-ci n'est pas raccordé au réseau public, ce qui n'est pas le cas de l'immeuble vendu ; et que faute de justification des conditions dans lesquelles l'agent immobilier était intervenu, aucun manquement à ses obligations n'était caractérisé.



Par acte du 22 juillet 2021, [O] [Z] et [E] [H] [G] épouse [Z] ont déclaré former appel du jugement en désignant [B] [W], la SA Allianz Iard et la SARL Ledil Immobilier en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui les ont déboutés de leurs demandes, dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés aux dépens.



La clôture a été prononcée le 13 avril 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 9 mai 2022.





PRETENTIONS ET MOYENS :



Par dernières conclusions notifiées le 21 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [O] [Z] et [E] [H] [G] épouse [Z] présentent l'argumentation suivante :



- Le système d'assainissement n'est pas réglementaire :

* les eaux pluviales et usées sont mélangées et la fosse septique ne remplit pas son office, ce qui génère de l'inconfort pour les occupants.

* Mme [U] a procédé à de fausses déclarations et s'est délibérément abstenue de faire procéder au contrôle de conformité qui aurait détecté la non-conformité.

* Mme [U] étant domiciliée au Maroc, ils ont été contraints d'abandonner toutes poursuites à son encontre.



- La responsabilité de M. [W] est engagée :

* le dossier de diagnostic ne contient pas d'analyse du système d'assainissement prévu à l'article L. 271-4-8° du code de la construction et de l'habitation.

* ils ignorent tout des relations entre Mme [U] et M. [W].

* le diagnostiqueur, spécialiste de la matière, a manqué à son obligation de conseil envers sa cliente en marge des points spécifiques qui lui ont été confiés, en émettant des réserves.



* un simple contrôle permettait de constater que l'immeuble n'était pas raccordé au réseau public de sorte que la réalisation d'un diagnostic du système d'assainissement était obligatoire.

* M. [W] aurait dû faire état de réserves dans son rapport, ce qui les aurait conduits à ne pas renoncer à faire examiner l'installation.



- La responsabilité de l'agence immobilière est également engagée :

* elle s'est désintéressée du système d'assainissement.

* elle devait pourtant vérifier que les déclarations de Mme [U] étaient exactes et que les dispositifs étaient reliés au réseau public.

* l'agent immobilier devait les aviser de cette absence de raccordement.



- Ils subissent des préjudices :

* 6 440,60 Euros au titre de la facture de contrôle, de la création d'une boîte de raccordement et du raccordement.

* 8 000 Euros au titre du préjudice de jouissance.



Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :



- réformer le jugement,

- condamner in solidum M. [W], la SA Allianz Iard et la SARL Ledil Immobilier à leur payer la somme de 6 440,60 Euros au titre de la réparation du préjudice matériel et celle de 8 000 Euros en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020,

- les condamner in solidum à leur payer 2 500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



*

**



Par dernières conclusions notifiées le 21 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [B] [W] et la SA Allianz Iard présentent l'argumentation suivante :



- M. [W] n'était pas chargé de procéder à un diagnostic du système d'assainissement :

* Mme [U] ne lui a commandé que l'établissement du DPE, et des recherches sur l'amiante, les termites et l'électricité en 2014.

* il a actualisé le diagnostic le 20 février 2017 en y ajoutant les risques naturels, miniers et technologiques et a à nouveau procédé à un diagnostic termites le 16 novembre 2018.

* il est justifié de ces prestations limitées par production des factures et des dossiers de diagnostics.

* il n'était pas mandaté pour procéder à un diagnostic général de l'immeuble et il appartenait aux époux [Z] de faire procéder aux diagnostics complémentaires qu'ils souhaitaient.

* les appelants ont expressément déclaré ne pas faire contrôler le système d'assainissement.

* le contrôle du système n'est obligatoire que pour les immeubles non raccordés au réseau public et pour ceux qui ne le sont pas, le diagnostic n'est pas effectué par un diagnostiqueur privé mais par la commune.

* ce type d'immeuble doit obligatoirement être raccordé au réseau public d'assainissement.

* il n'est pas comptable des fausses déclarations de Mme [U] aux acquéreurs.



- M. [W] n'a manqué à aucun devoir de conseil :

* il n'avait aucune information à apporter sur l'état de l'assainissement.

* le diagnostiqueur intervient dans le cadre d'une réglementation précise et limitative.

* son devoir de conseil ne peut être étendu au-delà de la mission qui lui est confiée.

* l'existence d'une ancienne fosse ne signe pas l'existence d'un système non raccordé, ces fosses étant souvent laissées en place après raccordement au réseau public.



- L'action est mal dirigée :

* le raccordement obligatoire au réseau public incombe au seul propriétaire et ne peut constituer un préjudice indemnisable.

* les époux [Z] doivent assumer les conséquences de leur choix de ne pas poursuivre Mme [U] qui leur a fourni des informations erronées.



- Le contrat d'assurance contient une franchise de 1 500 Euros.



Au terme de leurs conclusions, (abstraction faite des 'dire et juger' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) ils demandent à la Cour de :



- confirmer le jugement,

- rejeter les demandes formées par les époux [Z] à leur encontre,

- subsidiairement :

- opposer la franchise contractuelle de la SA Allianz Iard de 1 500 Euros,

- condamner les époux [Z] à leur payer la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



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La SARL Ledil Immobilier n'a pas constitué avocat.



Les époux [Z] lui ont fait signifier leur déclaration d'appel dans le délai de l'article 902 du code de procédure civile par acte remis le 2 septembre 2021 à une secrétaire qui a déclaré être habilitée à le recevoir.



Ils lui ont fait signifier leurs conclusions d'appelante le 25 octobre 2021 et leurs dernières conclusions le 29 mars 2022.



M. [W] et la SA Allianz Iard ne présentent pas de demandes à l'encontre de la SARL Ledil Immobilier.



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MOTIFS :



1) Sur la responsabilité délictuelle de M. [W] :



Vu l'article 1240 du code civil,



La responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il se révèle erroné (Ch. mixte 8 juillet 2015 n° 13-26686).



En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal, après avoir retenu que M. [W] n'a été chargé, par Mme [U], que des diagnostics légaux relatifs à la présence d'amiante, de termites, d'une analyse de l'état de l'installation électrique âgée de plus de 15 ans, du diagnostic de performance énergétique, et des risques miniers, naturels et technologiques, a relevé qu'aucun manquement relatif à l'examen du système d'assainissement, dont il n'avait pas été chargé, ne pouvait lui être imputé.





C'est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a écarté tout manquement à une obligation de conseil de M. [W] envers Mme [U], en relevant que n'étant pas chargé d'une analyse globale de l'immeuble, il n'avait aucune obligation de rechercher, de lui-même, en dehors de la mission limitée qui lui avait été confiée, si l'immeuble était ou non raccordé au réseau public d'assainissement comme l'article L. 1331-1 du code de la santé publique l'imposait, s'agissant d'un immeuble situé en zone urbanisée équipée d'un tel réseau.



Il suffit d'ajouter que la non-conformité du système n'était pas flagrante, même pour un professionnel, et que seule certaines investigations ont permis de la mettre en évidence.



Le jugement qui a rejeté l'action en responsabilité exercée par les époux [Z] à l'encontre de M. [W] et de son assureur doit être confirmé.





2) Sur la responsabilité de l'agent immobilier :



Vu l'article 1240 du code civil,



C'est également par des motifs pertinent que la Cour adopte que le tribunal a rejeté l'action en responsabilité exercée par les époux [Z] à l'encontre de la SARL Ledil Immobilier au motif qu'il n'était justifié d'aucun élément sur l'intervention de cette agence immobilière.



Il suffit d'ajouter les éléments suivants :



- Il n'appartenait pas à l'agent immobilier, lors de l'organisation de la visite de l'immeuble, de procéder à un contrôle du système d'assainissement, qui ferait ensuite l'objet, selon la réglementation applicable, des diagnostics légaux, de sorte qu'il n'avait aucune obligation d'ouvrir la fosse septique et les regards pour contrôler les écoulements.

- La SARL Ledil Immobilier ne peut se voir reprocher de ne pas avoir anticipé les déclarations erronées de Mme [U] dans l'acte de vente selon lesquelles l'immeuble était raccordé au réseau public d'assainissement.

- La présence d'une fosse septique n'était pas en soi inhabituelle s'agissant d'un immeuble ancien, et elle pouvait avoir été neutralisée.

- Il n'est pas établi que, lors des visites, il existait de mauvaises odeurs et, à supposer que tel ait été le cas, les époux [Z] s'en seraient également rendu compte.

- L'absence de raccordement de l'immeuble au réseau public, alors qu'il devait obligatoirement l'être, n'était pas particulièrement apparente pour un agent immobilier qui n'est pas technicien de ce type d'installation, et c'est seulement l'intervention du service technique d'Eau de Garonne qui a permis de mettre en évidence les non-conformités du système.



Le jugement doit également être confirmé sur ce point.



Enfin, l'équité permet d'allouer à M. [W] et son assureur la somme de 2 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;



- Y ajoutant,



- CONDAMNE solidairement [O] [Z] et [E] [H] [G] épouse [Z] à payer à [B] [W] et la SA Allianz Iard la somme totale de 2 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE solidairement [O] [Z] et [E] [H] [G] épouse [Z] aux dépens de l'appel.



- Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente, et par Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière,La Présidente,