Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 16 septembre 2022, n° 21/01224

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2022



(n° 2022/ , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01224 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6N5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2020 -Tribunal judiciaire de Paris

 - RG n° 17/14874





APPELANT

 

Monsieur [F] [G] [Z] [B] né le 08 Août 1978 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Me Agesilas MYLONAKIS de la SELARL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197







INTIMÉS 



Monsieur [C], [K], [Y] [X] né le 09 Avril 1970 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 substituée par Me Hassna ZAHRI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



Syndicat de Copropriétaires de l'Immeuble 25 représenté par son syndic, le cabinet société FONCIA GIEP sis au 

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 assistée de Me Jean-Philippe BONIFACI de la ALTEVA AVOCAT substituée par Me Catherine FRANCESCHI de la SELARLU FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525



S.A. ALBINGIA immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 429 369 309, dont le siège social, représentée par ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée de Me William FUMEY de la SELARL ROINÉ ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0002 substitué par Me Tristan DOLBEAU, avocat au barreau de PARIS



S.A. LCL - LE CRÉDIT LYONNAIS immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 954 509 741 pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2] 

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056







COMPOSITION DE LA COUR :



 En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2022 , en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre, chargé du rapport et Madame Monique CHAULET, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





****



Par acte du 12 décembre 2013, M. [B] a vendu au prix de 295 000 euros à M. [V] de [Localité 9] les lots 10 et 20 d'un immeuble en copropriété, situé à [Adresse 3], correspondant à un appartement avec une courette et une cave. L'appartement est composé d'une chambre-séjour, d'une salle de bains et d'une cuisine, celle-ci donnant sur la courette privative. La chambre-séjour est contigüe à l'immeuble voisin d'un côté, au hall de l'immeuble de l'autre côté et à la cour de l'immeuble sur le dernier côté. Il a été indiqué dans l'acte de vente que le lot numéro 20 correspondait initialement à un local commercial, M. [B] ayant obtenu le 6 novembre 2012 un permis de construire l'autorisant à changer la destination du local pour l'affecter à un usage d'habitation avec modification des façades et création d'une courette suite à la démolition d'une verrière, l'assemblée générale des copropriétaires ayant ensuite modifiée l'affectation du lot.



Constatant l'apparition d'infiltrations d'eau au niveau du mur mitoyen et du mur de la chambre-séjour donnant sur la cour de l'immeuble, M. [X], après expertise a assigné M. [B], le syndicat des copropriétaires et le Crédit lyonnais, qui lui avait consenti le prêt destiné à financer l'acquisition de l'appartement, en annulation de la vente sur le fondement du dol, subsidiairement en résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés. Il a également sollicité la condamnation de M. [B], in solidum avec le syndicat des copropriétaires pour une partie de ces condamnations, à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts correspondant aux sommes qu'il a réglées suite à la réalisation de la vente ainsi qu'en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance.



M. [B] a conclu au rejet de ces demandes et, à titre subsidiaire, a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Albingia à le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui. 



Le syndicat des copropriétaires a principalement conclu au rejet des demandes de M. [X] ainsi qu'au rejet des demandes formées contre lui par M. [B]. A titre subsidiaire, il a conclu à un partage de responsabilité entre lui et M. [B]. Il a également conclu à la condamnation de la société Albingia à lui payer la somme de 1 597,07 euros correspondant à la facture de la société Lavillaugouet qui a réalisé des sondages.



Le Crédit lyonnais, pour le cas où serait prononcé la nullité du contrat de vente entraînant la résolution du contrat de prêt, a sollicité la condamnation de celui qui serait reconnu responsable de l'annulation de la vente à lui payer à titre de dommages-intérêts le montant des intérêts dont il a été privé à la suite de la résolution du prêt, ainsi que des frais de dossier et à le garantir du remboursement du capital. 



Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- annulé le contrat de vente ;

- ordonné la restitution par M. [X] des biens objet de la vente et condamné M. [B] à la restitution du prix ;

- condamné M. [B] à payer à M. [X] la somme de 5 647,18 euros correspondant aux dépenses nécessaires qu'il a exposées (charges de copropriété, nécessaires à la conservation de l'immeuble, au titre de la réfection des canalisations et du local à vélo ; taxes foncières) et la somme de 44 956,31 euros à titre de dommages-intérêts (achat d'un déshumidificateur, frais exposés envers la BNP Paribas correspondant au prêt que celle-ci lui avait consenti qu'il a ensuite résilié de manière anticipée en faveur d'un prêt que lui a consenti le Crédit lyonnais à un taux plus intéressant, préjudice de jouissance et préjudice moral).



Le tribunal, qui a constaté que les désordres étaient survenus moins d'un mois après la vente, a retenu que leurs causes structurelles relevées par l'expert judiciaire (remontées d'humidité par capillarité depuis le sous-sol de l'immeuble dues à l'absence de barrière étanche et à un défaut d'étanchéité de la paroi de remplissage en façade), seulement aggravées par des causes conjoncturelles, telles que l'insuffisance de la ventilation consécutive à l'affectation du local à usage d'habitation et les fuites provenant de canalisation, établissent que M. [B] ne pouvait ignorer l'humidité particulière et importante affectant l'appartement. 



M. [B] a interjeté appel de ce jugement dont il sollicite l'infirmation. Il conclut au rejet des demandes de M. [X] et du Crédit lyonnais et la condamnation de M. [N] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires et de la société Albingia à le garantir des condamnations qui seraient prononcées contre lui et, en cas d'annulation de la vente, la condamnation de M. [X] à lui payer, à titre d'indemnité d'occupation, une somme de 1 024,32 euros par mois à compter du 12 décembre 2013 jusqu'au 12 décembre 2021, soit au total 98 334 euros.



Pour conclure au rejet des demandes de M. [X], M. [B] se fondant sur des attestations,( notamment d'une ancienne locataire du local lorsqu'il avait une affectation commerciale, d'un locataire d'un autre appartement situé dans l'immeuble dont est également propriétaire M. [B], de l'ancien locataire d'une cave lui appartenant située au-dessous du salon de l'appartement litigieux, de son architecte) soutient que l'appartement était en bon état au jour de la vente et ne présentait aucune trace d'humidité. Il explique que les infiltrations apparues en janvier 2014, dont il conteste qu'elles aient rendu l'appartement impropre à son habitation, ont été causées par une rupture brutale d'une canalisation enterrée dans le sous-sol de l'immeuble. Il ajoute que les travaux réalisés par M. [X] qui ont consisté en la fermeture de la mezzanine et la pose de store sur les fenêtres, ont diminué l'aération et provoqué l'apparition des moisissures sur le mur, ce qui a constitué une cause aggravante des désordres.

A titre subsidiaire, M. [B] conclut à la réduction de la demande d'indemnisation des préjudices allégués par M. [X]. Il fait valoir que le préjudice de jouissance doit être limité à une période de 35 mois du mois de janvier 2014, date d'apparition des désordres, à novembre 2016, date de la dernière réunion d'expertise à partir de laquelle M. [X] a pu réaliser les travaux permettant de mettre fin aux désordres. Il soutient que les frais d'un montant de 25 289,36 euros liés au prêt souscrit auprès de la BNP Paribas ne doivent pas être mis à sa charge puisque ces frais auraient été remboursés à M. [X] s'il n'avait pas mis fin à ce prêt pour souscrire un nouveau prêt auprès du Crédit lyonnais. Il conteste devoir la somme de 12 972,54 euros qu'il a été condamnée à payer au Crédit lyonnais puisque celui-ci n'a pas financé l'acquisition de l'appartement litigieux. Il ajoute que le coût des travaux réalisés par M. [X] ne peut être mis à sa charge et que le coût des travaux de reprise des désordres affectant les murs intérieurs de l'appartement doit être supporté par le syndicat des copropriétaires ou par l'assureur de M. [X]. M. [B] sollicite en outre la condamnation de M. [X] à lui payer une indemnité d'occupation. 

M. [B] demande en outre à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la société Albingia, à le garantir des condamnations qui seraient prononcées contre lui. Il fonde cette demande contre le syndicat des copropriétaires sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1384 du code civil (dans son ancienne rédaction) en faisant valoir que les désordres affectant l'appartement de M. [X] sont imputables à la non-conformité des canalisations enterrées et à leur défaut d'entretien, provoquant des fuites en raison de leur porosité ou à la suite de leur rupture.



M. [X], qui a formé un appel incident, conclut à l'infirmation du jugement  :

- en ce qu'il a limité à la somme de 10 800 euros l'indemnisation de son préjudice de jouissance et à la somme de 2 000 euros l'indemnisation de son préjudice moral et réclame, au titre du préjudice de jouissance, une somme de 300 euros par mois de janvier 2014 jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'arrêt à intervenir et, au titre du préjudice moral, une somme de 10 000 euros ;

- en ce qu'il a limité à 18 mois le délai de remboursement au Crédit lyonnais du capital restant dû après l'annulation du prêt et demande à la cour de dire que le remboursement de ce capital ne sera dû qu'après remboursement par M. [B] du prix de vente de l'appartement.

M. [X] a en outre formé une demande nouvelle en paiement de la somme de 80 000 euros, subsidiairement de 60 000 euros, très subsidiairement de 54 000 euros, au titre de la perte patrimoniale qu'il a subie en raison de l'évolution des prix de l'immobilier.

A titre subsidiaire, pour le cas où la demande d'annulation de la vente serait rejetée, il demande à la cour, sur le fondement de la garantie des vices cachés, de prononcer la résolution de la vente et, à défaut, de prononcer une réduction du prix à concurrence de 87 000 euros.

Il réclame enfin la condamnation de M. [B], le cas échéant in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Crédit lyonnais conclut à la confirmation du jugement sauf sur le montant de l'indemnisation qui lui a été accordée, en ce qu'il a accordé à M. [X] des délais de paiement et en ce qu'il l'a débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite en conséquence :

- à titre principal :

* la condamnation de M. [X] à lui restituer l'intégralité du capital emprunté sous déduction des échéances payées et des frais de dossier, soit la somme de 185 217,60 euros (204 604,45 - 19 386,85) ;

* la condamnation de la partie succombante qui serait reconnue responsable de la nullité de la vente au paiement de la somme de 12 972,54 euros arrêtée au 5 janvier 2018, les intérêts conventionnels échus au jour de l'arrêt arrêtés au 5 janvier 2018 à la somme de 3 373,24 euros, 50 % des intérêts à échoir au jour de l'arrêt ainsi que la somme de 500 euros au titre des frais de dossier ;

- à titre subsidiaire, condamner tout succombant qui serait reconnu responsable de la nullité de la vente au paiement des intérêts échus et de l'indemnité de résiliation anticipée ;

- débouter M. [X] de sa demande de délai de paiement ;

- condamner tout succombant reconnu responsable de la nullité de la vente à lui payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2 000 euros 

au titre des frais exposés en première instance et la somme de 1 500 euros au titre de ceux exposés en cause d'appel.



Le syndicat des copropriétaires, qui a formé un appel incident, conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de condamnation de la société Albingia à lui payer la somme de 1 579,07 euros correspondant à la facture émise par la société Lavillaugouet au titre du paiement des frais de recherche de fuite exposés pour les besoins de l'expertise. Il fait valoir que les conditions particulières de la police stipulent que sont garantis 'tous dommages causés par l'action de l'eau (...) ; les frais de recherche de fuites d'eau et de remise en état consécutif à un sinistre garanti, ainsi que les honoraires payés relatifs'.



La société Albingia conclut principalement à la déchéance de garantie faute pour le syndicat des copropriètaires d'avoir déclaré le sinistre dans les cinq jours prévu par l'article L113-2-4 du code des assurances. Elle réclame la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procèdure civile.





SUR CE : 



1- Sur les demandes de M. [X]



- Sur la demande d'annulation de la vente



Attendu qu'il est constant que quelques semaines après la vente de l'appartement à M. [X], celui-ci a constaté l'apparition de désordres provoqués par des remontées d'eau par les murs ; que, selon les conclusions de l'expert judiciaire, ces infiltrations, affectant un appartement situé au rez-de-chaussée, sont dues à des remontées d'eau par capillarité inhérentes au mode de construction de l'immeuble, dépourvu de barrière étanche, et donc anciennes, ce désordre ayant été amplifié par des fuites d'eau provenant des canalisations, 'fuyardes en de nombreux endroits' ; que l'expert a donc exclu l'hypothèse d'une rupture soudaine d'une canalisation postérieurement à la vente et retenu au contraire que ce phénomène était ancien ; que les test d'étanchéité des canalisations communes, situées au niveau des caves et sous la cour de l'immeuble, ont également révélé que certaines d'entre elles présentaient des défauts d'étanchéité à l'origine de fuites ; que si les désordres n'étaient pas apparents lors des visites de l'appartement par M. [X] et lorsque celui-ci a pris possession des lieux, l'explication tient au fait que M. [B] avait fait réaliser d'importants travaux destinés à transformer en appartement le local destiné à l'origine à un usage commercial et qu'à cette occasion il a fait poser sur le mur mitoyen des plaques de plâtre hydrofuge et, sur le mur de façade donnant sur la cour qui ont eu pour effet de masquer les traces d'humidité sans mettre fin à la cause des infiltrations ; qu'en outre, après la réalisation en 2018 par le syndicat des copropriétaires de travaux de réfection des canalisations et de création d'une barrière contre les remontées d'eau par capillarité, il résulte de procès-verbaux de constat d'huissier du 17 mai 2019, du 7 octobre 2019 et du 5 juillet 2021 que, malgré ces travaux, les murs de l'appartement présentent toujours un taux d'humidité de 100 % et un très grave état de dégradation lié à cette humidité, ce qui établit également la cause structurelle des désordres ; que M. [B] a d'ailleurs déclaré que l'entreprise qui a réalisé les travaux de rénovation de l'appartement avait tenu compte de l'humidité ambiante de ce local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien et donnant sur une cour revêtue de pavés infiltrants ;



Attendu qu'il résulte de ces éléments que les désordres litigieux, qui ne sont pas seulement inhérents à la situation de l'appartement situé au rez-de-chaussée, étaient anciens et existaient avant la vente ; qu'ainsi, M. [B] en avait nécessairement connaissance et qu'en s'abstenant d'en informer M. [X], il est l'auteur d'une réticence dolosive qui, compte tenu de l'ampleur des désordres à l'origine d'une grave dégradation des murs de l'appartement ne permettant pas une habitation dans des conditions normales, désordres auxquels il n'a pu être remédié, justifie l'annulation de la vente aux torts de M. [B] et les restitutions subséquentes portant d'un côté sur le bien et de l'autre sur le prix d'un montant de 293 100 euros comprenant celui du mobilier lié au logement de manière indissociable, outre les impenses nécessaires d'un montant de 5 647,18 euros correspondant au charges de copropriété dues au titre des travaux de conservation de l'immeuble et au montant de la taxe foncière ;



- Sur la demande en paiement de dommages-intérêts 



Attendu que M. [X] est également fondé à réclamer l'indemnisation de ses préjudices à M. [B] dont la faute constituée par cette réticence dolosive engage sa responsabilité délictuelle ; qu'à ce titre, M. [B] doit être condamné à indemniser M. [X], la somme de 355,29 euros correspondant au coût d'acquisition d'un déshumidificateur destiné à remédier à l'humidité du logement, la somme de 27 862,22 euros correspondant aux intérêts, au coût de l'assurance, au coût de la garantie et au frais de résiliation anticipé que M. [X] a dû supporter au titre d'un prêt contracté pour financer l'acquisition litigieuse puis résilié au profit d'un prêt conclu avec le Crédit lyonnais à des conditions plus avantageuses, la somme de 3 938,80 euros correspondant aux émoluments du notaire qui a reçu l'acte de vente, la somme de 150 euros par mois à compter de janvier 2014 jusqu'à la date du présent arrêt au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance, soit au total 15 600 euros, la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral ;



Attendu que la demande d'indemnisation du préjudice patrimonial allégué par M. [X] constitue une demande nouvelle qui est irrecevable ;



Attendu que l'annulation de la vente, qui a un effet rétroactif, entraîne la résolution du contrat de prêt contracté auprès du Crédit lyonnais pour financer l'acquisition de l'appartement ; qu'en conséquence, M. [X] sera tenu de rembourser au Crédit lyonnais le capital restant dû, ce dernier étant tenu de restituer à M. [X] les intérêts qu'il a perçus ainsi que les frais de dossier ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande de M. [X] qui sollicite un délai de paiement pour lui permettre de régler les sommes dues au Crédit lyonnais jusqu'à ce que lui soit restitué par M. [B] le prix de vente du bien, ce délai étant toutefois limité à 18 mois à compter du jour de l'arrêt ;



2 - Sur la demande du Crédit lyonnais



Attendu que suite à la résolution du contrat de prêt, le Crédit lyonnais, qui a perdu la chance de percevoir les intérêts contractuels jusqu'à l'échéance du prêt, est fondé à réclamer l'indemnisation de ce préjudice à M. [B] dont la faute est à l'origine de l'annulation de la vente et, partant, de la résolution du prêt ; qu'il convient d'évaluer cette perte de chance à 50 % et, par conséquent, de condamner M. [B] à payer au Crédit lyonnais la somme de 3 373,24 euros correspondant aux intérêts échus au 5 janvier 2018, la somme de 9 099,30 euros correspondant à 50 % des intérêts à échoir, ainsi que la somme de 500 euros correspondant aux frais de dossier, soit une somme totale de 12 972,54 euros ;



3 - Sur les demandes de M. [B]



- contre M. [X]



Attendu que, du fait de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, M. [B], seul responsable de cette annulation, n'est pas fondé à réclamer à M. [X] le paiement d'une indemnité au titre de l'occupation de l'appartement ;



- contre le syndicat des copropriétaires et la société Albingia



Attendu, ainsi que l'a retenu le tribunal, que les condamnations au paiement de dommages-intérêts prononcées contre M. [B] sont la conséquence de l'annulation de la vente à ses torts sur le fondement du dol ; qu'il n'est donc pas fondé à réclamer la condamnation du syndicat des copropriétaires à le garantir de ces condamnations ;





4 - Sur la demande du syndicat des copropriétaires contre la société Albingia



Attendu que la société Albingia offre à la demande du syndicat de copropriètaires la déchéance de garantie faute pour celui-ci d'avoir déclaré le sinistre dans le délai de cinq jours prévu par l'article L .113-2-4 du code des assurances, que toutefois, il apparaî que ce n'est que lors des opérations d'expertise ordonnées le 11 mai 2016 que le syndicat de copropriètaires a eu connaissance que les parties communes pouvaient être à l'origine des désordres ; que la société Albingia doit donc la garantie autitre des frais de de fuite qui se sont élévés à 1579,07 euros.



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne M. [B] à payer à M. [X] la somme de 44 956,31 euros à titre de dommages-intérêts, en ce qu'il accorde à M. [X] un délai de paiement des sommes dues au Crédit lyonnais d'une durée de 18 mois à compter du jour de la signification du jugement 

et en ce qu'il déboute le syndicat de copropriètaires de l'immeuble [Adresse 3] de sa demande contre la société Albingiaen de la somme de 1579,04 euros.



Statuant à nouveau de ce chef :



Condamne M. [B] à payer à M. [X] à titre de dommages-intérêts :

- la somme de 355,29 euros correspondant au coût d'acquisition d'un déshumidificateur ;

- la somme de 27 862,22 euros correspondant aux intérêts, au coût de l'assurance, au coût de la garantie et au frais de résiliation anticipé du prêt BNP Paribas ;

- la somme de 3 938,80 euros correspondant aux émoluments du notaire ;

- la somme 15 600 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance ;

- la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral ;



Accorde à M. [X] un délai de paiement des sommes dues au Crédit lyonnais d'une durée de 18 mois à compter du présent arrêt ;



Condamne la société Albingia à payer au syndicat de copropriètaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme dde 1579,04 euros.



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [B] et le condamne à payer à M. [X] la somme de 5 000 euros, au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros et au Crédit lyonnais la somme de 1 500 euros ;



Le condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Baechlin et par Maître Hardouin conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT