Cour d'appel de Caen, 2ème Chambre civile, 29 septembre 2022, n° 21/02713

AFFAIRE :N° RG 21/02713 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-G27E

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





ORIGINE : DECISION en date du 01 Septembre 2021 du Tribunal paritaire des baux ruraux 

 de CAEN - RG n° 51-20-28 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

& BAUX RURAUX

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2022

 







APPELANTE : 



S.A.S. [Adresse 11]

[Adresse 13]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal 



Comparante, assistée de Me Alexandre BIENVENU, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMEES :



Madame [O] [U] épouse [N]

née le 20 Février 1934 à [Localité 14] ([Localité 14])

[Adresse 12]

[Localité 15]





Madame [C] [N] épouse [S]

née le 08 Mai 1955 à [Localité 1] ([Localité 1])

[Adresse 9]

[Localité 3]





Madame [Z] [N]

née le 03 Octobre 1958 à [Localité 1] ([Localité 1])

[Adresse 10]

[Localité 15]



Toutes non comparantes, représentées par Me Catherine ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,



Rapport oral de Mme EMILY, Président de Chambre, 



DÉBATS : A l'audience publique du 02 juin 2022



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



ARRÊT prononcé publiquement le 29 septembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier







* * *









EXPOSE DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé du 28 novembre 1978 déposé le même jour au rang des minutes d'un notaire, Mme [F] [Y] [G] veuve [U] et Mme [O] [U] épouse [N] ont consenti à la société SAS La [Adresse 11] un bail rural à long terme d'une durée de vingt-cinq années prenant effet rétroactivement le 15 novembre 1978 pour arriver à échéance le 15 novembre 2003 sur une parcelle en nature de terre sise commune de [Localité 15] cadastrée section ZE n°[Cadastre 7] d'une contenance de 3 ha 68a 25 ca. 



Suivant acte sous seing privé du 28 novembre 1978 déposé le même jour au rang des minutes d'un notaire, M. [H] [N] et Mme [O] [U] épouse [N] ont consenti à la société SAS La [Adresse 11] un bail rural à long terme d'une durée de vingt-cinq années prenant effet rétroactivement le 15 novembre 1978 pour se terminer le 15 novembre 2003 sur deux parcelles en nature de terre sises commune de [Localité 15] cadastrées sections ZE n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] d'une contenance totale de 5 ha 69 a 12 ca.



Aux termes d'une convention sous seing privé en date du 5 septembre 1997, les durées de ces deux contrats de bail ont été prorogées jusqu'au 15 novembre 2015. 



M. [H] [N] étant décédé, Mme [F] [I] [N] épouse [S] et Mme [Z] [N] sont venues aux droits de ce dernier s'agissant du contrat de bail portant sur les parcelles de terre sises commune de [Localité 15] cadastrées sections ZE n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6]. 



Mme [O] [N] est devenue seule propriétaire de la parcelle sise commune de [Localité 15] cadastrée section ZE n°[Cadastre 7]. 



Par exploit d'huissier délivré le 8 juillet 2016, Mme [O] [N] a donné congé à la société SAS La [Adresse 11] pour le 14 novembre 2020 aux fins de reprise de la parcelle ZR[Cadastre 4] sise commune de [Localité 15], anciennement cadastrée section ZE n°[Cadastre 7]. 



Par second exploit d'huissier délivré le 27 juillet 2016, annulant et remplaçant un premier exploit d'huissier délivré le 8 juillet 2016, Mme [O] [N], ainsi que Mme [F] [I] [N] épouse [S] et Mme [Z] [N], venant aux droits de M. [H] [N], ont donné congé à la société SAS La [Adresse 11] pour le 14 novembre 2020 aux fins de reprise de la parcelle ZR[Cadastre 8] sise commune de [Localité 15], anciennement cadastrée section ZE n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6]. 



La régularité des congés ainsi délivrés a été contestée par la société SAS La [Adresse 11]. 



Par jugement du 25 juin 2018, le tribunal paritaire de baux ruraux de Caen a déclaré irrecevables l'ensemble des demandes formulées par la SAS La [Adresse 11].



Par arrêt du 12 septembre 2019, la cour d'appel de Caen a infirmé ce jugement, a déclaré recevable l'action introduite par la société SAS La [Adresse 11] et validé les deux congés délivrés par les bailleresses. 



En l'absence d'accord des parties sur l'indemnité de sortie du contrat de bail rural réclamé par le preneur sortant, la société La [Adresse 11] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux par requête reçue le 16 novembre 2020 et a sollicité la fixation de cette indemnité à un montant de 147.000 euros au titre des améliorations apportées aux fonds loués. 



Par jugement du 1er septembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen a :



- débouté la SAS La [Adresse 11] de sa demande indemnitaire de sortie,



- dit que la SAS La [Adresse 11], occupant sans droit, ni titre des lieux qui lui étaient précédemment loués sera tenue de les vider de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef dans le mois de la signification de la présente décision,



- autorisé à défaut de libération volontaire Mme [O] [N], Mme [C] [S] née [N] et Mme [Z] [N] à faire procéder à l'expulsion de la SAS La [Adresse 11] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique,



- rejeté la demande d'astreinte, 



- dit que la SAS La [Adresse 11] devra procéder elle-même à l'arrachage des arbres et plantations sur les parcelles objet du bail dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, 



- à défaut de remise en état des terres, condamné la SAS La [Adresse 11] à payer à Mme [O] [N], Mme [C] [S] née [N] et Mme [Z] [N] une somme de 49.368 euros au titre des frais de remise en état, 



- débouté Mme [O] [N], Mme [C] [S] née [N] et Mme [Z] [N] de leurs autres demandes indemnitaires,



- condamner la SAS La [Adresse 11] à payer à Mme [O] [N], Mme [C] [S] née [N] et Mme [Z] [N] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné la SAS La [Adresse 11] aux dépens de l'instance, 



- ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



Par déclaration du 1er octobre 2021, la société SAS La [Adresse 11] a relevé appel de ce jugement.



Par dernières conclusions du1er juin 2022, reprises oralement devant la cour, la SAS La [Adresse 11] demande à la cour de : 



- réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'astreinte ;



Et statuant de nouveau :



A titre principal,



- fixer l'indemnité due à la SAS La [Adresse 11], preneur sortant, à la somme de 147.500 euros ;



- condamner in solidum Mme [O] [N], Mme [C] [N] épouse [S] et Mme [Z] [N] à verser la somme de 147.500 euros à la SAS La [Adresse 11] ;



- dire que les bailleresses ne peuvent pas exiger le départ de la SAS La [Adresse 11] tant que ce versement n'a pas été effectué ;



- débouter Madame [O] [N], Madame [F] [I] [S] née [N] et Madame [Z] [N] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;



Subsidiairement, 



- désigner tel expert, hormis Messieurs [A] et [X], pour fixer l'indemnité due au fermier et faire les comptes entre les parties, en laissant la possibilité à la SAS La [Adresse 11] d'arracher elle-même les vergers si cette obligation apparaissait due ;



- dire que les bailleresses ne peuvent pas exiger le départ de la SAS La [Adresse 11] tant qu'il n'aura pas été statué sur le rapport de l'expert judiciaire ;

- fixer le montant de l'indemnité de jouissance à la somme de 381 euros/ha ;



En tout état de cause,



- condamner in solidum Madame [O] [N], Madame [F] [I] [S] née [N] et Madame [Z] [N] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens. 



Par dernières conclusions du 2 juin 2022, reprises oralement devant la cour, mesdames [O] [U] épouse [N], [C] [N] épouse [S] et [Z] [N] demandent à la cour de : 



- débouter la SAS La [Adresse 11] de ses demandes ;



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant rejetée la demande de condamnation de la SAS La [Adresse 11] au paiement d'une indemnité d'occupation ;



- condamner la SAS La [Adresse 11] à payer à mesdames [O] [U] épouse [N], [C] [N] épouse [S] et [Z] [N], la somme de 49.368 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 ;



- condamner la SAS La [Adresse 11] à payer une indemnité d'occupation de 600 euros/ha à compter de novembre 2020 jusqu'à complète libération des lieux ;



- condamner la SAS La [Adresse 11] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamner la SAS La [Adresse 11] aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions.





SUR CE, LA COUR



- Sur la validité de la clause excluant l'indemnité de sortie du bail pour les travaux ou investissements réalisés par le preneur 



La SAS La [Adresse 11] fait valoir que la clause du contrat de bail rural écartant l'indemnisation du preneur pour les travaux ou investissements qu'il aura pu faire est contraire aux dispositions d'ordre public régissant le statut du fermage et doit par conséquent être réputée non écrite en application de l'article L. 411-77 du code rural. 



L'appelante précise que les parties ne peuvent qualifier ce qui relève, ou non, des améliorations du fonds pouvant donner lieu à indemnisation du fermier dès lors que le caractère d'utilité certaine des travaux réalisés par le preneur (en l'espèce des plantations arboricoles) doit être apprécié de manière objective, en fonction de l'aptitude de ces travaux à rendre le fonds plus productif ou à en augmenter la valeur, et non du point de vue subjectif des parties et que les plantations de vergers autorisées dès la signature du bail profitent nécessairement au fonds, peu important que le bailleur décide par la suite de les reprendre pour les exploiter, de les remettre en location, ou de les détruire, l'enrichissement du bailleur étant certain dès lors qu'il devient propriétaire des vergers au terme du bail par le principe de l'accession différée.

La SAS La [Adresse 11] indique que la prétendue commune intention des parties ne saurait faire obstacle à l'application des règles d'ordre public du statut du fermage, un fermier ne pouvant en outre renoncer à son droit à indemnisation avant la réalisation des améliorations.

Elle conteste que les plantations sont amorties et soutient que le fermier doit être indemnisé pour toutes les plantations non amorties indépendamment de la date à laquelle elles ont été réalisées, précisant que le bailleur avait donné son autorisation à la plantation des vergers dont l'utilité était avérée sans limiter cette autorisation dans le temps.



Les intimées bailleresses font valoir que les dispositions du bail, représentant la commune volonté des parties, prévoient expressément une remise en état des parcelles louées devant être restituées dans leur état d'origine après une exploitation en verger et qu'ainsi la commune intention des parties lors de la conclusion du bail était de considérer que les plantations autorisées ne seraient pas constitutives d'une amélioration au sens de l'article L.411-69 du code rural et que le preneur aurait l'obligation de restituer les parcelles louées dans leur état initial.

Les bailleresses expliquent qu'aux termes de la convention de 1978, les parties ont convenu, d'une part, de transformer les parcelles en vergers, dès la conclusion du bail, et d'autre part, de consentir un bail d'une durée suffisante pour permettre l'amortissement de l'investissement ainsi réalisé par le preneur, qui à la fin du bail était tenu de restituer des parcelles non plantées et qu'ainsi l'autorisation de plantations et l'obligation de restituer les parcelles en labour ont eu pour contrepartie la durée nécessaire à l'amortissement complet des investissements réalisés par le preneur, de telle sorte que ces dispositions prises ensemble ne heurtent pas l'ordre public du statut du fermage et que l'appelante n'est pas justifiée à réclamer une indemnité de sortie du bail. 



S'agissant du cas spécifique des plantations de poiriers , les intimées font observer que pour prétendre à une indemnisation pour les investissements réalisés, le preneur doit avoir été autorisé à effectuer des plantations avec le respect de la procédure prévue à l'article L.411-73 code rural exigeant que les travaux soient exécutés avec l'autorisation du bailleur ou après notification de la proposition du preneur, ce qui n'a pas été le cas pour les plantations de poiriers réalisées en 2004, 2006 ou 2008 qui ont remplacé des plantations de pommiers, ces travaux étant contraires à l'économie générale du contrat de bail conclu par les parties. 



L'article L411-69 du code rural et de la pêche maritime édicte que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.



Les règles de l'indemnité de sortie sont d'ordre public. Les clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur sont réputées non écrites.

La renonciation du preneur à cette indemnité de sortie est valable seulement si elle porte sur des droits acquis ce qui suppose que la renonciation intervienne une fois les travaux réalisés.



Les bailleresses soutiennent qu'il était convenu par les parties que les parcelles seraient restituées dans leur état d'origine après arrachage des plantations, que le preneur pourrait toutefois amortir son investissement du fait de la durée longue du bail et qu'ainsi il n'était pas porté atteinte aux droits de celui-ci.



Il résulte des contrats de bail que le bail à long terme conclu portait sur des pièces de terre à vocation fruitière.

La société La [Adresse 11] devait transformer les parcelles louées en verger et planter autant de pommiers à couteau qu'elle voudrait, éventuellement des poiriers, étant précisé qu'elle ne pourrait planter mois de 1000 pommiers à l'hectare.

Il était précisé que la terre pourrait aussi être utilisée pour la culture des fraisiers, groseilliers, cassis.

La terre louée pouvait également être utilisée pour toute autre culture mais seulement pour une cause grave, telle que maladie des arbres plantés, empêchant toute production normale de fruits.

Les contrats précisent au paragraphe « Conventions particulières » :

« Quelle que soit la cause qui mettra fin au bail, la société la [Adresse 11] n'aura droit, à l'expiration de ce bail, à aucune indemnité pour les travaux ou investissements qu'elle aura pu faire.

Bien au contraire, elle devra, ainsi que l'y oblige Monsieur [E], rendre la pièce de terre nue comme elle l'a prise et, pour ce faire, elle disposera d'un délai de trois mois à compter de l'expiration du bail pour, à ses frais, arracher et enlever les arbres qu'elle aura plantés, faire disparaître toutes installations, et rendre la pièce de terre dans son état d'origine, c'est-à-dire en nature de labour prêt à être ensemencé. »







Le tribunal paritaire des baux ruraux a jugé que la clause imposant la remise en état à nu des terres à l'issue du bail impliquait que les parties ne considéraient pas la plantation du verger comme une amélioration apportée aux terres louées puisque dès l'origine, il était prévu que ce verger serait arraché après de longues années d'exploitation.



Il sera relevé en effet que l'indemnité de sortie pour amélioration n'est due que si les améliorations persistent en fin de bail.

Il ne saurait y avoir amélioration si la mise en culture des terres n'est pas susceptible de prolonger ses effets au profit du propriétaire.

La clause du bail prévoyant la remise à nu des parcelles à la fin du bail rend sans effet pour le bailleur les améliorations apportées par la plantation d'un verger qui doit être arraché.

Le bailleur a par cette obligation de remise des parcelles dans leur état d'origine nécessairement renoncé dès la conclusion du bail à la propriété des arbres plantés.

Le preneur a accepté de rendre les terres en nature de labour et d'arracher les plantations. En contrepartie, la longue durée du bail, prolongée jusqu'au 15 novembre 2015, permettait un amortissement de la plantation du verger.

A l'issue du bail, il ne pouvait donc y avoir de plus-value liée aux plantations pour le bailleur.

Cette clause de remise en état des parcelles à la fin du bail étant sans ambiguïté, le preneur a accepté de prendre un risque financier en plantant des arbres plusieurs années après le début du bail.



Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté la société la [Adresse 11] de sa demande indemnitaire de sortie.

Les dispositions relatives à l'expulsion de la société la [Adresse 11], occupante sans droit ni titre des lieux, seront également confirmées sauf à préciser que la libération des lieux devra se faire dans un délai d'un mois à compter de la date du présent arrêt.



- Sur la demande relative au coût d'arrachage des arbres



L'appelante fait observer qu'elle ne doit aucune indemnité aux bailleresses pour destruction de plantations et remise en étant du fonds, dès lors que d'une part, il ne s'agit nullement d'une dégradation du fonds, de sorte qu'aucun droit à réparation ou remise en état n'est ouvert au bailleur et d'autre part, le fermier sortant ne peut pas être condamné à indemniser le bailleur pour la destruction d'améliorations, puisque cela reviendrait à neutraliser ou à réduire son propre droit à être indemnisé en sa qualité de fermier sortant, alors que ce droit est d'ordre public.



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a jugé que l'absence de remise en état des terres en dépit des dispositions contractuelles très claires devait donner lieu à indemnisation. 

La société la [Adresse 11] a accepté cette clause de remise en état des terres en toute connaissance de cause et il est retenu qu'il n'y a pas de droit à indemnité de sortie en l'espèce.

La partie envers laquelle un engagement contractuel n'a pas été exécuté est bien fondée à demander réparation des conséquences de l'inexécution.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a prévu la condamnation de la société la [Adresse 11] au paiement d'une somme de 49 368 euros au titre de remise en état des lieux à défaut de remise en état des terres par elle-même dans le délai imparti, cette somme ayant été exactement appréciée par le tribunal à partir d'un devis établi certes au nom d'une tierce personne mais permettant de déterminer le coût de l'arrachage des vergers pratiqué sur la même commune en décembre 2020.



Dès lors, les dispositions du jugement sur la remise en état des terres et le versement d'une indemnité en cas de non arrachage des arbres seront confirmées.



La société La [Adresse 11] n'ayant pas quitté les lieux alors que les congés ont produit leurs effets le 14 novembre 2020, elle sera condamnée à payer Mme [O] [N], Mme [C] [S] et Mme [Z] [N] une indemnité d'occupation depuis la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux égale au montant du fermage majoré des charges qui apparaît correspondre au préjudice subi par les intimées à défaut d'éléments de preuve contraires.

Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.



Les dispositions du jugement relatives à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, qui ont été exactement appréciées, seront confirmées. 



Il n'apparaît pas inéquitable que la société La [Adresse 11], qui succombe en ses prétentions, supporte ses frais de procédure. Elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société La [Adresse 11] sera condamnée à payer aux intimées la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Elle sera condamnée aux dépens d'appel.









PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [O] [U] épouse [N], Mme [C] [N] épouse [S] et Mme [Z] [N] de leur demande d'indemnité d'occupation ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées ;



CONDAMNE la SAS La [Adresse 11] à payer à Mme [O] [U] épouse [N], Mme [C] [N] épouse [S] et Mme [Z] [N] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage majoré des charges depuis la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;



Ajoutant au jugement ;



CONDAMNE la SAS La [Adresse 11] à payer à Mme [O] [U] épouse [N], Mme [C] [N] épouse [S] et Mme [Z] [N] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;















CONDAMNE la SAS La [Adresse 11] aux dépens d'appel ;



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT











N. LE GALLF. EMILY