Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 30 novembre 2022, n° 21/00303

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 30 NOVEMBRE 2022



N° 2022/ 520









N° RG 21/00303



N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYAA







S.A. 3F SUD





C/





[D] [N]







































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Jean-Marc FARNETI





Me Christelle ROSSI-LABORIE



















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 17 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 1119000263.





APPELANTE



S.A. 3F SUD

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Jean-Marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



Madame [D] [N]

née le 17 Février 1980 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/001710 du 13/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Christelle ROSSI-LABORIE, membre de la SELARL ROSSI-LABORIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



La SA 3F SUD autrefois dénommée IMMOBILIERE MEDITERRANEE a donné à bail le 11 mai 2012 à Mme [D] [N] un appartement situé au sein de la résidence [Adresse 2].



En désaccord avec le montant des charges locatives qui lui sont réclamées, Mme [D] [N], par citation en date du 30 janvier 2019, a fait assigner la société Immobilière Méditerranée devant le présent du Tribunal d`Instance de Martigues aux fins de voir:

-Prononcer la prescription de l'action relative à la régularisation de charges antérieures au mois de janvier 2016 et déclarer l'action irrecevable ;

-Constater, dire et juger que l'ensemble des régularisations de charges appelées depuis janvier 2016 jusqu'à la délivrance de l'assignation, sont dues à des dysfonctionnements des parties communes, dites non récupérables au sens de l'article L442-3 du code de la construction et de l'habitation ;

-Condamner la société IMMOBILIERE MEDITERRANEE à supporter l'ensemble des régularisations de charges depuis janvier 2016, jusqu'à la délivrance de l'assignation, en tant que copropriétaires des parties communes :

-Condamner la société IMMOBILIERE MEDITERRANEE sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, de mettre en conformité les avis d'échéance à compter du 1er janvier 2019 et précisément en faisant état d'une liste exhaustive des postes de provisions suivants : provision eau froide, provision eau chaude, provision chauffage et charges générales distinctement énumérées pour être conformes à l'article L.442-3 du code de la construction et de l'habitation ;

-Condamner la société IMMOBILIERE MEDITERRANEE à indemniser l'entier préjudice subi de jouissance, par l'allocation de la somme de 1579 euros ;

-Condamner la société IMMOBILIERE MEDITERRANEE au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros pour résistance abusive ;

-Condamner la société IMMOBILIERE MEDITERRANEE au paiement de la somme de 1.500 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

-Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, par application des dispositions de l'article 515 du code de procédure civile ;

-Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.



Par jugement rendu le 17 novembre 2020, le Tribunal d'instance a :

REJETE la demande tendant à voir déclarée prescrite, l'action relative à la régularisation des charges antérieures au mois de janvier 2016,

REJETE la demande tendant au prononcé de la condamnation de la SA 3F SUD à supporter l'ensemble des régularisations de charges depuis janvier 2016, jusqu'à la délivrance de l'assignation, en tant que copropriétaire des parties communes ;

REJETE la demande de la société 3F SUD en condamnation de Mme [D] [N] à la somme de 11 520,76 euros à titre de dette locative ;

CONDAMNE la SA 3F SUD, à compter de la signification de la présente décision, à mettre en conformité les avis d'échéances destinés à Mme [D] [N] en faisant état d'une liste exhaustive des postes de provisions.

REJETE la demande tendant à la condamnation de la SA 3F SUD à une astreinte,

REJETE la demande en condamnation de la SA 3F SUD en indemnisation sur le fondement d'un préjudice de jouissance,

REJETE la demande en condamnation de la SA 3F SUD en indemnisation pour résistance abusive,

REJETE les autres demandes pour le surplus.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

REJETE les demandes de condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration au greffe en date du 8 janvier 2021, la SA 3F SUD a interjeté appel de cette décision. 



Suivant conclusions signifiées le 22 septembre 2022, elle sollicite :

Le rabat de l'ordonnance de clôture,

La recevabilité et le bien fondé de son appel,

Infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a estimé que les éléments communiqués aux débats, et notamment les avis d'échéances, les décomptes individuels, les courriers de régularisations et de budgets prévisionnels, les relevés de compte ainsi que les tableaux destinés à permettre une meilleure compréhension, ne permettent pas au tribunal de déterminer les modes de calcul clairs et compréhensibles permettant de justifier les charges telles que sollicitées par la société 3F SUD à l'égard de Mme [N] et en conséquence a rejeté la demande de la SA 3P SUD en condamnation de Mme [N] au paiement de la somme de 11 520,76 € au titre de sa dette locative,



Statuant à nouveau,

Juger que la SA 3P SUD a parfaitement justifié des charges locatives lesquelles sont distinctement énumérées et de leur mode de calcul,

Juger que la SA 3P SUD a parfaitement justifié des loyers laissés impayés par Mme [D] [N],



Vu la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône du 17 mars 2022, 

Constater l'effacement total des dettes de Mme [N], dont la dette locative qui était due à la SA 3F SUD,



Infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a condamné la SA 3P SUD, à compter de la signification de la présente décision, à mettre en conformité les avis d'échéances destinés à Mme [N] en faisant état d'une liste exhaustive des postes de provisions.



Statuant à nouveau,

Juger que les avis d'échéance émis par la SA 3F SUD reprennent les résultats des régularisations de charges et détaillent les différents postes de provisions.

Rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [N] comme fondé ni en fait ni en droit,

Condamner Mme [D] [N] à payer à la SA 3F SUD la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.

Condamner Mme [D] [N] aux entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du CPC.



A l'appui de son recours, elle fait valoir :

-qu'en tant que bailleur social, elle est propriétaire de 6 logements dont celui donné à bail à l'intimée dans une copropriété,

-qu'en conséquence les charges de copropriété sont arrêtées par l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété lui transmettant l'état des répartition de charges de copropriété pour chaque exercice,

-qu'elle produit les exercices du 1er juillet 2014 au 30 juin 2019, ainsi que les analyses de charges récupérables pour les exercices 2015 à 2018 détaillant chaque poste de charge,

-qu'elle procède à la régularisation des charges locatives à partir de ces éléments,

-que les charges locatives sont réparties entre les locataires en tenant compte des tantièmes de chaque lot loué et du nombre de jours d'occupation, 

-que pour chaque régularisation de charges il est précisé le mode de répartition entre les locataires et les charges récupérables,

-qu'elle produit les taxes foncières pour justifier de la taxe d'ordures ménagères,

-qu'il est également produit les décomptes individuels de charges pour les exercices 2015 à 2018 faisant apparaître le montant des provisions versées et le calcul en résultant après imputation de celles-ci,

-qu'elle justifie également des décomptes individuels de consommation d'eau froide, d'eau chaude et de chauffage pour les exercices 2015 à 2018, compteurs individuels accessibles dans les parties communes,

-que la locataire a été informée et destinataire des différentes régularisations de charges intervenues, portées sur l'avis de l'échéance en cours et échelonnées sur plusieurs mois,

-que la locataire n'a jamais demandé de venir consulter les justificatifs des dépenses de charges récupérables,

-que la locataire a quitté le logement le 5 novembre 2021.



Mme [N] conclut :

CONFIRMER le jugement rendu le 17 novembre 2020, en ce qu'il a : 

- REJETE la demande de condamnation de Mme [N] au titre de sa dette locative ; 

 

REFORMER, le jugement rendu le 17 novembre 2020, en ces termes : 

- CONDAMNER la société 3 F SUD à supporter l'ensemble des régularisations de charges depuis janvier 2016, jusqu'à la décision à intervenir, en tant que copropriétaires des parties communes ; 

- CONDAMNER la société 3 F SUD à mettre en conformité les avis d'échéance et précisément en faisant état d'une liste exhaustive des postes de provisions suivants : provision eau froide, provision eau chaude, provision chauffage et charges générales distinctement énumérées pour être conformes à l'article L.442-3 du Code de la construction et de l'habitation ; 

- CONDAMNER la société 3 F SUD à indemniser l'entier préjudice subi de jouissance de Mme [N], par l'allocation de la somme de 3.805,16 € ; 

- CONDAMNER la société 3 F SUD au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.500 € pour résistance abusive ; 

 

En tout état de cause, 

CONDAMNER la société 3 F SUD au paiement de la somme de 2.500 €, au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à Maître Christelle ROSSI-LABORIE, ainsi qu'aux entiers dépens ; 

REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures. 



Elle soutient :

-qu'il appartient au bailleur social d'établir que les charges qu'il entend faire peser sur le locataire sont des charges récupérables, qu'il est défaillant en l'espèce,

-qu'il ne peut être contesté que les parties communes sont affectées d'une erreur de conception ou d'un vice de réalisation, (fuites récurrentes sur le réseau d'eau potable, dysfonctionnements de la chaudière)

-que la bailleresse doit être condamnée à clarifier le décompte des sommes à payer au sein des avis d'échéance, en imposant une liste exhaustive des postes de provision,

-qu'elle subit un préjudice de jouissance.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.



MOTIFS DE LA DECISION





Sur le rabat de l'ordonnance de clôture



Le code de procédure civile permet le rabat de l'ordonnance de clôture pour cause grave dûment justifiée.



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [N] a fait l'objet d'une décision d'effacement de sa dette locative par la commission de surendettement des particuliers du Rhône en date du 17 mars 2022.



Il s'agit d'une cause grave dont il est dûment justifié, qui permet le rabat de l'ordonnance de clôture et la fixation de la clôture au 27 septembre 2022.





Sur la condamnation de la bailleresse à supporter l'ensemble des régularisations de charges depuis janvier 2016 et sur la dette locative



Au regard de l'effacement de la dette locative résultant de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône en date du 17 mars 2022, cette demande est devenue sans objet.





Sur la condamnation de la bailleresse à mettre en conformité les avis d'échéance destinés à Mme [N]



Etant donné que la locataire a quitté les lieux en novembre 2021, cette demande est également sans objet.





Sur le préjudice de jouissance



Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la locataire à ce titre, faute pour cette dernière de démontrer l'existence, la fréquence, l'intensité du trouble allégué, qui ne saurait résulter des courriers, mail et attestation produits.





Sur l'indemnisation pour résistance abusive



Le jugement sera confirmé en ce qu'il retient que Mme [N] ne justifie pas d'un préjudice lié à un caractère abusif et fautif de la résistance du bailleur et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 novembre 2020 par le Tribunal de proximité de MARTIGUES,



SAUF en ce qu'il a:

CONDAMNE la SA 3F SUD, à compter de la signification de la présente décision , à mettre en conformité les avis d'échéances destinés à Mme [D] [N] en faisant état d'une liste exhaustive des postes de provisions.



Statuant à nouveau,



CONSTATE l'effacement de la dette locative de Mme [N] résultant de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Rhône en date du 17 mars 2022,



DIT sans objet la demande de condamnation de la SA 3F SUD, à compter de la signification de la présente décision , à mettre en conformité les avis d'échéances destinés à Mme [D] [N] en faisant état d'une liste exhaustive des postes de provisions,



Y ajoutant,





ORDONNE le rabat de l'ordonnance de clôture et prononce la clôture à la date du 27 septembre 2022,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT