Cour d'appel de Poitiers, 2ème Chambre, 20 décembre 2022, n° 21/01668

ARRET N°552

FV/KP

N° RG 21/01668 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GI7S













S.A.R.L. COTE OUEST CAMP



C/



[Y]

[Y]



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



2ème Chambre Civile



ARRÊT DU 20 DECEMBRE 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01668 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GI7S



Décision déférée à la Cour : jugement du 09 mars 2021 rendu(e) par le Tribunal Judiciaire des SABLES D'OLONNE. 





APPELANTE :



S.A.R.L. COTE OUEST CAMP SARL prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 11]

[Localité 14]



Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant Me Antoine IFFENECKER, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON.



INTIMES :



Madame [N] [Y]

née le 18 Janvier 1979 à [Localité 13]

[Adresse 12]

[Localité 13]



Ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-LE LAIN-VERGER-BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES. 



Monsieur [B] [Y]

né le 13 Août 1983 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 13]



Ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-LE LAIN-VERGER-BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant Me Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES. 













COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, 



ARRÊT : 

 - CONTRADICTOIRE 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique en date du 30 décembre 1998, Monsieur [H] [J] et Madame [R] [Y], son épouse, aux droits desquels viennent aujourd'hui Mme [N] [Y], et [B] [Y] (les consorts [Y]) ont cédé leur fonds de commerce de vente de grains, aliments de bétail, droguerie et gaz, quincaillerie, vins à emporter, vente de produits vétérinaires et, s'agissant de la branche d'activité de camping, 140 emplacements numérotés, à Monsieur [K] [U] et Madame [S] [L], son épouse.



Aux termes du même acte, M. et Mme [J] ont également donné à bail aux époux [U], les terrains sur lesquels l'activité de camping est exploitée, à savoir :



« Un ensemble immobilier aménagé en camping avec la mention « tourisme » comprenant :

« Un magasin, une bourrine.

«Trois blocs sanitaires.

« 140 emplacements de camping aménagés et paysagés, numérotés suivant plan. »

« Le tout figurant au cadastre révisé de ladite Commune à la Section AI sous les numéros : 

- [Cadastre 7] pour une contenance de 99a 76 ca environ 

- 39 pour une contenance de 01 a 84 ca 

- 40 pour une contenance de 45 a 87 ca 

- 42p pour une contenance de 08 a 00 ca environ

- 43 pour une contenance de 06 a 01 ca

- 44 pour une contenance de 25 a76 ca.



Il a été précisé à l'acte que la propriété cadastrée sous les numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 10] était exclut du bail pour demeurer la propriété réservé du bailleur et que le surplus de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 7] (avec bloc sanitaire), et les parcelles numérotées [Cadastre 5]-[Cadastre 16] et [Cadastre 10] en étaient également exclus, puisque faisant partie de la location-gérance consentie par les époux [J] aux époux [U].



Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 1999 pour venir à échéance le 31 décembre 2007.



Suivant exploit en date du 06 mai 2007, les bailleurs ont donné congé pour l'échéance contractuelle et offert le paiement de l'indemnité d'éviction à laquelle le locataire semblait pouvoir prétendre.



Par acte en date du 19 février 2009, les bailleurs ont notifié au locataire leur droit de repentir conformément aux dispositions de l'article L. 145-58 du Code de commerce et offert en conséquence le renouvellement du bail à compter de la notification aux clauses et conditions du bail expiré moyennant cependant la fixation du montant du loyer renouvelé à la somme de 48.000 € par an.



Les bailleurs ont également assigné les locataires en fixation de la valeur locative et du loyer du bail renouvelé, par exploit du 16 décembre 2009.



Par arrêt confirmatif en date du 09 décembre 2014, la Cour d'appel de Poitiers a fixé le montant du loyer dû à compter du 20 février 2009 à la somme annuelle de 48.000 € Hors Taxes et hors charges.



Par acte authentique en date du 05 janvier 2012, les époux [U] ont cédé le fonds de commerce de camping à la SARL CÔTE OUEST CAMP.



[H] [J] est décédé fin 2016.



Par sommation visant la clause résolutoire en date du 22 novembre 2017, Mme [Y], épouse [J] a fait délivrer un commandement d'avoir, dans le mois, à « remettre les lieux loués dans leur état d'origine en supprimant la piscine mise en 'uvre sans autorisation préalable ».



Par exploit en date du 19 décembre 2017, la SARL côté Ouest Camp a fait assigner Mme [Y], épouse [J] devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne en annulation du commandement délivré le 22 novembre 2017 visant la clause résolutoire du bail commercial, subsidiairement, en suspension des effets de la clause résolutoire, et indemnisation de son préjudice.



[R] [Y], épouse [J] est décédée le 23 janvier 2020.



Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y], en leur qualité d'héritiers d'[R] [J] (les consorts [Y]) sont intervenus volontairement à l'instance en qualité d'héritiers.



Faisant droit pour l'essentiel à leurs demandes reconventionnelles, le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a, par jugement en date du 09 mars 2021 :



- constaté la reprise d'instance par l'intervention volontaire de Madame [N] [Y] et de Monsieur [B] [Y], en leur qualité d'héritiers d'[R] [J], décédée en cours d'instance ;



- débouté la société Côté Ouest Camp de sa demande tendant à voir constater la nullité de la sommation visant la clause résolutoire du 22 novembre 2017 et de sa demande indemnitaire ;



 - constaté la validité de la sommation et l'acquisition de la clause résolutoire ;



- condamné la société Côté Ouest Camp à remettre les lieux loués dans leur état d'origine en supprimant la piscine mise en 'uvre sans autorisation préalable, dans un délai de huit mois à compter de la signification du jugement ;



- ordonné à l'expiration de ce délai, l'expulsion de la société Côté Ouest Camp de ses biens et de tous occupants de son chef, avec, en tant que de besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;



- dit n'y avoir lieu d'assortir cette décision d'une astreinte provisoire ;



- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif;



- condamné la société Côté Ouest Camp à verser à Madame [N] [Y] et à Monsieur [B] [Y] la somme globale de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration en date du 27 mai 2021, la SARL Côté Ouest Camp a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués.



Par conclusions sur incident notifiées le 15 novembre 2021, la SARL côté Ouest Camp a notamment sollicité du conseiller de la mise en état :



- d'annuler le jugement entrepris rendu le 9 mars 2021 en toutes ses dispositions pour avoir été rendu par le tribunal alors qu'il était dessaisi de l'action de Madame [R] [J] depuis le 23 janvier 2020 par extinction de l'instance à la suite de son décès à cette date,



- de juger Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] irrecevables par application de l'article 122 du Code de procédure civile pour défaut de qualité et d'intérêt légitime à agir,



Par ordonnance du 10 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a notamment :



- Dit que seule la cour statuant au fond a compétence pour statuer sur la nullité alléguée par la SARL Côté Ouest Camp du jugement du 09 mars 2021 et sur la recevabilité des interventions volontaires de Madame [N] [Y] et de Monsieur [B] [Y], au cours de l'instance devant le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne,



- Déclaré en conséquence irrecevables, devant le conseiller de la mise en état, les demandes formées par la société Côté Ouest Camp tendant à voir prononcer l'annulation du jugement du 09 mars 2021, ainsi que l'irrecevabilité des interventions volontaires de Madame [N] [Y] et de Monsieur [B] [Y].



Dans ses dernières conclusions RPVA du 08 septembre 2022, la SARL Côté Ouest Camp sollicite de la cour de :



Vu les articles 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu notamment les articles 617, 1104, 1231-1 et 1728 du code civil

Vu l'article 384 du Code procédure civile,

Vu les textes précités,

Vu le bail commercial du 19 février 2009 en cours,

Vu les pièces produites,



Sur l'intervention à titre principal en cause d'appel de la société GLMJ, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de La Roche Sur Yon sous le numéro 917 764 508, ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 15], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,



'Débouter la SAS GLMJ comme irrecevable et non fondée,



'La débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,



'La condamner à payer à la SARL Côté Ouest Camp la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de défense à intervention volontaire



Sur l'appel de la SARL Côté Ouest Camp



'Déclarer la SARL Côté Ouest Camp bien fondée en son appel et y faisant droit,



'Annuler le jugement entrepris rendu le 9 mars 2021 en toutes ses dispositions pour avoir été rendu par le tribunal alors qu'il était dessaisi de l'action de Madame [R] [J] depuis le 23 janvier 2020 par extinction de l'instance à la suite de son décès à cette date,



Subsidiairement infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,



'Dire et juger Madame [N] [Y] et de Monsieur [B] [Y] irrecevables par application de l'article 122 du Code de procédure civile pour défaut de qualité et d'intérêt légitime à agir,



'Dire et juger le commandement visant la clause résolutoire délivré à la SARL Côté Ouest Camp par Madame [R] [J] le 22 novembre 2017 nul et de nul effet comme mis en 'uvre sans motif valable au regard des clauses du bail, et de mauvaise foi,



Plus subsidiairement encore si par extraordinaire la Cour devait valider le commandement du 22 novembre 2017,



'Faire application de l'article L. 145-41 du Code de commerce et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois pour permettre à la SARL Côté Ouest Camp de remettre en état sans préjudicier à son activité,



'Condamner solidairement Madame [N] [Y] et de Monsieur [B] [Y] à payer à la SARL Côté Ouest Camp à titre de dommages intérêts le coût de la construction de la piscine, ainsi que celui de sa démolition et de la remise en état,



'Dire et juger que le délai de 24 mois ci-dessus, si bon semble à la SARL Côté Ouest Camp ne commencera à courir qu'à compter du paiement par Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] des dommages intérêts ci-dessus,



'Dire et juger que la SARL Côté Ouest Camp pourra entreprendre le recouvrement forcé contre Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] de la totalité des dommages intérêts alloués par la Cour dès qu'elle aura engagé les travaux de remise en état,



En tout état de cause,



'Débouter Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] de toutes demandes, fins et conclusions,



'Condamner solidairement Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] à payer à la SARL Côté Ouest Camp :



- la somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts pour avoir poursuivi, comme venant aux droits de Madame [R] [J], l'action parfaitement abusive de celle-ci,



- la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,



'Condamner solidairement Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 699 Code de procédure civile.



Par dernières conclusions RPVA du 07 septembre 2022, les consorts [Y] et la SAS GLMJ, intervenante volontaire demandent à la cour de :



Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 325, 328, 370 et 384 du code de procédure civile,

Vu les articles 63, 68, 329 et 554 du code de procédure civile,

Vu l'article 1728 du code civil,

Vu la jurisprudence,



- Déclarer recevable en la forme l'intervention volontaire de la société GLMJ,



- Déclarer bien-fondée l'intervention volontaire de la société GLMJ,



- Débouter la société Côté Ouest Camp de sa demande d'annulation du jugement du 09 mars 2021,



- Dire et juger que le décès de Madame [R] [J] le 23 janvier 2020 n'a pas entraîné l'extinction de l'instance,



- Débouter la société Côté Ouest Camp de sa demande de déclarer l'intervention volontaire de Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] irrecevable,



- Dire et juger que Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y] ont qualité et intérêt à agir,



- Confirmer le jugement du 09 mars 2021 en ce qu'il a constaté la reprise d'instance par l'intervention volontaire de Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y],



- Dire et juger que le jugement du 9 mars 2021 est valable et ne saurait être annulé,



- Débouter la société Côté OUEST CAMP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



- Confirmer le jugement du 09 mars 2021 en ce qu'il a débouté la société Côté OUEST CAMP de sa demande tendant à voir constater la nullité de la sommation visant la clause résolutoire du 22 novembre 2017 et de sa demande indemnitaire,



- Confirmer le jugement du 09 mars 2021 en ce qu'il a constaté la validité de la sommation et l'acquisition de la clause résolutoire,



- Confirmer le jugement du 9 mars 2021 en ce qu'il a condamné la société Côté OUEST CAMP à remettre les lieux loués dans leur état d'origine en supprimant la piscine mise en 'uvre sans autorisation préalable dans un délai de huit mois à compter de la signification du jugement intervenue le 28 avril 2021,



- Confirmer le jugement du 9 mars 2021 en ce qu'il a ordonné à l'expiration de ce délai l'expulsion de la société Côté OUEST CAMP de ses biens et de tous occupants de son chef, avec, en tant que de besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,



- Débouter la société Côté OUEST CAMP de sa demande de délais de 24 mois,



- Débouter la société Côté OUEST CAMP de sa demande indemnitaire,



- Débouter la société Côté OUEST CAMP de sa demande de voir le délai pour remettre lieux en état commencer à courir à compte du versement de l'indemnisation,



- Débouter la société Côté OUEST CAMP de sa demande de recouvrement forcé des dommages et intérêts,



- Débouter la société Côté OUEST CAMP de sa demande de condamnation des consorts [Y] à lui verser la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



- Condamner la société Côté OUEST CAMP à verser aux consorts [Y] et à la société GLMJ la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



- Condamner la société Côté OUEST CAMP aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi que ceux de la sommation,



- Ordonner l'exécution provisoire.



Pour un plus ample exposé des faits, prétention et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.



L'instruction de l'affaire a été clôturée à l'audience de plaidoirie du 12 septembre 2022 et mise en délibéré à ce jour.



MOTIFS





'Sur la demande de nullité du jugement et la recevabilité de l'intervention des consorts [Y]



1. L'article 617 du Code civil, « l'usufruit s'éteint :



Par la mort de l'usufruitier ;



Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;



Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire;



Par le non-usage du droit pendant trente ans ;



Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi. »



2. En application des dispositions de l'article 554 du Code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.



3. Il ressort des dispositions de l'article 1742 du Code civil que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.



4. La SARL Côté Ouest Camp fait valoir que sur le terrain probatoire, les intimés n'ont jamais justifié de leur qualité d'héritiers d'[R] [J] et, ainsi, de leur qualité et intérêt allégués pour « venir à ses droits ».



Sur le fond, l'appelant soutient que l'usufruit de Madame [R] [J] sur les biens loués à la SARL Côté Ouest Camp s'est éteint avec elle le 23 janvier 2020. Ainsi, les consorts [Y] sont devenus propriétaires à part entière des locaux loués (et non « héritiers » de ces locaux) n'avaient donc lors de leurs conclusions le 03 juin 2020, ni qualité, ni intérêt légitime à « venir à ses droits » dans l'instance éteinte depuis le 23 janvier 2020.



5. La SARL Côté Ouest Camp explique encore que le jugement frappé d'appel est nul, dès lors que le tribunal était dessaisi depuis le 23 janvier 2020 par suite du décès d'[R] [J], survenu le 23 janvier 2020, et qu'il aurait dû en conséquence constater son dessaisissement. 



6. Les intimés objectent que le décès de d'[R] [J] a eu pour conséquence de leur transférer l'entière propriété du bien du fait de la donation datée du 27 juin 2018 et sont donc devenus les bailleurs.



Selon eux, ils justifient parfaitement de leur qualité de propriétaires-bailleurs et, partant, de leurs qualité et intérêt à agir.



7. Ils estiment que le décès d'[R] [J] a eu pour conséquence d'attribuer immédiatement la pleine propriété du bien, objet du bail commercial, aux nus-propriétaires et qu'ils ont donc succédé à la défunte dans les droits et obligations du bailleur sans autre formalité.



8. Ainsi, l'instance ne se serait pas éteinte avec le décès d'[R] [J] puisqu'elle portait sur une action transmissible qui pouvait être poursuivie par les ayants-droits désignés mais se serait simplement interrompue pour reprendre par la notification des conclusions des consorts [Y] au mois de juin 2020.



9. La cour observe qu'il ressort de l'acte de donation partage en date du 27 juin 2018, dressé par Maître [O] [G] notaire associé à [Localité 17], ainsi que de son attestation en date du 03 septembre 2021, qu'à la suite du décès le 23 janvier 2020 d'[R] [J] qui détenait de son vivant les droits de jouissance de l'ensemble immobilier aménagé en camping, cet ensemble est devenu la propriété pleine et entière de ses nu-propriétaires, à savoir, les consorts [Y], et que ceux-ci « sont désormais fondés dans leurs droits de propriétaires à l'encontre du locataire [en l'occurrence], la SARL Côté Ouest Camp ».



10. Ainsi, en l'espèce, au décès d'[R] [J], les intimés devenus de plein droit propriétaires, sont pareillement devenus de plein droit les bailleurs de la SARL Côté Ouest Camp et l'action initiée par la défunte suivant exploit en date du 19 décembre 2017, seulement interrompue jusqu'à sa régularisation par les intimés en vertu de l'article 373 du Code de procédure civile, est régulière.



11. C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté la reprise d'instance par l'intervention volontaire des consorts [Y], en leur qualité d'héritiers d'[R] [J], décédée en cours d'instance.



12. Au regard de ce qui précède, la cour confirmera la décision de ce chef et déboutera la SARL Côté Ouest Camp de sa demande de nullité du jugement.



'Sur la recevabilité de l'intervention en cause d'appel de la SAS GLMJ



13. Pour rappel, selon l'article 554 du Code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.



Par ailleurs, selon les dispositions de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. 



14. La SARL Côté Ouest Camp fait valoir qu'aux termes de la pièce 18 de l'adversaire, Maître [O] [G], notaire, atteste que la SAS GLMJ a reçu apport de l'ensemble des parcelles objet du bail commercial, à l'exception de la parcelle AL [Cadastre 6] d'une superficie de 9976 m², c'est-à-dire, la plus importante et qu'en outre, deux parcelles visées dans cette attestation ne concerne pas le bail dont elle bénéficie.



L'appelante soutient que les consorts [Y], à l'occasion de l'apport en nature à la SAS GLMJ, n'ont pas apporté les parcelles AI [Cadastre 3] de 244 m2 (partie substantielle de la parcelle AI [Cadastre 6]) et AI [Cadastre 4] de 6.260 m2 (partie substantielle de la parcelle AI [Cadastre 9])



15. Les consorts [Y] objectent que la société GLMJ, créée le 25 juillet 2022, est aujourd'hui propriétaire du terrain objet du bail commercial et a en effet intérêt à ce que l'arrêt à intervenir lui soit opposable.



Rappelant que l'objet du litige porte sur l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial, la remise en état des locaux, et l'expulsion de la SARL Côté Ouest Camp, ils soutiennent que la société GLMJ en sa qualité de propriétaire bailleur, doit pouvoir disposer d'un titre exécutoire pour procéder à l'exécution forcée si la cour confirmait le jugement sur ces points et si elle s'avérait nécessaire.



16. La cour indique qu'il ressort de l'extrait Kbis de la société GLMJ versé aux débats et de l'attestation notariée en date du 18 août 2022, que cette société dont le président et le directeur général ne sont autres que les consorts [Y], a été immatriculée le 25 juillet 2022 et est devenue propriétaire de l'ensemble des parcelles aménagées, du bâtiment d'accueil (bourrine), des trois blocs sanitaires, de l'aire de jeux du Pub et de la cave du camping aménagé à usage de terrain de camping qui ont été données à bail à la société Côté Ouest Camp lors de la cession de fonds de commerce par acte daté du 30 décembre 1998.



17. Au regard de sa qualité de propriétaire des biens donnés à bail à la SARL Côté Ouest Camp, la société GLMJ sera déclarée recevable en son intervention en cause d'appel.



'Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire



18. En application du premier alinéa de l'article L. 145-41 du Code de commerce et de l'article 1103 du Code civil, la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail.



19. Il résulte de l'article 1728 du Code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales :



1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;



2° De payer le prix du bail aux termes convenus



L'article 1729 du même code dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail 



20. Selon les termes de l'article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



Aux termes de l'article 1225 qui le suit, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».



21. Il appartient au juge saisi d'une demande de voir prononcer la résiliation du bail pour manquement de l'une des parties à ses obligations, d'apprécier l'importance des manquements notamment au regard de leur gravité, de leur récurrence mais également de leur persistance.



22. L'appelante fait valoir que la clause rappelée dans le commandement du 22 novembre 2017 n'aurait pas été violée par la SARL Côté Ouest Camp.



Au soutien de cette affirmation, la SARL Côté Ouest Camp fait remarquer que si elle n'a pas pas obtenu d'[R] [J] « son consentement express et par écrit » en vertu de la clause, elle a construit cette piscine en considérant que la construction d'une piscine sur un terrain de camping constructible, et libre de construction ne pouvait constituer une démolition, un percement de mur ou de cloison « dans des locaux » au sens du bail, mais constituait l'adjonction d'un équipement supplémentaire rendus nécessaire par l'inadaptation des locaux à l'activité de camping au sens de l'article L. 311-1 du Code du tourisme.



Elle précise avoir construit au vu et au su de d'[R] [J], qui ne lui aurait rien dit, ni pendant l'affichage du permis de construire, ni pendant les travaux. Partant, le bailleur serait de mauvaise foi.



23. La SARL Côté Ouest Camp conclut que c'est par erreur que le premier juge faisant une interprétation extensive de la clause de changement de distribution a considéré que « l'installation de la piscine avait opéré un changement de distribution des lieux en contravention avec les obligations contractuelles ».



24. Les consorts [Y] rappellent qu'en application du droit commun des baux et du bail commercial, le locataire est tenu d'user de la chose en bon père de famille et de respecter la destination prévue par le bail et que la modification des lieux, dès lors qu'il s'agit de la suppression d'une construction ou de l'ajout d'une construction nouvelle, nécessite l'autorisation du bailleur, tant en application de la loi que de la clause contractuelle. 



25. Selon eux, la construction d'une piscine doit nécessairement être qualifiée de travaux de modification au sens de la clause et devait nécessiter l'accord du bailleur.



26. La cour rappelle, à titre liminaire, qu'en droit commun, le silence observé par le bailleur ne vaut pas accord non-équivoque de modification des lieux, de plus fort, lorsque aucune intention de procéder à des travaux ne lui a été notifiée par le preneur.



27. La cour rappelle encore qu'il en est de même sous l'angle du droit du tourisme, dès lors que l'article L.311-2 du Code du tourisme dispose que le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et joindre à ce courrier un plan d'exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés, faisant ainsi courir au profit du bailleur un délai de deux mois pour informer, dans la même forme, le locataire de son acceptation ou de son refus dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 311-1 de ce code.



28. Par ailleurs, l'appelant ne prouve pas la mauvaise foi du bailleur dont il se prévaut. En effet, aucun des éléments versés aux débats n'apportent la preuve qu'[R] [J] aurait freiné la montée en gamme du camping et laissé réaliser sous sa fenêtre les travaux de réalisation de la piscine jusqu'à son décès le 23 janvier 2020 dès lors, d'une part, qu'aucun de ces éléments produits ne prouve que la résidence de la bailleresse était bien fixée en plein centre du camping et qu'elle a été en mesure de suivre la réalisation des travaux de construction litigieux tandis que, d'autre part, aucun élément n'indique que le bailleur pouvait avoir connaissance de l'importance ou de la nature exacte des travaux en cours.



29. Enfin, le fait que la présence d'une piscine soit un critère déterminant, quasi-éliminatoire pour la clientèle de tourisme pour garder à niveau l'activité de camping exercée par la SARL Côté Ouest Camp, ne vient en aucune façon anéantir l'exigence posée par le bail d'un agrément par le bailleur de travaux de construction.



30. Il résulte du 5° des charges et conditions du contrat de bail venant en seconde partie de l'acte de cession du fonds de commerce, page 17, que :



« [le preneur] ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement express et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur, ou de cloison, ni aucun changement de distribution. En cas d'autorisation, ces travaux auront lieu sous la surveillance de l'architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur ».



31. Ce bail comporte par ailleurs en page 20, une clause résolutoire dont le premier paragraphe énonce : « A défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, ['.], le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un seul commandement de payer, ou par l'envoi de lettre recommandée contenant la déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai. » 



32. La cour constate que l'appelant ne conteste pas l'absence de demande d'autorisation au bailleur de construire une piscine, elle-même soumise à autorisation administrative en vertu des règles de l'urbanisme, et ne conteste pas davantage la régularité formelle de la sommation visant la clause résolutoire datée du 22 novembre 2017 à laquelle il ne s'est pas conformée dans le délai d'un mois qui lui était impartit pour « remettre les lieux loués dans leur état d'origine en supprimant la piscine mise en 'uvre sans autorisation préalable » et qui ne peut être écartée en l'absence de mauvaise foi démontrée du bailleur.



33. Or, la construction d'une piscine vient modifier la consistance des biens loués par altération de l'état des parcelles et opère, ainsi que le premier juge l'a relevé à bon droit par des motifs pertinents qui ne sont pas remis en cause d'appel et que la cour adopte, un changement de distribution des lieux, en contravention avec les engagements contractuels du preneur.



34. Par ailleurs, ajoute la cour, la gravité de ce manquement aux stipulations du bail, faisant la loi des parties, est certaine et a persisté dans le temps puisque, pour rappel, cette sommation lui a été notifiée par sommation datée du 22 novembre 2017 et qu'en l'état, aucun début de mise en conformité à l'obligation de faire que contient cette sommation n'est rapportée par le preneur.



35. Il s'ensuit que la décision sera confirmée sur ce point.











'Sur la demande de délais



36. Selon les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce en son deuxième alinéa, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



37. Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.



La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.



Toute stipulation contraire est réputée non écrite.



Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.



[Cadastre 6]. La SARL Côté Ouest Camp demande à bénéficier des plus larges délais pour enlever sa piscine, sans plus de précisions.



39. Les consorts répliquent qu'accorder un délai de deux ans pour exécuter les termes de la sommation permettrait au preneur de jouir d'une construction illégale pendant deux années supplémentaires, ce qui est bien évidemment contraire tant à l'esprit du bail, qu'aux termes de la sommation visant la clause résolutoire.



En outre, indiquent-ils ne s'agit pas d'une obligation de payer, mais d'une obligation de faire. Cette obligation ne peut donc pas bénéficier de l'aménagement prévu par les textes.



[Cadastre 6]. La cour rappelle qu'en application de textes susmentionnés, la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations, y compris lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire ; ainsi le juge ne peut valablement refuser d'examiner une demande de délai formée par un locataire après constat de l'acquisition d'une clause résolutoire pour violation d'une obligation de faire.



39. Au regard de ce principe, la suspension des effets de la clause résolutoire par l'octroi d'un délai pour remettre en état les lieux loués sera maintenue par la cour. Toutefois, compte tenu de l'ancienneté du litige, ce délai sera désormais de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt.



'Sur la demande indemnitaire



40. Il résulte des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.



Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



41. La SARL Côté Ouest Camp fait valoir qu'indépendamment de la question du bien-fondé du commandement et de sa délivrance ou non de bonne foi par la bailleresse, il est incontestable qu'[R] [J] a malicieusement attendu la fin de la réalisation de la piscine pour délivrer son commandement et ainsi nuire au maximum à sa locataire.



Selon cette société, cette incontestable volonté de nuire est une faute qui cause un dommage résidant dans la perte de la valeur de la piscine, le coût des travaux de démolition et de remise en l'état antérieur.



42. Les consorts [Y] opposent au preneur qu'il ne rapporte aucune preuve de ses allégations, ne formule en outre aucune demande chiffrée qui donnerait un peu de sérieux à sa demande. Ils expliquent que la SARL Côté Ouest Camp est victime de son propre préjudice, puisqu'elle ne pouvait ignorer agir en violation du bail.



43. La cour note que l'existence d'une faute ou « malice » dont se prévaut la SARL Côté Ouest Camp n'est pas rapportée en l'espèce, le bailleur ayant seulement entendu se prévaloir des droits qui sont les siens en vertu des dispositions du bail commercial. Par ailleurs, le locataire ayant commis un grave manquement au bail en construisant sans autorisation la piscine litigieuse, il ne peut se prévaloir de dommages qui serait issus de la perte de la valeur de la piscine et du coût des travaux de démolition et de remise en l'état de la chose dont il avait l'usage.



44. Il convient à la suite de débouter la SARL Côté Ouest Camp de sa demande indemnitaire.



' Sur les autres demandes



45. Au regard des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile il apparaît équitable de mettre une somme de 3.000 € à la charge de la SARL Côté Ouest Camp au titre des frais irrépétibles engagés en appel et de débouter cette dernière de sa demande présentée sur le même fondement.



46. La SARL Côté Ouest Camp qui échoue en ses prétentions sera condamnée aux dépens de la présente instance.



PAR CES MOTIFS

La Cour,



Déboute la SARL côté Ouest Camp de sa demande de nullité du jugement,



Déclare recevable l'intervention volontaire de la SAS GLMJ,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne en date du 09 mars 2021 sauf en ce qu'il a :



- Condamné la SARL côté Ouest Camp à remettre les lieux loués dans leur état d'origine en supprimant la piscine mise en 'uvre sans autorisation préalable, dans un délai de dix-huit mois à compter de la signification du jugement ;



- Ordonné à l'expiration de ce délai, l'expulsion de la SARL côté Ouest Camp de ses biens et de tous occupants de son chef, avec, en tant que de besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pour une durée de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,



Condamne la SARL côté Ouest Camp à remettre les lieux loués dans leur état d'origine, en supprimant la piscine mise en 'uvre sans autorisation préalable, dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt,



Dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais jouée en cas de réalisation des travaux de remise en état dans le délai indiqué ci-dessus,



Dit qu'en cas contraire, les effets de la clause résolutoire étant alors acquis, la SAS GLMJ sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de la SARL côté Ouest Camp, et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,



Déboute la SARL côté Ouest Camp de sa demande de dommages et intérêts,



Condamne la SARL côté Ouest Camp à payer à Madame [N] [Y] et Monsieur [B] [Y], en leur qualité d'héritiers d'[R] [J] une somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la SARL côté Ouest Camp aux dépens d'appel.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,