Cour d'appel d'Amiens, 1ère Chambre civile, 9 février 2023, n° 21/05604

ARRET 

N°





[E]





C/



[V]

S.A.R.L. ESTRÉES IMMOBILIER



 



















































































VBJ/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU NEUF FEVRIER 

DEUX MILLE VINGT TROIS





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/05604 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IJCP 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICAIRE DE SENLIS DU NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [X] [E]

né le 20 Janvier 1990 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représenté par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS





APPELANT



ET





Madame [H] [G] née [V] 

le 14 septembre 1954 à [Localité 6], 

de nationalité française

retraitée

demeurant [Adresse 1] 

[Localité 4]



Représenté par Me Julien AMOYAL, avocat au barreau de SENLIS



S.A.R.L. ESTRÉES IMMOBILIER exerce sous le nom commercial ORPI agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

 [Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Isabelle DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE





INTIMEES



 





DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 08 décembre 2022 devant la cour composée de Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



Sur le rapport de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 février 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 09 février 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la Présidente étant empêchée, la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Le 8 novembre 2017, par l'intermédiaire de la SARL Estrées Immobilier, agent immobilier, M.[E] a, après l'avoir visitée à plusieurs reprises et en présence d'un ami maçon, acquis de M.et Mme [G] une maison d'habitation sise à [Localité 8] au prix de 208 000 euros.



Ayant constaté, après son emménagement, une déclivité anomale du sol et obtenu d'un expert amiable la confirmation d'un défaut de planéité, M.[E] a obtenu, par ordonnance de référé du 20 février 2018 la désignation d'un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 3 septembre 2019.



Suivant acte du 30 septembre 2019, M.[E] a fait assigner Mme [G] et la SARL Estrées Immobilier devant le tribunal judiciaire de Senlis au visa de la garantie des vices cachés, de la garantie décennale, de la garantie des dommages intermédiaires et de l'obligation de conseil.



Par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Senlis a ainsi statué :

-déboute M.[E] de l'ensemble de ses demandes ;

-condamne M.[E] à verser à Mme [G] une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-déboute la SARL Estrées Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

-déboute M.[E] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

-condamne M.[E] aux dépens comprenant le coût de l'expertise.



Le 7 décembre 2021 M.[E] a interjeté appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture a été rendue le7 septembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 8 décembre 2022.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par conclusions en date du 25 février 2022, M.[E] demande à la cour d'infirmer dans son intégralité le jugement et statuant à nouveau de:

A titre principal, 

-dire et juger M.[E] recevable et fondé en son action formée contre Mme [G], sa venderesse, au visa de l'article 1641 du code civil ; 

-En conséquence, condamner Mme [G] à lui restituer sur le prix, la somme de 39.645,45 euros, pour lui permettre de réaliser les travaux prescrits par l'expert pour remédier aux désordres, outre 10.000 euros en réparation de préjudice de jouissance, majorés les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; 

-ordonner la ré-indexation du coût des travaux selon la variation de l'indice du coût de la construction, la valeur de référence étant celle du dépôt du rapport d'expertise, soit 3 ème trimestre 2019 ; 

A titre subsidiaire, si par impossible la cour ne croyait pas devoir considérer M.[E] fondé en son action sur le fondement de l'article 1641-1 du Code civil, le vice étant apparent, alors,

-condamner au titre de sa responsabilité contractuelle l'agence Estrée Immobilier-Orpi qui a failli à son obligation de conseil et d'information, à réparer le préjudice subi, constitutif de la perte de chance de ne pas avoir pu ne pas acquérir ; 

-condamner l'agence Estrée Immobilier-Orpi à régler à M.[E], la somme de 49.645,45 euros, majorée les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

-condamner Mme [G] à titre principal, et l'agence Estrée Immobilier-Orpi, à titre subsidiaire, en tous les dépens, y compris les frais d'expertise, outre une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

M.[E] soutient que son action engagée sur le fondement de l'article 1641 du code civil est recevable et bien fondée. En effet le défaut retenu comme apparent par le tribunal n'était pas celui qui portait atteinte à la solidité de l'ouvrage mais était un désordre esthétique, considéré comme tel par son parent maçon et par l'agence immobilière. Aucun lien ne pouvait être fait entre la déclivité, anomalie esthétique et la déclivité qui compromet la solidité de l'ouvrage: en effet la preuve n'est pas rapportée que la simple anomalie visuelle révélait le vice constructif. Or, il résulte de l'expertise que ce vice a a été dissimulé: pose de cales et fenêtres rabotées ce qui prive le vendeur du bénéfice de la clause d'exclusion de garantie.

Si le vice devait être considéré comme apparent, il invoque subsidiairement le manquement de l'agence immobilière à son obligation de conseil pour ne pas avoir attiré son attention sur l'anomalie constructive. Contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges il appartient à l'agent immobilier de justifier qu'il s'est acquitté de son obligation contractuelle, ce qu'il ne fait pas en l'espèce. Il convient donc de le condamner à l'indemniser de la perte de chance d'éviter d'acquérir un bien affecté d'un vice.



Par conclusions en date du 20 mai 2022, Mme [G] demande à la cour de confirmer le jugement et :

A titre subsidiaire 

-juger que Mme [G] n'avait pas connaissance du vice ; 

-juger qu'en application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés la responsabilité de Mme [G] n'est pas engagée ; 

En conséquence, 

-débouter M.[E] de toutes ses demandes 

A titre infiniment subsidiaire 

-juger que les demandes financières de M.[E] doivent être ramenées de plus justes proportions ; 

-retenir la responsabilité contractuelle de Estrées Immobilier à l'égard de Mme [G] ; 

-condamner la SARL Estrées Immobilier à garantir Mme [G] de toutes condamnations à titre d'intérêts, dommages et intérêts, indemnité et dépens pouvant être prononcés à son encontre au profit de M.[E] ; 

En tout état de cause 

-condamner in solidum M.[E] et la SARL Estrées Immobilier à payer à Mme [G] la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner in solidum M.[E] et la SARL Estrées Immobilier aux entiers dépens. 



Mme [G] soutient que comme l'a exactement retenu le tribunal, le vice était apparent, visible pour l'acheteur et décelable pour l'agence immobilière.

Sur l'appel en garantie de l'agence immobilière elle relève que selon l'expert le défaut d'horizontalité était si évident que l'agence ne pouvait l'ignorer. L'agence devait donc l'en informer afin que mention en soit portée sur l'acte de vente.



Par conclusions en date du 28 juillet 2022, la SARL Estrées Immobilier demande à la cour de confirmer le jugement et de :

-débouter M.[E] de sa demande de condamnation de la SARL Estrées Immobilier au titre de la garantie contractuelle, et à lui verser la somme de 49.645,45€, 

-débouter Mme [G] de son appel en garantie, 

En cas de condamnation de l'agence Estrées Immobilier, dire et juger que Mme [G] a commis une faute dans le cadre du mandat la liant à la la SARL  Estrées Immobilier, 

-condamner Mme [G] à garantir la SARL Estrées Immobilier de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, 

-condamner M.[E] à verser une indemnité au titre de l'article 700 d'un montant de 2 000,00 euros à la la SARL Estrées Immobilier.



La SARL Estrées Immobilier fait valoir qu'en dépit de visites attentives et d'un devoir de conseil qui a tout à fait été respecté, elle n'a pas été en mesure de voir les défauts qui ne sont nullement visibles par un non-professionnel du bâtiment. Elle fait valoir qu'ont été fournies, dans les dires adressés à l'expert, les photographies des lieux à l'époque des visites avec leur configuration et notamment l'absence de recul dans le jardin qui empêchait de pouvoir s'apercevoir d'un défaut d'horizontalité. Elle invoque également la présence d'un bac à fleurs limitant la vue des parements en façade arrière de l'extension et l'important tas de bois qui limitait le recul sur la façade arrière. En outre dès lors que l'acquéreur était accompagné d'un professionnel du bâtiment, elle est exonérée d'une éventuelle responsabilité.



A l'issue des débats la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur le fondement de l'action en responsabilité engagée par M.[E] à l'encontre de l'agence immobilière.

M.[E] a conclu à un fondement contractuel dès lors que le compromis de vente a été rédigé par l'agence immobilière sur lequel est inscrit qu'elle est mandataire commun des parties.

La SARL Estrées conclut que sa responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement délictuel pour manquement à l'obligation de conseil or aucune faute n'est démontrée en l'espèce.





MOTIVATION



1. Sur la garantie des vices cachés



Vu les articles 1641 et suivants du code civil 



Il résulte de l'expertise diligentée par M.[W] que le rez de chaussée béton tant en corps principal qu'en véranda est affecté d'un défaut d'horizontalité avec une pente d'environ 2%.



En rez de chaussée le dénivelé en façade arrière du corps principal est de 160 mm entre le mur pignon droit et le mur séparatif du garage, en véranda il est de 100 mm entre les murs pignons et en combles aménagés l'écart entre les deux murs pignons est de150 mm.



Selon l'expert, ces relevés mettent en évidence un déversement généralisé du corps principal du pavillon et de la véranda matérialisé par un faux aplomb des menuiseries extérieures et intérieures ainsi que la présence de cales sous les pieds des meubles de cuisine. Il ne précise pas que ce désordre est évolutif. 

Ce dénivelé du plancher impose un calage systématique des pieds de meubles et nuit au bon fonctionnement des portes intérieures et menuiseries extérieures mais l'expert n'a pas conclu à une atteinte à la solidité.



L'expert indique que les vendeurs connaissaient ce vice et qu'il était visible pour l'acheteur, accompagné d'un maçon lors d'un visite de l'immeuble, dès lors qu'existait une asymétrie des éléments de parement et un défaut de parallélisme entre la ligne de versant arrière de la couverture de l'extension et la ligne de versant du corps principal du pavillon.



Contrairement à ce que soutient M.[E] ces anomalies visuelles affectant à la fois un mur et la toiture étaient clairement la manifestation du vice affectant l'horizontalité du sol béton et non un simple défaut esthétique pouvant s'expliquer par la réalisation de travaux par un non professionnel.

En tout état de cause dès lors que ces défauts étaient visibles ils auraient dû amener M.[E] à interroger les vendeurs sur leur origine, ce qu'il a omis de faire alors même qu'il était accompagné d'un maçon.



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M.[E] de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés.



2. Sur l'obligation de conseil de l'agence immobilière



Vu les articles 1999 et 1240 du code civil



L'intermédiaire professionnel, agent immobilier qui prête son concours à la rédaction du compromis de vente, après avoir été mandaté par les vendeurs dans la recherche d'un acquéreur, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie. A l'égard de cette autre partie, contrairement à ce que soutient M.[E], il est tenue d'une obligation délictuelle.



Comme le conclut la SARL Estrées Immobilier, l'agent immobilier, négociateur professionnel, spécialiste de l'immobilier est tenu d'une obligation générale d'information et de conseil du tiers acquéreur et doit, pour remplir ce devoir d'information et de conseil, vérifier l'état du bien à vendre et de procéder à un minimum d'investigations.



En l'espèce, il résulte de l'expertise que les vices affectant l'immeuble étaient visibles, que la toiture comme un mur présentaient des anomalies qui étaient décelables par l'agence immobilière. L'expert a d'ailleurs précisé qu'il n'était pas nécessaire d'être un professionnel du bâtiment pour les relever.



En omettant d'attirer l'attention de l'acquéreur sur ces anomalies, l'agence immobilière a incontestablement manqué à son devoir d'information et de conseil et a commis une faute de nature engager sa responsabilité, la seule présence aux côtés de l'acheteur lors d'une visite n'étant pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M.[E] de sa demande formée contre l'agence immobilière.





Le préjudice causé par cette faute a entraîné pour M.[E] une perte de chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à moindre coût qui sera évaluée à la somme de 30 000 euros.



La SARL Estrées Immobilier sera donc condamnée à verser à M.[E] la somme de 30 000 euros avec intérêts de droit à compter du présent arrêt.



3.Sur l'appel en garantie formée par la SARL Estrées Immobilier à l'encontre de Mme [G]



La cour relève que la SARL Estrées Immobilier soutient que Mme [G] aurait commis une faute dans le cadre du mandat les liant, en trompant son mandataire.



Elle n'établit cependant cette faute par aucune pièce pas plus qu'elle ne développe en quoi Mme [G] l'aurait trompée.



Il convient donc de la débouter de son appel en garantie



4.Sur les frais du procès



Le sens du présent arrêt justifie que le jugement soit confirmé en ce qu'il a condamné M.[E] à verser à Mme [G] une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et infirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise.



La SARL Estrées Immobilier qui succombe pour l'essentiel sera condamnée aux dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise et aux dépens d'appel.



L'équité justifie que la SARL Estrées Immobilier soit condamnée à verser à M.[E] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.





 PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort



Infirme le jugement rendu le 9 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Senlis sauf en ce qu'il a débouté M.[E] de sa demande à l'encontre de Mme [G], condamné M.[E] à verser à Mme [G] une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la SARL Estrées Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant



Condamne la SARL Estrées Immobilier à verser à M.[E] la somme de 30 000 euros avec intérêts de droit à compter du présent arrêt ;



Déboute la SARL Estrées Immobilier de son appel en garantie formé à l'encontre de Mme [G] 



Condamne la SARL Estrées Immobilier à verser à M.[E] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Estrées Immobilier aux dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise et aux dépens d'appel.





LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE EMPECHEE