Cour d'appel de Chambéry, 1ère Chambre, 28 février 2023, n° 21/00023

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 28 Février 2023 



 

N° RG 21/00023 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GSZ5



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 07 Décembre 2020





Appelant



M. [H] [F]

né le 21 Avril 1968 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9]



Représenté par Me Ophélie RAOULT, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL BS2A BESCOU ET SABATIER AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON











Intimés



M. [B] [HX]

né le 14 Décembre 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]



Mme [L] [FH]

née le 13 Février 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]



Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SARL BALLALOUD & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY





Me Catherine PUTHOD

née le 18 Octobre 1957 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]



Me [NC] [VX], demeurant [Adresse 4]



CHAMBRE INTERDEPARTEMENTALE DES NOTAIRES DE SAVOIE et DE HAUTE-SAVOIE, ès qualités de liquidateur de la SCP [T] [DL] ' [YM] [NW], dont le siège social est situé [Adresse 1]



S.C.P. [DL] - [NW], dont le siège social est situé [Adresse 7]



Compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, demeurant [Adresse 2]



Représentés par la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS





S.A.R.L. CARRIER GEOMETRE EXPERT, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représentée par Me Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL LERICHE CABINET D'AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON





Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], pris en la personne de son administrateur provisoire, M. [J], dont le siège social est situé [Adresse 14]



Représenté par la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocats au barreau d'ALBERTVILLE





M. [A] [I] agissant comme liquidateur de la SCP [DL] [NW], demeurant [Adresse 1]



Sans avocat constitué





-=-=-=-=-=-=-=-=-







Date de l'ordonnance de clôture : 21 Novembre 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 décembre 2022 



Date de mise à disposition : 28 février 2023 







-=-=-=-=-=-=-=-=-













Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,



- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,





-=-=-=-=-=-=-=-=-







Faits et Procédure



M. [H] [F] faisait l'acquisition auprès de la SCI Cambri, en date du 21 juillet 2021, d'un ensemble immobilier sis lieu-dit '[Adresse 12]' à [Localité 11] composé de deux bâtiments, chacun ayant fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité en date du 26 juin 2008, levé le 24 mars 2015 pour le bâtiment A et le 16 août 2016 pour le bâtiment B.



M. [H] [F] faisait procéder par acte notarié de Me [T] [DL] de la SCP [DL]-[NW] en date du 13 mai 2011, modifié le 7 février 2012, à la division de cet ensemble immobilier en lots selon plan de division établi le 8 décembre 2010 par la société Carrier Géomètres Experts, modifié ultérieurement puis vendait, en date des 7 et 23 février 2012, les lots 14,15 et 22 (bâtiment B) (soit deux places de parking et un local destiné à être aménagé en habitation) à M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] épouse [HX] (ci-après nommés M. Mme [HX]).



Estimant que M. [H] [F] avait manqué à ses obligations mentionnées dans l'acte de vente et notamment celle de procéder à des travaux de réfection de toiture, de zinguerie et de peinture sur les volets sur les deux immeubles de l'ensemble immobilier, mais en raison aussi de l'impossibilité pour eux de jouir de leur lot (enclave et non raccordement aux fluides) et en raison également de la privation des places de parking, M. Mme [HX] assignaient ce dernier en date du 29 novembre 2013 devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins d'indemnisation. Cette procédure était ensuite étendue à Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA Iard, à la société Carrier Géomètres Experts et au syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 12]'.



L'expert désigné par ordonnance initiale du juge de la mise en état en date du 1er février 2016, rendait son rapport au contradictoire de toutes les parties le 19 novembre 2018.







Par jugement en date du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bonneville, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- constatait l'absence dc lien d'instance à l'égard de la SCI Wayne et de M. [N] [X] ;

- déclarait recevable l'action engagée par M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] à l'encontre de la société Carrier Géomètres Experts (sarl) ;

- déclarait recevable l'action engagée par Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard et par M. [H] [F] à l'encontre de la société Carrier Géomètres Experts ;

- condamnait in solidum Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA Iard, la société Carrier Géomètres Experts et M. [H] [F] à payer à M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] les sommes de :

- 5 283 euros en réparation de leur préjudice matériel,

- 104 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

- l 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

- disait que Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA Iard assumeront la charge définitive de cette condamnation à hauteur d'un tiers, la société Carrier Géomètres Experts à hauteur d'un tiers et M. [H] [F] à hauteur d'un tiers ;

- condamnait le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 12]' à garantir Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA Iard, de ces condamnations à hauteur de 4 658,30 euros ;

- déboutait M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] de leurs autres prétentions ;

- déboutait les autres parties de toute autre prétention ;

- condamnait in solidum Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA Iard, la société Carrier Géomètres Experts et M. [H] [F] à payer à M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] la somme de 6 000 euros, incluant les frais de constats d'huissier, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamnait in solidum Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA Iard, la société Carrier Géomètres Experts et M. [H] [F] aux dépens incluant les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SCP Ballaloud Aladel, avocats sur son affirmation de droit.





Par déclaration au Greffe en date du 6 janvier 2021, M. [H] [F] interjetait appel de cette décision en toutes ses dispositions.







Prétentions des parties





Par dernières écritures en date du 6 avril 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [H] [F] sollicitait l'infirmation de la décision entreprise et demandait à la cour de :

- débouter M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre lui ;

- en tout état de cause, dire qu'il sera entièrement garanti par la société Carrier Géomètres Experts ;

- condamner M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] à lui payer une indemnité procédurale de 5 000 euros ;

- condamner M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la Selarl Hauvespre Baud Marjou.







Par dernières écritures en date du 16 juin 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 12]' sollicitait de la cour de : 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait retenu sa responsabilité et l'avait condamné à garantir Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA Iard à hauteur de 4 658,30 euros ;

- en conséquence, débouter M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] de la totalité de leurs demandes dirigées à son encontre ;

- débouter M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] de leurs demandes d'indemnité procédurale dirigées contre lui ;

- constater que M. [H] [F] ne formulait aucune demande à son encontre ;

- reconventionnellement, condamner M. [H] [F] ou à titre subsidiaire, M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] à lui payer une indemnité procédurale la somme de 2 000 euros, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Paul Salvisberg, avocat sur son affirmation de droit.







Par dernières écritures en date du 26 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] sollicitaient de la cour d'infirmer le jugement partiellement et statuant à nouveau : 

- condamner in solidum Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la societe MMA, M. [H] [F] et la société Carrier Géomètres Experts à leur payer les sommes suivantes :

- 159 900 euros au titre de leur préjudice de jouissance et fixer le préjudice ultérieur à compter du 14 décembre 2022 jusqu'à l'habitabilité et la délivrance intégrale des lots n° 22, 14 et 15, soit une somme de 1 300 euros mensuelle. ;

- la somme de 18 045 euros au titre de leur préjudice matériel, somme évaluée par rapport à l'évolution de l'indice BT 01 de 105,7 en avril 2013 à août 2022 (127,9) (dernier indice connu à ce jour) sur le prix initial de 85 917 euros correspondant au coût des travaux ; 

- la somme de 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

- condamner M. [H] [F] à leur payer :

- la somme de 948 euros au titre de la pointelle de maintien de toiture,

- la somme de 624 euros au titre de la présence d'un jour à la pointe du toit et avec indexation de ces sommes sur l'indice du coût de la construction, calculée entre le jour du dépôt du rapport expertal et le jour où la cour statuera ;

- condamner Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard et M. [H] [F] au paiement de la somme de 49 688,20 euros TTC au titre de l'absence d'alimentation électrique et en eau du lot 22 et dire que cette somme sera indexée sur l'indice du coût de la construction, calculée entre le jour du dépôt du rapport et le jour où la cour statuera ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 12]' à procéder à la réalisation des travaux, conformément au devis de la Société Habitat Construction dans le délai de 2 mois de la perception des fonds sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- les dire et juger bien fondés à solliciter une servitude de passage aux droits du lot 21, propriété de M. [H] [F], afin de desservir leur lot n° 22 ;

- dire et juger que l'arrêt à intervenir vaudra acte de servitude au profit de leur propriété aux droits du lot 21, d'une superficie de 4,12 m², tel que projeté dans l'étude de faisabilité de la société Eco Habitat Construction du 14 novembre 2017 et ce, aux frais de Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard, M. [H] [F] et de la société Carrier Géomètres Experts, tenus in solidum ; 

- dire et juger qu'ils sont recevables et bien fondés à solliciter la délivrance des deux places de parking constituant les lots n° 14 et 15 ;

- enjoindre le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 12]' de procéder à la régularisation de l'échange de terrain avec la commune de [Localité 11], conformément au plan de division établi le 23 juin 2011 et sous les conditions fixées par délibération du conseil municipal en date du 28 septembre 2011, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamner M. [H] [F] et la société Carrier Géomètres Experts in solidum au règlement de :

- la somme de 8 000 euros correspondant à la soulte devant revenir à la commune de [Localité 11], outre prise en charge des frais relatifs auxdits échanges notariés (et géomètres) 

- la somme de 2 250 euros au titre du coût des aménagements des 2 places de stationnement extérieur, lots n° 14 et 15, avec indexation sur l'indice du coût de la construction, calculée entre le jour du dépôt du rapport et le jour où la cour statuera ;

- débouter la société Carrier Géomètres Experts, Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard en leur appel incident ;

- condamner Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA, M. [H] [F] et la société Carrier Géomètres Experts à leur payer : 

- la somme de 12 000 euros au titre de l'indemnité procédurale,

- la somme de 417 euros au titre des frais de Me [E], Huissier de Justice, 

 - la somme de 5 465,12 euros au titre des honoraires de l'Expert Judiciaire, 

- les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la Selurl Bollonjeon, avocate associée, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







Par dernières écritures en date du 3 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Carrier Géomètres Experts sollicitait de la cour d'infirmer partiellement le jugement et statuant à nouveau :

A titre principal,

- déclarer irrecevables pour être prescrites, les actions engagées à son encontre par M. [B] [HX] et Mme [L] [FH], M. [H] [F], Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard ;

- rejeter ces actions ;

A titre subsidiaire,

- rejeter la demande en garantie formée par M. [H] [F] à son encontre ;

- rejeter les demandes de M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] formées à son encontre ;

- rejeter les demandes de Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard formées à son encontre ;

- débouter M. [B] [HX] et Mme [L] [FH], M. [H] [F], Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard, de tous les chefs de leurs demandes principales, subsidiaires et/ou en garantie formées à son encontre ; 

- débouter Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard de leur appel incident ;

- débouter M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] de tous les chefs de leur appel incident à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire, 

- réduire à une portion infime la part mise à sa charge ;

- réduire dans de notables proportions les demandes indemnitaires formées par M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] ; 

En toute hypothèse, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait débouté M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] de leurs demandes au titre du coût des derniers travaux de toiture, du coût de l'installation électrique et en eau du lot n° 22, des frais de création et d'aménagement des places de parking, pour désenclaver le lot n°22 et permettre la délivrance des places de parking et du surplus de leurs prétentions indemnitaires ;

- condamner M. [B] [HX] et Mme [L] [FH], Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard et M. [H] [F] à lui payer une indemnité procédurale de 3 000 euros et aux dépens. 





Par dernières écritures en date du 18 novembre, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard sollicitaient de la cour de :

- dire et juger que ceux-ci ne contestaient pas la responsabilité civile professionnelle du notaire pour le non-respect des dispositions de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation ;

- confirmer le jugement en ce qui concernait en particulier le montant du préjudice de M. [B] [HX] et Mme [L] [FH], la condamnation de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile partagée entre les responsables et les dépens et les débouter de leurs autres demandes ;

- débouter M. [H] [F] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 12]' de leur appel ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qui concernait le partage de responsabilité et le relevé de garantie ;

- dire et juger que M. [H] [F] était entièrement responsable des préjudices depuis la date d'exécution de ses obligations, la réalisation illicite des travaux, leur suspension et l'absence d'alimentation en fluides de l'appartement vendu à M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] ; ' dire que la société Carrier Géomètres Experts était responsable des mêmes préjudices ; 

- dire et juger que le notaire ne pouvait être responsable des préjudices nés de l'état d'enclave, de l'alimentation en fluides et des parkings ; 

- dire et juger que le notaire ne sera responsable des préjudices de jouissance et accessoires que jusqu'à la date de levée du second arrêté d'insalubrité du 16 août 2016 ;

- dire que pour la période antérieure, ils seront entièrement relevés et garantis par M. [H] [F] depuis le 28 octobre 2012, subsidiairement le 12 juin 2013 ;

- débouter la société Carrier Géomètres Experts, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 12]' et M. [B] [HX] et Mme [L] [FH] de leur appel incident ;

Subsidiairement, 

- confirmer le jugement sur les proportions de partage de responsabilité ;

- condamner M. [H] [F] et la société Carrier Géomètres Experts à les relever intégralement et les garantir pour la période ouverte depuis le 16 août 2016 ;

- dire que les fautes alléguées à l'encontre du notaire concernant les parkings, les fluides et les accès sont prescrites. 





Une ordonnance en date du 21 novembre 2022 clôturait l'instruction de la procédure et l'affaire était appelée à l'audience du 13 décembre 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.















MOTIFS ET DÉCISION





I - Sur les manquements des différentes parties mises en cause





A titre liminaire, il convient de rappeler l'historique de la transformation de l'immeuble des tanneries en copropriété et de la vente des lots :



- Sur la mise en copropriété, les ventes et les permis de construire



' La Sci Cambri, constituée de M. et Mme [CS], a acquis le 14 mars 2003 de M. [R] et Mme [ZO], au prix de 288 000 euros, une grande bâtisse de caractère située sur la comme de [Localité 11], dénommée [Adresse 12], comprenant plusieurs appartements au sein de deux bâtiments accolés, occupés alors par 4 locataires. L'ensemble est situé, pour le bâtiment B, 105, Rampe des Tanneries et pour le bâtiment A, [Adresse 5].



' Le 26 juin 2008, après le départ des locataires en place, le préfet de la Haute-Savoie, a notifié deux arrêtés d'insalubrité (un pour chaque bâtiment), dont les articles 4 prévoyaient que leur mainlevée ne pourrait intervenir qu'après constatation de la réalisation des travaux décrits aux articles 2.



- les articles 2 mentionnaient que la Sci Cambri était 'tenue d'exécuter les mesures dans le délai de deux ans, sous peine d'exécution d'office par la commune aux frais de la Sci.'

- chaque arrêté rappelait que 'le bâtiment et les logements et locaux tels (...) sont interdits à l'habitation à titre temporaire et à toute utilisation, à dater de la notification (...) et jusqu'à la mainlevée du présent arrêté d'insalubrité'.

- les articles 3 rappelaient de surcroît que la Sci Cambri pouvait 's'affranchir de son obligation', uniquement :

- par la conclusion d'un bail à réhabilitation ou d'un bail emphytéotique, 

- ou bien par une vente moyennant le paiement d'une rente viagère, à charge pour le preneur ou le débit rentier d'exécuter les travaux prescrits.



' Selon compromis du 6 octobre 2010, la Sci Cambri a vendu le tènement à M. [H] [F], agent immobilier, à [Localité 11], pour un prix de 400 000 euros, financé à hauteur de 380 000 euros par un prêt, avec faculté de substitution. L'acte mentionne en caractères gras et apparents dans la désignation de l'acte que ledit bien a été déclaré insalubre. N'étant pas en mesure de payer le prix, M. [H] [F] a proposé à la Sci Cambri de procéder à la division préalable de l'immeuble en 20 lots de copropriété pour faciliter sa revente, dès avant sa réhabilitation, en méconnaissance évidente des dispositions de l'article L111-6-1 du code de la construction et de l'habitation aux termes duquel il est stipulé que, sauf exception non remplie en l'espèce, ' sont interdites qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres.' 



' Le 8 décembre 2010, un état descriptif de division et un règlement de copropriété, reproduisant les dispositions de l'article L 111-6-1 du code de la construction, mais sans viser l'arrêté d'insalubrité, ont été établis par la société Carrier, géomètre expert, adressés à M. [H] [F]. Le 31 janvier 2012, un second état descriptif de division a été établi par la société Carrier Géomètres Experts sur la scission du lot 9 devenu le lot 21 et le lot 22.



' Le 13 mai 2011, Me [T] [GB] épouse [DL], associée de la Scp [T] [DL] - [YM] [NW], notaire, a reçu à la demande de la Sci Cambri, toujours propriétaire, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Le 7 février 2012, Me [DL] recevait à la requête de M. [H] [F] un état modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété, modificatif autorisé selon mention par procès-verbal d'assemblée générale (sans que la date ne soit indiquée).



' Les lots (1 à 3 pour le bâtiment A, 4 à 11 pour le bâtiment B et 12 à 20 pour les places de parking extérieures et les jardins ) ont ensuite été vendus comme suit, selon actes authentiques dressés par Me [T] [DL] ;





- le 13 mai 2011, la Sci Cambri a vendu, par substitution de M. [F] :



' à M. Mme [S] et [U] [M] les lots n° 6 (appartement 1er étage), 11 (cave) situés dans le bâtiment B et n° 13 (jardin) de la copropriété nouvellement créée, pour un prix de 134 000 euros ;



' à M. Mme [Z] et [V] [XT] les lots 7 (appartement deux étages plus combles aménageables) situés dans le bâtiment B, avec cour et jardin, 19 et 20 (deux places de parking) pour un prix de 60 000 euros.



- le 21 juillet 2011, la Sci Cambri a vendu les lots 1, 4, 5, 8, 9, 10, 14, 15, 16, 17 et 18 à M. [F], moyennant le prix de 111 000 euros. Cet acte mentionne :



 ' Monsieur [F] acquéreur aux présentes, s'engage irrévocablement à exécuter les travaux suivants :

- rénovation de la toiture et zinguerie bâtiment A et B 

- rénovation et peinture de la façade et des volets bâtiment A et B,

le tout conformément aux prescriptions des règles d'urbanisme en vigueur et ce au plus tard le 31 décembre 2011, à défaut une astreinte de 100 euros sera due par jour de retard'.

Cette mention sera reproduite dans les actes de ventes ultérieurs.



- le 3 novembre 2011, la Sci Cambri a enfin vendu à M. et Mme [C], se substituant à M. [F], les lots 2 et 3 (appartement bâtiment A), et 12 (jardin et deux places de parking) pour un prix de 95 000 euros.



- le 5 décembre 2011, ne pouvant réaliser et financer les travaux auxquels il s'était engagés vis à vis de la Sci Cambri, M. [F] a cédé une partie des lots acquis, aux termes d'un acte de dation en paiement avec la Sci Wayne représentée par M. [X], charpentier, soit les lots 4 et 8 pour un prix de 100 000 euros, avec obligation pour la Sci Wayne de réaliser les travaux de rénovation de la toiture et zinguerie des bâtiments A et B et de la rénovation de la façade et des volets, avant le 28 octobre 2012.



- le 20 décembre 2011, M. [H] [F] a vendu à Mme [PS] [F] sa fille, le lot 1 (appartement rez de chaussée bâtiment A), moyennant le prix de 45 000 euros ;



- le 29 décembre 2011, M. [H] [F] a vendu à M. et Mme [KM] [M] et [Y] [LG], les lots 5 (appartement premier étage bâtiment B) et 10 (un garage), moyennant le prix de 170 000 euros, 



- le 7 février 2012, M. [H] [F] a vendu à M. et Mme [HX] les lots 14 (place de parking), 15 (place de parking), et 22 (appartement deuxième étage et combles aménageables) issu de la division du lot n°9 moyennant le prix de 50 000 euros.



Ces trois actes rappellent l'engagement de travaux souscrit par M. [F] dans son acte d'acquisition, ainsi qu'avoir substitué la Sci Wayne dans cette obligation à l'occasion de la dation en paiement.



' Par ailleurs, le 19 octobre 2011, M. [H] [F] a obtenu, 'pour le compte de la copropriété' un permis de construire pour la réalisation des travaux de réhabilitation complet de l'ensemble immobilier, comprenant en particulier l'aménagement des combles en surfaces habitables. Chaque acquéreur a entrepris des travaux sur ses lots, sur la base du permis de construire accordé à la 'copropriété', certains réalisant eux-mêmes directement d'importants travaux sur le gros oeuvre du bâtiment relevant pourtant des parties communes.



Les époux [S] [M] ont pour leur part terminé les travaux dans leurs lots début 2012 et y ont emménagé en avril 2012. En novembre 2012, ils ont fait l'objet d'une interdiction d'habiter les locaux acquis de la part de l'ARS, qu'ils ont donc quittés en janvier 2013, pour loger dans un gîte dont le loyer a été pris en charge à titre provisoire jusqu'en septembre 2013 par le notaire.



' Lors des travaux réalisés par la société Wayne, des difficultés sont apparues concernant la hauteur de la toiture. Les travaux ont été arrêté par décision du maire le 13 juillet 2012. Un permis modificatif a été sollicité le 24 octobre 2012 avec notamment une modification complète des places de parking extérieures côté chemin du Canada, avec disparition notamment des places 14 et 15 et surélévation de la charpente du bâtiment B. Ce permis était obtenu le 25 mars 2013 autorisant ' à la copropriété représentée par M. [H] [F] une surélévation de faîtage (d'1m 60 au lieu de 0.80), des modifications des façades et la redistribution des parkings' (extrait arrêt cour administrative de Lyon). Toutefois, une voisine, Mme [D] a saisi le tribunal administratif de Grenoble aux fins d'annulation de ce permis modificatif. A la demande de cette dernière, le président du tribunal a ordonné la suspension des travaux correspondants à ce permis modificatif. Le maire de la commune a de même pris un arrêté interruptif de travaux en date du 22 juillet 2013. Ces interdictions ne concernaient que les travaux sur la toiture. Par jugement du tribunal administratif de Grenoble en date du 25 juin 2015, la demande de Mme [D] était annulée de sorte que les travaux reprenaient mais par arrêt du 17 octobre 2017, la cour administrative d'appel de Lyon faisaient droit au recours de Mme [D].





Par arrêtés du 24 mars 2015 (bâtiment A) et du 11 août 2016 (bâtiment B), le préfet de la Haute-Savoie a abrogé les arrêtés d'insalubrité du 26 juin 2008, suite à la réalisation des ultimes travaux restant à faire. 





- Sur la gestion de la copropriété



La copropriété a été gérée jusqu'en 2013, par des 'réunions' informelles entre les copropriétaires, sans syndic de copropriété professionnel, et donc dans le plus grand désordre.



Parallèlement, des litiges sont survenus au sein de la copropriété, notamment sur la prise en charge des travaux, M. [F] notamment ne réglant pas les charges de copropriété des lots restant lui appartenir. Deux syndics professionnels sont intervenus : en 2014, la société Allo Syndic et en 2015, la société Régie Grand Genève qui a démissionné le 18 décembre 2015.



Par ordonnance du 27 juin 2016, le président du tribunal de grande instance de Bonneville a désigné M. [J] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 12], à la demande de plusieurs copropriétaires, suite à la démission du syndic en exercice.





- Sur la procédure pénale



Certains copropriétaires ont déposé une plainte pénale courant 2014. La Sci Cambri a procédé de même le 14 avril 2015. Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal correctionnel de Bonneville a condamné [T] [GB] épouse [DL], et M. [H] [F] ainsi que M. et Mme [CS] (Sci Cambri) pour les infractions de mise à disposition de locaux destinés à l'habitation provenant de division interdite. 



Par arrêt du 14 décembre 2016, la chambre des appels correctionnels de la cour d'appel de Chambéry saisie uniquement d'un recours de M. [H] [F], a confirmé le jugement du tribunal correctionnel en date du 7 janvier 2016 en ce qui concerne sa culpabilité et a aggravé la peine prononcée, l'intéressé a formé un pourvoi à l'encontre de cette décision. 



Par arrêt du 26 juin 2018, la chambre criminelle de la Cour de cassation a confirmé l'arrêt de la cour d'appel de chambéry en date du 14 décembre 2016 en ce qui concerne la culpabilité de M. [H] [F], et l'a cassé en ce qui concerne la peine. 



Par un arrêt rendu le 3 avril 2019, la chambre correctionnelle, autrement composée, a condamné M. [F] à quatre mois d'emprisonnement avec sursis, outre 15.000 euros d'amende et cinq années d'interdiction d'exercer l'activité professionnelle d'agent immobilier. Cet arrêt est aujourd'hui définitif. 





- Sur les procédures civiles



Par ordonnance du 19 août 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville, saisi le 23 mai 2014 par les époux [S] [M] a : 

- ordonné une expertise confiée à M. [P], 

- condamné la Sci Cambri et la Scp [T] [ZG] in solidum à payer aux demandeurs la somme de 15 000 euros à titre de provision.



La société [T] [ZG] a fait l'objet d'un jugement de liquidation judiciaire en date du 21 septembre 2015.



L'expert a déposé son rapport le 24 décembre 2015 aux termes duquel il a fait le point sur les quelques travaux restant à réaliser pour l'obtention de la mainlevée des arrêtés d'insalubrité. 



Par actes des 30 novembre et 1er et 2 décembre 2016, M. [S] [M] et son épouse Mme [U] [W] ont fait assigner Me [T] [GB] veuve [DL], la Scp [T] [ZG], Me [I] en sa qualité de liquidateur de cette dernière, M. [H] [F], la Sci Cambri et ses associés, à savoir, M.[S] [CS], Mme [O] [G] et le syndicat des copropriétaires La Tannerie représenté par son syndic provisoire, M. [K] [J], devant le tribunal de grande instance de Bonneville aux fins d'indemnisation de leurs préjudices consécutifs à l'indisponibilité de leur bien. Un arrêt sur appel du jugement de première instance a été rendu par la cour d'appel de Chambéry en date du 25 janvier 2022. D'autres copropriétaires ont également engagé des actions similaires tels que les époux [KM] [M], procédure qui s'est également terminée par un arrêt de la cour en date également du 25 janvier 2022. 





A - Sur les manquements du notaire, Me [DL]



Aux termes de l'article 1382 ancien du code civil, applicable en l'espèce, 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ' et aux termes de l'article 1383 ancien du même code, 'chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence'.



Le notaire est tenu à l'égard des parties d'une obligation de conseil. En effet, s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, son devoir est 'd'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur 'les risques' de l'opération réalisée'. La délivrance de ce conseil doit être effective, matériellement et intellectuellement, et il se doit non seulement de veiller, par un conseil adapté et des recherches préalables appropriées, à rédiger un acte efficace, correspondant à l'intention, voire aux mobiles, s'il les connaît, ou à l'intérêt immédiat des parties, mais aussi d'en discerner le risque d'évolution préjudiciable. Alerter des risques liés à une opération juridique implique également du notaire qu'il projette dans le temps son devoir d'information. Il doit alors anticiper sur les difficultés à naître de la situation juridique, régulière, susceptible de résulter de l'acte qu'il instrumente.



Me [DL], notaire qui a rédigé l'ensemble des actes notariés de cette opération immobilière, a tout d'abord, violé une interdiction majeure résultant des dispositions de l'article L 111-6-1 du code de la construction et de l'habitat qui prévoit dans son alinéa 1 que sont interdites :

' 'qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements d'immeubles qui sont frappés d'une interdiction d'habiter, ou d'un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. La division d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autorisée lorsqu'il s'agit d'y réaliser des travaux de restauration immobilière déclarés d'utilité publique en application de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ;'



Me Puthod a été condamnée sur le plan pénal pour cette infraction. Sur le plan civil, elle se retranche derrière le fait qu'elle n'avait pas lu l'acte de mise en copropriété alors même que sa charge de notaire ne se traduit pas par la seule mise en forme d'un acte et que l'ensemble des actes de vente qu'elle a passés reprennent la mention des arrêtés d'insalubrité. Il lui appartenait d'attirer l'attention des acheteurs sur le fait que des travaux importants qui ne portaient pas sur le seul lot devaient être réalisés avant que les arrêtés d'insalubrité puissent être levés et que l'immeuble soit habitable.



Me Puthod n'a pas non plus porté une attention suffisante aux plans établis par le géomètre expert et, comme l'a justement motivé le premier juge, elle aurait dû s'assurer que ce plan réponde bien aux caractéristiques juridiques, en particulier d'usage et d'accès de chacun des lots. Or en l'espèce, la division des lots telle qu'établie par le géomètre-expert ne réserve aucune partie commune pour l'accès au lot 22 acquis par M. Mme [HX], lot que se retrouve enclavé, et aucune partie commune pour les accès en fluide et les divers réseaux d'alimentation, l'expert judiciaire ayant précisé que ces deux points étaient aisément décelables ce que la cour est en mesure de confirmer, étant au demeurant rappelé que l'article L 111-6-1 susvisé, dans son alinéa 2, prévoyait l'interdiction ' qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code'.



Me Puthod n'a pas non plus prêté attention à la disposition des places de parking qui ne permettait pas l'accès à la voie publique, cet accès nécessitant un échange de parcelle avec la commune, laquelle avait déjà donné son accord sur cet échange moyennant la somme de 8 000 euros le 28 septembre 2011 (procès-verbal du conseil municipal page 12).



Ces manquements à l'obligation de s'assurer de l'efficacité des actes sont donc caractérisés. 



Me Puthod, la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW] et la société MMA Iard soulèvent à titre subsidiaire la prescription des fautes commises sans développer de moyens afférent à cette prétention, étant quand même rappelé que M. Mme [HX] ont acquis leur bien le 7 février 2012 et ont attrait Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP Catherine Puthod - [YM] [NW], devant la juridiction de première instance par assignation du 3 mars 2015 et leur assureur le 18 avril 2016 soit dans le délai de cinq ans à compter de l'acte authentique de vente.





B - Sur les manquements du vendeur, M. [H] [F]



Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi'. Par ailleurs, selon l'article 1147 ancien du même code, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part'. Enfin, l'article 1625 énonce que : 'La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires'.



M. [H] [F], vendeur des lots aux époux [HX], par ailleurs, professionnel de l'immobilier, est à l'origine du montage de l'opération complexe voire irréaliste. Dans l'impossibilité de financer l'immeuble et de le vendre en l'état futur de rénovation comme tel aurait dû être le cas d'autant plus que l'immeuble faisait l'objet d'arrêtés d'insalubrité et qu'il ne disposait pas d'équipements pour la création de plusieurs appartements, il a imaginé la division de l'immeuble immédiatement en copropriété, a utilisé la faculté de substitution incluse dans le compromis de vente passé avec la Sci Cambri, propriétaire initiale pour la vente d'un certain nombre de lots, achetant les autres puis en revendant certains après nouvelle division (lot 9) sans se préoccuper notamment de l'accès aux lots après nouvelle division ou des installations communes des fluides ou enélectricité. Par ailleurs, alors qu'il s'était engagé à effectuer des travaux de gros oeuvre sur la toiture et les façades, 'sous-traités' par le biais d'une dation partielle (cession de lots à l'entrepreneur chargé d'effectuer les travaux à sa place), tout en restant au demeurant tenu de ces travaux en cas de non exéuction avant le 28 octobre 2012 selon mention dans l'acte de vente, un nouveau permis modificatif a dû être déposé afin que les travaux de surélévation de la toiture non conformes à la surélévation initiale soient validés, sachant que ces travaux ont permis l'aménagement des combles de lots qu'il avait conservés ou revendus (lot 22 vendu aux époux [HX]), même s'il existe une incertitude sur le demandeur de ce permis modificatif. Les difficultés juridiques rencontrées sur ce permis modificatif ont entraîné de sérieux retards d'exécution, sachant que certains de ces travaux ne sont pas terminés (présence d'une pointelle métallique et d'un jour dans le toit). Enfin, dans les plans déposés pour ce permis modificatif, déposés après la vente aux époux [HX], les places de parking vendues avaient disparu, puisqu'une réorganisation du parking était nécessaire en raison de l'obligation de réaliser un échange de parcelles avec la commune pour accéder à la voie publique, ce que M. [H] [F] n'ignorait pas compte tenu des démarches déjà faites auprès de la commune en 2011 à ce sujet.



Il convient de préciser que l'absence de raccordement du lot 22 acquis par M. Mme [HX] et l'enclavement de ce lot étaient parfaitement visibles sur les plans établis par le géomètre expert et étaient également visibles lors de la visite des locaux. Il ne s'agit pas de vices cachés ce qui explique sans doute l'absence d'action des acheteurs en résolution de la vente, mais M. [H] [F] n'a pas exécuté le contrat de vente de bonne foi en n'attirant pas l'attention de M. Mme [HX] sur les difficultés engendrées par cette situation et concernant l'enclavement en ne sollicitant pas immédiatement une division différente, comme il n'a pas signalé le problème des places de parking. Il a en outre été défaillant dans l'exécution des travaux qui lui incombaient, rappelés dans l'acte de vente, ce qui a retardé la levée des arrêts d'insalubrité dont leur connaissance a conduit à sa condamnation pénale.



Les manquements de M. [H] [F] sont également caractérisés, outre le fait qu'il n'a pas procédé à l'aménagement des places de parking vendues comme la condition particulière figurant au contrat de vente l'y obligeait.





C - Sur les manquements du géomètre, la société Carrier Géomètres Experts



En l'absence de lien contractuel avec M. Mme [HX], le fondement de la responsabilité de la société Carrier Géomètres Experts est à rechercher en application des articles 1382 et 1383 du code civil précité.



La faute d'un géomètre doit être appréciée au regard de la mission qui lui a été confiée (cass civ 3ème 30/03/1993 pourvoi n°09-10.096).



En l'espèce, la société Carrier Géomètres Experts a établi un premier état de division de l'immeuble [Adresse 12] en décembre 2010 puis un second le 31 janvier 2012 pour la scission du lot 9 devenu le lot 21 et le lot 22. Le géomètre soutient qu'il ignorait si la même personne allait posséder les deux lots. A supposer qu'il n'en ait pas été informé, point sur lequel il convient de douter puisqu'il est intervenu à deux reprises et que la constitution des lots 21 et 22 s'est faite à partir d'un lot 9 déjà constitué ce qui n'avait aucun intérêt si le propriétaire était le même, il convient de souligner que le géomètre ne s'est pas préoccupé de l'accessibilité du lot 22 nouvellement créé, alors qu'il n'avait pu que constater son enclavement, ce qu'à minima il aurait dû signaler. De même, il n'avait pas attiré l'attention sur la nécessité de créer des espaces communs pour faire passer les gaines techniques. Enfin, lors de l'établissement du premier plan de division, s'agissant des places de parking, il n'a pas attiré l'attention sur l'accessibilité de ces places à la voie publique. Il a aussi calculé les tantièmes sans finalement prendre en compte les parties communes dont font partie les gaines techniques ou les éléments de confort dont disposent les lots. Le plan de division doit, comme l'a souligné le premier juge, permettre l'usage normal d'un lot après sa création.



En conséquence, la société Carrier Géomètres Experts a commis des manquements dans l'établissement des états de division initial et modificatif de la copropriété [Adresse 12].



S'agissant de la prescription, M. Mme [HX] ont formé des demandes à son encontre, Me [DL], la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles et M. [H] [F] également.



Aux termes de l'article 2224 du code civil, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer' 



Me Puthod, la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles ont été assignées pour la première fois à la cause par M. Mme [HX] le 3 mars 2015. C'est à partir de cette date que ces parties ont eu un intérêt à agir contre la société Carrier Géomètres Experts de sorte que leurs prétentions formées contre la société Carrier Géomètres Experts pour la première fois en décembre 2016 ne sont pas prescrites puisque formées dans un délai inférieur à cinq ans. 



En revanche, les demandes de M. Mme [HX] et de M. [H] [F] sont prescrites:

- M. [H] [F] a été mis en cause par M. Mme [HX] par assignation du 29 novembre 2013. Dès cette date, il avait un intérêt à agir contre la société Carrier Géomètres Experts ce qu'il n'a fait pour la première fois que par écritures en date du 2 juillet 2019 soit au-delà du délai de prescription de 5 ans. 

- Quant aux époux [HX], il est soutenu qu'ils n'ont évoqué l'enclavement pour la première fois devant les gendarmes qu'en juin 2014. Cependant, comme il l'a déjà été motivé, les vices résultant de l'absence de raccordement aux fluides, l'enclavement de leur lot ainsi que l'impossibilité d'accéder à la voie publique depuis les places de parking acquises n'étaient pas des vices cachés mais des vices apparents qu'ils ont pu connaître dès le 7 février 2012, date de l'acte authentique de vente et de l'état de division modificatif, étant à cela ajouté qu'au moment de leur assignation, ils savaient que leurs places de parking avaient été supprimés dans les plans fournis au soutien du permis de construire modificatif. Par ailleurs, la société Carrier Géomètres Experts avait été requise pour établir un autre état de division déposé le 15 avril 2013 lequel prévoyait un lot 33 pour permettre l'accès à leur lot, de sorte que l'enclavement de leur lot avait déjà été évoqué au moins entre eux et M. [H] [F]. Ainsi, leurs demandes contre la société Carrier Géomètres Experts ayant été faites pour la première fois dans des écritures en date du 7 mars 2019, celles-ci sont donc prescrites.



En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré non prescrite l'action en responsabilité engagée par M. Mme [HX] à l'encontre de la société Carrier Géomètres Experts et l'action en garantie engagée contre celle-ci par M. [H] [F].





D - Sur les manquements du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 12]'



Le syndicat des copropriétaires, actuellement administré par M. [K] [J] administrateur provisoire, a été à l'origine administré de fait par M. [H] [F] lui-même, puis par des copropriétaires et par la société Allo Syndic à partir de 2014 et enfin par la société Régie Grand Genève jusqu'à sa démission en décembre 2015. Ainsi, jusqu'en juin 2013, les copropriétaires, dont M. [HX], ont administré la copropriété par eux-même, faisant l'économie d'un syndic professionnel et des contraintes de fonctionnement de cet organe.



Dans un courrier du 17 février 2013, M. [Z] [XT] indiquait 'en tant que président du syndic de copropriété' que suite à la réunion du 15 février, il a été constaté que pour effectuer la mainlevée de l'insalubrité, tous les copropriétaires ont réglé les sommes dues depuis le 22 janvier 2013, sauf M. [F] qui n'a toujours pas réglé, et que dans ces conditions, les travaux ne peuvent être commandités et que 'donc cela retarde encore l'exécution des travaux'. En 2015, le syndicat des copropriétaires, sous l'exercice du syndic professionnel Grand Genève, a voté la réalisation des travaux, mais s'est de nouveau heurté à des problèmes de financement. 

En effet, à la suite d'une assemblée générale du 17 septembre 2015, il a été indiqué qu'il revenait maintenant à chaque copropriétaire de s'acquitter de sa quote-part de charges au titre de la dépense commune pour que les travaux puissent être effectués. Dans un courrier du 18 décembre 2015, le syndic a démissionné en invoquant le contexte de gestion des conflits permanents entre copropriétaires depuis des années ainsi que le niveau d'endettement de la copropriété.



En réalité, le syndicat des copropriétaires n'a pas manqué à ses obligations de réaliser les travaux, cette obligation ne s'imposant que s'il avait été en mesure d'y procéder, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce, malgré les diligences des deux syndics professionnels qui se sont succédés.



Le syndicat n'avait pas le pouvoir de faire lever les arrêtés d'insalubrité dans de meilleurs délais, du fait des procédures en cours, des décisions administratives suspendant les travaux et de l'absence de fonds, malgré des diligences à ce sujet de sa part et des difficultés juridiques concernant la charge des travaux.



Par ailleurs, la responsabilité du syndicat en dehors des travaux pour lever les arrêtés d'insalubrité n'est pas recherchée par quiconque et seules Me [DL], la SCP [DL]-[NW] et la MMA Iard assurances mutuelles recherchaient sa responsabilité pour les travaux liés aux arrêtés d'insalubrité. 



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a retenu une faute de la part du syndicat des copropriétaires.







II - Sur les préjudices et le lien de causalité avec les manquements relevés





Les demandes formées par M. Mme [HX] seront examinées en fonction du lien de causalité entre les manquements relevés et les préjudices et obligations, objets de leurs prétentions.





A - Sur les dommages-intérêts





a - sur le préjudice de jouissance



M. Mme [HX] font valoir qu'ils ont acquis leurs lots le 7 février 2022 pour qu'ils deviennent leur domicile familial. Ils ne peuvent toujours pas y résider ni louer leur appartement actuel. Ils estiment leur préjudice de jouissance sur une base mensuelle de 1 300 euros par mois sur la période du 7 octobre 2012 au 13 décembre 2022 à 159 000 euros, outre à partir du 14 décembre 2022 jusqu'à l'obtention du désenclavement du lot 22 et la réalisation des travaux de viabilité une somme mensuelle de 1 300 euros. Ils soutiennent également que ce préjudice est imputable dans sa totalité, non seulement à M. [H] [F] mais aussi au notaire et au géomètre.



Les fautes commises par le notaire et M. [H] [F] ont contribué à créer un préjudice de jouissance pour M. Mme [HX] mais le fait que ces derniers ne puissent toujours pas réaliser leurs travaux et résider dans leur bien n'est pas directement imputable aux manquements relevés puisqu'à partir du moment où l'arrêté de levée d'insalubrité avait été pris soit le 11 août 2016, les difficultés liées à l'accès à leur lot, le raccordement du logement aux fluides et l'absence de délivrance des places de parking auraient pu être résolus par un fonctionnement normal de la copropriété, voire même dès avant la levée des arrêtés d'insalubrité, étant précisé au demeurant que les vices étaient apparents. En conséquence, le lien direct entre les manquements relevés et le préjudice n'est établi qu'entre la date de l'acte de vente soit le 7 février 2012 et la date de la levée de l'arrêté d'insalubrité. En conséquence, sur la base de calcul retenue par l'expert soit 1 300 euros par mois, le préjudice sera évalué comme suit à partir de la date sollicitée par M. Mme [HX] soit le 7 octobre 2012 mais arrêtée au 11 août 2016 soit 45 mois et 3 jours à 1 300 euros soit un total de 58 630 euros.





b - sur le préjudice matériel



M. Mme [HX] font valoir qu'ils n'ont pas pu réaliser les travaux projetés dans l'appartement acquis d'un coût de 85 917 euros et que depuis les prix ont évolué soit un surcoût calculé de 18 045 euros selon l'évolution de l'indice BT 01 entre avril 2013 (105.7) et août 2022 (127.9)



S'agissant de ce préjudice, il convient de se référer à la motivation exposée ci-dessus. Il sera évalué de la façon suivante : coût des travaux : 85 917 euros, indice BT 01 avril 2013 : 105.7. indice BT 01 août 2016 : 104.7. L'indice d'août 2016 étant inférieur à l'indice d'avril 2013, le préjudice est nul.



c - sur le préjudice moral



M. Mme [HX] sollicitent à ce titre la somme de 10 000 euros faisant valoir que cette opération immobilière n'était pas une opération d'investissement mais pour y établir leur domicile familial et que la situation rencontrée, ayant nécessité des procédures judiciaires, a été source d'angoisse et de perte de temps.



Cependant, M. Mme [HX] ont procédé à un projet audacieux s'agissant de l'achat dans un bâtiment dont ils savaient qu'il était frappé par un arrêté d'insalubrité, et que son état nécessitait d'importants travaux, rendant son habitabilité soumise à des aléas. Toutefois, ils se sont heurtés à des difficultés plus importantes que les autres copropriétaires, difficultés sus-évoquées.



Le préjudice moral de chacun des époux [HX] sera évalué à la somme de 3 000 euros chacun et le jugement entrepris infirmé de ce chef.



En définitive, M. [H] [F] et Me [DL], la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles seront condamnés in solidum à payer à M. Mme [HX] les sommes suivantes :

- 58 630 au titre de leur préjudice de jouissance,

- 0 euro au titre de leur préjudice matériel,

- 3 000 euros à chacun au titre de leur préjudice moral.



Les fautes de M. [H] [F] et de Me [DL], la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles ont causé de manière égale et inévitable le dommage, si bien que la charge définitive doit peser sur chacun d'eux par moitié, sans que M. [H] [F] soit tenu de relever et garantir les notaires.



Me Puthod, la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles ont appelé en garantie la société Carrier Géomètres Experts à titre subsidiaire mais uniquement pour la période postérieure à l'arrêté de levée d'insalubrité. Cette demande est donc sans objet dès lors que Me [DL], la SCP [DL]-[NW] et la MMA Iard assurances mutuelles n'ont été tenues que d'indemniser des préjudices antérieurs à cet arrêté.







B - sur les demandes relatives à l'inexécution partielle des travaux mis à la charge de M. [H] [F]





M. Mme [HX] sollicitent la condamnation de M. [H] [F] au paiement de la somme de 948 euros TTC relative à la présence d'une pointelle de maintien de toiture dans le volume des combles qu'ils ont acquise, ainsi qu'au paiement de la somme de 624 euros pour réparer un jour à la pointe du toit.



Aux termes de l'article 15 alinéa 2, 'Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic'. Comme l'a justement motivé le premier juge, cette disposition ne permet pas à un copropriétaire de solliciter l'indemnisation d'un préjudice subi collectivement par la copropriété.



En l'espèce, d'une part, M. Mme [HX] n'indiquent pas au profit de qui ils demandent ces condamnations, d'autre part, s'agissant d'atteintes aux parties communes, les sommes sollicitées ne pourraient bénéficier qu'au syndicat des copropriétaires. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de ces prétentions.







C - sur les demandes relatives à l'absence d'alimentation électrique et en eau



Il résulte de l'expertise de M. [P] que le lot n°22 acquis par M. Mme [HX] ne dispose pas de point de livraison intérieure en attente permettant le raccordement de l'appartement concerné et qu'il en est de même de l'alimentation en eau potable, du réseau téléphonique et du réseau d'évacuation des eaux usées.



Cependant, pour les mêmes motifs que ceux mentionnés ci-dessus, la demande de condamnation au paiement de la somme de 49 688,20 euros sera rejetée. En outre, il n'existe pas de lien direct entre les manquements reprochés à M. [F] et au notaire et la nécessité d'effectuer ces travaux qui incombent à la copropriété. L'absence de raccordements était apparente et les manquements évoqués n'ont été à l'origine que d'une perte de chance de ne pas contracter si leur attention avait été attirée sur ce point.



M. Mme [HX] sollicitent la condamnation du syndicat de copropriété à procéder à la réalisation de ces travaux conformément au devis de la société Habitat Construction dans le délai de deux mois de la perception des fonds sous astreinte de 100 euros par jour de retard. 



Ces travaux ont été votés en assemblée générale du 1er juillet 2014 à l'unanimité, mais l'assemblée générale n'avait pas prévu leur financement. Ils ont été réabordés en assemblée générale du 9 février 2015 qui a décidé la réactualisation des devis, y compris pour les placards techniques. Lors de l'assemblée générale du 4 mai 2017, les copropriétaires prenaient simplement acte du coût des travaux. Ce n'est que le 6 février 2018, que l'assemblée générale votait le coût des travaux à hauteur de 49 688 euros correspondant au devis de la société habitat Construction et qu'un appel de fonds exceptionnel de 50 000 euros était voté. Depuis, les travaux n'ont pas été réalisés mais M. Mme [HX] ne démontrent pas que le syndicat ait obtenu les fonds et qu'il résiste de façon abusive à faire réaliser ces travaux, de sorte qu'il n'est pas possible de prononcer à son encontre en l'état une condamnation. En outre, ces travaux ne peuvent être effectués tant qu'une partie commune n'a pas été constituée au niveau du deuxième étage de nature à permettre l'installation des gaines et placards techniques.







D - sur les demandes relatives à l'état d'enclave du lot 22





En première instance, M. Mme [HX] avaient sollicité que le syndicat des copropriétaires acquièrt une surface de 4m12 auprès de M. [H] [F] pour que leur lot soit désenclavé. Désormais, M. Mme [HX] sollicitent une servitude de passage sur le lot 21, propriété de M. [H] [F] aux frais du notaire, de M. [H] [F] et de la société Carrier Géomètres Experts.



Dès le 11 juin 2013, l'assemblée générale se voyait soumettre la question d'un couloir au deuxième étage en partie commune avec placards techniques permettant de desservir aussi le lot 22 de M. Mme [HX]. A priori, cette question n'a pas été soumise au vote. Le 18 juillet 2013, l'assemblée générale votait le budget pour saisir à nouveau un géomètre. Par ailleurs, il y a lieu de noter que la société Carrier Géomètres Experts avait été mandatée sans qu'il soit mentionné par qui, pour refaire un état de division, puisqu'elle a déposé un nouvel état le 14 avril 2013 avec deux lots 33 et 35 permettant l'accès au lot 22 devenu a priori dans ce plan les lot 34 et 32.



Compte tenu du fait qu'il est nécessaire de prévoir une partie commune pour installer les raccordements aux fluides notamment pour le second étage, partie commune qui permettra aussi l'accès au lot 22, il appartient à l'assemblée générale de voter le principe de l'acquisition d'une surface sur le lot 21 qui servira tant d'accès au lot 22 que de lieu de réception des gaines techniques. Il est impératif que cette solution soit mise en place pour l'intérêt de la copropriété et de chacun des copropriétaires dont M. Mme [HX].







E - Sur les demandes relatives aux places de parking





M. Mme [HX] sollicitent d'une part qu'il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder à la régularisation de l'échange de terrains avec la commune, d'autre part que M. [H] [F] et la société Carrier Géomètres Experts soient condamnés à payer la somme de 8 000 euros correspondant à la soulte devant revenir à la commune outre la prise en charge des frais. 



Cependant, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] n'a pas, au vu de l'ensemble des procès-verbaux produits aux débats, été saisie de cette question. Il appartient donc à M. Mme [HX] de soumettre la question à l'assemblée générale de la copropriété. Par ailleurs, M. Mme [HX] n'indiquent pas au profit de qui ils demandent ces condamnations et s'agissant d'un achat par le syndicat, les sommes sollicitées ne pourraient bénéficier qu'au syndicat des copropriétaires. 



Enfin s'agissant de la demande de condamnation de M. [H] [F] et la société Carrier Géomètres Experts à leur régler les frais d'aménagement de leurs places de parking, il était prévu dans l'acte de vente liant M. [H] [F] à la Sci Cambri que les frais de création des places de parking étaient à la seule charge des acquéreurs au prorata du nombre de places. Cette disposition particulière a été reprise dans l'acte de vente entre M. [H] [F] et M. Mme [HX] de sorte que les frais d'aménagement des places de parking qui sont des parties privatives contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, doivent être réglées par M. [H] [F]. L'expert a estimé le coût d'aménagement de ces deux places à la somme de 2 250 euros, outre indexation sur l'indice du coût de la construction calculée entre la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et la date du présent arrêt, somme dont M. [H] [F] seul sera condamné au paiement puisqu'il s'agit d'un engagement contractuel qui, outre la prescription de l'action, est étranger aux manquements relevés à l'encontre de la société Carrier Géomètres Experts.









III - Sur les demandes accessoires





Le jugement entrepris sera infirmé partiellement sur les mesures accessoires en ce que la société Carrier Géomètres Experts a été condamnée in solidum aux dépens et à l'indemnité procédurale.



L'équité commande de condamner M. [H] [F] et Me [DL], la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles à payer à M. Mme [HX] la somme de 6 000 euros au titre de l'indemnité procédurale et de condamner M. [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12], une indemnité procédurale de 2 000 euros.



L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité procédurale de la société Carrier Géomètres Experts et de M. [H] [F]



M. [H] [F] et Me [DL], la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles seront condamnés in solidum aux dépens distraits au profit de la selurl Bollonjeon, avocate associée et de Me Salvisberg, avocat, sur son affirmation de droit.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement uniquement en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par Me [DL], la SCP [DL]-[NW], prise en la personne du président de la chambre interdépartementale des notaires, et la MMA Iard assurances mutuelles à l'encontre de la société Carrier Géomètres Experts, en ce qu'il a débouté M. Mme [HX] de leurs autres prétentions et les autres parties de toute autre prétention,



Infirme le jugement entrepris pour le surplus,



Déclare prescrite l'action de M. Mme [HX] et de M. [H] [F] à l'encontre de la société Carrier Géomètres Experts, 



Condamne in solidum Me [DL], la SCP [DL]-[NW], prise en la personne du président de la chambre interdépartementale des notaires et la MMA Iard assurances mutuelles et M. [H] [F] à payer à M. Mme [HX] :

- 58 630 au titre de leur préjudice de jouissance,

- 3 000 euros à chacun au titre de leur préjudice moral,



Dit que Me [DL], la SCP [DL]-[NW], prise en la personne du président de la chambre interdépartementale des notaires et la MMA Iard assurances mutuelles assumeront la charge définitive de cette condamnation à hauteur de 50 % et M. [H] [F] à hauteur de 50 %,



Condamne M. [H] [F] à payer à M. Mme [HX] la somme de 2 250 euros pour les travaux sur les places de parking, outre indexation sur l'indice du coût de la construction calculée entre la date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire et la date du présent jugement,



Déboute M. Mme [HX] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice matériel,



Rejette les prétentions de Me [DL], la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 12]',



Déclare sans objet de la demande de Me [DL], la SCP Puthod-Viollaz et la MMA Iard assurances mutuelles tendant à être relevées et garanties par la société Carrier Géomètres Experts,



Condame in solidum Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard, et M. [H] [F] à payer à M. Mme [HX] la somme dc 6 000 euros, incluant les frais de constats d'huissier, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum Me [T] [GB] veuve [DL], la SCP [T] [DL] - [YM] [NW], prise en la personne du Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires, la société MMA Iard et M. [H] [F] aux dépens incluant les frais de l'expertise judiciaire, avec distraction au profit de la SCP Ballaloud Aladel, avocats sur son affirmation de droit,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [H] [F] et Me [DL], la SCP [DL]-[NW] et la MMA Iard assurances mutuelles aux dépens distraits au profit de la selurl Bollonjeon, avocate associée et de Me Salvisberg, avocat, sur son affirmation de droit, 



Déboute la société Carrier Géomètres Experts et M. [H] [F] de leurs demandes d'indemnité procédurale,



Condamne in solidum M. [H] [F] et Me [DL], la SCP [DL]-[NW] et la MMA Iard assurances mutuelles à payer à M. Mme [HX] une indemnité procédurale en cause d'appel à hauteur de 6 000 euros,



Condamne M. [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 12]' une indemnité procédurale en cause d'appel à hauteur de 2 000 euros.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



























Copie délivrée le 28 février 2023 

à 

Me Ophélie RAOULT

la SELARL BOLLONJEON

la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES

Me Clarisse DORMEVAL

la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS











Copie exécutoire délivrée le 28 février 2023 

à 

Me Ophélie RAOULT

la SELARL BOLLONJEON

la SCP VISIER PHILIPPE - OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES

Me Clarisse DORMEVAL

la SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS