Cour d'appel de Versailles, 1re chambre 2e section, 28 février 2023, n° 20/05752

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 52Z



1re chambre 2e section



ARRET N°



BAIL RURAL



CONTRADICTOIRE



DU 28 FEVRIER 2023



N° RG 20/05752 - N° Portalis DBV3-V-B7E-UFGH



AFFAIRE :



SCI DE LA VIGNERIE 



C/



S.A.R.L. LES ECURIES DE LA VIGNERIE









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Septembre 2020 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de RAMBOUILLET



N° RG : 51-18-0002



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 28/02/23

à : 



Me Franck LAFON



Me Pascale REGRETTIER-

GERMAIN



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI DE LA VIGNERIE

Ayant son siège 

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20200373

Représentant : Maître Véronique CLAVEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1008 -





APPELANTE

****************



S.A.R.L. LES ECURIES DE LA VIGNERIE

Ayant son siège 

[Adresse 4]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 2100136 - 

Représentant : Maître Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 19



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

M. Frédéric BRIDIER, Vice Président placé,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Selon acte sous seing privé du 8 septembre 2008, la société civile immobilière de la Vignerie a consenti un bail de location d'immeuble à usage professionnel à la société Les écuries de la Vignerie alors en formation, portant sur divers locaux et terrains dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 4], comprenant un manège couvert, une carrière d'obstacles, une carrière de dressage, un parking, une fosse à fumier, un local comprenant douze boxes avec sa sellerie attenante, un local entrepôt de paille, un local comprenant dix-huit boxes avec deux selleries attenantes, un WC, un club-house comprenant un séjour avec petite cuisine équipée, deux chambres, salle de bain avec baignoire, WC, et jardinet entièrement clos, paddocks et espaces verts. 



Il était convenu que les biens seraient utilisés à l'usage d'écurie de propriétaires, centre équestre et poney-club, pour un loyer annuel en principal fixé à la somme de 42 000 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer de 3 500 euros mensuel outre un dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyer, soit la somme de 10 500 euros.



Un avenant a été souscrit entre les parties le 31 décembre 2008 reconnaissant une franchise de loyer de trois mois pour travaux divers et prévoyant que le dépôt de garantie serait payé par un chèque de 7 000 euros reçu ce jour et un complément de 3 500 euros à régler au plus tard le 31 décembre 2008.



Par requête déposée le 22 mars 2018, la société Les écuries de la Vignerie a sollicité la convocation de la société civile immobilière la Vignerie devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet, afin, à défaut de conciliation, de :



- dire et juger que le bail les liant devait être qualifié de bail rural, dès sa signature,



- fixer le montant des fermages à la somme annuelle de 19 550 euros hors taxes,



- condamner la société civile immobilière la Vignerie à lui rembourser la somme de 112 250 euros au titre du trop-perçu de loyer dans la limite des 5 dernières années et la somme de 10 500 euros au titre du dépôt de garantie et à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des frais de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement mixte du 19 décembre 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux a requalifié le bail à usage professionnel consenti le 8 septembre 2018, en bail rural soumis au statut du fermage et, avant dire droit, ordonné une mesure d'instruction, en désignant M. [H], en qualité d'expert judiciaire, pour déterminer le montant du loyer applicable et donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties. 



M. [H] a déposé son rapport le 31 octobre 2019.



Par conclusions en ouverture de rapport, la société Ecuries de la Vignerie a sollicité en substance, outre le restitution du dépôt de garantie initialement payé, le remboursement du trop-versé sur les loyers depuis le début du bail, à savoir le mois de septembre 2008, jusqu'au mois d'octobre 2019. 



Par jugement contradictoire du 16 septembre 2020, le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet a :



- déclaré recevables les demandes présentées par la société Les écuries de la Vignerie au titre des fermages pour les périodes de septembre 2008 à octobre 2019,





- fixé le montant du fermage du bail rural afférent à l'ensemble immobilier sis à [Adresse 4], du 1er septembre 2008 au 31 août 2019 aux sommes suivantes :

- du 1er septembre 2018 au 31 août 2019 : loyer annuel = 32 031 euros,

- du 1er septembre 2017 au 31 août 2018 : loyer annuel = 31 620 euros,

- du 1er septembre 2016 au 31 août 2017 : loyer annuel = 32 611 euros,

- du 1er septembre 2015 au 31 août 2016 : loyer annuel = 33 626 euros,

- du 1er septembre 2014 au 31 août 2015 : loyer annuel = 33 768 euros,

- du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 : loyer annuel = 33 231 euros,

- du 1er septembre 2012 au 31 août 2013 : loyer annuel = 32 734 euros,

- du 1er septembre 2011 au 31 août 2012 : loyer annuel = 31 896 euros,

- du 1er septembre 2010 au 31 août 2011 : loyer annuel = 31 067 euros,

- du 1er septembre 2009 au 31 août 2010 : loyer annuel = 30 184 euros,

- du 1er septembre 2008 au 31 août 2009 : loyer annuel = 30 684 euros,



- dit que la somme globale des fermages dus par la société Les écuries de la Vignerie du 13 septembre 2008 au 31 octobre 2019 s'élevait ainsi à 349 993,50 euros,



- dit que la société Les écuries de la Vignerie était bien fondée à demander la restitution de la somme de 7 000 euros au titre de la somme correspondant au dépôt de garantie initialement versé, et l'a déboutée du surplus,



- ordonné et, en tant que de besoin condamné, la société civile immobilière la Vignerie à restituer, après compensation, à la société Les écuries de la Vignerie la somme totale de 77 605 euros au titre des fermages dû sur la période du 13 septembre 2008 au 31 octobre 2019,



- dit que la somme de 77 605 euros porterait intérêts au taux légal à compter du jugement,



- débouté les parties des demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- dit que les dépens de l'instance, qui comprendraient le coût de l'expertise judiciaire, seraient partagés par moitié entre les parties,



- ordonné l'exécution provisoire de la décision,



- débouté les parties de toutes autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au dispositif.



Par déclaration reçue au greffe le 20 novembre 2020, la société civile immobilière de la Vignerie a relevé appel de ce jugement.



 Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 juillet 2021, la société civile immobilière de la Vignerie, appelante, demande à la cour de :



- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

* déclaré recevables les demandes présentées par la société Les écuries de la Vignerie au titre des fermages pour les périodes de septembre 2008 à octobre 2019,

* fixé le montant du fermage du bail rural afférent à l'ensemble immobilier sis à [Adresse 4], du 1er septembre 2008 au 31 août 2019 aux sommes suivantes :

- du 1er septembre 2018 au 31 août 2019 : loyer annuel = 32 031 euros,

- du 1er septembre 2017 au 31 août 2018 : loyer annuel = 31 620 euros,

- du 1er septembre 2016 au 31 août 2017 : loyer annuel = 32 611 euros,

- du 1er septembre 2015 au 31 août 2016 : loyer annuel = 33 626 euros,

- du 1er septembre 2014 au 31 août 2015 : loyer annuel = 33 768 euros,

- du 1er septembre 2013 au 31 août 2014 : loyer annuel = 33 231 euros,

- du 1er septembre 2012 au 31 août 2013 : loyer annuel = 32 734 euros,

- du 1er septembre 2011 au 31 août 2012 : loyer annuel = 31 896 euros,

- du 1er septembre 2010 au 31 août 2011 : loyer annuel = 31 067 euros,

- du 1er septembre 2009 au 31 août 2010 : loyer annuel = 30 184 euros,

- du 1er septembre 2008 au 31 août 2009 : loyer annuel = 30 684 euros,

* dit que la somme globale des fermages dus par la société Les écuries de la Vignerie du 13 septembre 2008 au 31 octobre 2019 s'élevait ainsi à 349 993,50 euros,





* dit que la société Les écuries de la Vignerie était bien fondée à demander la restitution de la somme de 7 000 euros au titre de la somme correspondant au dépôt de garantie initialement versé, et l'a déboutée du surplus,

* lui a ordonné et, en tant que de besoin l'a condamnée à restituer, après compensation, à la société Les écuries de la Vignerie la somme totale de 77 605 euros au titre des fermages dû sur la période du 13 septembre 2008 au 31 octobre 2019,

* dit que la somme de 77 605 euros porterait intérêts au taux légal à compter du jugement,

* l'a déboutée de toutes ses demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif du jugement entrepris,

* l'a déboutée des demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* dit que les dépens de l'instance, qui comprendraient le coût de l'expertise judiciaire, seraient partagés par moitié entre les parties,



- le confirmer pour le surplus,



Statuant à nouveau, à titre principal,



- déclarer irrecevables les demandes de la société Les écuries de la Vignerie comme étant prescrites,



- débouter la société Les écuries de la Vignerie de l'ensemble de ses demandes y compris celles formées au titre des frais de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,



A titre subsidiaire,



- fixer à la somme de 42 749,00 euros le montant annuel en principal du fermage qui lui est dû par la société Les écuries de la Vignerie au titre du bail rural portant sur les locaux sis [Adresse 4],



- débouter la société Les écuries de la Vignerie de l'ensemble de ses demandes y compris celles formées au titre des frais de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,



En tout état de cause, à titre reconventionnel,



- ordonner la compensation entre les sommes pouvant être dues entre les parties, par application des articles 1289 et suivants, anciens devenus les articles 1347 et suivants nouveaux du code civil, à hauteur des quotités respectives,



- condamner la société Les écuries de la Vignerie à lui payer la somme de 92 064,38 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2019, à titre de la revalorisation du fermage et des loyers impayés jusqu'à décembre 2020 et actualisée au jour de la décision,



- condamner la société Les écuries de la Vignerie à la rembourser de toutes les sommes saisies depuis décembre 2020,



- condamner la société Les écuries de la Vignerie à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,



- condamner la société Les écuries de la Vignerie à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,



- condamner la société Les écuries de la Vignerie aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et les frais de Monsieur [V] dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



- débouter la société Les écuries de la Vignerie de son appel incident portant sur les frais irrépétibles et les dépens. 





Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 mai 2021, la société Les écuries de la Vignerie, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de : 



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en celles qui ont rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ont partagé par moitié les dépens entre les deux parties en ce inclus le coût de l'expertise judiciaire,



Statuant à nouveau de ces deux chefs infirmés,



- condamner la société civile immobilière de la Vignerie à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,



- condamner la société civile immobilière de la Vignerie aux entiers dépens de la première instance, en ce inclus le coût de l'expertise judiciaire,



Ajoutant par ailleurs au jugement et procédant à l'actualisation du compte entre les parties,



- fixer la somme qui lui est due par la société civile immobilière de la Vignerie à 54 965,50 euros sur la période de septembre 2008 à provisoirement mars 2021 (sauf à parfaire),



- condamner la société civile immobilière de la Vignerie à lui payer ladite somme de 54 965,50 euros au titre du trop versé sur la période de septembre 2008 à provisoirement mars 2021,



- condamner la société civile immobilière de la Vignerie à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



- la condamner aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la recevabilité des demandes de la société ' Les écuries de la Vignerie'



La société civile immobilière bailleresse appelante fait grief aux premiers juges d'avoir déclaré recevable les demandes de la société Ecuries Vignerie, motif pris de ce que : 



- la prescription quinquennale n'atteint les créances qui y sont soumises que si elles sont déterminées et qu'elles ne le sont pas en l'espèce,



- la société preneuse n'a connu son droit à solliciter la régularisation des fermages qu'avec la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Rambouillet du 19 décembre 2018. 



Poursuivant l'infirmation du jugement déféré de ce chef, la société civile immobilière De la Vignerie fait valoir à hauteur de cour que : 



- la demande de la locataire en restitution d'un trop-perçu de fermage découle exclusivement de la demande de requalification du bail, qui est prescrite, dès lors que la demande de régularisation des fermages n'a d'objet que si la demande de requalification du bail est elle-même recevable,



- considérer que la prescription quinquennale ne court pas lorsque s'élève un litige sur le montant des fermages, reviendrait à déclarer ces demandes imprescriptibles, 



- l'action en requalification du contrat a couru à compter de la conclusion du contrat - le 8 septembre 2008 - dès lors que la loi du 23 février 2005 dont se prévaut la locataire était déjà applicable au moment de la conclusion du contrat et que les activités de la société locataire n'ont pas évolué entre 2008 et la date d'introduction de l'instance ; l'action se trouve donc prescrite depuis le 8 septembre 2013, 



- la demande de restitution d'un trop-perçu de loyer, qui correspond à une demande de réduction a posteriori du loyer est, elle-même irrecevable au visa de l'article L. 411-13 du code rural, parce qu'elle s'analyse en une action en révision du fermage, qui ne peut être intentée qu'au cours de la troisième année de jouissance,



- en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, la preneuse est irrecevable à solliciter des comptes entre les parties sur une période remontant à plus de cinq ans avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, intervenue le 19 mars 2018, soit avant le 19 mars 2013. 



La société intimée, Les écuries de la Vignerie, poursuivant la confirmation du jugement entrepris, réplique que : 



- le jugement mixte du 19 décembre 20 18 a statué sur la requalification du bail litigieux, si bien que cette qualification qui a acquis un caractère définitif et bénéficie de la force de chose jugée, ne peut plus être remise en cause par la bailleresse à l'occasion d'un appel portant sur le jugement qui, suite à cette requalification, a fixé le montant des fermages, 



- la bailleresse ne peut utilement se prévaloir des dispositions de l'article L. 411-13 du code rural qui permet la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux en fixation d'un fermage en raison de sa surévaluation ou de sa sous-évaluation, au cours de la troisième année de jouissance, dès lors que la fixation des fermages à l'occasion de la requalification d'un bail en bail rural ne se confond pas avec l'action en révision du fermage jusqu'à la troisième année du bail rural, 



- la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil ne s'applique pas à sa demande de restitution d'un trop-perçu de loyers et ne fait pas obstacle, comme le prétend la bailleresse, à ce que les comptes entre les parties soient faits plus de cinq ans avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, en raison du fait que la prescription a commencé à courir au jour où elle était en mesure d'agir en restitution des loyers, c'est-à-dire une fois la requalification du bail obtenue, et que, la qualification d'un bail avec ses effets, s'appréciant à la date de sa conclusion, elle est bien fondée à solliciter le recalcul des loyers dus sur la base des fermages, depuis son entrée en possession, en septembre 2008, dès lors que sa demande de ce chef est présentée moins de cinq ans après la requalification du bail professionnel en bail rural. 





Réponse de la cour 



Sur le premier moyen tirée de la prescription de la demande de requalification du bail professionnel en bail rural, la société 'Les écuries de la Vignerie' est bien fondée à relever que la requalification du bail professionnel en bail rural n'est plus susceptible d'être remise en cause à l'occasion de l'appel relevé contre la décision fixant le montant des fermages, dès lors qu'il a déjà été statué sur cette demande de requalification par jugement mixte du 19 décembre 2018, dont il n'a pas été interjeté appel et qui est passé en force de chose jugée. 



Le premier moyen ne pourra, dès lors, être accueilli. 



Sur le deuxième moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action en fixation du fermage, motif pris de cette action ne respecterait pas les conditions prescrites par l'article L. 411-13 du code rural, la cour considère que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que l'action en remboursement d'un trop-perçu de loyers reposant sur le caractère illicite du loyer par rapport au montant du fermage ne peut se confondre avec l'action en révision du loyer prévue par l'article L. 411-13 du code rural fondée sur son inadéquation par rapport à la valeur locative et qui n'est ouverte que durant la troisième année du bail. 



L'action en répétition de l'indu peut au reste être accueillie même lorsque l'action en révision du fermage visée à l'article L. 411-13 du code rural n'a pas vocation à s'appliquer (Cass.3eme civ. 11 juillet 2019, n°17-24.158). 



Le deuxième moyen ne pourra, dès lors, être accueilli. 



Sur le troisième moyen tiré d'une prescription partielle par application des dispositions de l'article 2224 du code civil, la cour considère que les premiers juges ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que la prescription quinquennale soulevée par la bailleresse n'avait pas lieu de s'appliquer, en raison du fait que l'action avait été intentée moins de cinq ans après que le preneur eut été, une fois la requalification du bail professionnel en bail rural acquise, en mesure de faire valoir ses droits. 



En effet, la prescription n'a pas couru tant que le preneur ne connaissait pas son droit à obtenir le paiement d'un fermage et le preneur a, en l'espèce, présenté sa demande dans les cinq ans du jugement reconnaissant l'existence d'un bail rural ( 3e Civ., 15 février 2018, pourvoi n° 16-28.143). 



Il sera ajouté que la prescription quinquennale n'atteint les créances qui y sont soumises que lorsqu'elles sont déterminées (3ème civ8 décembre 1999 pourvoi n°98-10.268) et qu'il n'en est pas ainsi lorsque leur fixation fait l'objet d'un litige entre les parties (Cass.3ème civ.11 décembre199, n°94-21.916), si bien qu'en l'espèce, l'éventuel trop-perçu de loyer n'était pas déterminé avant que l'expert judiciaire ne rendît son rapport. 



Il s'ensuit que la société ' Les écuries de la Vignerie' est bien fondée à solliciter le remboursement du trop-perçu de loyers depuis l'année 2008, date de sa prise de possession des terres. 



Le troisième moyen soulevé par la bailleresse et tiré de l'application des dispositions de l'article 2224 du code civil ne pourra donc être accueilli. 



Il résulte de ce qui précède que les irrecevabilités soulevées par l'appelante doivent être rejetées et le jugement déféré confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes présentées par la société 'Les écuries de la Vignerie', au titre des fermages pour les périodes allant de septembre 2008 à octobre 2019.



II) Sur la fixation des fermages



La société civile immobilière Vignerie conteste le montant des fermages fixé par l'expert judiciaire, M. [H], en mettant en avant l'expertise amiable réalisée à sa demande par M. [V], qui évalue le fermage pour la période en cours jusqu'au 30 septembre 2018 à la somme de 42 749 euros, et, après réévaluation en fonction de l'indice national de fermage, à la somme de 44 081 euros. 



Elle sollicite, en outre, la condamnation du preneur à lui rembourser une somme de 35 620 euros représentant le montant d'une saisie pratiquée à la demande du preneur. 



La société Les écuries de la Vignerie réplique en invitant la cour à confirmer le jugement déféré en ce qu'il a homologué le rapport de l'expert judiciaire soulignant que ces conclusions sont objectives et impartiales à la différence de l'expertise [V] qui est une expertise amiable. 



Réponse de la cour 



Les premiers juges ont pertinemment relevé que le rapport d'expertise judiciaire avait le mérite d'avoir pris en considération les observations de la bailleresse et du preneur, ainsi que les recommandations de l'institut français du cheval et de l'équitation pour les boxes et manèges et les arrêtés préfectoraux appropriés pour calculer les fermages, d'avoir décrit précisément les bâtiments et l'installation équestre, l'état d'entretien et de vétusté des lieux loués, et les méthodes de calcul utilisées, qui sont en tous points conformes aux dispositions de l'article L. 411-11 du code rural, le mérite, enfin, d'être bien motivé et fondé sur des constatations objectives. 



Partant la cour confirmera, par suite, le jugement déféré en ce qu'il a décidé d'adopter les conclusions de l'expert judiciaire [H], qui a une force probante plus importante et présente des garanties d'impartialité supérieures, à l'expertise amiable réalisée par l'expert [V] missionné et rémunéré par la société civile immobilière de la Vignerie. 



III) Sur la restitution du dépôt de garantie



La bailleresse soutient, à hauteur de cour comme en première instance, que la demande en restitution du dépôt de garantie est mal fondée, dès lors qu'aucune disposition du code rural n'interdit le versement d'un dépôt de garantie. 



La société ' Les écuries de la Vignerie' sollicite la confirmation du jugement querellé en ce qu'il a condamné la société bailleresse à lui restituer le montant du dépôt de garantie, soutenant que le bail rural exclut tout versement par le preneur d'une somme à titre de dépôt de garantie. 



Réponse de la cour 



L'article L.411-12 du code rural, dont les dispositions sont d'ordre public, prévoit que le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l'article L.411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit, mais n'interdit pas aux parties de prévoir un dépôt de garantie, qui ne saurait être assimilé à une redevance ou à un service.



Par suite, la société ' Les écuries de la Vignerie' sera déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie d'un montant de 7 000 euros, et le jugement déféré infirmé de ce chef. 



IV) Sur les comptes entre les parties 



Les calculs effectués par la société bailleresse sont erronés en ce qu'ils portent sur la période 2013-2018, alors que, pour les motifs exposés ci-avant, la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil doit être écartée. 



Il résulte du rapport d'expertise judiciaire, dont la cour entend adopter les conclusions comme il a été dit, ci-avant que la requalification du bail professionnel en bail rural a entraîné sur la période allant de septembre 2008 à septembre 2018 , un trop-versé par le preneur s'élevant à la somme totale de 97 948 euros. 



S'agissant des fermages dus sur la période allant de septembre 2018 à septembre 2019, le preneur est bien fondé à observer que l'expert judiciaire a omis, dans son évaluation, d'inclure le prix du hangar à paille pour 82 euros, et des paddocks pour 31 euros, si bien que le total des fermages dus s'élève à la somme de 32 144 euros, et le solde restant dû, compte tenu des montants déjà acquittés par le preneur, à la somme de 28 237 euros. 



Pour les périodes allant de septembre 2019 à septembre 2020, et de septembre 2020 à mars 2021, il ressort, respectivement, un restanet dû de 22 355, 90 euros et un trop-versé de 690, 50 euros. 



Par suite, et sur la période allant de 2008, date de prise de possession des lieux par le preneur, à mars 2021, le trop-perçu, après compensation, s'élève à la somme totale de 47 955, 60 euros. 



Le jugement déféré sera, par suite, émendé et la société bailleresse condamnée à payer au preneur la somme de 47 955, 60 euros. 



Subséquemment, la bailleresse sera déboutée de la totalité de ses demandes reconventionnelles en paiement des fermages impayés et en restitution de la somme saisie à hauteur de 35 620 euros. 



V) Sur les demandes accessoires



La bailleresse, qui succombe pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel ; les dispositions du jugement querellé concernant les dépens de première instance, qui doivent comprendre les frais d'expertise, et le débouté de la demande du preneur au titre des frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, seront, en outre, infirmées. 



Les dépens de première instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, seront mis à la charge exclusive de la bailleresse et la demande en paiement faite par le preneur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera accueillie. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré sauf à l'émender sur le montant des sommes mises à la charge de la société civile immobilière de la Vignerie au titre des fermages dus sur la période allant du 13 septembre 2008 au 31 octobre 2019, et à l'exception de ses dispositions ayant condamné la société civile immobilière de la Vignerie à payer à la société ' Les écuries de la Vignerie' une somme de 7 000 euros au titre du dépôt de garantie, ayant débouté les parties de leurs demandes en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens de première instance, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, seraient partagés par moitié entre les parties ; 



Statuant à nouveau des chefs émendés et infirmés 







Condamne la société civile immobilière de la Vignerie à restituer à la société 'Les écuries de la Vignerie', après compensation, une somme de 45 960 euros au titre des fermages sur la période allant du mois de septembre 2008 au mois de mars 2021; 



Déboute la société ' Les écuries de la Vignerie' de sa demande en restitution de la somme de 7000 euros correspondant au dépôt de garantie initialement versé ;



Condamne la société civile immobilière de la Vignerie aux dépens de première instance, qui comprendront l'intégralité des frais de l'expertise judiciaire ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière de la Vignerie à payer à la société ' Les écuries de la Vignerie' une indemnité de 3000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de première instance ; 



Ajoutant au jugement entrepris 



Déboute la société civile immobilière de la Vignerie de ses demandes ;



Déboute la société ' Les écuries de la Vignerie' du surplus de ses demandes en paiement ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière de la Vignerie à payer à la société ' Les écuries de la Vignerie' une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de la procédure d'appel ; 



Condamne la société civile immobilière de la Vignerie aux dépens de la procédure d'appel. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,