Cour d'appel de Rennes, 3ème Chambre Commerciale, 7 mars 2023, n° 20/04356

3ème Chambre Commerciale





ARRÊT N° 89



N° RG 20/04356 - N° Portalis DBVL-V-B7E-Q5FI













S.E.L.A.R.L. [T] [F]

S.A.R.L. LA COTE SAUVAGE



C/



S.A.S. 3.C.



































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 

Me CHAUDET

Me HEBERT







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 MARS 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,





GREFFIER :



Mme Loeiza ROGER, lors des débats, et Madame Lydie CHEVREL, lors du prononcé,











DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Novembre 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 24 janvier 2023 prorogé au 07 Mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTES :



S.E.L.A.R.L. [T] [F], intervenante volontaire par conclusions en date du 14.12.2020, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société COTE SAUVAGE, représentée par maître [T] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Ilyes GHARBI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





S.A.R.L. LA COTE SAUVAGE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Ilyes GHARBI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS









INTIMÉE :



S.A.S. 3.C, Société par actions simplifiée au capital de 609 796,07 €, immatriculée au RCS de Lorient sous le n° 869 500 348

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représentée par Me Lionel HEBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES









FAITS 



La société 3.C. , dont le dirigeant est M. [V] [I], est propriétaire d'un ensemble immobilier à [Localité 7] au sein duquel elle exploite un fonds de commerce d'hôtel-restaurant et de centre de thalassothérapie sous le nom commercial de 'CASTEL CLARA THALASSO & SPA' situé à [Adresse 6]. 



Il fait partie de la chaîne 'RELAIS ET CHATEAUX'.



La Société 3.C., détenue par la société SNH (holding de M. [V] [I]), était également propriétaire de deux autres établissements à Belle Ile en Mer, l'hôtel 'LE CARDINAL', le restaurant 'LE CAFE BLEU', d'un hôtel à [Localité 9] 'LE MAGIC HALL' et d'une filiale 'LES CARS BLEUS' qui exploite une activité de transport public de voyageurs à Belle-Ile-en-Mer. 

 

Un contrat de gérance libre portant sur le fonds de commerce et l'ensemble immobilier comprenant trois bâtiments, a été consentie à la société LA COTE SAUVAGE pour une durée d'un an à compter du 1er décembre 2011, renouvelable d'année en année par tacite reconduction, puis à compter du 1 er décembre 2015 pour une durée de 3 années, renouvelable par période de 3 ans par tacite reconduction.



Par lettre du 9 mai 2018, réitérée par congé délivré à la société LA COTE SAUVAGE par acte du 16 mai 2018, la société 3.C. a mis fin au contrat de location-gérance avec effet au 30 novembre 2018. 



Considérant que la société LA COTE SAUVAGE avait manqué à ses obligations contractuelles, en détériorant des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce, la société 3.C. a facturé à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 205 491,17 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux et l'a assignée devant le tribunal de commerce de Lorient par acte du 10 avril 2019 pour la voir condamnée à lui verser la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis. 



La société LA COTE SAUVAGE a formé des demandes reconventionnelles.



Par acte du 11 juin 2019, la société SNH a cédé les titres sociaux de la société 3.C.



Par jugement du 10 août 2020 le tribunal de commerce de Lorient a : 



- Rejeté la demande de production forcée des documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. formulée par la société LA COTE SAUVAGE ; 

- Rejeté la demande de production forcée des documents relatifs à l'offre de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier de l'établissement CASTEL CLARA de M. [N] formulée par la société LA COTE SAUVAGE ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de restitution des locaux dans un bon état des réparations locatives ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE est redevable envers la société 3.C. de la somme de 112.441,28 euros au titre des travaux de remise en état ;

- Condamné la société 3.C. à verser à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 93.049,89 euros au titre du remboursement partiel de la facture n°F-201902-9 émise le 9 février 2019 par la société 3.C. d'un montant de 205.491,17 euros TTC 

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de ne pas modifier l'agencement des locaux ;

 - Condamné la société LA COTE SAUVAGE à payer à la société 3.C. la somme de 14.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 472 164.29 euros au titre de la reprise des immobilisations majorée du taux d'intérêt légal à compter du 14 mars 2019 ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 2.000.000 euros au titre de l'indemnité légale de plus-value ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande d'expertise judiciaire;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 1.000.000 euros au titre de la perte de chance de se porter acquéreur du fonds de commerce et d'en poursuivre l'exploitation ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. au versement d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du montant de la cession ;

-Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme 5.000 euros pour procédure abusive ;

- Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile 

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Condamné la société LA COTE SAUVAGE aux entiers dépens de l'instance, dont frais de greffe liquidés à la somme de 73,22 euros TTC ; 

- Dit toutes autres demandes, fins et conclusions des parties injustifiées et en tout cas mal fondées, les en déboute. 



Par acte du 14 septembre 2020 la société LA COTE SAUVAGE a interjeté appel du jugement.



La société LA COTE SAUVAGE a été placée en liquidation judiciaire simplifiée le 6 novembre 2020.



L'ordonnance de clôture est en date du 6 octobre 2022. 



Par un note en délibéré aux parties, la cour a sollicité qu'elles présentent leurs observations sur l'intérêt à agir et à défendre de la société 3.C dans la mesure où elle n'est plus propriétaire du fonds de commerce litigieux, non plus que de l'immeuble dans lequel ce fonds est exploité. 



Les parties ont fait valoir leurs observations.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Dans ses écritures notifiées le 18 mars 2022 la société LA COTE SAUVAGE pris en la personne de la SELARL [T] [F] représentée par Maître [T] [F] demande à la cour au visa des articles 1103,1104, 1217, 1231-1, 1315 et 1731 du code civil, L 144-1, L 145-46 et L 141-28 du code de commerce, 9, 32-1, 138 et suivants, 232 et suivants 263 et suivants, 696, 699 et 700 du code de procédure civile de : 



- Voir intervenir volontairement à l'instance la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE ;

- Infirmer le jugement rendu le 10 août 2020 par le tribunal de commerce de Lorient en ce qu'il a : 

- Rejeté la demande de production forcée des documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. formulée par la société LA COTE SAUVAGE ; 

- Rejeté la demande de production forcée des documents relatifs à l'offre de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier de l'établissement CASTEL CLARA de M. [N] formulée par la société LA COTE SAUVAGE;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de restitution des locaux dans un bon état des réparations locatives ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE est redevable envers la société 3.C. de la somme de 112.441,28 euros au titre des travaux de remise en état ;

- Condamné la société 3.C. à verser à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 93.049,89 euros au titre du remboursement partiel de la facture n°F-201902-9 émise le 9 février 2019 par la société 3.C. d'un montant de 205.491,17 euros TTC ;

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de ne pas modifier l'agencement des locaux ;

 - Condamné la société LA COTE SAUVAGE à payer à la société 3.C. la somme de 14.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 472 164.29 euros au titre de la reprise des immobilisations majorée du taux d'intérêt légal à compter du 14 mars 2019;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 2.000.000 euros au titre de l'indemnité légale de plus-value ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande d'expertise judiciaire;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme de 1.000.000 euros au titre de la perte de chance de se porter acquéreur du fonds de commerce et d'en poursuivre l'exploitation ;

- Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. au versement d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du montant de la cession 

-Débouté la société LA COTE SAUVAGE de sa demande de condamnation de la société 3.C. à lui verser la somme 5.000 euros pour procédure abusive ;

- Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société LA COTE SAUVAGE aux entiers dépens de l'instance, dont frais de greffe liquidés à la somme de 73,22euros TTC ; 

- Dit toutes autres demandes, fins et conclusions des parties injustifiées et en tout cas mal fondées, les en déboute ;

Et notamment en ce qu'il a débouté la S.A.R.L. LA COTE SAUVAGE de ses demandes à savoir :

- Débouter la société 3.C. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- Constater que la société 3.C. a maintenu une gestion de fait de la société LA COTE SAUVAGE pendant toute la période de la location-gérance ; 

- Constater la méconnaissance par la société 3.C. de son obligation d'information des salariés et du locataire-gérant préalablement à la cession du fonds de commerce ; 

- Condamner la société 3.C. à verser à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 93 653.34 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens. 

 Statuant à nouveau, 

- Recevoir la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, en l'ensemble de ses demandes et les dire bien fondées ;

- Ordonner la production par la société 3.C. des documents suivants :

. la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives de la totalité des titres de la société 3.C. en date du 14 décembre 2018 ;

. l'avenant du 31 mars 2019 à la promesse synallagmatique d'acquisition du 14 décembre 2018 

. l'acte réitératif (et modificatif) d'acquisition du 11 juin 2019 de la totalité des titres de la société 3.C. ;

. tout autre document relatif à la cession des titres de la société 3.C. ;

.la lettre d'intention portant l'offre de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier nécessaire à l'exploitation de l'établissement CASTEL CLARA formulée par M. [N] ;

. les éléments de réponse qui ont été apportés à cette offre ;

. tout autre document lié à cette offre ;

- Juger que la société 3.C. a maintenu une gestion de fait sur la société LA COTE SAUVAGE pendant toute la période de location-gérance ;

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 472 764,29 euros au titre de la reprise des immobilisations majorée du taux d'intérêt légal à compter du 14 mars 2019 

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 205.491,16 euros au titre du remboursement de la facture n°F-201902-9 émise le 9 février 2019 par la société 3.C. ;

- Condamner la société 3. C. À verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 1.000.000 euros au titre de la perte de chance de se porter acquéreur du fonds de commerce et d'en poursuivre l'exploitation, sauf à parfaire.

A titre principal,

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, la somme de 3.150.000 euros au titre de l'indemnité légale de la plus-value apportée à l'immeuble ainsi qu'au fonds de commerce au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA ;

A titre subsidiaire, 

- Condamner la société 3. C à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, la somme de 2.000.000 euros au titre de l'indemnité légale de la plus-value apportée à l'immeuble au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA.

A titre plus subsidiaire, 

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, la somme de 900.000 euros au titre de l'indemnité légale de la plus-value apportée au fonds de commerce au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA. 

A titre infiniment subsidiaire, 

- Ordonner avant dire droit et uniquement sur les demandes formulées au titre de l'indemnité de plus-value, une expertise judiciaire en vue de déterminer le montant de l'indemnité légale de plus-value ;

- Désigner tel expert qu'il plaira ayant pour mission :

. d'établir la valorisation du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA au 30 novembre 2018 en utilisant les méthodes comptables et financières les plus répandues ;

. se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment :

 1)la documentation sociale, comptable, fiscale et administrative des sociétés 3.C. et LA COTE SAUVAGE ;

2)les documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. à savoir :

- la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives du 14 décembre 2018 ;

- l'avenant à la promesse synallagmatique du 31 mars 2019 ;

- la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives du 14 décembre 2018 ;

- l'avenant à la promesse synallagmatique du 31 mars 2019 ;

3) tout document en lien avec la cession par la société 3.C. de tout actif utile à l'exploitation de l'établissement CASTEL CLARA ;

. d'évaluer le montant de la plus-value résultant de l'exploitation du fonds de commerce par la société LA COTE SAUVAGE au cours de la location-gérance entre 2011 et 2018 ;

. d'évaluer le montant de la plus-value apportée à la valeur locative de l'ensemble immobilier au sein duquel est exploité l'établissement CASTEL CLARA entre 2011 et 2018 ;

. se faire adjoindre en tant que de besoin les services de tous sachants ou tout tiers ;

. entendre toute partie ;

- Fixer le délai dans lequel l'expert devra rendre son rapport ;

- Fixer le montant à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de 1'expert ;

- Réserver le surplus des demandes de la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, concernant l'indemnité légale de plus-value ;

- Juger que l'affaire sera renvoyée à la première date d'audience utile une fois que l'expert aura rendu son rapport définitif ;

En tout état de cause,

- Débouter la société 3. C de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- Constater la méconnaissance par la société 3.C. de son obligation d'information des salariés et du locataire-gérant préalablement à la cession du fonds de commerce ;

- Condamner la société 3.C. au versement d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 2% du montant de la cession ;

- Condamner la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

- Condamner la société 3.C.à verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 80.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au entiers dépens.



Au contraire dans ses écritures du 5 avril 2022 la société 3.C. demande à la cour au visa de l'article 1147 ancien du code civil de : 

- Débouter la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

. Débouté la société LA COTE SAUVAGE de ses demandes de communication de pièces et d'expertise ; 

. Débouté la société LA COTE SAUVAGE de ses demandes de condamnation de la société 3.C. à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, d'indemnité de plus-value et d'indemnité de reprise d'immobilisations, d'amende civile, de perte de chance et d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

. Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de restituer les locaux dans un bon état de réparations locatives ;

- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

. Condamné la société LA COTE SAUVAGE au paiement de la seule somme de 

14 000 euros au titre des frais de remise en état du bar ; 

. Condamné la société 3.C. à restituer à la Société LA COTE SAUVAGE la somme de 93 049,89 euros au titre des travaux de remise en état; 

- Dire et juger que la société LA COTE SAUVAGE a manqué à ses obligations contractuelles et qu'elle a ainsi engagé sa responsabilité civile contractuelle à l'égard de la société 3.C. et fixer en conséquence au passif de la liquidation judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE à la somme de 200 000 euros la créance de dommages et intérêts dus à la société 3.C. en réparation des préjudices subis, laquelle se compensera à due-concurrence avec toutes sommes et condamnations qui seraient dues à la liquidation judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE ; 

- Condamner la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, à verser à la société 3.C. une indemnité de 40 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure Civile ; 

- Condamner la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE aux entiers dépens distraits au profit de Maître Lionel HEBERT, Avocat aux offres de droit. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra 



DISCUSSION 



La procédure 



Il convient de prendre acte de l' intervention volontaire à la procédure de la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE.



La production de pièces 





Il convient d'examiner en premier lieu la demande de communication de pièces de la société LA COTE SAUVAGE, dont elle soutient qu'elle lui est indispensable pour sa défense comme pour ses prétentions.



La société LA COTE SAUVAGE estime que : 



- la plus value dégagée par l'établissement au cours de sa location-gérance lui donne doit à une indemnité conformément à l'article L.145-46 du code de commerce ; 

- la communication en justice des documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C. et aux offres de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier, sont indispensables pour démontrer que le prix de cession des titres à hauteur de la somme de 15 218 859 euros établit une absence de plus-value comme l'affirme de manière erronée la société 3.C. 

- l'acte réitératif complémentaire du 31 juillet 2019 relatif à la cession des titres de la société 3.C. ne permet pas de déterminer les actifs dont était propriétaire la société 3.C. au moment de la cession et donc du périmètre de la cession ; 

- la documentation relative à l'offre définitive de M. [N] à hauteur de 

20 000 000 euros est également indispensable pour démontrer que la société 3.C. aurait pu prétendre à un prix de cession supérieur au prix de cession des titres sociaux à hauteur de 15.253.532 euros.





La société 3.C. fait valoir que : 



- la confidentialité de ses documents s'oppose à leur communication ; 

- elle est injustifiée dès lors qu'elle produit l'acte réitératif complémentaire du 31 juillet 2019 relatif à la cession des titres et une attestation de son commissaire aux comptes qui établissent que le prix de cession a été fixé à la somme de 15 253 532 euros sur la base d'une évaluation du fonds de commerce et de l'immeuble d'exploitation (Immobilisations Corporelles et Incorporelles) de 16 520 000 euros ;

- elle n'a pas reçu l'offre de M. [N] et la société LA COTE SAUVAGE possède la documentation y afférent puisqu'elle était associée à cette offre ; 

- cette pièce ne présente aucun intérêt aux débats pour déterminer la plus-value invoquée par la société LA COTE SAUVAGE, le prix de cession des titres d'une société pouvant être indépendant de la valeur réelle du fonds de commerce et de son immeuble d'exploitation. 



1) Les documents relatifs à la cession des titres sociaux de la société 3.C.



L'acte réitératif complémentaire du 31 juillet 2019 régularisé entre la société O VOYAGEURS, la société OLYMPE FR 2 (les cessionnaires) et la société SNH, la société KODAMA, Mme [B] [I] et l'indivision successorale [B] et [V] [I] (les cédants) précise : 



Conformément à la promesse synallagmatique d'acquisition sous conditions suspensives en date du 14 décembre 2018 (ci après 'l' Acte Initial ') modifiée par avenant en date du 31 mars 2019 (le tout formant un ensemble indivisible ci-après dénommé la 'Promesse d'Acquisition '), et à l'acte réitératif (et modificatif) d'acquisition du 11 juin 2019 de la totalité des titres de la société 3.C. (ci-après l'acte Réitératif »), société par actions simplifiée au capital de 609.796,07 euros, dont le siège social est situé [Adresse 8], immatriculée au RC5 de LORIENT sous le numéro 869 500 348 (la 'Société'), les Cessionnaires ont acquis auprès des Cédants les huit cents (800) actions représentant l'intégralité du capital et des droits de vote de la Société.



Il ajoute que : 



... le Prix Définitif pour l'acquisition des Actions de la Société est fixé en fonction des :



Valeur des lmmobilisations Corporelles et lncorporelles = 16.520000 euros.

Valeur nette comptable des lmmobilisations Financières à la date du 9 juin 2019 = 2.475 euros.

Valeur nette comptable de l'actif circulant à la date du 9 juin 2019 = 750.818 euros.

Valeur des actifs de régularisation à la date du 9 juin 2019 = 102.927 euros.

Valeur des dettes à la date du 9 juin 2019 = 2.122.688 euros.

Valeur des passifs de régularisation à la date du 9 juin 2019 = 0 euros.

En conséquence, le Prix Définitif de cession des Actions s'élève à :

Prix Définitif = 16.520000 € + 2.475 € + 750.818 =€ + 102.927 €-2.122.688 € - 0 € = 15.253.532 €

Soit un Prix Définitif de Quinze millions deux cent cinquante-trois mille cinq cent trente-deux euros (15.253.532)... Le Prix Définitif étant supérieur au Prix Provisoire, un Ajustement du Prix sera payé par les Cessionnaires aux Cédants, correspondant à un complément de prix de cession ... dont le montant s'élève par conséquent à : 

Complément de Prix = 15.218.859 € -15.253532 € = 34.673 €

Soit un Complément de Prix de Trente-quatre mille six cent soixante-treize euros (34.673 €).







La société 3.C. verse une attestation de sa présidente en date du 4 mars 2020 contre signée de son commissaire aux comptes qui précise que : 



1. Qu'aux termes d'actes sous seings privés en date du 1er novembre 2018, 3.C. a constitué :

- LE CARDINAL (RCS LORIENT 843 619 933), ayant pour objet la propriété, le financement et l'exploitation d'hôtels - restaurants.

- LE MAGIC HALL (RCS RENNES 843 653 999), ayant pour objet la propriété, le financement et l'exploitation d'hôtels- restaurants.

- COM'ILES (RCS VANNES 843 615 972), ayant pour objet la propriété, le financement et l'exploitation de services de réservation pour le transport, les hôtels, les restaurants et la location de véhicules.

2. Qu'aux termes de décisions prises en date du 31 décembre 2018, 3.C., alors associée unique des sociétés LE CARDINAL, LE MAGIC HALL et COM'ILES, a fait apport :

- à LE CARDINAL : d'une branche complète d'activité d'hôtel - restaurant, sise et alors exploitée par 3.C. à [Adresse 11] (établissements connus sous les noms 'Le Cardinal" et "Le Café Bleu", identifiés au Répertoire SIRENE sous les numéros 869 500 348 00048 et 869 500 348 00071).

- à LE MAGIC HALL : d'une branche complète d'activité d'hôtel, sise et alors exploitée par 3.C. à [Adresse 10] (établissement connu sous Ie nom "Le Magic Hall",identifié au Répertoire SIRENE sous le numéro 869 500 348 00097).

- à COM'ILES : d'une branche complète d'activité de centrale de réservation, sise et alors exploitée par 3.C. à [Adresse 12] (établissement connu sous le nom "Com'iles", identifié au Répertoire SIRENE sous le numéro 869 500 348 00089).

3. Qu'aux termes d'une décision prise sous la forme d'un acte unanime en date du 31 décembre 2018, les associés de 3.C. ont décidé de procéder à une distribution exceptionnelle de dividendes, à leur profit par voie de prélèvement sur le poste "Autres Réserves", au moyen de l'attribution, à leur profit des actions des sociétés LE MAGIC HALL, LE CARDINAL et COM'ILES, représentatives des apports partiels d'actifs de branches complète d'activité susvisés, proportionnellement à leurs droits dans le capital de 3.C., conformément aux dispositions de l'article 115 du Code général des impôts. Que, par suite, 3.C. détenait, à la date du 31 décembre 2018 et jusqu'au 11 juin 2019, date de la cession de l'intégralité des actions composant son capital, l'intégralité des éléments composant son fonds de commerce d'hôtel-restaurant thalassothérapie et spa, sis et alors exploité par 3.C. à [Adresse 5] (établissement connu sous le nom "Hôtel Castel Clara Thalasso & Spa identifié au Répertoire SIRENE sous le numéro 869 500 348 00014), ainsi que des biens immobiliers nécessaires à son exploitation (et ce à l'exception des locaux destinés au logement des employés et ouvriers saisonniers de l'hôtel - restaurant, dont est propriétaire la société LES CARS BLEUS).



La société LA COTE SAUVAGE pour sa part ne produit aucune pièce de nature à contredire ces documents et à démontrer que des cessions partielles d'actifs antérieures à la cession des titres de la société 3.C. ou par actes séparés auraient abouti à une réduction ou une substitution de ces actifs, entraînant ainsi une réduction du prix de cession. 



Le jugement du tribunal de commerce est confirmé de ce chef. 



2) La demande de production des documents relatifs à l'offre de rachat du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier de l'établissement CASTEL CLARA de M. [N] formulée par la société LA COTE SAUVAGE 



Dans le cadre de la sommation interpellative du 18 mai 2020 délivrée par la société LA COTE SAUVAGE à la société SODICA mandatée par la société 3.C. Pour réaliser une étude destinée aux investisseurs potentiels, celle ci a indiqué :



être contactée à la suite de l'offre du 7 août 2018 formulée par la société FFJ portant sur le fonds de commerce et l'ensemble immobilier d'un montant de 20 000 0000 euros, M.[I] a répondu qu'il était inutile de lui transmettre cette offre. 



Il n'est donc pas établi que M [I] ait été en possession matérielle de cette offre celui-ci indiquant qu'il avait d'autres contacts.



La société la COTE SAUVAGE racontait qu'elle a envisagé de s'associer à M [N] pour racheter les actifs de la société 3. C à hauteur de 20 000 000 euros, avec une participation de M. et Mme [L] de 20 %. Ce projet est confirmé par les échanges de mails des 27 et 29 juillet 2018 entre M. [L] et M [X] [N] concernant leur futur partenariat dans l'acquisition du Castel Clara (fonds de commerce et immeubles). 



La société LA COTE SAUVAGE est donc en possession des éléments de cette offre. 



Au surplus la production en justice des documents relatifs à ce projet d'acquisition n'est donc pas utile pour déterminer la plus value qui serait apportée au fonds et à l'immeuble d'exploitation aux termes de la location-gérance dans la mesure où la société LA COTE SAUVAGE produit une étude réalisée en septembre 2018 par son expert-comptable, le cabinet KMPG aux termes de laquelle il a procédé à l'évaluation du fonds de commerce et de l'actif immobilier avant la mise en location-gérance en décembre 2011, puis en 2018 à la fin du contrat de location-gérance. 

 

Le jugement du tribunal de commerce est confirmé de ce chef 



Les prétentions de la société 3.C.



1) Les réparations et travaux de remise en état 



La société 3.C. fait valoir que : 



- le procès verbal de constat d'huissier d'état des lieux de sortie est contradictoire et révèle que les travaux de remise en état engendrent un coût de 205 491,16 euros TTC ; 

- même en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil; 

- la production de devis de remise en état suffit pour démontrer la réalité et le coût des dégradations ;

- les devis concernant les 33 chambres doivent être pris en compte dans les frais de remise en état dès lors que société LA COTE SAUVAGE a utilisé ces chambres ;

- elle admet que certaines factures concernent des dégradations qui n'ont pas été visées par l'huissier et que la somme de 20 960,30 euros TTC pourrait être déduite de la facture du 8 février 2019 ; 

- les investissements supposés réalisés durant la location-gérance et les travaux d'entretien sont sans rapport avec les réparations locatives, reposent sur un rapport KMPG non contradictoire et en tout état de cause n'ont pas été acceptés. 



La société LA COTE SAUVAGE soutient que : 



- conformément aux dispositions de l'article 7.1.3 du contrat, la société 3.C aurait dû lui signaler les prétendues dégradations au titre desquelles elle a émis une facture de 205 491,17 euros le 8 février 2019 qu'elle a réglée ; 



-en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire il appartient à la société 3.C. de rapporter la preuve que la société LA COTE SAUVAGE a reçu les éléments du fonds de commerce en bon état et qu'elle n'a pas procédé à leur restitution en bon état, la présomption de l'article 1731 du code civil ne s'appliquant pas ; 

- de simples devis n'attestent pas de la réalité et de l'étendue des dégradations; 

- les travaux relatifs à la réfection des 33 chambres à usage du personnel de l'établissement CASTEL CLARA pour un montant de 61 620 euros portent sur un immeuble qui ne fait pas partie du périmètre de la location-gérance ; 

- certains travaux facturés correspondent à des améliorations apportées par la société 3.C. ; 

- certains travaux portent sur des prestations de bricolage et renouvellement du petit mobilier qui étaient traditionnellement pris en charge par les employés de la société de LA COTE SAUVAGE au cours de la fermeture annuelle ou en période de faible activité entre octobre et mars ;

- certaines dégradations lui sont imputées alors qu'elles n'ont pas été constatées par l'état des lieux de sortie ; 

- elle a réalisé de nombreux investissements destinés à entretenir l'établissement CASTEL CLARA pour un montant total de 2.560.212 euros.



1) L'article 7.1.3 du contrat de location-gérance prévoit notamment : 



Le bailleur aura à tout moment le droit de visiter ou de faire visiter par toute personne accréditée par lui le matériel et les installations servant à l'exploitation du fonds. Il fera part au locataire-gérant des éventuels défauts d'entretien et de réparation auxquels celui ci devra remédier dans les deux mois de leur constatation. 



La société LA COTE SAUVAGE ne peut reprocher à la société 3.C. de ne pas avoir usé de cette faculté qui n'est pas une obligation et n'est prévue que dans son intérêt. 



2) L'état des lieux d'entrée 



Concernant le fonds de commerce l'article 7.1. 3 du contrat de location-gérance prévoit :

 

Le locataire-gérant s'engage à maintenir les objets mobiliers et le matériel en bon état d'entretien, à remplacer à ses frais tous objets qui viendraient à disparaître ou seraient mis hors de service au cours du présent contrat (perte, vol, destruction) pour quelque cause que ce soit, y compris par vétusté. Toutes les réparations d'entretien relatives aux objets mobiliers et au matériel seront à la charge du locataire-gérant, même celles rendues nécessaires pour l'usure normale. 



S'agissant de l'immeuble l'article 7.2.1 du contrat de location-gérance dispose: 



Le locataire-gérant entretiendra l'immeuble en bon état d'entretien et de réparations pendant toute la durée des présentes. II devra effectuer à sa charge et sans délai tous travaux d'entretien, de réparation, de réfection et de remplacement de toute nature qui pourraient s'avérer nécessaires sans distinction à l'exception de celles définies par l'article 606 du code civil qui incomberont au bailleur en sa qualité de propriétaire des locaux '. 



Le contrat de location-gérance précise que le fonds de commerce comprend notamment : 



le matériel, le mobilier commercial et les ustensiles servant à son exploitation, le tout décrit dans un état dressé par les parties à la date de ce jour, qui est demeuré ci- annexé après avoir été certifié sincère et véritable par les parties



Les parties ne contestent pas qu'il n'a pas été réalisé d'état des lieux d'entrée au moment de l'entrée en jouissance du locataire-gérant. 





La facture du 8 février 2019 vise des travaux concernant l'électricité, la menuiserie intérieure, le nettoyage, la peinture et le petit équipement (denantes, plastivestiaires vario cooking, tenues du personnel) soit des travaux qui visent à la fois l'immeuble et des éléments corporels du fonds de commerce. 



Les petits équipements (produits de la maison Denantes, plastivestiaires vario cooking, tenues du personnel) , éléments corporels du fonds de commerce ne sont pas soumis à la présomption visée par l'article 1731 du code civil (Cass com 11 juin 1979 n° 78-11 847) et il appartient à la société 3.C. d'établir leur présence au moment de l'entrée en jouissance de la société LA COTE SAUVAGE, de leur état et au besoin de leur dégradation et/ou disparition à la fin du contrat. 



3) Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 et l'état des lieux de sortie 



Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 est contradictoire. 



Il importe peu que l'huissier ait procédé par sondage et n'ait pas visité tous les bâtiments puisque le coût de la remise en état ne peut concerner que les travaux visés dans le procès-verbal de constat d'huissier. 



4) Le coût des travaux 



L'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l'immeuble loué qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses. 



La démonstration des dégradations et leur coût de remise en état ne sont donc pas soumis au versement par la société 3.C de factures.



La société LA COTE SAUVAGE conteste la réalité des travaux effectués et les devis et factures suivants : 



- devis établi le 17 décembre 2018 par la SARL PLATRERIE BELLE ILLOISE de 5 882,40 euros TTC ; 



Ce devis ne permet pas d'identifier les dégradations visées par l'huissier qui pourraient s'y rapporter, la société 3.C. affirmant qu'il s'agit de travaux au niveau des plafond de l'espace détente et du plafond de la cuisine mais le libellé du devis ne permet pas de l'assurer. 



Dans ces conditions la somme de 5 882,40 euros TTC n'est pas justifiée. 



- devis établi le 16 janvier 2019 par la société EUREQUIP d'un montant de 8.490,61 euros TTC ;



La société 3.C. n'établit pas la présence et l'état du mobilier d'hébergement visé au devis au moment de l'entrée en jouissance de la locataire dans les lieux, ni par conséquent que ce mobilier aurait été dégradé. 



Ce devis qui est repris dans le tableau du détail du coût des travaux (pièce 16 de l'intimée) pour la somme de 8 414,40 euros (et non 8.490,61 euros TTC) n'est pas justifié. 



- devis établi le 7 décembre 2018 par la société AER'EAU CLEAN d'un montant de 5.388 euros TTC (nettoyage des chambres du personnel) ;









Le constat du 30 novembre 2018 précise que : 



Les chambres sont mal entretenues, une est hors d'usage. 



La société LA COTE SAUVAGE qui reconnaît que les chambres ont été occupées par son personnel ne peut exclure les travaux de remise en état qu'elles requièrent . 



Il importe peu en effet que le bâtiment abritant ces chambres soit la propriété de la société LES CARS BLEUS, filiale de la société 3.C. qui a mis à sa disposition ce local. 



En revanche au regard du constat d'huissier insuffisant pour démontrer la nécessité de procéder aux travaux dans toutes les chambres visées dans le devis, la cour retient un montant de 2 694 euros TTC correspond à l'acompte versé par la société 3.C.



- devis établi le 10 décembre 2018 par la société BERNARD BLAYA d'un montant de 47.817,6O euros TTC ;



Ce devis se rapporte à des travaux de peinture dans le local piscine et le studio du personnel. 



La facture s'y rapportant a été émise pour un montant de 9 930,40 euros et ne vise plus que les travaux de l'espace détente et de la piscine intérieure. 



le constat d'huissier du 30 novembre 2018 précise : 



la porte d'accès à l'espace détente présente des traces noires dans tous les bas de portes, chocs sur le arrêtes des portes, nombreuses traces de doigts sur les portes

s'agissant de l'accès à la piscine, le bas de porte est endommagé et décollé, les deux margelles présentes des chocs très importants, le plafond est détérioré, la peinture est en lambeaux, s'agissant de l'espace détente, ce phénomène se répète dans tout l'espace détente, présence de traces d'humidité de peinture décollée et écaillée, absence de peinture à certains endroits 



La facture pour un montant de 9 930,40 euros TTC est donc justifiée



- devis établi le 12 décembre 2018 par la SARL COLOR'ISLE d'un montant de 44.508 euros TTC ;



Ce devis concernent des travaux de peinture intérieure dans les bâtiments.



Il correspond à des travaux d'entretien, de réparation, de réfection visés à l'article 7.2.1 du contrat de location-gérance à la charge de la locataire. 



La somme de 44.508 euros TTC est donc justifiée.



- devis établi le 17 décembre 2018 par la société SOLMUR d'un montant de 2.067,25 euros TTC ;



Ce devis qui n'est pas précis et détaillé ne permet pas de connaître à quel type de travaux et/ou de remplacement de mobilier il se rapporte. 



La somme de 2.067,25 euros TTC n'est donc pas justifiée.



 - devis établi le 11 janvier 2019 par la société DENANTES d'un montant de 12.063,49 euros TTC. 







Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié. 



- devis établi le 12 décembre 2018 par la société DENANTES d'un montant de 5.091 euros TTC. 



Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié. 



- devis établi le 17 décembre 2018 par la société DENANTES (et non SARL PLATRERIE BELLE ILOISE comme indiqué dans les écritures) d'un montant de 5.838,26 euros TTC ;



Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié. 



La société LA COTE SAUVAGE conteste encore des travaux qui se rapporteraient à des améliorations matérielles apportées par la société 3.C. facturées à tort : 



- travaux d'éclairage de l'espace détente, réalisés par la société LOUDÉAC pour un montant de 7.071,59 euros TTC ;



Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 évoque : 



 Le plafond est détérioré, la peinture est en lambeaux, 

s'agissant de l'espace détente, ce phénomène se répète dans tout l'espace détente, présence de traces d'humidité de peinture décollée et écaillée, absence de peinture à certains endroits 



Il ne précise pas que l'installation électrique est à refaire. 



La somme de 7.071,59 euros TTC n'est donc pas justifiée.



- les travaux d'éclairage de l'espace thalassothérapie, réalisés par la société LOUDÉAC pour un montant de 9113,68 euros TTC ;



La société 3.C. reconnaît que le constat d'huissier ne fait pas état de travaux d'éclairage de l'espace thalassothérapie et que la somme s'y rapportant peut être déduite de la facture.



- travaux de rénovation de la bâche de l'espace piscine, réalisés par la société IPRINT PRODUCTION pour un montant de 4.597,46 euros TTC ;



La société 3.C. reconnaît que le constat d'huissier ne fait pas état de travaux de rénovation de la bâche de l'espace piscine et que la somme s'y rapportant peut être déduite de la facture.



- la pose de plinthes par la société SARL DFI pour un montant de 3.408 euros TTC ;



Le constat d'huissier du 30 novembre 2018 précise :



la cuisine est en grand état de saleté, les plinthes en bois remplacent les plinthes en carrelage, la présence de nombreuses traces de chocs sur les murs, point de rouille sur presque toutes les paumelles, charnières ainsi que sur toutes protections, des coins de murs en inox, les armoires réfrigérées présentes des traces importantes de scotch et une absence de peinture, le couvercle du plateau électrique tient par du scotch, point de rouille non réparés sur certaines tables en inox, le lave mains de service fui, les bacs de vaisselle sont sales, les plateaux de tables rondes sont endommagés et le bois en circonférence des tables est dégradé. 



La somme de 3.408 euros TTC est donc justifiée.



- l'achat de matériel de cuisine auprès de la société LE CARDINAL pour un montant de 4.200 euros HT soit dans le tableau 5040 TTC ;



La société 3.C. reconnaît que cette somme pourrait être déduite de la facture. 



- l'achat de tenues professionnelles auprès de la société SIMON JERSEY pour un montant de 3.049,16 euros HT soit 3658,99 TTC dans le tableau ; 



Comme précisé plus haut en l'absence d'état des lieux d'entrée, ce devis et le montant des remplacements s'y rapportant qui concerne des éléments d'équipement n'est pas justifié.



En tout état de cause la société 3.C. reconnaît que cette somme pourrait être déduite de la facture. 

 

Les améliorations qui auraient été apportées par la société LA COTE SAUVAGE sont sans incidence sur ses obligations découlant des articles 7.1.3 et 7.2.1 du contrat de location-gérance. 



En conséquence la facture du 11 février 2019 doit être ramenée à la somme de: 

2 820 +14 930,40 +44 508 +5 178,24+3 408+12 602,40 soit la somme de 

83 447,04 euros TTC à la charge de la société LA COTE SAUVAGE. 



Le jugement du tribunal de commerce est réformé de ce chef. 



2) La demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 200 000 euros 



1) La dépréciation de la valeur du fonds de commerce 



La société 3C réclame une indemnité pour perte de valeur du fonds de commerce tandis que pour sa part, la société LA COTE SAUVAGE réclame l'indemnité de plus value prévue par l'article L 145-46 du code de commerce , qui est pour partie relative à l'augmentation de valeur du fonds de commerce durant la gérance.



Les deux demandes doivent donc être examinées ensemble, l'une étant le miroir de l'autre.



La société 3.C.signale que : 



- Depuis la location-gérance le fonds subit une détérioration de sa valeur ; que notamment les trois dernières années, le chiffre d'affaires a stagné

- l'évaluation du cabinet KMPG réalisée en septembre 2018 indique une valeur de 17.500.000 euros en 2011 alors qu'elle a cédé ses titres sociaux en juin 2019 au prix de 15. 253 532 euros soit une perte de valeur de plus de 2.200.000 euros ; 

- un rapport du cabinet d'expertise comptable HELEOS contredit l'analyse KMPG et indique une perte de valeur du fonds de plus de 100.000 euros ;

- la demande émise par la société LA COTE SAUVAGE à hauteur de 2 000 000 euros n'est pas en cohérence avec la proposition de la société LA COTE SAUVAGE du 9 avril 2018 de racheter le fonds de commerce et le foncier au prix global de 12 000 000 euros ; 

- l'étude SODICA n'est qu'un document commercial et ne vaut pas comme audit de la valeur du fonds de commerce ; 

- de nombreux clients se sont plaints de la gestion de M. [L] comme le révèle le site TRIPADVISOR ; 

-sous la gestion de la société LA COTE SAUVAGE, le chiffre d'affaires de l'établissement CASTEL CLARA qui s'élevait à 6.676.000 euros en 2011 a chuté à 6.195.481 euros lors de sa restitution le 30 novembre 2018 avec un chiffre d'affaires moyen annuel de 6.256.531 euros de 2012 à 2017; 

- M. [L] était très peu présent au sein de l'établissement.



La société LA COTE SAUVAGE considère au contraire que sa demande d'indemnité de plus value est justifiée puisque :



- la location-gérance a permis d'apporter à l'immeuble et au fonds de commerce une plus value 

- l'étude de valorisation établie par la société KMPG fait ressortir qu'entre 2011 et 2018 la valeur du fonds de commerce a augmenté de 900 000 euros pour le fonds de commerce ; 

- le rapport de la société HELEOS mandatée par la société 3.C. fait lui même état d'une valorisation à hauteur de la somme de 12 000 000 en 2017 ce qui démontre une plus value de 4 500 000 euros (entre 12 000 000 en 2017 et 16 520 000 euros en 2019) ; 

- le rapport JLL fait état d'une valorisation à hauteur de 14.714.000 euros au 31 décembre 2017 ce qui fait également apparaître une plus-value d'environ 1.800.000 euros par rapport à l'évaluation réalisée par la société HELEOS, la société 3C rapportant elle-même la preuve qu'elle a réalisé une plus-value d'un montant compris entre 1.800.000 et 4.500.000 euros ; 

- le chiffre d'affaires de 2018 a été amputé du mois de décembre 2018, la location-gérance ayant pris fin le 30 novembre 2018 ;

-le chiffre d'affaires de l'année 2011 a été artificiellement augmenté du fait de la fermeture d'un concurrent drainant sa clientèle vers le CASTEL CLARA ; 

- la demande d'expertise est justifiée si la cour ne fonde pas son appréciation sur l'évaluation réalisée par le cabinet KMPG. 



La cour examine les deux thèses en présence en analysant la demande du bailleur au titre de la perte de valeur du fonds et la demande du locataire au titre de sa demande d'indemnité de plus value.



L'article L 145-46 du code de commerce précise : 



Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.



Le rapport KMPG réalisé à la demande de la société LA COTE SAUVAGE en septembre 2018 a procédé au calcul de la valorisation du fonds et des murs en 2011 et 2018 à la cessation du contrat de location-gérance : 



Valorisation moyenne du fonds de commerce du Castel Clara en 2011 : 6 113 Ke soit 6 100 Ke retenu 

Valorisation du fonds de commerce 2018 : 6 988Ke soit 7 000 Ke retenu 

 

En outre le rapport SODICA affirme :



Des performances en nette augmentation de l'établissement avec un chiffre d'affaires entre 2013 et 2017 de +18,2 % ( TCAM de 4,3%);

Un hôtel efficace dans sa programmation et cohérent dans son positionnement 





Il importe peu que ce document soit de nature 'commercial' la société 3.C. ne pouvant à la fois l'écarter lorsqu'il s'agit de réfuter toute valorisation et l'utiliser pour informer les repreneurs potentiels. 



Dans le même sens la société 3.C ne peut comparer à la baisse une valeur de 17.500.000 euros en 2011 (étude KMPG) et une cession des titres sociaux en juin 2019 au prix de 15. 253 532 euros soit une perte de valeur de plus de 2.200.000 euros et affirmer dans le même temps que le prix de cession peut être indépendant de la valeur du fonds.



Toutefois le rapport KMPG est contredit par le rapport du cabinet HELEOS mandaté par M. [I] pour estimer la valeur du fonds de commerce de l'établissement hôtelier CASTEL CLARA fin 2011 et fin 2018. 



Cette étude conclut à une stagnation du chiffre d'affaires : 



De par les coefficients habituels, la valorisation du fonds de commerce sur la base de la méthode sur les chiffres d'affaires apparaît très proche entre les deux périodes 2008-2011 et 2012-2017. Selon les chiffres calculés nous ne pouvons constater à ce stade une progression de valeur du fonds de commerce durant la période de la location-gérance.



En outre les demandes de LA COTE SAUVAGE présentent une contradiction puisqu'elle a réclamé le remboursement de nombreux investissements, dont une partie lui a été accordée par 3C, cette demande faisant double emploi avec l'indemnité de plus value, qui a justement pour objet de rémunérer les investissements du locataire-gérant, dont il ne pourra pas tirer profit en raison de son départ. 





Le rapport JLL est également invoqué par chaque partie pour étayer sa thèse mais il n'est destiné qu'à donner un avis sur la valeur vénale de l'établissement. 



La confrontation des deux études contestées de part et d'autre ne permettent pas d'affirmer que la location-gérance aurait entraîné une dépréciation du fonds de commerce.



Elle n'autorise pas non plus à affirmer que la location-gérance aurait apporté une plus value au fonds de commerce justifiant une indemnité distincte du remboursement des investissements réalisés par la société LA COTE SAUVAGE.



2) La politique tarifaire 



La société 3.C. affirme que la société LA COTE SAUVAGE a modifié le type de clientèle de standing historiquement attachée à l'établissement en réduisant le prix des chambres ainsi qu'en raison de pratiques promotionnelles qui l'ont engagée au cours du premier semestre 2019 sans qu'elle ne puisse les modifier. 



La société LA COTE SAUVAGE réplique que :



- l'établissement CASTEL CLARA conserve ses 4 étoiles ;

- la variation à la baisse du prix de chambres entre 2006 et 2018 est peu importante et doit être mise en perspective avec le taux d'occupation moyen de l'hôtel ; 

 -sa politique tarifaire a eu pour effet d'accroître le chiffre d'affaires grâce à ses méthodes de management ;

- les offres commerciales ont assuré une meilleure attractivité de l'établissement et sont toujours appliquées même après son départ ;

-en sa qualité de comptable de l'établissement CASTEL CLARA, la société 3.C. avait nécessairement connaissance de la politique tarifaire pratiquée pendant la location-gérance. 



. Le standing et les chambres 



Il convient de rappeler que la société LA COTE SAUVAGE ne démontre pas que la société 3.C. avait connaissance de sa politique tarifaire au seul motif que jusqu'en 2017 les deux sociétés possédaient le même comptable. 



En tout état de cause l'enregistrement de factures par un salarié de 3.C. ne suffit pas à démontrer que la bailleresse a donné son quitus pour une baisse du prix des chambres. 



La société 3.C verse un tableau de prix des chambres pratiqués entre 2006 et 2018 ( pièce 12) qui démontrerait une baisse du prix moyen des chambres durant la location-gérance. 



La cour ignore selon quels critères ce tableau a été réalisé. 



Il ne prend pas en compte le taux d'occupation de l'hôtel durant les périodes qui y sont visées alors que cet item permet de caractériser une gestion adaptée aux contingences du marché. 



Surtout la société 3.C. n'établit pas que la réduction du prix des chambres aux saisons creuses (l'hiver) serait de nature à modifier le standing de l'hôtel et la nature de la clientèle, cette appréciation étant purement subjective. 



Au demeurant la société 3.C n'a pas hésité elle même à orienter les clients du CARDINAL établissement moins côté, vers le CASTEL CLARA pour les faire bénéficier de prestations de thalassothérapie.



La société LA COTE SAUVAGE verse par ailleurs des attestations de clients, présumés exigeants ([E] [A]) louant la qualité des services de l'établissement ce qui démontre leur fidélité. 



Par ailleurs les partenaires du CASTEL CLARA et même ses concurrents directs mettent en valeur les méthodes efficaces de management du couple (pièce 53 et 54 de l'appelante). 



Il ressort de l'étude réalisée par la société SODICA que le RevPar (prix de vente moyen d'une chambre multiplié par le taux d'occupation moyen) a augmenté pendant la location-gérance : 

2013 106,7 euros 

2014 111,6euros 

2015 121,7 euros

2016 138,20 euros 

2017 128,7 euros 



Concernant les performances de l'établissement, ce rapport met ainsi en avant une progression constante de l'activité et un hôtel efficace dans sa programmation et cohérent dans son positionnement. 

 

. Les offres commerciales 



La société 3.C. ne peut reprocher à la société LA COTE SAUVAGE d'avoir diffusé des offres promotionnelles pour le premier trimestre 2019 alors que le site actuel propose encore des offres commerciales. 



Les manquements de la société LA COTE SAUVAGE au titre de sa politique tarifaire ne sont pas établis. 



3) La baisse des effectifs 



La société 3.C. affirme que la société LA COTE SAUVAGE a restitué le fonds avec un effectif de salle de 2 salariés et 10 salariés en cuisine, contre 23 habituellement employés pour exploiter le fonds, ce qui l'a conduit à engager un recrutement intense du 1er décembre 2018 au 19 janvier 2019 pour assurer la réouverture de l'établissement. 



La société LA COTE SAUVAGE précise qu'elle a restitué le fonds avec seulement trois salariés en moins, dont la femme et la belle-soeur du locataire-gérant, M. [G] [L]. 



La société 3.C. verse aux débats un engagement de M. [L] le 1er décembre 2011 de reprise des contrats de travail à durée indéterminée, comprenant 23 contrats en restauration. 

 

La société LA COTE SAUVAGE fournit un tableau au 1er décembre 2011 qu'elle considère comme un comparatif du registre du personnel au départ soit au 30 novembre 2018.



Ce tableau présente donc une incohérence d'autant que M [L] en fait toujours partie. 



Ce tableau fait la liste de 21 salariés en cuisine et 9 en salle. 



La société 3.C. fournit également un tableau qui ne coïncide pas avec celui de l'appelante. 



Dans ces conditions la cour ne saurait retenir l'un quelconque des tableaux pour confirmer ou infirmer une baisse des effectifs au départ de la locataire d'autant que la société 3.C. ne verse pas les nouveaux contrats de travail qu'elle aurait régularisés à la hâte du 1er décembre 2018 au 19 janvier 2019.



Les manquements de la société LA COTE SAUVAGE au titre de la baisse des effectifs ne sont pas établis. 



4) Le changement du nom du restaurant 



La société 3.C. soutient que la société LA COTE SAUVAGE a sans son accord, changé le nom du restaurant connu depuis 2001 sous le nom commercial ' LE BLEU MANIERE VERTE' par ' LE 180°' et qu'elle porté atteinte à un élément incorporel du fonds en violation du contrat de location-gérance. 



La société LA COTE SAUVAGE réplique qu'elle avait pour seule obligation de ne pas modifier l'enseigne et le nom commercial du fonds, soit ' CASTEL CLARA' et que M. [I] a eu l'occasion de constater le changement du nom du restaurant sans s'y opposer. 

 

La convention de location-gérance prévoit : 

 

7.1.2 :

 

Le locataire-gérant .... ne pourra modifier ou changer l'activité louée, l'enseigne, le nom commercial ou le mode d'exploitation du fonds ni transférer le siège en d'autres locaux, sans le consentement exprès et écrit du bailleur...



Le contrat ne précise pas que l'enseigne du restaurant ne pouvait être modifiée. 



En outre la société 3.C. ne peut reprocher cette modification à la société LA COTE SAUVAGE à l'occasion du litige alors que le rapport SODICA vise le restaurant gastronomique le 180° et que le site de l'établissement démontre que le nom du restaurant n'a pas repris son ancienne dénomination après le départ de la locataire



Les manquements de la société LA COTE SAUVAGE au titre du changement du nom du restaurant ne sont pas établis. 



5) L'agrément ECOLABEL EUROPEEN 



La société 3.C. reproche à la société LA COTE SAUVAGE de ne pas avoir renouvelé l'agrément de L'ECOLABEL EUROPEEN. 



La société LA COTE SAUVAGE fait valoir que ce renouvellement devait intervenir à l'automne 2018 mais que compte-tenu de la notification de la résiliation du contrat de location-gérance en mai 2018 et du coût important de cet agrément elle a invité le label à contacter directement la société 3.C. 



 L'article 7.1.2 du contrat de location-gérance dispose que:



Le locataire-gérant devra se conformer aux prescriptions de I'ECOLABEL EUROPEEN afin d'obtenir le renouvellement de la certification. 



Le contrat de location-gérance impose au locataire-gérant d'exploiter le fonds de commerce dans des conditions conformes aux critères de I'ECOLABEL EUROPEEN afin d'obtenir le renouvellement de la certification ce qui implique bien qu'il doit en faire la demande à son échéance.



Le mail de l'AFNOR du 21 décembre 2018 précise que le certificat Ecolabel NF350 est arrivé à sa fin le 25 septembre et invite M. [L] à envoyer son dossier technique. 



Bien que la certification soit arrivée à échéance, il ne peut être reproché à la société LA COTE SAUVAGE de ne pas avoir procédé au renouvellement alors qu'à cette date elle a été informée de la cessation du contrat de location-gérance au 30 novembre 2018 et donc ne pouvait s'engager pour l'année à venir concernant cette obtention.



Les manquements de la société LA COTE SAUVAGE au titre de l'agrément ECOLABEL EUROPEEN ne sont pas établis. 



6) L'avis de la commission de sécurité 



La société 3.C. fait valoir que la société LA COTE SAUVAGE ne l'a pas informée de ce que la commission sécurité réunie le 13 novembre 2018 avait émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement en raison du dysfonctionnement du désenfumage mécanique dans le bâtiment aile ouest. 



La société LA COTE SAUVAGE réplique qu'aucun avis défavorable n'a été rendu par la commission de sécurité le 13 novembre 2018. 



La société 3.C. verse une lettre de la commission de sécurité du 10 octobre 2018 informant le directeur de l'hôtel restaurant CASTEL CLARA qu'une visite périodique contre les risques d'incendie et de panique est prévue pour le 13 novembre 2018. 



Elle produit aussi un courriel du SDIS 56 au directeur adjoint de l'établissement CASTEL CLARA, l'informant que la commission d'arrondissement de [Localité 2] se réunira le 10 janvier 2019 pour rendre son avis suite à la visite périodique et, qu'en l'absence de document attestant du bon fonctionnement du désenfumage mécanique dans le bâtiment aile ouest un avis défavorable à l'exploitation pourra être prononcé. 



Aux termes des deux procès verbaux du 10 janvier 2019, la commission d'arrondissement de [Localité 2] a émis des avis favorables à la poursuite de l'activité des deux établissements aile Est et aile Ouest. 



Les manquements de la société LA COTE SAUVAGE au titre de l'avis de la commission de sécurité ne sont pas établis. 



Dans ces conditions le bailleur n'établit aucune négligence ou faute du locataire de nature à déprécier la valeur du fonds. 



La visite de la représentante de la Chaîne Relais et Chateaux n'a pas mis en lumière de dysfonctionnemet grave si ce n'est une absence du gérant au moment de sa présence, laquelle ne peut être que temporaire, et n'a aucune incidence sur la qualité de son travail comme le précisent les attestations versées au débat. 



Sur ce point les attestations de quelques clients mécontents ne sont pas non plus signicatives au regard de l'importance de la fréquentation de l'établissement. 



Dans ces conditions la dépréciation ou la plus value apportée au fonds de commerce et à l'immeuble d'exploitation durant la location-gérance n'est pas établie. 



Les demandes des parties à ce titre sont rejetées. 



Les demandes étant rejetées l'expertise n'est pas justifiée.



Le jugement du tribunal de commerce est confirmé de ce chef. 



3) Le réagencement du bar 



La société 3.C. reproche à la société LA COTE SAUVAGE d'avoir réagencé le bar sans le consentement préalable et écrit du bailleur et indique que la remise en état du bar dans son état d'origine implique des travaux d'un montant de 28.246 euros HT. 



La société LA COTE SAUVAGE réplique que : 



- les travaux de réagencement du bar ont été effectués avec l'accord de la société 3.C. qui a été informée et a validé certaines immobilisations relatives à ces travaux pour un montant de 100 000 euros ; 

- en sa qualité de comptable de l'établissement CASTEL CLARA elle ne pouvait ignorer l'existence de ces travaux de réagencement puisqu'elle était en charge des paiements ;

- ce réagencement s'inscrit dans une volonté de modernisation qui a permis un accroissement du chiffre d'affaires de l'activité restauration ; 

- le chiffrage des travaux de remise en état qui repose sur un devis non signé n'établit pas que ces travaux ont été effectués ; 

- le tribunal de commerce a arbitré une condamnation forfaitaire en équité contraire aux principes posés par la Cour de cassation qui exige une réparation intégrale de l'indemnisation sollicitée. 

 

L'article 7.2.5 du contrat de location-gérance précise : 



Le locataire-gérant ne pourra faire aucune démolition, aucun percement de murs ou cloisons, ni aucun changement de distribution, ni aucune modification à l'agencement des locaux, sans le consentement préalable et écrit du bailleur. 



Comme il a été indiqué la consentement préalable et écrit du bailleur ne peut se déduire des prestations comptables réalisées par la société 3.C. pour le compte de la société LA COTE SAUVAGE et par l'enregistrement de factures par le salarié de la société 3.C. après les travaux. 



Le tableau des dotations BIC BA du 01/01/2018 au 30/11/2018 ne permet pas d'affirmer que la société 3.C. a validé certaines immobilisations relatives aux travaux de réagencement du bar pour un montant de 100 000 euros (pièce 26) 



La société LA COTE SAUVAGE ne verse aucune autre pièce de nature à démontrer qu'elle a obtenu le consentement préalable et écrit du bailleur au réagencement du bar. 



Il importe peu sur ce point qu'une prétendue modernisation ait fait progresser le chiffre d'affaires de l'activité restauration. 



La société 3.C. affirme que les travaux ont réduit la capacité d'accueil du bar de 30 à 20 personnes mais les deux pièces qu'elle verse (5 et 6) ne permettent pas de le vérifier. 



En outre la société 3.C. ne fournit aucune pièce permettant d'établir la nature des modifications apportées par la locataire ni de vérifier que le devis du 11 mars 2019 pour un montant de 28 246 euros HT soit 33 895,20 euros TTC correspond bien à des travaux de remise en état à l'identique de l'ancienne configuration. 



En effet le constat d'huissier du 30 novembre 2018 précise seulement : 



Monsieur [L] indique que la pièce bar a été totalement refaite. 



Ainsi quant bien même la société la COTE SAUVAGE ne rapporte pas la preuve qu'elle a obtenu le consentement de la société 3.C. concernant le réagencement du bar, cette dernière ne justifie pas le montant des travaux de remise en état. 



Le jugement est infirmé de ce chef. 



Les prétentions de la société LA COTE SAUVAGE:



1) L'indemnité légale de plus value sur l'immeuble



La société LA COTE SAUVAGE considère que :



- la location-gérance a permis d'apporter à l'immeuble une plus value en raison des dépenses engagées dans le cadre de l'exploitation à hauteur de 2.560.212 euros TTC au titre des investissements et de 1.553.737 euros TTC au titre des charges d'entretien pour un montant total de 4.113.949 euros TTC ; 

- l'étude de valorisation établie par la société KMPG fait rassortir qu'entre 2011 et 2018 la valeur de l'immeuble a augmenté.

La société 3.C. réplique que :



- le cabinet KMPG, expert-comptable de la société LA COTE SAUVAGE, n'est pas compétent en matière immobilière et de valeurs foncières ; 

- la rapport KMPG intègre des investissements de remplacement qui ne constituent pas des améliorations matérielles au sens des dispositions de l'article L 145-46 du code de commerce qui ont été réalisés sans l'accord exprès de la société 3.C.



L'article L 145-46 du code de commerce précise : 



Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire.



Selon le rapport KPGM la location-gérance a apporté une plus value à l'immeuble : 



Valorisation du foncier 2011 : 11 400 Ke 

Valorisation du foncier 2018 : 13 400 Ke 



Toutefois l'attestation du cabinet KMPG ne constitue pas une évaluation foncière. 



Au surplus LA COTE SAUVAGE ne démontre pas qu'elle a obtenu l'accord préalable et exprès de la bailleresse sur les améliorations matérielles qu'elle aurait réalisées de sorte que les évaluations du cabinet KPGM ne sauraient valoir à titre de preuve. 



Dans ces conditions, il convient de rejeter les demandes de la société LA COTE SAUVAGE à ce titre. 



La demandes étant rejetée l'expertise n'est pas justifiée.



Le jugement du tribunal de commerce est confirmé. 



2 L'immixtion et le contrôle de la gestion de la société LA COTE SAUVAGE par la société 3.C. 

La société LA COTE SAUVAGE affirme que la société 3.C. a exercé une gestion de fait à son préjudice durant la location-gérance en lui imposant la conclusion d'avenants au contrat de location-gérance exerçant ainsi une emprise sur l'exploitation de l'établissement. 



La société 3.C. réplique que ces affirmations ne sont pas établies et contredisent celles de la société LA COTE SAUVAGE sur sa gestion diligente du fonds de commerce. 



1) Le contrôle de la comptabilité 



L'article 14 du contrat de location-gérance prévoit un droit de contrôle du loueur 

 

Le Loueur pourra à tout moment requérir des justificatifs comptables de l'exploitation, en surveiller la bonne marche vérifier la nature des commandes, leur bonne exécution, le paiement des fournisseurs et l'absence de crédit aux clients. 

Il pourra à tout moment également visiter les locaux et s'assurer plus généralement de l'exécution par le gérant des obligations et charges du présent contrat.

Le loueur pourra accéder librement au bureau qui est exclu de la présente location, tel que mentionné dans la description des biens ci dessus. 



La convention 5 sur les prestations comptables régularisée le 1er décembre 2011 prévoit : 



Article 1 Objet 

La SAS 3C effectue la tenue des comptes de la SARL La Cote sauvage 

Article 2 Contenu des prestations 

Saisie de la comptabilité courante 

Tenue des budgets 

Elaboration des tableaux de bords 

Déclarations fiscales et sociales 

Saisie des variables de paye 

Paiement des fournisseurs et autres tiers 

Pointage et rapprochement bancaires 





L'exploitation de l'hôtel CASTEL CLARA par la même famille depuis plusieurs générations jusqu'à sa mise en location-gérance explique la présence d'un bureau réservé au comptable et au président de la société 3.C. et justifie que le siège de la société 3.C. ait été fixé au sein de l'établissement. 



La convention 5 permettait à la société LA COTE SAUVAGE de bénéficier des salariés de la société 3.C. pour la saisie des données comptables. 



Le recrutement d'un comptable extérieur et indépendant pour la société la COTE SAUVAGE à compter du mois de juin 2017 auquel la société 3. C. s'est associée comme les échanges des 2 et 3 avril 2017 l'illustrent, confirme que la société 3.C. n'entendait pas s'arroger et conserver un pouvoir sur la comptabilité de sa locataire . 



Certes le comptable de la société LA COTE SAUVAGE atteste le 14 octobre 2019 que tous les éléments comptables ont continué d'être accessibles après son arrivée (par la société 3.C.).



Mais il ne fait que confirmer l'application de l'article 14 du contrat de location-gérance et le droit de contrôle du loueur qui avait un intérêt financier à la conservation du fonds de commerce et de l'ensemble immobilier, patrimoine familial prestigieux appartenant au réseau 'Relais et Chateaux'. 



Par ailleurs la société LA COTE SAUVAGE ne verse aucune pièce de nature à démontrer que 



- la société 3.C. lui a imposé son commissaire aux comptes lequel n'aurait pas respecté son code de déontologie pour être en contact avec le comptable de la société 3.C. ; 

- la société 3.C. aurait méconnu les règles relatives à l'exercice de la profession d'expert comptable ; 

- M. [L] aurait été victime d'un défaut d'information de la part des organes chargés de la comptabilité agissant pour la société 3.C. sur les risques d'engager de lourds investissements et sur la faculté pour la bailleresse de résilier le contrat avant le remboursement de ces emprunts. 



2) Le contrôle de l'exploitation de l'établissement 



La société la COTE SAUVAGE dénonce l'obtention par la société 3.C. de prestations à des conditions avantageuses à son détriment. 



La société 3.C. réfute cette affirmation et indique que les deux sociétés se rendaient des prestations réciproques contre rémunération. 



.La convention 1 PRESTATION LIVRAISON régularisée le 1er décembre 2011 prévoit : 



Article 1 Objet 

La SARL La Cote Sauvage effectuera pour le compte et à la demande de la SAS 3C les livraisons et retrait de marchandises. 

Article 2 Contenu des prestations 

Les prestations concernées sont les marchandises en arrivage à la compagnie maritime de le Palais, le retrait des déchets acceptés à la déchèterie de Belle Ile, le retrait des bouteilles en verre vides, le transport de linge.

Article 3 Redevance 

La SARL la Cote Sauvage facturera à la SAS 3C 800 euros HT par mois d'avril à septembre; Le règlement devra être effectué chaque mois sur présentation de la dite facture. 



La société LA COTE SAUVAGE a reçu une rémunération en contre-partie des prestations qu'elle fournissait. 



Elle ne démontre pas en quoi la rémunération prévue et acceptée par M. [L] dès le 1er décembre 2011 ne couvrait pas ses frais induits ni le déséquilibre financier qui lui aurait été imposé par la bailleresse. 



.La convention 2 PRESTATION BLANCHISSERIE régularisée le 1er décembre 2011 prévoit 

Article 1 Objet 

La SARL La Cote sauvage effectuera pour le compte et à la demande de la SAS 3C le nettoyage de son linge. 

Article 2 Contenu des prestations 

Les prestations concernées sont : le nettoyage pliage et repassage des draps, taies d'oreillers, housse de couette sur lits, cache-sommiers, serviettes éponge, nappes et serviettes de restaurant, dans la mesure où la nature du linge lui permet d'être lavé en machine selon les préconisations du fabricant.



L'article 3 Redevance précise que la SARL LA COTE SAUVAGE facturera à la SAS 3.C. l'enlèvement, le traitement et le retour du linge selon un décompte du nombre de pièces rapportées à un tarif (précisé dans un tableau qui est joint), la SAS 3. C bénéficiant d'une remise commerciale de 60% (par rapport au prix public).



Ces prestations de blanchisserie dont profitaient les autres établissements de la holding sur l'ile tendaient à rentabiliser les services entre eux.



Elles ont été acceptées dès l'origine par M. [L] qui ne peut affirmer pour les besoins du litige et a posteriori que la location-gérance implique une exploitation indépendante du CASTEL CLARA et décorellée des autres établissements. 



.La convention 3 PRESTATION mise à disposition d'un AGENT TECHNIQUE prévoit: 



Article 1 Objet 

La SARL La Cote sauvage pourra détacher si elle l'accepte sur demande de la SAS 3.C un agent technique.

Article 2 Contenu des prestations 

Les prestations concernées sont : réparations diverses, entretien, peinture, menuiserie, plomberie.

Article 3 Redevance 

La SARL La Cote sauvage facturera à la SAS 3C 20 euros HT par heure de travail d'agent technique. Le règlement devra être effectué chaque mois sur présentation de ladite facture. 



La société LA COTE SAUVAGE ne verse aucune pièce permettant de démontrer que la rémunération prévue et acceptée par M. [L] ne couvrirait pas ses frais induits (charges sociales, transport, outillage). 



En outre la société 3.C. mettait également à la disposition de sa locataire son propre personnel aux mêmes conditions financières comme l'attestent les factures qu'elle verse (pièce 26 factures).



.La convention 4 ASSURANCES prévoit :



Article 1 Objet 

La SAS 3.C, est le signataire de contrats d'assurances qui concerne CASTEL CLARA. Le montant de la prime d'assurance qui concerne les risques d'exploitations seront refacturés à la SARL La Cote sauvage déduction faite du montant incombant à la SAS 3.C en tant que garantie du propriétaire non occupant et fixé à 3 800 euros TTC par an. 



La société LA COTE SAUVAGE n'établit pas en quoi cette convention la desservait. 



.La convention 8 COMMISSIONS SUR PRESTATIONS THALASSO prévoit: 



Article 1 Objet 

La SAS 3C peut facturer à ses clients en séjour à l'hôtel Cardinal des prestations thalasso.

Article 2 Commissions agences 

Les éventuelles commissions dues aux agences de voyage par l'hôtel Cardinal sont refacturées mensuellement à la société La Cote sauvage. 



La pièce 26 invoquée par la société la COTE SAUVAGE destinée à démontrer qu'elle réglait l'intégralité des commissions et non seulement une quote part, n'a aucun rapport avec cette affirmation. 



La société LA COTE SAUVAGE affirme aussi qu'outre le paiement des commissions, elle réglait des redevances fixées en fonction du chiffre d'affaires généré par la fréquentation du centre de thalassothérapie par les clients du CARDINAL. 



Mais elle ne fournit aucune pièce permettant de vérifier dans quelle proportion la société 3.C. en tirerait un double avantage et que cette convention lui serait défavorable. 



.Le contrat de prestations de services du 8 septembre 2014 régularisé par M. [L] et la SAS 3C précise les modalités selon lesquelles COM'ILES assure les réservations des clients pour le compte du CASTEL CLARA. 



Cette centrale de réservation a été créée en 2013 pour optimiser le suivi des réservations des établissements hôteliers détenus par la société SNH. 



Ce prestataire était rémunéré à hauteur de 84 000 euros TTC par an par le CASTEL CLARA. 



La société LA COTE SAUVAGE évoque un détournement potentiel de clientèle vers d'autres établissements du groupe mais ne le démontre pas. 



Elle n'établit pas non plus la proportion de charges induites indirectement en raison de l'incapacité du prestataire de traiter certaines demandes en restauration, spa ou thalassothérapie ou compte tenu de ses plages horaires qui l'obligeait à assurer elle même des réservations. 



. La société LA COTE SAUVAGE se plaint aussi du coût des factures émises par la société LES CARS BLEUS filiale de la société 3.C. qui assure le transport de clients sur l'ile mais là encore elle ne précise pas dans quelle proportion la rémunération de la société les CARS BLEUS lui aurait été défavorable alors qu'elle avait un intérêt à ce que ce transport de touristes jusqu'à son hôtel soit facilité, la fréquentation de l'établissement augmentant son chiffre d'affaires. 



Certes M. [M], précédent directeur salarié de l'établissement avant l'arrivée de M. [L] atteste le 18 novembre 2019 qu'il a refusé la proposition de M. [I] en septembre 2010 de reprendre la location-gérance de l'hôtel dans la mesure où elle ne lui semblait pas correcte du point de vue financier. Il ajoute qu'à compter de ce refus il est devenu 'l'homme à abattre'. 



Cette formule doit cependant être nuancée puisque M. [M] a été licencié le 21 octobre 2020 pour faute grave, licenciement confirmé par la cour d'appel de Rennes pour cause réelle et sérieuse le 25 février 2015.



La société LA COTE SAUVAGE affirme que son niveau d'endettement entre 2012 et 2017 a été aggravé par la hausse des redevances (cf mail d'alerte de M. [L] à M [I] du 5 décembre 2016). 



Mais la bailleresse lui a bien accordé des réductions de redevance établies par: 



- l'avenant 1 au contrat de location-gérance, du 1er décembre 2012 qui précise que la mention 'd'une redevance proportionnelle fixée à 10% du chiffre d'affaires annuel HT réalisé par le Gérant excédant 5 400 000 euros' est supprimée de l'article 10, la redevance fixe annuelle étant ramenée à 1 300 000 euros HT, TVA en sus.



- la pièce 28 de l'intimée non contestée formellement par l'appelante qui présente un tableau estimatif de l'impact des avenants sur la réduction des redevances (LG) à hauteur de 1 736 239,49 euros avec une réduction de 191 001 euros en 2016 et de 197 170 euros en 2017.



La société LA COTE SAUVAGE précise par ailleurs que son endettement provient aussi du coût des investissements (amortissements cf mail du 5 décembre 2016).



Par conséquent la société LA COTE SAUVAGE ne démontre pas que la société 3.C. a assuré le pilotage de l'activité économique de l'établissement CASTEL CLARA pour favoriser ses propres intérêts au détriment de ceux de sa locataire. 



M. [L] ne peut se considérer comme profane dans la gestion d'un hôtel de l'importance du CASTEL CLARA et affirmer que toutes les conventions qu'ils a signées lui auraient été imposées dans la mesure où il a exercé au sein de cet établissement des fonctions de directeur salarié durant l'année précédent la prise d'effet de la convention de location-gérance. 



Il était donc en capacité d'appréhender les incidences des termes contractuels voire de les discuter ou de les refuser, tout au moins au moment de la rénégociation le 1er décembre 2015 lorsque les parties ont prévu un renouvellement du contrat de location-gérance pour une durée de 3 années. 



3) Les immobilisations 



La société LA COTE SAUVAGE fait valoir que :



-elle a réalisé des investissements pour la somme de 1.318.440,39 euros TTC que la société 3.C n' a accepté de reprendre qu'à hauteur de 845 676,10 euros TTC aux termes d'un décompte du 11 février 2019 soit un différentiel de 472 764,29 euros TTC ;

-la société 3.C. ne lui a jamais notifié son refus de reprendre certaines immobilisations durant toute la durée du contrat de location-gérance ; 

- le refus de la société 3.C. est abusif car elle s'est impliquée dans la comptabilité et la gestion de la société LA COTE SAUVAGE, était partie prenante dans les investissements consentis par cette dernière et donc se serait opposée de manière explicite aux investissements qui ne lui semblaient pas opportuns comme lui permet l'article 14 du contrat de location-gérance ;

- le refus de reprise de certaines immobilisations est arbitraire et procède d'une interprétation potestative du contrat ; 

- l'ensemble des travaux ont contribué à la revalorisation de l'établissement CASTEL CLARA et à l'augmentation du chiffre d'affaires ;

- la société 3.C. a méconnu son droit de propriété sur les immobilisations en cédant le fonds de commerce à un tiers le 11 juin 2019. 

 

La société 3.C. précise que :



-le contrat de location-gérance distingue les investissements de remplacement à la charge du locataire-gérant, sauf accord préalable de prise en charge et financement par la société 3.C. ou agrément préalable et indemnisation de la locataire à l'expiration du contrat et les autres ; 

- la société LA COTE SAUVAGE n'a jamais requis préalablement son accord de financement ou son agrément sauf a posteriori, chaque année à la clôture de son exercice ; 

-la société 3.C. a néanmoins accepté de prendre en charge l'indemnisation d'investissements réalisés sans accord préalable pour une somme de 845.676,10 euros TTC et offre de régler la somme de 17 7710 euros à titre d'indemnisation complémentaire d'immobilisation ; 

- la préparation par son personnel comptable du paiement des investissements ne vaut pas accord de reprise d'autant qu'elle ne pouvait s'y opposer n'étant pas informée préalablement ; 

- la société LA COTE SAUVAGE n'a pas récupéré les mobiliers et matériels non agréés et a préféré les abandonner pour se faire indemniser ; 

- certains investissements ne viennent qu'en remplacement de biens d'équipement que la locataire devait prendre en charge ; 

- les immobilisations de remplacement appartiennent au bailleur de sorte qu'elle a pu les rebuter ou les vendre. 



 L'article 7.1.3 du contrat de location-gérance prévoit que :

 

Le locataire-gérant s'engage à maintenir les objets mobiliers et le matériel en bon état d'entretien, à remplacer à ses frais tous objets qui viendraient à disparaître ou seraient mis hors de service au cours du présent contrat (perte, vol, destruction) pour quelque cause que ce soit, y compris par vétusté. Toutes les réparations d'entretien relatives aux objets mobiliers et au matériel seront à la charge du locataire-gérant, même celles rendues nécessaires par l'usure normale. 

' 

Le locataire-gérant et le bailleur s'entendront sur la nature des investissements de remplacement à réaliser. Le financement de ces investissements sera, en principe, supporté par le locataire-gérant. Toutefois, le locataire-gérant pourra demander au bailleur de supporter le financement de ces investissements, acceptant, dans ce cas, que la redevance de location-gérance soit majorée à compter de la mise en service du nouvel investissement d'une somme annuelle représentant 10% du montant de l'investissement réalisé. 

Si le bailleur ne souhaite pas participer au financement de ce nouvel investissement, le locataire-gérant pourra alors, pour son compte, acquérir en toute propriété, tout matériel ou mobilier, ou faire réaliser tout agencement, qu'il jugera à propos, pour les besoins de son exploitation. 

A l'expiration du contrat de location-gérance, le bailleur s'oblige à acquérir les matériels et les mobiliers acquis directement par le locataire-gérant pour les besoins de l'exploitation du fonds loué, dès lors que, préalablement à la réalisation de ces investissements, le bailleur aura donné son accord exprès. 

Le prix de ces matériels et mobiliers sera fixé à la valeur résiduelle nette comptable au jour de l'expiration du contrat de location-gérance. 

Les agencements dont le coût aura été supporté par le locataire-gérant profiteront au bailleur à l'expiration du contrat de location-gérance. Le locataire-gérant aura droit à une indemnité égale à la valeur nette comptable des dits agencements au jour de l'expiration du contrat, dans la mesure où le bailleur aura donné son accord exprès, à la réalisation desdits agencements. 

' 

Le bailleur aura un délai de trois mois après l'expiration de la location-gérance pour payer le prix de ces matériels et mobiliers ou verser l'indemnité représentant la valeur nette comptable des agencements.



Pour soutenir sa demande à hauteur de 472.764,29 euros la société LA COTE SAUVAGE verse deux tableaux en pièce 41 et 42 (état des dotations BIC BA du 01/01/2018 au 30/11/2018) qui ne permettent pas de justifier la somme de 1.318.440,39 euros TTC. 







Ces tableaux ne font pas la part entre remplacements d'objets mobiliers et matériel en raison de leur mise hors service ou de leur vétusté et autres nature d'investissements. 



L'inventaire réalisé le 22 février 2022 par le commissaire priseur dans le cadre de la procédure collective de la société la COTE SAUVAGE ne le permet pas non plus. 



En tout état de cause la société LA COTE SAUVAGE ne verse aucun document attestant de l'accord préalable et express de la société 3.C. au financement d'investissements pour un montant total de 1.318.440,39 euros TTC. 



M. [H] responsable administratif et financier de la société LA COTE SAUVAGE du 12 juin 2017 au 13 août 2019 précise dans une attestation du 14 octobre 2019 : 



Les tableaux récapitulatifs des projets de travaux et d'investissement étaient bien établis chaque année par M. [L] et son adjoint. A cet égard j'ai pu constater dans la documentation mise à ma disposition que la SAS 3C ne s'est jamais prononcée en amont sur les projet soumis par la COTE SAUVAGE au cours de la location-gérance. La validation ou non des reprises des immos se faisait a posteriori par G [I] seul.



Cette validation a posteriori, à supposer qu'elle soit établie, ne respecte pas les termes du contrat. 

 

La société LA COTE SAUVAGE ne peut non plus reprocher à la société 3.C. de ne pas avoir opposé de refus de prise en charge, alors qu'elle n'établit pas lui avoir soumis préalablement tous ses projets. 



Le mail du 16 septembre 2016 de M. [L] à M. [I] évoque la transmission d'une liste de travaux de l'hiver 2016, sans que cette liste ne soit jointe et sans retour positif de M. [I].



Des salariés de la société 3.C. ont effectué des prestations comptablespour le compte de la société LA COTE SAUVAGE. La baillerresse disposait d'un droit de contrôle. Il ne peut cependant en être déduit qu'en ne s'oppposant pas aux investissements dont elle était ainsi informée la société 3.C. les aurait acceptés.



Pareillement la reprise de certaines immobilisations à la fin du contrat pour un montant à hauteur de 845 676,10 euros TTC auquel la société 3.C. accepte d'ajouter la somme de 17 7710 euros à titre d'indemnisation complémentaire d'immobilisation, ne permet pas de contraindre la société 3.C. au remboursement d'immobilisations qu'elle n'a pas validées expressément quant bien même elles tendraient à la modernisation de l'établissement. 



En outre la société LA COTE SAUVAGE ne peut avancer que les ventes de l'ancien mobilier ne lui ont pas permis de le reprendre alors que les pièces qu'elle produit démontrent que ces ventes étaient annoncées via facebook ce dont elle était informée. Or aucune pièce ne vient établir qu'elle se serait opposée à ces ventes alors qu'elle n'ignorait pas qu'elle prenait le risque d'un refus d'indemnisation des immobilisations non reprises à défaut d'accord exprès et préalable de la bailleresse de les engager. 



Outre que la cession du 11 juin 2019 portait sur les titres sociaux de la société 3.C.,la société LA COTE SAUVAGE elle ne peut affirmer que la société 3.C. a bénéficié du renouvellement du matériel ou du mobilier et/ou a méconnu son droit de propriété sur les immobilisations en cédant le fonds de commerce à un tiers. 





En conséquence la demande tendant à la condamnation de la société 3.C. à verser à la SELARL [T] [F] représentée par Maître [T] [F] és qualités de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 472.764,29 euros au titre de la reprise des immobilisations majorée du taux d'intérêt légal a compter du 14 mars 2019 est rejetée. 



Le jugement du tribunal de commerce est confirmé de ce chef.



4) La perte de chance de se porter acquéreur du fonds de commerce et d'en poursuivre l'exploitation 



La société LA COTE SAUVAGE soutient que :



- la société 3.C. l'a volontairement évincée de son projet de cession alors que sur le fondement de l'article L.141- 28 du code de commerce elle aurait du l'informer de son intention de céder le fonds de commerce CASTEL CLARA afin de lui permettre de formuler une offre de rachat, lui faisant ainsi perdre une chance de se porter acquéreur du fonds qu'elle évalue à la somme de 1 000 000 euros ; 

- la cession à un prix inférieur aux offres démontre une intention de l'évincer;

- la société 3.C. n'a pas informé les salariés de son intention de céder ses titres conformément aux dispositions de l'article L23-10-1 du code de commerce. 



la société 3.C. réplique que :



- elle n'a pris aucun engagement de céder à sa locataire son fonds de commerce et l'immeuble d'exploitation ; 

- elle a refusé l'offre de M. [L] eu égard à sa modicité ;

- la cession intervenue le 11 juin 2019 ne portait que sur les titres de la société de sorte qu'elle n'était pas soumise à l'obligation de notifier à la société LA COTE SAUVAGE la cession des titres sociaux ; 

- M. [I] n'a pris sa décision de céder les titres qu'après le terme de la location-gérance le 30 novembre 2018 ; 

 - elle a informé ses salariés et les institutions représentatives du personnel de la volonté de ses associés de céder une participation conformément aux dispositions de l' article L23-10-1 du code de commerce. 



L'article L 145-28 du code de commerce prévoit : 



Dans les entreprises soumises à l'obligation de mettre en place un comité d'entreprise en application de l'article L. 2322-1 du code du travail et se trouvant, à la clôture du dernier exercice, dans la catégorie des petites et moyennes entreprises au sens de l'article 51 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, lorsqu'il veut vendre un fonds de commerce, son propriétaire notifie sa volonté de vendre à l'exploitant du fonds.

Au plus tard en même temps qu'il procède, en application de l'article L. 2323-33 du code du travail, à l'information et à la consultation du comité d'entreprise, l'exploitant du fonds porte à la connaissance des salariés la notification prévue au premier alinéa du présent article et leur indique qu'ils peuvent lui présenter une offre d'achat.

L'exploitant notifie sans délai au propriétaire toute offre d'achat présentée par un salarié.

Lorsque le fonds est exploité par son propriétaire, celui-ci notifie directement aux salariés sa volonté de vendre, en les informant qu'ils peuvent lui présenter une offre d'achat.

Lorsqu'une action en responsabilité est engagée, la juridiction saisie peut, à la demande du ministère public, prononcer une amende civile dont le montant ne peut excéder 2 % du montant de la vente.

En cas d'absences concomitantes du comité d'entreprise et de délégué du personnel, constatées conformément aux articles L. 2324-8 et L. 2314-5 du code du travail, la vente est soumise aux articles L. 141-23 à L. 141-27 du présent code.



Toutefois la cession intervenue le 11 juin 2019 ne concernait que la cession des titres de la société 3.C qui ont été proposés à la vente par la société SNH, la société KODAMA, Mme [B] [I] et l'indivision successorale Clara et [V] [I]. 



Les cédants ne sont pas à la procédure et sont seuls responsables du choix du cessionnaire.



Dans ces conditions aucune mise en vente du fonds n'ayant jamais eu lieu la perte de chance alléguée n'existe pas.



La demande tendant à condamner la société 3. C. À verser à la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F] agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, la somme de 1.000.000 euros au titre de la perte de chance de se porter acquéreur du fonds decommerce et d'en poursuivre l'exploitation, sauf à parfaire est rejetée; 



Le jugement du tribunal de commerce est confirmé. 



La demande de la société LA COTE SAUVAGE pour procédure abusive 



La société LA COTE SAUVAGE indique que la société 3.C. a engagé son action en justice dans l'unique but de faire pression sur elle, alors qu'elle rencontrait des difficultés financières, affirmation démentie par la société 3.C. 



La société LA COTE SAUVAGE ne verse aucun élément de preuve à l'appui de sa demande. 



Le jugement du tribunal de commerce est confirmé. 



Les demandes annexes 



Il n'est pas inéquitable de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il convient de condamner la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE, aux entiers dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 





PAR CES MOTIFS 



La cour : 



- Prend acte de l' intervention volontaire à la procédure de la SELARL [T] [F], représentée par Maître [T] [F], agissant és qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE ; 



- Infirme le jugement du tribunal de commerce en ce qu'il a :



- Dit que la société LA COTE SAUVAGE est redevable envers la société 3.C. de la somme de 112.441,28 euros au titre des travaux de remise en état ;

- Condamné la société 3.C. à verser à la société LA COTE SAUVAGE la somme de 93.049,89 euros au titre du remboursement partiel de la facture n°F-201902-9 émise le 9 février 2019 par la société 3.C. d'un montant de 205.491,17 euros TTC ; 

- Dit que la société LA COTE SAUVAGE n'a pas respecté son obligation contractuelle de ne pas modifier l'agencement des locaux ;



 - Condamné la société LA COTE SAUVAGE à payer a la société 3.C. la somme de 14.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;



- Confirme le jugement du tribunal de commerce pour le surplus. 



Statuant à nouveau : 



- Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE la somme de 83 447,04 euros TTC au titre des travaux de remise en état ;



- Rejette les autres demandes ;



 - Condamne la SELARL [T] [F] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LA COTE SAUVAGE aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT