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Décision de justice

Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 9 mars 2023, n° 20/17942

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Parties (entreprises)

BATIGERE EN ILE DE FRANCE

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 1979, ayant pris effet le 1er août 1979, la SCI de la Tour H 15 a consenti à Mme [F] [G] et M. [V] [P], un bail à usage d'habitation, portant sur un appartement de deux pièces, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.



Le 30 novembre 2011, l'immeuble a été vendu à la société Batigère en [Localité 4], organisme d'habitation à loyer modéré.



Le 22 août 2012, la société Batigère en [Localité 4] a signé avec l'Etat une convention de conventionnement, en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation.



Par lettre en date du 11 juin 2018, la société Batigère en [Localité 4] a envoyé à Mme [G] un projet de protocole envisageant une augmentation annuelle de loyer de 5%, si ses ressources dépassaient les plafonds. Mme [G] a également reçu une enquête SLS (supplément de loyer de solidarité) 2019, qu'elle a contesté par courrier recommandé du 23 octobre 2018, mentionnant que le paiement

d'un SLS n'était pas applicable au locataire d'un logement faisant l'objet d'un bail en cours.



Par lettre du 23 janvier 2019, la société Batigère en [Localité 4] a notifié à Mme [G] l'application d'un SLS, à effet rétroactif au 1er janvier 2019, le montant de son loyer s'élevant désormais à la somme de 2.638,49 euros.



Mme [F] [G] a contesté l'application de ce surloyer par courrier en date du 12 février 2019.



Par acte d'huissier de justice en date du 1er juillet 2019, Mme [F] [G] s'est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 10.571,75 euros.



Par acte d'huissier de justice en date du 5 août 2019, Mme [F] [G] a assigné la société Batigère en [Localité 4], afin de voir :

- à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er juillet 2019,

- à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

- condamner en tout état de cause la société Batigère en [Localité 4], à payer une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 16 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 

- prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Mme

[F] [G] le 1er juillet 2019 ;

- déboute la société Batigère en [Localité 4] de sa demande de résiliation judiciaire du bail;

- déboute la société Batigère en [Localité 4] de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;

- déboute Mme [F] [G] de sa demande de dommages-intérêts ;

- condamne la société Batigère en [Localité 4] à verser à Mme [F] [G] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne la société Batigère en [Localité 4] aux dépens ;

- ordonne l'exécution provisoire ;



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 10 décembre 2020 par la SA Batigère en [Localité 4],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 janvier 2023 par lesquelles la SA Batigère en [Localité 4] demande à la cour de :

Vu le bail ; 

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire ; 

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1224 et suivants, 1728 du Code civil ; 

Vu les articles L.441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; 

Vu les articles L. 353-14 ; L. 353-16 ; L. 353-17 ; R. 353-19 du Code de la construction et de l'habitation,

- déclarer la société Batigère en [Localité 4] recevable et bien fondée en son appel, 

- débouter Mme [F] [G] de l'ensemble de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent ; 

Y faisant droit, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [F] [G] de sa demande de dommages et intérêts ; 

- infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Paris, pour le surplus, 

Et statuant à nouveau, 

- dire que le bail de Mme [F] [G] s'est trouvé automatiquement soumis aux dispositions applicables en matière de logement H.L.M. à compter du 1 er août 2013, date du renouvellement, et ce par suite du changement de bailleur et en conséquence, 

- dire que Madame [F] [G] est redevable d'un SLS, et ce nonobstant l'absence de régularisation formelle d'un « nouveau bail », qui n'est pas une condition exigée par les textes applicables en l'espèce, 

- déclarer valable le commandement signifié par la société Batigère en [Localité 4] le 1er juillet 2019, 

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 1 er septembre 2019 à 24 heures, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des échéances courantes ; 



- ordonner l'expulsion de Mme [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement qu'elle occupe au [Adresse 2] dans le 15ème arrondissement de Paris au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- condamner Mme [F] [G] à payer à la société Batigère en [Localité 4] au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés, la somme de 753,59 euros au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d'occupation impayés au 29 décembre 2022, échéance de novembre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et des présentes pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, sans préjudice de tous autres dus ; 

- préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l'article 1343-2 du Code civil ; 

- condamner Mme [F] [G] à payer à la société Batigère en [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et du supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs ; 

- condamner Mme [F] [G] à payer à la société Batigère en [Localité 4] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- condamner Mme [F] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 janvier 2023 au terme desquelles Mme [F] [G] demande à la cour de :

Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles L353-7 et L353-16 du Code de la Construction et de l'Habitation,

Vu l'article 1347 du Code Civil,

- dire et juger la société Batigère en [Localité 4] mal fondée en son appel ; 

- confirmer le jugement du 16 novembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf en celles ayant débouté Mme [F] [G] de sa demande d'indemnisation de 3.000 euros en réparation de ses préjudices ; 

Statuant à nouveau : 

 -condamner la Société Batigère en [Localité 4] à payer à Mme [F] [G] une indemnité de 3.000 euros en réparation de ses préjudices ; 

Subsidiairement, si la cour fait droit à l'appel de la société Batigère en [Localité 4] ; 

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; 

- donner acte à Mme [G] de son engagement de s'acquitter de la somme de 753,59 euros à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- fixer le montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022,

- ordonner la compensation entre la dette locative dont elle serait hypothétiquement redevable et la condamnation de la bailleresse en réparation du préjudice de jouissance de Mme [G]; 

- condamner la Société Batigère en [Localité 4] à payer à Mme [F] [G] une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- la condamner aux dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les effets du conventionnement



La convention entre l'Etat et la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] du 22 août 2012 relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés établi aux articles L.353-1 à L.353-17 du code de la construction et de l'habitation. Elle prévoit en son article 1 que son objet est de "fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L.353-1 à L.353-17" dudit code.



L'article L. 353-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que "les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l'objet d'une convention en application de l'article L. 351-2".



L'article L.353-7, inclus dans la section I intitulée "dispositions générales applicables aux logements conventionnés", disposait, à la date de conclusion de la convention le 22 août 2012, que, "lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité (...), le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans des conditions définies par décret.

Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail".



Selon l'article L. 353-14, inclus dans la section 2 intitulée "dispositions particulières à certains logements conventionnés" , "par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes'. 



L'article L.353-16 dispose qu' "à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux". 



En vertu de l'article L.353-17, "par dérogation à l'article L.353-3, les conventions mentionnées à l'article L.353-14 prennent effet à leur date de signature".



Il en résulte que les dispositions de l'article L.353-16 dans sa version précitée applicable au présent litige, relatives aux logements conventionnés appartenant à des organismes d'habitation à loyer modéré, dérogent à celles de l'article L.353-7 du même code, relatives aux autres logements conventionnés, et autorisent dès lors la SA d'HLM Batigère en [Localité 4], dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à réévaluer le loyer applicable aux titulaires de ces baux et à appeler un supplément de loyer de solidarité (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n°12-18.947 ; Civ. 3ème, 30 juin 2021, n°20-12.337), et ce sans être tenue de proposer un nouveau bail (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353), ni de mettre à la disposition du locataire une copie de la convention (Civ. 3ème, 20 juin 2019, n°18-17.028).



Si la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite "loi Elan", a introduit à l'article L.353-16 un quatrième alinéa selon lequel les deuxième et troisième alinéas ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L.353-17, cette loi, qui ne dispose que pour l'avenir en vertu de l'article 2 du code civil, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement arrêtée lors de son entrée en vigueur, comme c'est le cas en l'espèce s'agissant de l'application immédiate de la convention du 22 août 2012 au bail en cours de validité de Mme [F] [G], de sorte que la loi dite Elan n'est pas applicable au présent litige. Par ailleurs, il résulte des termes de cette loi et des travaux parlementaires que cette loi est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (cf Cass. Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).



Si l'article 11 de la convention du 22 août 2012 prévoit que "le bail doit être conforme à la présente convention", la convention précise bien en son article 1er qu'elle a "pour objet de fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération d'acquisition-amélioration de 96 logements Plus située [Adresse 2]", de sorte qu'il ne saurait en être déduit qu'il imposerait au bailleur de conclure un nouveau bail avec les locataires déjà en place, ce qui contreviendrait aux dispositions légales précitées (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).



Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a retenu que l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation était applicable au bail de Mme [F] [G] lors de la mise en oeuvre de la convention du 22 août 2012 conclue entre la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] et l'Etat, et en a déduit à tort que la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] devait lui proposer un nouveau bail et qu'aucun SLS n'aurait dû lui être appliqué, alors que le nouveau loyer conventionné et l'application du SLS étaient applicables au bail en cours dès leur notification à la locataire.



Sur l'application du supplément de loyer de solidarité et la dette locative 



L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de la signature de la convention le 22 août 2012, disposait que "les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements(...)".



Selon l'article L.441-4, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer de 25% selon la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, porté à 30% selon la loi n°2017-486 du 27 janvier 2017.



En vertu de l'article L.441-9, "l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer(...). 

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer(...)

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois (...)".



La perception d'un supplément de loyer de solidarité prévu par l'article L. 441-3 est exigible en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n°12-18.918).



Il n'est pas nécessaire que les règles relatives au SLS, d'origine légale, figurent dans le bail pour être opposables aux locataires ; le SLS ne constitue pas un loyer ni même une fraction de loyer, son origine et sa mise en oeuvre sont indépendantes de toute stipulation conventionnelle ou contractuelle.



En l'espèce, Mme [F] [G] n'avait pas répondu initialement à l'enquête ressources annuelle et n'avait pas produit le justificatif de ses revenus malgré l'envoi de la mise en demeure prévue à l'article L. 441-9 précité, de sorte qu'elle était redevable du SLS que le bailleur avait liquidé provisoirement à la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond des ressources. 



Suite au recalcul du SLS, Mme [G] ayant fourni les justificatifs et étant à la retraite, le SLS a été calculé rétroactivement par la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] à hauteur de la somme de 3770,88 euros, contre 25154,28 euros initialement appelé lors du commandement de payer (pièce 9 Batigère, explicitant le calcul, qui n'est pas utilement contesté par Mme [G]). La SA Batigère en [Localité 4] précise que, compte tenu des ressources de Mme [G], aucun SLS n'a été appelé à compter de 2020.



Il résulte du décompte actualisé détaillé produit, qui n'est pas utilement contesté par Mme [G], que celle-ci demeure redevable de la somme de 753,59 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 29 décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus. Elle sera condamnée à son paiement selon les modalités décrites ci-après, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la validité du commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire 



Le 1er juillet 2019, la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] a fait délivrer à Mme [F] [G] un commandement de payer la somme principale de 10571,75 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail. Y était annexé, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un décompte locatif pour la période du 5 janvier 2015 au 24 juin 2019 pour ladite somme, dans lequel il est appelé un quittancement mensuel de 2638,49 euros à compter du 31 janvier 2019, date à compter de laquelle un SLS mensuel de 2096,19 euros a été appliqué en sus du loyer conventionné.



Le premier juge a considéré que le fait que la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] a par courrier du 21 janvier 2020, informé Mme [G] qu'elle était assujettie à un SLS mensuel de 314,24 euros, et émis un titre de réduction de la somme de 21383,40 euros, impliquait que le commandement de payer portait sur une somme erronée et indue par la locataire, et en a prononcé la nullité.



Il convient toutefois de juger qu'à la date d'établissement du commandement de payer le 1er juillet 2019, au vu des informations dont elle disposait, la SA D'HLM Batigère en [Localité 4] était fondée à appeler un SLS mensuel de 2096,19 euros depuis le 31 janvier 2019 (les loyers étant payables à terme échu), auquel s'ajoutait le loyer mensuel de 385,85 euros et les provisions pour charges d'un montant total de 156,45 euros, soit un total mensuel de 2638,49 euros conforme au quittancement annexé au commandement. La SA D'HLM Batigère en [Localité 4] relève avec pertinence qu'au demeurant, Mme [G] ne s'acquittait au cours de cette période que d'un paiement de 524,14 euros, inférieur au montant du seul loyer. Suite au recalcul du SLS, Mme [G] restait redevable, pour l'année 2019, d'un SLS mensuel de 314,24 euros dont elle ne s'était pas acquittée.



Il en résulte que le commandement de payer est régulier et n'encourt aucune nullité, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Mme [G] ne s'étant pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er septembre 2019.



Toutefois, selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa".



En l'espèce, compte tenu du fait que la locataire est locataire depuis 43 ans, qu'elle est âgée de 73 ans, du faible montant de la dette locative, que Mme [G] propose d'apurer dès la signification de l'arrêt, et du fait que le créancier est un bailleur social, il y a lieu de l'autoriser à se libérer de l'arriéré locatif par le règlement d'une échéance de 753,59 euros, dans le délai de 10 jours qui suivra la signification du présent arrêt, et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, suspendus, sous condition du respect par cette dernière du règlement précité et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. 



Néanmoins, à défaut de paiement de cette mensualité à l'échéance précitée ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier, Mme [F] [G] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges et Mme [G] sera condamnée à son paiement.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par Mme [G]



Mme [G] sollicite la somme de 3000 euros, faisant état de la non-conformité des travaux réalisés par la SA D'HLM Batigère en [Localité 4], et soutient qu'elle aurait subi les désordres suivants : 

- balcons présentant une accessibilité dangereuse, le réagréage aurait été mal réalisé avec défaut d'évacuation ; 

- les fenêtres ne seraient pas complètement thermiques ni phoniques,

- la sonnette se situerait désormais dans le tableau électrique et ne s'entendrait plus.



Au soutien de sa prétention, elle produit : 

 - un constat d'huissier du 4 février 2020 indiquant que la porte-fenêtre accédant au balcon se trouve dans un cadre surélevé par rapport au sol de l'appartement, la hauteur de la tablette du cadre est à 22,6 centimètres du sol de l'appartement et à 24 centimètres de celui du balcon ; 

- des photographies datées du 29 juillet 2016 et du 21 janvier 2017 sur lesquelles le balcon en travaux est visible ; 

- un planning prévisionnel des travaux, dont Mme [G] déduit que 'les travaux auraient duré plus longtemps que le calendrier fixé', sans en rapporter la preuve; 

- un certificat médical du 2 juin 2021 par lequel son médecin traitant atteste qu'elle 'souffre d'une gonarthrose évolutive associé à une lombarthrose avec spondilolisthesis, rendant ses déplacements limités, mais aussi le franchissement d'obstacles, difficiles voire à fort potentiel accidentogène ; aussi depuis la réalisation de travaux, est il devenu impossible à Mme [G] de se rendre sur le balcon ou sur la terrasse de son appartement du fait de la nécessité du passage d'un obstacle, devenu infranchissable' ; 

- un constat d'huissier du 29 novembre 2022 dont il résulte 'qu'après avoir mis en eau le balcon principal, [il] constate que l'eau stagne et ne s'écoule pas complètement vers l'évacuation située sur la droite' et qu'après cette mise en eau, il est constaté la présence d'humidité sous la fenêtre à l'intérieur de l'appartement sur la marche d'accès ; il est constaté en outre que la sonnette ne fonctionne que dans l'entrée.



Si l'état de santé de Mme [G] lui rend impossible de franchir des obstacles sans danger, il ne saurait être imposé au bailleur de supprimer la marche d'accès au balcon, alors qu'aucune règlementation ne le lui impose, sauf s'il s'agissait d'un appartement spécifiquement conçu pour les personnes à mobilité réduite, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Aucun préjudice ne saurait en conséquent être indemnisé de ce chef. L'écoulement d'eau imparfait sur le balcon ne saurait être qualifié de désordre, en l'absence de donnée précise sur la 'mise en eau' effectuée au préalable, un constat d'huissier diligenté à la requête d'un locataire ne pouvant se substituer à l'expertise d'un homme de l'art, seul habilité à pointer le caractère anormal de cette stagnation ou les désordres en résultant. Quant à la sonnette, elle fonctionne bien dans l'entrée, de sorte qu'aucun préjudice n'est davantage établi de ce chef.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande de fixation du montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022



Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, "à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait".



En l'espèce, Mme [F] [G] sollicite pour la première fois dans ses dernières écritures signifiées le 3 janvier 2023 que la cour "fixe le montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022", alors que cette demande n'est pas destinée à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, en ce qu'elle conteste depuis le début du litige l'application du loyer conventionné et son calcul.



Il convient dès lors de la déclarer irrecevable en cette demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevable la demande de Mme [F] [G] tendant à fixer le montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] [G] de sa demande de dommages et intérêts,







Et statuant à nouveau,



Condamne Mme [F] [G] à payer à la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] la somme de 753,59 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 29 décembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse, qui portera intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023, date des dernières écritures de l'appelante,



Constate que le commandement de payer du 1er juillet 2019 est régulier,



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies,



Accorde à Mme [F] [G] des délais de paiement et dit qu' elle devra se libérer de sa dette par le règlement d'une échéance de 753,59 euros, et ce dans le délai de 10 jours qui suivra la signification du présent arrêt, et ce en sus des loyers et charges en cours,



Dit que les effets de la clause seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés, 



Dit qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant le solde de la dette, 

3°/ la locataire sera tenue de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

4°/ Mme [F] [G] sera condamnée à payer à la SA d'HLM Batigère en [Localité 4], à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [F] [G] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président
Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 9 mars 2023



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17942 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCY5W



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-1912050





APPELANTE

Intimée à titre incident

 

S.A. BATIGERE EN [Localité 4], anciennement dénommée « BATIGERE [Localité 4] »

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 582 000 105

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Christian PAUTONNIER et Me Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

Assistée par Me Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS







INTIMEE 

Appelante à titre incident



Madame [F] [G]

née le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 5] (Algérie)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée et assistée par Me Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0321





























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 

ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 1979, ayant pris effet le 1er août 1979, la SCI de la Tour H 15 a consenti à Mme [F] [G] et M. [V] [P], un bail à usage d'habitation, portant sur un appartement de deux pièces, dépendant d'un immeuble sis [Adresse 2], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.



Le 30 novembre 2011, l'immeuble a été vendu à la société Batigère en [Localité 4], organisme d'habitation à loyer modéré.



Le 22 août 2012, la société Batigère en [Localité 4] a signé avec l'Etat une convention de conventionnement, en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation.



Par lettre en date du 11 juin 2018, la société Batigère en [Localité 4] a envoyé à Mme [G] un projet de protocole envisageant une augmentation annuelle de loyer de 5%, si ses ressources dépassaient les plafonds. Mme [G] a également reçu une enquête SLS (supplément de loyer de solidarité) 2019, qu'elle a contesté par courrier recommandé du 23 octobre 2018, mentionnant que le paiement

d'un SLS n'était pas applicable au locataire d'un logement faisant l'objet d'un bail en cours.



Par lettre du 23 janvier 2019, la société Batigère en [Localité 4] a notifié à Mme [G] l'application d'un SLS, à effet rétroactif au 1er janvier 2019, le montant de son loyer s'élevant désormais à la somme de 2.638,49 euros.



Mme [F] [G] a contesté l'application de ce surloyer par courrier en date du 12 février 2019.



Par acte d'huissier de justice en date du 1er juillet 2019, Mme [F] [G] s'est vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 10.571,75 euros.



Par acte d'huissier de justice en date du 5 août 2019, Mme [F] [G] a assigné la société Batigère en [Localité 4], afin de voir :

- à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er juillet 2019,

- à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

- condamner en tout état de cause la société Batigère en [Localité 4], à payer une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire entrepris du 16 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 

- prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à Mme

[F] [G] le 1er juillet 2019 ;

- déboute la société Batigère en [Localité 4] de sa demande de résiliation judiciaire du bail;

- déboute la société Batigère en [Localité 4] de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;

- déboute Mme [F] [G] de sa demande de dommages-intérêts ;

- condamne la société Batigère en [Localité 4] à verser à Mme [F] [G] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne la société Batigère en [Localité 4] aux dépens ;

- ordonne l'exécution provisoire ;



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 10 décembre 2020 par la SA Batigère en [Localité 4],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 janvier 2023 par lesquelles la SA Batigère en [Localité 4] demande à la cour de :

Vu le bail ; 

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire ; 

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1224 et suivants, 1728 du Code civil ; 

Vu les articles L.441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ; 

Vu les articles L. 353-14 ; L. 353-16 ; L. 353-17 ; R. 353-19 du Code de la construction et de l'habitation,

- déclarer la société Batigère en [Localité 4] recevable et bien fondée en son appel, 

- débouter Mme [F] [G] de l'ensemble de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent ; 

Y faisant droit, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [F] [G] de sa demande de dommages et intérêts ; 

- infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Paris, pour le surplus, 

Et statuant à nouveau, 

- dire que le bail de Mme [F] [G] s'est trouvé automatiquement soumis aux dispositions applicables en matière de logement H.L.M. à compter du 1 er août 2013, date du renouvellement, et ce par suite du changement de bailleur et en conséquence, 

- dire que Madame [F] [G] est redevable d'un SLS, et ce nonobstant l'absence de régularisation formelle d'un « nouveau bail », qui n'est pas une condition exigée par les textes applicables en l'espèce, 

- déclarer valable le commandement signifié par la société Batigère en [Localité 4] le 1er juillet 2019, 

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail à effet du 1 er septembre 2019 à 24 heures, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des échéances courantes ; 



- ordonner l'expulsion de Mme [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement qu'elle occupe au [Adresse 2] dans le 15ème arrondissement de Paris au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- condamner Mme [F] [G] à payer à la société Batigère en [Localité 4] au titre des loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés, la somme de 753,59 euros au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d'occupation impayés au 29 décembre 2022, échéance de novembre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et des présentes pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d'occupation impayés au jour de l'audience, sans préjudice de tous autres dus ; 

- préciser que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l'article 1343-2 du Code civil ; 

- condamner Mme [F] [G] à payer à la société Batigère en [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et du supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs ; 

- condamner Mme [F] [G] à payer à la société Batigère en [Localité 4] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- condamner Mme [F] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 janvier 2023 au terme desquelles Mme [F] [G] demande à la cour de :

Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles L353-7 et L353-16 du Code de la Construction et de l'Habitation,

Vu l'article 1347 du Code Civil,

- dire et juger la société Batigère en [Localité 4] mal fondée en son appel ; 

- confirmer le jugement du 16 novembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf en celles ayant débouté Mme [F] [G] de sa demande d'indemnisation de 3.000 euros en réparation de ses préjudices ; 

Statuant à nouveau : 

 -condamner la Société Batigère en [Localité 4] à payer à Mme [F] [G] une indemnité de 3.000 euros en réparation de ses préjudices ; 

Subsidiairement, si la cour fait droit à l'appel de la société Batigère en [Localité 4] ; 

- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; 

- donner acte à Mme [G] de son engagement de s'acquitter de la somme de 753,59 euros à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- fixer le montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022,

- ordonner la compensation entre la dette locative dont elle serait hypothétiquement redevable et la condamnation de la bailleresse en réparation du préjudice de jouissance de Mme [G]; 

- condamner la Société Batigère en [Localité 4] à payer à Mme [F] [G] une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- la condamner aux dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.











MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les effets du conventionnement



La convention entre l'Etat et la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] du 22 août 2012 relève du régime juridique des logements locatifs conventionnés établi aux articles L.353-1 à L.353-17 du code de la construction et de l'habitation. Elle prévoit en son article 1 que son objet est de "fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L.353-1 à L.353-17" dudit code.



L'article L. 353-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que "les dispositions du présent chapitre règlent, dans la mesure où elles dérogent à la législation en vigueur, les rapports entre propriétaires et locataires ou occupants des logements qui ont fait l'objet d'une convention en application de l'article L. 351-2".



L'article L.353-7, inclus dans la section I intitulée "dispositions générales applicables aux logements conventionnés", disposait, à la date de conclusion de la convention le 22 août 2012, que, "lorsqu'à la date d'entrée en vigueur de la convention, le logement concerné est l'objet d'un bail en cours de validité (...), le propriétaire doit proposer au locataire ou à l'occupant un bail conforme aux stipulations de la convention et entrant en vigueur après l'exécution des travaux prévus par celle-ci ou en l'absence de travaux prévus par la convention, à la date de l'acceptation du bail par le locataire ou l'occupant, après publication de la convention au fichier immobilier ou son inscription au livre foncier. Au projet de bail doit être annexée une copie de la convention et du barème de l'aide personnalisée dans des conditions définies par décret.

Le locataire dispose d'un délai de six mois pour accepter le bail. S'il refuse, et sous réserve des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967, il n'est rien changé aux stipulations du bail en cours. Dans ce cas, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement et le propriétaire peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail".



Selon l'article L. 353-14, inclus dans la section 2 intitulée "dispositions particulières à certains logements conventionnés" , "par dérogation aux dispositions de la section I du présent chapitre, les dispositions de la présente section sont applicables aux logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2, aux logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, ainsi qu'à ceux appartenant aux collectivités locales et gérés par lesdits organismes'. 



L'article L.353-16 dispose qu' "à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux". 



En vertu de l'article L.353-17, "par dérogation à l'article L.353-3, les conventions mentionnées à l'article L.353-14 prennent effet à leur date de signature".



Il en résulte que les dispositions de l'article L.353-16 dans sa version précitée applicable au présent litige, relatives aux logements conventionnés appartenant à des organismes d'habitation à loyer modéré, dérogent à celles de l'article L.353-7 du même code, relatives aux autres logements conventionnés, et autorisent dès lors la SA d'HLM Batigère en [Localité 4], dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à réévaluer le loyer applicable aux titulaires de ces baux et à appeler un supplément de loyer de solidarité (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n°12-18.947 ; Civ. 3ème, 30 juin 2021, n°20-12.337), et ce sans être tenue de proposer un nouveau bail (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353), ni de mettre à la disposition du locataire une copie de la convention (Civ. 3ème, 20 juin 2019, n°18-17.028).



Si la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite "loi Elan", a introduit à l'article L.353-16 un quatrième alinéa selon lequel les deuxième et troisième alinéas ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L.353-17, cette loi, qui ne dispose que pour l'avenir en vertu de l'article 2 du code civil, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement arrêtée lors de son entrée en vigueur, comme c'est le cas en l'espèce s'agissant de l'application immédiate de la convention du 22 août 2012 au bail en cours de validité de Mme [F] [G], de sorte que la loi dite Elan n'est pas applicable au présent litige. Par ailleurs, il résulte des termes de cette loi et des travaux parlementaires que cette loi est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (cf Cass. Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).



Si l'article 11 de la convention du 22 août 2012 prévoit que "le bail doit être conforme à la présente convention", la convention précise bien en son article 1er qu'elle a "pour objet de fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L. 353-1 à L. 353-17 du code de la construction et de l'habitation pour l'opération d'acquisition-amélioration de 96 logements Plus située [Adresse 2]", de sorte qu'il ne saurait en être déduit qu'il imposerait au bailleur de conclure un nouveau bail avec les locataires déjà en place, ce qui contreviendrait aux dispositions légales précitées (Civ. 3ème, 3 juin 2021, n°20-12.353).



Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a retenu que l'article L.353-7 du code de la construction et de l'habitation était applicable au bail de Mme [F] [G] lors de la mise en oeuvre de la convention du 22 août 2012 conclue entre la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] et l'Etat, et en a déduit à tort que la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] devait lui proposer un nouveau bail et qu'aucun SLS n'aurait dû lui être appliqué, alors que le nouveau loyer conventionné et l'application du SLS étaient applicables au bail en cours dès leur notification à la locataire.



Sur l'application du supplément de loyer de solidarité et la dette locative 



L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à la date de la signature de la convention le 22 août 2012, disposait que "les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements(...)".



Selon l'article L.441-4, le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer de 25% selon la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, porté à 30% selon la loi n°2017-486 du 27 janvier 2017.



En vertu de l'article L.441-9, "l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer(...). 

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer(...)

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois (...)".



La perception d'un supplément de loyer de solidarité prévu par l'article L. 441-3 est exigible en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant aux dispositions de droit commun du louage (Civ. 3ème, 10 juillet 2013, n°12-18.918).



Il n'est pas nécessaire que les règles relatives au SLS, d'origine légale, figurent dans le bail pour être opposables aux locataires ; le SLS ne constitue pas un loyer ni même une fraction de loyer, son origine et sa mise en oeuvre sont indépendantes de toute stipulation conventionnelle ou contractuelle.



En l'espèce, Mme [F] [G] n'avait pas répondu initialement à l'enquête ressources annuelle et n'avait pas produit le justificatif de ses revenus malgré l'envoi de la mise en demeure prévue à l'article L. 441-9 précité, de sorte qu'elle était redevable du SLS que le bailleur avait liquidé provisoirement à la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond des ressources. 



Suite au recalcul du SLS, Mme [G] ayant fourni les justificatifs et étant à la retraite, le SLS a été calculé rétroactivement par la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] à hauteur de la somme de 3770,88 euros, contre 25154,28 euros initialement appelé lors du commandement de payer (pièce 9 Batigère, explicitant le calcul, qui n'est pas utilement contesté par Mme [G]). La SA Batigère en [Localité 4] précise que, compte tenu des ressources de Mme [G], aucun SLS n'a été appelé à compter de 2020.



Il résulte du décompte actualisé détaillé produit, qui n'est pas utilement contesté par Mme [G], que celle-ci demeure redevable de la somme de 753,59 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 29 décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus. Elle sera condamnée à son paiement selon les modalités décrites ci-après, infirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur la validité du commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire 



Le 1er juillet 2019, la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] a fait délivrer à Mme [F] [G] un commandement de payer la somme principale de 10571,75 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail. Y était annexé, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un décompte locatif pour la période du 5 janvier 2015 au 24 juin 2019 pour ladite somme, dans lequel il est appelé un quittancement mensuel de 2638,49 euros à compter du 31 janvier 2019, date à compter de laquelle un SLS mensuel de 2096,19 euros a été appliqué en sus du loyer conventionné.



Le premier juge a considéré que le fait que la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] a par courrier du 21 janvier 2020, informé Mme [G] qu'elle était assujettie à un SLS mensuel de 314,24 euros, et émis un titre de réduction de la somme de 21383,40 euros, impliquait que le commandement de payer portait sur une somme erronée et indue par la locataire, et en a prononcé la nullité.



Il convient toutefois de juger qu'à la date d'établissement du commandement de payer le 1er juillet 2019, au vu des informations dont elle disposait, la SA D'HLM Batigère en [Localité 4] était fondée à appeler un SLS mensuel de 2096,19 euros depuis le 31 janvier 2019 (les loyers étant payables à terme échu), auquel s'ajoutait le loyer mensuel de 385,85 euros et les provisions pour charges d'un montant total de 156,45 euros, soit un total mensuel de 2638,49 euros conforme au quittancement annexé au commandement. La SA D'HLM Batigère en [Localité 4] relève avec pertinence qu'au demeurant, Mme [G] ne s'acquittait au cours de cette période que d'un paiement de 524,14 euros, inférieur au montant du seul loyer. Suite au recalcul du SLS, Mme [G] restait redevable, pour l'année 2019, d'un SLS mensuel de 314,24 euros dont elle ne s'était pas acquittée.



Il en résulte que le commandement de payer est régulier et n'encourt aucune nullité, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Mme [G] ne s'étant pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er septembre 2019.



Toutefois, selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa".



En l'espèce, compte tenu du fait que la locataire est locataire depuis 43 ans, qu'elle est âgée de 73 ans, du faible montant de la dette locative, que Mme [G] propose d'apurer dès la signification de l'arrêt, et du fait que le créancier est un bailleur social, il y a lieu de l'autoriser à se libérer de l'arriéré locatif par le règlement d'une échéance de 753,59 euros, dans le délai de 10 jours qui suivra la signification du présent arrêt, et ce en sus des loyers et charges en cours. Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à la locataire, suspendus, sous condition du respect par cette dernière du règlement précité et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants. 



Néanmoins, à défaut de paiement de cette mensualité à l'échéance précitée ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier, Mme [F] [G] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d'office plein effet sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours outre les charges et Mme [G] sera condamnée à son paiement.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par Mme [G]



Mme [G] sollicite la somme de 3000 euros, faisant état de la non-conformité des travaux réalisés par la SA D'HLM Batigère en [Localité 4], et soutient qu'elle aurait subi les désordres suivants : 

- balcons présentant une accessibilité dangereuse, le réagréage aurait été mal réalisé avec défaut d'évacuation ; 

- les fenêtres ne seraient pas complètement thermiques ni phoniques,

- la sonnette se situerait désormais dans le tableau électrique et ne s'entendrait plus.



Au soutien de sa prétention, elle produit : 

 - un constat d'huissier du 4 février 2020 indiquant que la porte-fenêtre accédant au balcon se trouve dans un cadre surélevé par rapport au sol de l'appartement, la hauteur de la tablette du cadre est à 22,6 centimètres du sol de l'appartement et à 24 centimètres de celui du balcon ; 

- des photographies datées du 29 juillet 2016 et du 21 janvier 2017 sur lesquelles le balcon en travaux est visible ; 

- un planning prévisionnel des travaux, dont Mme [G] déduit que 'les travaux auraient duré plus longtemps que le calendrier fixé', sans en rapporter la preuve; 

- un certificat médical du 2 juin 2021 par lequel son médecin traitant atteste qu'elle 'souffre d'une gonarthrose évolutive associé à une lombarthrose avec spondilolisthesis, rendant ses déplacements limités, mais aussi le franchissement d'obstacles, difficiles voire à fort potentiel accidentogène ; aussi depuis la réalisation de travaux, est il devenu impossible à Mme [G] de se rendre sur le balcon ou sur la terrasse de son appartement du fait de la nécessité du passage d'un obstacle, devenu infranchissable' ; 

- un constat d'huissier du 29 novembre 2022 dont il résulte 'qu'après avoir mis en eau le balcon principal, [il] constate que l'eau stagne et ne s'écoule pas complètement vers l'évacuation située sur la droite' et qu'après cette mise en eau, il est constaté la présence d'humidité sous la fenêtre à l'intérieur de l'appartement sur la marche d'accès ; il est constaté en outre que la sonnette ne fonctionne que dans l'entrée.



Si l'état de santé de Mme [G] lui rend impossible de franchir des obstacles sans danger, il ne saurait être imposé au bailleur de supprimer la marche d'accès au balcon, alors qu'aucune règlementation ne le lui impose, sauf s'il s'agissait d'un appartement spécifiquement conçu pour les personnes à mobilité réduite, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Aucun préjudice ne saurait en conséquent être indemnisé de ce chef. L'écoulement d'eau imparfait sur le balcon ne saurait être qualifié de désordre, en l'absence de donnée précise sur la 'mise en eau' effectuée au préalable, un constat d'huissier diligenté à la requête d'un locataire ne pouvant se substituer à l'expertise d'un homme de l'art, seul habilité à pointer le caractère anormal de cette stagnation ou les désordres en résultant. Quant à la sonnette, elle fonctionne bien dans l'entrée, de sorte qu'aucun préjudice n'est davantage établi de ce chef.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande de fixation du montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022



Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, "à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait".



En l'espèce, Mme [F] [G] sollicite pour la première fois dans ses dernières écritures signifiées le 3 janvier 2023 que la cour "fixe le montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022", alors que cette demande n'est pas destinée à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, en ce qu'elle conteste depuis le début du litige l'application du loyer conventionné et son calcul.



Il convient dès lors de la déclarer irrecevable en cette demande.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevable la demande de Mme [F] [G] tendant à fixer le montant du loyer conventionné à la somme de 415,40 euros arrêtée au mois de décembre 2022,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [F] [G] de sa demande de dommages et intérêts,







Et statuant à nouveau,



Condamne Mme [F] [G] à payer à la SA d'HLM Batigère en [Localité 4] la somme de 753,59 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 29 décembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse, qui portera intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2023, date des dernières écritures de l'appelante,



Constate que le commandement de payer du 1er juillet 2019 est régulier,



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies,



Accorde à Mme [F] [G] des délais de paiement et dit qu' elle devra se libérer de sa dette par le règlement d'une échéance de 753,59 euros, et ce dans le délai de 10 jours qui suivra la signification du présent arrêt, et ce en sus des loyers et charges en cours,



Dit que les effets de la clause seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si ces délais sont respectés, 



Dit qu'à défaut de paiement de cette mensualité à son échéance ou à défaut du paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l'échéancier :

1°/ la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire, 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant le solde de la dette, 

3°/ la locataire sera tenue de quitter les lieux et que, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

4°/ Mme [F] [G] sera condamnée à payer à la SA d'HLM Batigère en [Localité 4], à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne Mme [F] [G] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L353-1, code de la construction et de l'habitation L353-17, code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la construction et de l'habitation L441-3, code de la construction et de l'habitation L353-7, code de la construction et de l'habitation L353-16). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2023-03-16T23:00:00.000Z.