Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-4, 1 février 2024, n° 19/03146

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4



ARRÊT AU FOND 

DU 01 FEVRIER 2024



N° 2024/ 













Rôle N° RG 19/03146 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BD2ZH







[M] [K]

[Y] [K]

[V] [W] épouse [K]





C/



SARL DOMAINE [4]

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF -











Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Charles TOLLINCHI 



Me Elie MUSACCHIA



Me Joseph MAGNAN 





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 28 Janvier 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 14/03017.





APPELANTS



Monsieur [M] [K]

né le 29 Août 1940 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE



Monsieur [Y] [K]

né le 22 Janvier 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE



Madame [V] [W] épouse [K]

née le 22 Avril 1942 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Céline POULAIN, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEES



SARL DOMAINE [4]

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Patrice CIPRE de la SELARL PATRICE CIPRE, avocat au barreau de NICE substituée par Me Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE



Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF - 

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jean-louis AUGEREAU, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Adrian CANDAU, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Inès BONAFOS, Présidente

Mme Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller



Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024.



ARRÊT



FAIT, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par acte authentique en date du 2 octobre 2007, Monsieur [M] [K], Madame [V] [K] et Monsieur [Y] [K] ont acquis de la SARL DOMAINE [4] une villa en l'état de futur achèvement constituant le lot numéro 6 d'un ensemble immobilier situé à [Localité 5]. La livraison initialement prévue au 31 décembre 2008 au plus tard a eu lieu le 28 mai 2009 avec réserves.



Se plaignant de l'absence de levée des réserves et de l'apparition de nouveaux désordres, les consorts [K] ont saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de GRASSE qui, par ordonnance du 23 janvier 2012 a ordonné une mesure d'expertise confiée à Monsieur [E] et a autorisé la consignation du solde du prix.



L'expert a déposé son rapport le 21 octobre 2013.



Par acte d'huissier en date du 9 et du 14 mai 2014 Monsieur [M] [K], Madame [V] [K] et Monsieur [Y] [K] on fait assigner la SARL DOMAINE DE [4] et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS prise en qualité d'assureur de responsabilité civile et générale de la SARL DOMAINE DE [4] devant le Tribunal de grande instance de GRASSE en vue de voir constater la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles par la SARL et d'obtenir la réparation des préjudices subis.



Par jugement en date du 28 janvier 2019 le tribunal de grande instance de Grasse a statué de la façon suivante :


CONDAMNE la SARL DOMAINE DE [4] à payer à Monsieur [M] [K], Madame [V] [K] et Monsieur [Y] [K] la somme de 4.290€ au titre des pénalités de retard,

CONDAMNE Monsieur [M] [K], Madame [V] [K] et Monsieur [Y] [K] solidairement, à payer à la SARL DOMAINE DE [4] la somme de 12.775,50 euros au titre du solde du prix, avec intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2012,

DEBOUTE chacune des parties du surplus de leur demande,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

DEBOUTE chacune des parties de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DIS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens




Par déclaration en date du 22 février 2019, Monsieur [M] [K], Madame [V] [K] et Monsieur [Y] [K] ont formé appel de cette décision à l'encontre de la SARL DOMAINE DE [4] et de la Cie d'assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

***

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :



Par conclusions notifiées le 21 mai 2019, les consorts [K] demandent à la Cour de :

Vu l'ordonnance des référés du 23 janvier 2012

Vu l'ordonnance des référés du 17 avril 2013

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [E] du 21 octobre 2013

Vu les articles l 261- un et suivants du code de la construction et de l'habitation

Vu les articles L1792 et suivants du code civil

Vu les articles L1147 et suivants du code civil

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 28 janvier 2019


Constater la recevabilité de l'appel interjeté par les consorts [K]

Le déclarer fondé

Réformer le jugement entrepris en tout sauf en ce qui concerne les indemnités dues aux consorts [K] au titre des pénalités de retard à hauteur de 4.290€,

Constater la mauvaise exécution par la SARL DOMAINE [4] de ses obligations contractuelles dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement signé avec Monsieur et Madame [K] ainsi que les malfaçons et d'achèvement telles que relevées par le rapport d'expertise [E],




En conséquence,


Condamner conjointement et solidairement la SARL DOMAINE [4] et la MAF ès qualité d'assureur de la SARL DOMAINE [4] au règlement d'une somme totale de 18773,24€ en réparation des préjudices subis à ce titre par les consorts [K], se décomposant comme suit :

Nuisance olfactive et défauts de pente : 2931,80€

Humidité en sous-sol : 418,60 euros au titre du manque d'aération et 214,90€ achat de déshumidificateurs

Reprise de l'état de surface du garage : 750€

Scellement des grilles de ventilation cuisine : 60€

Reprise d'étanchéité des gaines de la cave : 100€

Rebouchage des trémies : 160,50 euros

Enduit étanche sur le mur mitoyen du bassin de rétention : 3500€

Cuvelage du bassin de rétention 3383,76€

Matériel VMC : 264,40 euros

Nettoyage des pieds de façade : 300€

Réglage des dalles terrasse : 2000€

Reprise des peintures garde-corps : 500€

Trop-payé sur les volets en alu thermolaqué : 2589,80€

Nivellement terrain : 500€

Paumelles de porte : 500€

Fissures garage : 300€





Condamner la SARL DOMAINE [4] au paiement d'une somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice complémentaire subi par les consorts [K] du fait de la négligence de la SARL DOMAINE [4] dans la gestion du chantier et surtout de ses finitions

Ordonner la compensation entre les sommes dues par la SARL DOMAINE [4] aux consorts [K] et les sommes dues par ces derniers au titre du solde des travaux

Débouter la SARL DOMAINE [4] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Débouter la MAF de toutes ses demandes, fin et conclusions

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir

 Condamner conjointement et solidairement la SARL DOMAINE [4] et la MAF au paiement d'une somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ainsi que ceux de l'ordonnance des référés du 23 janvier 2012 et du 17 avril 2013 ainsi qu'aux frais de l'expertise judiciaire.




Par conclusions notifiées le 23 octobre 2019, les consorts [K] maintiennent leurs prétentions.



Ils font valoir que dans le cadre de l'expertise, Monsieur [E] a fait preuve de partialité et de manque d'objectivité ; que les odeurs qu'ils subissent sont la conséquence d'un défaut de pente des canalisations, celle-ci étant insuffisante et qu'il s'agit bien d'une malfaçon imputable au constructeur et qu'ils sont fondés à en solliciter la reprise ; que le sous-sol est bien affecté par une humidité excessive que l'expert a pu constater ; que les autres malfaçons et non-finitions, bien que minimes relèvent de la responsabilité contractuelle de la SARL DOMAINE DE [4] ; que les réserves à ce titre n'ont pas été levées, contrairement à ce qu'ont pu attester les entreprises intervenues, et que ces désordres doivent être repris ; que les différents désordres visés par l'expert doivent donc faire l'objet d'une reprise, ces conclusions justifiant le détail et le montant de leurs demandes et engageant la responsabilité de la SARL.



Ils font également valoir que plusieurs désordres ont été écartés par l'expert alors qu'ils sont justifiés tels que le nettoyage des façades, l'alignement de l'arrêt des volets, le réglage des dalles de la terrasse, la reprise des peintures du garde-corps, le raccordement sous toiture, la ventilation sous fenêtre bouchée, la présence de volets en aluminium thermo laqué, le nivellement du terrain'



Concernant la piscine, ils considèrent que le décollement des carreaux en plusieurs endroits ne leur est pas imputable et que les skimmers ont été placés trop bas ; que cet ouvrage est affecté de malfaçons, notamment au titre de l'exécution de la chape et qu'ils sont parvenus à obtenir l'indemnisation de ces désordres dans un cadre amiable malgré le fait qu'ils n'aient pas été pris au sérieux par l'expert.



Enfin, ils indiquent que la livraison s'est faite en retard, que ce retard ne s'explique par la pluie que pour 81 jours, le surplus devant être indemnisé conformément aux dispositions du contrat.



Par conclusions notifiées le 25 juillet 2019, la SARL DOMAINE DE [4] demande à la Cour de :



Infirmer le jugement déféré sur le problème de l'indemnité au titre du retard de livraison, et du préjudice du promoteur, confirmer le jugement déféré sur l'ensemble des autres points.



En conséquence,


CONSTATER la prescription de la garantie de parfait achèvement.

DEBOUTER les consorts [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions.

CONDAMNER à titre reconventionnel les consorts [K] à payer à société DOMAINE [4] la somme de 12 775,50 euros au titre des travaux supplémentaires avec intérêts au taux légal à compter de la date du 23 janvier 2012.

CONDAMNER à titre reconventionnel les consorts [K] à payer à société DOMAINE [4] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice sui generis subi par la société.

CONDAMNER les consorts [K] à payer à la SARL DOMAINE [4] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER les consorts [K] aux entiers dépens, du référé, de l'expertise judiciaire en ce compris les honoraires d'experts, et de la procédure au fond.




La SARL fait valoir en premier lieu que les consorts [K] ont perdu le bénéfice de la garantie de parfait achèvement en ce qu'ils ont délivré l'assignation plus de 2 années après la date de réception des travaux ; que si les désordres relatifs au défaut de conformité ont été déclarés recevables par le tribunal ceux-ci ne sont pas fondés ; s'agissant des nuisances olfactive, la SARL expose que les consorts [K] ont été les seuls à faire part de ces prétendues nuisances qui n'ont pas pu être objectivées (outre que le défaut de pente n'est pas établi) de même que pour la question du taux d'humidité dans le sous-sol ; s'agissant du retard de chantier, elle expose que celui-ci est contractuellement justifié et qu'il n'y a aucun préjudice imputable au retard de livraison, lequel est soit justifié par les conditions du chantier soit imputable au comportement du client notamment compte tenu de l'immixtion fautive de Monsieur [K] dans le déroulement du chantier.

Elle expose que sur les 40 réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison, 32 ont été levées sans contestation et elle reproche aux consorts [K] de n'avoir émis des réclamations que pour s'abstenir du paiement du solde du marché de construction ; selon elle, les doléances exprimées par les consorts [K] ne relèvent pas de la garantie décennale mais d'une conformité d'inachèvement comme cela a été précisé par l'expert judiciaire. Elle conclut au rejet des prétentions formulées par les consorts [K] sur leurs différents points de contestation.



Par ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2019, la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS demande à la Cour de : 


Constatant que les désordres allégués par les consorts [K] ne présentent aucune des caractéristiques permettant de leur donner un qualificatif décennal, dire et juger que les garanties de la police dommages-ouvrage souscrites par la SARL [4] auprès de la MAF ne peuvent trouver application et ne sont pas régularisables,

En conséquence mettre purement et simplement hors de cause la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS et débouter les consorts [K] demandeurs, de l'ensemble de leurs demandes et les condamner à payer à a MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me MAGNAN, avocat.




La MUTUELLE fait valoir que selon le rapport d'expertise, les dommages qui persistent ne relèvent pas de la garantie décennale, mais simplement d'achèvements qui ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ou qui ne l'affectent pas dans un de ses éléments constitutifs ou d'équipement et en tout état de cause ne le rendent pas impropre à sa destination ; que ces dommages n'entrent donc pas dans le champ de la garantie souscrite auprès d'elle en tant qu'assureur dommages-ouvrage.



L'affaire a été clôturée à la date du13 novembre 2023 et appelée en dernier lieu à l'audience du 6 décembre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande principale :



A l'appui de la contestation de la décision prononcée par le Tribunal de grande instance de GRASSE, les consorts [K] indiquent qu'ils subissent plusieurs désordres qui n'ont pas été pris en compte par l'expert, ce dernier ayant qualifié ces désordres de sans importance et considéré qu'ils ne relevaient pas de la garantie décennale.



Il convient de rappeler que la garantie décennale crée un régime de responsabilité de plein droit qui profite aux bénéficiaires de cette garantie dans les conditions fixées notamment par les articles 1792 et suivants du Code civil. Cette garantie est encourue lorsque la solidité de l'ouvrage est compromise ou qu'il est rendu impropre à sa destination normale.



Les notions de compromission de la solidité de l'ouvrage et de dommage rendant celui-ci impropre à sa destination sont soumises à l'appréciation des juges du fond. Il doit être en outre rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l'article 1792 du Code civil suppose que soit établie une certitude dans la survenance des désordres portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination de sorte qu'un risque hypothétique et futur ne permet pas de mobiliser une telle garantie. En revanche, si l'aggravation apparaît inéluctable, il suffit que les désordres concernés soient apparus dans le délai d'épreuve de dix ans pour qu'il puisse être fait application de cette garantie légale.



L'action en vue de mise en 'uvre de la garantie décennale doit être engagée dans un délai de 10 ans à compter de la date de réception des travaux, cela à peine de forclusion.







S'agissant de la garantie de parfait achèvement, celle-ci est prévue par l'article 1792-6 du Code civil ; elle porte sur des désordres apparents qui ont fait l'objet de réserves à la réception ou les désordres apparus dans l'année qui suit la réception, que ces désordres soient graves ou non, qu'ils concernent des malfaçons ou des non-conformités et peuvent toucher des éléments dissociables de la construction. Cette garantie n'est due que par les entrepreneurs contractuellement liés au maître d'ouvrage et n'est pas due par l'architecte ni par le vendeur d'immeuble à construire. Elle n'a donc pas vocation à s'appliquer en l'espèce.



Selon les consorts [K], s'agissant d'une vente en l'état de futur achèvement, la non-conformité aux stipulations contractuelles pouvait être sanctionnée, l'expert n'ayant pas tenu compte de cette donnée juridique. Afin d'obtenir la réformation de la décision attaquée, ils exposent successivement les différents points de contestation.




Nuisances olfactives et défaut de pente du réseau d'assainissement :




Les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 2.931,80€ correspondant au montant du devis SARL AZUR SUD PLOMBERIE du 11 juillet 2013. Ils exposent avoir du supporter dès après leur installation dans les lieux des odeurs nauséabondes dans leur sous-sol et se propageant dans toute la maison, bien que cela n'ait pas pu être vérifié au cours de l'expertise. Ils exposent que le rapport privé établi par Monsieur [L] et accepté par toutes les parties a mis en évidence un défaut de pente des canalisations ; qu'il est en outre confirmé par l'expert [E].



Ils reprochent notamment à la décision attaquée d'avoir rejeté leurs demandes en considérant que les garanties spéciales résultant des articles L261-1 du Code de la construction et de l'habitation et la responsabilité contractuelle prévue par l'article 1147 du Code civil ne se cumulaient pas.



Selon eux, il convient sur ce point de retenir la responsabilité de la SARL DOMAINE DE [4] sur le fondement de la garantie décennale ou subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle à titre de dommages intermédiaire si le caractère décennal du désordre n'était pas retenu.



La SARL DOMAINE DE [4] oppose que les prétendues nuisances olfactives n'ont jamais été constatées ; elle ne conteste pas le caractère insuffisant de la pente du réseau intérieur d'évacuation des eaux usées mais soutient que celle-ci est sans conséquence. Elle se réfère à la motivation adoptée par le premier juge et estime que celui-ci a justement considéré que le lien entre les odeurs alléguées et l'insuffisance de pente des canalisations n'était pas établi et que cette insuffisance ne constituait pas une non-conformité contractuelle mais une malfaçon imputable au constructeur. De surcroît, la SARL soutient que la pente de 0,7% est conforme à la norme en vigueur au moment de la construction.



Selon l'article 1646-1 du Code civil, « le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ».



Il en résulte que la SARL DOMAINE DE [4] doit être tenue à garantie pour des désordres et malfaçons susceptibles d'entrer dans le domaine d'application de la garantie décennale prévue par les articles précités. Il convient donc de qualifier les désordres relatifs à ces nuisances olfactives et au défaut de pente du réseau.



Concernant les odeurs, l'expert [E] indique en p.17 de son rapport que celles-ci n'ont jamais été constatées au cours des 3 accedits et que selon Monsieur [K], celles-ci ne seraient qu'occasionnelles et ne dureraient que quelques secondes. Il est précisé que « toutefois (') le réseau intérieur d'évacuation des eaux usées présentait une pente insuffisante par rapport au DTU » ; qu'ainsi la pente de 0,7% était non conforme par rapports aux normes de 2%. L'expert exclut cependant « tout lien de causalité entre l'insuffisance de pente du réseau d'évacuation des eaux usées et les odeurs dont se plaint Mr [K] », notamment compte tenu du fait que « un dysfonctionnement du réseau d'évacuation lié à l'insuffisance de pente générerait des nuisances olfactives permanentes ». Il est également noté que Monsieur [K] a fait installer des ventilateurs dans le sous-sol qui sont de nature à inverser les flux de la VMC et à entraîner un « dysfonctionnement de l'installation initiale et une répartition aléatoire des airs pollués ». Il est conclu que si la SARL DOMAINE DE [4] n'est pas responsable des odeurs, elle est tenue de remettre aux normes le réseau intérieur d'évacuation des eaux usées. Au titre de ce désordre, l'expert retient un coût de modification de 3.000€ TTC.



Cependant, il est précisé en p. 24 du rapport que cette malfaçon ne compromet pas la solidité de l'ouvrage et qu'elle ne le rend pas impropre à sa destination. Elle n'est donc pas de nature à justifier la mise en 'uvre de la garantie décennale.



Si dans le cadre de la vente en état de futur achèvement, le vendeur est tenu à une garantie au titre des défauts de conformité non apparents à la livraison, cela sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur prévu par l'article 1604 du Code civil, cette obligation s'apprécie par référence au contrat de vente ou autres documents de toute nature entrant dans le champ contractuel. Or, en l'espèce, il n'est pas démontré que les parties aient inclus dans les documents contractuels relatifs à cette vente la norme spécifiant que le pourcentage de la pente d'évacuation des eaux doive être de 1 ou 2% (norme DTU 60.11).



La garantie pour défaut de conformité non apparent n'est donc pas applicable à l'espèce.



S'agissant de l'application de la théorie des dommages intermédiaires, les consorts [K] font valoir subsidiairement que celle-ci peut être appliquée lorsque le caractère décennal du désordre n'est pas démontré. Il convient de rappeler que les dommages intermédiaires s'envisagent comme ceux qui n'affectent pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination ; s'ils ne donnent pas lieu à une présomption de responsabilité, ils relèvent de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée. Si dans le cadre d'une vente en état de futur achèvement, la responsabilité du promoteur peut être engagée sur ce fondement, c'est à la condition de démontrer l'existence d'une faute commise par le vendeur de l'immeuble.



En l'espèce, il est acquis que l'insuffisance de pente constatée par l'expert a été retenue par référence à une norme qui n'entre pas dans le champ contractuel et qu'elle n'est pas de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ni à le rendre impropre à sa destination. Si un manquement aux normes applicables est retenu par l'expert, il n'apparaît pas que ce défaut de pente soit à l'origine d'un préjudice que subiraient les consorts [K]. Dès lors, aucun élément ne permet de retenir le caractère fautif de ce désordre, la demande présentée à ce titre sera en conséquence rejetée et la décision attaquée sera confirmée sur ce point.




Humidité en sous-sol :




Les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 418,60€ au titre du manque d'aération et de 214,90€ au titre de l'achat de déshumidificateur. 



Ils font valoir que ce point n'a pas été mentionné en tant que réserve lors de la livraison de la maison en ce qu'il n'était pas apparent. Ils soutiennent que contrairement aux conclusions de l'expert, le sous-sol souffre bien d'une humidité anormale qui se manifeste notamment par la présence de traces de calcite et d'une tâche sur le mur. Ils attribuent notamment cette humidité anormale au défaut d'étanchéité du bassin de rétention mitoyen et à une mauvaise exécution de l'étanchéité des fourreaux réalisés avec du Rubson, donnant lieu à des écoulements d'eau lors des orages importants. 



Ils considèrent que ces désordres relèvent bien de la garantie décennale des constructeurs.



Ils versent aux débats un procès-verbal de constat réalisé par Me [U] le 24 septembre 2011 qui relève la présence de :


Coulures importantes au droit des gaines électriques,

La présence de gouttelettes qui indique que l'eau provient de la gaine la plus haute.




Ils produisent également une photo dont ils indiquent qu'elle a été prise dans leur cave et montrant des gaines dont s'écoule en abondance une eau marron.



S'agissant de ce désordre, l'expert indique en effet (p.18) qu'il n'a pas constaté de traces d'humidité excédant l'humidité ambiante normale d'une cave. Il indique « nous relevons cependant sur une bande de 1 mètre de hauteur, des traces de calcite, témoignant d'un phénomène de dissolution de la chaux du béton, sous l'action de l'eau, provenant du bassin de rétention qui est mitoyen et dont le cuvelage a dû être repris ». Il conclut (p.23) que « l'étanchéité de ce pan de mur doit être reprise et nous le préconisons au point 8-5 de notre mission ».



La SARL [4] considère que cette demande est forclose car relevant de la garantie de parfait achèvement ; qu'en outre, les demandes pouvant être formulées au titre des vices apparents sont également prescrite. Sur le fond, elle fait valoir que cette humidité en sous-sol n'a jamais été constatée et que si une reprise du cuvelage a été jugée nécessaire par l'expert, celle-ci avait été réalisée avant la fin du chantier, mettant un terme aux problèmes d'infiltration. Elle explique que les traces de calcite sont restées visibles car elles n'ont pas été traitées.



Les consorts [K] indiquent dans leurs écritures que « ce désordre relève de la garantie décennale des constructeurs de l'article 1792 du code civil et doit être indemnisé à ce titre ».



Or, aucun élément du dossier, qu'il s'agisse du rapport établi par l'expert ou des pièces fournies par les appelants ne permet de caractériser de façon certaine l'anormalité du taux d'humidité dans la villa ; il n'est pas davantage démontré que les désordres allégués soient de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination. Il en résulte que les consorts [K] doivent être déboutés de leurs prétentions fondées sur la mise en 'uvre de la garantie décennale à ce titre.




Sur les autres désordres :




Les consorts [K] formulent également des demandes au titre des désordres suivants : 


N°2 : reprise de l'état de surface du sol du garage, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 750€ ;

N°3 : scellement de la grille de ventilation de la cuisine, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 60€ ;

N°4 : reprise d'étanchéité des gaines dans la cave, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 100€ ;

N°5 : rebouchage des trémies dans la cave, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 160,50€ ;

N°6 : enduit étanche sur le mur du sous-sol et 7 cuvelage du bassin de rétention, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 3.383,76€ (cuvelage) + 418,60€ (manque d'aération) + 214,90 (achat d'un déshumidificateur) + 264,40€ (VMC) ;

N°7 : nettoyage des pieds de façade, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 300€ ;

N°8 : alignement de l'arrêt des volets, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 300€ ;

N°9 : réglage des dalles de terrasse, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 2.000€.

N°10 : reprise des peintures du garde-corps, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 500€ ; 

N°12 : ventilation sous fenêtre bouchée, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 264,40€ (demande formulée sur le fondement des articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et 1147 du Code civil),

N°13 : volets en aluminium thermo laqué, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 2.589,80€ (même fondement que ci-dessus),

N°14 : nivellement du terrain, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 500€ (même fondement que ci-dessus),

N°16 : paumelles de porte, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme forfaitaire de 500€ (même fondement que ci-dessus) ;

N°17 : fissures garage côté parking, les consorts [K] sollicitent de ce chef une somme de 300€ (même fondement que ci-dessus).






Ils évoquent également les désordres au titre desquels ils ne formulent pas de demande :


N°11 : raccordement sous toiture,

N°15 : climatisation isolation extérieure,

N°18 : reprise du revêtement du parking extérieur,

N°19 : la piscine. Au titre de ce désordre, les consorts [K] dénoncent les moqueries dont ils ont fait l'objet au cours de la mesure d'expertise au motif d'un excès de nettoyage qu'ils auraient pratiqué ; ils font état du positionnement inadapté des skimmers, placés trop bas et relevant donc d'un problème de conception. Ils indiquent cependant que ce poste de litige a donné lieu à un règlement amiable de la part de la Mutuelle des Architectes Français. Ils soulignent donc le fait que si plus aucune demande n'est formulée à ce titre, ils étaient bien fondés sur ce chef de prétention.




Demandes forcloses :



Dans le cadre du traitement de ces différents points de désordre, il convient de relever que :


Les désordres 2, 3, 7, 8 et 10 ont fait l'objet de réserves expresses lors de la livraison,

Les désordres n°5 et 14 étaient apparents lors de la livraison.




En considération des éléments mentionnés ci-dessus, le premier juge a déclaré les demandes formulées à ce titre irrecevables car prescrites.



En effet, en matière de vente en l'état de futur achèvement, le défaut de conformité apparent lors de la livraison est soumis au régime prévu à l'article 1642-1 du Code civil dans sa version applicable au litige : « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ».



L'article 1648 al.2 du même Code prévoit que dans ce cas, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.



En l'espèce, il convient de rappeler que la livraison de l'ouvrage (matérialisée par le document improprement qualifié de procès-verbal de réception) a eu lieu le 28 mai 2009 et a donné lieu à l'établissement d'une liste de réserves dans laquelle les désordres 2, 3, 7, 8 et 10 sont expressément mentionnés.



Concernant les désordres n°5 (rebouchage des trémies dans la cave) et 14 (nivellement du terrain), il n'est pas contestable que ces éléments étaient manifestement apparents lors de la livraison du bien ; s'ils n'ont pas fait l'objet de réserve, ils sont cependant soumis au délai de forclusion des articles précités.



Concernant le désordre n°9 relatif au réglage des dalles de la terrasse, l'expert indique en p.19 de son rapport qu'il est en effet constaté à ce titre un défaut de calage des dalles dans l'angle sud-ouest de la terrasse. Il classe ce désordre dans ceux ayant fait l'objet de réserves mentionnées dans le PV de réception. La lecture de ce procès-verbal ne permet cependant pas d'identifier de façon certaine les réserves exprimées au titre de ce dallage. Toutefois, il n'est pas contestable qu'un tel désordre ne pouvait qu'être apparent lors de la livraison de l'ouvrage. Il doit donc être considéré comme entrant dans le régime de forclusion mentionné ci-dessus.



S'agissant du désordre n°16 relatif aux paumelles de portes : les consorts [K] indiquent que les portes sont placées trop près du mur et que les charnières ne pourront pas être changées en cas de nécessité ; de la même façon, ils font valoir que les portes du garage sont posées à l'envers mais non-dégondables. Dans le procès-verbal de réception a été notée la nécessité de changer les paumelles des portes de service du garage. Cette désignation ne correspond pas strictement aux désordres plus développés qui sont mentionnés par les appelants dans leurs conclusions. Toutefois, il y a lieu d'en déduire d'une part que des réserves quant aux paumelles de portes étaient d'ores et déjà exprimées lors de la livraison et, d'autre part, que ces désordres allégués relatifs aux portes de l'ouvrage étaient apparents à cette date. 



L'assignation en référé a été délivrée le 11 juillet 2011, soit plus de deux ans après la livraison.

Or, les demandes relatives à ces désordres apparents et mentionnés à titre de réserves à la livraison devaient être formulées au plus tard dans l'année suivant l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession. Elles doivent donc être déclarées irrecevables car forcloses.



La décision attaquée sera réformée en ce qu'elle n'a pas considéré comme forclose la demande formulée au titre du désordre n°16.



Sont donc irrecevables car forcloses les demandes correspondant aux désordres 2, 3, 5, 7, 8, 9, 10 et 16.



Demandes non forcloses : 




Les désordres 4 et 6 ont été constatés par l'expert :




Désordre n°4 : pour justifier de ce désordre, les consorts [K] produisent donc une photo prise dans leur cave et montrant des gaines dont s'écoule en abondance une eau marron.



L'expert retient en effet l'existence de ce désordre qu'il qualifie de malfaçon. S'agissant en l'occurrence d'une inexécution fautive de l'ouvrage, il convient de considérer que les appelants sont fondés à en solliciter l'indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.



La décision attaquée sera réformée sur ce point et il leur sera alloué la somme de 100€ au titre de cette malfaçon, montant retenu par l'expert.



Désordre n°6 : s'agissant des demandes présentées au titre de ces désordres, il convient de relever que la somme de 418,60€ liée au manque d'aération et celle de 214,90€ liée à l'achat d'un déshumidificateur ont également été présentées au titre de la garantie décennale et ont fait l'objet ci-avant d'un débouté au motif que les conditions de mise en 'uvre de la garantie décennale à ce titre n'étaient pas réunies et qu'en tout état de cause, l'anormalité du taux d'humidité du sous-sol n'était pas démontrée.



Concernant les autres postes, à savoir le coût d'une VMC et les frais de cuvelage, il ressort des éléments produits que le cuvelage du bassin de rétention avait bien fait l'objet d'une reprise lors des travaux ; une telle intervention n'est pas indiquée par le rapport d'expertise, cette prétention ne peut qu'être rejetée.



Concernant la pose d'une VMC, en l'absence de démonstration de l'existence d'un taux d'humidité anormal qui serait imputable à une faute commise par la SARL DOMAINE [4], cette prétention sera rejetée.



La décision attaquée sera en conséquence confirmée sur ce point.




Les désordres 11, 12, 13 et 15 n'ont pas été constatés par l'expert :




Les appelants évoquent ces désordres mais ne formulent pas de demande pour les n°11 et 15.



Désordre n°12 : les consorts [K] sollicitent à nouveau, au visa de ce prétendu désordre, le paiement de la somme de 264,40€ au titre du coût du matériel de VMC de la cave (ce montant est déjà demandé au titre du désordre n°6).



Ils indiquent que l'expert a bien constaté ce désordre, mais qu'il a omis d'en faire état dans son rapport. Ils indiquent que la ventilation de ladite fenêtre est bien bouchée au ciment, que leur villa n'est équipée que de 5 ventilations alors que les autres villas vendues par la SARL DOMAINE DE [4] en possèdent 5.



Cependant, il doit être relevé qu'en effet, ce désordre n'est pas mentionné par l'expert et n'est pas objectivé par les pièces de la procédure. De surcroît, compte tenu de ce que ce qu'il a été statué sur la question du défaut de ventilation dont les consorts [K] se prévalent à plusieurs reprises sous des formes différentes, il convient de les débouter de ce chef de prétention.



Désordre n°13 : les consorts [K] indiquent avoir demandé en cours de construction la pose de volets thermolaqués à la place des volets en bois ; que cependant, leur qualité laisse supposer qu'il ne s'agit pas d'un thermolaquage mais d'une peinture simple, des retouches ayant par ailleurs été faites ; que s'il s'agit d'un thermolaquage, celui-ci est de très mauvaise qualité compte tenu des éclats qui sont survenus sur la peinture depuis la livraison. Ils expliquent que la demande formulée à hauteur de 2.589,80€ correspond au trop payé sur ces volets et au remboursement de la double facturation qu'ils ont subi.



La SARL DOMAINE DE [4] oppose que cette demande n'est pas fondée et que les consorts [K] n'ont supporté aucun surcoût lié à l'installation de volets en aluminium. Elle souligne le fait que Monsieur [K] reconnaissant qu'il s'agit peut-être d'un thermolaquage, cette demande est désormais sans objet.



En effet, il convient d'une part de relever que l'expert considère, aux termes de son rapport, que la question du thermolaquage des volets n'est pas un désordre. Les appelants de démontrent pas que ces volets ne soient pas thermolaqués et qu'ils présentent une fragilité anormale.



Aucun manquement de la SARL DOMAINE DE [4] ne peut être retenu à ce titre.



Cette demande sera en conséquence rejetée et la décision attaquée confirmée sur ce point.



Sur les pénalités de retard : 



Les consorts [K] concluent à la confirmation de la décision frappée d'appel en ce qu'elle leur a alloué la somme de 4.290€ au titre des pénalités de retard.



Cette somme a effectivement été allouée par le premier juge en considération des éléments contractuels liant les parties prévoyant des pénalités de 65€ par jour de retard et compte tenu d'un retard fixé à 66 jours.



La SARL DOMAINE DE [4] demande la réformation de la décision sur ce point. Elle fait valoir que, selon le dossier, il apparaît que : 


Le retard de livraison est de 147 jours calendaires,

81 jours de retard sont dus aux intempéries en cours de chantier, soit 113 jours calendaires puisque ces 81 jours constituent des jours ouvrés,

L'acte de vente a validé des devis relatifs au mur de soutènement et à la modification de la piscine pour un total de 28 jours calendaires.




Elle se prévaut donc de 141 jours calendaires de retard justifiés sur le chantier.



Elle invoque également la réalisation de travaux supplémentaires dont le délai peut être estimé à 20 jours ainsi que des retards imputables à des dépôts de bilan d'entreprises en cours de chantier pour un total estimé à 63 jours.



Elle invoque également un retard consécutif à l'ingérence de Monsieur [K] sur le chantier et l'évalue à 28 jours.



La SARL DOMAINE DE [4] considère donc que le retard subi par le chantier est contractuellement justifié à hauteur de 252 jours, soit plus que les 147 constatés au moment de la livraison.



Il convient cependant de constater que pour statuer sur cette demande, le premier juge a retenu que selon l'expert :


La livraison a eu lieu le 28 mai 2009, soit 145 jours plus tard que le délai prévu au 31 décembre 2008,

81 jours de retard étaient imputables à la survenance d'intempéries,

Les jours de retard allégués au titre des travaux supplémentaires et des défaillances d'entreprises n'avaient pas lieu d'être retenus compte tenu du fait que les travaux en question ont été commandés et les devis signés avant la signature de l'acte authentique retenant la date de livraison au 31 décembre 2008 et qu'il n'était pas démontré en quoi la défaillance de ces entreprises avait perturbé le calendrier des travaux.




Aucun élément produit par la SARL DOMAINE DE [4] ne vient remettre en cause ces conclusions de l'expert. En effet, l'intimée ne justifie pas de ce que les jours de pluie ont été supérieurs à ceux admis par l'expert en considération des documents de suivi de chantier. Elle ne justifie pas davantage des conséquences, sur ce décompte des jours de retard, des défaillances d'entreprises. Quant à la réalisation de travaux supplémentaires, l'expert mentionne en effet que ceux-ci ont été décidés avant l'acte authentique de vente en date du 2 octobre 2007 qui a confirmé la date de livraison (rapport p.29).



La SARL DOMAINE DE [4] se prévaut du devis du 27 novembre 2008 (mur de soutènement et modification de la piscine) qui, selon elle, ont justifié un retard de 28 jours calendaires. Ces devis sont visés par l'expert en son rapport ; il énumère par ailleurs plusieurs devis postérieurs à la signature de l'acte de vente (rapport p.11).



Toutefois, aucun élément ne permet d'évaluer si ces devis ont effectivement pu justifier un retard dans la réalisation des travaux. Ce moyen de contestation n'a donc pas lieu d'être admis.



S'agissant de l'immixtion de Monsieur [K] dans la réalisation du chantier, les allégations de la SARL DOMAINE DE BLANCHELFORE à ce titre ne sont étayées par aucun élément probant. Ainsi, cette immixtion ne peut être admise ni dans son principe, ni dans ses conséquences en termes de retard de chantier.



Il en résulte que : 



La livraison devait avoir lieu le 31 décembre 2008, mais n'est intervenue que le 28 mai 2009.



Le retard est donc de 147 jours dont 81 peuvent être considérés comme justifiés au vu des conclusions de l'expert, soit un retard fautif de 66 jours.



Il convient donc de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL DOMAINE DE [4] au paiement de la somme de 4.290€ (66x65) au titre des pénalités de retard.







***



Ainsi, compte tenu de la somme due par les consorts [K] au titre du solde du prix de chantier n'est pas contestée, il convient de confirmer la décision attaquée en ce qu'elle les a condamnés au paiement de la somme de 12.775,50€ avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2012.





Sur les demandes annexes : 



S'agissant de leur demande de compensation, les consorts [K] indiquent avoir procédé à la retenue de garantie de 5% lors de la livraison de leur maison, soit une somme de 12.765,50€. Ils considèrent être fondés à opérer une compensation entre cette somme retenue et les sommes qui leur sont dues par la SARL DOMAINE [4].



Aux termes de la présente décision, il est alloué aux consorts [K] la somme de 7.321,80€.









Ils sont redevables de la somme de 12.775,50€ au titre du solde des travaux, somme mentionnée par l'expert correspondant au montant consigné sur un compte séquestre.



Les conditions étant réunies, il convient de faire droit à la demande de compensation qui sera donc ordonnée entre les sommes dues par chacune des parties.



Compte tenu de la solution en cause d'appel, il convient de condamner la SARL DOMAINE [4] à payer aux consorts [K] une somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



La SARL DOMAINE DE [4] sera condamnée aux entiers dépens comprenant les dépens des procédures de référé et les frais d'expertise judiciaire.



Les consorts [K] seront condamnés à payer la somme de 1.500€ à la MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de GRASSE en date du 28 janvier 2019, sauf en ce qu'il a débouté [M] [K], [V] [K] et [Y] [K] de leurs demandes relatives au désordre n°4 et en ce qu'il a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens s'agissant des procédures de référé et des frais d'expertise ; 



Statuant à nouveau :



Condamne la SARL DOMAINE DE [4] à payer à [M] [K], [V] [K] et [Y] [K] la somme de 100€ au titre du désordre n°4 ; 



Dit en conséquence que la somme totale due par la SARL DOMAINE DE [4] à [M] [K], [V] [K] et [Y] [K] est de 4.390€ ; 



Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties à savoir :


la somme de 12.775,50€ due par [M] [K], [V] [K] et [Y] [K] à la SARL DOMAINE DE [4],

la somme de 4.390€ due par la SARL DOMAINE DE [4] à [M] [K], [V] [K] et [Y] [K] ;




Condamne la SARL DOMAINE DE [4] aux dépens des procédures de référé et aux frais d'expertise ; 



Y ajoutant :



Condamne la SARL DOMAINE DE [4] à payer à [M] [K], [V] [K] et [Y] [K] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne [M] [K], [V] [K] et [Y] [K] à payer à la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;







Condamne la SARL DOMAINE DE [4] aux dépens de l'instance d'appel.



Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024



Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, La Présidente,