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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 1, 7 février 2024, n° 23/00114

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 13 septembre 2023
Date de la première évocation : 15 Novembre 2023
Date des débats : 10 janvier 2024
Date de mise à disposition : 07 Février 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [I] est propriétaire des lots n°1 et n°6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 29] au [Localité 37] (93), sur la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 32], d’une superficie totale de 74 m².

Il s’agit d’un local commercial et d’un emplacement de parking. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 13 septembre 2023, annexé à la présente décision.

Le 16 février 2023, Madame [H] [I] a adressé à la commune du [Localité 37] une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 350.000 euros. La commune de [Localité 37] a réceptionné cette déclaration le 18 février 2023. 

Par décision en date du 25 avril 2023, la commune du [Localité 37] a exercé son droit de préemption urbain « moyennant le prix de 240 000 € (trois cent cinquante mille euros) auquel se rajoute une commission d’agence de 35 000 € (trente-cinq mille euros) ». 

Madame [H] [I] a refusé cette proposition par courrier reçu le 11 mai 2023, maintenant le prix de 350.000 euros.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 31 mai 2023, la commune de [Localité 37] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté. 

La juridiction de l’expropriation a été saisie dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la réponse du propriétaire, conformément aux dispositions de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme.

La commune de [Localité 37] justifie avoir consigné le 21 juin 2023 une somme de 36.000 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations selon récépissé n°2586785423 versé aux débats. 

La commune de [Localité 37] justifie également de la notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois à compter de la saisine de la juridiction, conformément aux dispositions de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme.

Par ordonnance rendue le 13 juillet 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 septembre 2023. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 15 novembre 2023.

La commune de [Localité 37] a déposé deux mémoires :
- un mémoire de saisine du juge de l’expropriation en fixation du prix, reçu le 31 mai 2023 ;
- un mémoire en réplique récapitulatif reçu le 10 novembre 2023. 

Dans ses dernières écritures, la commune de [Localité 37] sollicite la fixation du prix du bien de Madame [H] [I] à la somme de 240.000 €, soit 3200€/m² x 74 m² ainsi que la condamnation de Madame [I] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


Madame [H] [I] a déposé trois mémoires :
- un Mémoire en réponse, daté du 30 juin 2023, reçu le 5 juillet 2023 ;
- un Mémoire en réponse récapitulatif, daté du 30 octobre 2023, reçu le 03 novembre 2023 ; 
- un Mémoire en réponse récapitulatif, daté du 2 janvier 2024, reçu le 08 janvier 2024. 

Dans ses dernières écritures, Madame [H] [I] sollicite la fixation du prix de son bien à la somme de 350.000 € ainsi que la condamnation de la Commune de [Localité 37] à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

Par conclusions reçues le 28 août 2023, par conclusions récapitulatives reçues le 10 novembre 2023 et par conclusions récapitulatives reçues le 04 janvier 2024, le Commissaire du Gouvernement propose un prix de 248.000 € soit 74.33 m² x 3325 €/m². 

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 10 janvier 2024, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 février 2024.

Le 22 janvier 2024, le juge de l’expropriation a sollicité l’avis des parties et du Commissaire du Gouvernement, par voie de note en délibéré, sur l’éventualité d’écarter l’exécution provisoire. 

Par note en délibéré reçue le 23 janvier 2024 et au visa des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, des articles L 213-7 et L 213-14 du code de l’urbanisme, Madame [I] demande que l’exécution provisoire soit écartée pour être incompatible avec la nature de l’affaire. 

La Commune du [Localité 37] et le Commissaire du Gouvernement n’ont fait valoir aucune observation.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de fixation du prix de vente

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.





Sur les éléments préalables à la détermination du prix

Sur la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 21 mars 2016 et révisé le 02 février 2018 qui place le bien en zone UA. 

La zone UA correspond au centre, conformément aux écritures concordantes des parties. 

Sur la consistance du bien et les surfaces

En l’espèce, il s’agit d’un local commercial en rez-de-chaussée avec une cave et un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 29] au [Localité 37].

Les parties s’accordent sur une surface de 74,33 m² pour le local commercial. 

Madame [H] [I] propose en sus une surface de 15 m² pour la cave et reproche tant à la Commune du [Localité 37] qu’au Commissaire du Gouvernement de ne retenir ni une surface utile, ni une surface Carrez, mais une surface réelle bâtie. 

Toutefois, conformément aux dispositions des articles R 111-2 et D 353-16 du code de la construction et de l’habitation, pour calculer une surface utile il n’est tenu compte ni de la superficie des caves, ni de celle des emplacements de stationnement. 

De la même manière, la loi Carrez exclut notamment les caves et les emplacements de stationnement.

Or, s’agissant d’un bien en copropriété, seules les surfaces en loi Carrez sont pertinentes. 

D’ailleurs, il convient d’observer que dans sa déclaration d’intention d’aliéner, Madame [I] ne mentionne pas les 15 m² de la cave, ni les mètres carrés de l’emplacement de stationnement, mais fait bien état d’une superficie de 74,33 m² en loi Carrez. 

Dès lors, la surface du bien retenue sera de 74,33 m². 

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

Il convient toutefois de préciser que le bien qui dispose d’une cave immédiatement et privativement accessible depuis l’intérieur du local et d’un emplacement de parking muni d’un système de blocage, se situe au centre-ville du [Localité 37] dans un quartier à la fois résidentiel et commerçant, à proximité immédiate de nombreux commerces notamment de bouche, de la mairie, de la poste, de plusieurs lycées, écoles et crèches, d’un théâtre et d’un cinéma. 



Il est desservi par :

- des transports en commun :
. lignes de bus n° 148, 247 et 346 dont un arrêt se situe en face de l’entrée et sur le même trottoir que le bien préempté ; 
. arrêt « Drancy » de la ligne B du RER “Carrefour Pleyel” à 550 mètres ; 

- des axes routiers/autoroutiers :
. l’A86 
. l’A3 
. la D 41

Il ressort du procès-verbal de transport que globalement, le local est propre et dans un bon état d’entretien. 

Sur la méthode d’évaluation 

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.

Dans ces conditions, cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.

L’évaluation du bien se fera terrain intégré.

Sur la situation locative 

En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que les biens sont libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté.

Ils seront par conséquent évalués en valeur libre d’occupation et comparés à des biens cédés libres.

Sur le calcul du prix de vente 

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :
- 240.000 €, montant offert par la commune de [Localité 37] et, 
- 350.000 €, montant réclamé par Madame [I], 

étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 248.000 €.


La commune du [Localité 37] ne produit aucun terme de comparaison et s’appuie exclusivement sur l’avis des domaines du 21 avril 2023, qui retient les termes de comparaison suivants : 

N° Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
DEM n°1
31/06/22
[Adresse 27] 
[Localité 37]
AW[Cadastre 5]
3178 €
Un local d’activité : 
Au sous-sol : vestiaire, réserve, accès au jardin. 
RdC : Accueil, salle de soins, cinq salles de rééducation, WC, salle d’eau, placard, en annexe un jardin de 136 m². 
Surface : 107 m²
Prix : 340 000 € (valeur occupée)
DEM n°2
19/10/21
[Adresse 4] 
[Localité 37]

AW[Cadastre 3]

2182 €
Au RdC un local commercial à usage de Bar Restaurant, cuisine, terrasse. 
Au 1er étage : un appartement de 2 pièces. 
Surface : 126 m²
Prix : 275 000 € (Valeur partiellement occupée)
DEM n°3
16/02/22
[Adresse 7]
[Localité 36]
BF[Cadastre 8]
2678 €
Local commercial avec son parking en sous-sol. 
Surface : 56 m²
Prix : 150 000 € (Valeur libre)
DEM n°4
22/12/21
[Adresse 31]
[Localité 40]
F [Cadastre 17]
3563 €
Construction de 2010
Local commercial sur rue avec son parking en sous-sol
Surface de 87 m² 
Prix : 310 000 € (Valeur libre)
La moyenne de ces quatre termes de comparaison est de 2900 €/m². 

Compte tenu du bon emplacement géographique et du bon état d’entretien du bien, la Commune retient une valeur de 3200 €/m² en valeur libre. 

Madame [I] fait valoir que ces quatre termes doivent être exclus, car : 
- les termes DEM n°1 et 2 sont des ventes de biens occupés, de sorte qu’ils ne sont pas comparables au bien préempté ; 
- les termes DEM n°3 et n° 4 sont situés dans d’autres communes éloignés de plus de 3 km du [Localité 37] ; 
- les quatre termes ne précisent pas l’état du bien et mentionnent des surfaces réelle bâties, puisqu’issus du site DVF, et non des surfaces utiles ou des surfaces loi Carrez. 

Elle souligne que la Commune n’a valorisé ni la cave de 15 m², ni la valeur de l’emplacement de stationnement et qu’elle n’a pas suffisamment tenu compte de l’emplacement géographique particulièrement favorable du bien et de son bon état d’entretien. 

En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :

- les termes DEM n° 3 et 4 ne sont pas retenus s’agissant de biens situés dans d’autres communes que le [Localité 37] ; 

- le terme DEM n°1 ne sera pas non plus retenu s’agissant d’un bien d’une superficie très supérieure à celui appartenant à Madame [I] et d’une consistance très différente puisqu’il est réparti sur un rez de chaussée et un étage et qu’il comporte une partie habitation ; 

- le termes DEM n° 2 sera retenu selon une valeur 3178 €/m² car le bien est équivalent à celui préempté en ce qu’il est situé dans la même commune, dans le même quartier, et d’une surface relativement équivalente exprimée en superficie Carrez, le service des Domaines s’appuyant non sur la base de données DVF mais sur ESTIMER UN BIEN et sur la Banque Nationale des Données Patrimoniales. 

En outre, les éléments tels que la cave, l’emplacement de stationnement, le bon état d’entretien du bien et sa localisation dans une zone présentant une bonne commercialité sont des éléments qui ne permettent pas d’exclure ces termes de référence, mais constituent des éléments de plus-value qui seront pris en considération ultérieurement dans l’évaluation du bien. 

Le Commissaire du Gouvernement, présente les termes de comparaison suivants :

N° Terme
Date et Référence de publication 
Adresse
et 
Références cadastrales
Surface m²
Prix €
Prix unitaire
€/m²
CG n°1
26/05/2020
9304P03
2020P02844
[Adresse 1]
[Localité 36]
41,05 m²
80 000 €
1949 €
Observations : Local commercial libre
CG n°2
26/02/2020
9304P03
2020P01398
[Adresse 16]
[Localité 36]
120 m²
340 000 €
2833 €
Observations : Pavillon à usage commercial - acquéreur Commune 
CG n°3
06/08/2020
9304P03
2020P04662
[Adresse 18] 
[Localité 37] 
100 m²
272 800 €
2728 € 
Observations : Local commercial loué
CG n°4
22/12/2020
9304P02
2020P07118
[Adresse 31] 
[Localité 40]
86,76 m²
310 000 €
3573 €
Observations : Local commercial – préemption par la ville – libre 
CG n°5
25/07/2022
9304P01
2022P23843
[Adresse 9] 
[Localité 38]
60,6 m²
220 000 €
3630 €
Observations : Local commercial libre
CG n°6
19/01/2021
9304P01
2021P00745
[Adresse 26] 
[Localité 38]
47.93 m²
205 000 €
4277 € 
Observations : Local commercial libre
CG n°7
24/03/2022
9304P01
2022P11804
[Adresse 2]
[Localité 38]
55,82 m²
125 000 €
2240 €
Observations : Local commercial et débarras (pharmacie) libre 
Il présente également trois des quatre termes retenus par la Commune de [Localité 37], à savoir : 
N° Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
CG n°8
31/06/22
[Adresse 27] 
[Localité 37]
AW[Cadastre 5]
3178 €
Un local d’activité : 
Au sous-sol : vestiaire, réserve, accès au jardin. 
RdC : Accueil, salle de soins, cinq salles de rééducation, WC, salle d’eau, placard, en annexe un jardin de 136 m². 
Surface : 107 m²
Prix : 340 000 € (valeur occupée) 
CG n°9
19/10/21
[Adresse 4] 
[Localité 37]

AW[Cadastre 3]

2182 €
Au RdC un local commercial à usage de Bar Restaurant, cuisine, terrasse. 
Au 1er étage : un appartement de 2 pièces. 
Surface : 126 m²
Prix : 275 000 € (Valeur partiellement occupée)
CG n°10
16/02/22
[Adresse 7]
[Localité 36]
BF[Cadastre 8]
2678 €
Local commercial avec son parking en sous-sol. 
Surface : 56 m²
Prix : 150 000 € (Valeur libre)


Le Commissaire du gouvernement aux termes de ses dernières conclusions retient également deux termes présentés par Madame [I] : 
N° Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
CG n°11
06/08/2020
2020P04662
[Adresse 11] 
[Localité 37]
AV [Cadastre 33]
2728 €
Local commercial avec réserve et WC
Surface : 100 m²
Prix : 272 800 € (valeur occupée) 
CG n°12
22/02/2022
2022P05674
[Adresse 20] 
[Localité 37]
AM [Cadastre 13] et [Cadastre 14]
3615 €
Local commercial en VEFA avec emplacement de parking 
Surface : 39 m² 
Prix : 141 000 € (Valeur libre)

La moyenne des sept termes de comparaison concernant des locaux commerciaux libre du secteur et qui ne sont pas des ventes en l’état futur d’achèvement est de 3025 €/m². 

En raison du bon état du bien et de l’existence d’une cave de 15 m², le Commissaire du gouvernement retient une valeur supérieure de 10 % à la moyenne, soit 3327 € arrondi à 3325€/m² et par suite estime le prix du bien à la somme de 247 147 € arrondie à 248 000 € (3325 € x 74,33 m²). 

Madame [I] fait valoir que les termes du Commissaire du Gouvernement doivent être exclus car certains : 
- portent sur des ventes de biens occupés, de sorte qu’ils ne sont pas comparables au bien préempté ; 
- sont situés dans d’autres communes éloignés du [Localité 37] ; 
- ne précisent pas l’état du bien et mentionnent des surfaces réelle bâties, puisqu’issus de la base de données DVF, et non des surfaces utiles ou des surfaces loi Carrez. 

Elle souligne que le Commissaire du Gouvernement n’a tenu compte ni la cave de 15 m², ni la valeur de l’emplacement de stationnement et qu’elle n’a pas suffisamment tenu compte de l’emplacement géographique particulièrement favorable du bien et de son bon état d’entretien. 

En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :

- le terme CG n° 1, 2, 4, 5, 6, 7 et 10 ne seront pas retenus s’agissant de biens situés dans d’autres communes ; 

- les termes CG n°9 et 12 ne sont pas non plus retenus, car ils présentent des consistances très différentes de celle du bien préempté et ne peuvent donc lui être comparées ; ainsi le terme CG n°9 porte sur un local d’une superficie de 126 m², donc très supérieure à celle du bien appartenant à Madame [I] et d’une consistance très différente puisqu’il est réparti sur un rez-de-chaussée et un premier étage et comprend une partie habitation tandis que le terme CG n°12 porte sur un local d’une superficie de 39 m², donc très inférieure à celle du bien préempté qui est de 74,33 m² ; 

- les termes CG n° 3 et 8 sont retenus selon une valeur moyenne de 2953 €/m², car les biens sont équivalents à celui préempté en ce qu’ils sont situés dans la même commune, dans le même quartier, et d’une surface relativement équivalente exprimée en superficie Carrez, le Commissaire du Gouvernement s’appuyant non sur la base de données DVF mais sur ESTIMER UN BIEN et sur la Banque Nationale des Données Patrimoniales. 

En outre, les éléments tels que la cave, l’emplacement de stationnement, le bon état d’entretien du bien et sa localisation dans une zone présentant une bonne commercialité sont des éléments qui ne permettent pas d’exclure ces termes de référence, mais constituent des éléments de plus-value qui seront pris en considération ultérieurement dans l’évaluation du bien. 

Il convient par ailleurs de remarquer que le terme CG n°3 et le terme CG n°11 correspondent à la même vente du 06 août 2020, n°2020P04662, d’un local commercial de 100 m² situé [Adresse 11] au [Localité 37] moyennant la somme de 272 800€, de sorte que ce terme ne peut être retenu qu’une seule fois. 

Madame [I], verse aux débats un rapport d’expertise privée daté du 10 juillet 2023 qui comprend les termes de comparaison suivants :

N° Terme
Date de publication 
Adresse
et 
Références cadastrales
Surface m²
Prix €
Prix unitaire
€/m²
DEF n°1
Février 2019
[Adresse 34] 
[Localité 37]
100 m²
196 186 €
2515 €
DEF n°2
Août 2020
[Adresse 10]
[Localité 37]
100 m²
272 800 €
2728 €
DEF n°3
Janvier 2012
[Adresse 23]
[Localité 37]
287m²
810 287 €
2823 €
DEF n°4
Mars 2015
[Adresse 25]
[Localité 37]
32 m²
95 000 €
2969 €
DEF n°5
Juillet 2017
[Adresse 21]
[Localité 37]
53 m²
180 000 €
3396 €
DEF n°6
Octobre 2017
[Adresse 34]
[Localité 37]
60 m²
214 012 €
3567 €
DEF n°7
Février 2022
[Adresse 15]
[Localité 37]
39 m²
141 000 €
3615 €
DEF n°8
Juillet 2015
[Adresse 23]
[Localité 37]
59m²
232 716 €
3944 €
DEF n°9
Juillet 2015
[Adresse 12]
[Localité 37]
305 m²
1 272 559 €
4172 €
DEF n°10
Novembre 2022
[Adresse 30] 
[Localité 37]
134 m²
580 000 €
4328 €
En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797). 

En l’occurrence, en dépit de la demande du juge de l’expropriation en ce sens en date du 09 novembre 2023, Madame [I] n’a pas fait parvenir l’intégralité des justificatifs des termes de comparaison mentionnés en page 21 du rapport d’expert privé, mais a seulement justifié des termes n°2, 4 et 10, ce qui est insuffisant pour corroborer l’analyse de l’expert privé. 

Elle verse par ailleurs aux débats une pièce n°4 dont elle affirme qu’il s’agit d’une extraction de la base d’information économique notariale alors que ce document ne porte aucune mention ou en-tête en ce sens, ni signature en attestant. En outre, les dix ventes qui y sont listées ne correspondent pas au tableau de la page 21 du rapport. En effet, le terme n°1 dans le tableau de l’expert qui correspond à une vente en février 2019, n’est pas repris dans la pièce n°4 qui ne liste aucune vente en 2019, de sorte que la pièce n°4 produite par Madame [I] ne peut en aucune façon corroborer le rapport d’expertise privée. 

Ainsi, le rapport d’expertise privée versé aux débats par Madame [I] n’est corroboré par aucun autre élément, de sorte qu’il ne peut être pris en considération et les termes qui y sont mentionnés ne pourront être retenus que dès lors qu’ils sont par ailleurs justifiés. 

A cet égard, Madame [I] produit des justificatifs pour les termes n°2, 4, n°10. 

Elle présente également deux termes supplémentaires : 

N° 
Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
DEF n°11
31/08/2020
2020-1356824
[Adresse 24]
[Localité 37]
AT
3461 €
Local commercial 
Surface : 78 m²
Prix : 270 000 € (valeur occupée) 
DEF n°12
22/02/2022
2022-1533905
[Adresse 19]
[Localité 37]
AM [Cadastre 13] 
3615 €
Local commercial en VEFA avec emplacement de parking 
Surface : 39 m²
Prix : 141 000 € (valeur libre)

La valeur moyenne de ces 5 termes de comparaison (DEF n°2, 4, 10, 11 te 12) est de 3420,4 € arrondi à 3420 €/m²

Madame [I] sollicite une valeur supérieure soit 4709 €/m² (350 000€/74,33 m²). 

En l’occurrence, pour être comparé avec le présent bien :

- le terme DEF n° 4 ne peut être retenu s’agissant d’une transaction trop ancienne datant de 2015 soit de plus de 8 ans ; 

- le terme DEF n° 11 ne peut être retenu, car le justificatif présenté par Madame [I] concerne uniquement une dépendance et non l’intégralité du local, de sorte que la surface réelle du bien vendu n’est pas connue ; 

- les terme DEF n°10 et 12 ne peuvent pas non plus être retenus, car ils présentent des consistances très différents en terme de superficie de celle du bien préempté et ne peuvent donc lui être comparés ; ainsi le terme DEF n°10 porte sur un local d’une superficie de 134 m², donc très supérieure à celle du bien appartenant à Madame [I] qui est de 74,33 m², tandis que le terme DEF n°12 porte sur un local d’une superficie de 39 m², donc très inférieure à celle du bien préempté qui est de 74,33 m² ; 

- le termes DEF n° 2 sera retenu selon une valeur de 2728 €/m², car le biens cédé est équivalent à celui préempté en ce qu’il est situé dans la même commune, dans le même quartier et d’une surface relativement équivalente. 

Ainsi, après examen des termes de comparaison soumis par les parties, 2 références ont été jugées pertinentes et sont retenues :
- le terme de la Commune du [Localité 37] n°1, selon une valeur de 3178 €/m² ; 
- les termes du Commissaire du Gouvernement n°3 et 8 selon une moyenne de 2953 €/m² ; 
- le termes de Madame [I] n° 2 selon une valeur de 2728 €/m². 

Il convient de rappeller que les termes du Commissaire du Gouvernement n°8 correspond au terme n°1 de la Commune du [Localité 37] et que le terme n°3 du Commissaire du Gouvernement correspond au terme n°2 de Madame [I]. 

La moyenne de ces références est la suivante : (3 178 € + 2 728€) / 2 = 2.953 €/m² 

En l’espèce, il doit être souligné que le bien est bon état, particulièrement bien situé, au centre-ville de [Localité 37], dans un quartier à la fois résidentiel et très commerçant et bénéficiant d’une bonne desserte routière et de transports en commun. 

En outre, les deux termes de référence retenus concernent des biens occupés soit totalement, soit partiellement alors que le bien de Madame [I] est libre, ce qui constitue un élément supplémentaire de plus-value.

De plus, ainsi que l’indique Madame [I], ni la cave, ni l’emplacement de stationnement n’ont été valorisés alors que d’une part, la cave est accessible directement et exclusivement par le local et d’autre part, que l’emplacement de stationnement est muni d’un système de blocage. 

Ces éléments constituent un facteur de plus-value à hauteur de 30 % qui justifie qu’une valeur supérieure à la moyenne dégagée soit retenue, soit la moyenne arrondie de 3839 €/m² en valeur libre (2953 € x 1,3). Soit un prix calculé comme suit : 3839 € x 74,33 m² = 285.352,87 €

En conséquence, le prix d’acquisition du bien appartenant à Madame [I] est fixé à la somme de 285.352,87 €.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La commune de [Localité 37] devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner la commune de [Localité 37], partie tenue aux dépens, à verser à Madame [H] [I] la somme de 4.000 €.

Sur l’exécution provisoire 

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte. 

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, il s’agit d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à Madame [I] à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de la Commune du [Localité 37], de sorte que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de la présente affaire. 

En conséquence, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe, 

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 13 septembre 2023 ;

FIXE à la somme de 285.352,87 € (deux cent quatre-vingt cinq mille trois cent cinquante deux euros et quatre-vingt sept centimes) en valeur libre, le prix d’acquisition des lots n°1 et 6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 29] au [Localité 37] appartenant à Madame [H] [I] à l’occasion de la préemption de ce bien par la Commune du [Localité 37];

CONDAMNE la commune du [Localité 37] aux dépens ;

CONDAMNE la commune du [Localité 37] à payer à Madame [H] [I] la somme de 4.000€ (quatre mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ; 


Cécile PUECH



Greffier
Charlotte THIBAUD



Vice-Présidente
Texte intégral
Décision du 07 Février 2024
Minute n° 24/00016


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 07 Février 2024

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° RG 23/00114 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XX3H

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS


DEMANDEUR :


COMMUNE DU [Localité 37]
[Adresse 39]
[Adresse 39]
[Localité 37]
représentée par Maître Julien MARCEAU, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Madame [H] [I]
[Adresse 22]
[Localité 6]
représentée par Maître Jean-Philippe MAGINOT, avocat au barreau de BORDEAUX
INTERVENANT : 
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [G] [J], commissaire du Gouvernement
[Adresse 28]
[Localité 35]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 13 septembre 2023
Date de la première évocation : 15 Novembre 2023
Date des débats : 10 janvier 2024
Date de mise à disposition : 07 Février 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [I] est propriétaire des lots n°1 et n°6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 29] au [Localité 37] (93), sur la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 32], d’une superficie totale de 74 m².

Il s’agit d’un local commercial et d’un emplacement de parking. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 13 septembre 2023, annexé à la présente décision.

Le 16 février 2023, Madame [H] [I] a adressé à la commune du [Localité 37] une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 350.000 euros. La commune de [Localité 37] a réceptionné cette déclaration le 18 février 2023. 

Par décision en date du 25 avril 2023, la commune du [Localité 37] a exercé son droit de préemption urbain « moyennant le prix de 240 000 € (trois cent cinquante mille euros) auquel se rajoute une commission d’agence de 35 000 € (trente-cinq mille euros) ». 

Madame [H] [I] a refusé cette proposition par courrier reçu le 11 mai 2023, maintenant le prix de 350.000 euros.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 31 mai 2023, la commune de [Localité 37] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté. 

La juridiction de l’expropriation a été saisie dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la réponse du propriétaire, conformément aux dispositions de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme.

La commune de [Localité 37] justifie avoir consigné le 21 juin 2023 une somme de 36.000 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations selon récépissé n°2586785423 versé aux débats. 

La commune de [Localité 37] justifie également de la notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois à compter de la saisine de la juridiction, conformément aux dispositions de l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme.

Par ordonnance rendue le 13 juillet 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 13 septembre 2023. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 15 novembre 2023.

La commune de [Localité 37] a déposé deux mémoires :
- un mémoire de saisine du juge de l’expropriation en fixation du prix, reçu le 31 mai 2023 ;
- un mémoire en réplique récapitulatif reçu le 10 novembre 2023. 

Dans ses dernières écritures, la commune de [Localité 37] sollicite la fixation du prix du bien de Madame [H] [I] à la somme de 240.000 €, soit 3200€/m² x 74 m² ainsi que la condamnation de Madame [I] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


Madame [H] [I] a déposé trois mémoires :
- un Mémoire en réponse, daté du 30 juin 2023, reçu le 5 juillet 2023 ;
- un Mémoire en réponse récapitulatif, daté du 30 octobre 2023, reçu le 03 novembre 2023 ; 
- un Mémoire en réponse récapitulatif, daté du 2 janvier 2024, reçu le 08 janvier 2024. 

Dans ses dernières écritures, Madame [H] [I] sollicite la fixation du prix de son bien à la somme de 350.000 € ainsi que la condamnation de la Commune de [Localité 37] à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

Par conclusions reçues le 28 août 2023, par conclusions récapitulatives reçues le 10 novembre 2023 et par conclusions récapitulatives reçues le 04 janvier 2024, le Commissaire du Gouvernement propose un prix de 248.000 € soit 74.33 m² x 3325 €/m². 

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 10 janvier 2024, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 février 2024.

Le 22 janvier 2024, le juge de l’expropriation a sollicité l’avis des parties et du Commissaire du Gouvernement, par voie de note en délibéré, sur l’éventualité d’écarter l’exécution provisoire. 

Par note en délibéré reçue le 23 janvier 2024 et au visa des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, des articles L 213-7 et L 213-14 du code de l’urbanisme, Madame [I] demande que l’exécution provisoire soit écartée pour être incompatible avec la nature de l’affaire. 

La Commune du [Localité 37] et le Commissaire du Gouvernement n’ont fait valoir aucune observation. 

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de fixation du prix de vente

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.





Sur les éléments préalables à la détermination du prix

Sur la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 21 mars 2016 et révisé le 02 février 2018 qui place le bien en zone UA. 

La zone UA correspond au centre, conformément aux écritures concordantes des parties. 

Sur la consistance du bien et les surfaces

En l’espèce, il s’agit d’un local commercial en rez-de-chaussée avec une cave et un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 29] au [Localité 37].

Les parties s’accordent sur une surface de 74,33 m² pour le local commercial. 

Madame [H] [I] propose en sus une surface de 15 m² pour la cave et reproche tant à la Commune du [Localité 37] qu’au Commissaire du Gouvernement de ne retenir ni une surface utile, ni une surface Carrez, mais une surface réelle bâtie. 

Toutefois, conformément aux dispositions des articles R 111-2 et D 353-16 du code de la construction et de l’habitation, pour calculer une surface utile il n’est tenu compte ni de la superficie des caves, ni de celle des emplacements de stationnement. 

De la même manière, la loi Carrez exclut notamment les caves et les emplacements de stationnement.

Or, s’agissant d’un bien en copropriété, seules les surfaces en loi Carrez sont pertinentes. 

D’ailleurs, il convient d’observer que dans sa déclaration d’intention d’aliéner, Madame [I] ne mentionne pas les 15 m² de la cave, ni les mètres carrés de l’emplacement de stationnement, mais fait bien état d’une superficie de 74,33 m² en loi Carrez. 

Dès lors, la surface du bien retenue sera de 74,33 m². 

S’agissant de l’état des lieux, il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.

Il convient toutefois de préciser que le bien qui dispose d’une cave immédiatement et privativement accessible depuis l’intérieur du local et d’un emplacement de parking muni d’un système de blocage, se situe au centre-ville du [Localité 37] dans un quartier à la fois résidentiel et commerçant, à proximité immédiate de nombreux commerces notamment de bouche, de la mairie, de la poste, de plusieurs lycées, écoles et crèches, d’un théâtre et d’un cinéma. 



Il est desservi par :

- des transports en commun :
. lignes de bus n° 148, 247 et 346 dont un arrêt se situe en face de l’entrée et sur le même trottoir que le bien préempté ; 
. arrêt « Drancy » de la ligne B du RER “Carrefour Pleyel” à 550 mètres ; 

- des axes routiers/autoroutiers :
. l’A86 
. l’A3 
. la D 41

Il ressort du procès-verbal de transport que globalement, le local est propre et dans un bon état d’entretien. 

Sur la méthode d’évaluation 

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.

Dans ces conditions, cette méthode consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.

L’évaluation du bien se fera terrain intégré.

Sur la situation locative 

En l’espèce, il a été constaté lors du transport sur les lieux que les biens sont libres d’occupation, ce qui n’est pas contesté.

Ils seront par conséquent évalués en valeur libre d’occupation et comparés à des biens cédés libres.

Sur le calcul du prix de vente 

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :
- 240.000 €, montant offert par la commune de [Localité 37] et, 
- 350.000 €, montant réclamé par Madame [I], 

étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 248.000 €.


La commune du [Localité 37] ne produit aucun terme de comparaison et s’appuie exclusivement sur l’avis des domaines du 21 avril 2023, qui retient les termes de comparaison suivants : 

N° Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
DEM n°1
31/06/22
[Adresse 27] 
[Localité 37]
AW[Cadastre 5]
3178 €
Un local d’activité : 
Au sous-sol : vestiaire, réserve, accès au jardin. 
RdC : Accueil, salle de soins, cinq salles de rééducation, WC, salle d’eau, placard, en annexe un jardin de 136 m². 
Surface : 107 m²
Prix : 340 000 € (valeur occupée)
DEM n°2
19/10/21
[Adresse 4] 
[Localité 37]

AW[Cadastre 3]

2182 €
Au RdC un local commercial à usage de Bar Restaurant, cuisine, terrasse. 
Au 1er étage : un appartement de 2 pièces. 
Surface : 126 m²
Prix : 275 000 € (Valeur partiellement occupée)
DEM n°3
16/02/22
[Adresse 7]
[Localité 36]
BF[Cadastre 8]
2678 €
Local commercial avec son parking en sous-sol. 
Surface : 56 m²
Prix : 150 000 € (Valeur libre)
DEM n°4
22/12/21
[Adresse 31]
[Localité 40]
F [Cadastre 17]
3563 €
Construction de 2010
Local commercial sur rue avec son parking en sous-sol
Surface de 87 m² 
Prix : 310 000 € (Valeur libre)
La moyenne de ces quatre termes de comparaison est de 2900 €/m². 

Compte tenu du bon emplacement géographique et du bon état d’entretien du bien, la Commune retient une valeur de 3200 €/m² en valeur libre. 

Madame [I] fait valoir que ces quatre termes doivent être exclus, car : 
- les termes DEM n°1 et 2 sont des ventes de biens occupés, de sorte qu’ils ne sont pas comparables au bien préempté ; 
- les termes DEM n°3 et n° 4 sont situés dans d’autres communes éloignés de plus de 3 km du [Localité 37] ; 
- les quatre termes ne précisent pas l’état du bien et mentionnent des surfaces réelle bâties, puisqu’issus du site DVF, et non des surfaces utiles ou des surfaces loi Carrez. 

Elle souligne que la Commune n’a valorisé ni la cave de 15 m², ni la valeur de l’emplacement de stationnement et qu’elle n’a pas suffisamment tenu compte de l’emplacement géographique particulièrement favorable du bien et de son bon état d’entretien. 

En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :

- les termes DEM n° 3 et 4 ne sont pas retenus s’agissant de biens situés dans d’autres communes que le [Localité 37] ; 

- le terme DEM n°1 ne sera pas non plus retenu s’agissant d’un bien d’une superficie très supérieure à celui appartenant à Madame [I] et d’une consistance très différente puisqu’il est réparti sur un rez de chaussée et un étage et qu’il comporte une partie habitation ; 

- le termes DEM n° 2 sera retenu selon une valeur 3178 €/m² car le bien est équivalent à celui préempté en ce qu’il est situé dans la même commune, dans le même quartier, et d’une surface relativement équivalente exprimée en superficie Carrez, le service des Domaines s’appuyant non sur la base de données DVF mais sur ESTIMER UN BIEN et sur la Banque Nationale des Données Patrimoniales. 

En outre, les éléments tels que la cave, l’emplacement de stationnement, le bon état d’entretien du bien et sa localisation dans une zone présentant une bonne commercialité sont des éléments qui ne permettent pas d’exclure ces termes de référence, mais constituent des éléments de plus-value qui seront pris en considération ultérieurement dans l’évaluation du bien. 

Le Commissaire du Gouvernement, présente les termes de comparaison suivants :

N° Terme
Date et Référence de publication 
Adresse
et 
Références cadastrales
Surface m²
Prix €
Prix unitaire
€/m²
CG n°1
26/05/2020
9304P03
2020P02844
[Adresse 1]
[Localité 36]
41,05 m²
80 000 €
1949 €
Observations : Local commercial libre
CG n°2
26/02/2020
9304P03
2020P01398
[Adresse 16]
[Localité 36]
120 m²
340 000 €
2833 €
Observations : Pavillon à usage commercial - acquéreur Commune 
CG n°3
06/08/2020
9304P03
2020P04662
[Adresse 18] 
[Localité 37] 
100 m²
272 800 €
2728 € 
Observations : Local commercial loué
CG n°4
22/12/2020
9304P02
2020P07118
[Adresse 31] 
[Localité 40]
86,76 m²
310 000 €
3573 €
Observations : Local commercial – préemption par la ville – libre 
CG n°5
25/07/2022
9304P01
2022P23843
[Adresse 9] 
[Localité 38]
60,6 m²
220 000 €
3630 €
Observations : Local commercial libre
CG n°6
19/01/2021
9304P01
2021P00745
[Adresse 26] 
[Localité 38]
47.93 m²
205 000 €
4277 € 
Observations : Local commercial libre
CG n°7
24/03/2022
9304P01
2022P11804
[Adresse 2]
[Localité 38]
55,82 m²
125 000 €
2240 €
Observations : Local commercial et débarras (pharmacie) libre 
Il présente également trois des quatre termes retenus par la Commune de [Localité 37], à savoir : 
N° Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
CG n°8
31/06/22
[Adresse 27] 
[Localité 37]
AW[Cadastre 5]
3178 €
Un local d’activité : 
Au sous-sol : vestiaire, réserve, accès au jardin. 
RdC : Accueil, salle de soins, cinq salles de rééducation, WC, salle d’eau, placard, en annexe un jardin de 136 m². 
Surface : 107 m²
Prix : 340 000 € (valeur occupée) 
CG n°9
19/10/21
[Adresse 4] 
[Localité 37]

AW[Cadastre 3]

2182 €
Au RdC un local commercial à usage de Bar Restaurant, cuisine, terrasse. 
Au 1er étage : un appartement de 2 pièces. 
Surface : 126 m²
Prix : 275 000 € (Valeur partiellement occupée)
CG n°10
16/02/22
[Adresse 7]
[Localité 36]
BF[Cadastre 8]
2678 €
Local commercial avec son parking en sous-sol. 
Surface : 56 m²
Prix : 150 000 € (Valeur libre)


Le Commissaire du gouvernement aux termes de ses dernières conclusions retient également deux termes présentés par Madame [I] : 
N° Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
CG n°11
06/08/2020
2020P04662
[Adresse 11] 
[Localité 37]
AV [Cadastre 33]
2728 €
Local commercial avec réserve et WC
Surface : 100 m²
Prix : 272 800 € (valeur occupée) 
CG n°12
22/02/2022
2022P05674
[Adresse 20] 
[Localité 37]
AM [Cadastre 13] et [Cadastre 14]
3615 €
Local commercial en VEFA avec emplacement de parking 
Surface : 39 m² 
Prix : 141 000 € (Valeur libre)

La moyenne des sept termes de comparaison concernant des locaux commerciaux libre du secteur et qui ne sont pas des ventes en l’état futur d’achèvement est de 3025 €/m². 

En raison du bon état du bien et de l’existence d’une cave de 15 m², le Commissaire du gouvernement retient une valeur supérieure de 10 % à la moyenne, soit 3327 € arrondi à 3325€/m² et par suite estime le prix du bien à la somme de 247 147 € arrondie à 248 000 € (3325 € x 74,33 m²). 

Madame [I] fait valoir que les termes du Commissaire du Gouvernement doivent être exclus car certains : 
- portent sur des ventes de biens occupés, de sorte qu’ils ne sont pas comparables au bien préempté ; 
- sont situés dans d’autres communes éloignés du [Localité 37] ; 
- ne précisent pas l’état du bien et mentionnent des surfaces réelle bâties, puisqu’issus de la base de données DVF, et non des surfaces utiles ou des surfaces loi Carrez. 

Elle souligne que le Commissaire du Gouvernement n’a tenu compte ni la cave de 15 m², ni la valeur de l’emplacement de stationnement et qu’elle n’a pas suffisamment tenu compte de l’emplacement géographique particulièrement favorable du bien et de son bon état d’entretien. 

En l’espèce, pour être comparé avec le présent bien :

- le terme CG n° 1, 2, 4, 5, 6, 7 et 10 ne seront pas retenus s’agissant de biens situés dans d’autres communes ; 

- les termes CG n°9 et 12 ne sont pas non plus retenus, car ils présentent des consistances très différentes de celle du bien préempté et ne peuvent donc lui être comparées ; ainsi le terme CG n°9 porte sur un local d’une superficie de 126 m², donc très supérieure à celle du bien appartenant à Madame [I] et d’une consistance très différente puisqu’il est réparti sur un rez-de-chaussée et un premier étage et comprend une partie habitation tandis que le terme CG n°12 porte sur un local d’une superficie de 39 m², donc très inférieure à celle du bien préempté qui est de 74,33 m² ; 

- les termes CG n° 3 et 8 sont retenus selon une valeur moyenne de 2953 €/m², car les biens sont équivalents à celui préempté en ce qu’ils sont situés dans la même commune, dans le même quartier, et d’une surface relativement équivalente exprimée en superficie Carrez, le Commissaire du Gouvernement s’appuyant non sur la base de données DVF mais sur ESTIMER UN BIEN et sur la Banque Nationale des Données Patrimoniales. 

En outre, les éléments tels que la cave, l’emplacement de stationnement, le bon état d’entretien du bien et sa localisation dans une zone présentant une bonne commercialité sont des éléments qui ne permettent pas d’exclure ces termes de référence, mais constituent des éléments de plus-value qui seront pris en considération ultérieurement dans l’évaluation du bien. 

Il convient par ailleurs de remarquer que le terme CG n°3 et le terme CG n°11 correspondent à la même vente du 06 août 2020, n°2020P04662, d’un local commercial de 100 m² situé [Adresse 11] au [Localité 37] moyennant la somme de 272 800€, de sorte que ce terme ne peut être retenu qu’une seule fois. 

Madame [I], verse aux débats un rapport d’expertise privée daté du 10 juillet 2023 qui comprend les termes de comparaison suivants :

N° Terme
Date de publication 
Adresse
et 
Références cadastrales
Surface m²
Prix €
Prix unitaire
€/m²
DEF n°1
Février 2019
[Adresse 34] 
[Localité 37]
100 m²
196 186 €
2515 €
DEF n°2
Août 2020
[Adresse 10]
[Localité 37]
100 m²
272 800 €
2728 €
DEF n°3
Janvier 2012
[Adresse 23]
[Localité 37]
287m²
810 287 €
2823 €
DEF n°4
Mars 2015
[Adresse 25]
[Localité 37]
32 m²
95 000 €
2969 €
DEF n°5
Juillet 2017
[Adresse 21]
[Localité 37]
53 m²
180 000 €
3396 €
DEF n°6
Octobre 2017
[Adresse 34]
[Localité 37]
60 m²
214 012 €
3567 €
DEF n°7
Février 2022
[Adresse 15]
[Localité 37]
39 m²
141 000 €
3615 €
DEF n°8
Juillet 2015
[Adresse 23]
[Localité 37]
59m²
232 716 €
3944 €
DEF n°9
Juillet 2015
[Adresse 12]
[Localité 37]
305 m²
1 272 559 €
4172 €
DEF n°10
Novembre 2022
[Adresse 30] 
[Localité 37]
134 m²
580 000 €
4328 €
En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797). 

En l’occurrence, en dépit de la demande du juge de l’expropriation en ce sens en date du 09 novembre 2023, Madame [I] n’a pas fait parvenir l’intégralité des justificatifs des termes de comparaison mentionnés en page 21 du rapport d’expert privé, mais a seulement justifié des termes n°2, 4 et 10, ce qui est insuffisant pour corroborer l’analyse de l’expert privé. 

Elle verse par ailleurs aux débats une pièce n°4 dont elle affirme qu’il s’agit d’une extraction de la base d’information économique notariale alors que ce document ne porte aucune mention ou en-tête en ce sens, ni signature en attestant. En outre, les dix ventes qui y sont listées ne correspondent pas au tableau de la page 21 du rapport. En effet, le terme n°1 dans le tableau de l’expert qui correspond à une vente en février 2019, n’est pas repris dans la pièce n°4 qui ne liste aucune vente en 2019, de sorte que la pièce n°4 produite par Madame [I] ne peut en aucune façon corroborer le rapport d’expertise privée. 

Ainsi, le rapport d’expertise privée versé aux débats par Madame [I] n’est corroboré par aucun autre élément, de sorte qu’il ne peut être pris en considération et les termes qui y sont mentionnés ne pourront être retenus que dès lors qu’ils sont par ailleurs justifiés. 

A cet égard, Madame [I] produit des justificatifs pour les termes n°2, 4, n°10. 

Elle présente également deux termes supplémentaires : 

N° 
Terme
Date acte
Adresse
Cadastre
Prix /m² loi Carrez
Observations
DEF n°11
31/08/2020
2020-1356824
[Adresse 24]
[Localité 37]
AT
3461 €
Local commercial 
Surface : 78 m²
Prix : 270 000 € (valeur occupée) 
DEF n°12
22/02/2022
2022-1533905
[Adresse 19]
[Localité 37]
AM [Cadastre 13] 
3615 €
Local commercial en VEFA avec emplacement de parking 
Surface : 39 m²
Prix : 141 000 € (valeur libre)

La valeur moyenne de ces 5 termes de comparaison (DEF n°2, 4, 10, 11 te 12) est de 3420,4 € arrondi à 3420 €/m²

Madame [I] sollicite une valeur supérieure soit 4709 €/m² (350 000€/74,33 m²). 

En l’occurrence, pour être comparé avec le présent bien :

- le terme DEF n° 4 ne peut être retenu s’agissant d’une transaction trop ancienne datant de 2015 soit de plus de 8 ans ; 

- le terme DEF n° 11 ne peut être retenu, car le justificatif présenté par Madame [I] concerne uniquement une dépendance et non l’intégralité du local, de sorte que la surface réelle du bien vendu n’est pas connue ; 

- les terme DEF n°10 et 12 ne peuvent pas non plus être retenus, car ils présentent des consistances très différents en terme de superficie de celle du bien préempté et ne peuvent donc lui être comparés ; ainsi le terme DEF n°10 porte sur un local d’une superficie de 134 m², donc très supérieure à celle du bien appartenant à Madame [I] qui est de 74,33 m², tandis que le terme DEF n°12 porte sur un local d’une superficie de 39 m², donc très inférieure à celle du bien préempté qui est de 74,33 m² ; 

- le termes DEF n° 2 sera retenu selon une valeur de 2728 €/m², car le biens cédé est équivalent à celui préempté en ce qu’il est situé dans la même commune, dans le même quartier et d’une surface relativement équivalente. 

Ainsi, après examen des termes de comparaison soumis par les parties, 2 références ont été jugées pertinentes et sont retenues :
- le terme de la Commune du [Localité 37] n°1, selon une valeur de 3178 €/m² ; 
- les termes du Commissaire du Gouvernement n°3 et 8 selon une moyenne de 2953 €/m² ; 
- le termes de Madame [I] n° 2 selon une valeur de 2728 €/m². 

Il convient de rappeller que les termes du Commissaire du Gouvernement n°8 correspond au terme n°1 de la Commune du [Localité 37] et que le terme n°3 du Commissaire du Gouvernement correspond au terme n°2 de Madame [I]. 

La moyenne de ces références est la suivante : (3 178 € + 2 728€) / 2 = 2.953 €/m² 

En l’espèce, il doit être souligné que le bien est bon état, particulièrement bien situé, au centre-ville de [Localité 37], dans un quartier à la fois résidentiel et très commerçant et bénéficiant d’une bonne desserte routière et de transports en commun. 

En outre, les deux termes de référence retenus concernent des biens occupés soit totalement, soit partiellement alors que le bien de Madame [I] est libre, ce qui constitue un élément supplémentaire de plus-value.

De plus, ainsi que l’indique Madame [I], ni la cave, ni l’emplacement de stationnement n’ont été valorisés alors que d’une part, la cave est accessible directement et exclusivement par le local et d’autre part, que l’emplacement de stationnement est muni d’un système de blocage. 

Ces éléments constituent un facteur de plus-value à hauteur de 30 % qui justifie qu’une valeur supérieure à la moyenne dégagée soit retenue, soit la moyenne arrondie de 3839 €/m² en valeur libre (2953 € x 1,3). Soit un prix calculé comme suit : 3839 € x 74,33 m² = 285.352,87 €

En conséquence, le prix d’acquisition du bien appartenant à Madame [I] est fixé à la somme de 285.352,87 €.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La commune de [Localité 37] devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner la commune de [Localité 37], partie tenue aux dépens, à verser à Madame [H] [I] la somme de 4.000 €.

Sur l’exécution provisoire 

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte. 

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, il s’agit d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à Madame [I] à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de la Commune du [Localité 37], de sorte que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de la présente affaire. 

En conséquence, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS


Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe, 

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 13 septembre 2023 ;

FIXE à la somme de 285.352,87 € (deux cent quatre-vingt cinq mille trois cent cinquante deux euros et quatre-vingt sept centimes) en valeur libre, le prix d’acquisition des lots n°1 et 6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 29] au [Localité 37] appartenant à Madame [H] [I] à l’occasion de la préemption de ce bien par la Commune du [Localité 37];

CONDAMNE la commune du [Localité 37] aux dépens ;

CONDAMNE la commune du [Localité 37] à payer à Madame [H] [I] la somme de 4.000€ (quatre mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ; 


Cécile PUECH



Greffier
Charlotte THIBAUD



Vice-Présidente

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Mise à jour de la source le 2024-02-07T19:00:03.849Z.