Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 8 février 2024, n° 21/15732

Parties (entreprises)

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 1er novembre 2007, la RIVP a consenti à M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] un bail d'habitation portant sur un logement d'une surface de 102 m² de type F4 situé [Adresse 3] à [Localité 7].



Le 4 décembre 2015, l'immeuble a fait l'objet d'une convention signée avec l'Etat dans le cadre de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.



Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les époux [T] de la facturation à compter du 1er janvier 2019 d'un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) qui s'élèverait les concernant, et sur la base de leur avis d'imposition 2017, à la somme de 4.099,84 euros en plus du loyer et des charges courantes.

Une fois les données fiscales des locataires connues, la RIVP a appliqué à compter du mois de janvier 2019 un SLS s'élevant à la somme de 2605,25 euros.



Le 31 juillet 2019, les époux [T] ont libéré les lieux après avoir donné congé.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] ont assigné la RIVP devant le Tribunal d'Instance de Paris afin de voir : 

- dire et juger que le SLS est inapplicable à leur situation,

- subsidiairement, dire et juger qu'à défaut de la signature d'un nouveau bail conforme à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIVP ne peut prétendre assujettir les demandeurs au paiement d'un SLS,

- très subsidiairement, dire et juger qu'à défaut de justifier du loyer conventionné applicable, la RIVP ne peut prétendre au paiement d'un SLS qui a vocation seulement à s'appliquer sur le loyer conventionné et non pas sur le loyer dérogatoire,

- dire et juger qu'en conséquence, ils restent locataires en application de l'ancienne convention soumise à la loi du 6 juillet 1989,

- suspendre le paiement du SLS à défaut pour la RIVP de justifier du loyer conventionné applicable,

- en tout état de cause, condamner la RIVP à leur verser une somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] de leurs demandes,

Condamne solidairement M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 17.046,20 euros au titre du SLS dû sur la période du 1er janvier 2019 à juillet 2019, date à laquelle les lieux ont été libérés, et ce déduction faite du dépôt de garantie,

Autorise M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T], sauf meilleur accord des parties, à se libérer de leur dette par 24 mensualités de 700 euros, payables pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette,

Dit en revanche qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible,

Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] aux dépens,

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 18 août 2021 par M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 novembre 2023 par lesquelles M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] demandent à la cour de :



RECEVOIR Monsieur et Madame [T]-[M] en leurs demandes, 

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS, Pôle Proximité n°RG 11-20-006510 du 22 juin 2021; 

Et statuant à nouveau : 

DEBOUTER la RIVP de l'ensemble de ses demandes ; 

DIRE et JUGER que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L.443-3 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation est inapplicable à la situation de Monsieur et Madame [T]-[M], 

DIRE et JUGER qu'à défaut pour la RIVP de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L.353-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, cette dernière ne peut prétendre assujettir Monsieur et Madame [T]-[M] au paiement du supplément de loyer de solidarité,

DIRE et JUGER en conséquence que Monsieur et Madame [T]-[M] sont restés locataires jusqu'au 31 juillet 2019 de l'appartement qu'ils occupaient en application de l'ancien contrat signé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, 

CONSTATER subsidiairement que la RIVP avait pris l'engagement unilatéral de ne pas appliquer le SLS aux locataires payant un loyer dérogatoire, 

Très subsidiairement, DIRE ET JUGER que l'on est en présence d'un cas d'imprévision en sorte que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social, en application de l'article 1195 du Code civil, 

CONDAMNER la RIVP à restituer à Monsieur et à Madame [T]-[M] le dépôt de garantie d'un montant de 2331,30 € avec pénalité due à compter du 1er juillet 2021 à hauteur de 391,75 €/mois correspondant à 10% du loyer, soit 10.969 € sauf à parfaire au 30 novembre 2023, 

Infiniment Subsidiairement : 

DIRE ET JUGER que le SLS réclamé aux locataires depuis le 1er janvier 2019 est inexact et DEBOUTER la RIVP de sa demande ou du moins la ramener à de plus justes proportions ; 

DIRE ET JUGER que les Epoux [T] doivent bénéficier d'un loyer conventionné PLUS fixé à 682,86 €/mois depuis le 1er janvier 2019, 

A DEFAUT, ET DANS L'HYPOTHESE OU LE LOYER NE SERAIT PAS MODIFIE, DIRE ET JUGER que le SLS réclamé aux Epoux [T] doit être plafonné à 862,83€/mois depuis le 1er janvier 2019, 

DIRE ET JUGER que les Epoux [T] sont dispensés de SLS correspondant à une somme de 6513,12 € du 15 mai 2019 au 31 juillet 2021 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant ; 

DIRE ET JUGER SUBSIDIAIREMENT que le SLS doit être plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du Décret du 7 février 2020 ; 

FIXER la créance SLS dont bénéficie la RIVP à l'encontre des Epoux [T] à de plus justes proportions après imputation du dépôt de garantie et des pénalités applicables ; 

ACCORDER à Monsieur et Madame [T] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la RIVP,

En tout état de cause : 

CONDAMNER la RIVP à payer la somme de 3.000 € à Monsieur et Madame [T], La CONDAMNER aux entiers dépens. 





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 novembre 2023 au terme desquelles la RIVP demande à la cour de :



CONFIRMER le jugement rendu le 22 juin 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

DÉBOUTER Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Statuant à nouveau, 

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse 

[T] au paiement de la somme de 4.046,20€ au titre du solde locatif actualisé au 18 juillet 2023, 

En tout état de cause, 

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse 

[T] à la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse 

[T] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 









1-Sur l'application du supplément de loyer de solidarité à M. et Mme [T]



Les appelants demandent l'infirmation du jugement et soutiennent qu'aucun supplément de loyer de solidarité(SLS) ne peut leur être facturé par le bailleur.



L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un SLS en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.



Il ne s'agit ni d'un loyer ni d'une charge locative, mais d'une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social 



L'article L. 441-11 du même code dispose que l'organisme d'HLM qui n'a pas exigé le paiement du SLS ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité.

Ces dispositions sont d'ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.



Elles sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 351-2 dudit code, et ce conformément aux termes de l'article L. 481-2 ( Civ.3ème, 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692).



Les organismes HLM ou les sociétés d'économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l'entrée en vigueur de la convention signée avec l'Etat. S'agissant des baux en cours à la date du conventionnement, des dispositions particulières s'appliquent.



La loi dite Elan du 23 novembre 2018 a modifié l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, et prévoit que le SLS ne s'applique pas aux locataires en place ayant refusé de conclure un nouveau bail.



Les parties s'opposent notamment en l'espèce sur la question de savoir si, et dans quelles conditions, le SLS peut être appliqué à un bail en cours à la date du conventionnement et sur les conditions d'application de la loi Elan.



1-1 Sur l'inapplicabilité du SLS pour non-respect des dispositions de l'article L.411-3 du code de la construction et l'habitation, invoquée par les appelants



Devant la cour, les appelants invoquent l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit en substance que tout logement qui appartient ou a appartenu à un organisme HLM et a bénéficié d'une aide d'État ou d'un conventionnement doit voir sa vocation sociale maintenue pour une durée illimitée.



Cet article dispose en son premier alinéa que :

"Les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitations à loyer modéré, dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et amélioré par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L. 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat."



Les époux [T] soutiennent qu'il n'est pas démontré en l'espèce que le logement (qui leur a été donné à bail sans qu'il soit alors question d'un bail social), a été construit, amélioré ou acquis avec le concours financier de l'État; ils en déduisent qu'aucun SLS ne leur est applicable.

Toutefois, ainsi que le relève la RIVP, il résulte de la convention du 4 décembre 2015 entre l'Etat et la RIVP (société d'économie mixte), que l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] fait l'objet d'une opération d'acquisition-amélioration de "22 logements PLUS" (prêt locatif à usage social) et ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions prévues par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation et ce jusqu'au 30 juin 2057, et que le logement litigieux est bien compris dans cette opération, la convention visant tout l'immeuble (avant-dernière page la convention: "description de l'opération"). 



Ainsi, le logement litigieux entre bien dans le champ de la convention, étant observé que l'arrêt cité par les époux [T] (arrêt CA de [Localité 6] du 21 septembre 2023, RG 20-17476), concerne une autre affaire et que les circonstances qui y ont été examinées ne sont pas les mêmes que dans le cadre de la présente instance.



Ce moyen doit donc être écarté.



1-2 Sur l'applicabilité du SLS en l'absence de signature d'un bail visant la convention



Les appelants soutiennent que, faute d'avoir conclu avec eux un nouveau bail, comme le prévoit l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIVP ne pouvait leur réclamer un SLS ;ils se prévalent des dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa version issue de la loi Elan du 25 novembre 2018, en soutenant que cette applicabilité immédiate de la loi aux situations en cours n'implique pas la violation du principe de non rétroactivité de la loi. Ils affirment que cet article ne distingue pas selon que la convention a été passée avant ou après la promulgation de ce texte.



1-2-1 Les dispositions du code de la construction et de l'habitation



Pour mémoire, le code de la construction et de l'habitation distingue, s'agissant du régime juridique des logements locatifs conventionnés :

- les textes applicables au secteur général : "dispositions générales applicables aux logements conventionnés", section 1, articles L. 353-2 à L.353-13;

-des textes applicables aux HLM : "dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés », section 2, articles L.353-14 à L. 353-22.



Tous les baux conclus postérieurement à l'entrée en vigueur de la convention passée par le bailleur avec l'État sont soumis au régime juridique particulier des logements locatifs conventionnés. 

S'agissant des baux en cours lors de la signature de la convention, comme en l'espèce, une distinction doit être faite selon que le logement relève du secteur général (section1) ou du secteur HLM (section2).



S'agissant des logements conventionnés appartenant à des organismes HLM, l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, qui relève de la section 2, disposait dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 , qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours.



Ces dispositions dérogeaient donc à celles de l'article L. 353-7 du même code, prenant place dans les dispositions de ce code relatives aux dispositions générales applicables aux logements conventionnés, qui prévoyait en substance dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, que les baux en cours à la date la convention se poursuivent normalement mais que le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures mais n'ouvre pas droit à l'aide personnalisée au logement. 

S'il l'accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé.



S'agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d'économie mixte, comme c'est le cas en l'espèce, l'article L. 353-19 dispose, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 et à la date de la convention de 2015, que :

"Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus. "



L'article L. 353-17 dispose que "Par dérogation à l'article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(...)".



L'article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention de 2015, dispose notamment que 'les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements".



Il résulte de l'ensemble de ces textes et de leur articulation, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, dérogent à celles de l'article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés et qu'elles autorisent l'organisme concerné dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (Civ.3ème, 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; Civ.3ème, 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337), et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (Civ.3ème, 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

 

1-2-2 sur la portée et l'application dans le temps de la loi du 23 novembre 2018 dite "Elan"



Afin d'éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent une augmentation de loyer conséquente par le jeu de l'application du SLS, laquelle n'était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette loi a introduit :

- dans l'article L. 441-3, relatif au SLS, un dernier alinéa selon lequel : « Le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7. »

- et, pour mémoire, dans l'article L. 353-16 un alinéa selon lequel : « Les deuxième et troisième alinéas du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 » .



De plus, l'article L.353-19 dispose désormais que "les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements appartenant à des sociétés d'économie mixte", cette modification visant à uniformiser les règles applicables s'agissant des logements acquis occupés entre les organismes HLM et les SEM.



Il en résulte que, désormais, les organismes d'HLM, comme les autres bailleurs du secteur conventionné général, doivent proposer un nouveau bail aux locataires dont le bail est en cours avant de leur notifier un nouveau loyer conformément aux dispositions de la convention. 

Si les locataires l'acceptent, le nouveau bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé. 



Ils peuvent donc se voir notifier une réévaluation de leur loyer et, le cas échéant, un supplément de loyer de solidarité mais ils bénéficient des avantages du secteur social, notamment, le droit au maintien dans les lieux et la possibilité d'obtenir l'aide personnalisée au logement, s'ils sont éligibles à cette prestation. 

A l'inverse, s'ils refusent le nouveau bail, ils conservent le bénéfice du loyer en cours sans majoration mais ne peuvent obtenir le bénéfice des aides au logement.



S'agissant de l'application de la loi dans le temps, en matière contractuelle, en l'absence de dispositions transitoires, comme c'est le cas de la loi du 23 novembre 2018 , le principe est celui de l'application de la loi sous l'empire de laquelle le contrat a été conclu ou principe de survie de la loi ancienne. Les effets d'un contrat conclu antérieurement à la loi nouvelle demeurent ainsi régis par la loi ancienne même si leur exécution se poursuit postérieurement à cette loi.

Toutefois lorsque les effets du contrat résultent de la loi et non de la volonté des parties, l'application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours est admise; autrement dit les effets légaux du contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent, ou encore la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisées. Une limite à ce dernier principe réside cependant dans la préservation des situations dont les effets ont été définitivement acquis au moment de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. En effet, appliquer la loi nouvelle à de telles situations équivaudrait à lui faire produire un effet rétroactif prohibé par l'article 2 du code civil. 



Ainsi,



-d'une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l'avenir, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.



-d'autre part, les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, combinées avec celles des articles L. 353-16 et L. 353-19 du même code, ont pour objet d'instaurer, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'Etat par un HLM ou une SEM, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention.



-il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive.



En l'espèce, les dispositions précitées des articles L. 353-16 , L. 353-19 et L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, lesquelles dérogent à celles de l'article L. 353-7 du même code, s'appliquent au logement occupé par M. et Mme [T] dès la signature de la convention du 4 décembre 2015, dont les effets légaux étaient définitivement acquis lors de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, de sorte que la RIVP pouvait valablement notifier un supplément de loyer de solidarité à M. et Mme [T], et ce sans être tenue de leur proposer un nouveau bail. 



Les appelants soutiennent cependant plus particulièrement que cette analyse ne pourrait s'appliquer s'agissant de SLS échus postérieurement à la loi du 23 novembre 2018, cette loi devant alors être immédiatement applicable s'agissant d'une situation en cours non définitivement acquise et peu important la date de signature de la convention. 

La RIVP réplique au contraire que ladite loi ne s'applique en réalité qu'aux baux en cours lors de nouveaux conventionnements et non à ceux relevant de conventionnements antérieurs à la loi.



Toutefois, d'une part ainsi qu'il a déjà été dit, les organismes HLM et les SEM peuvent poursuivre le paiement de suppléments de loyer de solidarité sans proposer un nouveau bail au locataire lorsque la convention avec l'État a été signée antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Elan (Civ.3ème, 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité) ; 

d'autre part le premier juge a exactement retenu que, si la loi nouvelle du 23 novembre 2018 a clarifié le droit d'option offert aux locataires titulaires d'un bail privé antérieurement au conventionnement, elle ne peut avoir vocation à s'appliquer qu'aux conventionnements nouveaux postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi; l'intention du législateur et la portée des dispositions précitées ont d'ailleurs été précisées en ce sens par le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales dans des réponses ministérielles à des questions parlementaires au début de l'année 2019.



1-3 Sur l'engagement unilatéral de la RIVP de ne pas appliquer le SLS aux locataires soulevée à titre subsidiaire par les appelants



Les époux [T] font valoir qu'aucun SLS ne leur avait été facturé car la ville de [Localité 6] avait souhaité lors du conventionnement du logement "que la RIVP mette en 'uvre la possibilité ouverte jusqu'à récemment de bénéficier d'un régime dérogatoire permettant de ne pas être dans le champ d'application du SLS" et que "ce point est confirmé par la lettre du 15 juin 2016 (Pièce n°13), aux termes duquel "le revenu fiscal de référence de votre foyer n'ayant pas été communiqué, ou étant supérieur au plafond de ressources permettant l'attribution de ce logement conventionné, nous vous précisons que le régime de votre bail est dérogatoire à la convention signée avec l'Etat ; votre loyer reste donc inchangé".



Cette tolérance ne saurait être qualifiée d'engagement unilatéral de volonté pour l'avenir et définitivement, et le bailleur a pu valablement y mettre un terme, suite à l'adoption de la loi Elan et au rapport de contrôle 2017-053 de l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), afin de respecter son obligation d'ordre public consistant à appeler le supplément de loyer de solidarité, ce dont la RIVP a informé ses locataires par courrier du 10 octobre 2018.



En conséquence, ce moyen sera écarté.



1-4 Sur l'adaptation au nom de l'imprévision soulevée à titre 'très subsidiaire' par les époux [T]



L'article 1195 dispose que 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.'



Les époux [T] demandent à la cour de "dire et juger que l'on est en présence d'un cas d'imprévision en sorte que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social", invoquant cet article 1195.



Force est de constater, au vu de cette formulation générale, que la cour n'est saisie, dans le dispositif des conclusions des intéressés, ni d'une "demande de procéder à l'adaptation du contrat d'un commun accord" , ni d'une demande d'adaptation de celui-ci à défaut d'accord.

Au surplus à toutes fins utiles, le contrat de bail ne saurait être révisé en ce qui concerne le droit d'option et les SLS, qui résultent de la loi.





Mais surtout, cet article, issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, n'est pas applicable au présent contrat. En effet, selon l'article 9 de cette ordonnance, les dispositions de cette dernière entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, sans qu'une exception soit prévue pour l'article invoqué.



Sous l'empire du droit antérieur, en application de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au bail litigieux, tel qu'interprété par une jurisprudence ancienne et constante de la cour de cassation, il était au contraire retenu une impossibilité pour le juge judiciaire de modifier la convention des parties en raison d'un changement de circonstances, cette interdiction étant générale et absolue et régissant les contrats dont l'exécution s'étend à des époques successives de même que ceux de toute autre nature, aucune considération tenant à l'équité ne permettant de substituer des clauses nouvelles à celles acceptées par les contractants (Civ. 6 mars 1876, De Gallifet c/ Cne de Pelissanne-affaire du Canal de Craponne-n° 000059, solution ensuite maintenue : Civ. 3ème, 18 mars 2009, pourvoi n° 07-21.260).



En conséquence, il convient de rejeter cette demande.



Par conséquent, la cour retient à l'instar du premier juge que la RIVP est fondée à poursuivre le paiement d'un SLS en l'espèce.





2 - Sur les conditions d'application du SLS aux époux [T]



2-1 Sur les conditions d'application du SLS aux logements conventionnés



2-1-1 Sur l'application d'un SLS au loyer dérogatoire en cours



Les locataires, titulaires d'un bail de droit privé lors de l'acquisition de leur logement par un bailleur social, s'ils ont des ressources supérieures au plafond de ressources applicables pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, peuvent se voir appliquer un loyer maximum dit dérogatoire, cette majoration ne pouvant excéder 10% du loyer antérieur.



Les époux [T] affirment que la non-application du SLS aux locataires occupant un logement avant le conventionnement de celui-ci et soumis à un loyer maximal dérogatoire est un principe clairement établi. Ils font valoir qu'ou bien ils sont soumis à un loyer dérogatoire, et il n'y a aucune raison qu'un SLS leur soit applicable, ou bien ils doivent être soumis au SLS et leur loyer doit être fixé conformément à la convention.



La RIVP fait valoir que le conventionnement du 4 décembre 2015 a opéré un changement de statut du logement litigieux, et que le loyer dérogatoire et le SLS sont des dispositifs cumulatifs, le SLS étant exigible en vertu de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, et ce quelles que soient les clauses du contrat de location. 



La cour relève que, si les appelants estiment que la non-application du SLS pendant plusieurs années était justifiée dans la mesure où les locataires payaient déjà un loyer dérogatoire supérieur au loyer conventionné, aucun texte législatif ou réglementaire ne l'impose ni même ne prévoit que le SLS ne serait pas applicable en cas de loyer dérogatoire.



Au demeurant, la RIVP fait valoir à juste titre que l'article 9 bis de la convention du 4 décembre 2015 précise que le loyer conventionné ne concerne que les locataires "disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation', ce qui n'est pas le cas des époux [T].







Il en résulte que les époux [T], même s'ils sont soumis à un loyer dérogatoire, sont redevables d'un SLS et que la RIVP, en sa qualité de bailleur social, devait se conformer à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant à ces catégories, ce que l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) a rappelé à la RIVP aux termes de son rapport de contrôle n°2017-053, de sorte que l'application d'un SLS au loyer dérogatoire des appelants est en conformité avec la loi.



2-1-2 Sur la "nécessité d'appliquer le SLS en rapport avec le loyer payé"



Les époux [T] affirment que leur logement a été classé dans la catégorie PLUS (prêt locatif à usage social) alors que le "loyer payé et le standing [du logement] le rapprochaient d'un appartement conventionné PLS (prêt locatif social)". Ils soutiennent que "les catégories dans lesquelles se trouvent aujourd"hui les demandeurs n'ont pas été vérifiées et méritent vraisemblablement d'être revues". Ils en déduisent que le plafond applicable à leur logement pour leur catégorie de ménage 5 est celui du PLS, soit 85.822 euros au lieu de 66.017 euros pour le PLUS, de sorte que le SLS devrait s'élever à 862,63 euros par mois et non 2605,25 euros.



La RIVP répond que la convention du 4 décembre 2015 a transformé l'ensemble des logements de l'immeuble sis [Adresse 3] en logements sociaux financés par un PLUS, et non un PLS. Elle précise que la catégorie dans laquelle est classée l'immeuble ne dépend pas de son standing ni du montant des loyers versés par les locataires mais du type de prêt utilisé pour financer l'acquisition de l'immeuble, ainsi que de la catégorie de revenus des ménages à qui sont destinés ces logements conventionnés. Elle affirme qu'elle a en conséquence valablement appliqué le plafond de 66.017 euros, soit un SLS de 2605,25 euros.



Il convient de rappeler qu'il résulte de la convention du 4 décembre 2015 entre l'Etat et la RIVP, applicable en l'espèce, que l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] fait l'objet d'une opération d'acquisition-amélioration de "22 logements PLUS" (prêt locatif à usage social). En conséquence, c'est bien le plafond applicable au PLUS, et non celui applicable au PLS, qui doit s'appliquer aux époux [T], soit 66.017 euros compte tenu de leur catégorie de ménage (5). Compte tenu des revenus fiscaux de référence du foyer (160.571), leur pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources s'élève à 143,22%, soit un coefficient de dépassement de 9,33. 



Il en résulte que la RIVP a valablement facturé un SLS de : 

2,74 (supplément de loyer de référence, montant en euro au m² de surface habitable fixé par zone géographique - article R. 441-21 du CCH) x 9,33 x 101,91 (surface habitable du logement) = 2605,25 euros.



En conséquence, ce moyen sera écarté.



2-2 Sur l'applicabilité de l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 



Comme l'a exactement rappelé le premier juge, l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 a permis de plafonner le montant du surloyer appliqué pour éviter que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS soit supérieur aux loyers pratiqués sur le marché locatif privé.



L'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance précitée du 15 mai 2019, comporte ainsi un double plafonnement. 



Il dispose que 'le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.

(Ord. du 15 mai 2019, art. 1er) Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l'article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée'.



Les époux [T] invoquent l'application de cet article L. 441-4 tel qu'issu de l'ordonnance précitée et estiment devoir bénéficier du second plafonnement prévu au dernier alinéa. 



Ils se réfèrent au décret d'application n°2020-103 du 7 février 2020 qui a fixé ce plafond à 24,60 euros le m² et soutiennent , d'une part qu'en l'absence du décret d'application ils devaient être dispensés du SLS jusqu'au "31 juillet 2021" dans le dispositif de leurs écritures (8 février 2020 dans les motifs) et d'autre part, subsidiairement, qu'ils doivent bénéficier du plafonnement prévu au dernier alinéa de l'article 441-4 dès le 15 mai 2019.



La RIVP fait valoir, pour sa part, que l'ordonnance du 15 mai 2019 n'est pas applicable avant le 8 février 2020, jour de l'entrée en vigueur de son décret d'application du 7 février 2020.



Le décret n° 2020-103 relatif au plafonnement du cumul du montant du loyer et du montant du supplément de loyer de solidarité en application de l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, qui crée un article D. 441-20-1 fixant les plafonds de SLS, a été pris le 7 février 2020 et publié au journal officiel du 8 février 2020. 

Ce décret ne comporte aucune date particulière d'entrée en vigueur.



S'agissant des conditions d'entrée en vigueur des lois, ordonnances et actes administratifs soumis à publication, il résulte de l'article 1er du code civil, issu de l'ordonnance n° 2004-164 du 20 février 2004 relative aux modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs, que"les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.'



Par conséquent, l'article L. 441-4 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 mai 2019, dont se prévalent les appelants, n'est entré en vigueur qu'au lendemain de la publication au journal officiel du décret précité, qui était nécessaire à son application, soit le 8 février 2020.



Le retard à édicter les mesures nécessaires à l'application d'une loi promulguée et publiée, s'il est susceptible de constituer une illégalité et d'engager la responsabilité pour faute de l'autorité compétente, en cas de dépassement d'un délai raisonnable ( CE, 27 juill. 2005, n° 261694, CE 4° et 5° s-s-r., 22 octobre 2014, n° 361464, publié), ne permet cependant pas à la cour d'accueillir la demande des époux [T] tendant à les dispenser du SLS jusqu'à la publication du décret d'application précité.



Les époux [T] soutiennent subsidiairement que les dispositions précitées étant d'ordre public elles sont d'application immédiate, et que "C'est d'ailleurs la position soutenue par le Ministre de la Ville (Pièce n°25 et 26)" ; cette affirmation ne résulte toutefois pas des textes applicables.



Il convient dès lors de rejeter les demandes des époux [T] tendant à ce qu'ils soient "dispensés de SLS correspondant à une somme de 6513,12 euros du 15 mai 2019 au 31 juillet 2021 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant" et subsidiairement à ce que le SLS soit plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du décret du 7 février 2020.



2-3 Sur les sommes réclamées



Les époux [T] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à la RIVP la somme de 17.046,20 euros au titre du SLS pour la période du 1er janvier 2019 au 31 juillet 2019.



Les contestations des appelants relatives au calcul du SLS ont été écartées par les motifs développés ci-dessus.



Au demeurant, la RIVP justifie suffisamment des conditions de calcul du SLS qu'elle poursuit et qui ont fait l'objet d'une information détaillée des locataires par courrier du 8 janvier 2019 (et non 2018 comme mentionné par erreur sur ledit courrier). 



Elle a ainsi facturé à bon droit, mensuellement, la somme de 2605,25 euros au titre du SLS pour la période de janvier à juillet 2019.



Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le calcul du SLS effectué par la RIVP doit être validé tel que retenu par le premier juge, ce qui n'est pas utilement contesté, et de confirmer le jugement entrepris, dont les motifs sont adoptés, sur ce point.



Il convient toutefois de réactualiser la dette, en tenant compte des versements effectués par les époux [T], et de les condamner au paiement de la somme de 3046,20 euros au titre de l'arriéré de SLS dû au 18 juillet 2023, conformément au décompte de la RIVP, déduction faite de la somme de 1000 euros y figurant au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En effet, les époux [T] ne justifient pas par les pièces produites avoir effectué des versements pour un montant supplémentaire à ceux figurant dans le décompte précité.



3 - Sur les demandes reconventionnelles des époux [T]



3-1 - La restitution du dépôt de garantie



Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées". 

En l'espèce, un dépôt de garantie d'un montant de 2331,30 euros avait été versé lors de la conclusion du bail.



La RIVP justifie par les pièces produites que les sommes suivantes ont été restituées aux époux [T] au titre du dépôt de garantie : 

- 1060,48 euros portée au crédit du compte locatif sur l'avis d'échéance du 1er juin 2016, ce que les époux [T] ne contestent pas ; 

- 1270,82 euros portée au crédit du compte locatif le 30 septembre 2019, soit dans le délai de deux mois suivant la restitution des clés du 31 juillet 2019, ainsi qu'il résulte du décompte locatif du 18 juillet 2023 produit,

soit la somme totale de 2331,30 euros.



En conséquence, il convient de débouter les époux [T] de leur demande à ce titre.



3-2 Les délais de paiement



Selon l'article 1343-5 du code civil, seul applicable en l'espèce puisque l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui permet l'octroi de délais de paiement de 36 mois, n'est applicable qu'en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".



En l'espèce, compte tenu du montant de la dette réactualisée, et du fait que les locataires respectent le montant mensuel des délais de paiement octroyés par le premier juge, il convient de leur permettre de régler leur dette en 4 mensualités de 700 euros et une dernière mensualité représentant le solde de leur dette en principal, intérêts et frais, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.



4- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



Les époux [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à modifier les modalités des délais de paiement,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 3046,20 euros au titre de l'arriéré de SLS dû au 18 juillet 2023, 



Autorise M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à se libérer de leur dette par 4 mensualités de 700 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, ainsi que d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, 



Dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible,



Et y ajoutant,



Déboute M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,



Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Pour le Président empêché

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 08 FEVRIER 2024



(n° , 15 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15732 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJLT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2021 -Tribunal de proximité de paris - RG n° 





APPELANTS

 

Monsieur [K] [T]

[Adresse 1] 

[Localité 5] 



Madame [F] [M], épouse [T]

[Adresse 1] 

[Localité 5]

 

Représentés et assistés par Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178







INTIMEE 



S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de Paris sous le n°552 032 708 



Représentée par Me Nicolas GUERRIER, de la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208



Ayant pour avocat plaidant Me Samia AKADIRI, présente à l'audience, de la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Monsieur François LEPLAT, Président de chambre 

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre au lieu et place de François LEPLAT et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 1er novembre 2007, la RIVP a consenti à M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] un bail d'habitation portant sur un logement d'une surface de 102 m² de type F4 situé [Adresse 3] à [Localité 7].



Le 4 décembre 2015, l'immeuble a fait l'objet d'une convention signée avec l'Etat dans le cadre de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation.



Par courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les époux [T] de la facturation à compter du 1er janvier 2019 d'un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) qui s'élèverait les concernant, et sur la base de leur avis d'imposition 2017, à la somme de 4.099,84 euros en plus du loyer et des charges courantes.

Une fois les données fiscales des locataires connues, la RIVP a appliqué à compter du mois de janvier 2019 un SLS s'élevant à la somme de 2605,25 euros.



Le 31 juillet 2019, les époux [T] ont libéré les lieux après avoir donné congé.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] ont assigné la RIVP devant le Tribunal d'Instance de Paris afin de voir : 

- dire et juger que le SLS est inapplicable à leur situation,

- subsidiairement, dire et juger qu'à défaut de la signature d'un nouveau bail conforme à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIVP ne peut prétendre assujettir les demandeurs au paiement d'un SLS,

- très subsidiairement, dire et juger qu'à défaut de justifier du loyer conventionné applicable, la RIVP ne peut prétendre au paiement d'un SLS qui a vocation seulement à s'appliquer sur le loyer conventionné et non pas sur le loyer dérogatoire,

- dire et juger qu'en conséquence, ils restent locataires en application de l'ancienne convention soumise à la loi du 6 juillet 1989,

- suspendre le paiement du SLS à défaut pour la RIVP de justifier du loyer conventionné applicable,

- en tout état de cause, condamner la RIVP à leur verser une somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] de leurs demandes,

Condamne solidairement M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 17.046,20 euros au titre du SLS dû sur la période du 1er janvier 2019 à juillet 2019, date à laquelle les lieux ont été libérés, et ce déduction faite du dépôt de garantie,

Autorise M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T], sauf meilleur accord des parties, à se libérer de leur dette par 24 mensualités de 700 euros, payables pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette,

Dit en revanche qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible,

Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] aux dépens,

Ordonne l'exécution provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 18 août 2021 par M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 novembre 2023 par lesquelles M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] demandent à la cour de :



RECEVOIR Monsieur et Madame [T]-[M] en leurs demandes, 

INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS, Pôle Proximité n°RG 11-20-006510 du 22 juin 2021; 

Et statuant à nouveau : 

DEBOUTER la RIVP de l'ensemble de ses demandes ; 

DIRE et JUGER que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L.443-3 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation est inapplicable à la situation de Monsieur et Madame [T]-[M], 

DIRE et JUGER qu'à défaut pour la RIVP de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L.353-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, cette dernière ne peut prétendre assujettir Monsieur et Madame [T]-[M] au paiement du supplément de loyer de solidarité,

DIRE et JUGER en conséquence que Monsieur et Madame [T]-[M] sont restés locataires jusqu'au 31 juillet 2019 de l'appartement qu'ils occupaient en application de l'ancien contrat signé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, 

CONSTATER subsidiairement que la RIVP avait pris l'engagement unilatéral de ne pas appliquer le SLS aux locataires payant un loyer dérogatoire, 

Très subsidiairement, DIRE ET JUGER que l'on est en présence d'un cas d'imprévision en sorte que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social, en application de l'article 1195 du Code civil, 

CONDAMNER la RIVP à restituer à Monsieur et à Madame [T]-[M] le dépôt de garantie d'un montant de 2331,30 € avec pénalité due à compter du 1er juillet 2021 à hauteur de 391,75 €/mois correspondant à 10% du loyer, soit 10.969 € sauf à parfaire au 30 novembre 2023, 

Infiniment Subsidiairement : 

DIRE ET JUGER que le SLS réclamé aux locataires depuis le 1er janvier 2019 est inexact et DEBOUTER la RIVP de sa demande ou du moins la ramener à de plus justes proportions ; 

DIRE ET JUGER que les Epoux [T] doivent bénéficier d'un loyer conventionné PLUS fixé à 682,86 €/mois depuis le 1er janvier 2019, 

A DEFAUT, ET DANS L'HYPOTHESE OU LE LOYER NE SERAIT PAS MODIFIE, DIRE ET JUGER que le SLS réclamé aux Epoux [T] doit être plafonné à 862,83€/mois depuis le 1er janvier 2019, 

DIRE ET JUGER que les Epoux [T] sont dispensés de SLS correspondant à une somme de 6513,12 € du 15 mai 2019 au 31 juillet 2021 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant ; 

DIRE ET JUGER SUBSIDIAIREMENT que le SLS doit être plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du Décret du 7 février 2020 ; 

FIXER la créance SLS dont bénéficie la RIVP à l'encontre des Epoux [T] à de plus justes proportions après imputation du dépôt de garantie et des pénalités applicables ; 

ACCORDER à Monsieur et Madame [T] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont ils seraient redevables au profit de la RIVP,

En tout état de cause : 

CONDAMNER la RIVP à payer la somme de 3.000 € à Monsieur et Madame [T], La CONDAMNER aux entiers dépens. 





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 novembre 2023 au terme desquelles la RIVP demande à la cour de :



CONFIRMER le jugement rendu le 22 juin 2021, par le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions, 

En conséquence, 

DÉBOUTER Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Statuant à nouveau, 

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse 

[T] au paiement de la somme de 4.046,20€ au titre du solde locatif actualisé au 18 juillet 2023, 

En tout état de cause, 

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse 

[T] à la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER solidairement Monsieur [K] [T] et Madame [F] [M] épouse 

[T] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à  " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. 









1-Sur l'application du supplément de loyer de solidarité à M. et Mme [T]



Les appelants demandent l'infirmation du jugement et soutiennent qu'aucun supplément de loyer de solidarité(SLS) ne peut leur être facturé par le bailleur.



L'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un SLS en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.



Il ne s'agit ni d'un loyer ni d'une charge locative, mais d'une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l'État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social 



L'article L. 441-11 du même code dispose que l'organisme d'HLM qui n'a pas exigé le paiement du SLS ou qui n'a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d'une pénalité.

Ces dispositions sont d'ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d'une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.



Elles sont applicables aux sociétés d'économie mixte pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 351-2 dudit code, et ce conformément aux termes de l'article L. 481-2 ( Civ.3ème, 19 février 2014, pourvoi n° 13-12.692).



Les organismes HLM ou les sociétés d'économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l'entrée en vigueur de la convention signée avec l'Etat. S'agissant des baux en cours à la date du conventionnement, des dispositions particulières s'appliquent.



La loi dite Elan du 23 novembre 2018 a modifié l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, et prévoit que le SLS ne s'applique pas aux locataires en place ayant refusé de conclure un nouveau bail.



Les parties s'opposent notamment en l'espèce sur la question de savoir si, et dans quelles conditions, le SLS peut être appliqué à un bail en cours à la date du conventionnement et sur les conditions d'application de la loi Elan.



1-1 Sur l'inapplicabilité du SLS pour non-respect des dispositions de l'article L.411-3 du code de la construction et l'habitation, invoquée par les appelants



Devant la cour, les appelants invoquent l'article L. 411-3 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit en substance que tout logement qui appartient ou a appartenu à un organisme HLM et a bénéficié d'une aide d'État ou d'un conventionnement doit voir sa vocation sociale maintenue pour une durée illimitée.



Cet article dispose en son premier alinéa que :

"Les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitations à loyer modéré, dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et amélioré par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L. 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat."



Les époux [T] soutiennent qu'il n'est pas démontré en l'espèce que le logement (qui leur a été donné à bail sans qu'il soit alors question d'un bail social), a été construit, amélioré ou acquis avec le concours financier de l'État; ils en déduisent qu'aucun SLS ne leur est applicable.

Toutefois, ainsi que le relève la RIVP, il résulte de la convention du 4 décembre 2015 entre l'Etat et la RIVP (société d'économie mixte), que l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] fait l'objet d'une opération d'acquisition-amélioration de "22 logements PLUS" (prêt locatif à usage social) et ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) dans les conditions prévues par le titre V du livre III du code de la construction et de l'habitation et ce jusqu'au 30 juin 2057, et que le logement litigieux est bien compris dans cette opération, la convention visant tout l'immeuble (avant-dernière page la convention: "description de l'opération"). 



Ainsi, le logement litigieux entre bien dans le champ de la convention, étant observé que l'arrêt cité par les époux [T] (arrêt CA de [Localité 6] du 21 septembre 2023, RG 20-17476), concerne une autre affaire et que les circonstances qui y ont été examinées ne sont pas les mêmes que dans le cadre de la présente instance.



Ce moyen doit donc être écarté.



1-2 Sur l'applicabilité du SLS en l'absence de signature d'un bail visant la convention



Les appelants soutiennent que, faute d'avoir conclu avec eux un nouveau bail, comme le prévoit l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, la RIVP ne pouvait leur réclamer un SLS ;ils se prévalent des dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa version issue de la loi Elan du 25 novembre 2018, en soutenant que cette applicabilité immédiate de la loi aux situations en cours n'implique pas la violation du principe de non rétroactivité de la loi. Ils affirment que cet article ne distingue pas selon que la convention a été passée avant ou après la promulgation de ce texte.



1-2-1 Les dispositions du code de la construction et de l'habitation



Pour mémoire, le code de la construction et de l'habitation distingue, s'agissant du régime juridique des logements locatifs conventionnés :

- les textes applicables au secteur général : "dispositions générales applicables aux logements conventionnés", section 1, articles L. 353-2 à L.353-13;

-des textes applicables aux HLM : "dispositions particulières applicables à certains logements conventionnés », section 2, articles L.353-14 à L. 353-22.



Tous les baux conclus postérieurement à l'entrée en vigueur de la convention passée par le bailleur avec l'État sont soumis au régime juridique particulier des logements locatifs conventionnés. 

S'agissant des baux en cours lors de la signature de la convention, comme en l'espèce, une distinction doit être faite selon que le logement relève du secteur général (section1) ou du secteur HLM (section2).



S'agissant des logements conventionnés appartenant à des organismes HLM, l'article L. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, qui relève de la section 2, disposait dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 , qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours.



Ces dispositions dérogeaient donc à celles de l'article L. 353-7 du même code, prenant place dans les dispositions de ce code relatives aux dispositions générales applicables aux logements conventionnés, qui prévoyait en substance dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018, que les baux en cours à la date la convention se poursuivent normalement mais que le bailleur doit proposer au locataire un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures mais n'ouvre pas droit à l'aide personnalisée au logement. 

S'il l'accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé.



S'agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d'économie mixte, comme c'est le cas en l'espèce, l'article L. 353-19 dispose, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 et à la date de la convention de 2015, que :

"Pour les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte et par dérogation à l'article L. 353-7, les dispositions de la convention s'appliquent de plein droit, à compter de sa date d'entrée en vigueur ou de la date d'achèvement des travaux lorsqu'elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus. "



L'article L. 353-17 dispose que "Par dérogation à l'article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(...)".



L'article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention de 2015, dispose notamment que 'les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements".



Il résulte de l'ensemble de ces textes et de leur articulation, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, dérogent à celles de l'article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés et qu'elles autorisent l'organisme concerné dès l'entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (Civ.3ème, 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; Civ.3ème, 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337), et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (Civ.3ème, 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

 

1-2-2 sur la portée et l'application dans le temps de la loi du 23 novembre 2018 dite "Elan"



Afin d'éviter que certains locataires, suivant leurs revenus, ne subissent une augmentation de loyer conséquente par le jeu de l'application du SLS, laquelle n'était pas envisagée lors de la conclusion de leur bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, cette loi a introduit :

- dans l'article L. 441-3, relatif au SLS, un dernier alinéa selon lequel : « Le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7. »

- et, pour mémoire, dans l'article L. 353-16 un alinéa selon lequel : « Les deuxième et troisième alinéas du présent article ne sont pas applicables aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 » .



De plus, l'article L.353-19 dispose désormais que "les dispositions de l'article L. 353-17 (...) sont applicables aux logements appartenant à des sociétés d'économie mixte", cette modification visant à uniformiser les règles applicables s'agissant des logements acquis occupés entre les organismes HLM et les SEM.



Il en résulte que, désormais, les organismes d'HLM, comme les autres bailleurs du secteur conventionné général, doivent proposer un nouveau bail aux locataires dont le bail est en cours avant de leur notifier un nouveau loyer conformément aux dispositions de la convention. 

Si les locataires l'acceptent, le nouveau bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé. 



Ils peuvent donc se voir notifier une réévaluation de leur loyer et, le cas échéant, un supplément de loyer de solidarité mais ils bénéficient des avantages du secteur social, notamment, le droit au maintien dans les lieux et la possibilité d'obtenir l'aide personnalisée au logement, s'ils sont éligibles à cette prestation. 

A l'inverse, s'ils refusent le nouveau bail, ils conservent le bénéfice du loyer en cours sans majoration mais ne peuvent obtenir le bénéfice des aides au logement.



S'agissant de l'application de la loi dans le temps, en matière contractuelle, en l'absence de dispositions transitoires, comme c'est le cas de la loi du 23 novembre 2018 , le principe est celui de l'application de la loi sous l'empire de laquelle le contrat a été conclu ou principe de survie de la loi ancienne. Les effets d'un contrat conclu antérieurement à la loi nouvelle demeurent ainsi régis par la loi ancienne même si leur exécution se poursuit postérieurement à cette loi.

Toutefois lorsque les effets du contrat résultent de la loi et non de la volonté des parties, l'application immédiate de la loi nouvelle aux contrats en cours est admise; autrement dit les effets légaux du contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent, ou encore la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisées. Une limite à ce dernier principe réside cependant dans la préservation des situations dont les effets ont été définitivement acquis au moment de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. En effet, appliquer la loi nouvelle à de telles situations équivaudrait à lui faire produire un effet rétroactif prohibé par l'article 2 du code civil. 



Ainsi,



-d'une part, la loi nouvelle, ne disposant que pour l'avenir, ne peut modifier les effets légaux d'une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur.



-d'autre part, les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi du 23 novembre 2018, combinées avec celles des articles L. 353-16 et L. 353-19 du même code, ont pour objet d'instaurer, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'Etat par un HLM ou une SEM, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention.



-il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que cette disposition est dépourvue de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive.



En l'espèce, les dispositions précitées des articles L. 353-16 , L. 353-19 et L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 23 novembre 2018, lesquelles dérogent à celles de l'article L. 353-7 du même code, s'appliquent au logement occupé par M. et Mme [T] dès la signature de la convention du 4 décembre 2015, dont les effets légaux étaient définitivement acquis lors de l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, de sorte que la RIVP pouvait valablement notifier un supplément de loyer de solidarité à M. et Mme [T], et ce sans être tenue de leur proposer un nouveau bail. 



Les appelants soutiennent cependant plus particulièrement que cette analyse ne pourrait s'appliquer s'agissant de SLS échus postérieurement à la loi du 23 novembre 2018, cette loi devant alors être immédiatement applicable s'agissant d'une situation en cours non définitivement acquise et peu important la date de signature de la convention. 

La RIVP réplique au contraire que ladite loi ne s'applique en réalité qu'aux baux en cours lors de nouveaux conventionnements et non à ceux relevant de conventionnements antérieurs à la loi.



Toutefois, d'une part ainsi qu'il a déjà été dit, les organismes HLM et les SEM peuvent poursuivre le paiement de suppléments de loyer de solidarité sans proposer un nouveau bail au locataire lorsque la convention avec l'État a été signée antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Elan (Civ.3ème, 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353, précité) ; 

d'autre part le premier juge a exactement retenu que, si la loi nouvelle du 23 novembre 2018 a clarifié le droit d'option offert aux locataires titulaires d'un bail privé antérieurement au conventionnement, elle ne peut avoir vocation à s'appliquer qu'aux conventionnements nouveaux postérieurs à son entrée en vigueur, et non dans le cas de conventionnements dont les effets sont au demeurant définitivement acquis antérieurement à la loi; l'intention du législateur et la portée des dispositions précitées ont d'ailleurs été précisées en ce sens par le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales dans des réponses ministérielles à des questions parlementaires au début de l'année 2019.



1-3 Sur l'engagement unilatéral de la RIVP de ne pas appliquer le SLS aux locataires soulevée à titre subsidiaire par les appelants



Les époux [T] font valoir qu'aucun SLS ne leur avait été facturé car la ville de [Localité 6] avait souhaité lors du conventionnement du logement "que la RIVP mette en 'uvre la possibilité ouverte jusqu'à récemment de bénéficier d'un régime dérogatoire permettant de ne pas être dans le champ d'application du SLS" et que "ce point est confirmé par la lettre du 15 juin 2016 (Pièce n°13), aux termes duquel "le revenu fiscal de référence de votre foyer n'ayant pas été communiqué, ou étant supérieur au plafond de ressources permettant l'attribution de ce logement conventionné, nous vous précisons que le régime de votre bail est dérogatoire à la convention signée avec l'Etat ; votre loyer reste donc inchangé".



Cette tolérance ne saurait être qualifiée d'engagement unilatéral de volonté pour l'avenir et définitivement, et le bailleur a pu valablement y mettre un terme, suite à l'adoption de la loi Elan et au rapport de contrôle 2017-053 de l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), afin de respecter son obligation d'ordre public consistant à appeler le supplément de loyer de solidarité, ce dont la RIVP a informé ses locataires par courrier du 10 octobre 2018.



En conséquence, ce moyen sera écarté.



1-4 Sur l'adaptation au nom de l'imprévision soulevée à titre 'très subsidiaire' par les époux [T]



L'article 1195 dispose que 'si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.'



Les époux [T] demandent à la cour de "dire et juger que l'on est en présence d'un cas d'imprévision en sorte que les dispositions législatives ouvrant un droit d'option prévu par la loi ELAN du 17 janvier 2017 qui est offert aux locataires soumis à un bail de droit privé, et intégrés postérieurement dans le parc locatif social et conventionné, doivent bénéficier à tous les locataires se trouvant dans cette situation peu importe la date de conclusion du bail ou la nature du bailleur social", invoquant cet article 1195.



Force est de constater, au vu de cette formulation générale, que la cour n'est saisie, dans le dispositif des conclusions des intéressés, ni d'une "demande de procéder à l'adaptation du contrat d'un commun accord" , ni d'une demande d'adaptation de celui-ci à défaut d'accord.

Au surplus à toutes fins utiles, le contrat de bail ne saurait être révisé en ce qui concerne le droit d'option et les SLS, qui résultent de la loi.





Mais surtout, cet article, issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, n'est pas applicable au présent contrat. En effet, selon l'article 9 de cette ordonnance, les dispositions de cette dernière entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, sans qu'une exception soit prévue pour l'article invoqué.



Sous l'empire du droit antérieur, en application de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au bail litigieux, tel qu'interprété par une jurisprudence ancienne et constante de la cour de cassation, il était au contraire retenu une impossibilité pour le juge judiciaire de modifier la convention des parties en raison d'un changement de circonstances, cette interdiction étant générale et absolue et régissant les contrats dont l'exécution s'étend à des époques successives de même que ceux de toute autre nature, aucune considération tenant à l'équité ne permettant de substituer des clauses nouvelles à celles acceptées par les contractants (Civ. 6 mars 1876, De Gallifet c/ Cne de Pelissanne-affaire du Canal de Craponne-n° 000059, solution ensuite maintenue : Civ. 3ème, 18 mars 2009, pourvoi n° 07-21.260).



En conséquence, il convient de rejeter cette demande.



Par conséquent, la cour retient à l'instar du premier juge que la RIVP est fondée à poursuivre le paiement d'un SLS en l'espèce.





2 - Sur les conditions d'application du SLS aux époux [T]



2-1 Sur les conditions d'application du SLS aux logements conventionnés



2-1-1 Sur l'application d'un SLS au loyer dérogatoire en cours



Les locataires, titulaires d'un bail de droit privé lors de l'acquisition de leur logement par un bailleur social, s'ils ont des ressources supérieures au plafond de ressources applicables pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, peuvent se voir appliquer un loyer maximum dit dérogatoire, cette majoration ne pouvant excéder 10% du loyer antérieur.



Les époux [T] affirment que la non-application du SLS aux locataires occupant un logement avant le conventionnement de celui-ci et soumis à un loyer maximal dérogatoire est un principe clairement établi. Ils font valoir qu'ou bien ils sont soumis à un loyer dérogatoire, et il n'y a aucune raison qu'un SLS leur soit applicable, ou bien ils doivent être soumis au SLS et leur loyer doit être fixé conformément à la convention.



La RIVP fait valoir que le conventionnement du 4 décembre 2015 a opéré un changement de statut du logement litigieux, et que le loyer dérogatoire et le SLS sont des dispositifs cumulatifs, le SLS étant exigible en vertu de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, et ce quelles que soient les clauses du contrat de location. 



La cour relève que, si les appelants estiment que la non-application du SLS pendant plusieurs années était justifiée dans la mesure où les locataires payaient déjà un loyer dérogatoire supérieur au loyer conventionné, aucun texte législatif ou réglementaire ne l'impose ni même ne prévoit que le SLS ne serait pas applicable en cas de loyer dérogatoire.



Au demeurant, la RIVP fait valoir à juste titre que l'article 9 bis de la convention du 4 décembre 2015 précise que le loyer conventionné ne concerne que les locataires "disposant de ressources inférieures aux plafonds prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation', ce qui n'est pas le cas des époux [T].







Il en résulte que les époux [T], même s'ils sont soumis à un loyer dérogatoire, sont redevables d'un SLS et que la RIVP, en sa qualité de bailleur social, devait se conformer à la législation d'ordre public applicable aux logements appartenant à ces catégories, ce que l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) a rappelé à la RIVP aux termes de son rapport de contrôle n°2017-053, de sorte que l'application d'un SLS au loyer dérogatoire des appelants est en conformité avec la loi.



2-1-2 Sur la "nécessité d'appliquer le SLS en rapport avec le loyer payé"



Les époux [T] affirment que leur logement a été classé dans la catégorie PLUS (prêt locatif à usage social) alors que le "loyer payé et le standing [du logement] le rapprochaient d'un appartement conventionné PLS (prêt locatif social)". Ils soutiennent que "les catégories dans lesquelles se trouvent aujourd"hui les demandeurs n'ont pas été vérifiées et méritent vraisemblablement d'être revues". Ils en déduisent que le plafond applicable à leur logement pour leur catégorie de ménage 5 est celui du PLS, soit 85.822 euros au lieu de 66.017 euros pour le PLUS, de sorte que le SLS devrait s'élever à 862,63 euros par mois et non 2605,25 euros.



La RIVP répond que la convention du 4 décembre 2015 a transformé l'ensemble des logements de l'immeuble sis [Adresse 3] en logements sociaux financés par un PLUS, et non un PLS. Elle précise que la catégorie dans laquelle est classée l'immeuble ne dépend pas de son standing ni du montant des loyers versés par les locataires mais du type de prêt utilisé pour financer l'acquisition de l'immeuble, ainsi que de la catégorie de revenus des ménages à qui sont destinés ces logements conventionnés. Elle affirme qu'elle a en conséquence valablement appliqué le plafond de 66.017 euros, soit un SLS de 2605,25 euros.



Il convient de rappeler qu'il résulte de la convention du 4 décembre 2015 entre l'Etat et la RIVP, applicable en l'espèce, que l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] fait l'objet d'une opération d'acquisition-amélioration de "22 logements PLUS" (prêt locatif à usage social). En conséquence, c'est bien le plafond applicable au PLUS, et non celui applicable au PLS, qui doit s'appliquer aux époux [T], soit 66.017 euros compte tenu de leur catégorie de ménage (5). Compte tenu des revenus fiscaux de référence du foyer (160.571), leur pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources s'élève à 143,22%, soit un coefficient de dépassement de 9,33. 



Il en résulte que la RIVP a valablement facturé un SLS de : 

2,74 (supplément de loyer de référence, montant en euro au m² de surface habitable fixé par zone géographique - article R. 441-21 du CCH) x 9,33 x 101,91 (surface habitable du logement) = 2605,25 euros.



En conséquence, ce moyen sera écarté.



2-2 Sur l'applicabilité de l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 



Comme l'a exactement rappelé le premier juge, l'ordonnance n°2019-454 du 15 mai 2019 a permis de plafonner le montant du surloyer appliqué pour éviter que le montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS soit supérieur aux loyers pratiqués sur le marché locatif privé.



L'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance précitée du 15 mai 2019, comporte ainsi un double plafonnement. 



Il dispose que 'le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.

(Ord. du 15 mai 2019, art. 1er) Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d'un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l'article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée'.



Les époux [T] invoquent l'application de cet article L. 441-4 tel qu'issu de l'ordonnance précitée et estiment devoir bénéficier du second plafonnement prévu au dernier alinéa. 



Ils se réfèrent au décret d'application n°2020-103 du 7 février 2020 qui a fixé ce plafond à 24,60 euros le m² et soutiennent , d'une part qu'en l'absence du décret d'application ils devaient être dispensés du SLS jusqu'au "31 juillet 2021" dans le dispositif de leurs écritures (8 février 2020 dans les motifs) et d'autre part, subsidiairement, qu'ils doivent bénéficier du plafonnement prévu au dernier alinéa de l'article 441-4 dès le 15 mai 2019.



La RIVP fait valoir, pour sa part, que l'ordonnance du 15 mai 2019 n'est pas applicable avant le 8 février 2020, jour de l'entrée en vigueur de son décret d'application du 7 février 2020.



Le décret n° 2020-103 relatif au plafonnement du cumul du montant du loyer et du montant du supplément de loyer de solidarité en application de l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation, qui crée un article D. 441-20-1 fixant les plafonds de SLS, a été pris le 7 février 2020 et publié au journal officiel du 8 février 2020. 

Ce décret ne comporte aucune date particulière d'entrée en vigueur.



S'agissant des conditions d'entrée en vigueur des lois, ordonnances et actes administratifs soumis à publication, il résulte de l'article 1er du code civil, issu de l'ordonnance n° 2004-164 du 20 février 2004 relative aux modalités et effets de la publication des lois et de certains actes administratifs, que"les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.'



Par conséquent, l'article L. 441-4 dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 mai 2019, dont se prévalent les appelants, n'est entré en vigueur qu'au lendemain de la publication au journal officiel du décret précité, qui était nécessaire à son application, soit le 8 février 2020.



Le retard à édicter les mesures nécessaires à l'application d'une loi promulguée et publiée, s'il est susceptible de constituer une illégalité et d'engager la responsabilité pour faute de l'autorité compétente, en cas de dépassement d'un délai raisonnable ( CE, 27 juill. 2005, n° 261694, CE 4° et 5° s-s-r., 22 octobre 2014, n° 361464, publié), ne permet cependant pas à la cour d'accueillir la demande des époux [T] tendant à les dispenser du SLS jusqu'à la publication du décret d'application précité.



Les époux [T] soutiennent subsidiairement que les dispositions précitées étant d'ordre public elles sont d'application immédiate, et que "C'est d'ailleurs la position soutenue par le Ministre de la Ville (Pièce n°25 et 26)" ; cette affirmation ne résulte toutefois pas des textes applicables.



Il convient dès lors de rejeter les demandes des époux [T] tendant à ce qu'ils soient "dispensés de SLS correspondant à une somme de 6513,12 euros du 15 mai 2019 au 31 juillet 2021 pour indétermination du SLS applicable compte tenu du défaut du décret d'application suite à l'ordonnance du 15 mai 2019 plafonnant son montant" et subsidiairement à ce que le SLS soit plafonné à compter du 15 mai 2019 en application du décret du 7 février 2020.



2-3 Sur les sommes réclamées



Les époux [T] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer à la RIVP la somme de 17.046,20 euros au titre du SLS pour la période du 1er janvier 2019 au 31 juillet 2019.



Les contestations des appelants relatives au calcul du SLS ont été écartées par les motifs développés ci-dessus.



Au demeurant, la RIVP justifie suffisamment des conditions de calcul du SLS qu'elle poursuit et qui ont fait l'objet d'une information détaillée des locataires par courrier du 8 janvier 2019 (et non 2018 comme mentionné par erreur sur ledit courrier). 



Elle a ainsi facturé à bon droit, mensuellement, la somme de 2605,25 euros au titre du SLS pour la période de janvier à juillet 2019.



Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le calcul du SLS effectué par la RIVP doit être validé tel que retenu par le premier juge, ce qui n'est pas utilement contesté, et de confirmer le jugement entrepris, dont les motifs sont adoptés, sur ce point.



Il convient toutefois de réactualiser la dette, en tenant compte des versements effectués par les époux [T], et de les condamner au paiement de la somme de 3046,20 euros au titre de l'arriéré de SLS dû au 18 juillet 2023, conformément au décompte de la RIVP, déduction faite de la somme de 1000 euros y figurant au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En effet, les époux [T] ne justifient pas par les pièces produites avoir effectué des versements pour un montant supplémentaire à ceux figurant dans le décompte précité.



3 - Sur les demandes reconventionnelles des époux [T]



3-1 - La restitution du dépôt de garantie



Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées". 

En l'espèce, un dépôt de garantie d'un montant de 2331,30 euros avait été versé lors de la conclusion du bail.



La RIVP justifie par les pièces produites que les sommes suivantes ont été restituées aux époux [T] au titre du dépôt de garantie : 

- 1060,48 euros portée au crédit du compte locatif sur l'avis d'échéance du 1er juin 2016, ce que les époux [T] ne contestent pas ; 

- 1270,82 euros portée au crédit du compte locatif le 30 septembre 2019, soit dans le délai de deux mois suivant la restitution des clés du 31 juillet 2019, ainsi qu'il résulte du décompte locatif du 18 juillet 2023 produit,

soit la somme totale de 2331,30 euros.



En conséquence, il convient de débouter les époux [T] de leur demande à ce titre.



3-2 Les délais de paiement



Selon l'article 1343-5 du code civil, seul applicable en l'espèce puisque l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui permet l'octroi de délais de paiement de 36 mois, n'est applicable qu'en cas de mise en oeuvre de la clause résolutoire, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues".



En l'espèce, compte tenu du montant de la dette réactualisée, et du fait que les locataires respectent le montant mensuel des délais de paiement octroyés par le premier juge, il convient de leur permettre de régler leur dette en 4 mensualités de 700 euros et une dernière mensualité représentant le solde de leur dette en principal, intérêts et frais, selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.



4- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



Les époux [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



L'équité commande de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à modifier les modalités des délais de paiement,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 3046,20 euros au titre de l'arriéré de SLS dû au 18 juillet 2023, 



Autorise M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à se libérer de leur dette par 4 mensualités de 700 euros, payables en plus du loyer courant, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt, ainsi que d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais, 



Dit qu'en cas de non-paiement d'une seule mensualité à l'échéance fixée, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible,



Et y ajoutant,



Déboute M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,



Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] à payer à la RIVP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [K] [T] et Mme [F] [M] épouse [T] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





La Greffière Pour le Président empêché

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Mise à jour de la source le 2024-02-19T23:00:00.000Z.