Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1-5, 8 février 2024, n° 23/03717

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70O



Chambre civile 1-5



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 FEVRIER 2024



N° RG 23/03717 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V4YK



AFFAIRE :



S.A.S. N&Z HOTELS







C/

S.C.I. FTH







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 30 Mai 2023 par le Président du TJ de Versailles

N° RG : 23/00576



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 08.02.2024

à : 



Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT, avocat au barreau de VERSAILLES 



Me Benjamin LEMOINE, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. N&Z HOTELS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 538 041 179 (Rcs Versailles)



[Adresse 9]

[Adresse 9]



Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - N° du dossier 20230253

Ayant pour avocat plaidant Me Marine GUEGUEN, du barreau de Paris 





APPELANTE

****************



S.C.I. FTH

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 833 487 309

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER - LEMOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 179 - N° du dossier 230405





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Depuis le 9 décembre 2011, la S.A.S. N&Z Hôtels est propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 8] située [Adresse 9] (Yvelines), sur laquelle elle exploite un hôtel sous l'enseigne Formule 1. 



Depuis le 27 décembre 2017, la SCI FTH est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 2] qui accueille un restaurant et une salle de réception exploités sous l'enseigne M Style depuis 2016. 



L'association pour l'insertion, l'éducation et les soins est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 7]. 



Ces trois parcelles proviennent de deux divisions d'une parcelle [Cadastre 12] dont le seul accès aménagé à la voie publique était situé sur la partie de parcelle devenue la parcelle [Cadastre 2]. 



La société FTH a fait savoir aux propriétaires des parcelles voisines son intention de faire installer un portail sécurisé mettant fin au libre accès à sa propriété. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 17 avril 2023, la société N&Z Hôtels a fait assigner en référé la société FTH aux fins d'obtenir principalement :

- la démolition de l'ouvrage existant et la remise en état du terrain sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai de 3 jours suivant la signification de l'ordonnance, 

- le débouté de la société FTH de l'ensemble de ses demandes, 

- la condamnation de la société FTH au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.



Par ordonnance contradictoire rendue le 30 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : 

- débouté la société N&Z Hôtels de sa demande, 

- condamné la société N&Z Hôtels à payer à la société FTH la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société N&Z Hôtels aux dépens. 



Par déclaration reçue au greffe le 7 juin 2023, la société N&Z Hôtels a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 23 novembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société N&Z Hôtels demande à la cour, au visa des articles 544, 1240 et 1241 du code civil, R.123-2 du code de la construction et de l'habitation, R. 2555-1 du code général des collectivités territoriales, 485, 561, 699, 700 et 835 du code de procédure civile, de : 

'- recevoir la société N&Z Hôtels en son appel à l'encontre de l'ordonnance rendue le 30 mai 2023 par le président du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a :

- débouté la société N&Z Hôtels de sa demande ;

- condamné la société N&Z Hôtels à payer à la société FTH la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société N&Z Hôtels aux entiers dépens.

en conséquence, 

- statuer a nouveau et infirmant l'ordonnance en toutes ses dispositions :

- ordonner la démolition de l'ouvrage existant et la remise en état du terrain sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un délai de 3 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

- débouter la société FTH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires,

- condamner la société FTH à payer à la société N&Z Hôtels la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société FTH aux entiers dépens'.



Dans ses dernières conclusions déposées le 30 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société FTH demande à la cour, au visa de l'article 682 du code civil, de : 

'- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : 

- débouté la société N&Z Hôtels de sa demande, 

- condamné la société N&Z Hôtels à verser à la société FTH la somme de 5 000 euros sur le fondement et en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné la société N&Z Hôtels aux entiers dépens.

y ajoutant, 

- condamner la société N&Z Hôtels à verser à la société FTH la somme de 5 000 euros sur le fondement et en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure qu'elle a du exposer en cause d'appel.

- condamner la société N&Z Hôtels aux entiers dépens d'appel.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Se fondant sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, la société N&Z Hôtels indique bénéficier d'une servitude de passage sur le parking de l'intimée en vertu de son acte de vente et souligne qu'elle date de plus de 30 ans.



Elle affirme que son fonds est enclavé et que l'édification d'un portail à l'entrée de la parcelle appartenant à la société FTH constitue en conséquence une violation de son droit de propriété ainsi que de sa liberté d'entreprendre, ses clients ne pouvant plus accéder à son établissement.



L'appelante soutient également que la borne incendie ne serait plus accessible en cas de difficulté et que les secours ne pourraient plus accéder à l'enceinte de l'hôtel.



Elle sollicite en conséquence la démolition du portail à titre de mesure de remise en état.



La société FTH conteste en réponse tout enclavement de la parcelle litigieuse, faisant valoir qu'elle dispose au contraire d'un accès direct sur la voie publique qu'il serait facile d'aménager en entrée de parking.



Elle réfute également l'existence d'une servitude de passage qui ne serait mentionnée par aucun acte notarié, soulignant que son titre de propriété n'en mentionne aucune.



Elle conclut à l'absence de tout trouble manifestement illicite. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés.



Ainsi, il revient en premier lieu à l'appelante de démontrer qu'elle détiendrait a minima un droit de passage sur le chemin d'accès situé sur la parcelle [Cadastre 2] appartenant à la société FTH. 



L'article 682 du code civil dispose que 'le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner'.



En l'espèce, l'examen des plans produits par les parties démontrent que la parcelle [Cadastre 8] appartenant à la société N&Z Hôtels n'est pas enclavée puisqu'elle dispose d'une clôture d'environ 50 mètres longeant la voie publique. 



La circonstance qu'il puisse exister entre la clôture de la parcelle [Cadastre 5] et la route un 'talus en herbe non stabilisé lequel jouxte le trottoir, recouvert d'un enrobé de bitume, lequel jouxte la circulation piétonne et la voie de circulation automobile de la rue Gaston Monmousseau' (selon les termes d'un constat de commissaire de justice versé aux débats) n'est pas de nature à créer une enclave dès lors qu'il n'est pas acquis qu'il serait impossible de créer une entrée sur le parking de la société N&Z Hôtels à cet endroit, même si des travaux de terrassement seraient nécessaires. 



L'intimée produit en effet le courriel de la mairie de [Localité 11] daté du 27 juin 2023 qui, interrogée sur la faisabilité de la création d'une entrée directement sur la parcelle [Cadastre 7] par la voie publique, indique que 'sur le principe, rien n'interdit la création d'un nouvel accès sur la rue Monmousseau d'après le PLUi de [Localité 10].', tout en soulignant qu''une demande d'autorisation d'urbanisme devra être déposée pour permettre à la mairie de mener une instruction'.



En vertu des dispositions de l'article 686 du code civil, 'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après', l'article 691 précisant que 'les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres'. 



La société N&Z Hôtels verse aux débats son acte d'acquisition du 9 décembre 2011, qui mentionne qu'elle acquiert la propriété de la parcelle [Cadastre 8] et précise : 'Aux termes de l'acte reçu par Maître [I], Notaire à [Localité 3] le 2 octobre 1989 contenant vente par la société Jodika au profit de la société SEFI, de la parcelle cadastrée section [Cadastre 14], il a été convenu entre les parties ce qui suit : 

'Sur l'ensemble des propriétés cadastrées section [Cadastre 13] et [Cadastre 14] lieudit Le Désert, il sera créé 85 places de stationnement. Il est convenu que les frais de réalisation et d'entretien de ces emplacements seront à la charge savoir : 

- pour 47% à la société SEFI,

- et 53% à la S.A.R.L. Jodika.

Les parties se consentent réciproquement pour elles-mêmes, leurs clients, fournisseurs et ouvriers un droit d'accès réciproque sur l'ensemble de ces parkings. Ces parkings formant un seul et même ensemble, il ne pourra être effectué aucune séparation matérielle à la limite des propriétés.'



L'acte de vente de la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 7] (issue de la même division parcellaire que les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 2]), daté du 15 novembre 2017, précise : 'Le vendeur déclare :

- que les livraisons et l'accès pompiers de l'immeuble s'effectuent de la RD 38 par la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] (...),

- que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] appartient ce jour à un propriétaire privé. Elle est traversée par une voie desservant l'immeuble et la parcelle cadastrée [Cadastre 4] (...),

- que la situation perdure depuis la réalisation des constructions sur l'ensemble de ces trois terrains. 

- que différentes réunions ont été organisées notamment au cours de l'année 1996 pour que soit constituée une servitude de passage entre ces trois parcelles de manière à pérenniser l'accès et répartir son entretien entre les bénéficiaires (...).

Le vendeur déclare avoir relancé à différentes reprises le propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] sans succès à ce jour.

L'acquéreur déclare être informé de cette situation.

Le vendeur déclare qu'il fera, en concertation avec l'acquéreur, ses meilleurs efforts pour parvenir à la régularisation d'un acte de constitution de servitude.'



L'acte de vente de la société FTH du 27 décembre 2017 ne mentionne aucune servitude.



En conséquence, il convient de dire que n'est pas rapportée en l'état avec l'évidence requise la preuve de l'existence d'une servitude conventionnelle de passage ou d'un droit de passage dont bénéficierait la société N&Z Hôtels sur la parcelle [Cadastre 2] et aucun trouble manifestement illicite n'est donc caractérisé par la pose d'une clôture à l'entrée du terrain de la société FTH.



Quant à la présence d'un poteau incendie présent sur la parcelle [Cadastre 6], dont la société N&Z soutient qu'il serait destiné à l'alimenter et que la fermeture de son terrain par la société FTH présenterait un danger, le courriel de la communauté d'agglomération de [Localité 10] du 16 juin 2023 expose : 'La Défense Extérieure Contre l'Incendie (DECI) est de compétence ville détentrice de la police administrative spéciale DECI. Le service eau assainissement de [Localité 10] assure limitativement l'entretien, la maintenance et le contrôle technique du parc incendie à statut public. L'hydrant référencé TR106 était jusqu'à présent accessible du domaine public pour assurer la DECI de plusieurs activités. A ce titre, l'hydrant TR106 était jusqu'à cette année géré par [Localité 10]. Nonobstant la nouvelle réglementation départementale et l'étude juridique menée par [Localité 10] sur cette compétence ainsi que la récente découverte de création d'un portail concourent à assigner à cet hydrant TR106 le statut d'hydrant privé. A ce stade, [Localité 10] suspend toute intervention de gestion sur cet équipement et a informé la ville de la sortie de TR106 de l'inventaire des hydrants publics gérés par [Localité 10]. Une étude DECI pilotée par la ville avec l'appui du SDIS 78 devra déterminer quelles sont les conséquences sur la DECI des activités du quartier. Pour l'instant il est prématuré d'évoquer le déplacement de l'hydrant.'



Dans ce contexte, la clôture de la parcelle [Cadastre 2] n'est pas de nature à créer un trouble manifestement illicite du fait de la présence du poteau incendie sur ce fonds, la transformation de celui-ci en hydrant privé étant manifestement sans incidence en l'état et rien ne permettant d'établir que la sécurité incendie de la société N&Z Hôtels serait affectée de ce fait. 



En conséquence l'ordonnance querellée sera confirmée. 



Sur les demandes accessoires 



L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, la société N&Z Hôtels ne saurait en outre prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit en outre supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société FTH la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance attaquée ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne la société N&Z Hôtels à verser à la société FTH la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société N&Z Hôtels aux dépens d'appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,