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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 9 février 2024, n° 23/04757

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier en date du 27 avril 1987, les LOGEMENTS FAMILIAUX informait Monsieur [K] [I] de son embauche à durée indéterminée en qualité de gardien à compter du 11 mai 1987, et l'informait du fait qu'il bénéficierait à compter du 16 mai 1987 d' " un logement de fonction situé sur le groupe d' " [Localité 4] 9 ", [Adresse 1] à [Localité 9] , ainsi que de la gratuité du chauffage, et de l'eau chaude et froide. "

Par courrier du 06 février 2002, Les LOGEMENTS FAMILIAUX informait Monsieur [K] [I] de sa mutation à compter du 08 février 2022 sur les groupes immobiliers de [Localité 6] et de [Localité 7]. Il était alors informé qu'il allait bénéficier d'un " logement de fonction de 3 pièces situé au [Adresse 2], ainsi que de la gratuité du chauffage, de l'électricité, et de l'eau chaude et froide. "

Par avenant du contrat de travail en date du 20 avril 2006, France HABITATION informait Monsieur [I] [K] qu'il était muté sur le secteur immobilier [Localité 8] 113/1 et il était convenu " d'un commun accord que le logement de fonction de Monsieur [I] [K] à [Localité 7] demeure inchangé ". 

Par avenant du contrat de travail en date du 15 mai 2013, France HABITATION a prévu qu'" à compter du 15 mai 2013, dans le cadre de ses fonctions, un logement de fonction a été attribué à Monsieur [I] [K] à l'adresse suivante : [Adresse 3] ". 

Par courrier reçu le 06 juillet 2016 au service des ressources humaines de France HABITATION, Monsieur [I] [K] faisait part de sa demande de mise à la retraite à compter du 1er octobre 2016. Il indiquait dans ce courrier : " je vous demande de m'attribuer ce logement que j'occupe actuellement comme locataire ".

Par courrier du 18 juillet 2016, le service des ressources humaines de France HABITATION accusait réception de la demande de mise à la retraite et informait que le contrat de travail prenait fin au 30 septembre 2016. Il était indiqué dans ledit courrier " En qualité de salarié logé nous vous remercions de prendre contact dès à présent avec votre manager de proximité afin de définir ensemble une date pour l'établissement de l'état des lieux de sortie de votre logement de fonction et la remise des clés. Dans le cadre de l'accord intergénérationnel en vigueur au sein de la société, vous pouvez néanmoins bénéficier de propositions de logement via Action Logement, sous réserve d'en faire la demande ".

Par LRAR datée du 10 novembre 2022, la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT mettait en demeure Monsieur [I] [K] de quitter les lieux au 1er décembre 2016.

Par LRAR datée du 30 novembre 2022, Monsieur [I] [K] renouvelait sa demande de maintien dans les lieux auprès de la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT et sollicitait l'élaboration d 'un bail d'habitation. 

Décision du 09 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04757 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AZU

Par LRAR datée du 06 décembre 2022, la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT informait Monsieur [I] [K] qu'une action en expulsion à son encontre allait être engagée.

Le 2 mars 2023, il était fait par acte de commissaire de justice, sommation à Monsieur [I] [K] de quitter les lieux.

Par LRAR datée du 13 mars 2023, Monsieur [I] [K] sollicitait un délai pour quitter les lieux eu égards à son âge, ses problèmes de santé, et la difficulté de trouver un nouveau logement si adapté à ses besoins et à sa situation. 

Suivant exploit en date du 31 mai 2023, la société SEQENS, SA d'HLM, a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Juger que Monsieur [I] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux de l'appartement situé [Adresse 3],
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [K] et de tout occupant de son chef, 
- Supprimer les délais mentionnés aux articles L 412-1 et L 412-6 du CPCE,
- Ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, conformément à la loi,
- Le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 598.16 réactualisée annuellement en sus des charges euros et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;
- Le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner, en outre, aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 02 mars 2023. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 04 juillet 2023 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties. Un calendrier de procédure a été fixé et l'affaire a été appelée à l'audience du 23 novembre 2023.

A l'audience du 23 novembre 2023, la société SEQENS, représentée par son conseil a maintenu les demandes exposées dans son assignation. Elle a sollicité que les écritures adverses soient écartées du débat.

Le juge a rappelé les contours de l'oralité des débats qui permet à chacune des parties d'exposer ses prétentions et moyens et d'en débattre à l'audience, si bien que les demandes visant à écarter des écritures déposées à l'audience et contradictoirement débattues se trouvent dépourvues d'objet.

La société SEQENS a sollicité l'expulsion de Monsieur [K] au motif que depuis sa mise à la retraite il était sans droit ni titre, que la tolérance durant 06 ans de la société bailleresse de le laisser dans les lieux ne pouvaient être interprété comme la volonté de conclure un bail avec ce dernier. 
Elle a ajouté s'opposer à l'octroi de délai pour quitter les lieux dans la mesure où le locataire se maintient depuis 2016 dans les lieux, mais tolérerais un délai de 6 mois après le prononcé de la décision.
 Elle a précisé que le locataire avait été toléré dans les lieux de 2016 à novembre 2022 ; date à laquelle il lui a été signifié la nécessité de quitter les lieux et de s'acquitter d'une indemnité d'occupation qui est versée mensuellement. 

Monsieur [K] [I] était comparant et assisté de son conseil, qui a déposé des écritures visées à l'audience et en a sollicité le bénéfice. Il les a soutenues oralement à l'audience. 

Il sollicite la régularisation d 'un bail soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au motif qu'il s'est maintenu dans les lieux pendant 6 ans sans qu'on ne vienne lui demander de quitter les lieux ; que depuis qu'on lui a demandé de s'acquitter d'une indemnité d'occupation, il s'en acquitte et a toujours entretenu les lieux loués. Il sollicite à titre subsidiaire un délai de 36 mois pour quitter les lieux eu égard à son âge, son état de santé et des difficultés liées à sa situation pour trouver un nouveau logement adapté à ses besoins. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation et à ses écrits pour la partie demanderesse et aux conclusions de la défenderesse conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 09 février 2024 et est rendue ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera enfin pris acte de ce que la société France HABITATION est venue aux droit de la société LES LOGEMENTS FAMILIAUX ; et qu'ensuite elle a changé de dénomination pour se nommer SA SEQENS (pièce n°4 du demandeur). 


Sur la demande d'expulsion et la demande reconventionnelle de constatation de la novation de la convention d'occupation initiale de mise à disposition d'un logement de fonction en contrat de bail d'habitation 

Lorsque l'employeur met à la disposition du salarié un logement en considération de l'existence même du contrat de travail à titre gratuit ou moyennant une faible participation, cette fourniture de logement est alors considérée comme un accessoire du contrat de travail qui prend fin en même temps que lui (Cass. soc., 14 juin 1972 n°71-40.455). La fourniture du logement constitue alors un avantage en nature ayant la nature juridique d'un salaire. 

Le logement de fonction, conformément à l'article 2 3° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, échappe aux dispositions du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour se trouver soumis aux seules conditions prévues audit contrat et aux règles supplétives du code civil.
L'article 1329 du code civil définit la novation comme " un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. " L'article 1330 du code civil (ancien article 1273 du code civil) précise que : " La novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte. "

La cour de cassation dans un arrêt du 15 février 2023, rendu au visa de l'ancien article 1273 du code civil précité (actuel article 1330 du code civil) a considéré qu'il appartenait aux juges du fond de rechercher si " l'intention de nover ne résultait pas des faits de la cause établissant que les parties s'étaient volontairement et manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées du bail ". Dans cet arrêt, une salariée s'était maintenue après son départ à la retraite, et ce pendant 14 ans dans son logement de fonction. Durant ces 14 années, elle recevait et s'acquittait des quittances de loyers, des régularisations de charges et des révisions de loyers, visant la loi du 06 juillet 1989

En l'espèce, il résulte du contrat de travail conclu entre la société LES LOGEMENTS FAMILIAUX devenue SA SEQENS d'une part, et [I] [K] d'autre part, ayant effet au 1er avril 1987, que ce dernier a été embauché en qualité de gardien et qu'à cet effet un logement de fonction lui a été attribué.

Il ressort des avenants successifs de son contrat de travail, qu'à chaque fois, la notion de logement de fonction a bien été rappelée. (Pièces n°1 et 2 du demandeur)

Il n'est pas contesté que Monsieur [K] [I] est à la retraite depuis le 1er octobre 2016.

Il ressort des échanges entre Monsieur [K] [I] et son employeur, qu'il avait connaissance et conscience que son logement était un logement de fonction qui devrait être restitué à son départ à la retraite, au 1er octobre 2016. (Pièce n°3 du demandeur) 

Il n'est pas contesté non plus que du 1er octobre 2016 à novembre 2022, la présence de Monsieur [K] [I] a été tolérée par la bailleresse et ce à titre gratuit. Aucun loyer ou indemnité d'occupation n'a été réclamé. 

D'ailleurs à l'audience du 23 novembre 2023, la bailleresse a confirmé qu'elle ne réclamait aucune indemnité d'occupation pour la période antérieure à novembre 2022.

Par LRAR datée du 10 novembre 2022, la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT mettait en demeure Monsieur [I] [K] de quitter les lieux au 1er décembre 2016 ; et le 2 mars 2023, il était fait par acte de commissaire de justice, sommation à Monsieur [I] [K] de quitter les lieux. (Pièce n°10 du défendeur) 

Il n'est pas contesté que depuis le 30 novembre 2022, Monsieur [K] [I] s'acquitte mensuellement d 'une indemnité d'occupation. (Pièce n°7 du demandeur) 

Monsieur [K] soutient que depuis 2016 il entretient le logement à ses frais, paye des charges locatives et des régularisations. Aucun justificatif n'est pourtant transmis au soutien de cette allégation.

Le seul justificatif transmis sur ce point est la pièce n°9 du défendeur qui est un avis d'échéance pour le mois d'octobre 2023 sur lequel il est indiqué que Monsieur [K] paye 454.47 euros d'indemnités d'occupation outre 101.75 euros de provisions sur charges locatives, 40.50 euros de provisions sur charges pour l'eau et 1.44 euros de provision sur charges sur les équipements individuels soit un total de 598.16 euros qui correspond d'ailleurs au montant de l'indemnité d'occupation sollicitée par la partie demanderesse.

Il ressort de tout ce qui précède que s'il est vrai que la SA SEQENS a laissé à la disposition de Monsieur [K] [I] l'usage des locaux après sa mise à la retraite, il n'en demeure pas moins que cette occupation pendant 6 ans s'est faite à titre gratuit sans contrepartie de paiement de loyer ou d'indemnité d'occupation. Or, dans un contrat de bail, conformément aux dispositions de l'article 1728 2° du code civil, l'obligation principale du locataire est le paiement du loyer. L'intention de nover cette convention d'occupation en un bail d'habitation n'est donc absolument pas caractérisée en l'espèce. 

Par conséquent, Monsieur [K] sera débouté de sa demande reconventionnelle de constatation de la novation de la convention d'occupation initiale de mise à disposition d'un logement de fonction en contrat de bail d'habitation.

En outre, le logement occupé par Monsieur [K] [I] était rattaché à son contrat de travail le liant à la SA SEQENS qui a pris fin avec son départ à la retraite au 1er octobre 2016. Le bail s’est donc trouvé résilié au 1er octobre 2016. 

Du 1er octobre 2016 au 29 novembre 2022, la présence de Monsieur [K] [I] a été tolérée par le bailleur et ce à titre gratuit.

Depuis, le 30 novembre 2016 Monsieur [K] [I] est occupant sans droit ni titre du local litigieux.

Il convient d'ordonner son expulsion comme indiqué au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie de faire droit à la demande de la société bailleresse de voir écarter l'application des dispositions des articles L 421-1 et L421-6 du CPCE. Cette demande sera donc rejetée.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose : " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (..)"

L'article L 412-4 du même code précise : " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. "

Monsieur [K] [I] est âgé de 75 ans. Il souffre de plusieurs problèmes de santé. Il a effectué des démarches en vue de son relogement (demande DALO le 19 décembre 2022, demande de logement social déposée le 03 décembre 2022 et renouvelée le 09 octobre 2023).

Eu égard à sa situation, il convient de lui accorder un délai de 06 mois pour quitter les lieux.


Sur l'indemnité d'occupation 

Le salarié qui se maintient dans son logement de fonction au-delà du délai imparti pour le libérer (délai courant à compter de la fin du contrat de travail et devant être d'une durée raisonnable) peut être condamné à payer à son ex-employeur une indemnité d'occupation (Cass. soc 24 mars 1965 n°62-40.835). En effet, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration de la mise à disposition du logement de fonction constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En outre, l'indemnité peut comprendre certaines charges telles que redevance pour consommation d'eau, taxe d'habitation, etc., alors même que le salarié n'était pas tenu de les acquitter lors de l'exécution du contrat (Cass. soc., 9 avr. 1987 : Bull. civ. 1987, V, n° 211). Il convient toutefois pour l'employeur qui réclame le bénéfice de l'indemnité d'occupation de fournir toute justification sur le type de logement et sur sa valeur locative.

En l'espèce, la fin du contrat de travail a entraîné la fin de la mise à disposition du bien litigieux au 1er octobre 2016. Néanmoins, l'occupation de ce logement par Monsieur [K] [I] a été tolérée du 1er octobre 2016 au 29 novembre 2022, et cela à titre gratuit.

Ainsi, l'indemnité d'occupation n'est due qu'à compter du 30 novembre 2022. Il convient de la fixer à la somme de 598.16 euros.



Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En revanche, l'équité et la situation économique respective des parties commandent d'écarter toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [K] [I] de sa demande reconventionnelle de constatation de la novation de la convention d'occupation initiale de mise à disposition d'un logement de fonction en contrat de bail d'habitation ;

DIT que la mise à disposition du logement de fonction situé [Adresse 3] par la SA SEQUENS à Monsieur [K] [I] a pris fin le 1er octobre 2016;

CONSTATE que l'occupation par Monsieur [K] [I] du logement sis [Adresse 3] du 1er octobre 2016 au 29 novembre 2022 inclus s'est faite à titre gratuit ;

DECLARE Monsieur [K] [I] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], et ce depuis le 30 novembre 2022;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 06 mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [K] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SEQENS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, et en dehors de la trêve hivernale, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande de suppression des délais fixés aux articles L 421-1 et L421-6 du Code de Procédure Civile d'Exécution ;



FIXE l'indemnité d'occupation due pour l'occupation du logement de fonction situé au situé [Adresse 3], à compter du 30 novembre 2022 à la somme de 598.16 euros, réactualisée annuellement conformément à la réglementation HLM, outre les charges, jusqu'à la libération complète des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux dépens

DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [I] [K]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/04757 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AZU

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 09 février 2024


DEMANDERESSE
La société SEQENS
dont le siège social est [Adresse 5]
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [K]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
assistée de Me Déborah TOUIZER, avocat au barreau de PARIS
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/016977 du 22/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 09 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04757 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AZU


EXPOSE DU LITIGE

Par courrier en date du 27 avril 1987, les LOGEMENTS FAMILIAUX informait Monsieur [K] [I] de son embauche à durée indéterminée en qualité de gardien à compter du 11 mai 1987, et l'informait du fait qu'il bénéficierait à compter du 16 mai 1987 d' " un logement de fonction situé sur le groupe d' " [Localité 4] 9 ", [Adresse 1] à [Localité 9] , ainsi que de la gratuité du chauffage, et de l'eau chaude et froide. "

Par courrier du 06 février 2002, Les LOGEMENTS FAMILIAUX informait Monsieur [K] [I] de sa mutation à compter du 08 février 2022 sur les groupes immobiliers de [Localité 6] et de [Localité 7]. Il était alors informé qu'il allait bénéficier d'un " logement de fonction de 3 pièces situé au [Adresse 2], ainsi que de la gratuité du chauffage, de l'électricité, et de l'eau chaude et froide. "

Par avenant du contrat de travail en date du 20 avril 2006, France HABITATION informait Monsieur [I] [K] qu'il était muté sur le secteur immobilier [Localité 8] 113/1 et il était convenu " d'un commun accord que le logement de fonction de Monsieur [I] [K] à [Localité 7] demeure inchangé ". 

Par avenant du contrat de travail en date du 15 mai 2013, France HABITATION a prévu qu'" à compter du 15 mai 2013, dans le cadre de ses fonctions, un logement de fonction a été attribué à Monsieur [I] [K] à l'adresse suivante : [Adresse 3] ". 

Par courrier reçu le 06 juillet 2016 au service des ressources humaines de France HABITATION, Monsieur [I] [K] faisait part de sa demande de mise à la retraite à compter du 1er octobre 2016. Il indiquait dans ce courrier : " je vous demande de m'attribuer ce logement que j'occupe actuellement comme locataire ".

Par courrier du 18 juillet 2016, le service des ressources humaines de France HABITATION accusait réception de la demande de mise à la retraite et informait que le contrat de travail prenait fin au 30 septembre 2016. Il était indiqué dans ledit courrier " En qualité de salarié logé nous vous remercions de prendre contact dès à présent avec votre manager de proximité afin de définir ensemble une date pour l'établissement de l'état des lieux de sortie de votre logement de fonction et la remise des clés. Dans le cadre de l'accord intergénérationnel en vigueur au sein de la société, vous pouvez néanmoins bénéficier de propositions de logement via Action Logement, sous réserve d'en faire la demande ".

Par LRAR datée du 10 novembre 2022, la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT mettait en demeure Monsieur [I] [K] de quitter les lieux au 1er décembre 2016.

Par LRAR datée du 30 novembre 2022, Monsieur [I] [K] renouvelait sa demande de maintien dans les lieux auprès de la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT et sollicitait l'élaboration d 'un bail d'habitation. 

Décision du 09 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04757 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2AZU

Par LRAR datée du 06 décembre 2022, la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT informait Monsieur [I] [K] qu'une action en expulsion à son encontre allait être engagée.

Le 2 mars 2023, il était fait par acte de commissaire de justice, sommation à Monsieur [I] [K] de quitter les lieux.

Par LRAR datée du 13 mars 2023, Monsieur [I] [K] sollicitait un délai pour quitter les lieux eu égards à son âge, ses problèmes de santé, et la difficulté de trouver un nouveau logement si adapté à ses besoins et à sa situation. 

Suivant exploit en date du 31 mai 2023, la société SEQENS, SA d'HLM, a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- Juger que Monsieur [I] [K] est occupant sans droit ni titre des lieux de l'appartement situé [Adresse 3],
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [K] et de tout occupant de son chef, 
- Supprimer les délais mentionnés aux articles L 412-1 et L 412-6 du CPCE,
- Ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, conformément à la loi,
- Le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 598.16 réactualisée annuellement en sus des charges euros et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;
- Le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner, en outre, aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux en date du 02 mars 2023. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 04 juillet 2023 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties. Un calendrier de procédure a été fixé et l'affaire a été appelée à l'audience du 23 novembre 2023.

A l'audience du 23 novembre 2023, la société SEQENS, représentée par son conseil a maintenu les demandes exposées dans son assignation. Elle a sollicité que les écritures adverses soient écartées du débat.

Le juge a rappelé les contours de l'oralité des débats qui permet à chacune des parties d'exposer ses prétentions et moyens et d'en débattre à l'audience, si bien que les demandes visant à écarter des écritures déposées à l'audience et contradictoirement débattues se trouvent dépourvues d'objet.

La société SEQENS a sollicité l'expulsion de Monsieur [K] au motif que depuis sa mise à la retraite il était sans droit ni titre, que la tolérance durant 06 ans de la société bailleresse de le laisser dans les lieux ne pouvaient être interprété comme la volonté de conclure un bail avec ce dernier. 
Elle a ajouté s'opposer à l'octroi de délai pour quitter les lieux dans la mesure où le locataire se maintient depuis 2016 dans les lieux, mais tolérerais un délai de 6 mois après le prononcé de la décision.
 Elle a précisé que le locataire avait été toléré dans les lieux de 2016 à novembre 2022 ; date à laquelle il lui a été signifié la nécessité de quitter les lieux et de s'acquitter d'une indemnité d'occupation qui est versée mensuellement. 

Monsieur [K] [I] était comparant et assisté de son conseil, qui a déposé des écritures visées à l'audience et en a sollicité le bénéfice. Il les a soutenues oralement à l'audience. 

Il sollicite la régularisation d 'un bail soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au motif qu'il s'est maintenu dans les lieux pendant 6 ans sans qu'on ne vienne lui demander de quitter les lieux ; que depuis qu'on lui a demandé de s'acquitter d'une indemnité d'occupation, il s'en acquitte et a toujours entretenu les lieux loués. Il sollicite à titre subsidiaire un délai de 36 mois pour quitter les lieux eu égard à son âge, son état de santé et des difficultés liées à sa situation pour trouver un nouveau logement adapté à ses besoins. 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation et à ses écrits pour la partie demanderesse et aux conclusions de la défenderesse conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 09 février 2024 et est rendue ce jour. 

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera enfin pris acte de ce que la société France HABITATION est venue aux droit de la société LES LOGEMENTS FAMILIAUX ; et qu'ensuite elle a changé de dénomination pour se nommer SA SEQENS (pièce n°4 du demandeur). 


Sur la demande d'expulsion et la demande reconventionnelle de constatation de la novation de la convention d'occupation initiale de mise à disposition d'un logement de fonction en contrat de bail d'habitation 

Lorsque l'employeur met à la disposition du salarié un logement en considération de l'existence même du contrat de travail à titre gratuit ou moyennant une faible participation, cette fourniture de logement est alors considérée comme un accessoire du contrat de travail qui prend fin en même temps que lui (Cass. soc., 14 juin 1972 n°71-40.455). La fourniture du logement constitue alors un avantage en nature ayant la nature juridique d'un salaire. 

Le logement de fonction, conformément à l'article 2 3° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, échappe aux dispositions du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour se trouver soumis aux seules conditions prévues audit contrat et aux règles supplétives du code civil.
L'article 1329 du code civil définit la novation comme " un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. " L'article 1330 du code civil (ancien article 1273 du code civil) précise que : " La novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte. "

La cour de cassation dans un arrêt du 15 février 2023, rendu au visa de l'ancien article 1273 du code civil précité (actuel article 1330 du code civil) a considéré qu'il appartenait aux juges du fond de rechercher si " l'intention de nover ne résultait pas des faits de la cause établissant que les parties s'étaient volontairement et manière prolongée, acquittées des obligations réciproques nées du bail ". Dans cet arrêt, une salariée s'était maintenue après son départ à la retraite, et ce pendant 14 ans dans son logement de fonction. Durant ces 14 années, elle recevait et s'acquittait des quittances de loyers, des régularisations de charges et des révisions de loyers, visant la loi du 06 juillet 1989

En l'espèce, il résulte du contrat de travail conclu entre la société LES LOGEMENTS FAMILIAUX devenue SA SEQENS d'une part, et [I] [K] d'autre part, ayant effet au 1er avril 1987, que ce dernier a été embauché en qualité de gardien et qu'à cet effet un logement de fonction lui a été attribué.

Il ressort des avenants successifs de son contrat de travail, qu'à chaque fois, la notion de logement de fonction a bien été rappelée. (Pièces n°1 et 2 du demandeur)

Il n'est pas contesté que Monsieur [K] [I] est à la retraite depuis le 1er octobre 2016.

Il ressort des échanges entre Monsieur [K] [I] et son employeur, qu'il avait connaissance et conscience que son logement était un logement de fonction qui devrait être restitué à son départ à la retraite, au 1er octobre 2016. (Pièce n°3 du demandeur) 

Il n'est pas contesté non plus que du 1er octobre 2016 à novembre 2022, la présence de Monsieur [K] [I] a été tolérée par la bailleresse et ce à titre gratuit. Aucun loyer ou indemnité d'occupation n'a été réclamé. 

D'ailleurs à l'audience du 23 novembre 2023, la bailleresse a confirmé qu'elle ne réclamait aucune indemnité d'occupation pour la période antérieure à novembre 2022.

Par LRAR datée du 10 novembre 2022, la société SEQENS Groupe Action LOGEMENT mettait en demeure Monsieur [I] [K] de quitter les lieux au 1er décembre 2016 ; et le 2 mars 2023, il était fait par acte de commissaire de justice, sommation à Monsieur [I] [K] de quitter les lieux. (Pièce n°10 du défendeur) 

Il n'est pas contesté que depuis le 30 novembre 2022, Monsieur [K] [I] s'acquitte mensuellement d 'une indemnité d'occupation. (Pièce n°7 du demandeur) 

Monsieur [K] soutient que depuis 2016 il entretient le logement à ses frais, paye des charges locatives et des régularisations. Aucun justificatif n'est pourtant transmis au soutien de cette allégation.

Le seul justificatif transmis sur ce point est la pièce n°9 du défendeur qui est un avis d'échéance pour le mois d'octobre 2023 sur lequel il est indiqué que Monsieur [K] paye 454.47 euros d'indemnités d'occupation outre 101.75 euros de provisions sur charges locatives, 40.50 euros de provisions sur charges pour l'eau et 1.44 euros de provision sur charges sur les équipements individuels soit un total de 598.16 euros qui correspond d'ailleurs au montant de l'indemnité d'occupation sollicitée par la partie demanderesse.

Il ressort de tout ce qui précède que s'il est vrai que la SA SEQENS a laissé à la disposition de Monsieur [K] [I] l'usage des locaux après sa mise à la retraite, il n'en demeure pas moins que cette occupation pendant 6 ans s'est faite à titre gratuit sans contrepartie de paiement de loyer ou d'indemnité d'occupation. Or, dans un contrat de bail, conformément aux dispositions de l'article 1728 2° du code civil, l'obligation principale du locataire est le paiement du loyer. L'intention de nover cette convention d'occupation en un bail d'habitation n'est donc absolument pas caractérisée en l'espèce. 

Par conséquent, Monsieur [K] sera débouté de sa demande reconventionnelle de constatation de la novation de la convention d'occupation initiale de mise à disposition d'un logement de fonction en contrat de bail d'habitation.

En outre, le logement occupé par Monsieur [K] [I] était rattaché à son contrat de travail le liant à la SA SEQENS qui a pris fin avec son départ à la retraite au 1er octobre 2016. Le bail s’est donc trouvé résilié au 1er octobre 2016. 

Du 1er octobre 2016 au 29 novembre 2022, la présence de Monsieur [K] [I] a été tolérée par le bailleur et ce à titre gratuit.

Depuis, le 30 novembre 2016 Monsieur [K] [I] est occupant sans droit ni titre du local litigieux.

Il convient d'ordonner son expulsion comme indiqué au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Aucune circonstance de l'espèce ne justifie de faire droit à la demande de la société bailleresse de voir écarter l'application des dispositions des articles L 421-1 et L421-6 du CPCE. Cette demande sera donc rejetée.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose : " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (..)"

L'article L 412-4 du même code précise : " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. "

Monsieur [K] [I] est âgé de 75 ans. Il souffre de plusieurs problèmes de santé. Il a effectué des démarches en vue de son relogement (demande DALO le 19 décembre 2022, demande de logement social déposée le 03 décembre 2022 et renouvelée le 09 octobre 2023).

Eu égard à sa situation, il convient de lui accorder un délai de 06 mois pour quitter les lieux.


Sur l'indemnité d'occupation 

Le salarié qui se maintient dans son logement de fonction au-delà du délai imparti pour le libérer (délai courant à compter de la fin du contrat de travail et devant être d'une durée raisonnable) peut être condamné à payer à son ex-employeur une indemnité d'occupation (Cass. soc 24 mars 1965 n°62-40.835). En effet, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration de la mise à disposition du logement de fonction constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En outre, l'indemnité peut comprendre certaines charges telles que redevance pour consommation d'eau, taxe d'habitation, etc., alors même que le salarié n'était pas tenu de les acquitter lors de l'exécution du contrat (Cass. soc., 9 avr. 1987 : Bull. civ. 1987, V, n° 211). Il convient toutefois pour l'employeur qui réclame le bénéfice de l'indemnité d'occupation de fournir toute justification sur le type de logement et sur sa valeur locative.

En l'espèce, la fin du contrat de travail a entraîné la fin de la mise à disposition du bien litigieux au 1er octobre 2016. Néanmoins, l'occupation de ce logement par Monsieur [K] [I] a été tolérée du 1er octobre 2016 au 29 novembre 2022, et cela à titre gratuit.

Ainsi, l'indemnité d'occupation n'est due qu'à compter du 30 novembre 2022. Il convient de la fixer à la somme de 598.16 euros.



Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En revanche, l'équité et la situation économique respective des parties commandent d'écarter toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [K] [I] de sa demande reconventionnelle de constatation de la novation de la convention d'occupation initiale de mise à disposition d'un logement de fonction en contrat de bail d'habitation ;

DIT que la mise à disposition du logement de fonction situé [Adresse 3] par la SA SEQUENS à Monsieur [K] [I] a pris fin le 1er octobre 2016;

CONSTATE que l'occupation par Monsieur [K] [I] du logement sis [Adresse 3] du 1er octobre 2016 au 29 novembre 2022 inclus s'est faite à titre gratuit ;

DECLARE Monsieur [K] [I] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], et ce depuis le 30 novembre 2022;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 06 mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [K] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SEQENS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, et en dehors de la trêve hivernale, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande de suppression des délais fixés aux articles L 421-1 et L421-6 du Code de Procédure Civile d'Exécution ;



FIXE l'indemnité d'occupation due pour l'occupation du logement de fonction situé au situé [Adresse 3], à compter du 30 novembre 2022 à la somme de 598.16 euros, réactualisée annuellement conformément à la réglementation HLM, outre les charges, jusqu'à la libération complète des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] aux dépens

DIT n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2024-02-12T19:25:06.055Z.