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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 26 / Proxi fond, 21 février 2024, n° 23/02812

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE 
Par contrat en date du 30 juin 2022, la SCI DANIEL aux droits de laquelle vient la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [O] [J] un appartement à usage d'habitation situé sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 600 € outre provision sur charges.
Par actes de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023 délivrés à personne pour Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] et à domicile pour Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], 
Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins :
De prononcer la résiliation du contrat de bail pour sous-location illicite ;D'ordonner l'expulsion immédiate, avec dispense du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de Monsieur [O] [J] ainsi que de tous occupants de son chef et plus particulièrement Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z], Monsieur [W] [M] [D], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA IMMOBILIERE 3F, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [J] ; De condamner Monsieur [O] [J] au paiement des sommes suivantes :6 441, 04 € au titre des loyers et charges impayés au terme d'août 2023 inclus, somme à parfaire,3 150 € au titre des sous-loyers indûment perçus du 22 juin 2023 au terme de novembre 2023 inclus,2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;De condamner in solidum Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z], Monsieur [W] [M] [D] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; aux entiers dépens de l'instance.L'audience s'est tenue le 11 décembre 2023.
À cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens. Elle fait valoir que Monsieur [O] [J] sous-loue son logement en violation des dispositions légales et de son contrat de bail. Elle sollicite, en application de l'article 546 du code civil, la restitution des fruits civils perçus par le locataire au titre des sous-loyers. Elle indique en outre que les loyers ont cessé d'être payés depuis novembre 2022 et expose qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1 décembre 2023, l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 8 372,96 € (échéance du mois de novembre 2023 incluse). 
Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, malgré leur convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, les assignations à l'origine de la présente procédure ayant été délivrées le 15 novembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 1134 du code civil énonce que les conventions légalement formées par les parties leur tiennent lieu de loi.
L'article 1320 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Aux termes de l'article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 et de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Les conditions générales du contrat de bail litigieux (article 3) rappellent également que le logement est à usage exclusif d'habitation principale du locataire et que la cession ou la sous-location sont interdites.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En tout état de cause, il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse au débat une sommation interpellative en date du 22 juin 2023 établie par maître [F], commissaire de justice, qui indique s'être rendu sis [Adresse 4] et avoir rencontré quatre hommes dans les lieux, lui ayant présenté des papiers d'identité : Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D]. Ceux-ci lui ont déclaré vivre dans les lieux et verser un loyer de 630 € à « 
[O] ».
En outre, Monsieur [L] [H] et Monsieur [T] [B] étaient de nouveau présents dans les lieux lors de la délivrance de leurs assignations le 15 novembre 2023, et le même jour Monsieur [O] [J] a accepté de recevoir les assignations à destination de Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] en certifiant au commissaire de justice qu'il s'agit bien de leur adresse.
Il ressort de ces éléments que Monsieur [O] [J] a introduit des tiers dans les lieux sans autorisation de la bailleresse, contre une contrepartie financière, en violation des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l'expulsion de Monsieur [O] [J] et de tous occupants de son chef des lieux, en particulier Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA IMMOBILIERE 3F sera autorisée à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [J].
Sur la suppression du délai de deux mois prévu à l'article l-412-2 du code des procédures d'exécution
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. 
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, Monsieur [O] [J] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail.
Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] ne sont pas entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte mais du fait de Monsieur [O]
[J].
En outre, la SA IMMOBILIERE 3F ne justifie pas d'une particulière mauvaise foi distincte de la faute consistant en la sous-location qui entraîne déjà la résiliation du bail.
Enfin, il n'est pas caractérisé de solution de relogement actuelle.
Par suite, la SA IMMOBILIERE 3F ne justifiant pas d'un motif suffisant pour justifier la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution précité, elle sera déboutée de sa demande de suppression du délai précité. 
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu'il convient de réparer. 
Ils seront condamnés in solidum à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. 
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA IMMOBILIERE 3F, arrêté à la date du 1 décembre 2023, que la dette locative s'élève à la somme de 8 372, 96 € (échéance du mois de novembre 2023 incluse), comprenant des frais de procédure d'un montant de 141, 04 € qu'il convient de déduire, soit 8 231, 92 € hors dépens.
Monsieur [O] [J], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester le montant des sommes réclamées.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant après déduction des frais de recouvrement. 
Monsieur [O] [J] sera donc condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 8 231, 92 € au titre de l'arrêté locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
Sur la demande d'accession des fruits civils
Aux termes des articles 546 et 547 du code civil, la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Les fruits civils notamment appartiennent au propriétaire par accession.
Il résulte des articles sus-visés que les loyers perçus en vertu d'une sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent par conséquent au propriétaire du bien immobilier. Le détournement fautif par le locataire au détriment du propriétaire de ces fruits civils lui cause nécessairement un préjudice financier.
La SA IMMOBILIERE 3F est ainsi fondée à demander le remboursement des sommes perçues par Monsieur [O] [J] au titre de la sous-location.
Il ressort des déclarations de Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] 
[Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] le 22 juin 
2023, lors de la sommation interpellative, qu'ils versent un loyer de 630 € par mois à Monsieur
[O] [J]. Il y a lieu de prendre en compte les limites de la demande de la SA IMMOBILIERE 3F au terme de son assignation, soit la durée de juillet inclus à novembre 2023 inclus (5 mois).
Il sera par suite retenu que Monsieur [O] [J] a perçu 3 150 € (630 € x 5) de revenus du fait de la sous-location de son appartement. 
Monsieur [O] [J] sera donc condamné à rembourser 3 150 € à la SA IMMOBILIERE 3F, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [J], 
Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [O] [J] sera condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 juin 2022 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [O] [J] relatif aux locaux situés [Adresse 4] à compter du présent jugement ;
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [O] [J] ainsi que tout occupant de son chef, et notamment Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], des lieux sis [Adresse 4] ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [J] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;
AUTORISE la SA IMMOBILIERE 3F à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [J] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 8 
231, 92 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1 décembre 2023 et incluant l'échéance du mois de novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [O] [J] à rembourser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 3 150 € au titre des fruits civils perçus par lui, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 
400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
La greffièreLa juge
Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
41 rue Délizy
93692 PANTIN cedex
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]




REFERENCES : N° RG 23/02812 - 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YOWD

Minute : 



JUGEMENT


Du : 21 Février 2024


Société IMMOBILIERE 3 F, SA d’HLM
Venant aux droits de la SCI DANIEL
 

C/


Monsieur [O] [J]

Monsieur [L] [H]

Monsieur [T] [B] [Z]

Monsieur [L] [Z]

Monsieur [W] [M] [D]



JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3 F, SA d’HLM
Venant aux droits de la SCI DANIEL
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Non comparant

Monsieur [L] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Non comparant

Monsieur [T] [B] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Non comparant

Monsieur [L] [Z]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Non comparant

Monsieur [W] [M] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Non comparant


Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Hela KACEM
 M. [O] [J]
 M. [L] [H]
 M. [T] [B] [Z]
 M. [L] [Z]
 M. [W] [M] [D]







Expédition délivrée le :

 à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS


 EXPOSÉ DU LITIGE 
Par contrat en date du 30 juin 2022, la SCI DANIEL aux droits de laquelle vient la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [O] [J] un appartement à usage d'habitation situé sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel révisable de 600 € outre provision sur charges.
Par actes de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023 délivrés à personne pour Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] et à domicile pour Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], 
Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins :
De prononcer la résiliation du contrat de bail pour sous-location illicite ;D'ordonner l'expulsion immédiate, avec dispense du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de Monsieur [O] [J] ainsi que de tous occupants de son chef et plus particulièrement Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z], Monsieur [W] [M] [D], avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA IMMOBILIERE 3F, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [J] ; De condamner Monsieur [O] [J] au paiement des sommes suivantes :6 441, 04 € au titre des loyers et charges impayés au terme d'août 2023 inclus, somme à parfaire,3 150 € au titre des sous-loyers indûment perçus du 22 juin 2023 au terme de novembre 2023 inclus,2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;De condamner in solidum Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z], Monsieur [W] [M] [D] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; aux entiers dépens de l'instance.L'audience s'est tenue le 11 décembre 2023.
À cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens. Elle fait valoir que Monsieur [O] [J] sous-loue son logement en violation des dispositions légales et de son contrat de bail. Elle sollicite, en application de l'article 546 du code civil, la restitution des fruits civils perçus par le locataire au titre des sous-loyers. Elle indique en outre que les loyers ont cessé d'être payés depuis novembre 2022 et expose qu'en vertu d'un décompte arrêté au 1 décembre 2023, l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 8 372,96 € (échéance du mois de novembre 2023 incluse). 
Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, malgré leur convocation régulière.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION 
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, les assignations à l'origine de la présente procédure ayant été délivrées le 15 novembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 1134 du code civil énonce que les conventions légalement formées par les parties leur tiennent lieu de loi.
L'article 1320 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Aux termes de l'article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 et de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Les conditions générales du contrat de bail litigieux (article 3) rappellent également que le logement est à usage exclusif d'habitation principale du locataire et que la cession ou la sous-location sont interdites.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En tout état de cause, il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse au débat une sommation interpellative en date du 22 juin 2023 établie par maître [F], commissaire de justice, qui indique s'être rendu sis [Adresse 4] et avoir rencontré quatre hommes dans les lieux, lui ayant présenté des papiers d'identité : Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D]. Ceux-ci lui ont déclaré vivre dans les lieux et verser un loyer de 630 € à « 
[O] ».
En outre, Monsieur [L] [H] et Monsieur [T] [B] étaient de nouveau présents dans les lieux lors de la délivrance de leurs assignations le 15 novembre 2023, et le même jour Monsieur [O] [J] a accepté de recevoir les assignations à destination de Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] en certifiant au commissaire de justice qu'il s'agit bien de leur adresse.
Il ressort de ces éléments que Monsieur [O] [J] a introduit des tiers dans les lieux sans autorisation de la bailleresse, contre une contrepartie financière, en violation des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées.
Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l'expulsion de Monsieur [O] [J] et de tous occupants de son chef des lieux, en particulier Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA IMMOBILIERE 3F sera autorisée à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [J].
Sur la suppression du délai de deux mois prévu à l'article l-412-2 du code des procédures d'exécution
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. 
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, Monsieur [O] [J] est entré dans les lieux en exécution d'un contrat de bail.
Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] ne sont pas entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte mais du fait de Monsieur [O]
[J].
En outre, la SA IMMOBILIERE 3F ne justifie pas d'une particulière mauvaise foi distincte de la faute consistant en la sous-location qui entraîne déjà la résiliation du bail.
Enfin, il n'est pas caractérisé de solution de relogement actuelle.
Par suite, la SA IMMOBILIERE 3F ne justifiant pas d'un motif suffisant pour justifier la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution précité, elle sera déboutée de sa demande de suppression du délai précité. 
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu'il convient de réparer. 
Ils seront condamnés in solidum à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. 
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA IMMOBILIERE 3F, arrêté à la date du 1 décembre 2023, que la dette locative s'élève à la somme de 8 372, 96 € (échéance du mois de novembre 2023 incluse), comprenant des frais de procédure d'un montant de 141, 04 € qu'il convient de déduire, soit 8 231, 92 € hors dépens.
Monsieur [O] [J], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester le montant des sommes réclamées.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant après déduction des frais de recouvrement. 
Monsieur [O] [J] sera donc condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 8 231, 92 € au titre de l'arrêté locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
Sur la demande d'accession des fruits civils
Aux termes des articles 546 et 547 du code civil, la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Les fruits civils notamment appartiennent au propriétaire par accession.
Il résulte des articles sus-visés que les loyers perçus en vertu d'une sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent par conséquent au propriétaire du bien immobilier. Le détournement fautif par le locataire au détriment du propriétaire de ces fruits civils lui cause nécessairement un préjudice financier.
La SA IMMOBILIERE 3F est ainsi fondée à demander le remboursement des sommes perçues par Monsieur [O] [J] au titre de la sous-location.
Il ressort des déclarations de Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] 
[Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] le 22 juin 
2023, lors de la sommation interpellative, qu'ils versent un loyer de 630 € par mois à Monsieur
[O] [J]. Il y a lieu de prendre en compte les limites de la demande de la SA IMMOBILIERE 3F au terme de son assignation, soit la durée de juillet inclus à novembre 2023 inclus (5 mois).
Il sera par suite retenu que Monsieur [O] [J] a perçu 3 150 € (630 € x 5) de revenus du fait de la sous-location de son appartement. 
Monsieur [O] [J] sera donc condamné à rembourser 3 150 € à la SA IMMOBILIERE 3F, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [J], 
Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [O] [J] sera condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 juin 2022 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [O] [J] relatif aux locaux situés [Adresse 4] à compter du présent jugement ;
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [O] [J] ainsi que tout occupant de son chef, et notamment Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D], des lieux sis [Adresse 4] ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [O] [J] d'avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;
AUTORISE la SA IMMOBILIERE 3F à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [J] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 8 
231, 92 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1 décembre 2023 et incluant l'échéance du mois de novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [O] [J] à rembourser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 3 150 € au titre des fruits civils perçus par lui, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [O] [J] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 
400,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J], Monsieur [L] [H], Monsieur [T] [B] [Z], Monsieur [L] [Z] et Monsieur [W] [M] [D] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
La greffièreLa juge

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Mise à jour de la source le 2024-02-22T19:00:07.539Z.