Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 22 février 2024, n° 24/00443

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 24/00443 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MHK

AFFAIRE : 

S.A.R.L. CORENTIN (la SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD ET ASSOCIES)
 C/ 
S.C. URBAN PIERRE 2 (Me Deborah HAYOUN-RUSO)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 08 Février 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Février 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société CORENTIN (S.A.R.L.U.)
immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 445 142 847
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Kévin TRAVART de la SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULON



C O N T R E

DEFENDERESSE

La société URBAN PIERRE 2
immatriculée au RCS de PARIS sous le N° 791 979 586
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège


Ayant pour avocat postulant Me Deborah HAYOUN-RUSO, avocat au barreau de MARSEILLE
Ayant pour avocat plaidant Maître Marie PFYFFER D’ALTISHOFEN de la SELARLU MPA, en qualité d’associée de l’AARPI MATEIA, avocat au barreau de PARIS 
































EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er octobre 2001, la société civile professionnelle SIMGOR a donné à bail commercial à Monsieur [Y] [X] des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1]. Ces locaux étaient à usage de restaurant, exploités sous l'enseigne « [6] ».

Par cession de fonds de commerce du 28 février 2003, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN est devenue propriétaire du fonds de commerce.

Le bail commercial a été renouvelé par avenant du 1er octobre 2013.

Par acte du 26 décembre 2013, la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 a acquis auprès de la société SIMGOR les lieux.

Les locaux ont fait l'objet d'une rénovation par la bailleresse entre 2016 et le 21 octobre 2019.

A compter de janvier 2023, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a dénoncé à sa bailleresse la présence de rats au sein des locaux donnés à bail.

Entre janvier et septembre 2023, il a été réalisé plusieurs interventions, tant à l’initiative du bailleur que du preneur, afin de procéder au traitement des locaux. 

Par courrier recommandé en date du 24 octobre 2023, l'avocat de la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a mis en demeure la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 d’avoir à procéder à la dératisation du local litigieux sous quarante-huit heures.

Par requête reçue au greffe du Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 12 décembre 2023, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a sollicité l'autorisation d'assigner à jour fixe la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2.

Par ordonnance du 8 janvier 2024, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a été autorisée à délivrer assignation à jour fixe à la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l'audience du 8 janvier 2024 de la troisième chambre civile B de ce Tribunal.

Par acte d’huissier en date du 5 janvier 2024, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a assigné la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à procéder à la dératisation intégrale de local commercial donné à bail et exploité par la SARL CORENTIN, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 février 2024, au visa des articles 1719 du code civil et 700 du code de procédure civile, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN sollicite de voir :

- condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à procéder à la dératisation intégrale de local commercial donné à bail et exploité par la SARL CORENTIN, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, et notamment à l’hermétisation efficace de la cave des parties communes ;

A titre principal : 
 
- condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à payer à la SARL CORENTIN une somme de 198.057 € correspondant à la perte de chiffre d’affaires arrêtée au 31 janvier 2024 ; 

A titre subsidiaire :

- condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à payer à la SARL CORENTIN une somme de 120.764 € correspondant à la perte d’exploitation arrêtée au 31 janvier 2024 ; 

Et en tout état de cause :

- condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à régler à la SARL CORENTIN une somme de 15.000 €, correspondant au remplacement des bahuts congélateurs dont les fils ont été rongés par les rats, ainsi que l’ensemble de leur contenu perdu ;
- condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à régler à la SARL CORENTIN une somme globale 25.013,15 € correspondant au remboursement des loyers arrêtés au 31 janvier 2024 ;
- condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à régler à la SARL CORENTIN une somme de 8.820,00 € TTC, correspondant au nettoyage de l’établissement une fois la dératisation réalisée ;
- condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à régler à la SARL CORENTIN une somme de 559,30 € TTC, correspondant au traitement curatif ponctuel de la Société PROTIS directement réglé par elle ;
- condamner la société URBAN PIERRE 2 à payer à la SARL CORENTIN la somme de 6.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance. 

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN affirme que la bailleresse, en ne procédant pas à la dératisation de manière efficace, a manqué à son obligation principale au titre du bail, à savoir délivrer des locaux en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés.
La preneuse à bail respecte son obligation d'entretien des locaux. L'entretien courant est réalisé. L'infestation de rongeurs est en lien avec les trous présents dans la cave, qui n'ont pas été rebouchés de manière effective par le bailleur jusqu'en janvier 2024, date de l'assignation à jour fixe. Si rebouchage il y a eu, cela a été fait au moyen de mousses expansives. Ce matériau n'arrête pas les rats, qui le rongent.
Du fait de l'absence de solution de la bailleresse au problème, le restaurant a dû fermer. La société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a donc subi un préjudice de perte de chiffre d'affaires. Des congélateurs ont été détruits parce que les rats en ont rongé les câbles. La locataire sollicite la restitution des loyers versés. Elle sollicite également les frais liés à la dératisation, tant concernant les opérations qu'elle a dû diligenter qu'au titre du nettoyage qu'elle devra effectuer une fois la dératisation finalisée.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 février 2024, au visa des articles 1134 ancien, 1719 et 606 du code civil, 1315, 1147, 1149, 1150 et 1151 anciens du code civil, la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 sollicite de voir :

- débouter la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN de l'ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement :

- limiter le préjudice indemnisable de la SARL CORENTIN à hauteur de 9.578,14 € ; 

En tout état de cause :

- condamner la SARL CORENTIN à verser à la SCPI URBAN PIERRE 2 la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 fait valoir qu'aucune faute ne peut être reprochée à la SCPI URBAN PIERRE 2 dans l’exécution de ses obligations de bailleur et l’invasion de rats ne peut pas lui être imputée. En conséquence, il conviendra de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de céans venait à retenir une faute de la SCPI URBAN PIERRE 2, il sera constaté que la SARL CORENTIN échoue à rapporter la preuve des préjudices allégués dans leur principe et dans leur quantum. En conséquence, il conviendra de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes indemnitaires. A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal de céans venait à retenir un préjudice indemnisable, il conviendra de limiter le montant de cette indemnisation.


A l'audience du 8 février 2024, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, représentée par son avocate, a fait valoir que, depuis la délivrance de l'assignation à jour fixe, la situation matérielle a connu une progression. Des travaux d'étanchéisation ont été diligentés par la bailleresse et la demanderesse a bon espoir que les travaux de dératisation qui s'ensuivront permettent, cette fois, de régler le problème. Si la demanderesse maintient l'ensemble de ses prétentions, c'est donc désormais au premier chef, son indemnisation qui la préoccupe. La demanderesse a fait état de ses difficultés de trésorerie, qui pourraient la conduire à relever des procédures collectives à défaut d'indemnisation. Ces mêmes défauts de trésorerie expliquent l'absence d'expertise judiciaire : la demanderesse n'avait pas le temps ni les moyens d'en solliciter une.
Sur le plan de ses préjudices, la demanderesse a fait valoir que lors d'une indemnisation précédente au titre de ses pertes durant la fermeture des locaux, la bailleresse l'avait indemnisée à hauteur de son chiffre d'affaires. C'est ce montant qu'il convient de retenir.


La société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2, représentée par son avocate, a formé des observations complémentaires à ses écritures par application de l'article 844 alinea 2 du code de procédure civile, faisant valoir que les parties s'étaient échangées de nouvelles conclusions jusqu'à la veille de l'audience au soir, au regard de l'évolution de la situation.
La défenderesse a rappelé l'existence d'une clause au sein du bail mettant à la charge de la locataire l'obligation d'entretenir les locaux à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du code civil. Parmi l'obligation de réparation, le bail stipule l'obligation pour la preneuse à bail de procéder à toute opération de dératisation.
Le bail n'a donc laissé à la charge de la défenderesse que l'essentiel de l'obligation de délivrance, à savoir l'obligation que les locaux soient aptes à héberger l'activité objet du bail.

La défenderesse a aussi fait valoir, outre les moyens détaillés contenus dans ses conclusions et repris à l'audience, que la demanderesse avait contribué à son propre préjudice, en procédant de sa propre initiative, à la fermeture de son restaurant. Elle aurait pu procéder par voie de référé d'heure à heure afin de désigner un expert judiciaire, et d'obtenir qu'il soit ordonné de remédier à la problématique.

Par ailleurs, la perte de chiffre d'affaires ne constitue pas un moyen pertinent d'évaluer le préjudice prétendu de la demanderesse. C'est la perte de marge brute qui serait pertinente. La demanderesse se réfère, en outre, à une expertise comptable de 2022 s'étant fondée sur des chiffres de 2018, alors que les résultats économiques de la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN en 2022 ont été bien moins fructueux. Le contexte économique, et notamment le coût de l'énergie et les frais des restaurateurs, ont évolué et des chiffres de 2018 ne constituent pas une évaluation raisonnable des pertes prétendues de la demanderesse.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la dératisation sous astreinte :

L'article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; (...) »

Le bailleur d'un bien ne peut échapper à l'obligation de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, qu'en démontrant l'existence d'une cause de force majeure, ou en démontrant qu'il a été empêché d'exécuter son obligation de délivrance par l'intervention d'un tiers, intervention revêtant elle-même les caractères de la force majeure (un fait extérieur au débiteur de l'obligation, imprévisible et irrésistible).
Il en résulte que l'obligation pesant sur le bailleur est une obligation de résultat, de sorte que le bailleur ne peut prétendre s'exonérer de sa responsabilité, en faisant seulement état de sa bonne foi, ou de ses diligences ou encore de ses efforts aux fins de la délivrance. Le bailleur est tenu de procéder à la délivrance du bien dans un état permettant l'usage pour lequel il a été loué : si le bien n'est pas délivré dans un tel état, qu'importent les efforts faits en ce sens par le bailleur, une faute est caractérisée à son égard.


Il est exact que l'obligation d'entretenir les lieux loués, à savoir un local à usage de restaurant, en état de propreté adéquat quant à cette exploitation, repose sur la preneuse à bail, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN. 
Il est également exact qu'au titre de l'article 5 du règlement de l'Union Européenne n°852/2004 du Parlement et du Conseil, les exploitants du secteur alimentaires (au rang desquels les restaurateurs) sont tenus de respecter un certain nombre de principes, dits « HACCP » tendant à assurer la sécurité sanitaire des denrées. L'application de ces principes conduit à contrôler et prévenir l'apparition de risques pour les denrées, tels quel les rongeurs.
Il est aussi exact que les termes du bail signé entre les parties en 2001 mettent à la charge du preneur à bail, l'obligation de se conformer aux règlementations applicables à son secteur d'activité.

Il résulte de ce qui précède que c'est à bon droit que la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 fait observer que la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN est tenue de respecter les règlementations sanitaires conformes aux principes « HACCP », afin de prévenir l'apparition de rats et autres nuisibles.


Toutefois, ces observations générales de la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2, quant aux causes potentielles de l'apparition des rongeurs, tout comme ses hypothèses sur l'éventuel report des rongeurs sur le restaurant de la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, suite à la fermeture d'une boulangerie située plus loin dans la rue, sont sans conséquence sur le cas d'espèce au regard du raisonnement qui va suivre.

D'abord, il convient de relever que l'ensemble des pièces versées aux débats, qu'il s'agisse des échanges entre les parties, des factures et attestations de dératiseurs et du procès-verbal de commissaire de justice du 13 novembre 2023, établit une infestation de rats dans les lieux donnés à bail à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN. Cette infestation, si elle a pu connaître des flux et des reflux, n'apparait jamais avoir définitivement cessé, depuis sa manifestation en janvier 2023 et ce jusqu'à la date de l'assignation à jour fixe, le 8 janvier 2024.

Le local loué est destiné à une activité de restaurant. Le conseil de la défenderesse a indiqué à l'audience que, selon elle, le bail signé le 1er Octobre 2001 déroge au droit commun en mettant à la charge de la société locataire la quasi-totalité des obligations d'entretien, ne laissant à charge de la bailleresse que le cœur de l'obligation de délivrance : « l'aptitude des locaux à héberger l'activité objet du bail ».
Ici, le Tribunal retiendra la définition proposée par l'avocate de la défenderesse à l'audience, concernant ce qui constitue l'essence de l'obligation de délivrance, et en tirera la conséquence juridique qui s'impose : des locaux infestés de rats sont strictement inaptes à héberger l'activité de restauration.

Le procès-verbal de constat du 13 novembre 2023 est éloquent et vient compléter le principe souligné ci-dessus. L'huissier énonce : « nous nous rendons dans les caves de l'immeuble ou Mr (sic) [Z] nous montre la colonne technique où nichaient les rats. (…) Cette colonne est humide, un fil rongé et dénudé pend sur le côté (…) Nous remontons dans le commerce et nous rendons dans la cuisine. Dès que nous y pénétrons, une forte odeur nauséabonde nous oblige à nous masquer le visage. A l'aide d'un escabeau, nous constatons, derrière le double plafond, que le conduit de cheminée s'enfonce dans la gaine de l'immeuble plus haut décrite. Nous ne distinguons aucune trace de colmatage derrière ce conduit. Des cubes de « mort aux rats » ont été installés. Des crottes de rongeurs sont visibles. Derrière la cuisine, nous constatons la présence de déjections de rongeurs sur le sol. D'autres déjections sont visibles sur le sol de la cuisine et sur les congélateurs en dépit du fait que la cuisine aurait récemment été balayée selon M. [Z]. (…) Il nous est également fait constater que les fils électriques d'alimentation des bahuts congélateurs ont été rongés et sommairement réparés ».

A s'en tenir à ces constats factuels et juridiques, la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 manquerait donc gravement à son obligation de délivrance telle que définie par son propre conseil à l'audience. Ce manquement constituerait alors, par lui-même, une faute contractuelle ouvrant droit, pour la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, à la réparation des préjudices causés par cette faute.

Toutefois, comme énoncé plus haut, la défenderesse peut s'exonérer de sa responsabilité au titre de son manquement (avéré) à cette obligation en rapportant la preuve que ce manquement est en réalité la conséquence d'un cas de force majeure ou d'une faute d'un tiers (que le tiers soit la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN ou quelqu'un d'autre).

Le Tribunal insistera ici sur la charge de la preuve : c'est bien à la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2, tenue à l'obligation fondamentale de délivrance de lieux aptes à accueillir l'activité pour laquelle ils ont été donnés à bail, de prouver qu'il existe une force majeure ou la faute d'un tiers. Ce n'est pas à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN de prouver qu'elle n'a pas commis de faute, quant à la délivrance des locaux.

En l'espèce, deux entreprises distinctes de dératisation, la société PROTIS et la société NGAN [Localité 7] ET VAR, ont formé, à des dates distinctes la même préconisation : le colmatage des zones de pénétration des rongeurs (facture du 26 juin 2023 pour PROTIS ; attestation du 3 janvier 2024 pour NGAN).
La société NGAN [Localité 7] ET VAR, selon attestation du 3 janvier 2024, est plus circonstanciée : elle identifie comme cause première de l'infestation des rongeurs la présence de trous, à la fois dans le restaurant [6] et dans la cave, partie commune. Le Tribunal relèvera que les observations de la société NGAN sont cohérentes avec le constat de commissaire de justice du 13 novembre 2023, puisque ce constat :
- identifiait un câble rongé dans la gaine de la cave (partie commune) ;
- constatait que ladite gaine remontait jusqu'à la cheminée du restaurant [6] ;
- constatait que ladite gaine contenait des crottes de rats ;
- constatait que ladite gaine n'était pas colmatée de manière à empêcher le passage.

Colmater des trous dans les murs d'un logement (murs qui relèvent du gros œuvre), ou dans les parties communes d'un immeuble appartenant à la bailleresse, relève des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.

La défenderesse ne saurait donc prétendre prouver une faute de la locataire, alors que les professionnels consultés et les constats effectués, quant à l'origine de l'infestation des rats tendent, manifestement, à mettre en évidence un autre manquement de sa part, à savoir le manquement à l'obligation d'effectuer les grosses réparations en colmatant les trous dans le gros œuvre de l'immeuble.

Et quand bien même il ne s'agirait pas de grosses réparations au sens de l'article 606, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, simple locataire du restaurant, ne saurait être tenue de colmater les trous dans une cave qui ne lui est pas louée.

Plus encore et surtout, aucune des entreprises de dératisation intervenues n'indique que l'infestation de rats serait due à une mauvaise hygiène du restaurant [6]. Si la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 fait valoir que la société PROTIS a formé des recommandations d'hygiène, que la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN ne démontre pas avoir respecté, rien dans la facture PROTIS versée aux débats ne permet de considérer que ses recommandations viseraient à répondre à des manquements de la preneuse à bail : elles apparaissent comme des recommandations générales d'hygiène applicables lors d'une dératisation.

Au surplus, il sera rappelé, comme énoncé plus haut, que c'est à la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2, débitrice de l'obligation de délivrance qui est manifestement gravement violée, de rapporter la preuve que sa locataire est à l'origine de la faute censée l'exonérer : ce n'est pas à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN de démontrer qu'elle n'a pas commis de faute.

La cause de l'infestation des rongeurs est donc imputée par les dératiseurs, et notamment de manière explicite et circonstanciée par NGAN, aux trous présents dans le gros œuvre des lieux loués et des parties communes.

A l'audience, le conseil de la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 a indiqué que c'est suite à la cessation de la collaboration entre la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 et la société NGAN que celle-ci, par dépit, a décidé d'attester le 3 janvier 2024, dans un sens convenant à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN. Ce procès d'intention, qui n'est appuyé par aucun élément concret, et ce alors que l'attestation du 3 janvier 2024 est cohérente, les autres éléments du dossier comme vu plus plus haut, n'emportent pas la conviction du Tribunal. 

Il faut en outre souligner que la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 s'est vue sollicitée à de multiples reprises par la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN pour des interventions aux fins de dératisation. La défenderesse pouvait donc librement accéder aux locaux et y mandater tout dératiseur de sa convenance. Elle aurait donc eu la possibilité de produire aux débats l'attestation d'une autre entreprise de dératisation mettant en évidence une autre cause à l'infestation que le défaut d'herméticité de la cave. La défenderesse ne le fait pas.

En revanche, c'est à juste titre que la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 fait valoir que Madame [F] [D], locataire de l'immeuble, atteste de l'infestation de rats le 5 février 2024 pour la première fois, indiquant pourtant qu'elle en souffre depuis deux ans. La société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN ne verse aux débats aucun élément permettant d'établir que Madame [D] s'en serait plainte auprès de la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 durant ces deux années prétendues. Cette attestation a une valeur probante très insuffisante.


Quant à la cause étrangère, la défenderesse évoque l'accroissement de la population de rats dans la ville de [Localité 7] au tournant des années 2022 - 2023, en lien avec les grèves des éboueurs. Elle verse aux débats des extraits de sites internet d'information allant en ce sens.
D'une part, à l'exception de considérations générales et d'hypothèses, la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 apporte ici insuffisamment la preuve d'un lien de causalité direct entre ces accroissements de la population de rats dans la ville de [Localité 7] et l'infestation dont a spécifiquement été l'objet la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN.
D'autre part, là encore, les éléments versés aux débats par la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, plus précis et circonstanciés, ne pointent pas en ce sens. Les dératiseurs (qui, contrairement aux éléments de la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 ne concernent pas seulement l'état sanitaire général de la ville de [Localité 7], mais évoquent spécifiquement le [Adresse 3]) n'évoquent pas cette hypothèse. En outre, Madame [C] [G] [E], gérante de l'entreprise ESPACE COPIES sis [Adresse 2] [Localité 1], voisine et mitoyenne de la pizzeria, atteste que son propre établissement ne souffre d'aucun problème de nuisibles.
La « cause étrangère » devant revêtir les caractéristiques de la force majeure pour exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance, le Tribunal observe que la défenderesse établit insuffisamment le caractère « irrésistible » de l'infestation générale de rats fin 2022 qu'elle invoque : manifestement, le bâtiment voisin, lui, n'a pas été victime de l'infestation. Il était donc tout à fait possible pour la bailleresse, tenue d'une obligation de délivrance de résultat, de résister à cette infestation de rats puisque l'établissement voisin et mitoyen semble y parvenir sans mal. Dès lors, la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2, sur laquelle pèse la charge de la preuve, démontre insuffisamment le cas de force majeure de nature à l'exonérer.


Les éléments détaillés plus haut établissent suffisamment :
- que la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 a manqué et manque encore à son obligation de délivrer un local apte à remplir sa fonction ;
- que la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 ne démontre pas de cas de force majeure ni de faute d'un tiers (et notamment pas de la SARL CORENTIN) auxquels le manquement à l'obligation de délivrance serait imputable.

Par suite, il y a bien faute de la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 dans l'exécution de ses obligations contractuelles.

L'article L131-1 du code des procédure civiles d'exécution dispose que « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

L'article L131-2 du même code ajoute : « l'astreinte est indépendante des dommages-intérêts.
L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. »

Il y a lieu de condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à procéder à la dératisation intégrale du local commercial donné à bail et exploité par la SARL CORENTIN, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et notamment à l’hermétisation efficace de la cave des parties communes.

L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux mois. 

A l'issue du délai de deux mois de l'astreinte provisoire, à défaut de dératisation effective et d'hermétisation efficace de la cave des parties communes par la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2, il appartiendra à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN de saisir le juge de l'exécution, afin d'obtenir la liquidation de l'astreinte provisoire ainsi que la fixation de l'astreinte définitive.

Sur la perte de chiffre d'affaires et la perte d'exploitation :

A titre préliminaire, il sera relevé que la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 démontre de manière suffisante, que la fermeture du restaurant [6] entre le 13 septembre 2023 et le 4 octobre 2023, a été annoncée au titre de « congés annuels » et que le compte Facebook du restaurant a même revendiqué que ces congés étaient pris à DJERBA, photographie à l'appui. Il sera donc retenu par le Tribunal que cette période ne saurait donner lieu à indemnisation.

En revanche, pour la période postérieure, courant du 4 octobre 2023 au 31 janvier 2024, il n'est pas contesté que le restaurant a été fermé en raison de la présence des rats. Il existe donc un préjudice qu'il convient d'indemniser.

C'est à bon droit que la défenderesse fait valoir que le préjudice résultant de la fermeture d'un restaurant doit être évalué, non pas à hauteur du chiffre d'affaires qui aurait été perçu, mais à hauteur de la perte d'exploitation, laquelle déduit du chiffre d'affaires les économies réalisées du fait même de la fermeture.

La société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 verse en ce sens aux débats, un rapport du cabinet SARETEC du 13 octobre 2022 concernant une précédente indemnisation entre les parties.

La défenderesse, pour le cas où le Tribunal retiendrait l'existence d'un préjudice, fait valoir qu'il existe une faute de la locataire ayant contribué à son propre préjudice. Quant à l'infestation de rats, il a été rappelé plus haut que la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 ne démontre pas une telle faute. Quant à la fermeture volontaire de l'établissement par son gérant, les éléments versés aux débats par la demanderesse et notamment, le constat d'huissier de novembre 2023, démontrent que la fermeture du restaurant était une mesure opportune et même indispensable au vu des risques pour la santé des travailleurs du restaurant, pour la santé de ses clients, par rapport à sa responsabilité vis à vis des autorités sanitaires, et quant à sa réputation. Cette fermeture ne saurait caractériser une faute de la part de la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN.

Quant à la perte de chance, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN n'a pas « perdu une chance » de gagner des revenus : elle a dû fermer son établissement et a donc effectivement perdu les revenus de la période correspondante.

Le conseil de la défenderesse a fait valoir que depuis les éléments pris en compte par les cabinets SARETEC et EXCOFIS dans le rapport d'octobre 2022 et la pièce n°39 de la demanderesse, le contexte économique concernant les restaurateurs s'est dégradé. La défenderesse a ainsi évoqué la hausse du coût de l'énergie ainsi que des matières premières alimentaires. Si cette observation est pertinente, il n'en demeure pas moins que c'est la défenderesse elle-même qui verse le rapport SARETEC aux débats. Elle ne verse, à l'inverse, aucun élément permettant d'apprécier la dévaluation du préjudice de perte d'exploitation en 2023-2024 par rapport au rapport de 2022. Or, il est constant en jurisprudence que le juge qui constate la réalité d'un préjudice est tenu de l'évaluer et d'en ordonner la réparation, quand bien même la partie qui le demande ne fournit pas l'intégralité des éléments permettant son évaluation précise (voir par exemples en ce sens : Cour de cassation, deuxième chambre civile, 17 mars 1993, n°91-17345 ; Cour de cassation, deuxième chambre civile, 24 mai 2006, n°05-18049).

Le Tribunal, qui constate ici l'existence d'un préjudice de perte d'exploitation, procèdera donc à son indemnisation, au vu des éléments versés aux débats.

Enfin, contrairement à ce qu'affirme la défenderesse, il n'existe pas de partage de responsabilité entre la bailleresse et la preneuse à bail, mais une responsabilité entière de la bailleresse dans la survenance du préjudice.


A l'audience, les parties se sont accordées sur l'indemnisation à hauteur du préjudice d'exploitation, la demanderesse indiquant s'y résoudre à contrecœur, mais préférer une indemnisation rapide, quoique fondée sur des estimations qu'elle juge insuffisantes, à une indemnisation intégrale mais tardive, et lui faisant courir le risque d'une procédure collective.


L'évaluation SARETEC de la perte d'exploitation (retenue par la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2) et l'évaluation EXCOFIS de cette même perte (retenue par la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN) présentent une différence notable : l'intégration ou non à la perte d'exploitation des loyers versés à la bailleresse durant la période de perte.

C'est à juste titre qu'à l'audience du 8 février, le conseil de la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a fait valoir que dans son rapport, l'agence SARETEC n'avait pas retenu le paiement des loyers comme une perte d'exploitation en ce que l'arrêté de péril, à l'époque, avait suspendu le paiement des loyers.
Or, concernant la période du 4 octobre 2023 au 31 janvier 2024, il n'y a pas eu d'arrêté de péril et il n'est pas contesté que la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN a payé son loyer à sa bailleresse.

Néanmoins, la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN forme en tout état de cause une demande de remboursement des loyers versés durant la période. La demanderesse ne peut valablement retenir une évaluation EXCOFIS qui intègre à sa perte (et donc à l'indemnisation qu'elle demande) les sommes versées au titre des loyers, tout en demande, au surplus, le remboursement de ces mêmes loyers.

Il convient donc :



- de débouter la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN de sa prétention formée à titre principal, tendant à se voir indemniser à hauteur de 198.057 € correspondant à la perte de chiffre d’affaires arrêtée au 31 janvier 2024 ; 
- de retenir l'évaluation SARETEC concernant la perte d'exploitation, à hauteur de 9.426,11 € par mois, sur la période d'octobre à janvier 2024 inclus ;
- de condamner la SCPI URBAN PIERRE 2 à payer à la SARL CORENTIN une somme de 37.704,44 €, correspondant à la perte d’exploitation arrêtée au 31 janvier 2024 ; 

Sur la perte de loyers :

En matière de bail, l'obligation de payer les loyers a pour contrepartie l'obligation pour le bailleur de délivrer les locaux loués. Le locataire ne peut s'exonérer du paiement des loyers que si les locaux sont inaptes à leur usage.

En l'espèce, il a déjà été retenu plus haut que, sur la période litigieuse, au moins du 4 octobre 2023 au 31 janvier 2024, les locaux loués étaient inaptes à remplir leur usage.

Par suite, il convient de condamner la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à restituer à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN l'ensemble des loyers perçus pour la période correspondante, à savoir la somme totale de 20.010,52 €.

Sur les pertes matérielles :

La société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN démontre suffisamment la perte de deux congélateurs, due aux dégradations causées par les rats. La facture d'achat versée aux débats fait état d'une dépense de 8.608,80 €.
La perte du contenu de ces congélateurs est insuffisamment établie : ce contenu n'a ni été photographié, ni constaté par l'huissier et les factures de produits sucrés de type glaces et sorbets versées aux débats, remontant à août, apparaissent insuffisamment liées à un préjudice survenu entre les mois d'octobre et janvier.

Il a été évoqué à l'audience du 8 janvier 2024 l'ancienneté des congélateurs litigieux. Toutefois, la facture d'achat datant de 2021, il sera retenu que la vétusté de ces congélateurs était négligeable. Au surplus, le demandeur démontre que l'achat de tels congélateurs en 2024 revient à 9.527,04 €. Indemniser le demandeur sur la base des coûts tels qu'ils étaient pratiqués en 2021 revient donc déjà, de facto, à pratiquer une décote au titre de l'ancienneté.

Il y a lieu de condamner la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à indemniser la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN à hauteur de 8.608,80 €.

Sur le nettoyage de l'établissement :

C'est à bon droit que la défenderesse fait valoir que le nettoyage de l'établissement est une obligation qui pèse sur la locataire, à la fois au titre de ses obligations légales et réglementaires dans ses relations avec les organismes de contrôle sanitaire de l'Etat, et au titre du bail.

Néanmoins, en l'espèce, il a été retenu plus haut que la cause de l'infestation des rats est un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Le nettoyage spécifique de l'établissement, suite à l'infestation des rats et au traitement de dératisation, constitue donc une dépense imprévue excédant les obligations normales et quotidiennes de nettoyage de la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN. Cette dépense n'aurait pas eu à être exposée, si la bailleresse n'avait pas fautivement manqué à ses obligations.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler qu'en matière indemnitaire, les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l'estimation du montant du coût de remise en état, qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec le préjudice constaté. Dès lors, la circonstance qu'il n'est pas établi que la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN effectuera effectivement le nettoyage via un prestataire est indifférente. Il est en tous cas établi que la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN devra effectuer ce nettoyage, afin de rouvrir son restaurant. Dès lors, soit la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN fera effectuer le nettoyage par un prestataire, soit elle l'effectuera elle-même par le biais de son gérant ou de ses salariés, exposant ainsi des dépenses et du temps. Et comme le rappelle le dicton commun, « le temps, c'est de l'argent », de sorte que même le temps que devra passer la demanderesse à nettoyer le restaurant par le biais de ses agents constitue tout autant un préjudice qu'il convient d'indemniser.

Il y a donc lieu de condamner la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à verser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de 8.820 €, au titre du nécessaire nettoyage des locaux postérieurement à la dératisation.

Sur le coût de la dératisation par la société PROTIS :

Il a déjà été vu plus haut que l'intervention de la société PROTIS n'est pas survenue à l'occasion d'une infestation de rats ponctuelles, détachée des faits de l'espèce, mais dans la continuité de l'infestation de rats en cours depuis janvier 2023. Or, cette situation globale, comme retenu par la présente décision, résulte du manquement par la bailleresse à son obligation de résultat de délivrance de locaux en état de servir à l'usage de restaurant. La société PROTIS elle-même, aux termes de sa facture, préconise le colmatage des zones de pénétration. La source de pénétration résultant, du moins selon les éléments versés au dossier, de la cave partie commune, l'intervention de la société PROTIS et le coût y afférent a bien été causé par un manquement de la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à ses obligations contractuelles.

Il ne saurait donc être retenu que cette opération de dératisation devrait rester à la charge de la demanderesse, au titre de son obligation ordinaire d'entretien.
La société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 sera condamnée à verser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de 559,30 € de ce chef.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2, qui succombe aux demandes de la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à verser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.






PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


ORDONNE à la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 de procéder à la dératisation intégrale de local commercial donné à bail et exploité par la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, notamment en procédant à l'hermétisation efficace de la cave des parties communes ;

DIT que faute pour la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 d'avoir procédé à la dératisation intégrale de local commercial donné à bail et exploité par la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN dans le délai d'un mois, suivant la signification du présent jugement, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à cent euros (100 €) par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN, à défaut de dératisation effective des locaux loués et d'hermétisation efficace de la cave des parties communes, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN de ses prétentions indemnitaires pour la période du 13 septembre au 4 octobre 2023 ;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN de sa prétention tendant à voir condamner la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à l'indemniser à hauteur de cent quatre-vingt-dix-huit mille cinquante-sept euros (198.057 €) correspondant à la perte de chiffre d’affaires arrêtée au 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à verser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de trente-sept mille sept cent quatre euros et quarante-quatre centimes (37.704,44 €) au titre de son préjudice de perte d'exploitation, pour la période du 4 octobre 2023 au 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à rembourser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de vingt mille dix euros et cinquante-deux centimes (20.010,52 €) au titre des loyers et charges perçus entre le 4 octobre 2023 et le 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à indemniser la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN à hauteur de huit mille six cent huit euros et quatre-vingt centimes (8.608,80 €) au titre du coût des armoires réfrigérantes cassées ;

DEBOUTE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 du surplus de sa prétention concernant le contenu des armoires réfrigérantes ;

CONDAMNE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à verser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de huit mille huit cent vingt euros (8.820 €) au titre du nettoyage nécessaire une fois la dératisation réalisée ;

CONDAMNE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à verser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de cinq cent cinquante-neuf euros et trente centimes (559,30 €) au titre des frais d'intervention de la société PROTIS selon facture du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société civile de placement collectif immobilier URBAN PIERRE 2 à verser à la société à responsabilité limitée unipersonnelle CORENTIN la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERELE PRESIDENT