Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 1, 23 février 2024, n° 22/04154

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 23 FÉVRIER 2024



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04154 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFK5H



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Décembre 2021 - Tribunal judiciaire de PARIS 

RG n° 19/07057



APPELANT

 

Monsieur [C] [R] [S] né le 10 Novembre 1962 à [Localité 10] (Colombie)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté et assisté de Me Isabelle JANISZEK, avocat au barreau de PARIS, toque : B0431





INTIMÉES 



S.C.I. ALCAMAX immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 414 248 922, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée et assistée de Me Marc ADRIAN, avocat au barreau de PARIS



S.C.P. PERRIN et FERRE ,notaires associés, imatriculée au RCS d'Evry sous le n° 482 204 245, [Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 assistée de Me Aymeric ANGLES, avocat au barreau de PARIS



S.C.I. AVITEK immatriculée au RCS de Créteil sous le n° 801 878 877, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée et assistée de Me Rodolfo VIERA SANTA CRUZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D0205





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre 

 Nathalie BRET, Conseillère

 Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 26 janvier 2024 prorogée au 23 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





FAITS ET PROCÉDURE



La SCI Alcamax, dont Mme [Z] [W] et sa fille Mme [L] [B]-[W] étaient associées, était propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 3], cadastré section 1103BX n°[Cadastre 5].



Suivant acte sous seing privé du 26 juillet 2004, la SCI Alcamax a consenti un bail d'habitation à M. [C] [S] et M. [P] [E] portant sur un appartement situé au 2ème étage de cet immeuble, correspondant au lot de copropriété n°7.



Divers lots de copropriété dudit immeuble ont été vendus à compter de 2013.



Le 19 juin 2015, l'assemblée générale des associés de la SCI Alcamax a désigné Mme [L] [B]-[W] en qualité de co-gérante avec faculté d'agir ensemble (avec Mme [Z] [W]) ou séparément pour signer ou ordonner tout acte de gestion.



Le 8 mars 2016, l'assemblée générale des associés de la SCI Alcamax a donné tout pouvoir à Mme [W] ou Mme [U]-[W] pour signer tout acte se rapportant à la vente par la SCI Alcamax de biens et droits immobiliers situés [Adresse 3], à savoir tous les lots de l'immeuble restant encore la propriété de la SCI Alcamax. Il était précisé que chaque lot ou groupe de lots ferait l'objet d'une délibération des associés.



Par courrier recommandé du 28 juillet 2016, Me [Y] [A] a informé M. [S] que la SCI Alcamax avait l'intention de vendre les locaux au prix de 149.000 €. Ce courrier a été retourné à l'étude notariale avec la mention ' non réclamé '.



Par exploit d'huissier du 8 septembre 2016, l'original de la lettre recommandée datée du 28 juillet 2016 a été signifiée à M. [S] et M. [E].



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 novembre 2016, M. [S] a accepté la proposition pour un montant de 149.000 €, auxquels devaient s'ajouter les frais évalués à 12.300 € et a précisé avoir recours à un prêt bancaire.



Le 27 février 2017, M. [S] a transmis à l'étude notariale l'offre de prêt que lui a fait le Crédit Mutuel de [Localité 11]. 



Le 27 février 2017, l'assemblée générale des associés de la SCI Alcamax a procédé à la révocation de Mme [U]-[W] de son mandat de co-gérante. 



Par courriel du 23 juin 2017, le conseil de la SCI Alcamax a indiqué à M. [S] que Mme [Z] [W] n'avait jamais souhaité vendre le bien.



Suivant acte sous seing privé du 18 juin 2018, la SCI Alcamax a signé avec la SCI Avitek une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur les lots de copropriété n°7 et 41 au prix de 245.000 € net vendeur.



Par exploit d'huissier du 8 novembre 2018 signifié à M. [S] et M. [E], la SCI Alcamax a formulé une offre de vente de l'appartement au prix de 245.000 €.



Par lettre recommandée du 3 janvier 2019, M. [S] a renouvelé son intention d'acquérir le bien au prix de 149.000 € et indiqué avoir recours à un prêt bancaire. 



Par courrier du 16 janvier 2019, la SCI Alcamax a répondu que :

- s'agissant de la vente au prix de 149.000 €, le délai pour qu'il formalise son accord avait expiré le 28 septembre 2016,

- en tout état de cause, le délai de quatre mois pour réaliser la vente était expiré au 3 mars 2017.



Malgré plusieurs échanges de courriers entre conseils, les parties n'ont pas réussi à résoudre leur litige. 



Suivant exploit d'huissier du 7 juin 2019, enrôlé sous le RG n°19/7057, M. [S] a assigné la SCI Alcamax en perfection de la vente. 



Par conclusions notifiées le 14 octobre 2019, la SCI Avitek est intervenue volontairement à l'instance.



Suivant exploit d'huissier du 22 août 2019, enrôlé sous le RG n°19/9833, la SCI Alcamax a assigné en intervention forcée et en appel en garantie la SCP [A] Ferré, notaires associés.



Le 30 octobre 2019, le juge de la mise en état a joint les deux procédures. 



Suivant ordonnance du 15 juin 2020. le juge de la mise en état a notamment rejeté les demandes de disjonction et les exceptions d'incompétence et de sursis à statuer formées par la SCP [A] Ferré.



Par jugement du 9 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

- Interprète la demande tendant à 'ordonner la régularisation de la vente du lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3] pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard' comme une demande 'tendant à ordonner la signature de l'acte authentique de vente portant sur le lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3] pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard',

- La rejette,

- Rejette la demande de déduction des loyers présentée par M. [C] [S], 

- Rejette la demande de condamnation de la SCI Alcamax à payer à M. [C] [S] la somme de 117.562 €,

- Rejette la demande tendant à ordonner la vente du bien litigieux au profit de la SCI Avitek,

- Rejette la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts formée par la SCI Alcamax,

- Rejette la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts formée par la SCI Avitek,





- Rejette la demande de condamnation de la SCI Avitek pour procédure abusive,

- Condamne M. [C] [S] à payer à la SCI Alcamax la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette la demande de M. [C] [S] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Rejette la demande de la SCI Avitek au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rejette la demande de la SCP Perrin et Ferre notaires associés au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. [C] [S] aux dépens,

- Rejette la demande d'exécution provisoire de la décision.



M. [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 février 2022.



Par ordonnance du 6 avril 2023, le magistrat chargé de la mise en état a débouté M. [S] de sa demande de déclarer irrecevables les conclusions des intimés.



La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2023.







SUR L'INCIDENT DE PROCEDURE



A l'audience du 9 novembre 2023, l'appelant a soulevé l'irrecevabilité des conclusions de la SCI Alcamax notifiées le 7 novembre 2023, postérieurement à l'ordonnance de clôture prononcée le 26 octobre 2023 ; les autres intimés se sont joint à cette demande ;



La SCI Alcamax a souhaité, dans l'hypothèse où ses conclusions seraient déclarées irrecevables, reprendre ses conclusions antérieures du 8 août 2022 ;



Aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption' ;



En l'espèce, l'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 octobre 2023 ; la SCI Alcamax a communiqué par le réseau virtuel électronique des conclusions le 7 novembre 2023, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture, alors qu'il ne s'agit pas de conclusions relevant des alinéas 2 et 3 de l'article 802 du code de procédure civile ;



En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions communiquées par la SCI Alcamax le 7 novembre 2023 ;











PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 7 novembre 2022 par lesquelles M. [C] [S], appelant, invite la cour à :



Vu l'article 10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975,



Vu les articles 21 et 23 de la loi la loi 89-462 du 6 juillet 1989



Vu les articles 1240, 1583, 1985 et 1998 du code civil,



Vu les articles 32-1, 287 et suivants du code de procédure civile,



- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 décembre 2021 en l'ensemble de ses dispositions ,



A titre principal :



- Ordonner la régularisation de la vente du lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3], par la signature de l'acte de vente actualisé avec le nom du notaire chargé de la vente au sein de la SCP [I] [G], [X] [H], et [V] [T], ou tout autre notaire qu'il plaira à M. [C] [R] [S], pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard ,

- Ordonner la déduction du montant des loyers perçus par la SCI Alcamax à compter du 3 mars 2017, soit 21.562,84 €, à parfaire, du prix de vente de 149.000 € ,

- Se réserver la liquidation de l'astreinte ,

- Condamner la SCI Alcamax à verser à M. [C] [R] [S] la somme de 117.562 €, à parfaire, à défaut d'obtention d'un crédit bancaire de la part de M. [S] dans un délai de trente jours à compter de sa première demande de crédit ,



A titre subsidiaire, si la régularisation de la vente n'est pas ordonnée :



- Condamner la SCI Alcamax à verser à M. [C] [R] [S] la somme de 117.562 € à titre de dommages-intérêts, à parfaire, s'agissant du préjudice subi en raison de la non-réalisation de la vente au prix initialement convenu entre les parties de 149.000 € ,



En tout état de cause :



- Ordonner à la SCI Alcamax de fournir toutes les quittances de loyer non transmises, ainsi que tous justificatifs sur le calcul du montant des loyers et des charges, appliqués à M. [C] [R] [S], sur la période allant de la conclusion du bail le 26 juillet 2004 à la date du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 décembre 2021, et ce sous astreinte de 100 € par jours à compter de la décision qui sera rendue ,

- Se réserver la liquidation de l'astreinte ,

- Rejeter la totalité des demandes de la SCI Alcamax et de la SCI Avitek ,

- Condamner la SCI Alcamax au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens ,

- Condamner la SCI Avitek au paiement de la somme de 5.000 € pour intervention volontaire abusive ,

- Condamner la SCI Avitek au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du cpc, ainsi qu'aux entiers dépens ;



Vu les conclusions en date du 8 août 2022 par lesquelles la SCI Alcamax, intimée, invite la cour à :



 Vu l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, 



Vu l'article 1583 du code civil, 



Vu l'article 1128 du code civil, 



Vu les articles L313-38 et R313-22 du code de la consommation , 



- Confirmer le jugement en ce qu'il : 

' Déboute M. [C] [R] [S] de l'ensemble de ses demandes , 

' Condamne M. [C] [R] [S] à payer à la SCI Alcamax la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile , 



- Infirmer le jugement en ce qu'il : 

' Rejette la demande de condamnation à des dommages et intérêts formulée par la SCI Alcamax, 



Et statuant à nouveau : 

- Condamner M. [C] [R] [S] à verser la somme de 5.000 € à la SCI Alcamax à titre de dommages et intérêts , 

- Condamner la SCP [A] [G] à relever et garantir la SCI Alcamax de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre , 

- Dans l'hypothèse où 'le tribunal' devait considérer que M. [C] [R] [S] a valablement acquis le bien au prix de 149.000 €, condamner la SCP [A] [G] à verser à la SCI Alcamax un montant de 96.000 € correspondant à la différence entre le prix de cette vente et la valeur réelle du bien, à savoir 245.000 € , 



En tout état de cause :

- Condamner tout partie succombant au paiement de la somme de 5.000 € à la SCI Alcamax au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; 



 

Vu les conclusions en date du 20 juin 2022 par lesquelles la SCP Perrin et Ferre notaires associés, intimée, invite la cour à :



Vu l'article 1240 du code civil



Vu les articles 699 et 700 du code de procédure',



A titre principal,



- Confirmer le jugement en ce qu'il n'a pas retenu de faute de la SCP [A] et [G] notaires associés,



A titre subsidiaire,



- Débouter la SCI Alcamax de toutes ses demandes, fins et conclusions',

En tout état de cause,

- Condamner la partie succombant à verser à la SCP Perrin et Ferre notaires associés la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;







Vu les conclusions en date du 16 août 2022 par lesquelles la SCI Avitek, intimée, invite la cour à :



Vu l'article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, 



Vu les articles 1583 et 1128 du code civil 



- Confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2021 en ce qu'il : 

' Déboute M. [C] [R] [S] de l'ensemble de ses prétentions 

' Rejette la demande de condamnation de la SCI Avitek pour procédure abusive, 

' Rejette la demande de M. [C] [S] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Et statuant à nouveau et en tout état de cause : 

- Condamner toute partie succombant au paiement de la somme de 3.000 €, à la SCI 

Avitek au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



 

SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel; 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Au préalable, il convient de préciser d'une part, que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté la demande tendant à ordonner la vente du bien litigieux au profit de la SCI Avitek, ni en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation en paiement de dommages et intérêts formée par la SCI Avitek et d'autre part, que la SCI Alcamax n'a pas déposé son dossier au greffe malgré le rappel effectué à l'audience et par message électronique du 16 novembre 2023 ;



Sur les demandes formées entre M. [S] et la SCI Alcamax



Sur la demande de M. [S] d'ordonner la 'régularisation de la vente' à son profit



M. [S] sollicite d'ordonner la 'régularisation de la vente' du lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3], par la signature de l'acte de vente actualisé avec le nom du notaire chargé de la vente au sein de la SCP [I] [G], [X] [H], et [V] [T], ou tout autre notaire qu'il plaira à M. [C] [R] [S], pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, dans sa version applicable à l'espèce, 'I. - A. - Préalablement à la conclusion de la vente ... d'un immeuble ... à usage mixte d'habitation et professionnel ... le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ... l'indication du prix et des conditions de la vente ...

Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente ...

Elle vaut offre de vente au profit du locataire ...

L'offre est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit...' ;



En l'espèce, il convient de considérer que c'est à juste titre que les premiers juges ont interprété la demande de M. [S] tendant à 'ordonner la régularisation de la vente du lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3] pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard' en une demande 'tendant à ordonner la signature de l'acte authentique de vente portant sur le lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3] pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard' ;



Il ressort des pièces du dossier que par exploit d'huissier du 8 septembre 2016, M. [S] et M. [E] ont reçu la signification de la lettre de Me [Y] [A] les informant que la SCI Alcamax avait l'intention de vendre les locaux au prix de 149.000 € ;



M. [E] ne s'est pas porté acquéreur ;



Par une lettre recommandée du 3 novembre 2016, M. [S] a accepté l'offre et a notifié au bailleur son intention de recourir à un prêt ;



En application de l'article 10-1 précité, M. [S], locataire, disposait d'un délai de quatre mois, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, soit jusqu'au vendredi 3 mars 2017 à minuit, pour 'la réalisation de l'acte de vente' ;

 

Compte tenu de la rédaction de cet article 10-1, aux termes duquel 'le locataire ... dispose ... d'un délai ... pour la réalisation de l'acte de vente', il y a lieu de considérer que l'initiative de 'la réalisation de l'acte de vente' appartient au locataire et qu'elle ne consiste pas seulement à envoyer l'offre de prêt, qui à elle seule ne permet pas la réalisation de l'acte de vente, mais aussi à obtenir la signature par les deux parties de l'acte authentique de vente en l'étude du notaire ou, à défaut, de justifier d'une sommation au vendeur de comparaître chez le notaire pour la signature de l'acte authentique de vente, adressée avant l'expiration du délai ;



Le 14 février 2017, le notaire a adressé à M. [S] un projet d'acte (pièce 5 [S]) ;

 

Le 27 février 2017, M. [S] a transmis à l'étude notariale l'offre de prêt que lui a fait le Crédit Mutuel de [Localité 11] ;



Toutefois M. [S] ne justifie pas avoir fait procéder à la 'réalisation de l'acte de vente' avant l'expiration du délai le 3 mars 2017, puisqu'il ne produit ni un acte authentique de vente signé par les parties avant cette date, ni même une sommation adressée à la SCI Alcamax avant le 3 mars 2017 de comparaître chez le notaire pour la signature de l'acte authentique de vente ;



Il est donc justifié qu'à la date du 3 mars 2017, l'acte de vente n'a pas été réalisé, de par l'absence de diligences de M. [S] ;



Ainsi en application de l'article 10-1 précité, l'acceptation de l'offre de vente par M. [S] est nulle de plein droit ;



Il y a donc lieu de débouter M. [S] de sa demande d'ordonner la signature de l'acte authentique de vente ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a :

- interprété la demande tendant à 'ordonner la régularisation de la vente du lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3] pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard' comme une demande 'tendant à ordonner la signature de l'acte authentique de vente portant sur le lot n°7 de l'immeuble situé au [Adresse 3] pour un prix de 149.000 € au bénéfice de M. [C] [R] [S] dans les 10 jours suivant la signification du délibéré qui sera rendu, sous astreinte de 500 € par jour de retard',

- débouté M. [S] de cette demande ;





Sur les demandes de M. [S] subséquentes à la réalisation de la vente à son profit



En l'espèce, M. [S] étant débouté de sa demande d'ordonner la signature de l'acte authentique de vente à son profit, il doit être débouté de ses demandes subséquentes à la vente du bien à son profit ;



Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] de ses demandes de :

- Ordonner à la SCI Alcamax de fournir toutes les quittances de loyer non transmises, ainsi que tous justificatifs sur le calcul du montant des loyers et des charges, appliqués à M. [C] [R] [S], sur la période allant de la conclusion du bail le 26 juillet 2004 à la date du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 décembre 2021, et ce sous astreinte de 100 € par jours à compter de la décision qui sera rendue et se réserver la liquidation de l'astreinte,

- Ordonner la déduction du montant des loyers perçus par la SCI Alcamax à compter du 3 mars 2017 du prix de vente de 149.000 €,

- Condamner la SCI Alcamax à verser à M. [C] [R] [S] la somme de 117.562 €, à parfaire, à défaut d'obtention d'un crédit bancaire de la part de M. [S] dans un délai de trente jours à compter de sa première demande de crédit ;



Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [S]



M. [S] sollicite, à titre subsidiaire, si la 'régularisation de la vente' n'est pas ordonnée de condamner la SCI Alcamax à lui verser la somme de 117.562 € à titre de dommages-intérêts, à parfaire, s'agissant du préjudice subi en raison de la non-réalisation de la vente au prix initialement convenu entre les parties de 149.000 € ; il reproche à la SCI Alcamax son inaction à l'origine de l'absence de réalisation de la vente ; 



En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que la nullité de l'acceptation de l'offre de vente par M. [S], en application de l'article 10-1 précité, a pour origine l'absence de diligences réalisées par M. [S] et non l'inaction de la SCI Alcamax ; 



Au surplus, M. [S] ne produit aucune pièce justifiant que, dans le délai précédent le 3 mars 2017, la SCI Alcamax ait commis une quelconque faute qui aurait empêché M. [S] de lui adresser une sommation de comparaître chez le notaire pour la signature de l'acte authentique de vente ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de condamner la SCI Alcamax à lui verser des dommages et intérêts ;





Ainsi en l'absence de condamnation de la SCI Alcamax et en l'absence de vente du bien au profit de M. [S], il n'y a pas lieu d'étudier les demandes à titre subsidiaire de la SCI Alcamax d'une part, de condamner la SCP [A] [G] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et, d'autre part, dans l'hypothèse où 'le tribunal' considère que M. [C] [S] a valablement acquis le bien au prix de 149.000 €, de condamner la SCP [A] [G] à lui verser un montant de 96.000 € correspondant à la différence entre le prix de cette vente et la valeur réelle du bien, à savoir 245.000 € ; 



Sur la demande de la dommages et intérêts formée par la SCI Alcamax



La SCI Alcamax sollicite de condamner M. [C] [R] [S] à lui verser la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol , l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; 



En l'espèce, la SCI Alcamax ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de M. [S] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ; 



En effet, l'assignation par M. [S] de la SCI Alcamax le 7 juin 2019 en 'perfection de la vente', alors que par courriel du 23 juin 2017, le conseil de la SCI Alcamax avait indiqué à M. [S] que Mme [Z] [W] n'avait jamais souhaité vendre le bien, ne démontre pas la mauvaise foi de M. [S], alors que celui-ci a pu légitimement croire en la régularité du courrier du notaire, professionnel de la vente immobilière, qui lui avait notifié l'intention de vendre de la SCI Alcamax au prix de 149.000 € ;



Et la demande de M. [S] de condamnation de la SCI Alcamax à des dommages et intérêts, en estimant que son inaction constituait une faute à l'origine de l'absence de réalisation de la vente, s'analyse en une appréciation inexacte par M. [S] de ses droits qui n'est pas constitutive en soi d'une faute ;



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Alcamax de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de M. [S] ; 





Sur la demande formée par M. [S] à l'encontre de la SCI Avitek



En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol , l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ; 



En l'espèce, M. [S] ne rapporte pas la preuve de ce que l'intervention volontaire de la SCI Avitek aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ni que la SCI Avitek ait adopté une attitude de collusion avec la SCI Alcamax ; 



En effet, le courrier de la SCI Avitek du 28 janvier 2019 de mise en demeure de M. [S] l'informant du compromis de vente au profit de la SCI Avitek et lui demandant de reconnaître que son droit de préemption à hauteur de 149.000 € n'est pas valable, sous peine de l'assigner en paiement de dommages et intérêts, ne démontre pas une collusion de la SCI Avitek avec la SCI Alcamax ni une mauvaise foi de la SCI Avitek ;



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [S] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI Avitek ; 





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Alcamax la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



La SCI Alcamax, partie perdante à l'encontre de la société notariale, doit être condamnée à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [S] et par la SCI Avitek ; 





PAR CES MOTIFS

LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Déclare irrecevables les conclusions communiquées par la SCI Alcamax le 7 novembre 2023; 



Confirme le jugement,



Y ajoutant,



Condamne M. [C] [S] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Alcamax la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne la SCI Alcamax à payer à la SCP Perrin et Ferre notaires associés la somme de 2.000€ par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette la demande de M. [C] [S] et de la SCI Avitek au titre de l'article 700 du même code;



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE