Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 29 février 2024, n° 19/06459

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 1ère section


N° RG 19/06459 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CP7M6

N° MINUTE : 3

Assignation du :
03 Juin 2019









JUGEMENT 
rendu le 29 Février 2024 


DEMANDERESSE

S.A.S. HOTEL RONCERAY
[Adresse 1]
[Localité 5]


représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119




DÉFENDERESSE

S.A. CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY
[Adresse 3]
[Localité 4]


représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0129





Décision du 29 Février 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/06459 - N° Portalis 352J-W-B7D-CP7M6


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge

assistées de Christian GUINAND, Greffier principal,
 


DÉBATS

A l’audience du 21 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 février 2024.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
En premier ressort

 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2008, la société en commandite par actions DU PASSAGE JOUFFROY, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SA CAPITAL PIERRE DU PASSAGE JOUFFROY (C.P.P.J), a consenti à la SAS HOTEL RONCERAY un bail commercial, en renouvellement, aux fins d'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel meublé, restaurant, Limonadier et Cercles dans des locaux dépendant de l'immeuble sis à [Localité 5] aux n°[Adresse 1] et [Adresse 2]. Ce renouvellement de bail a couru rétroactivement pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1999 pour se terminer le 31 mars 2008. 

Par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 24 septembre 2007 par la société en commandite par actions DU PASSAGE JOUFFROY, le bail s'est renouvelé à compter du 1er avril 2008. 

Par exploit d'huissier signifié le 6 août 2018, la Société C.P.P.J a donné congé à la S.A.S HOTEL RONCERAY pour la date du 31 mars 2019, avec refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction. 

Par courrier recommandé avec avis de réception du 26 septembre 2018, la SAS HOTEL RONCERAY a transmis à la S.A CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY un procès-verbal de la Préfecture de Police du 30 juin 2016 aux termes duquel elle l'informe devoir être contrainte à réaliser des travaux d'accessibilité aux personnes en situation de handicap en estimant que la charge des travaux incombe au bailleur. 

Par courrier du 26 octobre 2018, la société C.P.P.J a indiqué à la SAS HOTEL RONCERAY que les travaux devaient être pris en charge par le preneur. 

Par courrier du 15 février 2019 la Préfecture de Police a accordé à la SAS HOTEL RONCERAY un délai supplémentaire d'un an pour effectuer les travaux d'accessibilité. Ce délai a été accordé à la demande du preneur au regard de son bilan financier justifiant d'une baisse d'activité.
 
Par exploit d'huissier du 3 juin 2019, la S.A.S HOTEL RONCERAY a fait assigner la S.A CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

-Se voir déclarer recevable en son action ;
-Condamner la S.A CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY à exécuter les travaux d'accessibilité sollicités par la Préfecture de Police de [Localité 6] tels que décrits dans son courrier du 15 février 2019, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir;
-Condamner la S.A CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.


Par conclusions notifiées le 4 octobre 2022 la S.A.S HOTEL RONCERAY demande au tribunal judiciaire de Paris de :

-La déclarer recevable en son action ;
-Condamner la société C.P.P.J sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir, à exécuter les travaux d'accessibilité sollicités par la Préfecture de Police de [Localité 6] tels que décrits dans son courrier du 15 février 2019 à savoir : Mise en conformité escaliers, signalétiques et électricité ; Mise en conformité des 3 chambres PMR ; Remplacement de portes coupe-feu et mobilier ; Mise en conformité des sanitaires publics.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S HOTEL RONCERAY énonce : 

-Qu'il est constant que les travaux de mise en conformité sont à la charge du bailleur en application de l'obligation de délivrance (article 1719 du code civil), sauf clause contraire expresse, et précise qu'il est également constant que la conformité s'entend des travaux imposés par la réglementation afin de permettre l'exploitation de l'activité autorisée au bail ; 
-Que le bailleur se prévaut exclusivement d'une clause en p.5 du bail qui ne saurait être interprétée comme un transfert de charges de travaux de conformité ; 
-Que le bailleur ne saurait se réfugier derrière le caractère imprécis des travaux à mener, alors que ceux-ci sont visés dans la demande dite "Agenda d'Accessibilité Programmée" (AD'AP) du 12 décembre 2018 et comprennent : la mise en conformité des escaliers, signalétiques et électricité ; la mise en conformité des 3 chambres PMR ; le remplacement de portes coupe-feu et mobilier ; la mise en conformité des sanitaires publics ; qu'en outre, a été communiqué le rapport d'accessibilité du 27 octobre 2015 qui permet aux équipes techniques du bailleur d'exécuter les travaux précités ;
-Que l'obligation de réaliser les travaux de mises en conformité résulte de la loi et d'un texte réglementaire insérés dans le code de la construction et de l'habitation qui prévoit une date limite d'exécution au 31 décembre 2018 (article R.111-19-8 III du Code de la Construction et de l'Habitation) ; que par ailleurs, la société preneuse a été mise en demeure par la préfecture de police de réaliser les travaux pour fin novembre 2019, sous peine de mise en œuvre d'une procédure de constat de carence et de sanctions financières ; 




Par conclusions notifiées le 8 septembre 2022, la société C.P.P.J. demande au tribunal judiciaire de Paris de :
-La déclarer recevable en son action ;
-Débouter la SAS HOTEL RONCERAY de l'ensemble de ses demandes;
-Condamner la SAS HOTEL RONCERAY à payer à la Société C.P.P.J. la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ; 
-Condamner la SAS HOTEL RONCERAY aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LVA, Maître Laurent VIOLLET, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile 

Au soutien de ses prétentions, la société C.P.P.J. énonce : 
-Qu'il est constant que "les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire" ; Or, le bail a transféré sur le preneur la charge des travaux prescrits par une autorité administrative par la clause suivante : "se conformer aux usages en vigueur et aux règlements de police en matière de bonne tenue des immeubles et notamment (…) ; de se conformer pour l'exercice de son commerce d'hôtel meublés aux règlements administratifs qui le régissent, de prendre toutes précautions pour ne pas gêner les autres locataires de de faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui seraient faites, le bailleur de devant jamais être inquiété ou recherché" ;
-Que l'expert amiable mandaté par la SAS HOTEL RONCERAY dans le cadre de la procédure d'éviction relève en son rapport page 29 : " Travaux prescrits par les autorités administratives : à la charge du preneur pour l'exercice de son activité (clause Charges et Conditions n°7.e) " ; 
-Que le courrier du 15 février 2019 auquel le preneur se réfère ne décrit aucunement l'étendue des travaux d'accessibilité à effectuer ; que la demande d'autorisation déposée le 12 décembre 2018 par la SAS HOTEL RONCERAY vise les travaux suivants : mise en conformité escaliers, signalétiques et électricité ; mise en conformité de 3 chambres PMR ; remplacement de portes CF et mobilier ; mise en conformité des sanitaires publics. Or, la SAS HOTEL RONCERAY exploite son fonds en vertu de deux baux distincts et les sanitaires publics sont inclus dans l'assiette du bail consenti par la SCI DU 8 BOULEVARD MONTMARTRE (p. 49 du rapport COLOMER) ;
-Que la présente action est de pure opportunité dans un contexte d'éviction.

La clôture a été prononcée le 10 novembre 2022.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 21 novembre 2023. 

La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024. 


MOTIVATION

Sur la personne à qui incombe la charge des travaux de mise en conformité au titre du bail

A titre liminaire, il sera rappelé que L'article L. 145-40-2 du code de commerce qui prévoit que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Il n'est donc pas applicable au cas d'espèce.

Aux termes de l'ancien article 1134 alinéa 1er du code civil, applicable au bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du point 2 de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 

Il est constant que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire.

Aux termes de l'article 1156 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.

En l'espèce, le bail est concédé pour le commerce d'hôtel meublé, restaurant, Limonadier et Cercles. Les charges, clauses et conditions du bail prévoient au point 7 (e) que le preneur s'oblige à "se conformer aux usages en vigueur et aux règlements de police en matière de bonne tenue des immeubles et notamment : de se conformer pour l'exercice de son commerce d'hôtel meublés aux règlements administratifs qui le régissent, de prendre toutes précautions pour ne pas gêner les autres locataires de faire son affaire personnelle de toutes réclamations qui seraient faites, le bailleur ne devant jamais être inquiété ou recherché". 

Il résulte en substance de cette clause imprécise et manquant en clarté, un simple rappel au preneur que celui-ci est assujetti à des usages, ainsi qu'à des obligations réglementaires qu'il doit s'engager à respecter dans le cadre du bail consenti. Partant, cette clause ne saurait exprimer une commune intention des parties de déroger expressément au principe selon lequel les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur qui découle de l'application de l'article 1719 du code civil, auquel il est possible de déroger. 
C'est donc à tort que la société C.P.P.J. croit pouvoir déduire d'un extrait de rapport d'expertise amiable qui indique " Travaux prescrits par les autorités administratives : à la charge du preneur pour l'exercice de son activité (clause Charges et Conditions n°7.e)", le fait que ladite clause a pu opérer un transfert, alors que l'interprétation des clauses insuffisamment claires et précises relève de l'appréciation des juges du fond. 

Il ne résulte non plus d'aucun texte que la mise en conformité doit exclusivement s'entendre limitativement de ce qui émane d'un arrêté municipal ou préfectoral, ou d'une mise en demeure avant fermeture du fonds. Ce moyen ne saurait donc prospérer.
Aucune autre clause du bail n'est invoquée au constat éventuel d'une stipulation de transfert de charges. En conséquence, il y a lieu de faire application du principe susmentionnée, et de condamner la société C.P.P.J. à prendre en charge les travaux de mise en conformité.

Sur l'étendue des travaux de mise en conformité prescrits

L'article L.111-7 du code de la construction et de l'habitation invoqué par le preneur a été abrogé et les objectifs généraux de l'accessibilité des bâtiments sont repris à l'article L161-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose en substance que les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux à usage d'habitation, des établissements recevant du public sont accessibles à tous au sens de l'article L. 111-1, dans les cas et selon les conditions déterminées par les articles L. 162-1 à L. 164-3. 

L'article L111-7-3 du code de la construction et de l'habitation invoqué par le preneur a été abrogé, et le principe d'accessibilité des établissements recevant du public est désormais spécifié dans l'article L164-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose en substance que les établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant sont rendus accessibles, dans les parties ouvertes au public, selon des conditions particulières à leur type et leur catégorie et un registre public d'accessibilité y est tenu.

L'article R111-19-1 du code de la construction et de l'habitation invoqué par le preneur a été abrogé et remplacé en substance par l'article R164-2 du code de la construction et de l'habitation qui dispose dans son point II que les établissements recevant du public existants ou créés dans un cadre bâti existant doivent être rendus accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

En l'espèce, il ressort des dispositions de renseignement relatifs à la demande d'AD'AP de la SAS HOTEL RONCERAY du 27 octobre 2015 fondé notamment sur le principe d'accessibilité édicté dans les textes abrogés cités par l'autorité préfectorale et le preneur, mais repris dans les nouveaux textes applicables que :
-Les circulations horizontales et verticales (escaliers intérieur) amenant aux étages ne sont pas compatibles avec les normes PMR. Il n'existe pas d'aires de manœuvre demi-tour permettant la circulation aux étages, hormis face aux portes palières des niveaux 2, 3 et 4 ;
-La salle des petits-déjeuners n'est pas accessible, mais il est structurellement impossible de modifier cette zone sans risque sur la solidité de l'ouvrage ; 
-Le comptoir d'accueil n'est pas adapté ;
-Le projet prévoira la création d'un sanitaire accessible au PMR au niveau 1 ;
-Les salles de séminaires ne sont pas accessibles, mais il est structurellement impossible de modifier cette zone sans risque sur la solidité de l'ouvrage ;

Des dérogations ont été sollicitées par la SAS HOTEL RONCERAY :
-Concernant les dispositions relatives aux circulations horizontales et verticales de l'entresol pour les salles de séminaires, les circulations horizontales des étages pour les chambres et les salles de petits-déjeuners de l'étage 1 du fait d'impossibilités techniques alléguée (risque sur la solidité du bâtiment).
Le descriptif des travaux envisagés fait apparaître en substance ce qui suit :
-Mise en conformité des sanitaires, par la création d'un sanitaire PMR réglementaire au 1er étage;
-Aménagement PMR à l'étage 2, à l'étage 3 et à l'étage 4 ; 
Chaque descriptif décrit l'ensemble des travaux à mener. 
En conséquence, la société C.P.P.J doit, dans la limite de l'assiette du bail, laquelle inclut notamment dans sa désignation les 1er, 2ème, 3ème et 4ème étage, prendre en charge les travaux suivants tels qu'il résulte du document du 27 octobre 2015 :
-Mise en conformité des sanitaires, par la création d'un sanitaire PMR réglementaire ;
-Aménagement de chambres PMR à l'étage 2, à l'étage 3 et à l'étage 4.
Il convient de fixer un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement pour l'exécution des travaux. Passé ce délai, une astreinte de 500 euros par jour de retard sera due, laquelle courra pendant quatre mois. 

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la société C.P.P.J sera condamnée aux entiers dépens. 

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, la société C.P.P.J sera condamnée à payer à la SAS HOTEL RONCERAY 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, 

-Condamne la SA CAPITAL PIERRE DU PASSAGE JOUFFROY (C.P.P.J) à exécuter, dans des locaux dépendant de l'immeuble sis à [Localité 5] aux n°[Adresse 1] et [Adresse 2], les travaux d'accessibilité relatifs à :
oLa mise en conformité des sanitaires, par la création d'un sanitaire PMR réglementaire ;
oL'aménagement de chambre PMR à l'étage 2, à l'étage 3 et à l'étage 4.
-Dit qu'à défaut d'exécution des travaux susmentionnés dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, la SA CAPITAL PIERRE DU PASSAGE JOUFFROY (C.P.P.J) sera redevable d'une astreinte provisoire à hauteur de 500 euros par jour de retard ; 
- Dit que l’astreinte courra pendant quatre mois,
-Condamne la SA CAPITAL PIERRE DU PASSAGE JOUFFROY (C.P.P.J) à verser à la SAS HOTEL RONCERAY 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Rejette le surplus des demandes des parties ;
-Condamne la SA CAPITAL PIERRE DU PASSAGE JOUFFROY (C.P.P.J) aux entiers dépens ;
-Ordonne l'exécution provisoire. 


Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024


Le GreffierLa Présidente 
C. GUINANDS. GUILLARME