Cour d'appel de Bordeaux, CHAMBRE SOCIALE SECTION B, 29 février 2024, n° 21/05525

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



CHAMBRE SOCIALE - SECTION B



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ARRÊT DU : 29 février 2024





BAUX RURAUX



N° RG 21/05525 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MLBF

















Madame [D] [C]



c/

Madame [R] [B] [E]

Madame [V] [B] [E]

Madame [J] [H]









Nature de la décision : AU FOND











Notifié par LRAR le :



LRAR non parvenue pour adresse actuelle inconnue à :



La possibilité reste ouverte à la partie intéressée de procéder par 

voie de signification (acte d'huissier).



Certifié par le Greffier en Chef,







Grosse délivrée le :

à :

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 septembre 2021 (R.G. n°21/00002) par le Tribunal paritaire des baux ruraux de BORDEAUX, suivant déclaration d'appel du 06 octobre 2021.



APPELANTE :



Madame [D] [C]

née le 21 Février 1994 à [Localité 30]

de nationalité Française

Profession : Gérante, demeurant [Adresse 28]

représentée par Me Ludivine REBIERE, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉES :



Madame [R] [B] [E]

née le 17 Mars 1973 à [Localité 30]

de nationalité Française

Profession : Agent immobilier, demeurant [Adresse 27]



Madame [V] [B] [E]

née le 22 Septembre 1971 à [Localité 30]

de nationalité Française

Profession : Agricultrice, demeurant [Adresse 29]



représentées par Me Stéphane DE SEZE de la SELARL DE SEZE & BLANCHY, avocat au barreau de BORDEAUX



Madame [J] [H]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 33]

non comparante, non représentée bien que régulièrement convoquée



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 945-1 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 25 octobre 2023 en audience publique, devant Madame Marie-Paule Menu, présidente chargée d'instruire l'affaire, et madame Sophie Lésineau, conseillère qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Eric Veyssière, président

Madame Marie-Paule Menu, présidente

Madame Sophie Lésineau, conseillère



Grefffière lors des débats : Mme Sylvaine Déchamps,











ARRÊT :



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé en raison de la charge de travail de la Cour. 

 

EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er mars 2016, M. [S] [B] [E] a consenti à Mme [D] [C] un bail à ferme, d'une durée de 9 ans, portant sur des parcelles sises commune de [Localité 34], d'une superficie de 10 hectares n° C [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 23] et [Cadastre 24] (pour partie).



Le fermage a été fixé comme suit : 6 800 euros par an payables mensuellement, soit 566,66 euros par mois. A plusieurs reprises, le montant du fermage a été augmenté pour atteindre la somme annuelle de 26 100 euros, soit 2 175 euros par mois, en octobre 2020.



Le 2 octobre 2020, M. [S] [B]-[E] est décédé.



Le 28 décembre 2020, Mme [C] a assigné, en référé d'heure à heure devant le président du tribunal paritaire des baux ruraux, Mmes [R] et [V] [B] [E] et Mme [J] [H] aux fins de cessation de troubles manifestement illicites et de condamnation sous astreinte des membres de l'indivision successorale à des restitutions.



Par ordonnance du 12 février 2021, le juge des référés a :

- renvoyé l'ensemble des demandes présentées par Mme [C] et les moyens de défense devant le tribunal paritaire des baux ruraux à l'audience du 1er mars 2021 à 8h30 pour qu'il soit statué au fond,

- rappelé que l'ordonnance emporte saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour statuer sur les demandes de Mme [C] et moyens de défense,

- dit que les demandes de provision sur facture et cessation de la divagation d'animaux ne relèvent pas des attributions du tribunal paritaire des baux ruraux et par suite de celles de son président statuant en référé,

- rejeté ces demandes et renvoyé Mmes [V] et [R] [B] [E] à mieux se pourvoir.



Le 3 mars 2021, Mme [C] a saisi le juge des référés d'une requête en omission de statuer, rectification d'erreur matérielle et en interprétation de l'ordonnance de référé du 12 février 2021.



Par ordonnance du 4 juin 2021, le juge des référés a :

- rejeté les demandes en interprétation ou omission de statuer,

- ordonné la rectification de l'erreur matérielle qui affecte l'ordonnance en date du 12 février 2021 dans l'instance enrôlée sous le n°RG 21/0001,

- dit qu'en page 7 de l'ordonnance la phrase : "En l'espèce Mme [C] soutient bénéficier d'un bail écrit sur les parcelles C [Cadastre 5], C[Cadastre 18], C[Cadastre 6], C[Cadastre 23] et C[Cadastre 24] et de baux verbaux sur les parcelles [Cadastre 8] / [Cadastre 26] / [Cadastre 20] / [Cadastre 19] / [Cadastre 3] / [Cadastre 4] / [Cadastre 9] / [Cadastre 10] / [Cadastre 11] / [Cadastre 15] / [Cadastre 22] / [Cadastre 25] et que les agissements de Mme [C] portent atteinte à ses droits d'exploitation" est remplacée par la phrase : "En l'espèce Mme [C] soutient bénéficier d'un bail écrit sur les parcelles C[Cadastre 5], C[Cadastre 18], C[Cadastre 6], C[Cadastre 23] et C[Cadastre 24] et de baux verbaux sur les parcelles [Cadastre 8] / [Cadastre 26] / [Cadastre 20] / [Cadastre 19] / [Cadastre 3] / [Cadastre 4] / [Cadastre 9] / [Cadastre 10] / [Cadastre 11] / [Cadastre 15] / [Cadastre 22] / [Cadastre 25] et que les agissements de Mme [V] [B] [E] et Mme [R] [B] [E] portent atteinte à ses droits d'exploitation,



- dit que la présente décision sera mentionnée sur la minute et les expéditions de l'ordonnance rectifiée,

- dit que les dépens demeureront à la charge de l'Etat.



Mme [C] a sollicité du tribunal paritaire des baux ruraux qu'il :

- reconnaisse l'existence des accords verbaux intervenus entre M. [B] [E] et elle portant l'assiette initiale du bail à ferme signé le 1° mars 2016 à la superficie de 31,1275 hectares pour les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 24], [Cadastre 23], [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 20], [Cadastre 19], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 22] et [Cadastre 25], démontrée par l'augmentation du prix du fermage,

- ordonne toutes les mesures utiles pour faire cesser le trouble manifestement illicite lui permettant d'exploiter l'ensemble des parcelles données à bail,

- condamne solidairement et conjointement Mme [R] [B] [E] et Mme [V] [B] [E], sous astreinte, à libérer l'ensemble des parcelles exploitées par elle aux termes du bail à ferme signé le 1° mars 2016 et des accords verbaux successifs intervenus et portant l'assiette du bail à la superficie de 31,1275 hectares pour les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 24], [Cadastre 23], [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 20], [Cadastre 19], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 22] et [Cadastre 25],

- condamne solidairement et conjointement Mmes [B] [E], sous astreinte, à lui restituer l'ensemble du matériel de clôtures subtilisés le 19 décembre 2020 sur les parcelles [Cadastre 22], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 17],

- condamne solidairement et coniointement Mmes [B] [E], sous astreinte, à sortir tout portail et matériel agricole obstruant le passage sur la propriété et bloquant l'accès aux parcelles,

- condamne solidairement et conjointement Mmes [B] [E], sous astreinte, à remettre en place le portail préexistant à l'entrée du [Adresse 31] et en bord de route afin que la propriété demeure fermée la nuit,

- condamne solidairement et conjointement Mmes [B] [E], sous astreinte, à sortir tout le stock de fourrage contenu dans le bâtiment exploité par elle et à exécuter tous les travaux nécessaires à la mise en conformité du site avec la réglementation sur la sécurité incendie et l'accueil du public,

- condamne solidairement et conjointement Mmes [B] [E], sous astreinte, à exécuter tous les travaux nécessaires à l'exploitation du centre équestre et notamment à installer un compteur électrique,

- fasse interdiction à Mmes [B] [E] et Mme [H] de se rendre sur la propriété sans son autorisation expresse et non équivoque et sa présence et de porter atteinte aux installations implantées sur les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 24], [Cadastre 23], [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 20], [Cadastre 19], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 22] et [Cadastre 25] pour une superficie globale de 31,1275 hectares,

- fasse interdiction à Mmes [B] [E] et Mme [H] de souscrire un abonnement sur le compteur électrique ouvert à son nom le 8 octobre 2020 et à défaut,

- condamne solidairement et conjointement Mmes [B] [E], sous astreinte, à exécuter tous les travaux nécessaires à l'exploitation du centre équestre et notamment à installer un compteur électrique,

- condamne solidairement et coniointement Mmes [B] [E] à verser à Mme [C] diverses sommes :

- à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

- à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, des pertes d'exploitation et autres préjudices financiers liés à l'exploitation,

- à titre de remboursement des loyers de décembre 2020 à la cessation du trouble,

- à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et d'atteinte à la réputation,

- sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.















Par jugement du 6 septembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux a :

- constaté l'accord des parties sur l'inclusion dans l'assiette du bail du 1er mars 2016 du bâtiment situé sur la parcelle C [Cadastre 24], d'une surface de 876 m2, correspondant à un manège,

- débouté Mme [C] de sa demande de reconnaissance d'un bail verbal sur les parcelles cadastrées à [Localité 34] C [Cadastre 24] en totalité, [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 20], [Cadastre 19], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 22] et [Cadastre 25],

- condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] à payer à Mme [C] la somme de 5.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

- condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] à faire installer à leurs frais, un compteur électrique autonome, au bénéfice des parcelles louées à Mme [C], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

- dit que faute pour Mmes [R] et [V] [B] [E] de procéder à l'installation ordonnée, elles seront redevables passé ce délai, d'une astreinte provisoirement fixée jusqu'au 31 mars 2022, à 50 euros par jour de retard,

- dit que le juge ayant ordonné l'astreinte se réserve le pouvoir de la liquider,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] au paiement des entiers dépens incluant ceux de l'instance en référé,

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.



Par déclaration du 6 octobre 2021, Mme [C] a relevé appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées électroniquement le 17 octobre 2023, Mme [C] demande à la cour de :

'- la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- débouté Mme [C] de sa demande de reconnaissance d'un bail verbal sur les parcelles cadastrées à [Localité 34] C [Cadastre 24] en totalité, [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 20], [Cadastre 19], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 22] et [Cadastre 25],

- condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] à payer à Mme [C] la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] à payer à Mme [C] la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

- condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] à faire installer à leurs frais, un compteur électrique autonome, au bénéfice des parcelles louées à Mme [C], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

- dit que faute pour Mmes [R] et [V] [B] [E] de procéder à l'installation ordonnée, elles seront redevables passé ce délai, d'une astreinte provisoirement fixée jusqu'au 31 mars 2022, à 50 euros par jour de retard,

- dit que le juge ayant ordonné l'astreinte se réserve le pouvoir de la liquider,

- condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] au paiement des entiers dépens incluant ceux de l'instance en référé,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Statuant à nouveau,

- reconnaître l'existence des accords verbaux intervenus entre M. [B] [E] et Mme [C] portant l'assiette initiale du bail à ferme signé le 1er mars 2016 à la superficie de 31,1275 hectares pour les parcelles [Cadastre 5] / [Cadastre 18] / [Cadastre 6] / [Cadastre 24] / [Cadastre 23] / [Cadastre 7] / [Cadastre 8] / [Cadastre 26] / [Cadastre 20] / [Cadastre 19] / [Cadastre 3] /[Cadastre 4] / [Cadastre 9] / [Cadastre 10] / [Cadastre 11] / [Cadastre 15] / [Cadastre 22] / [Cadastre 25] démontrée par l'augmentation du prix du fermage,

- rétablir les droits de Mme [C] sur l'ensemble des parcelles données à bail,

- condamner Mmes [R] et [V] [B] [E] à l'indemniser de l'ensemble des préjudices subis du fait de leurs manquements aux obligations incombant au bailleur rural,

Sur les préjudices de Mme [C]

-Condamner solidairement et conjointement Madame [R] [B] [E] et Madame [V] [B] [E] à payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par Madame [C] : 

- Préjudice matériel = la somme de 13 380,37 € 

La détérioration des clôtures au mois de décembre 2020 et avril 2021 avec vol de matériel : 4 692,24 € 

Dégradation de boîte aux lettres changée à plusieurs reprises : 40 € 

Dégradation du panneau à l'entrée des écuries : 150 € 

Dégradation du véhicule de Madame [C] : à parfaire 

Frais vétérinaires des équidés : 624,39 €. 

Frais de location du groupe électrogène : 7 873,74 € 

- Perte d'exploitation: la somme de 160 490,81 € 

- Préjudice de jouissance: la somme de 10 150 € 

-Préjudice moral et atteinte à la notoriété et réputation = la somme de 40000€

A titre subsidiaire et En l'absence de reconnaissance d'accords verbaux venant en complément du bail écrit signé en 2016 : 

- Trop perçu au titre des loyers : la somme de 42 463,05 € 

-Condamner solidairement et conjointement Madame [R] [B] [E] et Madame [V] [B] [E] à payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance (référé et fond) 

Sur la demande reconventionnelle des consorts [B] [E]

-Débouter Madame [R] [B] [E], Madame [V] [B] [E] de leur demande tendant à voir condamner Madame [C] à leur payer la somme 80.475 € en réparation de leur préjudice liée à la rupture unilatérale du bail du 1er mars 2016 

A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour estimerait le congé délivré par Madame [C] contestable : 

-Prononcer la résiliation du bail signé le 1er mars 2016 aux torts exclusifs des bailleresses 

-Débouter Madame [R] [B] [E] et Madame [V] [B] [E] de leur demande tendant à voir condamner Madame [C] à leur payer la somme 80.475 € en réparation de leur préjudice liée à la rupture unilatérale du bail du 1er mars 2016 

-Condamner solidairement et conjointement Madame [R] [B] [E] et Madame [V] [B] [E] à payer à Madame [C] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral 

En tout état de cause,

-Débouter Madame [R] [B] [E], Madame [V] [B] [E] et Madame [J] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

-Condamner solidairement et conjointement Madame [V] [B] [E] et de Madame [R] [B] [E] à payer la somme de 4 500 € à Madame [C] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.'





Par leurs dernières conclusions enregistrées le 09 octobre 2023, Mme [R] [B] [E], Mme [V] [B] [E] et Mme [J] [B] [E] épouse [H] demandent à la cour de :

- juger que Mme [C] n'apporte pas la preuve d'une location verbale sur les parcelles et partie de bâtiments autres que celles figurant dans le bail du 1er mars 2016,

- confirmer le jugement déféré,

- débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires,

- condamner Mme [C] à payer à Mmes [R] et [V] [B] [E] la somme de 80.475 euros en réparation de leur préjudice lié à la rupture unilatérale du bail du 1er mars 2016,

- condamner Mme [C] à payer à Mmes [R] et [V] [B] [E] et à Mme [J] [H] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



L'affaire a été fixée le 25 octobre 2023 pour être plaidée.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées et oralement reprises. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande de reconnaissance d'un bail verbal



Mme [C] fait valoir que les augmentations successives du loyer correspondent à des aménagements qu'elle a réalisés sur les parcelles litigieuses, parcelles dont M. [B] [E] lui a donné la jouissance d'autant que le loyer payé est bien au-dessus de la valeur réelle de location des parcelles. En outre, elle indique qu'au regard de l'évolution de son chiffre d'affaires et de la consommation des matières premières et de l'électricité, il y a bien eu une augmentation de sa surface d'exploitation.



Mmes [B] [E] font valoir que le prix du loyer est inhérent aux 1 570 m² de location des parties de bâtiments et nullement à une extension des parcelles exploitées ; en outre une grande partie des parcelles étaient en indivision et M. [B] [E] les exploitait dans le cadre d'un bail rural, rendant juridiquement impossible la sous location de ces parcelles à Mme [C] en l'absence de l'autorisation de Mme [H], soeur de M. [B] [E] ; enfin les parcelles sont intégrées dans le dossier PAC de M. [B] [E] et sa déclaration MSA en tant qu'exploitant de ces parcelles. 



Il résulte des dispositions de l'article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime que 'Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L 411-2. Cette disposition est d'ordre public.[...]. La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens.' 



L'article L 411-4 du même code précise que ' Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. A défaut d'écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d'un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu'elle notifie à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l'accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l'état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. L'état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l'état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années.'



Il est constant que la convention ne peut être qualifiée de bail à ferme en l'absence de preuve de l'existence d'une jouissance exclusive des parcelles.



Selon l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, 'toute sous location est interdite. [...]'. Il est constant que l'autorisation du bailleur ne saurait suffire à rendre régulière une sous-location qui ne remplit pas les conditions de l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime.



La charge de la preuve d'un bail statutaire, de son caractère onéreux et d'une manifestation de volonté certaine du propriétaire de mettre son bien à la disposition d'un exploitant agricole incombe à celui qui s'en prévaut.



En l'espèce, il est constant que par convention de bail du 1er mars 2016, M. [B] [E] a mis à disposition de Mme [C] les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 23] et une partie de la parcelle [Cadastre 24].



Il est en outre non contesté par les parties qu'une augmentation du loyer initial est justifiée par le financement par M. [B] [E] de onze boxes à chevaux et qu'une autre trouve son origine dans la mise à disposition de l'entièreté d'un bâti sur une des parcelles.



La cour constate que Mme [C] est déclarée auprès de la MSA et que ses activités sur les parcelles concernées par le bail du 1er mars 2016 relèvent du régimes des activités agricoles conformément à l'article L 311-1 du code rural et de la pêche maritime.



Il est en outre établi par les différentes quittances de loyer communiquées à la cour que le loyer initial d'un montant annuel de 6 800 euros tel qu'indiqué dans la convention de bail a été porté progressivement à la somme annuelle de 26 100 euros soit 2 175 euros par mois, somme dont s'est acquittée tous les mois Mme [C] auprès de M. [B] [E] puis de 'l'indivision [B] [E]' après le décès de ce dernier. 



Il est donc justifié que Mme [C], qui exerçait une activité agricole, versait une contre-partie non équivoque à M. [B] [E] pour un immeuble à usage agricole. Il convient dès lors afin de déterminer l'existence ou non d'un bail verbal de s'assurer de la volonté certaine de M. [B] [E] de mettre les parcelles litigieuses non indiquées dans le bail du 1er mars 2016 mais revendiquées par Mme [C] à la disposition de cette dernière afin qu'elle les exploite de façon exclusive.



Concernant les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 19], [Cadastre 10],[Cadastre 9], [Cadastre 11] 



Mme [C] fait valoir que M. [B] [E] les aurait mis à sa disposition dès mars 2016 pour faire paître ses chevaux moyennant une augmentation du loyer à 8 600 euros annuel.



Mmes [B] [E] pointent l'impossibilité pour leur père d'avoir pu sous-louer ces terres dont il était lui même fermier en l'absence d'accord de la soeur de M. [B] [E] pour cette sous-location.



Il ressort du bail rural du 11 avril 1990 communiqué par Mmes [B] [E] que leur père était fermier des 'parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 19], [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et sous-partie du numéro 1049". 



Le relevé d'exploitation en date du 1er janvier 2020 de la MSA corrobore le statut de fermier de M. [B] [E] sur ces parcelles.



Il est démontré par la production de l'attestation de Mme [J] [B] [E] épouse [H] que cette dernière, propriétaire indivise des parcelles tel que cela résulte de l'acte de liquidation partage établi par Maître [U], notaire à [Localité 32], le 7 juin 2012 , n'a jamais autorisé son frère, fermier sur ces parcelles, à les sous-louer à Mme [C]. 



Dès lors, les conditions dérogatoires à la prohibition de toute sous-location prévues par l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas remplies. La prohibition de la sous-location de ces parcelles étant d'ordre public, les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 19], [Cadastre 10],[Cadastre 9], [Cadastre 11] ne peuvent avoir fait l'objet d'un bail verbal entre M. [B] [E] et Mme [C], l'autorisation éventuelle de ce dernier à une telle sous-location ne suffisant pas à la rendre régulière.



Concernant les parcelles [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 24] partie restante , [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15]



Mme [C] fait valoir qu'elle a aménagé progressivement les parcelles mises à sa disposition par M. [B] [E], en construisant des abris pour chevaux, une seconde carrière, en clôturant les parcelles attribuées sans que ce dernier ne s'y oppose, démontrant sa volonté non équivoque de lui louer les parcelles contestées.



Mme [C], à travers la communication de photographies et attestations, justifie avoir réalisé des aménagements sur les parcelles litigieuses à ses propres frais, la facture du 12 septembre 2016 de la société Eiffage Route versée par Mmes [B] [E] ne démontrant pas que la réalisation d'un tapis enrobé ait été financée par M. [B] [E] au regard des incohérences entre le nom du centre équestre et le lieu de réalisation des travaux.



Il est donc établi que Mme [C] a pu utiliser les parcelles sus-visées dans le cadre de son activité équestre mais il importe qu'elle rapporte la preuve de son utilisation exclusive, de la volonté non équivoque de M. [B] [E] de les lui mettre à sa disposition.



Mmes [B] [E] exposent que leur père n'a nullement donné à Mme [C] l'exploitation des parcelles litigieuses. Elles font valoir qu'il est resté exploitant de toutes ces parcelles et se prévalent pour en justifier des registres parcellaires graphique du dossier PAC de leur père, de son relevé MSA, de différentes attestations et photos.



Il importe de rappeler qu'afin de bénéficier des aides de la politique agricole commune, toute personne physique ou morale ayant une exploitation et exerçant une activité agricole peut remplir un dossier PAC où elle va y indiquer les parcelles qu'elle exploite et au titres desquelles elle sollicite l'octroi d'aides.



Mmes [B] [E] communiquent les déclarations de leur père sur les années 2017 à 2020 réalisées dans le cadre du dossier PAC. Les parcelles sont identifiées dans le cadre de la PAC non pas avec les numéros de cadastre mais par îlots avec des intitulés liés au type de culture sur le terrain. Cependant, des correspondances peuvent être réalisées en comparant les registres parcellaires graphiques de 2020 de M. [B] [E] et les plans cadastraux communiqués en pièce 70 par Mme [C] et en pièce 21 par Mmes [B] [E].



Ainsi, les parcelles peuvent être identifiées comme suit : 

-Pour l'îlot 1, la parcelle [Cadastre 1] correspond à la parcelle cadastrée [Cadastre 26] ; la parcelle [Cadastre 2] aux parcelles cadastrées [Cadastre 22], une partie de [Cadastre 24] et [Cadastre 25]. Les autres parcelles ne correspondant pas aux parcelles litigieuses, leurs correspondances ne seront pas rappelées.

-Pour l'îlot 2, la parcelle [Cadastre 13] correspond à la parcelle cadastrée [Cadastre 3] ; la parcelle [Cadastre 14] aux parcelles cadastrées [Cadastre 4],[Cadastre 19], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 7].

-Pour l'îlot 15, la parcelle [Cadastre 12] correspond aux parcelles cadastrées [Cadastre 20] et [Cadastre 15].



Il ressort donc de l'examen des dossiers de la PAC remplis par M. [B] [E] que ce dernier a déclaré en 2020 au ministère de l'agriculture et de l'alimentation exploiter toutes les parcelles litigieuses sur lesquelles Mme [C] se prévaut d'un bail verbal, y compris la parcelle cadastrée [Cadastre 8] qui est représentée comme parcelle non agricole sur le registre parcellaire décrivant l'îlot 1. 



Si Mme [C] expose avoir dès octobre 2017 reçu la jouissance exclusive de la totalité de la parcelle [Cadastre 24], il convient toutefois de relever que M. [B] [E] a déclaré lors de la campagne 2018 du dossier PAC cultiver du blé tendre d'hiver sur les parcelles cadastrées [Cadastre 22], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] matérialisé par le code de la culture 'BTH' concernant 'l'îlot 1-2" dans le descriptif des parcelles du registre parcellaire 2018. 





Si Mme [C] indique que M. [B] [E] lui aurait accordé la jouissance exclusive par bail verbal à partir d'octobre 2017 de la totalité de la parcelle [Cadastre 24], il est communiqué à la cour une photo issue de la base de données de l'IGN en date de 2019 démontrant que les parcelles [Cadastre 22], [Cadastre 25] et la partie cultivable de la parcelle [Cadastre 24] étaient labourées et donc exploitées par M. [B] [E] en 2019. 



Il est aussi fourni à la cour l'attestation de M. [N] [P] qui déclare le 21 janvier 2021 : 'En qualité d'entrepreneur conseil de la famille [B] [E], il m'a été demandé de mettre en culture les parcelles C [Cadastre 20], [Cadastre 16], [Cadastre 19], [Cadastre 4], [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 9] jusqu'à maintenant exploitées par Monsieur [X] [B] [E]. Alors que les semis devaient être réalisés début février et au plus tard mi mars, la présence de chevaux rend impossible ces mises en culture sachant que le sol a besoin de se reposer afin de pouvoir passer une herse afin d'aplanir le sol et de laisser l'herbe se taller.' Ainsi, il ressort de cette attestation que singulièrement la parcelle [Cadastre 20] était exploitée par M. [B] [E] avant que la mise en culture n'en soit confiée à M. [N] [P] alors même que Mme [T] fait valoir que M. [B] [E] lui aurait mis à disposition exclusive cette même parcelle dès le mois de mars 2016.



Enfin, le courrier de la mairie d'[Localité 34] du 1er mars 2021 établit que des constructions ont été réalisées par Mme [C] sur les parcelles [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24] et [Cadastre 6] sans qu'il ait été indiqué à la mairie l'accord du bailleur, M. [B] [E], pour de telles constructions ou sans qu'il soit démontré que ce dernier avait mandaté Mme [T] pour valider les constructions réalisées sur ces parcelles auprès de la mairie.



Au regard de tous ces éléments, Mme [C] ne justifie pas que M. [B] [E] lui ait mis à son entière disposition et de façon exclusive les parcelles [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 24] partie restante , [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15] en vue de leur exploitation dans le cadre de son centre équestre.



De ce fait, il ne sera pas reconnu l'existence d'un bail verbal entre M. [B] [E] et Mme [T] concernant les parcelles cadastrées à [Localité 34] aux numéros [Cadastre 4], [Cadastre 19], [Cadastre 10],[Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 24] partie restante , [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 3], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 15].



Le jugement déféré, qui a débouté Mme [T] de sa demande de reconnaissance d'un bail verbal sur ces parcelles ainsi que de ses demandes subséquentes de libération de ces parcelles sous astreinte, sera confirmé de ces chefs.



Sur les demandes indemnitaires de Mme [C] à l'encontre de l'indivision [B] [E]



Mme [C] fait valoir que Mmes [B] [E] ont manqué à leurs obligations contractuelles et ont commis de nombreuses voies de fait portant atteinte à sa jouissance paisible des terres louées alors qu'elle a toujours régulièrement payé son loyer. Elle indique avoir subi de nombreux préjudices dont elle demande réparation. 



Les bailleresses réfutent tout manquement à leurs obligations contractuelles relevant que les manquements évoqués par Mme [C] sont infondés puisqu'elle ne pouvait prétendre jouir des parcelles qu'ellle s'est appropriée sans en avoir le droit.



Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'







En liminaire, il convient de préciser qu'au regard de la non reconnaissance d'un bail verbal entre M. [B] [E] et Mme [C], cette dernière peut solliciter de dommages et intérêts pour troubles de jouissance seulement sur les parcelles dont elle s'est vue reconnaître la mise à disposition dans son bail écrit du 1er mars 2016, à savoir les parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 23] et une partie de la parcelle [Cadastre 24].



Ainsi toutes ses demandes d'indemnisation fondées sur des troubles de jouissance sur les autres parcelles doivent être rejetées.



Mme [C] tout d'abord indique avoir dû louer un groupe électrogène puisqu'elle s'est trouvée privée d'électricité et qu'il était indispensable de garantir la sécurité des équidés et des personnes en s'assurant du bon fonctionnement des clôtures électriques entourant les parcelles où les chevaux paissaient.



Il est reconnu par Mmes [B] [E] que des coupures d'électricité régulières ont bien eu lieu, coupures liées à un défaut d'alimentation souterraine dans le système électrique de la propriété, système relevant de la responsabilité du bailleur. 



Il est établi que Mme [C] a dû louer un groupe électrogène afin de garantir la stabilité des clôtures électriques des enclos à chevaux.



Il est à relever que les bailleurs doivent assurer l'entretien des lieux loués et garantir de ce fait un système électrique adapté, conforme aux normes et en état stable de fonctionnement. 



Mmes [B] [E] ont été avisées très vite des coupures d'électricité dès qu'elles ont repris l'exploitation de leur père et notamment lorsqu'elles ont remis en marche le pivot d'irrigation. Or en ne mettant pas tout en oeuvre dès leur reprise du bail au décès de leur père pour faire cesser ces réductions de puissance électrique qu'elles reconnaissent, Mmes [B] [E] ont obligé Mme [C] à financer la location d'un groupe électrogène, dépense non nécessaire si le système électrique de la propriété avait été aux normes et dimensionné aux besoins des deux exploitations, charge revenant au bailleur.



Ainsi, la demande de remboursement formulée par Mme [C] au titre de la location de ce groupe électrogène sera validée et Mmes [B] [E] seront condamnées conjointement à verser à Mme [C] la somme de 7 873,74 euros.



Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.



Il est ensuite établi par la communication par Mme [C] de photos, d'échanges de courriers et de couriels qu'elle n'a pu avoir accès au compteur électrique de la propriété suite à la pose d'un cadenas sur ce dernier par Mmes [B] [E] et que ces dernières ont résilié son abonnement EDF. La cour constate qu'elles ont en outre informé Mme [C] du changement de nom de l'abonné du compteur électrique sans attendre l'installation d'un second compteur garantissant à Mme [C] un accès à un compteur électrique et une fourniture d'électricité autonome. 



En outre, Mme [C] produit à la cour de nombreuses photographies dont il ressort que Mmes [B] [E] sont intervenues en décembre 2020 pour bloquer l'entrée du bâtiment situé sur les parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 23] mentionnées dans le bail à ferme du 1er mars 2016 où se situaient le manège de Mme [C] ainsi que la réserve de foin. Il est en outre démontré l'intrusion régulière de personnes sur les terres dont Mme [C] avait la jouissance entre janvier et mars 2021. Il est reconnu par les parties que ces faits ont justifié l'intervention régulière des forces de l'ordre sur l'exploitation ainsi que l'intervention de la maire de la commune d'[Localité 34], ne garantissant pas à Mme [C] la jouissance paisible des terres dont elle avait la disposition conformément au bail écrit du 1er mars 2016.







Au regard du préjudice de jouissance qui est résulté pour Mme [C] des divers manquements du bailleur à ses obligations, c'est à juste titre que les premiers juges lui ont alloué la somme de 5 000 euros. Le jugement déféré est confirmé dans ses dispositions qui ont alloué la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance et ont condamné conjointement Mmes [B] [E] à ce paiement mais infirmé dans celles tenant à l'installation d'un compteur électrique, désormais sans objet compte tenu du départ de Mme [C].



Mme [C] ne démontrant pas la responsabilité de Mmes [B] [E] dans les dégradations de sa boîte aux lettres ou du panneau situé à l'entrée des écuries, ses demandes de dommages et intérêts seront rejetées.



En outre, il n'est nullement établi le lien entre la colique d'un équidé et donc les frais de vétérinaire y afférents et les troubles occasionnés par Mmes [B] [E] sur les parcelles mentionnées dans le bail du 1er mars 2016. Cette demande de rembousement des frais vétérinaires sera donc rejetée.



La demande de paiement au titre des dégradations du véhicule de Mme [C] n'étant pas chiffrée, la cour n'est donc saisie d'aucune prétention de ce chef. 



Concernant la demande indemnitaire au titre de la perte d'exploitation, Mme [C] ne démontre pas avoir dû annuler des cours d'équitation, avoir perdu la mise en pension d'équidés ou que la baisse de son chiffre d'affaire résulte des comportements de Mmes [B] [E]. De ce fait, sa demande indemnitaire sur ce fondement sera rejetée.



Enfin c'est à juste titre que les premiers juges ont débouté Mme [C] de ses demandes indemnitaires sur le fondement d'atteinte à sa notoriété et réputation et au titre d'un préjudice moral en relevant que Mme [C] ne peut demander réparation devant le tribunal paritaire des baux ruraux de faits de harcèlement, violences morales, dénonciations calomnieuses, vol, faits constitutifs de délits pénaux. Le jugement sera confirmé de ce chef.



Mme [C] sollicite qu'en l'absence de reconnaissance de bail verbal la cour condamne Mmes [B] [E] à lui verser la somme de 42 463,05 euros à titre de trop perçu sur les loyers de mars 2016 à janvier 2023 au regard de l'absence de justification de l'augmentation du prix du loyer sans modification de l'assiette du bail. Cependant, si Mme [C] considère que le loyer qu'elle versait n'était pas conforme à la valeur locative réelle des parcelles effectivement louées, il lui appartenait de solliciter une révision du loyer soit dans le cadre de l'article L 411-13 du code rural et de la pêche maritime soit à chaque renouvellement du bail, ce qu'elle n'a pas fait. De ce fait, elle sera déboutéee de sa demande et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.





Sur la demande de Mmes [B] [E] de réparation du préjudice lié à la rupture unilatérale du bail



Mmes [B] [E] font valoir que Mme [C] a abandonné les lieux loués en novembre 2021 et qu'elle a fait notifier une résiliation unilatérale de son bail au 31 janvier 2022. Elles reconnaissent être entrées en jouissance des terrains mais demandent, en cause d'appel, une indemnisation à hauteur des loyers restant à courir jusqu'à l'échéance initiale du bail. En outre, en réponse à la demande en cause d'appel de la demande de résiliation du bail par Mme [C] elles font valoir qu'il est impossible pour la cour de prononcer la résiliation d'un bail qui n'existe plus et pour lequel un congé même sans fondement a été délivré, accepté par le bailleur et exécuté.













Mme [C] fait valoir que cette demande est motivée par pure mauvaise foi, aucun fondement juridique n'étant visé d'autant qu'il y a eu un état des lieux de sortie qui s'est tenu de manière contradictoire en présence des parties et de leurs huissiers le 14 février 2022. Son départ s'est imposé suite aux évènements subis en 2021, aux pertes financières générées et compte-tenu de la nécessité de préserver ses chevaux malgré la perte de clientèle que ce déménagement a entraînée. Si la cour estime contestable le congé délivré, Mme [C] sollicite qu'au regard des circonstances, la résiliation du bail soit prononcée à effet du 31 janvier 2022 aux torts exclusifs des bailleresses de sorte qu'aucune indemnité ne leur est dûe.





Les article L 411-30 et suivants du code rural et de la pêche maritime déterminent les modalités de résiliation d'un bail rural.



Il est établi que si la mésintelligence existant entre les parties a eu une incidence sur la situation économique de l'exploitation, le juge peut prononcer la résiliation du bail. De même, il a été admis que le preneur pouvait agir en résiliation aux torts du bailleur lorsque le comportement agressif, injurieux et menacant des bailleurs à l'égard des métayers rendait impossible la poursuite de relations contractuelles normales.



En l'espèce, Mme [C] expose qu'elle a dû cesser d'exploiter les parcelles qu'elle avait en jouissance du fait des comportements inacceptables de Mmes [B] [E]. C'est d'ailleurs sur le fondement de la 'faute du bailleur' qu'elle a résilié son bail. En effet, il est indiqué sur la notification de la résiliation du bail en date du 21 janvier 2022 que Mme [C] résilie son bail 'au motif de l'impossibilité de poursuivre l'exploitation des parcelles sus-mentionnées résultant des agissements volontaires et réitérées des bailleresses ou de tierces personnes mandatées par elles, portant gravement atteinte à la sécurité des personnes et des équidés.'



Il est établi que la résiliation du bail par Mme [C] ne rentre pas dans les cas prévus par l'article L 411-33 du code rural et de la pêche maritime qui ne font pas état d'une résiliation aux torts du bailleur. Cependant il est constant que cette liste n'est pas limitative et que la résiliation unilatérale peut être aussi sollicitée pour faute du bailleur devant les juridictions sur le fondement du code civil.



La cour a reconnu que Mmes [B] [E] ont troublé la jouissance paisible des parcelles mises à la disposition de Mme [C] par le contrat de bail du 1er mars 2016 alors même qu'il n'est pas relevé de manquements de Mme [C] dans le versement du loyer et dans l'entretien des parcelles louées. Les tensions existant entre les deux parties et les nombreuses procédures intentées ont rendu impossible la poursuite de relations contractuelles normales entre Mmes [B] [E] et Mme [C]. 



Il est en outre relevé que Mmes [B] [E] ne se sont pas opposées à la résiliation du bail par Mme [C] et qu'un état des lieux de sortie en présence d'un huissier a eu lieu contradictoirement le 14 février 2022. Enfin, Mmes [B] [E] sont entrées immédiatement en jouissance des parcelles à l'issue de l'état des lieux de sortie et ne démontrent pas avoir subi un préjucide résultant du départ anticipé de Mme [C] avant l'échéance du bail.



Au regard de tous ces éléments, la résiliation du bail sera prononcée à effet du 31 janvier 2022 et Mmes [B] [E] seront déboutées de leur demande d'indemnité au titre de l'inexécution du bail. 





Sur les frais du procès



Le jugement déféré mérite confirmation dans ses dispositions qui condamnent Mmes [B] [E] aux dépens et qui déboutent les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.



Mmes [B] [E], qui succombent devant la cour, sont tenues aux dépens d'appel au paiement desquels elles sont condamnées. 



L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes d'indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour



CONFIRME la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'accord des parties sur l'inclusion dans l'assiette du bail du 1er 2016 du bâtiment situé sur la parcelle C [Cadastre 24], d'une surface de 876 m2 correspondant à un manège, en ce qu'elle a débouté Mme [D] [C] de sa demande de reconnaissance d'un bail verbal sur les parcelles cadastrées à [Localité 34] C [Cadastre 21] en totalité, [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 20], [Cadastre 19], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15], [Cadastre 22] et [Cadastre 25], en ce qu'elle a condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] à payer à Mme [D] [C] la somme de 5 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a condamné Mmes [R] et [V] [B] [E] au paiement des entiers dépens incluant ceux de l'instance en référé ; 



INFIRME la décision déférée pour le surplus,



Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant, 



CONDAMNE Mmes [R] et [V] [B] [E] à payer à Mme [D] [C] la somme de 7 873,74 euros au titre de son préjudice matériel,



DEBOUTE Mme [C] des ses demandes au titre de la perte d'exploitation, du préjudice moral et atteinte à la notoriété et réputation, du trop perçu au titre des loyers,



PRONONCE la résiliation du bail à la date du 31 janvier 2022,



DEBOUTE Mmes [R] et [V] [B] [E] de leur demande d'indemnisation au titre de l'inexécution du bail par Mme [C], 



CONDAMNE Mmes [R] et [V] [B] [E] aux dépens d'appel



DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

 

 







Signé par monsieur Eric Veyssière, président, et par madame Sylvaine Déchamps, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



S. Déchamps E. Veyssière