Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 28 mars 2024, n° 21/05569

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2012, la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU (ci-après la SCI IÉNA MARCEAU) a consenti à la S.A. INTUITU CAPITAL, devenue la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], correspondant au lot n°3 de l'état descriptif de division, pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 15 mai 2012 se terminant le 14 mai 2021 et moyennant un loyer annuel indexé de 126 968 € HT et HC, payable trimestriellement et d'avance.

La bailleresse, qui reprochait à sa locataire des retards de paiement de loyers, lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins de paiement d'un arriéré locatif par acte extrajudiciaire du 02 novembre 2017.

À la suite d'un dégât des eaux survenu en mai 2018, la bailleresse a fait procéder aux réparations remédiant aux infiltrations d'eaux de pluie au cours de l'été 2018, mais un litige est né entre les parties concernant les remises en état dans les locaux loués, la SCI IÉNA MARCEAU réclamant de pouvoir accéder auxdits locaux et la locataire lui faisant grief de vouloir effectuer ces travaux en lui demandant de vider les lieux pendant des périodes de forte activité.

Par acte extrajudiciaire du 29 avril 2019, la SCI IÉNA MARCEAU a fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail à sa locataire, aux fins de paiement d'un arriéré locatif, la sommant aussi de lui permettre de réaliser les travaux de remise en état des lieux loués consécutivement au dégât des eaux survenu en mai 2018.

Par acte du 19 mai 2019, la bailleresse a fait procéder à une saisie conservatoire de créance entre les mains de la société HSBC.

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2019, elle lui a fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins de paiement d'un arriéré locatif, la sommant aussi de l'informer de la façon dont elle entendait lui permettre de réaliser les travaux de remise en état des lieux loués consécutivement audit dégât des eaux.

Par acte du 08 juin 2020, dénoncé à la locataire le 09 juin suivant, la bailleresse a fait procéder à une nouvelle saisie conservatoire de créance entre les mains de la société HSBC.

Le 19 juin 2020, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL a assigné sa bailleresse devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de mainlevée de la saisie.

Le 06 juillet 2020, la SCI IÉNA MARCEAU a assigné sa locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de paiement de l'arriéré locatif et de mise en place d'un paiement automatique des loyers et charges.

Par ordonnance du 02 octobre 2020, le juge des référés, constatant le paiement de la somme réclamée à la locataire, a ordonné à celle-ci de mettre en place un prélèvement bancaire conformément à l'article 4.2 du contrat de bail.

Par jugement du 22 octobre 2020, le juge de l'exécution, constatant que la dette objet de la saisie avait fait l'objet d'un paiement, a rejeté les demandes de mainlevée et d'indemnisation de la locataire.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2020, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL a fait délivrer à la SCI IÉNA MARCEAU un congé pour le 14 mai 2021, date d'expiration du bail.

Le 25 novembre 2020, la locataire a assigné sa bailleresse devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, qui par ordonnance du 22 février 2021 a rejeté ses demandes tendant à réputer non écrite la clause d'échelle mobile figurant dans le bail ainsi qu'à la restitution de trop-perçus de loyers et de complément de dépôt de garantie et l'a condamnée à payer une provision au titre du loyer du premier trimestre 2021.

Par acte du 19 avril 2021, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL a fait assigner la SCI IÉNA MARCEAU devant le tribunal judiciaire de PARIS.

L'état des lieux de sortie a été établi le 14 mai 2021, chacune des parties ayant fait intervenir un huissier pour dresser un procès-verbal de constat.

La bailleresse a réclamé à son ancienne locataire le paiement de travaux de remise en état des lieux restitués ainsi que le versement d'une indemnité au titre de la période nécessaire à la réalisation de ces travaux avant relocation.

Dans ses dernières écritures du 24 mai 2022, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL sollicite du tribunal :
À titre principal,
-de constater que la clause d'indexation figurant au bail signé entre les parties est réputée non écrite en son entier,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 47 774,15 € TTC à titre de trop-perçu de loyer,
À titre subsidiaire,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 16 044,28 € TTC à titre de trop-perçu de loyer,
Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05569 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP

À titre infiniment subsidiaire,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 15 085,85 € TTC à titre de trop-perçu de loyer,
En tout état de cause,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 37 877,27 € à titre de restitution du dépôt de garantie, déduction faite du loyer restant dû pour la période comprise entre le 1er avril et le 14 mai 2021,
-de condamner la défenderesse à lui payer une indemnité de 63 484 € en réparation d'un préjudice de jouissance,
-de débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes,
-de condamner celle-ci à lui payer une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Dans ses dernières écritures du 20 mai 2022, la SCI IÉNA MARCEAU demande au tribunal de :
-débouter la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL de l'ensemble de ses demandes,
Reconventionnellement,
-condamner la demanderesse à lui payer les sommes de :
*48 546 € TTC en réparation du préjudice résultant de ses manquements contractuels répétés,
*48 031,18 € TTC au titre des frais exposés pour faire valoir ses droits au titre de ces trois dernières années en application de l'article 11.3 du bail du 10 mai 2012,
*28 480,94 € TTC au titre du loyer dû sur la période du 1er avril au 14 mai 2021 et de la régularisation annuelle des charges 2020 et 2021,
*89 540,40 € TTC au titre de l'indemnité journalière calculée en application de l'article 9.2.9 du bail du 10 mai 2012,
*66 136,56 € TTC au titre des travaux de réfection des locaux après déduction de l'indemnité d'assurance et du coût du constat d'huissier d'état des lieux,
En tout état de cause,
-de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 octobre 2022 et l'audience a été fixée au 30 novembre 2023.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir " constater " ou " dire et juger " ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s'agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur la clause d'indexation et la demande de restitution d'un trop-perçu de loyers

En l'espèce, la locataire demande au tribunal de constater que la clause d'indexation du loyer prévue dans le bail, prévoyant un plancher empêchant toute variation dudit loyer à la baisse, est réputée non-écrite dans son intégralité.

Elle se prévaut de l'indivisibilité de cette clause, la stipulation du plancher étant indissociable de l'indexation, condition déterminante sans laquelle la bailleresse n'aurait pas contracté.
Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05569 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP

Elle réclame en conséquence la restitution d'un trop-perçu de loyers depuis le 1er décembre 2015.

La bailleresse lui oppose que l'indivisibilité objective de la clause n'est pas caractérisée, faisant valoir que la jurisprudence a abandonné l'analyse de l'indivisibilité tenant au caractère déterminant de la stipulation d'une indexation pour l'engagement des parties.

En vertu de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, qui est d'ordre public :
" (…) Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. (...). "

Ce texte ayant vocation à prohiber les effets inflationnistes des clauses d'indexation, la clause qui exclut la réciprocité de la variation du prix, et fausse ainsi le jeu normal de l'indexation, y contrevient.

De plus, la prévision d'un loyer plancher empêcherait la mise en œuvre de la clause une année N si l'application de l'indice aboutissait à la fixation d'un loyer inférieur audit plancher, de sorte que la période de variation de cet indice serait ensuite supérieure à la durée s'écoulant entre deux indexations (variation de l'année N-1 à l'année N+1), créant alors la distorsion de périodes prohibée par ce texte.

En outre, selon l'article L.145-15 du code de commerce :
" Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. "

L'article L.145-39 dudit code dispose que :
" En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. "

La clause d'indexation qui exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l'indexation ne s'effectuera qu'en cas de variation à la hausse contrevient aux dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce en privant l'une des parties du recours au mécanisme de la révision judiciaire qui est d'ordre public, et en modifiant mathématiquement, par la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence, le délai d'atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, et doit être réputée non écrite en application de l'article L.145-15 dudit code.

Il est constant que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, de sorte que le juge ne peut éradiquer la clause d'indexation dans son entier que s'il caractérise une indivisibilité entre les stipulations de la clause.

Aux termes de l'ancien article 1217 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, l'obligation est divisible ou indivisible selon qu'elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l'exécution, n'est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.


L'indivisibilité matérielle peut s'entendre d'un obstacle technique qui rendrait la clause inapplicable du seul fait de sa suppression et l'indivisibilité intellectuelle se déduire de la volonté des parties qui ont donné un caractère déterminant à la stipulation prohibée, sans laquelle elles n'auraient pas accepté la clause d'indexation.

En l'espèce, la clause attaquée stipule que :
" Les parties conviennent d'indexer le loyer sur l'indice du coût de la construction, publié trimestriellement par l'INSEE (…).

Le loyer de base tel que stipulé à l'article 4.1 ci-dessus est fixé lors de l'entrée en vigueur du présent contrat sur la base de l'indice du 1er trimestre de l'année 2012 (l'indice de base pour la première indexation). Il sera ajusté annuellement à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sans aucune formalité, demande ni mise en demeure en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Le loyer sera automatiquement et de plein droit égal au début de chaque période annuelle à la somme calculée selon la formule :
L.(N+1) = L.(N) x INSEE.1
 INSEE.0
Pour laquelle :
L.(N+1) = loyer annuel de la nouvelle période
L.(N) = loyer de la période expirée
INSEE.1 = indice du 1er trimestre de l'année de prise d'effet du nouveau loyer
INSEE.0 = dernier indice utilisé pour la précédente indexation.

Il est précisé que l'indexation ne pourra en aucun cas avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du loyer de base tel que prévu à l'article 4.1 du bail.
(…)
La clause d'indexation annuelle du prix du loyer constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté.
(...)
En outre, les parties conviennent et reconnaissent que le loyer du présent bail constitue pour le bailleur une clause essentielle et déterminante de son engagement sans laquelle ce dernier n'aurait pas contracté. En conséquence, et par dérogation expresse aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, les parties conviennent que le prix du loyer du présent bail révisé ou renouvelé ne pourra en aucun cas et d'aucune manière être inférieur au montant du loyer défini à l'article 4.1 du présent bail. "

Cette clause prévoit un loyer plancher faisant obstacle à la libre variation de l'indice et à la réciprocité de cette variation, et qui est susceptible de créer une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision.

En outre, il est contrevenu aux dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce.

La stipulation d'un plancher est donc contraire aux textes précités, tous d'ordre public.

La bailleresse ne le conteste d'ailleurs aucunement, puisqu'elle demande simplement que le tribunal constate que cette stipulation est dissociable du reste de la clause et peut être réputée non écrite sans que la sanction soit étendue au reste de la clause d'indexation.

Le tribunal constate effectivement que la phrase " Il est précisé que l'indexation ne pourra en aucun cas avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du loyer de base tel que prévu à l'article 4.1 du bail. " peut être retirée de la clause d'indexation sans que celle-ci perde sa cohérence ; ladite clause d'indexation reste donc applicable même amputée de la stipulation d'un plancher.

En outre, et surtout, s'il est expressément indiqué que " La clause d'indexation annuelle du prix du loyer constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté ", ce n'est pas la stipulation d'un plancher empêchant la variation du loyer à la baisse qui est une condition essentielle et déterminante du consentement de cette partie, mais la clause d'indexation elle-même.

La clause d'indexation est par conséquent divisible, de sorte que seule la stipulation litigieuse est réputée non écrite ; le reste de la clause d'indexation est applicable.

Il y a donc simplement lieu de déclarer que la stipulation, dans la clause d'indexation, d'un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse est réputée non écrite.

L'ancien article 1235 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout payement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Selon les anciens articles 1376 et 1377 dudit code, applicables au présent litige, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

En application de l'ancien article 1315 (devenu l'article 1353) du code civil, il appartient à celui qui réclame le paiement d'une somme de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l'existence de l'obligation de payer, l'exactitude des sommes réclamées.

Seule la stipulation, dans la clause d'indexation, d'un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse étant réputée non écrite, le reste de ladite clause restant applicable, le loyer a pu varier avec l'évolution de l'indice du coût de la construction, tant à la hausse qu'à la baisse.

Dès lors, la demande principale de la locataire tendant à la restitution du différentiel entre le montant des loyers qu'elle a payés et le montant qu'elle aurait dû payer si la clause d'indexation avait été entièrement réputée non écrite, sera rejetée.

En revanche, il convient de faire droit à sa demande subsidiaire tendant au remboursement de la différence entre les loyers qu'elle a payés et ceux qu'elle aurait payés si, seule la référence au plancher étant réputée non écrite, leur montant avait pu varier à la hausse comme à la baisse.

Elle détaille à ce titre, dans ses écritures, le calcul des loyers payés entre le 1er décembre 2015 et le 31 mars 2021, d'un montant total de 716 974,67 €, et le calcul des loyers qu'elle aurait dû régler si le plancher n'avait pas été appliqué, d'un montant total de 703 604,44 €.

Elle chiffre ainsi le montant du trop-payé de loyers à la somme de 716 974,67 € - 703 604,44 € = 13 370,23 € HT, soit 16 044,28 € TTC.

Si la bailleresse conclut au rejet de toute demande de restitution, disant quelle " conteste également tous les calculs qui lui sont imposés ", force est de constater qu'elle ne fournit aucune explication étayant cette contestation et ne propose aucune modalité de calcul permettant au tribunal de constater que le calcul du montant des loyers trop-perçus par la demanderesse est erroné ; ce montant sera donc retenu.

La défenderesse sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 16 044,28 € TTC au titre d'un trop-perçu de loyer.

Sur les réparations des désordres causés par le dégât des eaux subi en mai 2018

Pour apprécier le bien fondé des autres demandes de la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL, qui sollicite la restitution du dépôt de garantie et une indemnité pour trouble de jouissance et atteinte à l'image, le tribunal doit au préalable statuer sur le litige opposant les parties concernant les travaux de remise en état des lieux après un dégât des eaux survenu en mai 2018.

En effet, la bailleresse, notamment, lui reproche d'avoir fait obstruction aux travaux de remise en état à la suite du dégât des eaux de mai 2018, de lui avoir restitué des locaux nécessitant des réparations et sollicite reconventionnellement une indemnité pour la remise en état des lieux après son départ des lieux, dans lesquels elle n'avait pas pu faire les réparations.

Elle soutient que la locataire était tenue, légalement et contractuellement, de lui permettre de réaliser les travaux de réparations dans les locaux donnés à bail et que celle-ci ne démontre pas que ces travaux l'auraient empêchée d'exercer son activité, en travaillant dans les lieux et en y recevant sa clientèle, et auraient fait baisser son chiffre d'affaires.

Elle fait valoir qu'en réalité, l'argumentation de l'ancienne locataire est artificielle et ne vise qu'à faire échec à ses demandes.

À ce titre, la demanderesse prétend que la bailleresse ne pouvait lui imposer la réalisation des travaux de remise en état, non urgents, à tout moment pendant le bail, alors qu'elle est tenue de lui assurer la jouissance des locaux et ne pouvait l'en priver en se fondant sur la clause de souffrance prévue dans ledit bail, qui ne s'applique pas puisqu'elle ne peut déroger sans ambiguité à l'article 1724 du code civil dont elle n'étend pas le sens et la portée mais les déforme en tentant d'y englober des travaux non urgents qui auraient pu être réalisés sans compromettre son activité.

Elle dit que les travaux concernaient quatre bureaux et les WC des lieux loués, soit leur quasi intégralité, que les lieux auraient dû être vidés pour trois semaines, mais que la bailleresse n'a pas proposé de solution concrète pour limiter la gêne occasionnée, n'a eu de cesse de différer la réalisation des travaux, de l'envisager pendant ses périodes de forte activité telles que la fin du mois de décembre, période de clôture de la plupart des exercices comptables, ce avec un préavis de durée insuffisante.

Elle en conclut que la bailleresse, de mauvaise foi, a cherché à différer la réalisation de travaux lui incombant à une date postérieure à la libération des lieux tout en lui reprochant d'y faire obstruction.

L'article 1719 du même code dispose que :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (...)
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...).” 
L'article 1720 du même code ajoute que :
" Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "



L'article 1724 du code civil dispose que :
" Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours (antérieurement " quarante jours "), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
(...). "

En l'espèce, le bail contient notamment les clauses suivantes :

" Le preneur devra laisser pénétrer en tout temps, dans les locaux loués, le bailleur, ses mandataires, ses entrepreneurs et ouvriers et l'architecte, pour visiter et s'assurer de l'état des locaux loués : de même pour les réparer, et les entretenir aux frais et risques du preneur si celui-ci ne remplissait pas ses obligations découlant du présent bail et ce, huit jours après mise en demeure restée sans effet sauf urgence caractérisée. " (article 9.6.1)

" Le preneur devra supporter et ce sans indemnité de la part du bailleur ou diminution de loyer, quels qu'en soient les inconvénients, et ce conformément aux dispositions de l'article 1724 du code civil, toutes réparations ou tous travaux d'amélioration, de modification ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter, même s'ils ne doivent pas profiter au preneur ainsi que les travaux prescrits par les commissions administratives. " (article 9.2.7)

Il est constant que les clauses dites " de souffrance " sont valables mais ne peuvent affranchir le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués, et ne reçoivent pas application en cas d'impossibilité totale d'exploiter les lieux loués pendant les travaux ou lorsque le locataire subit une gêne anormale dans son exploitation.

En outre, si le preneur doit " souffrir " les travaux, la bonne foi contractuelle implique que le bailleur prenne des mesures afin de limiter son trouble de jouissance.

En l'espèce, la clause de souffrance figurant dans le bail conclu entre les parties est applicable dès lors qu'elle est claire et qu'il est permis d'étendre conventionnellement à des travaux qui ne présentent pas de caractère urgent l'obligation légale pour la locataire de souffrir les travaux réalisés par le bailleur dans les lieux loués, l'article 1724 du code civil n'étant pas d'ordre public.

Les parties évoquent des travaux d'une durée de l'ordre de trois semaines, consistant en des reprises de peintures de plafonds, murs et boiseries, dégradés par les infiltrations survenues lors du dégât des eaux subi en mai 2018, dans quatre des bureaux ainsi que dans les WC des lieux loués.

Il ressort des explications des parties et des pièces produites aux débats que la bailleresse, après avoir initialement annoncé à la locataire que les travaux de remise en état des locaux seraient effectués en août 2018, a fait part de son insatisfaction concernant les conclusions de l'expert de son assureur et de son souhait d'une nouvelle expertise, reportant la réalisation desdits travaux.

Par lettre du 19 novembre 2018, elle a annoncé à sa locataire qu'après une dernière réunion d'expertise le 10 décembre, les travaux débuteraient dans ses locaux le 26 décembre.


Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05569 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP

La locataire a répondu qu'elle n'était pas en mesure de libérer les locaux pour cette date, reprochant à la bailleresse d'être responsable du dégât des eaux par manque d'entretien des lieux et disant qu'il n'était pas envisageable que son activité s'arrête pour qu'elle puisse réaliser des travaux (lettre du 04 décembre 2018).

Il ressort également de lettres de la locataire et de son conseil des 14 février et 21 mai 2019 que l'entrepreneur de la bailleresse est venu rencontrer son dirigeant pour l'informer de la réalisation des travaux le 28 janvier, qu'une autre date a été donnée par la suite et que ledit dirigeant a finalement demandé, fin mai 2019, que ces travaux soient réalisés au mois d'août suivant.

La bailleresse n'a pas accepté, indiquant que son entrepreneur ne serait pas disponible à cette période et que les travaux pouvaient être réalisés pièce par pièce, sous condition de se mettre d'accord sur un calendrier.

Le tribunal constate que la demanderesse ne rapporte aucunement la preuve d'une impossibilité d'exploiter les lieux loués pendant les travaux litigieux ni qu'ils lui auraient causé une gêne anormale dans son exploitation.

En effet, il n'est pas établi que les travaux ne pouvaient être réalisés en neutralisant une partie simplement des lieux loués, permettant à la locataire de poursuivre son activité de conseil financier dans l'autre partie et notamment d'y recevoir de la clientèle, ni que son activité aurait été anormalement gênée, étant rappelé que la durée des travaux ne devait être que de trois semaines.

La bailleresse a proposé à la locataire des mesures pour limiter son trouble de jouissance, en mettant à sa disposition le gardien de l'immeuble pour vider les pièces, en proposant que l'entreprise travaille aussi le samedi et qu'un calendrier soit établi pour réaliser les travaux pièce par pièce.

Il est relevé que la bailleresse n'a différé les travaux de son propre chef qu'une fois, pour une expertise complémentaire qui a bien eu lieu, que, par la suite, elle a proposé la réalisation des travaux sur la période des fêtes de fin d'année, ce que la locataire a refusé (étant constaté qu'elle n'a pas, alors, expliqué qu'il s'agissait d'une période de forte activité), que c'est en raison de ce refus qu'elle a proposé une nouvelle date, également refusée par la locataire, et que cette dernière, qui doit " souffrir " les travaux, ne pouvait exiger de ne subir la moindre gêne en imposant des travaux en août, période de congés dans le secteur du bâtiment.

La S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL reproche également à la SCI IÉNA MARCEAU de l'avoir prévenue trop tard des dates prévues pour les travaux mais ne démontre pas s'être trouvée dans l'impossibilité de s'organiser pour s'adapter aux travaux et qu'elle aurait effectivement subi des pertes d'exploitation.

Dans ces conditions, la locataire, qui s'est contentée de refuser tous travaux en dehors de la période de congés estivaux, échoue à démontrer que le défaut de réalisation des travaux remédiant aux désordres causés par le dégât des eaux est, au delà de la fin de l'année 2018, imputable à la bailleresse.

Sur la demande d'indemnité pour trouble de jouissance

La demanderesse, fait valoir que la défenderesse, en s'abstenant de manière fautive et malveillante d'exécuter son obligation de faire, en cours de bail, les travaux de remise en état nécessaires, malgré l'état et le standing des locaux, destinés à recevoir une clientèle très exigeante, lui a causé un préjudice de jouissance et d'image pendant trois ans, dont elle demande l'indemnisation à hauteur de six mois de loyers hors taxes, soit 63 484 €.

La défenderesse lui oppose, outre les moyens précédemment examinés, que cette demande, présentée en cours d'instance devant le tribunal, ne tend qu'à compenser les condamnations de la demanderesse à lui payer les sommes dues.

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, celui qui, du fait d'une mauvaise exécution du contrat ou de son inexécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame l'indemnisation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, il est admis que la bailleresse avait la charge de réaliser les travaux de remise en état des lieux après le dégât des eaux de mai 2018.

Il ressort des constats d'huissiers établis à la sortie de la locataire et du descriptif de travaux adressé par la bailleresse par mail du 11 décembre 2018, que les infiltrations ont causé des désordres d'ordre esthétique des lieux loués, qui ont subi des dégradations affectant des lattes du parquet du grand bureau ainsi que le plafond de cette pièce, de deux autres bureaux et des toilettes, et les murs de quatre des bureaux des lieux loués, qui comprenaient six pièces principales.

Le tribunal a déjà jugé ci-dessus que le défaut de réalisation des travaux remédiant aux désordres causés par le dégât des eaux n'est, au delà de la fin de l'année 2018, pas imputable à la bailleresse.

Celle-ci n'est dès lors responsable que du trouble de jouissance subi entre le dégât des eaux, survenu en mai 2018, et le mois suivant le premier refus de réalisation des travaux opposé par la locataire, en décembre 2018 (soit janvier 2019, compte tenu de la période pendant laquelle les travaux auraient dû être réalisés).

Il est en outre noté qu'elle ne produit aucun élément démontrant le trouble de jouissance concrètement subi, au delà du caractère inesthétique des dégradations des lieux malgré leur standing, et caractérisant notamment une atteinte effective à son image.

Dans ces conditions, son dommage ne saurait être évalué à plus de 20% du loyer payé à l'époque (le tribunal prenant en compte le remboursement du trop-payé de loyers retenu ci-avant), sur une période de neuf mois (de mai 2018 à janvier 2019 inclus) :
(131 208,10 €/an ÷12) x9 x 20% = 19 681,22 €, arrondis à 19 681 €.

La défenderesse sera condamnée à lui verser cette somme à titre d'indemnisation et le surplus de sa demande sera rejeté.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La demanderesse réclame une somme de 37 877,27 € à ce titre, correspondant à la restitution du dépôt de garantie, déduction faite du loyer restant dû pour la période comprise entre le 1er avril et le 14 mai 2021.

La défenderesse s'oppose à cette demande, faisant valoir que la locataire lui doit une somme de 28 480,94 € au titre des loyers et charges dus sur la période, dernière régularisation de charges comprise, et que l'article 8 du bail stipule que le preneur n'est pas en droit de compenser les loyers, charges et accessoires avec le dépôt de garantie.



Selon la clause n°8 " Dépôt de garantie " figurant dans le bail, la locataire a réglé à la bailleresse un dépôt de garantie égal à quatre mois et demi de loyer en principal, majoré à chaque réajustement de loyer pour toujours correspondre à quatre mois et demi de loyer.

Cette somme, qui a vocation à garantir l'exécution des obligations locatives, doit être restituée au départ du locataire après exécution de ses obligations, déduction faite des sommes éventuellement dues.

Dès lors, le locataire ne peut prétendre à la compensation de cette somme avec ses obligations en cours de bail, mais celle-ci peut venir en déduction de ce qu'il doit à la libération des lieux.

En l'espèce, la locataire n'explique aucunement comment elle a calculé la somme réclamée.

La bailleresse produit les courriers échangés entre les parties dans lesquels apparaissent les détails des sommes réclamées et les contestations de la locataire, sans toutefois que le tribunal ne dispose de décomptes précis et récapitulatifs, qu'il incombe pourtant aux parties d'établir ; le tribunal fera donc le calcul des sommes dues avec les éléments dont il dispose.

Compte tenu de ce qui a été précédemment jugé concernant l'application de la clause d'indexation du bail, ainsi que des calculs de loyers détaillés par la locataire à ce titre, il convient de fixer la somme due par la locataire au terme du bail de la façon suivante :
-loyer dû entre le 1er avril et le 14 mai 2021, soit 44 jours :
(131 208,10 €/an ÷365) x 44 + TVA 20% = 18 980,24 € TTC
-régularisation des charges 2020 (non discutée) :
3 554 € TTC
-provision sur charges sur la même période reconnue par la locataire :
2 514,28 € + TVA 20% = 3 017,13 € TTC
-charges 2021 régularisées non discutées :
1 076 € TTC
Total =26 627,37 €

Le montant du dépôt de garantie qu'elle est censée avoir payé sera fixé à : 141 820 €/an HT (loyer indexé selon la bailleresse) ÷ 12 x 4,5 mois = 53 182,50 €.

Déduction faite des dernières sommes dues au titre des loyers et charges locatifs, le montant du dépôt de garantie à restituer s'élève à : 53 182,50 € - 26 627,37 € = 26 555,13 €.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à lui payer une somme de 26 555,13 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des derniers loyers et charges locatifs.

Sur la demande reconventionnelle d'indemnité au titre des réparations locatives

La SCI IÉNA MARCEAU expose au soutien de sa demande de paiement d'une indemnité de 66 136,56 € que la locataire n'ayant pas rendu les locaux en parfait état comme l'exigeait le bail, elle a dû payer des travaux de remise en état à hauteur 80 965,60 € TTC, somme dont il convient de déduire l'indemnité perçue par son assureur au titre du dégât des eaux de 12 357,60 €, outre un constat d'huissier de 690 € TTC.


Elle soutient que les postes de travaux pris en charge sont bien plus étendus que ceux correspondant aux travaux de remise en état après le dégât des eaux, que la locataire a laissé les lieux se dégrader et qu'elle ne saurait se retrancher derrière la clause de renonciation à recours du bail.

La S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL réplique que les travaux dont elle lui demande la prise en charge ont été rendus nécessaires pour remédier aux désordres résultant exclusivement de sa propre défaillance dans les réparations nécessaires à la suite du dégât des eaux du 22 mai 2018, dont elle a déjà été indemnisée par son assureur et pour laquelle elle a renoncé à tout recours contre sa locataire.

Selon la clause n°9.2.3 du bail :
" Le preneur devra, pendant toute la durée du présent bail, de ses renouvellements et de son occupation, maintenir l'intégralité des locaux loués ainsi que des aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant ou non la nature d'immeuble par destination, en parfait état de propreté, d'entretien, de réparation et de remplacement de quelque nature que ce soit, de sorte qu'en fin de bail ou au départ du preneur ils soient rendus en parfait état et (sous réserve des dispositions de ci-dessous) conformes à l'état des lieux dressé contradictoirement par les parties lors de l'entrée en jouissance du preneur. (...) "

La locataire ne conteste pas l'obligation de restituer les lieux en parfait état mais soutient que les désordres constatés dans l'état des lieux de sortie relèvent de la responsabilité exclusive de la bailleresse qui a manqué à son devoir d'entretenir l'immeuble.

La charge de la preuve de l'imputabilité des travaux de réfection à la locataire incombe à la bailleresse qui lui réclame une indemnisation à ce titre.

Il y a lieu de rechercher si les travaux dont la bailleresse demande le remboursement correspondent à des remises en état à la suite du dégât des eaux ou d'un défaut de réparation imputable au locataire en procédant à un examen comparatif des constats d'état des lieux de sortie établis par chacun des huissiers mandatés par les parties, des devis et facture de l'entreprise AIR DÉCO des 21 mai et 09 août 2021 et du descriptif des travaux à réaliser dans les lieux adressé par la bailleresse à sa locataire le 11 décembre 2018 pour l'informer des travaux de remise en état s'imposant à la suite du dégât des eaux.

Le descriptif des travaux à réaliser dans les lieux adressé par la bailleresse à sa locataire le 11 décembre 2018 prévoyait :
-dans le bureau n°1 (grand bureau) : la réfection en peinture du plafond mouluré, du mur du fond et de deux murs en uniformisation, des boiseries (fenêtres et encadrements) ainsi que du parquet (remplacement de cinq lattes très abîmées, puis ponçage et vitrification du parquet " point de Hongrie "),
-dans le bureau n°2 : la réfection en peinture du mur du bureau n°1, ainsi que des boiseries (fenêtres et encadrements),
-dans le bureau n°3 : la réfection en peinture du plafond mouluré, du mur côté avenue Marceau et des boiseries (fenêtres et encadrements),
-dans le bureau n°4 : la réfection en peinture du plafond mouluré, des " murs abîmés " (à défaut de précision, le tribunal considère qu'ils le sont tous) et des boiseries (fenêtres, encadrements, soubassements),
-dans les WC : réfection en peinture des murs et plafonds.

Les travaux facturés par la société AIR DÉCO comprennent les postes suivants :
-protection des sols dans tous les locaux,
-la réfection en peinture des murs et plafonds dans cinq bureaux, dans les archives, dans les deux WC, dans la pièce d'eau et la cuisine, dans le hall d'entrée, le dégagement,
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-pour les boiseries, la réfection en peinture de toutes les fenêtres et encadrements, des portes deux vantaux, de la porte un vantail, des coffrages de radiateurs, des portes de placard,
-pour les parquets, treize réparations de lattes dans différents endroits,
-le ponçage et la vitrification du parquet " point de Hongrie ",
-la rénovation en peinture de l'escalier extérieur " bureau 5 ".

Dans l'entrée, la peinture murale est décrite par l'un des huissiers comme en bon état, par l'autre comme défraîchie, avec des points d'impact visibles ; en tout état de cause, un bon état n'est pas le parfait état exigé par la clause précitée.

Il en va de même de la peinture murale des sanitaires de l'entrée et de la troisième pièce, des portes d'entrée du local (dont une à deux vantaux en bois) décrites comme " en bon état ",

Dans le premier bureau (grand bureau), les huissiers n'ont pas constaté de dégradation qui exigerait des réparations excédant ce qui avait été retenu en 2018.

Dans le second bureau, les huissiers ont constaté des traces d'usure du parquet " point de Hongrie " à l'emplacement où se trouvaient les bureaux, qui relèvent manifestement de l'obligation d'entretien de la locataire, de même que l'état d'usage selon un huissier, défraîchi d'après l'autre, des peintures des trois murs non dégradés par le dégât des eaux.

Dans le troisième bureau, le parquet " point de Hongrie " présente des traces d'usure également, la peinture est en état d'usage ou défraîchie ; la réfection de trois des quatre murs ainsi que du parquet doit être supportée par la locataire sortante.

Dans le dégagement menant aux archives, à la cuisine et aux WC, le parquet présente des traces d'usure, le papier peint est en état d'usage ou défraîchi ; la remise en parfait état de ces éléments, relevant des réparations locatives, doit être supportée par la locataire.

Il en va de même des peintures murales de la salle d'archives, des toilettes au fond du couloir et de la cuisine.

Dans le quatrième bureau, à l'exception des traces d'usure du parquet, les huissiers n'ont pas constaté de dégradation qui exigerait des réparations excédant ce qui avait été retenu en 2018.

Dans les cinquième et sixième bureaux, les peintures sont décrites comme défraîchies et écaillées, ou en état d'usage, les parquets présentent des traces d'usure ; la remise en parfait état de ces éléments, relevant des réparations locatives, doit être supportée par la locataire.

L'huissier intervenu à la demande de la bailleresse n'a pas donné de description des boiseries (fenêtres, portes, placards, etc) dont la remise en état a été facturée par la société AIR DÉCO (à l'exception de la fenêtre du grand bureau, dont la réfection est en tout état de cause à la charge de celle-ci).

L'huissier mandaté par la locataire décrit la plupart des portes, placards, fenêtres, comme étant en bon état ou en état d'usage ; leur remise en parfait état incombe à la locataire, sauf pour les boiseries déjà dégradées par le sinistre de mai 2018.



La bailleresse n'a pas produit aux débats le devis établi en 2018, dont elle a nécessairement été en possession puisqu'elle était en mesure de fournir un descriptif précis des travaux à réaliser à la suite du dégât des eaux ; de la sorte, le tribunal n'est pas en mesure de déterminer le coût des travaux qu'elle aurait dû prendre en charge et qu'elle ne peut réclamer à la locataire.

En outre, il n'est pas fourni d'élément permettant de déterminer exactement le quantum devant être supporté par chacune des parties au titre des divers postes, de réfection de boiseries, de peintures murales et en plafond, de réparation et de vitrification du parquet, soit au titre des remises en état à la suite du dégât des eaux à la charge de la bailleresse, soit au titre d'un défaut de réparations imputable à la locataire

Ce quantum ne saurait être déterminé en déduisant simplement du chiffrage du devis AIR DÉCO le montant de l'indemnité d'assurance touchée par la bailleresse, dès lors que les considérations qui ont commandé son évaluation sont ignorées (notamment, l'assureur ayant pu la réduire en retenant une part de responsabilité de son assurée ou en application des conditions de la police d'assurance).

Compte tenu des constatations ci-dessus exposées, de ce que la charge de la preuve de la part des travaux imputables à la locataire incombe à la bailleresse, dont le tribunal ne peut pallier le manque de précision, et de ce que le prix des travaux est moins élevé à l'unité pour des travaux d'ensemble que pour des réparations ponctuelles, il y a lieu de fixer cette part à :
-parquets : 60% (tous les parquets sauf celui de la grande pièce, dans des proportions respectives difficiles à apprécier),
-boiseries : 30% (le quantum des boiseries dégradées en 2018 par rapport à l'ensemble des boiseries refaites, n'étant pas déterminable précisément au vu des devis et constats d'huissier, sera fixé à moins du tiers de leur totalité),
-peintures des murs et plafonds : 50% (quantum apprécié compte tenu de la nécessité de refaire les peintures dans cinq pièces à la suite du dégât des eaux, sans possibilité d'être précis, dans l'ignorance des surfaces concernées par ce sinistre et le défaut de remise en parfait état incombant à la locataire),
-protection des sols : 0%, celle-ci étant nécessaire pour réaliser les travaux incombant à la bailleresse.

En conséquence, la demanderesse devra payer une indemnité chiffrée à partir de la facture AIR DÉCO du 09 août 2021, de :
-poste protection des sols, sanitaires, cheminées : 0 €,
-poste peintures murs et plafonds : 39 331,40 € HT x 50% =19 665,70 € HT,
-poste boiseries : 15 150 € HT x 30% = 4 545 € HT,
-poste parquets : 10 515 € HT x 60% = 6 309 € HT,
-poste rénovation escalier extérieur : 0 €, en l'absence d'élément sur ce poste permettant de constater des travaux à la charge de la locataire,
Total à la charge de la locataire : 30 519,70 € HT + TVA20% = 36 623,64 €.

Il y a lieu d'ajouter le coût du constat d'huissier du 09 août 2021 constatant la remise en état des lieux, d'un montant de 690 €, dès lors que la bailleresse avait intérêt à justifier de cette remise en état pour faire valoir ses droits.

Enfin, il est précisé que le moyen tiré de l'application de la clause de non-recours contre la locataire est inopérant, les sommes mises à sa charge l'étant au titre de son obligation de restituer les lieux en parfait état et distinctes de l'indemnisation du dégât des eaux.



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La demanderesse sera en conséquence condamnée à payer à la défenderesse une indemnité de 36 623,64 € + 690 € = 37 313,64 € et le surplus de la demande au titre des réparations incombant à la locataire sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle au titre d'une indemnité journalière complémentaire

La bailleresse sollicite à ce titre le paiement d'une somme de 89 540,40 € à titre d'indemnité prévue par le bail en réparation de l'impossibilité de relouer les locaux à leur valeur locative dès le départ de la locataire, le 14 mai, jusqu'au 06 août 2021, date d'achèvement des travaux, soit pendant 83 jours, délai qu'elle juge raisonnable pour la réfection d'entiers locaux d'une superficie de 236 m².

La locataire conteste devoir payer cette somme, faisant valoir que les travaux auraient dû être faits au cours du bail, de sorte que la bailleresse, qui a différé leur exécution, est donc seule responsable de l'immobilisation des locaux.

Elle fait également valoir que le délai de 83 jours est exorbitant, au regard de la prévision de la durée des travaux qui devaient être effectués pendant le bail (environ trois semaines) et n'est pas démontré.

La clause 9.2.9 du bail stipule que :
" Le preneur sera tenu d'effectuer, avant sa sortie, toutes réparations à sa charge. À défaut, le preneur sera, à compter de son départ, redevable envers le bailleur d'une indemnité journalière payable à semaine échue égale à deux fois le dernier loyer augmenté des charges, le tout calculé sur une base journalière, pendant le temps nécessaire pour la remise en état des locaux loués conformément au présent bail, sous réserve du droit réservé au bailleur d'obtenir la réparation du préjudice réellement subi, notamment à raison de l'impossibilité de relouer les locaux loués à leur valeur locative dès le départ du preneur (...). "

Le tribunal ayant jugé que le défaut d'exécution, au cours du bail, des travaux de réparation des dégradations causées par le dégât des eaux de mai 2018 était imputable à la locataire, et que les travaux de remises en état ne concernaient pas uniquement la reprise des désordres causés par ce sinistre, mais aussi une réfection des lieux qu'elle n'avait pas restitués en parfait état, il y a lieu de constater que la locataire est bien responsable de la nécessité de réaliser des travaux dans les lieux après leur libération le 14 mai 2021.

En revanche, la bailleresse, qui produit simplement une attestation de la société AIR DÉCO selon laquelle les travaux dans les locaux loués sont achevés depuis le 06 août 2021, ne fournit aucun élément démontrant le temps effectivement nécessaire à leur réalisation, même en étant admis qu'une semaine a pu être consacrée à une mise en concurrence des entreprises AIR DÉCO et LAPARISIENNE, qui ont émis des devis les 16 et 21 mai 2021.

La charge de la preuve du préjudice dont elle demande réparation lui incombant, il y a lieu de constater qu'elle ne justifie pas que les travaux litigieux devaient durer plus de sept semaines (le tribunal retenant une estimation d'une semaine pour la mise en concurrence des entreprises et de six semaines pour les travaux, correspondant au double du temps estimé nécessaire pour ceux qui devaient être réalisés dans cinq pièces sur la dizaine que comprennent les lieux loués).

Par ailleurs, l'indemnité sera chiffrée à partir du loyer annuel retenu par le tribunal lorsqu'il a statué sur le débat afférent à la clause d'indexation et à partir de la provision sur charges prévue par le bail (de 4 500 €) et ce hors taxes, la clause 9.2.9 ne précisant pas qu'il convient de retenir un loyer et des charges TTC.
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En conséquence, il convient de fixer l'indemnité revenant à la bailleresse de la façon suivante :
(131 208,10 €/an + 18 000 €÷52) x 7 semaines x 2 = 40 171,40 €, arrondie à 40 171 €.

La demanderesse sera condamnée à payer une indemnité de ce montant à la défenderesse, qui sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation pour retard de paiement des loyers et charges

La défenderesse réclame, au visa de l'article 1728 du code civil, une somme égale à un trimestre de loyer TTC à titre d'indemnisation d'un dommage résultant de retards répétés au cours des trois dernières années du bail de la locataire, pourtant tenue de payer les loyers et charges trimestriellement d'avance et au moyen d'un prélèvement bancaire automatique qui n'a jamais été mis en place, l'obligeant à faire intervenir son conseil et à exposer des frais de relances ou de poursuites en pure perte.

Elle ajoute que la locataire ne saurait se prévaloir d'une exception d'inexécution tenant à des manquements à son obligation de réaliser des travaux dans les lieux et que contrairement à ce que celle-ci soutient le bail contient une clause 7.2 prévoyant des pénalités en cas de retard de sa part.

La demanderesse réplique que le bail ne prévoit pas de pénalité contractuelle et que la bailleresse est malvenue de se plaindre de retards de règlement alors qu'elle s'est elle-même abstenue de réaliser des travaux lui incombant.

Selon l'ancien article 1153 alinéa 1er, devenu l'article 1231-6, du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; selon l'alinéa 4 de ce même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, la SCI IÉNA MARCEAU ne prouve pas que les retards de paiement, la contrainte d'envoyer des mises en demeure, de recourir à un avocat, lui ont causé un préjudice distinct du simple retard de paiement, lequel est censé être compensé par les intérêts produits par sa créance, ainsi que par les pénalités contractuelles, qu'elle ne réclame pas.

Elle ne justifie pas non plus de la pertinence de chiffrer l'indemnité lui revenant à un trimestre de loyer.

Dès lors, la demande d'indemnisation de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre des frais d'avocat et d'huissier exposés de novembre 2017 à juillet 2021

À ce titre, la bailleresse demande, sur le fondement de la clause 11.3 du bail, le paiement d'une somme de 48 031,18 € au titre de diverses notes de frais et honoraires d'huissier et d'avocat.

La locataire lui oppose que les différentes décisions rendues par les juridictions saisies des litiges les opposant ont déjà mis à sa charge les frais irrépétibles et dépens qu'elles ont estimé justifiés en considération de la qualité de son argumentation et de son comportement procédural, ajoutant que nombre de mises en demeures étaient inutiles.

L'article 11.3 du bail prévoit que :
" Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesures conservatoires ainsi que tous frais de levées d'état et de notifications, si celles-ci sont nécessaires conformément aux articles L.141-5 à L.143-23 du code de commerce, resteront à la charge du preneur, et seront considérés comme suppléments et accessoires du loyer ".

Toutefois, comme le fait justement valoir la demanderesse, les juridictions de l'exécution ou des référés ont déjà statué sur les frais exposés dans le cadre des précédentes procédures, par des décisions sur lesquelles le tribunal ne saurait revenir.

En outre, les notes d'honoraires et frais d'avocat ne contiennent pas tous un détail permettant de déterminer à quel titre elles ont été exposées dans le cadre du litige, lequel ne porte pas que sur les impayés, avec la demanderesse, qui obtient gain de cause sur certains chefs de demandes.

Dans ces conditions, la demande de paiement d'une somme au titre de frais d'avocats et d'huissiers ne peut qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La locataire comme la bailleresse succombant partiellement et obtenant partiellement gain de cause, il convient de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu'elle a exposés et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

JUGE qu'est réputée non écrite la stipulation d'un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse dans la clause d'indexation du bail du 10 mai 2012 conclu entre la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU et la S.A. INTUITU CAPITAL, devenue la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL, portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], ladite clause restant applicable pour le surplus,

CONDAMNE en conséquence la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU à payer à la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL une somme de seize-mille-quarante-quatre euros et vingt-huit centimes (16 044,28 €) TTC au titre d'un trop-perçu de loyers,

CONDAMNE la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU à payer à la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL une indemnité de dix-neuf-mille-six-cent-quatre-vingt-un euros (19 681 €) au titre de son préjudice de jouissance des locaux,

CONDAMNE la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU à payer à la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL une somme de vingt-six-mille-cinq-cent-cinquante-cinq euros et treize centimes (26 555,13 €) au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des dernières sommes dues au titre des loyers et charges locatifs,

CONDAMNE la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL à payer à la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU une indemnité de trente-sept-mille-trois-cent-treize euros et soixante-quatre centimes (37 313,64 €) au titre des réparations locatives effectuées après libération des locaux loués,

CONDAMNE la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL à payer à la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU une indemnité de quarante-mille-cent-soixante-et-onze euros (40 171 €) au titre de l'immobilisation des locaux restitués pendant la réalisation de travaux de remise en état,
 
REJETTE le surplus des demandes de la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL et de la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU,

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans l'instance,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BAYONNE (P0518)
 Me AYACHE (P0334)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 21/05569 

N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP

N° MINUTE : 2


Assignation du :
19 Avril 2021





JUGEMENT 
rendu le 28 Mars 2024 





DEMANDERESSE

S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL (RCS 419 248 554)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Charlotte BAYONNE de la SELEURL BC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0518



DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU (RCS 450 256 524)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Michel AYACHE de la SCP AyacheSalama, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0334




Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05569 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024 prorogé au 28 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2012, la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU (ci-après la SCI IÉNA MARCEAU) a consenti à la S.A. INTUITU CAPITAL, devenue la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL, un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], correspondant au lot n°3 de l'état descriptif de division, pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 15 mai 2012 se terminant le 14 mai 2021 et moyennant un loyer annuel indexé de 126 968 € HT et HC, payable trimestriellement et d'avance.

La bailleresse, qui reprochait à sa locataire des retards de paiement de loyers, lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins de paiement d'un arriéré locatif par acte extrajudiciaire du 02 novembre 2017.

À la suite d'un dégât des eaux survenu en mai 2018, la bailleresse a fait procéder aux réparations remédiant aux infiltrations d'eaux de pluie au cours de l'été 2018, mais un litige est né entre les parties concernant les remises en état dans les locaux loués, la SCI IÉNA MARCEAU réclamant de pouvoir accéder auxdits locaux et la locataire lui faisant grief de vouloir effectuer ces travaux en lui demandant de vider les lieux pendant des périodes de forte activité.

Par acte extrajudiciaire du 29 avril 2019, la SCI IÉNA MARCEAU a fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail à sa locataire, aux fins de paiement d'un arriéré locatif, la sommant aussi de lui permettre de réaliser les travaux de remise en état des lieux loués consécutivement au dégât des eaux survenu en mai 2018.

Par acte du 19 mai 2019, la bailleresse a fait procéder à une saisie conservatoire de créance entre les mains de la société HSBC.

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2019, elle lui a fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail aux fins de paiement d'un arriéré locatif, la sommant aussi de l'informer de la façon dont elle entendait lui permettre de réaliser les travaux de remise en état des lieux loués consécutivement audit dégât des eaux.

Par acte du 08 juin 2020, dénoncé à la locataire le 09 juin suivant, la bailleresse a fait procéder à une nouvelle saisie conservatoire de créance entre les mains de la société HSBC.

Le 19 juin 2020, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL a assigné sa bailleresse devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de mainlevée de la saisie.

Le 06 juillet 2020, la SCI IÉNA MARCEAU a assigné sa locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de paiement de l'arriéré locatif et de mise en place d'un paiement automatique des loyers et charges.

Par ordonnance du 02 octobre 2020, le juge des référés, constatant le paiement de la somme réclamée à la locataire, a ordonné à celle-ci de mettre en place un prélèvement bancaire conformément à l'article 4.2 du contrat de bail.

Par jugement du 22 octobre 2020, le juge de l'exécution, constatant que la dette objet de la saisie avait fait l'objet d'un paiement, a rejeté les demandes de mainlevée et d'indemnisation de la locataire.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2020, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL a fait délivrer à la SCI IÉNA MARCEAU un congé pour le 14 mai 2021, date d'expiration du bail.

Le 25 novembre 2020, la locataire a assigné sa bailleresse devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, qui par ordonnance du 22 février 2021 a rejeté ses demandes tendant à réputer non écrite la clause d'échelle mobile figurant dans le bail ainsi qu'à la restitution de trop-perçus de loyers et de complément de dépôt de garantie et l'a condamnée à payer une provision au titre du loyer du premier trimestre 2021.

Par acte du 19 avril 2021, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL a fait assigner la SCI IÉNA MARCEAU devant le tribunal judiciaire de PARIS.

L'état des lieux de sortie a été établi le 14 mai 2021, chacune des parties ayant fait intervenir un huissier pour dresser un procès-verbal de constat.

La bailleresse a réclamé à son ancienne locataire le paiement de travaux de remise en état des lieux restitués ainsi que le versement d'une indemnité au titre de la période nécessaire à la réalisation de ces travaux avant relocation.

Dans ses dernières écritures du 24 mai 2022, la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL sollicite du tribunal :
À titre principal,
-de constater que la clause d'indexation figurant au bail signé entre les parties est réputée non écrite en son entier,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 47 774,15 € TTC à titre de trop-perçu de loyer,
À titre subsidiaire,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 16 044,28 € TTC à titre de trop-perçu de loyer,
Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05569 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP

À titre infiniment subsidiaire,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 15 085,85 € TTC à titre de trop-perçu de loyer,
En tout état de cause,
-de condamner la défenderesse à lui rembourser une somme de 37 877,27 € à titre de restitution du dépôt de garantie, déduction faite du loyer restant dû pour la période comprise entre le 1er avril et le 14 mai 2021,
-de condamner la défenderesse à lui payer une indemnité de 63 484 € en réparation d'un préjudice de jouissance,
-de débouter la défenderesse de l'ensemble de ses demandes,
-de condamner celle-ci à lui payer une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Dans ses dernières écritures du 20 mai 2022, la SCI IÉNA MARCEAU demande au tribunal de :
-débouter la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL de l'ensemble de ses demandes,
Reconventionnellement,
-condamner la demanderesse à lui payer les sommes de :
*48 546 € TTC en réparation du préjudice résultant de ses manquements contractuels répétés,
*48 031,18 € TTC au titre des frais exposés pour faire valoir ses droits au titre de ces trois dernières années en application de l'article 11.3 du bail du 10 mai 2012,
*28 480,94 € TTC au titre du loyer dû sur la période du 1er avril au 14 mai 2021 et de la régularisation annuelle des charges 2020 et 2021,
*89 540,40 € TTC au titre de l'indemnité journalière calculée en application de l'article 9.2.9 du bail du 10 mai 2012,
*66 136,56 € TTC au titre des travaux de réfection des locaux après déduction de l'indemnité d'assurance et du coût du constat d'huissier d'état des lieux,
En tout état de cause,
-de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 octobre 2022 et l'audience a été fixée au 30 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir " constater " ou " dire et juger " ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s'agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur la clause d'indexation et la demande de restitution d'un trop-perçu de loyers

En l'espèce, la locataire demande au tribunal de constater que la clause d'indexation du loyer prévue dans le bail, prévoyant un plancher empêchant toute variation dudit loyer à la baisse, est réputée non-écrite dans son intégralité.

Elle se prévaut de l'indivisibilité de cette clause, la stipulation du plancher étant indissociable de l'indexation, condition déterminante sans laquelle la bailleresse n'aurait pas contracté.
Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05569 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP

Elle réclame en conséquence la restitution d'un trop-perçu de loyers depuis le 1er décembre 2015.

La bailleresse lui oppose que l'indivisibilité objective de la clause n'est pas caractérisée, faisant valoir que la jurisprudence a abandonné l'analyse de l'indivisibilité tenant au caractère déterminant de la stipulation d'une indexation pour l'engagement des parties.

En vertu de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, qui est d'ordre public :
" (…) Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. (...). "

Ce texte ayant vocation à prohiber les effets inflationnistes des clauses d'indexation, la clause qui exclut la réciprocité de la variation du prix, et fausse ainsi le jeu normal de l'indexation, y contrevient.

De plus, la prévision d'un loyer plancher empêcherait la mise en œuvre de la clause une année N si l'application de l'indice aboutissait à la fixation d'un loyer inférieur audit plancher, de sorte que la période de variation de cet indice serait ensuite supérieure à la durée s'écoulant entre deux indexations (variation de l'année N-1 à l'année N+1), créant alors la distorsion de périodes prohibée par ce texte.

En outre, selon l'article L.145-15 du code de commerce :
" Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. "

L'article L.145-39 dudit code dispose que :
" En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. "

La clause d'indexation qui exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l'indexation ne s'effectuera qu'en cas de variation à la hausse contrevient aux dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce en privant l'une des parties du recours au mécanisme de la révision judiciaire qui est d'ordre public, et en modifiant mathématiquement, par la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence, le délai d'atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, et doit être réputée non écrite en application de l'article L.145-15 dudit code.

Il est constant que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, de sorte que le juge ne peut éradiquer la clause d'indexation dans son entier que s'il caractérise une indivisibilité entre les stipulations de la clause.

Aux termes de l'ancien article 1217 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, l'obligation est divisible ou indivisible selon qu'elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l'exécution, n'est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.


L'indivisibilité matérielle peut s'entendre d'un obstacle technique qui rendrait la clause inapplicable du seul fait de sa suppression et l'indivisibilité intellectuelle se déduire de la volonté des parties qui ont donné un caractère déterminant à la stipulation prohibée, sans laquelle elles n'auraient pas accepté la clause d'indexation.

En l'espèce, la clause attaquée stipule que :
" Les parties conviennent d'indexer le loyer sur l'indice du coût de la construction, publié trimestriellement par l'INSEE (…).

Le loyer de base tel que stipulé à l'article 4.1 ci-dessus est fixé lors de l'entrée en vigueur du présent contrat sur la base de l'indice du 1er trimestre de l'année 2012 (l'indice de base pour la première indexation). Il sera ajusté annuellement à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sans aucune formalité, demande ni mise en demeure en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Le loyer sera automatiquement et de plein droit égal au début de chaque période annuelle à la somme calculée selon la formule :
L.(N+1) = L.(N) x INSEE.1
 INSEE.0
Pour laquelle :
L.(N+1) = loyer annuel de la nouvelle période
L.(N) = loyer de la période expirée
INSEE.1 = indice du 1er trimestre de l'année de prise d'effet du nouveau loyer
INSEE.0 = dernier indice utilisé pour la précédente indexation.

Il est précisé que l'indexation ne pourra en aucun cas avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du loyer de base tel que prévu à l'article 4.1 du bail.
(…)
La clause d'indexation annuelle du prix du loyer constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté.
(...)
En outre, les parties conviennent et reconnaissent que le loyer du présent bail constitue pour le bailleur une clause essentielle et déterminante de son engagement sans laquelle ce dernier n'aurait pas contracté. En conséquence, et par dérogation expresse aux dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, les parties conviennent que le prix du loyer du présent bail révisé ou renouvelé ne pourra en aucun cas et d'aucune manière être inférieur au montant du loyer défini à l'article 4.1 du présent bail. "

Cette clause prévoit un loyer plancher faisant obstacle à la libre variation de l'indice et à la réciprocité de cette variation, et qui est susceptible de créer une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision.

En outre, il est contrevenu aux dispositions de l'article L.145-39 du code de commerce.

La stipulation d'un plancher est donc contraire aux textes précités, tous d'ordre public.

La bailleresse ne le conteste d'ailleurs aucunement, puisqu'elle demande simplement que le tribunal constate que cette stipulation est dissociable du reste de la clause et peut être réputée non écrite sans que la sanction soit étendue au reste de la clause d'indexation.

Le tribunal constate effectivement que la phrase " Il est précisé que l'indexation ne pourra en aucun cas avoir pour effet de ramener le loyer en dessous du loyer de base tel que prévu à l'article 4.1 du bail. " peut être retirée de la clause d'indexation sans que celle-ci perde sa cohérence ; ladite clause d'indexation reste donc applicable même amputée de la stipulation d'un plancher.

En outre, et surtout, s'il est expressément indiqué que " La clause d'indexation annuelle du prix du loyer constitue une clause essentielle et déterminante sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté ", ce n'est pas la stipulation d'un plancher empêchant la variation du loyer à la baisse qui est une condition essentielle et déterminante du consentement de cette partie, mais la clause d'indexation elle-même.

La clause d'indexation est par conséquent divisible, de sorte que seule la stipulation litigieuse est réputée non écrite ; le reste de la clause d'indexation est applicable.

Il y a donc simplement lieu de déclarer que la stipulation, dans la clause d'indexation, d'un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse est réputée non écrite.

L'ancien article 1235 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout payement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

Selon les anciens articles 1376 et 1377 dudit code, applicables au présent litige, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s'oblige à le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

En application de l'ancien article 1315 (devenu l'article 1353) du code civil, il appartient à celui qui réclame le paiement d'une somme de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l'existence de l'obligation de payer, l'exactitude des sommes réclamées.

Seule la stipulation, dans la clause d'indexation, d'un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse étant réputée non écrite, le reste de ladite clause restant applicable, le loyer a pu varier avec l'évolution de l'indice du coût de la construction, tant à la hausse qu'à la baisse.

Dès lors, la demande principale de la locataire tendant à la restitution du différentiel entre le montant des loyers qu'elle a payés et le montant qu'elle aurait dû payer si la clause d'indexation avait été entièrement réputée non écrite, sera rejetée.

En revanche, il convient de faire droit à sa demande subsidiaire tendant au remboursement de la différence entre les loyers qu'elle a payés et ceux qu'elle aurait payés si, seule la référence au plancher étant réputée non écrite, leur montant avait pu varier à la hausse comme à la baisse.

Elle détaille à ce titre, dans ses écritures, le calcul des loyers payés entre le 1er décembre 2015 et le 31 mars 2021, d'un montant total de 716 974,67 €, et le calcul des loyers qu'elle aurait dû régler si le plancher n'avait pas été appliqué, d'un montant total de 703 604,44 €.

Elle chiffre ainsi le montant du trop-payé de loyers à la somme de 716 974,67 € - 703 604,44 € = 13 370,23 € HT, soit 16 044,28 € TTC.

Si la bailleresse conclut au rejet de toute demande de restitution, disant quelle " conteste également tous les calculs qui lui sont imposés ", force est de constater qu'elle ne fournit aucune explication étayant cette contestation et ne propose aucune modalité de calcul permettant au tribunal de constater que le calcul du montant des loyers trop-perçus par la demanderesse est erroné ; ce montant sera donc retenu.

La défenderesse sera en conséquence condamnée à lui payer une somme de 16 044,28 € TTC au titre d'un trop-perçu de loyer.

Sur les réparations des désordres causés par le dégât des eaux subi en mai 2018

Pour apprécier le bien fondé des autres demandes de la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL, qui sollicite la restitution du dépôt de garantie et une indemnité pour trouble de jouissance et atteinte à l'image, le tribunal doit au préalable statuer sur le litige opposant les parties concernant les travaux de remise en état des lieux après un dégât des eaux survenu en mai 2018.

En effet, la bailleresse, notamment, lui reproche d'avoir fait obstruction aux travaux de remise en état à la suite du dégât des eaux de mai 2018, de lui avoir restitué des locaux nécessitant des réparations et sollicite reconventionnellement une indemnité pour la remise en état des lieux après son départ des lieux, dans lesquels elle n'avait pas pu faire les réparations.

Elle soutient que la locataire était tenue, légalement et contractuellement, de lui permettre de réaliser les travaux de réparations dans les locaux donnés à bail et que celle-ci ne démontre pas que ces travaux l'auraient empêchée d'exercer son activité, en travaillant dans les lieux et en y recevant sa clientèle, et auraient fait baisser son chiffre d'affaires.

Elle fait valoir qu'en réalité, l'argumentation de l'ancienne locataire est artificielle et ne vise qu'à faire échec à ses demandes.

À ce titre, la demanderesse prétend que la bailleresse ne pouvait lui imposer la réalisation des travaux de remise en état, non urgents, à tout moment pendant le bail, alors qu'elle est tenue de lui assurer la jouissance des locaux et ne pouvait l'en priver en se fondant sur la clause de souffrance prévue dans ledit bail, qui ne s'applique pas puisqu'elle ne peut déroger sans ambiguité à l'article 1724 du code civil dont elle n'étend pas le sens et la portée mais les déforme en tentant d'y englober des travaux non urgents qui auraient pu être réalisés sans compromettre son activité.

Elle dit que les travaux concernaient quatre bureaux et les WC des lieux loués, soit leur quasi intégralité, que les lieux auraient dû être vidés pour trois semaines, mais que la bailleresse n'a pas proposé de solution concrète pour limiter la gêne occasionnée, n'a eu de cesse de différer la réalisation des travaux, de l'envisager pendant ses périodes de forte activité telles que la fin du mois de décembre, période de clôture de la plupart des exercices comptables, ce avec un préavis de durée insuffisante.

Elle en conclut que la bailleresse, de mauvaise foi, a cherché à différer la réalisation de travaux lui incombant à une date postérieure à la libération des lieux tout en lui reprochant d'y faire obstruction.

L'article 1719 du même code dispose que :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (...)
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...).” 
L'article 1720 du même code ajoute que :
" Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "



L'article 1724 du code civil dispose que :
" Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours (antérieurement " quarante jours "), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
(...). "

En l'espèce, le bail contient notamment les clauses suivantes :

" Le preneur devra laisser pénétrer en tout temps, dans les locaux loués, le bailleur, ses mandataires, ses entrepreneurs et ouvriers et l'architecte, pour visiter et s'assurer de l'état des locaux loués : de même pour les réparer, et les entretenir aux frais et risques du preneur si celui-ci ne remplissait pas ses obligations découlant du présent bail et ce, huit jours après mise en demeure restée sans effet sauf urgence caractérisée. " (article 9.6.1)

" Le preneur devra supporter et ce sans indemnité de la part du bailleur ou diminution de loyer, quels qu'en soient les inconvénients, et ce conformément aux dispositions de l'article 1724 du code civil, toutes réparations ou tous travaux d'amélioration, de modification ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter, même s'ils ne doivent pas profiter au preneur ainsi que les travaux prescrits par les commissions administratives. " (article 9.2.7)

Il est constant que les clauses dites " de souffrance " sont valables mais ne peuvent affranchir le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loués, et ne reçoivent pas application en cas d'impossibilité totale d'exploiter les lieux loués pendant les travaux ou lorsque le locataire subit une gêne anormale dans son exploitation.

En outre, si le preneur doit " souffrir " les travaux, la bonne foi contractuelle implique que le bailleur prenne des mesures afin de limiter son trouble de jouissance.

En l'espèce, la clause de souffrance figurant dans le bail conclu entre les parties est applicable dès lors qu'elle est claire et qu'il est permis d'étendre conventionnellement à des travaux qui ne présentent pas de caractère urgent l'obligation légale pour la locataire de souffrir les travaux réalisés par le bailleur dans les lieux loués, l'article 1724 du code civil n'étant pas d'ordre public.

Les parties évoquent des travaux d'une durée de l'ordre de trois semaines, consistant en des reprises de peintures de plafonds, murs et boiseries, dégradés par les infiltrations survenues lors du dégât des eaux subi en mai 2018, dans quatre des bureaux ainsi que dans les WC des lieux loués.

Il ressort des explications des parties et des pièces produites aux débats que la bailleresse, après avoir initialement annoncé à la locataire que les travaux de remise en état des locaux seraient effectués en août 2018, a fait part de son insatisfaction concernant les conclusions de l'expert de son assureur et de son souhait d'une nouvelle expertise, reportant la réalisation desdits travaux.

Par lettre du 19 novembre 2018, elle a annoncé à sa locataire qu'après une dernière réunion d'expertise le 10 décembre, les travaux débuteraient dans ses locaux le 26 décembre.


Décision du 28 Mars 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/05569 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUIEP

La locataire a répondu qu'elle n'était pas en mesure de libérer les locaux pour cette date, reprochant à la bailleresse d'être responsable du dégât des eaux par manque d'entretien des lieux et disant qu'il n'était pas envisageable que son activité s'arrête pour qu'elle puisse réaliser des travaux (lettre du 04 décembre 2018).

Il ressort également de lettres de la locataire et de son conseil des 14 février et 21 mai 2019 que l'entrepreneur de la bailleresse est venu rencontrer son dirigeant pour l'informer de la réalisation des travaux le 28 janvier, qu'une autre date a été donnée par la suite et que ledit dirigeant a finalement demandé, fin mai 2019, que ces travaux soient réalisés au mois d'août suivant.

La bailleresse n'a pas accepté, indiquant que son entrepreneur ne serait pas disponible à cette période et que les travaux pouvaient être réalisés pièce par pièce, sous condition de se mettre d'accord sur un calendrier.

Le tribunal constate que la demanderesse ne rapporte aucunement la preuve d'une impossibilité d'exploiter les lieux loués pendant les travaux litigieux ni qu'ils lui auraient causé une gêne anormale dans son exploitation.

En effet, il n'est pas établi que les travaux ne pouvaient être réalisés en neutralisant une partie simplement des lieux loués, permettant à la locataire de poursuivre son activité de conseil financier dans l'autre partie et notamment d'y recevoir de la clientèle, ni que son activité aurait été anormalement gênée, étant rappelé que la durée des travaux ne devait être que de trois semaines.

La bailleresse a proposé à la locataire des mesures pour limiter son trouble de jouissance, en mettant à sa disposition le gardien de l'immeuble pour vider les pièces, en proposant que l'entreprise travaille aussi le samedi et qu'un calendrier soit établi pour réaliser les travaux pièce par pièce.

Il est relevé que la bailleresse n'a différé les travaux de son propre chef qu'une fois, pour une expertise complémentaire qui a bien eu lieu, que, par la suite, elle a proposé la réalisation des travaux sur la période des fêtes de fin d'année, ce que la locataire a refusé (étant constaté qu'elle n'a pas, alors, expliqué qu'il s'agissait d'une période de forte activité), que c'est en raison de ce refus qu'elle a proposé une nouvelle date, également refusée par la locataire, et que cette dernière, qui doit " souffrir " les travaux, ne pouvait exiger de ne subir la moindre gêne en imposant des travaux en août, période de congés dans le secteur du bâtiment.

La S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL reproche également à la SCI IÉNA MARCEAU de l'avoir prévenue trop tard des dates prévues pour les travaux mais ne démontre pas s'être trouvée dans l'impossibilité de s'organiser pour s'adapter aux travaux et qu'elle aurait effectivement subi des pertes d'exploitation.

Dans ces conditions, la locataire, qui s'est contentée de refuser tous travaux en dehors de la période de congés estivaux, échoue à démontrer que le défaut de réalisation des travaux remédiant aux désordres causés par le dégât des eaux est, au delà de la fin de l'année 2018, imputable à la bailleresse.

Sur la demande d'indemnité pour trouble de jouissance

La demanderesse, fait valoir que la défenderesse, en s'abstenant de manière fautive et malveillante d'exécuter son obligation de faire, en cours de bail, les travaux de remise en état nécessaires, malgré l'état et le standing des locaux, destinés à recevoir une clientèle très exigeante, lui a causé un préjudice de jouissance et d'image pendant trois ans, dont elle demande l'indemnisation à hauteur de six mois de loyers hors taxes, soit 63 484 €.

La défenderesse lui oppose, outre les moyens précédemment examinés, que cette demande, présentée en cours d'instance devant le tribunal, ne tend qu'à compenser les condamnations de la demanderesse à lui payer les sommes dues.

En vertu de l'ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, celui qui, du fait d'une mauvaise exécution du contrat ou de son inexécution, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame l'indemnisation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, il est admis que la bailleresse avait la charge de réaliser les travaux de remise en état des lieux après le dégât des eaux de mai 2018.

Il ressort des constats d'huissiers établis à la sortie de la locataire et du descriptif de travaux adressé par la bailleresse par mail du 11 décembre 2018, que les infiltrations ont causé des désordres d'ordre esthétique des lieux loués, qui ont subi des dégradations affectant des lattes du parquet du grand bureau ainsi que le plafond de cette pièce, de deux autres bureaux et des toilettes, et les murs de quatre des bureaux des lieux loués, qui comprenaient six pièces principales.

Le tribunal a déjà jugé ci-dessus que le défaut de réalisation des travaux remédiant aux désordres causés par le dégât des eaux n'est, au delà de la fin de l'année 2018, pas imputable à la bailleresse.

Celle-ci n'est dès lors responsable que du trouble de jouissance subi entre le dégât des eaux, survenu en mai 2018, et le mois suivant le premier refus de réalisation des travaux opposé par la locataire, en décembre 2018 (soit janvier 2019, compte tenu de la période pendant laquelle les travaux auraient dû être réalisés).

Il est en outre noté qu'elle ne produit aucun élément démontrant le trouble de jouissance concrètement subi, au delà du caractère inesthétique des dégradations des lieux malgré leur standing, et caractérisant notamment une atteinte effective à son image.

Dans ces conditions, son dommage ne saurait être évalué à plus de 20% du loyer payé à l'époque (le tribunal prenant en compte le remboursement du trop-payé de loyers retenu ci-avant), sur une période de neuf mois (de mai 2018 à janvier 2019 inclus) :
(131 208,10 €/an ÷12) x9 x 20% = 19 681,22 €, arrondis à 19 681 €.

La défenderesse sera condamnée à lui verser cette somme à titre d'indemnisation et le surplus de sa demande sera rejeté.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La demanderesse réclame une somme de 37 877,27 € à ce titre, correspondant à la restitution du dépôt de garantie, déduction faite du loyer restant dû pour la période comprise entre le 1er avril et le 14 mai 2021.

La défenderesse s'oppose à cette demande, faisant valoir que la locataire lui doit une somme de 28 480,94 € au titre des loyers et charges dus sur la période, dernière régularisation de charges comprise, et que l'article 8 du bail stipule que le preneur n'est pas en droit de compenser les loyers, charges et accessoires avec le dépôt de garantie.



Selon la clause n°8 " Dépôt de garantie " figurant dans le bail, la locataire a réglé à la bailleresse un dépôt de garantie égal à quatre mois et demi de loyer en principal, majoré à chaque réajustement de loyer pour toujours correspondre à quatre mois et demi de loyer.

Cette somme, qui a vocation à garantir l'exécution des obligations locatives, doit être restituée au départ du locataire après exécution de ses obligations, déduction faite des sommes éventuellement dues.

Dès lors, le locataire ne peut prétendre à la compensation de cette somme avec ses obligations en cours de bail, mais celle-ci peut venir en déduction de ce qu'il doit à la libération des lieux.

En l'espèce, la locataire n'explique aucunement comment elle a calculé la somme réclamée.

La bailleresse produit les courriers échangés entre les parties dans lesquels apparaissent les détails des sommes réclamées et les contestations de la locataire, sans toutefois que le tribunal ne dispose de décomptes précis et récapitulatifs, qu'il incombe pourtant aux parties d'établir ; le tribunal fera donc le calcul des sommes dues avec les éléments dont il dispose.

Compte tenu de ce qui a été précédemment jugé concernant l'application de la clause d'indexation du bail, ainsi que des calculs de loyers détaillés par la locataire à ce titre, il convient de fixer la somme due par la locataire au terme du bail de la façon suivante :
-loyer dû entre le 1er avril et le 14 mai 2021, soit 44 jours :
(131 208,10 €/an ÷365) x 44 + TVA 20% = 18 980,24 € TTC
-régularisation des charges 2020 (non discutée) :
3 554 € TTC
-provision sur charges sur la même période reconnue par la locataire :
2 514,28 € + TVA 20% = 3 017,13 € TTC
-charges 2021 régularisées non discutées :
1 076 € TTC
Total =26 627,37 €

Le montant du dépôt de garantie qu'elle est censée avoir payé sera fixé à : 141 820 €/an HT (loyer indexé selon la bailleresse) ÷ 12 x 4,5 mois = 53 182,50 €.

Déduction faite des dernières sommes dues au titre des loyers et charges locatifs, le montant du dépôt de garantie à restituer s'élève à : 53 182,50 € - 26 627,37 € = 26 555,13 €.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à lui payer une somme de 26 555,13 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des derniers loyers et charges locatifs.

Sur la demande reconventionnelle d'indemnité au titre des réparations locatives

La SCI IÉNA MARCEAU expose au soutien de sa demande de paiement d'une indemnité de 66 136,56 € que la locataire n'ayant pas rendu les locaux en parfait état comme l'exigeait le bail, elle a dû payer des travaux de remise en état à hauteur 80 965,60 € TTC, somme dont il convient de déduire l'indemnité perçue par son assureur au titre du dégât des eaux de 12 357,60 €, outre un constat d'huissier de 690 € TTC.


Elle soutient que les postes de travaux pris en charge sont bien plus étendus que ceux correspondant aux travaux de remise en état après le dégât des eaux, que la locataire a laissé les lieux se dégrader et qu'elle ne saurait se retrancher derrière la clause de renonciation à recours du bail.

La S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL réplique que les travaux dont elle lui demande la prise en charge ont été rendus nécessaires pour remédier aux désordres résultant exclusivement de sa propre défaillance dans les réparations nécessaires à la suite du dégât des eaux du 22 mai 2018, dont elle a déjà été indemnisée par son assureur et pour laquelle elle a renoncé à tout recours contre sa locataire.

Selon la clause n°9.2.3 du bail :
" Le preneur devra, pendant toute la durée du présent bail, de ses renouvellements et de son occupation, maintenir l'intégralité des locaux loués ainsi que des aménagements, installations, améliorations et embellissements effectués par lui ayant ou non la nature d'immeuble par destination, en parfait état de propreté, d'entretien, de réparation et de remplacement de quelque nature que ce soit, de sorte qu'en fin de bail ou au départ du preneur ils soient rendus en parfait état et (sous réserve des dispositions de ci-dessous) conformes à l'état des lieux dressé contradictoirement par les parties lors de l'entrée en jouissance du preneur. (...) "

La locataire ne conteste pas l'obligation de restituer les lieux en parfait état mais soutient que les désordres constatés dans l'état des lieux de sortie relèvent de la responsabilité exclusive de la bailleresse qui a manqué à son devoir d'entretenir l'immeuble.

La charge de la preuve de l'imputabilité des travaux de réfection à la locataire incombe à la bailleresse qui lui réclame une indemnisation à ce titre.

Il y a lieu de rechercher si les travaux dont la bailleresse demande le remboursement correspondent à des remises en état à la suite du dégât des eaux ou d'un défaut de réparation imputable au locataire en procédant à un examen comparatif des constats d'état des lieux de sortie établis par chacun des huissiers mandatés par les parties, des devis et facture de l'entreprise AIR DÉCO des 21 mai et 09 août 2021 et du descriptif des travaux à réaliser dans les lieux adressé par la bailleresse à sa locataire le 11 décembre 2018 pour l'informer des travaux de remise en état s'imposant à la suite du dégât des eaux.

Le descriptif des travaux à réaliser dans les lieux adressé par la bailleresse à sa locataire le 11 décembre 2018 prévoyait :
-dans le bureau n°1 (grand bureau) : la réfection en peinture du plafond mouluré, du mur du fond et de deux murs en uniformisation, des boiseries (fenêtres et encadrements) ainsi que du parquet (remplacement de cinq lattes très abîmées, puis ponçage et vitrification du parquet " point de Hongrie "),
-dans le bureau n°2 : la réfection en peinture du mur du bureau n°1, ainsi que des boiseries (fenêtres et encadrements),
-dans le bureau n°3 : la réfection en peinture du plafond mouluré, du mur côté avenue Marceau et des boiseries (fenêtres et encadrements),
-dans le bureau n°4 : la réfection en peinture du plafond mouluré, des " murs abîmés " (à défaut de précision, le tribunal considère qu'ils le sont tous) et des boiseries (fenêtres, encadrements, soubassements),
-dans les WC : réfection en peinture des murs et plafonds.

Les travaux facturés par la société AIR DÉCO comprennent les postes suivants :
-protection des sols dans tous les locaux,
-la réfection en peinture des murs et plafonds dans cinq bureaux, dans les archives, dans les deux WC, dans la pièce d'eau et la cuisine, dans le hall d'entrée, le dégagement,
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-pour les boiseries, la réfection en peinture de toutes les fenêtres et encadrements, des portes deux vantaux, de la porte un vantail, des coffrages de radiateurs, des portes de placard,
-pour les parquets, treize réparations de lattes dans différents endroits,
-le ponçage et la vitrification du parquet " point de Hongrie ",
-la rénovation en peinture de l'escalier extérieur " bureau 5 ".

Dans l'entrée, la peinture murale est décrite par l'un des huissiers comme en bon état, par l'autre comme défraîchie, avec des points d'impact visibles ; en tout état de cause, un bon état n'est pas le parfait état exigé par la clause précitée.

Il en va de même de la peinture murale des sanitaires de l'entrée et de la troisième pièce, des portes d'entrée du local (dont une à deux vantaux en bois) décrites comme " en bon état ",

Dans le premier bureau (grand bureau), les huissiers n'ont pas constaté de dégradation qui exigerait des réparations excédant ce qui avait été retenu en 2018.

Dans le second bureau, les huissiers ont constaté des traces d'usure du parquet " point de Hongrie " à l'emplacement où se trouvaient les bureaux, qui relèvent manifestement de l'obligation d'entretien de la locataire, de même que l'état d'usage selon un huissier, défraîchi d'après l'autre, des peintures des trois murs non dégradés par le dégât des eaux.

Dans le troisième bureau, le parquet " point de Hongrie " présente des traces d'usure également, la peinture est en état d'usage ou défraîchie ; la réfection de trois des quatre murs ainsi que du parquet doit être supportée par la locataire sortante.

Dans le dégagement menant aux archives, à la cuisine et aux WC, le parquet présente des traces d'usure, le papier peint est en état d'usage ou défraîchi ; la remise en parfait état de ces éléments, relevant des réparations locatives, doit être supportée par la locataire.

Il en va de même des peintures murales de la salle d'archives, des toilettes au fond du couloir et de la cuisine.

Dans le quatrième bureau, à l'exception des traces d'usure du parquet, les huissiers n'ont pas constaté de dégradation qui exigerait des réparations excédant ce qui avait été retenu en 2018.

Dans les cinquième et sixième bureaux, les peintures sont décrites comme défraîchies et écaillées, ou en état d'usage, les parquets présentent des traces d'usure ; la remise en parfait état de ces éléments, relevant des réparations locatives, doit être supportée par la locataire.

L'huissier intervenu à la demande de la bailleresse n'a pas donné de description des boiseries (fenêtres, portes, placards, etc) dont la remise en état a été facturée par la société AIR DÉCO (à l'exception de la fenêtre du grand bureau, dont la réfection est en tout état de cause à la charge de celle-ci).

L'huissier mandaté par la locataire décrit la plupart des portes, placards, fenêtres, comme étant en bon état ou en état d'usage ; leur remise en parfait état incombe à la locataire, sauf pour les boiseries déjà dégradées par le sinistre de mai 2018.



La bailleresse n'a pas produit aux débats le devis établi en 2018, dont elle a nécessairement été en possession puisqu'elle était en mesure de fournir un descriptif précis des travaux à réaliser à la suite du dégât des eaux ; de la sorte, le tribunal n'est pas en mesure de déterminer le coût des travaux qu'elle aurait dû prendre en charge et qu'elle ne peut réclamer à la locataire.

En outre, il n'est pas fourni d'élément permettant de déterminer exactement le quantum devant être supporté par chacune des parties au titre des divers postes, de réfection de boiseries, de peintures murales et en plafond, de réparation et de vitrification du parquet, soit au titre des remises en état à la suite du dégât des eaux à la charge de la bailleresse, soit au titre d'un défaut de réparations imputable à la locataire

Ce quantum ne saurait être déterminé en déduisant simplement du chiffrage du devis AIR DÉCO le montant de l'indemnité d'assurance touchée par la bailleresse, dès lors que les considérations qui ont commandé son évaluation sont ignorées (notamment, l'assureur ayant pu la réduire en retenant une part de responsabilité de son assurée ou en application des conditions de la police d'assurance).

Compte tenu des constatations ci-dessus exposées, de ce que la charge de la preuve de la part des travaux imputables à la locataire incombe à la bailleresse, dont le tribunal ne peut pallier le manque de précision, et de ce que le prix des travaux est moins élevé à l'unité pour des travaux d'ensemble que pour des réparations ponctuelles, il y a lieu de fixer cette part à :
-parquets : 60% (tous les parquets sauf celui de la grande pièce, dans des proportions respectives difficiles à apprécier),
-boiseries : 30% (le quantum des boiseries dégradées en 2018 par rapport à l'ensemble des boiseries refaites, n'étant pas déterminable précisément au vu des devis et constats d'huissier, sera fixé à moins du tiers de leur totalité),
-peintures des murs et plafonds : 50% (quantum apprécié compte tenu de la nécessité de refaire les peintures dans cinq pièces à la suite du dégât des eaux, sans possibilité d'être précis, dans l'ignorance des surfaces concernées par ce sinistre et le défaut de remise en parfait état incombant à la locataire),
-protection des sols : 0%, celle-ci étant nécessaire pour réaliser les travaux incombant à la bailleresse.

En conséquence, la demanderesse devra payer une indemnité chiffrée à partir de la facture AIR DÉCO du 09 août 2021, de :
-poste protection des sols, sanitaires, cheminées : 0 €,
-poste peintures murs et plafonds : 39 331,40 € HT x 50% =19 665,70 € HT,
-poste boiseries : 15 150 € HT x 30% = 4 545 € HT,
-poste parquets : 10 515 € HT x 60% = 6 309 € HT,
-poste rénovation escalier extérieur : 0 €, en l'absence d'élément sur ce poste permettant de constater des travaux à la charge de la locataire,
Total à la charge de la locataire : 30 519,70 € HT + TVA20% = 36 623,64 €.

Il y a lieu d'ajouter le coût du constat d'huissier du 09 août 2021 constatant la remise en état des lieux, d'un montant de 690 €, dès lors que la bailleresse avait intérêt à justifier de cette remise en état pour faire valoir ses droits.

Enfin, il est précisé que le moyen tiré de l'application de la clause de non-recours contre la locataire est inopérant, les sommes mises à sa charge l'étant au titre de son obligation de restituer les lieux en parfait état et distinctes de l'indemnisation du dégât des eaux.



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La demanderesse sera en conséquence condamnée à payer à la défenderesse une indemnité de 36 623,64 € + 690 € = 37 313,64 € et le surplus de la demande au titre des réparations incombant à la locataire sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle au titre d'une indemnité journalière complémentaire

La bailleresse sollicite à ce titre le paiement d'une somme de 89 540,40 € à titre d'indemnité prévue par le bail en réparation de l'impossibilité de relouer les locaux à leur valeur locative dès le départ de la locataire, le 14 mai, jusqu'au 06 août 2021, date d'achèvement des travaux, soit pendant 83 jours, délai qu'elle juge raisonnable pour la réfection d'entiers locaux d'une superficie de 236 m².

La locataire conteste devoir payer cette somme, faisant valoir que les travaux auraient dû être faits au cours du bail, de sorte que la bailleresse, qui a différé leur exécution, est donc seule responsable de l'immobilisation des locaux.

Elle fait également valoir que le délai de 83 jours est exorbitant, au regard de la prévision de la durée des travaux qui devaient être effectués pendant le bail (environ trois semaines) et n'est pas démontré.

La clause 9.2.9 du bail stipule que :
" Le preneur sera tenu d'effectuer, avant sa sortie, toutes réparations à sa charge. À défaut, le preneur sera, à compter de son départ, redevable envers le bailleur d'une indemnité journalière payable à semaine échue égale à deux fois le dernier loyer augmenté des charges, le tout calculé sur une base journalière, pendant le temps nécessaire pour la remise en état des locaux loués conformément au présent bail, sous réserve du droit réservé au bailleur d'obtenir la réparation du préjudice réellement subi, notamment à raison de l'impossibilité de relouer les locaux loués à leur valeur locative dès le départ du preneur (...). "

Le tribunal ayant jugé que le défaut d'exécution, au cours du bail, des travaux de réparation des dégradations causées par le dégât des eaux de mai 2018 était imputable à la locataire, et que les travaux de remises en état ne concernaient pas uniquement la reprise des désordres causés par ce sinistre, mais aussi une réfection des lieux qu'elle n'avait pas restitués en parfait état, il y a lieu de constater que la locataire est bien responsable de la nécessité de réaliser des travaux dans les lieux après leur libération le 14 mai 2021.

En revanche, la bailleresse, qui produit simplement une attestation de la société AIR DÉCO selon laquelle les travaux dans les locaux loués sont achevés depuis le 06 août 2021, ne fournit aucun élément démontrant le temps effectivement nécessaire à leur réalisation, même en étant admis qu'une semaine a pu être consacrée à une mise en concurrence des entreprises AIR DÉCO et LAPARISIENNE, qui ont émis des devis les 16 et 21 mai 2021.

La charge de la preuve du préjudice dont elle demande réparation lui incombant, il y a lieu de constater qu'elle ne justifie pas que les travaux litigieux devaient durer plus de sept semaines (le tribunal retenant une estimation d'une semaine pour la mise en concurrence des entreprises et de six semaines pour les travaux, correspondant au double du temps estimé nécessaire pour ceux qui devaient être réalisés dans cinq pièces sur la dizaine que comprennent les lieux loués).

Par ailleurs, l'indemnité sera chiffrée à partir du loyer annuel retenu par le tribunal lorsqu'il a statué sur le débat afférent à la clause d'indexation et à partir de la provision sur charges prévue par le bail (de 4 500 €) et ce hors taxes, la clause 9.2.9 ne précisant pas qu'il convient de retenir un loyer et des charges TTC.
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En conséquence, il convient de fixer l'indemnité revenant à la bailleresse de la façon suivante :
(131 208,10 €/an + 18 000 €÷52) x 7 semaines x 2 = 40 171,40 €, arrondie à 40 171 €.

La demanderesse sera condamnée à payer une indemnité de ce montant à la défenderesse, qui sera déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation pour retard de paiement des loyers et charges

La défenderesse réclame, au visa de l'article 1728 du code civil, une somme égale à un trimestre de loyer TTC à titre d'indemnisation d'un dommage résultant de retards répétés au cours des trois dernières années du bail de la locataire, pourtant tenue de payer les loyers et charges trimestriellement d'avance et au moyen d'un prélèvement bancaire automatique qui n'a jamais été mis en place, l'obligeant à faire intervenir son conseil et à exposer des frais de relances ou de poursuites en pure perte.

Elle ajoute que la locataire ne saurait se prévaloir d'une exception d'inexécution tenant à des manquements à son obligation de réaliser des travaux dans les lieux et que contrairement à ce que celle-ci soutient le bail contient une clause 7.2 prévoyant des pénalités en cas de retard de sa part.

La demanderesse réplique que le bail ne prévoit pas de pénalité contractuelle et que la bailleresse est malvenue de se plaindre de retards de règlement alors qu'elle s'est elle-même abstenue de réaliser des travaux lui incombant.

Selon l'ancien article 1153 alinéa 1er, devenu l'article 1231-6, du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; selon l'alinéa 4 de ce même article, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l'espèce, la SCI IÉNA MARCEAU ne prouve pas que les retards de paiement, la contrainte d'envoyer des mises en demeure, de recourir à un avocat, lui ont causé un préjudice distinct du simple retard de paiement, lequel est censé être compensé par les intérêts produits par sa créance, ainsi que par les pénalités contractuelles, qu'elle ne réclame pas.

Elle ne justifie pas non plus de la pertinence de chiffrer l'indemnité lui revenant à un trimestre de loyer.

Dès lors, la demande d'indemnisation de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre des frais d'avocat et d'huissier exposés de novembre 2017 à juillet 2021

À ce titre, la bailleresse demande, sur le fondement de la clause 11.3 du bail, le paiement d'une somme de 48 031,18 € au titre de diverses notes de frais et honoraires d'huissier et d'avocat.

La locataire lui oppose que les différentes décisions rendues par les juridictions saisies des litiges les opposant ont déjà mis à sa charge les frais irrépétibles et dépens qu'elles ont estimé justifiés en considération de la qualité de son argumentation et de son comportement procédural, ajoutant que nombre de mises en demeures étaient inutiles.

L'article 11.3 du bail prévoit que :
" Tous frais de procédure, de poursuites ou de mesures conservatoires ainsi que tous frais de levées d'état et de notifications, si celles-ci sont nécessaires conformément aux articles L.141-5 à L.143-23 du code de commerce, resteront à la charge du preneur, et seront considérés comme suppléments et accessoires du loyer ".

Toutefois, comme le fait justement valoir la demanderesse, les juridictions de l'exécution ou des référés ont déjà statué sur les frais exposés dans le cadre des précédentes procédures, par des décisions sur lesquelles le tribunal ne saurait revenir.

En outre, les notes d'honoraires et frais d'avocat ne contiennent pas tous un détail permettant de déterminer à quel titre elles ont été exposées dans le cadre du litige, lequel ne porte pas que sur les impayés, avec la demanderesse, qui obtient gain de cause sur certains chefs de demandes.

Dans ces conditions, la demande de paiement d'une somme au titre de frais d'avocats et d'huissiers ne peut qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La locataire comme la bailleresse succombant partiellement et obtenant partiellement gain de cause, il convient de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu'elle a exposés et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

JUGE qu'est réputée non écrite la stipulation d'un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse dans la clause d'indexation du bail du 10 mai 2012 conclu entre la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU et la S.A. INTUITU CAPITAL, devenue la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL, portant sur des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5], ladite clause restant applicable pour le surplus,

CONDAMNE en conséquence la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU à payer à la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL une somme de seize-mille-quarante-quatre euros et vingt-huit centimes (16 044,28 €) TTC au titre d'un trop-perçu de loyers,

CONDAMNE la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU à payer à la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL une indemnité de dix-neuf-mille-six-cent-quatre-vingt-un euros (19 681 €) au titre de son préjudice de jouissance des locaux,

CONDAMNE la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU à payer à la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL une somme de vingt-six-mille-cinq-cent-cinquante-cinq euros et treize centimes (26 555,13 €) au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des dernières sommes dues au titre des loyers et charges locatifs,

CONDAMNE la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL à payer à la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU une indemnité de trente-sept-mille-trois-cent-treize euros et soixante-quatre centimes (37 313,64 €) au titre des réparations locatives effectuées après libération des locaux loués,

CONDAMNE la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL à payer à la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU une indemnité de quarante-mille-cent-soixante-et-onze euros (40 171 €) au titre de l'immobilisation des locaux restitués pendant la réalisation de travaux de remise en état,
 
REJETTE le surplus des demandes de la S.A.S. CLAIRFIELD INTERNATIONAL et de la S.C.I. SCI IÉNA MARCEAU,

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés dans l'instance,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2024-03-28T19:25:26.748Z.