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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Référés JCP, 6 mai 2024, n° 23/01688

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2022, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] ont donné à bail à Mme [R] [S] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel révisable de 400 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 35 euros.


Par actes d'huissier des 8 août 2022 et 11 juillet 2023, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] ont fait signifier à Mme [R] [S] un commandement de payer la somme de 2 827 euros et 5 491 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.


Par acte d'huissier du 2 novembre 2023, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] ont fait assigner Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à l’expiration d’un délai de 6 semaines à compter du commandement de payer soit au 22 août 2023 ;ordonner l'expulsion de Mme [R] [S] ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique dans les 24 heures de la décision à intervenir,condamner à titre provisionnel Mme [R] [S] au paiement d’une astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,supprimer tout délai pour quitter les lieux,condamner à titre provisionnel Mme [R] [S] à payer la somme de 7 666 euros créance arrêtée au jour de l’assignation au titre des loyers et charges sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,condamner Mme [R] [S] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation payable par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien soit la somme de 18,41 euros par jour outre les charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clefs conformément aux clauses du contrat ;ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,ordonner que le dépôt de garantie soit remboursé à la locataire dans les deux mois à compter de la restitution des clefs déduction faite des sommes qui seraient éventuellement dues au bailleur pour quelle que cause que ce soit ;condamner Mme [R] [S] à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale ;

condamner Mme [R] [S] au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A 444-32 du code de commerce,condamner Mme [R] [S] au paiement des intérêts judiciaires ;ordonner la capitalisation des intérêts par période annuelle,condamner Mme [R] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,subsidiairement au cas où il serait sollicité des délais de paiement, le locataire devra prouver avant l’audience d’une part qu’elle a la capacité de régler sa dette et d’autre part qu’elle a repris le paiement de l’intégralité de ses loyers et charges courantes et à défaut aucun de paiement ne lui sera accordé.

A l'audience du 19 février 2023, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 7 666 euros.

Mme [R] [S], régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474 code de procédure civile, l'ordonnance étant susceptible d'appel, elle sera rendue de manière réputée contradictoire.

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.



Sur la résiliation :


L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est applicable au litige.

- sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Mme [R] [S] ne règle manifestement pas son loyer depuis plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable à la cause prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »


Le bail conclu le 15 février 2022 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 5 491 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 12 septembre 2023.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucun élément ne permet d’affirmer que Mme [S] ne se conformera pas aux prescriptions du jugement de sorte qu’il convient de rejeter la demande de condamnation sous astreinte.

Le maintien dans les lieux loués cause un préjudice certain au bailleur. Il convient de fixer une indemnité d’occupation à la charge du locataire d’un montant équivalent à celui du loyer et qui subira la même indexation que si le bail s’était poursuivi jusqu’à son terme soit la somme de 435 euros. Cette indemnité sera due du 12 septembre 2023 à la libération effective des lieux.


Sur la suppression des délais pour quitter les lieux :


Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
Aucun élément de la procédure ne permet d’établir que la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. Il est en outre acquis que le locataire est régulièrement entré dans les lieux. En conséquence, il convient de rejeter la demande d’expulsion sans respect des délais imposés par l’article L. 412-1du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges.

Il résulte du décompte produit par Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] que la locataire règle irrégulièrement son loyer depuis le mois de février 2022. A la date du 27 novembre 2023, la dette s’élève à la somme de 7 666 euros.

Mme [R] [S] sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 7 666 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation, créance arrêtée au 23 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus assorti des intérêts à compter de l’assignation.

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie sera restitué dans les deux mois de la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les mesures accessoires :


Mme [R] [S] qui succombe à l’instance sera condamnée en application de l'article 696 du code procédure civile, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des défendeurs le paiement des frais irrépétibles. Il convient d’accorder à M. et Mme [Z] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2022 entre Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] et Mme [R] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à compter du 12 septembre 2023 ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;


REJETONS la demande d’astreinte ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [R] [S] à payer à Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] la somme de 7 666 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus jusqu'au 27 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

DISONS que les intérêts échus pour une année entière produiront intérêt ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [R] [S] à payer à Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] la somme mensuelle de 435 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due du 12 septembre 2023 à la libération des lieux ;

RAPPELONS à Mme [R] [S] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

RAPPELONS que conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie sera restitué dans les deux mois de la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ou dans le mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

REJETONS la demande au titre du droit proportionnel de l’huissier ;


CONDAMNONS Mme [R] [S] à payer à Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [R] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 6 Mai 2024, par mise à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/01688 
N° Portalis DBZS-W-B7H-X2YV

N° de Minute : 24/00083

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 06 Mai 2024





[E] [Z]
[B] [Z]


C/

[R] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 06 Mai 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [E] [Z], demeurant [Adresse 3]) 


M. [B] [Z], demeurant [Adresse 3]) 



représentés par Me Anne-sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [S], demeurant [Adresse 2]


non comparante





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2024 

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier













RG 1688/2023 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2022, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] ont donné à bail à Mme [R] [S] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel révisable de 400 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 35 euros.


Par actes d'huissier des 8 août 2022 et 11 juillet 2023, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] ont fait signifier à Mme [R] [S] un commandement de payer la somme de 2 827 euros et 5 491 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.


Par acte d'huissier du 2 novembre 2023, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] ont fait assigner Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers à l’expiration d’un délai de 6 semaines à compter du commandement de payer soit au 22 août 2023 ;ordonner l'expulsion de Mme [R] [S] ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique dans les 24 heures de la décision à intervenir,condamner à titre provisionnel Mme [R] [S] au paiement d’une astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux,supprimer tout délai pour quitter les lieux,condamner à titre provisionnel Mme [R] [S] à payer la somme de 7 666 euros créance arrêtée au jour de l’assignation au titre des loyers et charges sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,condamner Mme [R] [S] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation payable par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien soit la somme de 18,41 euros par jour outre les charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clefs conformément aux clauses du contrat ;ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,ordonner que le dépôt de garantie soit remboursé à la locataire dans les deux mois à compter de la restitution des clefs déduction faite des sommes qui seraient éventuellement dues au bailleur pour quelle que cause que ce soit ;condamner Mme [R] [S] à titre provisionnel au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale ;

condamner Mme [R] [S] au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A 444-32 du code de commerce,condamner Mme [R] [S] au paiement des intérêts judiciaires ;ordonner la capitalisation des intérêts par période annuelle,condamner Mme [R] [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,subsidiairement au cas où il serait sollicité des délais de paiement, le locataire devra prouver avant l’audience d’une part qu’elle a la capacité de régler sa dette et d’autre part qu’elle a repris le paiement de l’intégralité de ses loyers et charges courantes et à défaut aucun de paiement ne lui sera accordé.

A l'audience du 19 février 2023, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z], représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 7 666 euros.

Mme [R] [S], régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474 code de procédure civile, l'ordonnance étant susceptible d'appel, elle sera rendue de manière réputée contradictoire.

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.



Sur la résiliation :


L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 est applicable au litige.

- sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 30 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Mme [R] [S] ne règle manifestement pas son loyer depuis plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable à la cause prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »


Le bail conclu le 15 février 2022 stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 5 491 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 12 septembre 2023.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucun élément ne permet d’affirmer que Mme [S] ne se conformera pas aux prescriptions du jugement de sorte qu’il convient de rejeter la demande de condamnation sous astreinte.

Le maintien dans les lieux loués cause un préjudice certain au bailleur. Il convient de fixer une indemnité d’occupation à la charge du locataire d’un montant équivalent à celui du loyer et qui subira la même indexation que si le bail s’était poursuivi jusqu’à son terme soit la somme de 435 euros. Cette indemnité sera due du 12 septembre 2023 à la libération effective des lieux.


Sur la suppression des délais pour quitter les lieux :


Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »
Aucun élément de la procédure ne permet d’établir que la procédure de relogement n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. Il est en outre acquis que le locataire est régulièrement entré dans les lieux. En conséquence, il convient de rejeter la demande d’expulsion sans respect des délais imposés par l’article L. 412-1du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le décompte des sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux et égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges.

Il résulte du décompte produit par Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] que la locataire règle irrégulièrement son loyer depuis le mois de février 2022. A la date du 27 novembre 2023, la dette s’élève à la somme de 7 666 euros.

Mme [R] [S] sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 7 666 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation, créance arrêtée au 23 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus assorti des intérêts à compter de l’assignation.

Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie sera restitué dans les deux mois de la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les mesures accessoires :


Mme [R] [S] qui succombe à l’instance sera condamnée en application de l'article 696 du code procédure civile, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des défendeurs le paiement des frais irrépétibles. Il convient d’accorder à M. et Mme [Z] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,


CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2022 entre Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] et Mme [R] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à compter du 12 septembre 2023 ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [R] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;


REJETONS la demande d’astreinte ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [R] [S] à payer à Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] la somme de 7 666 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus jusqu'au 27 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

DISONS que les intérêts échus pour une année entière produiront intérêt ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [R] [S] à payer à Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] la somme mensuelle de 435 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation due du 12 septembre 2023 à la libération des lieux ;

RAPPELONS à Mme [R] [S] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

RAPPELONS que conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie sera restitué dans les deux mois de la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ou dans le mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ;

REJETONS la demande au titre du droit proportionnel de l’huissier ;


CONDAMNONS Mme [R] [S] à payer à Mme [E] [Z] et M. [B] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Mme [R] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 6 Mai 2024, par mise à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce 472, code de commerce A444-32, code de commerce 834, code de commerce 835, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-05-10T18:10:04.255Z.