Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 14 mai 2024, n° 23/06897

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [U] est propriétaire du lot n°11 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Adresse 2], située au [Adresse 4], à [Localité 5].

La S.A.S FONCIA Hauts de France est le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2].

Par lettre recommandée du 16 février 2023, la S.A.S FONCIA Hauts de France a mis en demeure le copropriétaire de régler la somme de 1.571,45 euros dans les meilleurs délais. 

Par acte d’huissier du 9 juin 2023, le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France a fait délivrer à Monsieur [W] [U] un commandement de payer la somme en principale de 1.905,77 euros. 

Par acte d’huissier délivré 21 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France, a fait assigner Monsieur [W] [U] à l’audience du 5 mars 2024 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :
- le condamner à payer la somme de 2.723,12 euros, à parfaire, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- le condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, s’est référé à son assignation et a réitéré ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 3.756,98 euros. 

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur : 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, Monsieur [W] [U] n’ayant pas été cité à personne et la présente décision étant insusceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :



L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. 

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.


La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété;le règlement de la copropriété ;les contrats de syndic des 7 octobre 2021 et 3 avril 2023;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 7 octobre 2021 approuvant les exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 3 avril 2023 approuvant l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et votant le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;les appels de fonds et situations de compte individuel du 1er juillet 2021 au 31 mars 2024,un historique de compte arrêtée au 1er janvier 2024,une mise en demeure du 16 février 2023,un commandement de payer du 9 juin 2023.
Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires correspondant aux sommes réclamées, et des historiques de compte locataire que Monsieur [W] [U] reste à devoir la somme de 2.373,56 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 1er janvier 2024, déduction faite :
des frais intitulés « suivi procédure recouvrement » qui ne sont pas justifiés par le syndic et ne permettent donc pas de déterminer s’ils relèvent des frais prévus à l’article 10-1, a) précité ;des frais intitulés « constitution de dossier huissier » qui ne constituent ni des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ni les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement visés par l’article 10-1, a) précité ; en effet, la constitution d’un dossier chez un commissaire de justice ne constitue pas un acte tarifés au sens des articles A444-44 et suivants du code de commerce et des annexes qui y sont jointes ;des frais intitulés « facture Waterlot » correspondant au coût du commandement de payer qui n’était pas nécessaire au recouvrement de la créance au sens des dispositions des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en ce que la loi n’exige pas le recours à un commandement de payer avant d’assigner le copropriétaire en paiement ;des frais de constitution de dossier qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et qui constituent donc un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 2.373,56 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 1er janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2023 sur la somme de 1.571,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. 


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l'instance, Monsieur [W] [U] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à l’exclusion des frais déduits de la condamnation en principale.

Il convient de condamner Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France, la somme de 2.373,56 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 1er janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2023 sur la somme de 1.571,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation mais à l’exclusion des frais déduits de la condamnation principale ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.



Le GreffierLe Juge

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/06897 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XM75

N° de Minute : 24/00134

JUGEMENT 

DU : 14 Mai 2024





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE


C/

[W] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Mai 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE
représentée par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :


DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2024 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier




















RG n°6897/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [U] est propriétaire du lot n°11 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Adresse 2], située au [Adresse 4], à [Localité 5].

La S.A.S FONCIA Hauts de France est le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2].

Par lettre recommandée du 16 février 2023, la S.A.S FONCIA Hauts de France a mis en demeure le copropriétaire de régler la somme de 1.571,45 euros dans les meilleurs délais. 

Par acte d’huissier du 9 juin 2023, le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France a fait délivrer à Monsieur [W] [U] un commandement de payer la somme en principale de 1.905,77 euros. 

Par acte d’huissier délivré 21 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France, a fait assigner Monsieur [W] [U] à l’audience du 5 mars 2024 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :
- le condamner à payer la somme de 2.723,12 euros, à parfaire, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- le condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, s’est référé à son assignation et a réitéré ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 3.756,98 euros. 

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur : 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, Monsieur [W] [U] n’ayant pas été cité à personne et la présente décision étant insusceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :



L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. 

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.


La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété;le règlement de la copropriété ;les contrats de syndic des 7 octobre 2021 et 3 avril 2023;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 7 octobre 2021 approuvant les exercices du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 3 avril 2023 approuvant l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et votant le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;les appels de fonds et situations de compte individuel du 1er juillet 2021 au 31 mars 2024,un historique de compte arrêtée au 1er janvier 2024,une mise en demeure du 16 février 2023,un commandement de payer du 9 juin 2023.
Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires correspondant aux sommes réclamées, et des historiques de compte locataire que Monsieur [W] [U] reste à devoir la somme de 2.373,56 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 1er janvier 2024, déduction faite :
des frais intitulés « suivi procédure recouvrement » qui ne sont pas justifiés par le syndic et ne permettent donc pas de déterminer s’ils relèvent des frais prévus à l’article 10-1, a) précité ;des frais intitulés « constitution de dossier huissier » qui ne constituent ni des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ni les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement visés par l’article 10-1, a) précité ; en effet, la constitution d’un dossier chez un commissaire de justice ne constitue pas un acte tarifés au sens des articles A444-44 et suivants du code de commerce et des annexes qui y sont jointes ;des frais intitulés « facture Waterlot » correspondant au coût du commandement de payer qui n’était pas nécessaire au recouvrement de la créance au sens des dispositions des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en ce que la loi n’exige pas le recours à un commandement de payer avant d’assigner le copropriétaire en paiement ;des frais de constitution de dossier qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et qui constituent donc un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.
Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 2.373,56 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 1er janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2023 sur la somme de 1.571,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. 


Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l'instance, Monsieur [W] [U] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, et à l’exclusion des frais déduits de la condamnation en principale.

Il convient de condamner Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France, la somme de 2.373,56 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 1er janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2023 sur la somme de 1.571,45 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la S.A.S FONCIA Hauts de France, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation mais à l’exclusion des frais déduits de la condamnation principale ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024.



Le GreffierLe Juge

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Mise à jour de la source le 2024-05-17T18:10:03.111Z.