Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 16 mai 2024, n° 22/00061

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 22/00061 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVZ5G

N° MINUTE : 



Assignation du :
28 Décembre 2021





JUGEMENT 
rendu le 16 Mai 2024 
DEMANDERESSE

Madame [N] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1272


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 9], représenté par son syndic, la Société FONCIERE LELIEVRE, S.A.S, 
[Adresse 5] 
[Localité 8]

représenté par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2 , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0795


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/00061 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVZ5G

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Olivier PERRIN, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 14 Mars 2024
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 3] / [Adresse 9] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [N] [Z] est propriétaire d’un appartement situé au sein de l’immeuble précité, précisément dans l'immeuble situé [Adresse 1].

Une assemblée générale s'est tenue le 12 octobre 2020, après le pic de létalité subi en raison de l'épidémie de covid-19.

Une autre assemblée générale s'est tenue le 22 juin 2021.

Une troisième assemblée générale a eu lieu le 20 octobre 2021.

Madame [N] [Z] a soutenu que l'assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2021 était irrégulière dans la mesure où elle avait été convoquée par un syndic dont le mandat avait pris fin le 30 juin 2021.

Les événements concernant une demande de désignation d'un administrateur ad hoc suivie d'une demande de rétractation de l’ordonnance désignant un tel administrateur ad hoc ne seront pas détaillés ici ; le tribunal renvoie les parties à leurs écritures sur ce sujet.

***

Par acte d’huissier de justice en date du 28 décembre 2021, Madame [Z] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] / [Adresse 9] à [Localité 10] devant la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Paris.

***
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2023, Madame [N] [Z] a demandé au tribunal :

« Vu les articles 10-1 alinéa 2, 18 et 42 alinéa 2 de la loi 10 juillet 1965,
Vu les articles 7 alinéa 2 du Décret du 17 mars 1967,

- Dire et juger recevable Madame [Z] en son action et l’y déclarée bien fondée,

En conséquence,

- Annuler l’assemblée générale du SDC de l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 3] – [Adresse 6], qui s’est tenue le 20 octobre 2021,

- Dispenser en tant que de besoin Mme [N] [Z] toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Adresse 3] – [Adresse 6] à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC. ».

***

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] / [Adresse 9] à [Localité 10] a demandé au tribunal :

« Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-57 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 2006 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

REJETER la demande d’annulation de l’assemblée du 20.10.2021 formée par Madame [Z] et toutes ses autres demandes,

CONDAMNER Madame [N] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [N] [Z] aux entiers dépens ».

***
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été signée le 21 mars 2023.
Plaidée à l’audience du 14 mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS

1.- Sur les textes légaux et réglementaires applicables

Les parties acceptent de considérer que les dispositions de l'article 7, alinéa 2, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont applicables au litige.

Elles acceptent aussi de considérer que les dispositions de l'article 29, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 sont applicables au litige.

En l'occurrence, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, l'article 7, alinéa 2, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Par ailleurs, l'alinéa 1er de l'article 29 énonce notamment que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. (...) ».

2.- Sur l'application des dispositions de l'article 7, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 aux faits du litige

Le cœur du litige consiste à déterminer si le mandat de gestion confié au syndic (société FONCIERE LELIEVRE) a expiré le 30 juin 2021 (position de Madame [Z]) ou le 12 janvier 2022 (position du syndicat des copropriétaires).

En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 octobre 2020 est versé aux débats.

La douzième résolution a fait l'objet d'un premier vote qui n'a pas réuni la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété. Toutefois, dans la mesure où le quorum du tiers des voix au moins a été atteint, il a été procédé à un second tour.

La douzième résolution a ainsi fait l'objet d'un second vote, qui a réuni la condition de majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (10.036 tantièmes sur 10.532 tantièmes).

La résolution qui a été adoptée prévoit la désignation « (…) comme syndic de la SAS FONCIERE LELIEVRE pour une durée de 15 MOIS (...) » moyennant une rémunération fixée à la somme de 63.945 euros TTC sur douze mois.

La résolution ne vise pas un terme du mandat de gestion à la date du 30 juin 2021.

Cette délibération était exécutoire dès son vote, si bien que le contrat de syndic a commencé le 12 octobre 2020 et s'est terminé quinze mois après, à savoir le 12 janvier 2022.
Cette résolution, qui n'a pas été contestée dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, est définitive.

Lorsque la société FONCIERE LELIEVRE a convoqué les copropriétaires pour la tenue de l'assemblée générale du 20 octobre 2021, elle était titulaire du mandat de gestion confié le 12 octobre 2020, qui n'expirait que le 12 janvier 2022.

Par ailleurs, lors de l'assemblée générale du 22 juin 2021, les copropriétaires n'ont pas délibéré sur le mandat de gestion confié au syndic, le quorum légal prévu par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou subsidiairement par l'article 24 n'étant pas atteint ; aucun vote n'est intervenu sur le renouvellement ou la cessation du mandat du syndic (cf. résolution n°7). Le mandat de ce dernier s'est donc poursuivi jusqu'au 12 janvier 2022.

Il découle de ces considérations que le syndic n'a pas « perdu son mandat » le 30 juin 2021 et qu'il avait la possibilité juridique de convoquer les copropriétaires pour l'assemblée générale du 20 octobre 2021.

3.- Sur l'application des dispositions de l'article 29, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 aux faits du litige

L'alinéa 1er de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 énonce notamment que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. (...) ».

En l'espèce, le contrat de syndic versé aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce n°2 de son dossier de plaidoirie), précise dans son chapitre 2 intitulé « Durée du contrat » que :

« Le présent contrat est conclu pour une durée de 15 MOIS.
Il prendra effet le 12 10 2020 pour se terminer le 12 01 2022.
Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction ».

Dans la dernière page du contrat, un timbre humide est apposé, mentionnant « Certifié conforme à l'original » suivi de la signature du président du conseil syndical et de celle du représentant du syndic.

Les dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 ont donc été respectées.

4.- Sur une mention dans la motivation de l'ordonnance de référé du 16 juin 2022

Dans son ordonnance du 16 juin 2022 (pièce n°15 du dossier de plaidoirie de Madame [Z]), le juge des référés a notamment affirmé que « le contrat de syndic conclu à effet du 20 octobre 2020 jusqu'au 30 juin 2021 est donc arrivé à terme à cette dernière date » (page 5 de l'ordonnance, 6e paragraphe).

Le tribunal observe en premier lieu qu'une ordonnance de référé ne statue pas sur le fond et qu'il n'est pas tenu par la motivation du juge des référés.
En second lieu, le tribunal estime que le juge des référés a commis une erreur d'appréciation qui doit être réparée par l'examen des pièces de fond de la présente procédure.

***
Au regard de l'ensemble des considérations mentionnées en sections 1 à 3 du présent jugement, Madame [Z] doit être déboutée de son recours.

5.- Sur les autres demandes

Compte tenu de l'équité, Madame [Z] est condamnée à verser la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l'équité, Madame [Z] est corrélativement déboutée de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ». En l'occurrence les faits de l'espèce ne justifient pas que l'exécution provisoire, au demeurant compatible avec l'ancienneté du litige, doive être écartée.

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] est condamnée aux dépens de l’instance. Sa demande fondée sur les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est rejetée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

- DÉBOUTE Madame [N] [Z] de l'intégralité de ses demandes ;

- CONDAMNE Madame [N] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] / [Adresse 9] à [Localité 10] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE Madame [N] [Z] aux dépens de l'instance ;

- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir pas lieu de l’écarter.


Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024


La Greffière Le Président