Décision de justice
Cour d'appel de Rennes, 5ème Chambre, 22 mai 2024, n° 23/06013
AutreDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige
Le 20 octobre 2023, la société MTS a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 décembre 2023, elle demande à la cour de : - ordonner une mesure d'expertise judiciaire, confiée à tel expert qu'il plaira au juge des référés de désigner, avec mission de : * se faire remettre l'intégralité des pièces par les parties, * après avoir convoqué les parties, se rendre sur les lieux litigieux, procéder à une description exhaustive de l'intégralité des locaux, espaces verts et voies de circulation, * décrire les désordres de toute nature, * fournir à la juridiction appelée à statuer toutes observations de fait lui permettant d'apprécier si les désordres relèvent des grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil, ou au contraire des réparations susceptibles d'être imputées au preneur : réparations locatives, réparations résultant d'un défaut d'entretien, dégradations, réparations et réfections éventuelles de toutes les canalisations d'alimentation et d'évacuation, réfection et remplacement aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, * décrire et chiffrer les travaux de réparation susceptibles d'être imputés au preneur sur la base de devis, * donner son avis sur le préjudice subi par la société MTS, - condamner la société Livaden à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de provision ad litem non sérieusement contestable, - réformer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle l'a condamnée à régler la somme de 2 000 euros à titre de provision pour procédure abusive, la somme de 3 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - condamner la société Livaden à lui régler la somme de 9 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Livaden aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2024, la société Livaden demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé du président du tribunal de commerce de Brest du 18 octobre 2023, En conséquence : - débouter la société MTS de toutes ses demandes, fins et conclusions, - juger comme démonstrative de mauvaise foi et d'entrave à la manifestation de la vérité, la réticence de la société MTS à verser aux débats les documents dont la communication a été sollicitée par conclusions en première instance, à savoir : * le procès-verbal d'entrée dans les lieux établis en 2010 lors de la mise a disposition du bien loué au précédent locataire (la société ASPI ), * le procès-verbal de sortie des lieux établis en 2014 à l'occasion du départ de la société ASPI, les diagnostics visés page 3 du bail du 30 juillet 2010 (bail MTS ASPI ), * les diagnostics que la société MTS aurait dû lui communiquer en 2014-2015 ou à 1'occasion de la présente procédure de référé, et plus précisément les diagnostics obligatoires des installations électriques notamment ainsi que les diagnostics amiante et autres matières dangereuses, le rapport APAVE cité en page 2 du bail MTS-Livaden de 2014, - juger que l'action de la société MTS introduite plus de 4 mois avant l'expiration du bail suivant assignation du 20 avril 2023 est non seulement prématurée mais également injustifiée, - juger qu'avant d'assigner en référé provision et expertise plus de 4 mois avant le terme du bail, la société MTS aurait dû justifier d'un péril ou d'un dommage imminent ainsi que d'un procès-verbal d'un constat contradictoire conformément aux clauses du bail, le procès-verbal de constat du 21 mars 2023 confirmant l'état de vétusté de l'ensemble immobilier et de ses équipements ainsi que le fait que le site n'avait pas encore été nettoyé 5 mois avant le terme du bail ne suffisant pas a légitimer une demande de provision et d'expertise judiciaire inopportune, - juger qu'il appartenait à la société MTS de se conformer aux dispositions du bail constituant la loi des parties et de convoquer la société Livaden a un état contradictoire de sortie des lieux 'au plus tard un mois avant l'expiration du bail' dont le terme était fixé au 31 août 2023, - juger qu'en tardant inconsidérément à convoquer la société Livaden à un état contradictoire de sortie des lieux (2 mois après l'expiration du bail et le départ effectif du locataire, et non pas dans le délai contractuel voire tout début septembre 2023), la société MTS a opté pour un mode opératoire singulier de nature à fausser irrémédiablement toute opération tardive de constat d'état des lieux, - juger que le procès-verbal de constat établi le 31 octobre 2023 dans l'intérêt de la société MTS est dépourvu de force probante et en toute hypothèse inopérant, d'une part en ce qu'il ne se conforme pas au calendrier contractuel mentionne à l'article 15 de la convention des parties du 30 juillet 2014, d'autre part en ce qu'il a été établi 2 mois après le terme du bail et le départ effectif de la société Livaden, le bailleur, ou tout autre occupant disposant ou non d'un titre, étant susceptible de modifier l'état des lieux entre le 1er septembre et le 31 octobre 2023, - juger à l'examen comparatif des procès-verbaux de constat établis le 1" juin 2023 et le 13 juillet 2023 au rapport de maître [M] [O] (consécutivement au procès-verbal de constat prématuré du 21 mars 2023) que les lieux sont dans un état de vétusté avancé mais qu'ils ont été restitués dans un meilleur état d'entretien que lors de la prise de possession des lieux par la société Livaden durant l'été 2014, - condamner la société MTS à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, - condamner la société MTS à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société MTS à lui payer une somme complémentaire de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposes en cause d'appel, Subsidiairement, à supposer que l'expertise judiciaire soit tout de même ordonnée, juger que la mission de l'expert devra être ainsi complétée afin d'équilibrer les droits respectifs de chacune des parties dans le litige et de favoriser la manifestation de la vérité dans cette affaire : - décrire autant que possible l'état du site loué par elle au moment de son entrée dans les lieux (intérieur et extérieur des bâtiments ainsi que du périmètre extérieur affecte aux voies de circulation, à l'entreposage et au parking), et ce sur la base : 1° du précédent contrat de bail du 30 juillet 2010 opérant descriptif sommaire de l'ensemble immobilier litigieux, 2° de l'inventaire opéré le 21 mai 2014 par maître [V] [N], commissaire-priseur, à l'occasion de la procédure collective ordonnée au bénéfice de la société ASPI (précédent locataire), 3° de l'engagement de maître [Y] [C], mandataire liquidateur de la société ASPI, figurant dans son courrier du 19 juin 2014 relatif à la dépollution du site, 4° du procès-verbal de constat de maître [M] [O] (commissaire de justice ) en date du 1er juin 2023 (opérant consignation d'une part des photographies prises sur le site durant l'été 2014 au moment de l'entrée dans les lieux, d'autre part des dates des clichés enregistres sur les fichiers photo correspondants), 5° ainsi que de tous documents complémentaires utiles, dont les procès-verbaux entre de 2010 et de sortie des lieux en 2014 par la société ASPI (précédent locataire ), les diagnostics mentionnés dans le bail consenti à la société ASPI en 2010 et dans le bail consenti à elle en 2014, le rapport APAVE vise page 2 du bail MTS - Livaden, - à supposer que les dates des clichés consignés dans le P procès-verbal de constat de maître [M] [O] du 1er juin 2023 soient éventuellement contestées par la société MTS, autoriser l'expert judiciaire a recourir en cas de besoin aux services d'un sapiteur en matière d'expertise informatique et si besoin d'un infographiste afin de valider ou d'invalider les dates des clichés enregistrées sur fichier électronique et couplées aux photographies consignées dans le procès-verbal de constat de maître [M] [O] du 1er juin 2023, - procéder à l'inventaire des travaux d'entretien et de remise en état pris en charge par elle ainsi que des travaux assimilables à des gros travaux incombant en principe au bailleur qui out été pris en charge par le locataire depuis le mois de juillet 2014, - calculer le montant cumulé de chaque type de travaux pris en charge par la société MTS d'une part et par elle d'autre part, et ce depuis l'entrée dans les lieux en 2014 jusqu'au 31 août 2023, date du terme du bail litigieux, - donner son avis sur les gros travaux susceptibles d'avoir été pris en charge par elle ainsi que sur les travaux nécessités par la vétusté éventuelle des lieux et des équipements, - donner son avis sur le lien éventuel de ces travaux réalisés ou à réaliser avec l'état de vétusté éventuelle de l'ensemble immobilier et de ses équipements (intérieur et extérieur des bâtiments et périmètre extérieur comprenant notamment les surfaces recouvertes d'enrobes, matériels d'exploitation), le tout apprécié au moment de son entrée dans les lieux, et ce sur la foi de tous éléments d'appréciation, tels que les diagnostics obligatoires et le rapport APAVE vise dans le bail MTS-Livaden tel que l'état actuel des bâtiments, des aménagements, de l'outillage, des équipements ainsi que du périmètre extérieur, tels que les durées d'amortissement habituellement pratiquées pour ce type de bâtiments industriels ainsi que pour ses équipements, outillages et aménagements - plus généralement, apurer les comptes entre les parties et donner son avis sur l'état des carences respectives, En toute hypothèse : - condamner la société MTS à lui régler une provision de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, - condamner la société MTS à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu'au versement une somme complémentaire de 5 000 euros sur le même fondement au titre des frais irrépétibles exposes en cause d'appel, - condamner la même aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procès-verbal d'huissier de justice ainsi que les frais d'exécution forcée de l'arrêt à intervenir. L'ordonnance de clôture de bref délai est intervenue le 22 février 2024.
Motifs
MOTIFS DE LA DÉCISION Il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. - Sur la demande d'expertise et de provision ad litem La société MTS sollicite la réformation de la décision entreprise qui l'a déboutée de sa demande d'expertise. Elle expose que les clauses du bail mettent à la charge du preneur les obligations d'entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'assurer l'entretien, de répondre des réparations en raison de manquement à cette obligation ou des dégradations et de respecter la clause de l'article 15 qui stipule que l'état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clés. Elle indique que la société Livaden est soumise au régime des installations classées et doit évacuer les produits dangereux lors de la cessation de son activité. Elle fait valoir que depuis l'ordonnance entreprise, elle a convoqué la société Livaden pour une réunion d'état des lieux de sortie le 31 octobre 2013 à laquelle celle-ci s'est opposée pour des motifs qu'elle estime fallacieux. Elle indique que le procès-verbal de constat a confirmé l'état dégradé des lieux avec la présence notamment d'une pellicule sableuse, d'un big bag de sable, de déchets divers et de dégradations des enrobés outre deux enseignes et un remblai de sable noir, ce qui conforte la légitimité de sa demande d'expertise judiciaire. Elle expose que ces constatations ne contredisent pas celles du constat dressé le 12 juillet 2023 de manière non contradictoire à la requête de la société Livaden. Elle en déduit que le constat qu'elle avait fait dresser le 21 mars 2023 en exécution d'une ordonnance sur requête du 2 février 2023 n'est plus d'actualité même s'il confirme que la société Livaden avait quitté les lieux à cette date. Elle soutient que la société Livaden ne peut invoquer le caractère tardif du constat d'huissier du 31 octobre 2023 et que les lieux n'ont pas évolué entre le 13 juillet 2023, date du constat dressé par le preneur, et le 31 octobre 2023, date du constat qu'elle a fait dresser. Elle ajoute que la société Livaden ne peut invoquer sa propre turpitude en ce qu'elle a refusé d'assister à l'état des lieux de sortie auquel elle avait été convoquée. Elle expose que la société Livaden ne peut exciper de l'absence d'état des lieux à son entrée dans les lieux en ce que l'absence d'état des lieux n'est assortie d'aucune sanction et fait naître une présomption de livraison en bon état. Enfin, la société MTS indique que la responsabilité contractuelle de la société Livaden est susceptible d'être engagée au visa des articles 1231 et suivants du code civil pour manquement à son obligation d'entretien et de réparation des lieux loués dans le respect de l'article R.512-75-1 du code de l'environnement s'agissant d'une installation classée et que les enjeux financiers de réparation sont importants. La société MTS sollicite une provision ad litem de 10 000 euros. La société Livaden rétorque que la société MTS ne justifie pas d'un intérêt à agir et a abusé de sa faculté d'ester en justice en ce qu'elle se fonde sur des affirmations injustifiées et incorrectes et sur un constat d'huissier non contradictoire dressé le 21 mars 2023. Elle soutient que l'ensemble immobilier et ses équipements donnés à bail ont plus de 20 ans et présentent un état de vétusté important qu'elle n'a pas à prendre en charge en tant que preneur. Elle fait valoir que le constat d'huissier du 21 mars 2023 est inopérant en ce qu'il a été établi plus de 5 mois avant la restitution de l'ensemble immobilier qui était prévue pour le 31 août 2023 et alors qu'elle était toujours titulaire du bail et occupait les lieux. Elle indique que le constat précité n'est plus d'actualité en ce qui concerne le nettoyage des lieux mais le demeure quant à l'état de vétusté du site et de ses équipements. Elle précise qu'elle a fait dresser un constat d'huissier le 13 juillet 2023 qui établit que le site a été nettoyé et qu'il n'y a pas de dégradations supplémentaires des enrobés qui étaient déjà très usagés déjà en 2014. Elle rappelle que le bail prévoit qu'il doit être procédé à un état des lieux au plus tard un mois avant l'expiration du bail et expose que la société MTS, alors qu'elle invoquait des dégradations, s'est abstenue d'organiser une réunion contradictoire ou de faire dresser constat avant le 31 juillet 2023 et qu'elle doit assumer les conséquences de son abstention. Elle reproche au constat d'huissier du 31 octobre 2023 d'être particulièrement tardif en ce qu'il a été dressé trois mois après la date butoir prévue au bail et deux mois après son départ et d'être dépourvu de fiabilité puisque la société MTS a pu dégrader les lieux pour l'accuser à tort de dégradations. Elle ajoute que certaines clauses du bail sur les obligations respectives des parties sont ambiguës ou paradoxales et que si en l'absence d'état des lieux d'entrée, les lieux sont présumés en bon état, elle apporte la preuve contraire par la production du constat d'huissier du 1er juin 2023 outre la production de nombreuses factures d'entretien et de travaux de réparation pour plus de 117 000 euros. Elle conteste avoir laissé du sable de sablage et du sable usagé sur le site. A titre subsidiaire si une expertise devait être ordonnée, elle demande de voir compléter la mission de l'expert notamment sur l'état du site loué lors de son entrée dans les lieux et sur les travaux pris en charge par les parties. La société Livaden demande de voir débouter la société MTS de sa demande de provision ad litem. Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.' L'article 146 du code de procédure civil dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En l'absence de procès en cours et pour des mesures légalement admissibles, la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l'article 145 du code de procédure civile est qu'il existe un motif légitime. Le motif légitime existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'adversaire. Il appartient donc au demandeur d'établir l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. Le bail stipule en son article 15 'restitution des locaux' : 'avant de déménager, le preneur devra justifier au bailleur du paiement des contributions à sa charge notamment le CET, et de tous les termes de son loyer et de ses accessoires. Il devra rendre les lieux loués dans l'état semblable à celui constaté dans l'état des lieux initial ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux de remise en état sur devis. Il sera procédé, en la présence du preneur, dûment convoqué, à l'état des lieux au plus tard un mois avant l'expiration du bail. Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur. Le preneur sera tenu d'effectuer, avant départ, toutes les réparations à sa charge. L'état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clés. Le règlement des sommes dues par le preneur aura lieu à première demande du bailleur.' Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué, ni aucun état des lieux de sortie contradictoire. L'expiration du bail est intervenue le 31 août 2023. Le bailleur a fait dresser un constat par commissaire de justice le 21 mars 2023, suivant ordonnance sur requête du 2 février 2023, soit plus de 5 mois avant l'expiration du bail. Les parties s'accordent pour reconnaître que ce constat n'est plus d'actualité. En tout état de cause, un constat réalisé plus de 5 mois avant l'expiration du bail est inopérant. Le bailleur a fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice non contradictoire le 31 octobre 2023 mais ce constat est intervenu deux mois après l'expiration du bail et après le départ du preneur et ne peut être considéré comme probant au vu du délai passé entre l'expiration du bail et les constatations réalisées. Le bailleur ne peut se contenter d'affirmer que les lieux n'ont pas été modifiés depuis la remise des clés le 31 août 2023. Si le preneur a, quant à lui, fait établir un constat le 13 juillet 2023 par la même étude de commissaire de justice, les photographies figurant au constat ne permettent pas de corroborer l'existence des dégradations invoquées par le bailleur. Une expertise n'ayant pas pour objet de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, l'ordonnance déférée, qui a débouté la société MTS de sa demande d'expertise, sera confirmée. Par voie de conséquence, la société MTS sera déboutée de sa demande de provision ad litem. - Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive La société MTS sollicite de voir réformer la décision entreprise qui l'a condamnée à une somme de 2 000 euros pour procédure abusive. Elle conteste le fait que la procédure initiée soit abusive. Elle invoque les atermoiements de la société Livaden sur la date de son congé mais également ses manquements en quittant les lieux à l'insu du bailleur sans provoquer d'état des lieux de sortie ni même après la remise des clés le 31 août 2023. La société Livaden demande la confirmation de l'ordonnance de référé. Elle reproche à la société MTS d'avoir entretenu une situation de confusion, des dissimulations et des imprévus occasionnés par l'état de vétusté des locaux et de tenter de lui imputer les gros travaux alors même qu'elle a mis le bien en vente en l'état. Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. La société Livaden ne démontre pas que la société MTS a fait preuve de malice, de mauvaise foi et de dol. La décision déférée qui avait retenu que les demandes étaient prématurées en ce que l'état des lieux de sortie n'avait pas été réalisé n'a pas plus caractérisé l'une de ces fautes. Dans ces conditions, la décision sera réformée et la société Livaden sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Chacune des parties ayant succombé, elles seront toutes deux déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. La société MTS, appelante succombante, sera tenue aux entiers dépens d'appel. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Livaden de dire que les dépens comprendront les frais de procès-verbaux de commissaire de justice et les frais d'exécution de la présente décision. Les dispositions de la décision entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
Dispositif
PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Métallisation Traitement Surface à payer une somme de 2 000 euros à t-çoitre de provision pour procédure abusive ; Statuant à nouveau, Déboute la société Livaden de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Y ajoutant, Condamne la société Métallisation Traitement Surface aux entiers dépens d'appel ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,
Texte intégral
5ème Chambre ARRÊT N°-214 N° RG 23/06013 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UGHT (Réf 1ère instance : 23/001100) S.A.R.L. METALLISATION TRAITEMENT SURFACE (MTS) C/ S.A.S. LIVADEN Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 20 Mars 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : S.A.R.L. METALLISATION TRAITEMENT SURFACE (MTS) [Adresse 2] [Adresse 2] / FRANCE Représentée par Me Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST INTIMÉE : S.A.S. LIVADEN [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Gaël CUIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST La société MTS a consenti un bail commercial à la société Livaden du 1er septembre 2014 pour se terminer le 31 août 2023 pour trois bâtiments à usage essentiellement industriel sur un terrain de 5 000 m². Après que la société Livaden a notifié à la société MTS sa décision de résilier le bail et qu'elle quitterait les lieux entre le mois d'août et le mois d'octobre 2022, la société MTS l'a informée qu'elle solliciterait le paiement des loyers jusqu'au terme du bail. La société Livaden a tacitement renoncé à cette résiliation puis a fait délivrer congé le 24 février 2023 pour le 31 août 2023. La société MTS a saisi le juge de l'exécution du tribunal de grande instance qui par ordonnance sur requête du 2 février 2023 a désigné un huissier de justice aux fins de constat d'état des lieux de sortie. Suite à constat d'un état des lieux qu'elle estime dégradés, la société MTS a saisi le tribunal de commerce de Brest aux fins d'expertise judiciaire pour évaluation de désordres et réparations par exploit d'huissier de justice du 25 avril 2023. Par ordonnance en date du 18 octobre 2023, le juge des référés du tribunal de commerce de Brest a : - débouté la société MTS de ses demandes, - condamné la société MTS au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de provision pour procédure abusive, - condamné la société MTS au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens, - liquidé au titre des dépens les frais de greffe à la somme de 40,66 euros TTC. Le 20 octobre 2023, la société MTS a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 décembre 2023, elle demande à la cour de : - ordonner une mesure d'expertise judiciaire, confiée à tel expert qu'il plaira au juge des référés de désigner, avec mission de : * se faire remettre l'intégralité des pièces par les parties, * après avoir convoqué les parties, se rendre sur les lieux litigieux, procéder à une description exhaustive de l'intégralité des locaux, espaces verts et voies de circulation, * décrire les désordres de toute nature, * fournir à la juridiction appelée à statuer toutes observations de fait lui permettant d'apprécier si les désordres relèvent des grosses réparations telles que prévues à l'article 606 du code civil, ou au contraire des réparations susceptibles d'être imputées au preneur : réparations locatives, réparations résultant d'un défaut d'entretien, dégradations, réparations et réfections éventuelles de toutes les canalisations d'alimentation et d'évacuation, réfection et remplacement aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, * décrire et chiffrer les travaux de réparation susceptibles d'être imputés au preneur sur la base de devis, * donner son avis sur le préjudice subi par la société MTS, - condamner la société Livaden à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de provision ad litem non sérieusement contestable, - réformer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle l'a condamnée à régler la somme de 2 000 euros à titre de provision pour procédure abusive, la somme de 3 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, - condamner la société Livaden à lui régler la somme de 9 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Livaden aux entiers dépens. Par dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2024, la société Livaden demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé du président du tribunal de commerce de Brest du 18 octobre 2023, En conséquence : - débouter la société MTS de toutes ses demandes, fins et conclusions, - juger comme démonstrative de mauvaise foi et d'entrave à la manifestation de la vérité, la réticence de la société MTS à verser aux débats les documents dont la communication a été sollicitée par conclusions en première instance, à savoir : * le procès-verbal d'entrée dans les lieux établis en 2010 lors de la mise a disposition du bien loué au précédent locataire (la société ASPI ), * le procès-verbal de sortie des lieux établis en 2014 à l'occasion du départ de la société ASPI, les diagnostics visés page 3 du bail du 30 juillet 2010 (bail MTS ASPI ), * les diagnostics que la société MTS aurait dû lui communiquer en 2014-2015 ou à 1'occasion de la présente procédure de référé, et plus précisément les diagnostics obligatoires des installations électriques notamment ainsi que les diagnostics amiante et autres matières dangereuses, le rapport APAVE cité en page 2 du bail MTS-Livaden de 2014, - juger que l'action de la société MTS introduite plus de 4 mois avant l'expiration du bail suivant assignation du 20 avril 2023 est non seulement prématurée mais également injustifiée, - juger qu'avant d'assigner en référé provision et expertise plus de 4 mois avant le terme du bail, la société MTS aurait dû justifier d'un péril ou d'un dommage imminent ainsi que d'un procès-verbal d'un constat contradictoire conformément aux clauses du bail, le procès-verbal de constat du 21 mars 2023 confirmant l'état de vétusté de l'ensemble immobilier et de ses équipements ainsi que le fait que le site n'avait pas encore été nettoyé 5 mois avant le terme du bail ne suffisant pas a légitimer une demande de provision et d'expertise judiciaire inopportune, - juger qu'il appartenait à la société MTS de se conformer aux dispositions du bail constituant la loi des parties et de convoquer la société Livaden a un état contradictoire de sortie des lieux 'au plus tard un mois avant l'expiration du bail' dont le terme était fixé au 31 août 2023, - juger qu'en tardant inconsidérément à convoquer la société Livaden à un état contradictoire de sortie des lieux (2 mois après l'expiration du bail et le départ effectif du locataire, et non pas dans le délai contractuel voire tout début septembre 2023), la société MTS a opté pour un mode opératoire singulier de nature à fausser irrémédiablement toute opération tardive de constat d'état des lieux, - juger que le procès-verbal de constat établi le 31 octobre 2023 dans l'intérêt de la société MTS est dépourvu de force probante et en toute hypothèse inopérant, d'une part en ce qu'il ne se conforme pas au calendrier contractuel mentionne à l'article 15 de la convention des parties du 30 juillet 2014, d'autre part en ce qu'il a été établi 2 mois après le terme du bail et le départ effectif de la société Livaden, le bailleur, ou tout autre occupant disposant ou non d'un titre, étant susceptible de modifier l'état des lieux entre le 1er septembre et le 31 octobre 2023, - juger à l'examen comparatif des procès-verbaux de constat établis le 1" juin 2023 et le 13 juillet 2023 au rapport de maître [M] [O] (consécutivement au procès-verbal de constat prématuré du 21 mars 2023) que les lieux sont dans un état de vétusté avancé mais qu'ils ont été restitués dans un meilleur état d'entretien que lors de la prise de possession des lieux par la société Livaden durant l'été 2014, - condamner la société MTS à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, - condamner la société MTS à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et ce sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société MTS à lui payer une somme complémentaire de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposes en cause d'appel, Subsidiairement, à supposer que l'expertise judiciaire soit tout de même ordonnée, juger que la mission de l'expert devra être ainsi complétée afin d'équilibrer les droits respectifs de chacune des parties dans le litige et de favoriser la manifestation de la vérité dans cette affaire : - décrire autant que possible l'état du site loué par elle au moment de son entrée dans les lieux (intérieur et extérieur des bâtiments ainsi que du périmètre extérieur affecte aux voies de circulation, à l'entreposage et au parking), et ce sur la base : 1° du précédent contrat de bail du 30 juillet 2010 opérant descriptif sommaire de l'ensemble immobilier litigieux, 2° de l'inventaire opéré le 21 mai 2014 par maître [V] [N], commissaire-priseur, à l'occasion de la procédure collective ordonnée au bénéfice de la société ASPI (précédent locataire), 3° de l'engagement de maître [Y] [C], mandataire liquidateur de la société ASPI, figurant dans son courrier du 19 juin 2014 relatif à la dépollution du site, 4° du procès-verbal de constat de maître [M] [O] (commissaire de justice ) en date du 1er juin 2023 (opérant consignation d'une part des photographies prises sur le site durant l'été 2014 au moment de l'entrée dans les lieux, d'autre part des dates des clichés enregistres sur les fichiers photo correspondants), 5° ainsi que de tous documents complémentaires utiles, dont les procès-verbaux entre de 2010 et de sortie des lieux en 2014 par la société ASPI (précédent locataire ), les diagnostics mentionnés dans le bail consenti à la société ASPI en 2010 et dans le bail consenti à elle en 2014, le rapport APAVE vise page 2 du bail MTS - Livaden, - à supposer que les dates des clichés consignés dans le P procès-verbal de constat de maître [M] [O] du 1er juin 2023 soient éventuellement contestées par la société MTS, autoriser l'expert judiciaire a recourir en cas de besoin aux services d'un sapiteur en matière d'expertise informatique et si besoin d'un infographiste afin de valider ou d'invalider les dates des clichés enregistrées sur fichier électronique et couplées aux photographies consignées dans le procès-verbal de constat de maître [M] [O] du 1er juin 2023, - procéder à l'inventaire des travaux d'entretien et de remise en état pris en charge par elle ainsi que des travaux assimilables à des gros travaux incombant en principe au bailleur qui out été pris en charge par le locataire depuis le mois de juillet 2014, - calculer le montant cumulé de chaque type de travaux pris en charge par la société MTS d'une part et par elle d'autre part, et ce depuis l'entrée dans les lieux en 2014 jusqu'au 31 août 2023, date du terme du bail litigieux, - donner son avis sur les gros travaux susceptibles d'avoir été pris en charge par elle ainsi que sur les travaux nécessités par la vétusté éventuelle des lieux et des équipements, - donner son avis sur le lien éventuel de ces travaux réalisés ou à réaliser avec l'état de vétusté éventuelle de l'ensemble immobilier et de ses équipements (intérieur et extérieur des bâtiments et périmètre extérieur comprenant notamment les surfaces recouvertes d'enrobes, matériels d'exploitation), le tout apprécié au moment de son entrée dans les lieux, et ce sur la foi de tous éléments d'appréciation, tels que les diagnostics obligatoires et le rapport APAVE vise dans le bail MTS-Livaden tel que l'état actuel des bâtiments, des aménagements, de l'outillage, des équipements ainsi que du périmètre extérieur, tels que les durées d'amortissement habituellement pratiquées pour ce type de bâtiments industriels ainsi que pour ses équipements, outillages et aménagements - plus généralement, apurer les comptes entre les parties et donner son avis sur l'état des carences respectives, En toute hypothèse : - condamner la société MTS à lui régler une provision de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral, - condamner la société MTS à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi qu'au versement une somme complémentaire de 5 000 euros sur le même fondement au titre des frais irrépétibles exposes en cause d'appel, - condamner la même aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procès-verbal d'huissier de justice ainsi que les frais d'exécution forcée de l'arrêt à intervenir. L'ordonnance de clôture de bref délai est intervenue le 22 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. - Sur la demande d'expertise et de provision ad litem La société MTS sollicite la réformation de la décision entreprise qui l'a déboutée de sa demande d'expertise. Elle expose que les clauses du bail mettent à la charge du preneur les obligations d'entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'assurer l'entretien, de répondre des réparations en raison de manquement à cette obligation ou des dégradations et de respecter la clause de l'article 15 qui stipule que l'état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clés. Elle indique que la société Livaden est soumise au régime des installations classées et doit évacuer les produits dangereux lors de la cessation de son activité. Elle fait valoir que depuis l'ordonnance entreprise, elle a convoqué la société Livaden pour une réunion d'état des lieux de sortie le 31 octobre 2013 à laquelle celle-ci s'est opposée pour des motifs qu'elle estime fallacieux. Elle indique que le procès-verbal de constat a confirmé l'état dégradé des lieux avec la présence notamment d'une pellicule sableuse, d'un big bag de sable, de déchets divers et de dégradations des enrobés outre deux enseignes et un remblai de sable noir, ce qui conforte la légitimité de sa demande d'expertise judiciaire. Elle expose que ces constatations ne contredisent pas celles du constat dressé le 12 juillet 2023 de manière non contradictoire à la requête de la société Livaden. Elle en déduit que le constat qu'elle avait fait dresser le 21 mars 2023 en exécution d'une ordonnance sur requête du 2 février 2023 n'est plus d'actualité même s'il confirme que la société Livaden avait quitté les lieux à cette date. Elle soutient que la société Livaden ne peut invoquer le caractère tardif du constat d'huissier du 31 octobre 2023 et que les lieux n'ont pas évolué entre le 13 juillet 2023, date du constat dressé par le preneur, et le 31 octobre 2023, date du constat qu'elle a fait dresser. Elle ajoute que la société Livaden ne peut invoquer sa propre turpitude en ce qu'elle a refusé d'assister à l'état des lieux de sortie auquel elle avait été convoquée. Elle expose que la société Livaden ne peut exciper de l'absence d'état des lieux à son entrée dans les lieux en ce que l'absence d'état des lieux n'est assortie d'aucune sanction et fait naître une présomption de livraison en bon état. Enfin, la société MTS indique que la responsabilité contractuelle de la société Livaden est susceptible d'être engagée au visa des articles 1231 et suivants du code civil pour manquement à son obligation d'entretien et de réparation des lieux loués dans le respect de l'article R.512-75-1 du code de l'environnement s'agissant d'une installation classée et que les enjeux financiers de réparation sont importants. La société MTS sollicite une provision ad litem de 10 000 euros. La société Livaden rétorque que la société MTS ne justifie pas d'un intérêt à agir et a abusé de sa faculté d'ester en justice en ce qu'elle se fonde sur des affirmations injustifiées et incorrectes et sur un constat d'huissier non contradictoire dressé le 21 mars 2023. Elle soutient que l'ensemble immobilier et ses équipements donnés à bail ont plus de 20 ans et présentent un état de vétusté important qu'elle n'a pas à prendre en charge en tant que preneur. Elle fait valoir que le constat d'huissier du 21 mars 2023 est inopérant en ce qu'il a été établi plus de 5 mois avant la restitution de l'ensemble immobilier qui était prévue pour le 31 août 2023 et alors qu'elle était toujours titulaire du bail et occupait les lieux. Elle indique que le constat précité n'est plus d'actualité en ce qui concerne le nettoyage des lieux mais le demeure quant à l'état de vétusté du site et de ses équipements. Elle précise qu'elle a fait dresser un constat d'huissier le 13 juillet 2023 qui établit que le site a été nettoyé et qu'il n'y a pas de dégradations supplémentaires des enrobés qui étaient déjà très usagés déjà en 2014. Elle rappelle que le bail prévoit qu'il doit être procédé à un état des lieux au plus tard un mois avant l'expiration du bail et expose que la société MTS, alors qu'elle invoquait des dégradations, s'est abstenue d'organiser une réunion contradictoire ou de faire dresser constat avant le 31 juillet 2023 et qu'elle doit assumer les conséquences de son abstention. Elle reproche au constat d'huissier du 31 octobre 2023 d'être particulièrement tardif en ce qu'il a été dressé trois mois après la date butoir prévue au bail et deux mois après son départ et d'être dépourvu de fiabilité puisque la société MTS a pu dégrader les lieux pour l'accuser à tort de dégradations. Elle ajoute que certaines clauses du bail sur les obligations respectives des parties sont ambiguës ou paradoxales et que si en l'absence d'état des lieux d'entrée, les lieux sont présumés en bon état, elle apporte la preuve contraire par la production du constat d'huissier du 1er juin 2023 outre la production de nombreuses factures d'entretien et de travaux de réparation pour plus de 117 000 euros. Elle conteste avoir laissé du sable de sablage et du sable usagé sur le site. A titre subsidiaire si une expertise devait être ordonnée, elle demande de voir compléter la mission de l'expert notamment sur l'état du site loué lors de son entrée dans les lieux et sur les travaux pris en charge par les parties. La société Livaden demande de voir débouter la société MTS de sa demande de provision ad litem. Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.' L'article 146 du code de procédure civil dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En l'absence de procès en cours et pour des mesures légalement admissibles, la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l'article 145 du code de procédure civile est qu'il existe un motif légitime. Le motif légitime existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'adversaire. Il appartient donc au demandeur d'établir l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. Le bail stipule en son article 15 'restitution des locaux' : 'avant de déménager, le preneur devra justifier au bailleur du paiement des contributions à sa charge notamment le CET, et de tous les termes de son loyer et de ses accessoires. Il devra rendre les lieux loués dans l'état semblable à celui constaté dans l'état des lieux initial ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux de remise en état sur devis. Il sera procédé, en la présence du preneur, dûment convoqué, à l'état des lieux au plus tard un mois avant l'expiration du bail. Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur. Le preneur sera tenu d'effectuer, avant départ, toutes les réparations à sa charge. L'état des lieux sera vérifié contradictoirement après complet déménagement et avant remise des clés. Le règlement des sommes dues par le preneur aura lieu à première demande du bailleur.' Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué, ni aucun état des lieux de sortie contradictoire. L'expiration du bail est intervenue le 31 août 2023. Le bailleur a fait dresser un constat par commissaire de justice le 21 mars 2023, suivant ordonnance sur requête du 2 février 2023, soit plus de 5 mois avant l'expiration du bail. Les parties s'accordent pour reconnaître que ce constat n'est plus d'actualité. En tout état de cause, un constat réalisé plus de 5 mois avant l'expiration du bail est inopérant. Le bailleur a fait dresser un procès-verbal de constat de commissaire de justice non contradictoire le 31 octobre 2023 mais ce constat est intervenu deux mois après l'expiration du bail et après le départ du preneur et ne peut être considéré comme probant au vu du délai passé entre l'expiration du bail et les constatations réalisées. Le bailleur ne peut se contenter d'affirmer que les lieux n'ont pas été modifiés depuis la remise des clés le 31 août 2023. Si le preneur a, quant à lui, fait établir un constat le 13 juillet 2023 par la même étude de commissaire de justice, les photographies figurant au constat ne permettent pas de corroborer l'existence des dégradations invoquées par le bailleur. Une expertise n'ayant pas pour objet de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve, l'ordonnance déférée, qui a débouté la société MTS de sa demande d'expertise, sera confirmée. Par voie de conséquence, la société MTS sera déboutée de sa demande de provision ad litem. - Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive La société MTS sollicite de voir réformer la décision entreprise qui l'a condamnée à une somme de 2 000 euros pour procédure abusive. Elle conteste le fait que la procédure initiée soit abusive. Elle invoque les atermoiements de la société Livaden sur la date de son congé mais également ses manquements en quittant les lieux à l'insu du bailleur sans provoquer d'état des lieux de sortie ni même après la remise des clés le 31 août 2023. La société Livaden demande la confirmation de l'ordonnance de référé. Elle reproche à la société MTS d'avoir entretenu une situation de confusion, des dissimulations et des imprévus occasionnés par l'état de vétusté des locaux et de tenter de lui imputer les gros travaux alors même qu'elle a mis le bien en vente en l'état. Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. La société Livaden ne démontre pas que la société MTS a fait preuve de malice, de mauvaise foi et de dol. La décision déférée qui avait retenu que les demandes étaient prématurées en ce que l'état des lieux de sortie n'avait pas été réalisé n'a pas plus caractérisé l'une de ces fautes. Dans ces conditions, la décision sera réformée et la société Livaden sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Chacune des parties ayant succombé, elles seront toutes deux déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. La société MTS, appelante succombante, sera tenue aux entiers dépens d'appel. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Livaden de dire que les dépens comprendront les frais de procès-verbaux de commissaire de justice et les frais d'exécution de la présente décision. Les dispositions de la décision entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Métallisation Traitement Surface à payer une somme de 2 000 euros à t-çoitre de provision pour procédure abusive ; Statuant à nouveau, Déboute la société Livaden de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus ; Y ajoutant, Condamne la société Métallisation Traitement Surface aux entiers dépens d'appel ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,
Décisions proches
Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 606, code de l'environnement R512-75-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.
- 11 septembre 2023 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 20/01692
en commun : code de l'environnement R512-75-1
- 10 janvier 2025 · Tribunal judiciaire d'Évry · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 24/01169
en commun : code de l'environnement R512-75-1
- 24 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Rennes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00456
en commun : code de l'environnement R512-75-1
- 4 novembre 2025 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 25/00244
en commun : code de l'environnement R512-75-1
- 25 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00038
en commun : code de l'environnement R512-75-1
- 26 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/00039
en commun : code de l'environnement R512-75-1
Mise à jour de la source le 2024-05-26T22:00:00.000Z.