Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 23 mai 2024, n° 21/15676

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2011, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE, devenue depuis la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE, des locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et aux cinq étages d'un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 7] cadastré section CD numéro [Cadastre 4] à effet rétroactif au 21 septembre 2006 afin qu'y soit exercée une activité exclusive d'hôtel, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 45.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte d'huissier en date du 17 mars 2015, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a fait signifier à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE un congé pour le 20 septembre 2015 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 21 septembre 2015, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 150.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier signifié à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE en date du 7 avril 2016, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a exercé son droit d'option sur le fondement du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, et refusé le renouvellement du contrat de bail commercial en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. 

Par exploit d'huissier en date du 15 septembre 2017, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a fait assigner la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis le tribunal judiciaire de Paris, en paiement d'une indemnité d'éviction.
Décision du 23 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15676 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTRF

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 17/13353.

En cours d'instance, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a, par acte notarié en date du 20 juillet 2020, vendu l'immeuble susvisé à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE.

Par lettre en date du 17 septembre 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI », en sa qualité alléguée de mandataire et administratrice de biens de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE, a informé la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE que l'indemnité d'occupation provisionnelle payée par celle-ci ferait l'objet d'une « révision » à compter rétroactivement du 21 septembre 2018, puis a, par lettre en date du 20 septembre 2021, transmis à cette dernière un avis d'échéance portant sur la somme de 23.531,59 euros correspondant au montant de l'indemnité d'occupation révisée du troisième trimestre de l'année 2021 ainsi qu'aux montants du rappel d'indemnités d'occupation révisées, du complément au dépôt de garantie consécutif à la révision, et de la contribution annuelle sur les revenus locatifs.

Estimant que la clause contractuelle fondant la notification de « révision » de l'indemnité d'occupation revêtait un caractère illicite, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a, par actes d'huissier signifiés à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et à la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE en date du 30 septembre 2021, mis en demeure celles-ci, d'une part de lui notifier dans un délai de cinq jours leur décision de maintien ou d'abandon de leur demande de « révision », et d'autre part de lui transmettre dans le même délai le mandat de gestion invoqué.

Par lettre recommandée en date du 30 septembre 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE a transmis à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE un avis d'échéance rectificatif portant sur la somme de 13.760,63 euros excluant toute « révision ».

Par exploits d'huissier en date des 29 novembre et 3 décembre 2021, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a fait assigner la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de l'indu et en indemnisation de son préjudice.

Tel est l'objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/15676.

Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, dans l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 17/13353, notamment : déclaré la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE recevable en son intervention volontaire ; débouté la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE en paiement d'une indemnité d'occupation statutaire ; fixé à la somme totale de 1.809.516 euros le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE par la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE au titre de l'indemnité principale, des frais de remploi et du trouble commercial, outre les frais de licenciement, les frais de déménagement et les frais administratifs remboursables sur justificatifs ; fixé à la somme annuelle de 59.005 euros hors taxes et hors charges le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE à compter du 21 septembre 2015 ; dit que cette indemnité d'occupation serait indexée à compter du 21 septembre 2016 sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, avec pour indice de base le dernier indice paru à la date du 21 septembre 2015 ; et dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE et le montant de l'indemnité d'occupation due à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE s'opérerait de plein droit.

Par déclaration au greffe en date du 26 janvier 2022, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de Paris. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 juin 2022, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce, et des articles 1240, 1352, 1352-1, 1352-6, 1352-7 et 2224 du code civil, de :

–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–y faisant droit, déclarer non écrite la clause figurant dans l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial conclu avec la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE rédigée en ces termes : « RÉVISION : Le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans » ; 
–en conséquence, à titre principal, condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 36.419,16 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 33.108,33 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 3.310,83 euros, hors intérêts au taux légal ;
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 10.651,44 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 10.391,67 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 259,77 euros, hors intérêts au taux légal, sauf à parfaire en fonction des paiements effectués postérieurement à la délivrance de l'assignation et jusqu'à la clôture de l'instruction ;
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 4.350 euros correspondant au paiement indu du complément au dépôt de garantie, hors intérêts au taux légal ;
–à titre subsidiaire, si par extraordinaire la responsabilité personnelle de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » était écartée, condamner la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE à lui payer la somme de 36.419,16 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 33.108,33 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 3.310,83 euros hors intérêts au taux légal ;
–condamner la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE à lui payer la somme de 10.651,44 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 10.391,67 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 259,77 euros, hors intérêts au taux légal, sauf à parfaire en fonction des paiements effectués postérieurement à la délivrance de l'assignation et jusqu'à la clôture de l'instruction ;

–condamner la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE à lui payer la somme de 4.350 euros correspondant au paiement indu du complément au dépôt de garantie, hors intérêts au taux légal ;
–dire que les intérêts au taux légal sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » commenceront à courir à compter de la date de chaque paiement par elle effectué ;
–à titre plus subsidiaire, si par extraordinaire la mauvaise foi de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » n'était pas retenue, dire que les intérêts au taux légal sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de celles-ci commenceront à courir à compter de la date de l'assignation ;
–en tout état de cause, condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
–débouter la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » de leur demande de dommages et intérêts et de toutes leurs autres prétentions ; 
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Maurice BIBAS.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE fait valoir que le contrat de bail commercial renouvelé conclu le 12 octobre 2011 contient une clause d'échelle mobile qui revêt un caractère illicite dès lors qu'elle ne prévoit qu'une indexation du loyer à la hausse, si bien qu'elle doit être réputée non écrite, ce qui justifie son action en restitution des sommes indûment perçues par ses bailleresses successives au titre des indemnités d'occupation et compléments au dépôt de garantie depuis le dernier trimestre de l'année 2016.

Elle ajoute que la clause litigieuse a été insérée insidieusement au contrat de bail commercial renouvelé alors qu'elle ne figurait pas au contrat de bail initial, ce qui caractérise la mauvaise foi des bailleresses, justifiant que les intérêts au taux légal courent à compter de chaque versement indu.

Elle indique qu'en procédant à l'indexation de l'indemnité d'occupation, la mandataire et administratrice de biens des bailleresses, en sa qualité de professionnelle ne pouvant ignorer le caractère illicite de la clause litigieuse, a commis une faute extracontractuelle à son égard, de sorte qu'elle doit être condamnée solidairement, ou à tout le moins in solidum, à lui restituer les sommes indûment réglées.

Elle avance qu'en mettant en œuvre la clause d'indexation, les défenderesses ont commis une faute lui causant un préjudice moral, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts à son profit, ainsi que le rejet des demandes reconventionnelles formées par ces dernières. 
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 avril 2022, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-37, L. 145-38, L. 145-39, et R. 145-20 et suivants du code de commerce, de :

–à titre principal, juger que la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 constitue une clause de révision légale d'ordre public ;
–en conséquence, débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite ladite clause, ainsi que de toutes ses demandes ;
–à titre subsidiaire, si le tribunal devait déclarer réputée non écrite la clause intitulée « RÉVISION », débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de toutes ses demandes de condamnation en raison de la liberté contractuelle des parties ayant signé le contrat de bail renouvelé en date du 12 octobre 2011 ainsi qu'en raison du caractère d'ordre public de la révision légale mise en œuvre par avenant en date du 18 juin 2013 ;
–en tout état de cause, débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts ;
–condamner la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à leur payer à chacune la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
–condamner la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à leur payer à chacune la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
–condamner la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE ;
–écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir si le tribunal venait à faire droit aux demandes de la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE.

Au soutien de leurs demandes, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » s'opposent aux prétentions formées par l'ancienne locataire, soulignant, à titre principal, que la clause contestée ne constitue pas une clause d'indexation, mais ne fait que rappeler la règle légale de la révision triennale à laquelle les parties ne peuvent déroger. 

À titre subsidiaire, elles font observer que la clause litigieuse n'a jamais été mise en œuvre, seule une révision triennale ayant été sollicitée par lettre recommandée et expressément acceptée par la preneuse, et précisent que rien n'interdisait à cette dernière de former elle-même une telle demande de révision en cas de diminution du loyer, ce dont elle s'est abstenue.

Elles exposent qu'en tout état de cause, la demanderesse n'a subi aucun préjudice, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts.

À titre reconventionnel, elles affirment que la présente procédure revêt un caractère abusif, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts à leur profit.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 novembre 2022.


Décision du 23 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15676 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTRF

L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 7 décembre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024, puis prorogée au 18 avril et au 23 mai 2024, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indu

Sur la qualification de la clause litigieuse

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-38 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue des articles 9 et 12 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. 

Selon les dispositions de l'article L. 145-39 ancien dudit code, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

D'après les dispositions de l'article R. 145-20 de ce code, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Le premier alinéa de l'article R. 145-23 du code susvisé dispose quant à lui que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Décision du 23 Mai 2024
18° chambre 2ème section
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Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la révision triennale légale suppose la formation d'une demande en ce sens obéissant à un formalisme précis et s'opère sous le contrôle du juge des loyers commerciaux, mais qu'une clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, distincte de la révision triennale du loyer peut être contractuellement prévue, y compris à effet triennal, dès lors qu'elle présente un caractère automatique et qu'elle fait référence à un indice, de sorte que constitue une telle clause d'échelle mobile la clause prévoyant que « le bail sera révisable tous les trois ans en fonction de l'indice de la reconstruction publié par l'INSEE, l'indice de référence étant celui du premier trimestre 1971 » (Civ. 3, 23 février 1982), ou que « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE » (Civ. 3, 20 mai 2021 : pourvoi n°20-11878).

En l'espèce, la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 stipule que « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause, faisant expressément référence à un indice précis et fixant une périodicité triennale, l'automaticité de l'indexation étant exprimée à la fois par le caractère impératif lié à l'emploi du futur de l'indicatif et par l'absence de prévision d'une quelconque formalité pour sa mise en œuvre, constitue, nonobstant sa dénomination, une clause d'échelle mobile ou d'indexation, et non un simple rappel du mécanisme légal de la révision triennale.

En conséquence, il convient de qualifier la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 de clause d'échelle mobile.

Sur la licéité de la clause litigieuse

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. 

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 du même code, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

En vertu des dispositions de l'article L. 145-39 ancien du code de commerce, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Enfin, selon les dispositions de l'article L. 145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Il y a lieu de rappeler que le propre de la clause d'indexation est de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse, de sorte qu'une clause d'échelle mobile qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse fausse le jeu normal de l'indexation et revêt donc un caractère illicite en son entier (Civ. 3, 14 janvier 2016 : pourvoi n°14-24681 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvois n°17-40069 à n°17-40075 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-17139 ; Civ. 3, 30 juin 2021 : pourvoi n°19-23038).

En l'espèce, la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 stipule que « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause fait obstacle à la libre variation de l'indice ainsi qu'à la réciprocité de cette variation, si bien qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public susvisées, étant observé que la locution « sera augmenté » ne peut être retirée de la clause sans lui faire perdre sa cohérence, de sorte que cette dernière revêt un caractère illicite en son intégralité.

En conséquence, il convient de déclarer réputée non écrite en son intégralité la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011.

Sur la mise en œuvre de la clause litigieuse

D'après les dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l'article L. 145-38 ancien du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. 

L'article R. 145-20 dudit code dispose quant à lui que la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 

En l'espèce, la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 à effet rétroactif au 21 septembre 2006 stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 45.000,00 € (Quarante-cinq mille euros) que le preneur s'engage à payer au bailleur ou à son représentant par quart et à terme échu. Ce loyer est porté à la somme annuelle en principal de 48.942,80 euros à compter du 21 septembre 2009 selon le calcul suivant : 45.000,00 euros x 1.502 (ICC 3ème Trim. 2009) : 1.381 (ICC 3ème trim. 2006) » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause, librement négociée et acceptée par les parties à la suite d'un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 13 décembre 2007, ainsi que le rappelle le préambule de l'acte de renouvellement, comporte l'accord de la preneuse pour que le loyer de la deuxième période triennale soit révisé selon le mécanisme légal.

De plus, il est établi que par lettre recommandée en date du 22 septembre 2012 réceptionnée le 29 septembre 2012, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI », en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE comme le démontre le contrat de mandat de gestion conclu entre ces deux sociétés en date du 7 avril 2010, a indiqué à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE : « trois années s'étant écoulées depuis la dernière fixation de votre loyer, nous avons l'honneur, conformément aux clauses et conditions de votre bail, et aux dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de Commerce, de vous demander à compter du 22/09/2012 la révision du loyer commercial afférent aux locaux dont vous êtes locataire [...]. Nous vous rappelons qu'aux termes de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, la majoration du loyer consécutive à une révision triennale est proportionnelle à la variation de l'indice du coût de la construction INSEE intervenue depuis la dernière fixation du loyer. En attendant la parution de l'indice, nous portons d'ores et déjà à votre connaissance le montant estimé du nouveau loyer, soit 56.285,00 euros, qui nous l'espérons sera supérieur à celui qui résultera des indices légaux qui s'imposeront à nous. Dès la parution du nouvel indice, nous vous informerons du montant exact de votre nouveau loyer et des rappels en résultant » (pièces n°3 et n°7 en défense).

Enfin, il est démontré que par acte sous signature privée en date du 18 juin 2013 intitulé « AVENANT AU BAIL » dûment signé par la locataire, dont le préambule précise que « plus de trois années s'étant écoulées depuis la dernière fixation du prix de votre loyer, le propriétaire a notifié une demande de révision du prix de ce loyer, en application des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce pour la date ci-après indiquée », il a été décidé qu' « à compter du 21/09/2012, le loyer annuel en principal est fixé à cinquante-trois mille sept cents euros (53.700,00 €) au lieu de quarante-huit mille neuf cent quarante-deux euros et 80 cts (48.942,80 €) précédemment, enregistrement en sus ainsi que la TVA si assujettissement », et que « le dépôt de garantie que le bailleur reconnaît avoir toujours entre les mains s'élève présentement à vingt-quatre mille quatre cent soixante et onze mille euros et 40 cts (24.471,40 €). Il vient d'être complété par la somme de deux mille trois cent soixante-dix-huit euros et 60 cts (2.378,60 €) pour former avec la précédente celle de vingt-six mille huit cent cinquante euros (26.850,00 €) représentant six mois de loyer en principal, dont la signature des présentes vaudra quittance » (pièce n°8 en défense).



Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que cet avenant fait suite à une demande de révision triennale formée par la bailleresse selon le formalisme légal, et non à l'application automatique de la clause d'indexation réputée non écrite, et que le montant du loyer révisé a été librement accepté par la preneuse, cette dernière n'ayant saisi le juge des loyers commerciaux d'aucune contestation.

En conséquence, il convient de constater que la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 n'a jamais été mise en œuvre.

Sur les demandes de restitution

Aux termes des dispositions de l'article 1352 du code civil, la restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1352-6 du même code, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est établi que la clause d'indexation litigieuse, réputée non écrite, n'a jamais été appliquée, seule une révision légale triennale du loyer dûment acceptée par la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE ayant été mise en œuvre, il ne peut être fait droit aux demandes de restitution formées par cette dernière à ce titre, aucune des sommes invoquées ne revêtant un caractère indu.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de l'intégralité de ses demandes de restitution formées à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI ». 

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1382 ancien du même code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1383 ancien dudit code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est établi que la clause d'indexation litigieuse, réputée non écrite, n'a jamais été appliquée par les défenderesses, force est de constater qu'aucune faute de leur part n'est caractérisée.


De plus, s'il est acquis que par lettre simple en date du 17 septembre 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » a indiqué à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE : « nous vous informons par la présente que, conformément aux termes de votre bail, votre loyer passera de la somme de 13.425,00 € à celle de 14.117,43 €. Date d'effet de la révision : 21/09/2018. [...] De même, votre dépôt de garantie passera de 26.850,00 € à 28.234,86 €. [...] À laquelle s'ajoutera un rappel sur la période du 21/09/2018 au 30/09/2021 d'un montant de 7.693,67 € ainsi que les taxes y afférentes », ce qui ne peut être assimilé à une demande de révision triennale mais constitue la mise en œuvre automatique de la clause d'indexation réputée non écrite, et si la mandataire a notifié à la locataire un avis d'échéance en date du 20 septembre 2021 d'un montant total de 23.531,59 euros incluant les rappels d'indexation, il est cependant démontré qu'à la suite du refus de paiement signifié par la preneuse par actes d'huissier en date du 30 septembre 2021, la mandataire a mentionné à cette dernière : « nous faisons suite à la réception de l'acte d'huissier en date de ce jour de notification de refus d'une révision de loyer et sommation à titre de mise en demeure concernant l'avis d'échéance qui vous a été adressé. Suite à une erreur, vous avez reçu celui-ci avec un montant inexact. Veuillez trouver ci-joint l'avis rectificatif d'un montant de 13.760,63 €. Nous vous prions d'accepter nos excuses », ledit avis ne comportant aucun rappel d'indemnités d'occupation révisées ni indexées (pièces n°7 à n°13 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les défenderesses ont finalement renoncé à toute indexation ou révision de l'indemnité d'occupation au titre de la période de maintien dans les lieux de la locataire dans l'attente de la fixation de l'indemnité d'éviction, de sorte qu'aucune faute contractuelle de la part des deux bailleresses successives ou extracontractuelle de la part de la mandataire n'est caractérisée, étant au surplus observé que la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE ne démontre ni l'existence, ni l'étendue du préjudice moral qu'elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l'espèce, outre que la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE prospère en sa prétention tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause d'indexation figurant au contrat de bail commercial, il n'est pas établi qu'elle ait été animée d'une intention de nuire aux défenderesses dans le cadre de son action en paiement de l'indu, ni que la présente instance ait été introduite avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus son droit d'ester en justice, étant au surplus observé que les défenderesses ne démontrent ni l'existence, ni l'étendue du préjudice qu'elles allèguent.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE au titre de la procédure abusive. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE, partie perdante dès lors qu'elle succombe en l'essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et à la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont été contraintes d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune circonstance ne justifie que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

QUALIFIE la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 conclu entre la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE et la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de clause d'échelle mobile,

DÉCLARE réputée non écrite en son intégralité la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 conclu entre la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE et la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE stipulant que « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans », 

CONSTATE que la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 n'a jamais été mise en œuvre par la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE ou par la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE, 

DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de l'intégralité de ses demandes de restitution de loyers, d'indemnités d'occupation et de compléments au dépôt de garantie formées à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial «FODEGI»,



DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE au titre de la procédure abusive,

DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à payer à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et à la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » la somme globale de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE aux dépens, 

AUTORISE Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BIBAS (C2006)
 Me BLATTER (P0441)


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 21/15676 

N° Portalis 352J-W-B7F-CVTRF

N° MINUTE : 5

Assignations des :
29 Novembre 2021 et
3 décembre 2021








JUGEMENT 
rendu le 23 Mai 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE (RCS de Paris 349 921 221)
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Jean-Maurice BIBAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2006


DÉFENDERESSES

S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE (RCS de Paris 353 060 429)
[Adresse 2]
[Localité 8]

S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE (RCS de Bobigny 829 134 618)
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 9]

S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D’EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial “FODEGI” (RCS de Paris 344 959 689)
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentées par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441
Décision du 23 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15676 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTRF


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

À l'audience du 07 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA et Cédric KOSSO-VANLATHEM, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024 prorogé au 18 Avril 2024 puis au 23 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM
_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2011, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE, devenue depuis la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE, des locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol et aux cinq étages d'un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 7] cadastré section CD numéro [Cadastre 4] à effet rétroactif au 21 septembre 2006 afin qu'y soit exercée une activité exclusive d'hôtel, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 45.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte d'huissier en date du 17 mars 2015, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a fait signifier à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE un congé pour le 20 septembre 2015 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 21 septembre 2015, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 150.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d'huissier signifié à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE en date du 7 avril 2016, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a exercé son droit d'option sur le fondement du second alinéa de l'article L. 145-57 du code de commerce, et refusé le renouvellement du contrat de bail commercial en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. 

Par exploit d'huissier en date du 15 septembre 2017, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a fait assigner la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis le tribunal judiciaire de Paris, en paiement d'une indemnité d'éviction.
Décision du 23 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15676 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTRF

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 17/13353.

En cours d'instance, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE a, par acte notarié en date du 20 juillet 2020, vendu l'immeuble susvisé à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE.

Par lettre en date du 17 septembre 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI », en sa qualité alléguée de mandataire et administratrice de biens de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE, a informé la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE que l'indemnité d'occupation provisionnelle payée par celle-ci ferait l'objet d'une « révision » à compter rétroactivement du 21 septembre 2018, puis a, par lettre en date du 20 septembre 2021, transmis à cette dernière un avis d'échéance portant sur la somme de 23.531,59 euros correspondant au montant de l'indemnité d'occupation révisée du troisième trimestre de l'année 2021 ainsi qu'aux montants du rappel d'indemnités d'occupation révisées, du complément au dépôt de garantie consécutif à la révision, et de la contribution annuelle sur les revenus locatifs.

Estimant que la clause contractuelle fondant la notification de « révision » de l'indemnité d'occupation revêtait un caractère illicite, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a, par actes d'huissier signifiés à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et à la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE en date du 30 septembre 2021, mis en demeure celles-ci, d'une part de lui notifier dans un délai de cinq jours leur décision de maintien ou d'abandon de leur demande de « révision », et d'autre part de lui transmettre dans le même délai le mandat de gestion invoqué.

Par lettre recommandée en date du 30 septembre 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE a transmis à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE un avis d'échéance rectificatif portant sur la somme de 13.760,63 euros excluant toute « révision ».

Par exploits d'huissier en date des 29 novembre et 3 décembre 2021, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a fait assigner la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de l'indu et en indemnisation de son préjudice.

Tel est l'objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/15676.

Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, dans l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 17/13353, notamment : déclaré la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE recevable en son intervention volontaire ; débouté la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE en paiement d'une indemnité d'occupation statutaire ; fixé à la somme totale de 1.809.516 euros le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE par la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE au titre de l'indemnité principale, des frais de remploi et du trouble commercial, outre les frais de licenciement, les frais de déménagement et les frais administratifs remboursables sur justificatifs ; fixé à la somme annuelle de 59.005 euros hors taxes et hors charges le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE à compter du 21 septembre 2015 ; dit que cette indemnité d'occupation serait indexée à compter du 21 septembre 2016 sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, avec pour indice de base le dernier indice paru à la date du 21 septembre 2015 ; et dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction due à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE et le montant de l'indemnité d'occupation due à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE s'opérerait de plein droit.

Par déclaration au greffe en date du 26 janvier 2022, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE a interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de Paris. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 juin 2022, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, des articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce, et des articles 1240, 1352, 1352-1, 1352-6, 1352-7 et 2224 du code civil, de :

–la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
–y faisant droit, déclarer non écrite la clause figurant dans l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial conclu avec la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE rédigée en ces termes : « RÉVISION : Le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans » ; 
–en conséquence, à titre principal, condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 36.419,16 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 33.108,33 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 3.310,83 euros, hors intérêts au taux légal ;
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 10.651,44 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 10.391,67 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 259,77 euros, hors intérêts au taux légal, sauf à parfaire en fonction des paiements effectués postérieurement à la délivrance de l'assignation et jusqu'à la clôture de l'instruction ;
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 4.350 euros correspondant au paiement indu du complément au dépôt de garantie, hors intérêts au taux légal ;
–à titre subsidiaire, si par extraordinaire la responsabilité personnelle de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » était écartée, condamner la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE à lui payer la somme de 36.419,16 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 33.108,33 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 3.310,83 euros hors intérêts au taux légal ;
–condamner la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE à lui payer la somme de 10.651,44 euros, correspondant au paiement indu des loyers et indemnités d'occupation à hauteur du montant de 10.391,67 euros et des taxes acquittées à hauteur du montant de 259,77 euros, hors intérêts au taux légal, sauf à parfaire en fonction des paiements effectués postérieurement à la délivrance de l'assignation et jusqu'à la clôture de l'instruction ;

–condamner la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE à lui payer la somme de 4.350 euros correspondant au paiement indu du complément au dépôt de garantie, hors intérêts au taux légal ;
–dire que les intérêts au taux légal sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » commenceront à courir à compter de la date de chaque paiement par elle effectué ;
–à titre plus subsidiaire, si par extraordinaire la mauvaise foi de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » n'était pas retenue, dire que les intérêts au taux légal sur le montant des condamnations prononcées à l'encontre de celles-ci commenceront à courir à compter de la date de l'assignation ;
–en tout état de cause, condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
–débouter la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » de leur demande de dommages et intérêts et de toutes leurs autres prétentions ; 
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
–condamner solidairement, et à défaut in solidum, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Maurice BIBAS.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE fait valoir que le contrat de bail commercial renouvelé conclu le 12 octobre 2011 contient une clause d'échelle mobile qui revêt un caractère illicite dès lors qu'elle ne prévoit qu'une indexation du loyer à la hausse, si bien qu'elle doit être réputée non écrite, ce qui justifie son action en restitution des sommes indûment perçues par ses bailleresses successives au titre des indemnités d'occupation et compléments au dépôt de garantie depuis le dernier trimestre de l'année 2016.

Elle ajoute que la clause litigieuse a été insérée insidieusement au contrat de bail commercial renouvelé alors qu'elle ne figurait pas au contrat de bail initial, ce qui caractérise la mauvaise foi des bailleresses, justifiant que les intérêts au taux légal courent à compter de chaque versement indu.

Elle indique qu'en procédant à l'indexation de l'indemnité d'occupation, la mandataire et administratrice de biens des bailleresses, en sa qualité de professionnelle ne pouvant ignorer le caractère illicite de la clause litigieuse, a commis une faute extracontractuelle à son égard, de sorte qu'elle doit être condamnée solidairement, ou à tout le moins in solidum, à lui restituer les sommes indûment réglées.

Elle avance qu'en mettant en œuvre la clause d'indexation, les défenderesses ont commis une faute lui causant un préjudice moral, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts à son profit, ainsi que le rejet des demandes reconventionnelles formées par ces dernières. 
Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 avril 2022, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-37, L. 145-38, L. 145-39, et R. 145-20 et suivants du code de commerce, de :

–à titre principal, juger que la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 constitue une clause de révision légale d'ordre public ;
–en conséquence, débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite ladite clause, ainsi que de toutes ses demandes ;
–à titre subsidiaire, si le tribunal devait déclarer réputée non écrite la clause intitulée « RÉVISION », débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de toutes ses demandes de condamnation en raison de la liberté contractuelle des parties ayant signé le contrat de bail renouvelé en date du 12 octobre 2011 ainsi qu'en raison du caractère d'ordre public de la révision légale mise en œuvre par avenant en date du 18 juin 2013 ;
–en tout état de cause, débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts ;
–condamner la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à leur payer à chacune la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
–condamner la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à leur payer à chacune la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
–condamner la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE ;
–écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir si le tribunal venait à faire droit aux demandes de la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE.

Au soutien de leurs demandes, la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » s'opposent aux prétentions formées par l'ancienne locataire, soulignant, à titre principal, que la clause contestée ne constitue pas une clause d'indexation, mais ne fait que rappeler la règle légale de la révision triennale à laquelle les parties ne peuvent déroger. 

À titre subsidiaire, elles font observer que la clause litigieuse n'a jamais été mise en œuvre, seule une révision triennale ayant été sollicitée par lettre recommandée et expressément acceptée par la preneuse, et précisent que rien n'interdisait à cette dernière de former elle-même une telle demande de révision en cas de diminution du loyer, ce dont elle s'est abstenue.

Elles exposent qu'en tout état de cause, la demanderesse n'a subi aucun préjudice, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts.

À titre reconventionnel, elles affirment que la présente procédure revêt un caractère abusif, ce qui justifie l'allocation de dommages et intérêts à leur profit.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 novembre 2022.


Décision du 23 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15676 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTRF

L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 7 décembre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024, puis prorogée au 18 avril et au 23 mai 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indu

Sur la qualification de la clause litigieuse

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-38 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue des articles 9 et 12 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. 

Selon les dispositions de l'article L. 145-39 ancien dudit code, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

D'après les dispositions de l'article R. 145-20 de ce code, la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Le premier alinéa de l'article R. 145-23 du code susvisé dispose quant à lui que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Décision du 23 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/15676 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVTRF

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la révision triennale légale suppose la formation d'une demande en ce sens obéissant à un formalisme précis et s'opère sous le contrôle du juge des loyers commerciaux, mais qu'une clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, distincte de la révision triennale du loyer peut être contractuellement prévue, y compris à effet triennal, dès lors qu'elle présente un caractère automatique et qu'elle fait référence à un indice, de sorte que constitue une telle clause d'échelle mobile la clause prévoyant que « le bail sera révisable tous les trois ans en fonction de l'indice de la reconstruction publié par l'INSEE, l'indice de référence étant celui du premier trimestre 1971 » (Civ. 3, 23 février 1982), ou que « le loyer sera révisé tous les trois ans en fonction de la variation trimestrielle de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE » (Civ. 3, 20 mai 2021 : pourvoi n°20-11878).

En l'espèce, la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 stipule que « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause, faisant expressément référence à un indice précis et fixant une périodicité triennale, l'automaticité de l'indexation étant exprimée à la fois par le caractère impératif lié à l'emploi du futur de l'indicatif et par l'absence de prévision d'une quelconque formalité pour sa mise en œuvre, constitue, nonobstant sa dénomination, une clause d'échelle mobile ou d'indexation, et non un simple rappel du mécanisme légal de la révision triennale.

En conséquence, il convient de qualifier la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 de clause d'échelle mobile.

Sur la licéité de la clause litigieuse

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. 

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 du même code, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques.

En vertu des dispositions de l'article L. 145-39 ancien du code de commerce, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Enfin, selon les dispositions de l'article L. 145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Il y a lieu de rappeler que le propre de la clause d'indexation est de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse, de sorte qu'une clause d'échelle mobile qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse fausse le jeu normal de l'indexation et revêt donc un caractère illicite en son entier (Civ. 3, 14 janvier 2016 : pourvoi n°14-24681 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvois n°17-40069 à n°17-40075 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-17139 ; Civ. 3, 30 juin 2021 : pourvoi n°19-23038).

En l'espèce, la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 stipule que « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause fait obstacle à la libre variation de l'indice ainsi qu'à la réciprocité de cette variation, si bien qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public susvisées, étant observé que la locution « sera augmenté » ne peut être retirée de la clause sans lui faire perdre sa cohérence, de sorte que cette dernière revêt un caractère illicite en son intégralité.

En conséquence, il convient de déclarer réputée non écrite en son intégralité la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011.

Sur la mise en œuvre de la clause litigieuse

D'après les dispositions de l'article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l'article L. 145-38 ancien du même code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. 

L'article R. 145-20 dudit code dispose quant à lui que la demande de révision des loyers prévue à l'article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d'accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 

En l'espèce, la clause intitulée « LOYER » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 à effet rétroactif au 21 septembre 2006 stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 45.000,00 € (Quarante-cinq mille euros) que le preneur s'engage à payer au bailleur ou à son représentant par quart et à terme échu. Ce loyer est porté à la somme annuelle en principal de 48.942,80 euros à compter du 21 septembre 2009 selon le calcul suivant : 45.000,00 euros x 1.502 (ICC 3ème Trim. 2009) : 1.381 (ICC 3ème trim. 2006) » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause, librement négociée et acceptée par les parties à la suite d'un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 13 décembre 2007, ainsi que le rappelle le préambule de l'acte de renouvellement, comporte l'accord de la preneuse pour que le loyer de la deuxième période triennale soit révisé selon le mécanisme légal.

De plus, il est établi que par lettre recommandée en date du 22 septembre 2012 réceptionnée le 29 septembre 2012, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI », en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE comme le démontre le contrat de mandat de gestion conclu entre ces deux sociétés en date du 7 avril 2010, a indiqué à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE : « trois années s'étant écoulées depuis la dernière fixation de votre loyer, nous avons l'honneur, conformément aux clauses et conditions de votre bail, et aux dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de Commerce, de vous demander à compter du 22/09/2012 la révision du loyer commercial afférent aux locaux dont vous êtes locataire [...]. Nous vous rappelons qu'aux termes de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, la majoration du loyer consécutive à une révision triennale est proportionnelle à la variation de l'indice du coût de la construction INSEE intervenue depuis la dernière fixation du loyer. En attendant la parution de l'indice, nous portons d'ores et déjà à votre connaissance le montant estimé du nouveau loyer, soit 56.285,00 euros, qui nous l'espérons sera supérieur à celui qui résultera des indices légaux qui s'imposeront à nous. Dès la parution du nouvel indice, nous vous informerons du montant exact de votre nouveau loyer et des rappels en résultant » (pièces n°3 et n°7 en défense).

Enfin, il est démontré que par acte sous signature privée en date du 18 juin 2013 intitulé « AVENANT AU BAIL » dûment signé par la locataire, dont le préambule précise que « plus de trois années s'étant écoulées depuis la dernière fixation du prix de votre loyer, le propriétaire a notifié une demande de révision du prix de ce loyer, en application des articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce pour la date ci-après indiquée », il a été décidé qu' « à compter du 21/09/2012, le loyer annuel en principal est fixé à cinquante-trois mille sept cents euros (53.700,00 €) au lieu de quarante-huit mille neuf cent quarante-deux euros et 80 cts (48.942,80 €) précédemment, enregistrement en sus ainsi que la TVA si assujettissement », et que « le dépôt de garantie que le bailleur reconnaît avoir toujours entre les mains s'élève présentement à vingt-quatre mille quatre cent soixante et onze mille euros et 40 cts (24.471,40 €). Il vient d'être complété par la somme de deux mille trois cent soixante-dix-huit euros et 60 cts (2.378,60 €) pour former avec la précédente celle de vingt-six mille huit cent cinquante euros (26.850,00 €) représentant six mois de loyer en principal, dont la signature des présentes vaudra quittance » (pièce n°8 en défense).



Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que cet avenant fait suite à une demande de révision triennale formée par la bailleresse selon le formalisme légal, et non à l'application automatique de la clause d'indexation réputée non écrite, et que le montant du loyer révisé a été librement accepté par la preneuse, cette dernière n'ayant saisi le juge des loyers commerciaux d'aucune contestation.

En conséquence, il convient de constater que la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 n'a jamais été mise en œuvre.

Sur les demandes de restitution

Aux termes des dispositions de l'article 1352 du code civil, la restitution d'une chose autre que d'une somme d'argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. 

En outre, en application des dispositions de l'article 1352-6 du même code, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est établi que la clause d'indexation litigieuse, réputée non écrite, n'a jamais été appliquée, seule une révision légale triennale du loyer dûment acceptée par la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE ayant été mise en œuvre, il ne peut être fait droit aux demandes de restitution formées par cette dernière à ce titre, aucune des sommes invoquées ne revêtant un caractère indu.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de l'intégralité de ses demandes de restitution formées à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI ». 

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1382 ancien du même code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1383 ancien dudit code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il est établi que la clause d'indexation litigieuse, réputée non écrite, n'a jamais été appliquée par les défenderesses, force est de constater qu'aucune faute de leur part n'est caractérisée.


De plus, s'il est acquis que par lettre simple en date du 17 septembre 2021, la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » a indiqué à la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE : « nous vous informons par la présente que, conformément aux termes de votre bail, votre loyer passera de la somme de 13.425,00 € à celle de 14.117,43 €. Date d'effet de la révision : 21/09/2018. [...] De même, votre dépôt de garantie passera de 26.850,00 € à 28.234,86 €. [...] À laquelle s'ajoutera un rappel sur la période du 21/09/2018 au 30/09/2021 d'un montant de 7.693,67 € ainsi que les taxes y afférentes », ce qui ne peut être assimilé à une demande de révision triennale mais constitue la mise en œuvre automatique de la clause d'indexation réputée non écrite, et si la mandataire a notifié à la locataire un avis d'échéance en date du 20 septembre 2021 d'un montant total de 23.531,59 euros incluant les rappels d'indexation, il est cependant démontré qu'à la suite du refus de paiement signifié par la preneuse par actes d'huissier en date du 30 septembre 2021, la mandataire a mentionné à cette dernière : « nous faisons suite à la réception de l'acte d'huissier en date de ce jour de notification de refus d'une révision de loyer et sommation à titre de mise en demeure concernant l'avis d'échéance qui vous a été adressé. Suite à une erreur, vous avez reçu celui-ci avec un montant inexact. Veuillez trouver ci-joint l'avis rectificatif d'un montant de 13.760,63 €. Nous vous prions d'accepter nos excuses », ledit avis ne comportant aucun rappel d'indemnités d'occupation révisées ni indexées (pièces n°7 à n°13 en demande).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que les défenderesses ont finalement renoncé à toute indexation ou révision de l'indemnité d'occupation au titre de la période de maintien dans les lieux de la locataire dans l'attente de la fixation de l'indemnité d'éviction, de sorte qu'aucune faute contractuelle de la part des deux bailleresses successives ou extracontractuelle de la part de la mandataire n'est caractérisée, étant au surplus observé que la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE ne démontre ni l'existence, ni l'étendue du préjudice moral qu'elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l'espèce, outre que la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE prospère en sa prétention tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause d'indexation figurant au contrat de bail commercial, il n'est pas établi qu'elle ait été animée d'une intention de nuire aux défenderesses dans le cadre de son action en paiement de l'indu, ni que la présente instance ait été introduite avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus son droit d'ester en justice, étant au surplus observé que les défenderesses ne démontrent ni l'existence, ni l'étendue du préjudice qu'elles allèguent.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE au titre de la procédure abusive. 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE, partie perdante dès lors qu'elle succombe en l'essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et à la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont été contraintes d'exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune circonstance ne justifie que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

QUALIFIE la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 conclu entre la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE et la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de clause d'échelle mobile,

DÉCLARE réputée non écrite en son intégralité la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 conclu entre la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE et la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE stipulant que « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans », 

CONSTATE que la clause intitulée « RÉVISION » insérée au contrat de bail commercial renouvelé en date du 12 octobre 2011 n'a jamais été mise en œuvre par la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE ou par la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE, 

DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de l'intégralité de ses demandes de restitution de loyers, d'indemnités d'occupation et de compléments au dépôt de garantie formées à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial «FODEGI»,



DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, de la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et de la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l'encontre de la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE au titre de la procédure abusive,

DÉBOUTE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE à payer à la S.C. IMMOBILIÈRE TY NEVE, à la S.A.S. SAS MZB SAINT FIACRE et à la S.A.S. SOCIÉTÉ FONCIÈRE D'EXPERTISE ET GESTION IMMOBILIÈRE exerçant sous le nom commercial « FODEGI » la somme globale de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. HÔTEL DE LA NOUVELLE FRANCE aux dépens, 

AUTORISE Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024


Le GreffierLe Président
Henriette DUROLucie FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2024-05-23T18:25:08.716Z.