Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 23 mai 2024, n° 22/03726

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 23 MAI 2024



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03726 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFJRN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2021 -Juridiction de proximité de PARIS RG n° 1121008596





APPELANTE

 

Madame [R] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

née le [Date naissance 10] 1966 à [Localité 14]



Représentée et assistée par Me Hervé BOUKOBZA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0685







INTIMES 



Madame [S] [X] épouse [V]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 13]



Monsieur [K] [X]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

né le [Date naissance 7] 1955 à [Localité 16]



Monsieur [T] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

né le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 13]



Monsieur [C] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

né le [Date naissance 9] 1958 à [Localité 16]



Monsieur [G] [Y]

[Adresse 12]

[Adresse 12]

né le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 15]



Représentés et assistés par Me Sophie FREZAL, avocat au barreau de PARIS, toque : E024



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 Avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller 

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Mme [S] [X] épouse [V], M. [K] [X], M. [T] [X], M. [C] [X] et M. [G] [Y] (ci-après les consorts [X]) sont propriétaires en indivision d'un appartement de deux pièces situé [Adresse 3], qui avait été donné à bail, par acte sous seing privé du 30 janvier 2013, à Mme [R] [F].



Par ordonnance du 8 juin 2016, le juge des référés du tribunal d'instance du 16e arrondissement de Paris, saisi par les bailleurs, a notamment, constaté la résiliation de plein droit du bail, à compter du 7 septembre 2015, par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonné l'expulsion, fixé une indemnité d'occupation, condamné Mme [R] [F] au paiement de la somme de 8.515 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2016, échéance de janvier 2016 incluse.



Mme [R] [F] s'est maintenue dans les lieux.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2019, les consorts [X] ont adressé à Mme [R] [F] un congé pour vente à effet du 12 octobre 2019, considérant qu'un bail verbal avait été convenu entre les parties le 12 octobre 2016.



Par acte du 26 juillet 2021, ils ont assigné Mme [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la validité du congé pour vente précité, ordonner son expulsion, la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié.



Mme [R] [F] n'a pas comparu.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 décembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : 



Déclare valable le congé délivré à Mme [F], le 30 mars 2019, à effet du 12 octobre 2019, par l'indivision [X];



Constate que ce congé a mis fin au bail, tacitement conclu entre les parties à partir du 12 octobre 2016, qui a succédé à celui du 30 janvier 2013, à effet du 1er avril 2013, résilié par ordonnance du 8 juin 2016, pour le logement situé : [Adresse 3], à partir du 13 octobre 2019, date à laquelle Mme [F] est devenue occupante sans droit ni titre ;



Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique, de Mme [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés: [Adresse 3], deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du même code ;



Condamne Mme [F] à payer à l'indivision [X], à compter du 13 octobre 2019, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail meublé n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés;



Condamne Mme [F] à payer 1.200 euros à l'indivision [X], en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [F] aux dépens ;



Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 15 février 2022 par Mme [R] [F]



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 9 mai 2022 par lesquelles Mme [R] [F] demande à la cour de :



Recevoir Mme [F] en son appel et la dire bien fondée,



Infirmer le jugement rendu le 15/12/2021,



Prononcer la nullité du congé pour vendre en date du 30/03/2019 pour le 12/10/2019



Subsidiairement,



Accorder à Mme [F] un délai de grâce de 24 mois pour libérer les lieux. 



Condamner solidairement [K] [X], [C] [X], [T] [X], [S] [X], [G] [Y], au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 juillet 2022 au terme desquelles les consorts [X] demandent à la cour de:



Dire et juger les consorts [X] recevables et bien fondés en ses écritures, et y faisant droit. 



Débouter Madame [F] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 



Ainsi, confirmer le jugement du 15 décembre 2021en toutes ses dispositions 



Et y ajouter ; 



Supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter tel que prévu par l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. 



Condamner Madame [F] au paiement de la somme de 5 000 € dans les termes de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la validité du congé pour vendre



Sans viser de dispositions légales, Mme [R] [F] demande à la cour d'infirmer le jugement et de constater la nullité du congé pour vente ; elle soutient que le bail écrit initial de 2013, après avoir été résilié à la date du 7 septembre 2015, ainsi que l'a constaté le juge des référés, a été verbalement prolongé à compter du 8 septembre 2015 et arrivait donc à échéance le 8 septembre 2018 puis le 8 septembre 2021, de sorte que le congé ne pouvait être délivré pour une date antérieure à celle-ci.



Les consorts [X] demandent la confirmation du jugement, en ce qu'il a retenu en substance qu'un nouveau bail a été tacitement conclu entre les parties à partir du 12 octobre 2016, date de reprise du paiement des loyers et de l'arriéré de la dette par Mme [R] [F], de sorte que le congé litigieux a régulièrement été délivré.



Le bail est un contrat consensuel qui peut être établi par écrit ou verbalement ; c'est à celui qui invoque un bail, qu'il incombe d'établir qu'un accord de volontés est intervenu, portant tant sur la nature du contrat que sur ses éléments essentiels : son objet, son prix, sa durée.



Il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil, que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution ; il doit donc être prouvé qu'une personne jouit d'une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie de sommes qu'elle verse au propriétaire de cette chose, par accord des parties sur la chose louée et son prix. 



Par suite, la simple occupation, même prolongée, d'un local d'habitation ne suffit pas pour prouver l'existence d'un bail verbal si l'occupant ne produit aucune justification d'un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et s'il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.





En l'espèce, il est constant, et d'ailleurs non discuté par les parties devant la cour, que le bail écrit conclu le 30 janvier 2013 a bien été résilié par acquisition de la clause résolutoire, comme cela a été constaté par l'ordonnance de référé précitée, qui n'a fait l'objet d'aucun recours; Mme [R] [F] indique d'ailleurs dans ses conclusions que 'ce bail ne pouvait plus recevoir application' et que sa résiliation est acquise.

Il est également constant qu'aucun nouveau bail écrit n'a été établi mais qu'un bail verbal a ensuite lié les parties, la question étant de savoir à partir de quelle date.



L'ordonnance de référé précitée a été signifiée par les consorts [X] par acte du 23 juin 2016 ; en exécution de cette décision, ils ont ensuite fait délivrer à la partie adverse un commandement de quitter les lieux (acte du 29 juin 2016), un procès-verbal de tentative d'expulsion (acte du 8 septembre 2016), un commandement de payer avant saisie vente (acte du 6 juillet 2016) ; l'huissier de justice a requis le concours de la force publique en vue de l'expulsion, par acte du 13 octobre 2016.



Mme [R] [F] ne saurait donc, se prévalant de son maintien dans les lieux, soutenir que pendant cette période un bail verbal avait été accepté alors que, précisément, les démarches entreprises par les consorts [X] démontrent le contraire. 

De plus, le commandement de payer avant saisie vente qui lui a été adressé le 6 juillet 2016 fait état d'une dette locative de 12.445 euros en principal, arrêtée au 31 juillet 2016, le décompte annexé démontrant que les indemnités d'occupation postérieures à l'ordonnance de référé pour les mois de février à juillet 2016 inclus n'ont pas été payées; ainsi aucune somme n'a alors été payée en contrepartie de l'occupation des lieux.



Par ailleurs, par un courrier adressé en octobre 2016 aux consorts [X], Mme [R] [F] leur transmet un chèque en leur indiquant qu'il vient, pour une part, en déduction de sa dette locative et, pour une autre en paiement de l'échéance du 'loyer du mois d'octobre 2016", et qu'elle est par ailleurs dans l'attente de versement d'allocations logements.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, Mme [R] [F] ne rapporte pas utilement la preuve de ce qu'un bail verbal a été conclu antérieurement au 12 octobre 2016 (ni même, ce que d'ailleurs elle ne soutient pas, que le bail initial aurait été reconduit).



Le premier juge a donc exactement retenu dans les motifs de sa décision qu'un bail verbal avait été conclu entre les parties et ce à la date de la reprise du paiement des loyers et de l'arriéré la dette locative, soit le 12 octobre 2016.



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la régularité du congé pour vente litigieux, qui ne fait l'objet par ailleurs d'aucune autre critique.



Le jugement sera également confirmé en toutes ses dispositions subséquentes, qui ne font l'objet d'aucune critique particulière par les parties, sous réserve de l'examen de la demande de délais d'expulsion examinée ci-après.



Sur la demande de délais pour quitter les lieux



A titre subsidiaire, Mme [R] [F] demande un délai de deux ans pour quitter les lieux, en application des articles 613-1 et 613-2 du code de la construction et de l'habitation .



Les consorts [X] s'y opposent et demandent pour leur part la suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.



L'article L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre 2011, dispose que : 



'Le sursis à l'exécution des décisions d'expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution.'



L'article 613-2 du code précité a été abrogé par l'ordonnance du 19 décembre 2011.



Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution : 



"Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. (...)'.



Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l'intéressée pour trouver un autre logement.



Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.



Mme [R] [F] produit un échange de courriels avec les services de la mairie du 16e arrondissement datant de juillet 2020 et un listing imprécis des demandes de logement effectuées auprès des services de la ville entre juin 2019 et août 2020 ; ces pièces sont anciennes et par ailleurs aucun élément n'est produit pour justifier plus particulièrement de sa situation personnelle, financière et familiale.

Si aucun arriéré locatif ne lui est reproché par la partie adverse, il convient de constater qu'elle a déjà bénéficié de délais de plus de quatre ans du fait de la présente procédure.

La demande de délais sera donc rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



Il est équitable d'allouer aux les consorts [X] une indemnité de procédure totale de 2.500 euros au titre de l'article 700 en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,

Rejette la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, formée par Mme [S] [X] épouse [V], M. [K] [X], M. [T] [X], M. [C] [X] et M. [G] [Y] 



Rejette la demande de délais pour quitter les lieux de 24 mois formée par Mme [R] [F],



Condamne Mme [R] [F] à payer à Mme [S] [X] épouse [V], M. [K] [X], M. [T] [X], M. [C] [X] et M. [G] [Y] la somme totale de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'article 700 pour l'instance d'appel,



Condamne Mme [R] [F] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.





 Le greffier, Le Président,