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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Troisième Chambre Civile, 17 mai 2024, n° 20/03968

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

FAITS et PROCEDURE
 
Suivant acte authentique en date du 18 décembre 2017, La SCI [Adresse 5] a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] les lots 44 (un appartement de type T4), 84 et 85 (places de parking sous les numéros 32 et 33) et 96 (une cave n°401) situés dans un ensemble immobilier, lui-même situé au [Adresse 2] et au [Adresse 1] à [Localité 6] (95), dont La SCI [Adresse 5] a entrepris la construction en qualité de maître d’ouvrage. La livraison de ces biens, initialement prévue le 30 juin 2019, est finalement intervenue le 25 février 2020. 

Considérant que La SCI [Adresse 5] avait manqué à son obligation contractuelle de leur livrer leurs lots à la date convenue sans pouvoir justifier d’une cause légitime de suspension du chantier, et que ce retard dans la livraison de leur bien immobilier leur avait causé tant un préjudice matériel qu’un préjudice moral, Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ont fait assigner le maître de l’ouvrage devant le Tribunal Judiciaire de Pontoise par exploit introductif d’instance en date du 8 septembre 2020, afin d’obtenir, au visa notamment des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de voir La SCI [Adresse 5] condamner à les indemniser de leur verser à titre de dommages-intérêts : la somme de 16.554 Euros correspondant aux loyers réglés, la somme de 500 Euros correspondant aux frais intercalaires, la somme de 10.000 Euros correspondant à leur préjudice moral, la somme de 1.679,88 Euros correspondant aux frais divers, outre la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de la procédure. 

La SCI [Adresse 5] a constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par jugement contradictoire.

PRETENTIONS et MOYENS RESPECTIFS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 23 décembre 2021, Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ont finalement demandé au Tribunal de céans, au visa notamment des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de : 
* dire et juger que La SCI [Adresse 5] a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas le délai contractuel de livraison du bien immobilier fixé au 30 juin 2019,
* de dire et juger que La SCI [Adresse 5] ne justifie d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison,
en conséquence,
* de condamner La SCI [Adresse 5] à leur verser les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :
- la somme de 16.554 Euros correspondant aux loyers réglés,
- la somme de 500 Euros correspondant aux frais intercalaires,
- la somme de 10.000 Euros correspondant à leur préjudice moral,
- la somme de 1.388,80 Euros correspondant aux frais divers,
* de condamner La SCI [Adresse 5] à leur verser la somme de 45.440 Euros au titre des pénalités de retard,
* de condamner La SCI [Adresse 5] à leur verser la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* de constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
* de condamner La SCI [Adresse 5] aux entiers dépens de la procédure,
faisant notamment valoir au soutien de leurs prétentions : 
- que le bien immobilier, qui devait être livré le 30 juin 2019, ne l’a été que le 25 février 2020, soit avec 240 jours de retard,
- que ce retard n’est justifié par aucune cause légitime de suspension, 
- que La SCI [Adresse 5] se prévaut de jours d’intempéries qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération,
- que La SCI [Adresse 5] ne peut se prévaloir de l’abrogation des arrêtés municipaux autorisant le chantier, alors que l’arrêt du chantier du 12 mars au 24 avril 2019 sur ordre de la mairie d’[Localité 6] était fondé sur ses manquements dans l’organisation de son chantier,
- que La SCI [Adresse 5] ne saurait davantage se prévaloir du placement de la société TELECOISE en charge de l’électricité sur le chantier en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire,
- qu’ils ont été contraints de se loger et de régler des loyers en raison de l’absence de livraison de leur bien immobilier au terme convenu,
- qu’ils ont été contraints de financer deux déménagements inutiles,
- qu’ils ont dû régler des frais intercalaires,
- qu’ils ont subi un préjudice moral du fait du comportement de la défenderesse, qui les a systématiquement prévenus tardivement des différents reports de la date de livraison,
- qu’en l’absence de clause contractuelle stipulant des pénalités du fait de la livraison tardive du bien immobilier, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article R232-7 du code de la construction et de l’habitation applicables au contrat de construction de maison individuelle.

Dans ses dernières conclusions en réplique en date du 22 mars 2022, La SCI [Adresse 5] a pour sa part demandé au Tribunal, au visa notamment des articles 1193 et suivants du code civil, des articles 1601-1 et suivants du code civil et de l’article L132-1 alinéas 1 et 5 du code de la consommation :
à titre principal :
* de constater que le décalage de livraison est justifié par les causes légitimes contractuellement prévues à l’acte de vente,
* en conséquence, de rejeter purement et simplement les demandes indemnitaires de Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ,
à titre subsidiaire :
Sur l’application par analogie des pénalités égales de retard applicables au CCMI :
* de juger que les articles L231-2 et R231-14 du code de la construction et de l’habitation sont inapplicables aux contrats de vente en l’état futur d’achèvement et que ces dispositions ne sont pas contractuellement intégrées dans l’acte de vente,
* en conséquence, de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes à ce titre,
Sur les demandes au titre des loyers exposés dans l’attente de la livraison :
* de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes à ce titre,
Sur les demandes au titre des intérêts intercalaires :
* de dire et juger que le montant des intérêts intercalaires ne peut se justifier que sur production du tableau d’amortissement du prêt souscrit, tableau non versé aux débats par les demandeurs,
* en conséquence, de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de cette demande au vu de leur carence probatoire,
Sur le préjudice moral allégué :
* de rejeter les demandes formées au titre du préjudice moral,
Sur les demandes au titre des frais divers :
* de juger que Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du lien causal entre le retard de livraison allégué et les factures produites,
* en conséquence, de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes à ce titre,
en tout état de cause :
* de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,
* de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] à lui payer la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
* de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Muguette Zirah conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
faisant notamment valoir au soutien de leurs prétentions : 
- qu’elle pouvait se prévaloir de trois causes légitimes à l’origine du décalage du planning de chantier, à savoir les intempéries, la liquidation judiciaire de la société TELECOISE en charge de l’électricité sur le chantier et la recherche d’une nouvelle société pour la remplacer,
- qu’en faisant une acquisition sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement, Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ont accepté l’aléa d’un éventuel décalage de chantier,
- que Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ne justifient pas du bien fondé de leurs demandes indemnitaires. 

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 12 janvier 2024, la décision a été mise en délibéré au 15 mars 2024, prorogé au 17 mai 2024, pour permettre la production par La SCI [Adresse 5], avant le 15 avril 2024, d’un exemplaire complet de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P], étant précisé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

Motifs

MOTIFS

I - Sur l’existence d’un manquement de La SCI [Adresse 5] à son obligation contractuelle de livraison du bien immobilier vendu à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] :

Il convient à titre liminaire, de rappeler :
- en premier lieu que s’il résulte des articles 1103 et 1104 du Code Civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, il résulte par ailleurs de l’article 1611 du même code que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu à l’article 1601-1 du code civil, le vendeur doit être condamné au paiement de dommages-intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu ; à cet égard, il y a lieu de préciser que la clause du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’oeuvre ou du doublement du délai des périodes de suspension ;
- en second lieu, qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison, étant précisé que ce préjudice, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, doit, pour être indemnisable, être certain, actuel et en lien direct de causalité avec le manquement commis, la réparation de la perte de chance devant être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. 

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier vendu à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] a finalement été achevé le 31 janvier 2020 et leur a été livré le 25 février 2020, soit 7 mois 3 semaines et 6 jours ou 241 Jours après la date de livraison prévue au contrat.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre La SCI [Adresse 5] et Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] (finalement produit dans sa version intégrale en cours de délibéré), stipule notamment :
- que le vendeur s’oblige à achever l’immeuble au plus tard le deuxième trimestre 2019, soit au plus tard le 31 mai 2019, et à livrer les biens dans le mois de l’achèvement, soit au plus tard le 30 juin 2019 (...), sauf survenance d’un cas de force majeure et ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, 
- précision étant faite aux termes du même contrat que seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants, notamment :
° les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,
° le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants,
° la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprises défaillantes, en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire ,
° les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, (...),
- précision étant également faite aux termes du même contrat que pour l’appréciation de ces événements, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auxquels seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus,
- précision étant faite enfin aux termes du même contrat que s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois.

Il ne résulte pas des clauses contractuelles précitées qu’il ne devrait être tenu compte des intempéries et phénomènes climatiques comme cause légitime de suspension du délai de livraison qu’à compter de l’achèvement du gros oeuvre ou de la mise hors d’eau du bien en construction, alors que la notion d’intempérie se définit par renvoi à la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment résultant de l’article L5424-8 du code du travail, disposant que “sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir”, et ne prend donc pas en compte que l’impact des intempéries sur les différentes phases de la construction.

Il n’y a pas davantage à prendre en compte la circonstance qu’une injonction administrative a provoqué l’arrêt du chantier du 12 mars au 23 avril 2019 pour une cause imputable au maître de l’ouvrage, alors que le chantier était d’ores et déjà arrêté depuis le mois de février 2019 en raison de la procédure collective ouverte au profit de la société Télécoise, et que le marché de la société précitée n’a été transféré que le 20 septembre 2019.
 
Or, en l’espèce, La SCI [Adresse 5] produit notamment aux débats des attestations “intempéries” complétées des relevés d’intempéries pour les mois de janvier à décembre 2018 et de janvier à décembre 2019, et justifie ainsi de l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison au titre des intempéries, à hauteur de 96,5 jours pour la période postérieure à la signature du contrat de vente en date du 18 décembre 2017, 
auxquels s’ajoutent :
- 151 jours, au titre de la procédure collective ouverte au profit de la société Télécoise en charge du lot Electricité, (étant rappelé que le redressement judiciaire de cette société a été prononcé par le Tribunal de commerce d’Amiens le 31 janvier 2019 et que sa liquidation judiciaire a été prononcé par le Tribunal de commerce d’Amiens le 1er juillet 2019, publié au BODACC le 5 juillet 2019), 
- 81 jours, au titre de la recherche d’une autre entreprise pour la remplacer sur le lot Electricité (étant précisé qu’un avenant de transfert du marché de la société Télécoise a été conclu le en date du 20 septembre 2019),
soit une durée totale de 328,5 jours qu’il convient de ramener à 309,5 jours pour tenir compte du principe de non-cumul des différentes causes de suspension du délai de livraison. 

Dès lors, il convient de constater que La SCI [Adresse 5] justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison d’une durée de 309,5 jours, très supérieure au nombre de jours de retard invoqués par Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] au soutien de leurs demandes indemnitaires, soit 240 jours. Il convient par conséquent de les déclarer mal fondés en toutes leurs demandes indemnitaires et de les en débouter.

II - Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire :

 Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Muguette Zirah conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.





Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de La SCI [Adresse 5] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] à lui payer la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de les débouter de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. en l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal ,

DÉBOUTE Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de leur demande de condamnation de La SCI [Adresse 5] à leur payer 
- la somme de 16.554 Euros correspondant aux loyers réglés,
- la somme de 500 Euros correspondant aux frais intercalaires,
- la somme de 10.000 Euros correspondant à leur préjudice moral,
- la somme de 1.388,80 Euros correspondant aux frais divers,
- la somme de 45.440 Euros au titre des pénalités de retard,
- la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] à payer à La SCI [Adresse 5] la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Muguette Zirah conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Fait à Pontoise le 17 mai 2024 2024

LE GREFFIERLE PRESIDENT
 
Madame UTRERA Madame LEAUTIER
Texte intégral
TROISIEME CHAMBRE CIVILE

17 Mai 2024

N° RG 20/03968 - N° Portalis DB3U-W-B7E-LVMP 

Code NAC : 50F 

[B] [G] épouse [P]
[M] [P]

C/

S.C.I. [Adresse 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 17 mai 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame BABA-AISSA, Juge
Madame QUENTIN, Juge placée

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 12 Janvier 2024 devant Camille LEAUTIER, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Camille LEAUTIER 

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DEMANDEURS

Madame [B] [G] épouse [P], née le 21 Mai 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 1], représentée par Me Isabelle PORTET, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [M] [P], né le 27 Août 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 1], représenté par Me Isabelle PORTET, avocat au barreau de VERSAILLES

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Me Sandy CHIN-NIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

--==o0§0o==--









FAITS et PROCEDURE
 
Suivant acte authentique en date du 18 décembre 2017, La SCI [Adresse 5] a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] les lots 44 (un appartement de type T4), 84 et 85 (places de parking sous les numéros 32 et 33) et 96 (une cave n°401) situés dans un ensemble immobilier, lui-même situé au [Adresse 2] et au [Adresse 1] à [Localité 6] (95), dont La SCI [Adresse 5] a entrepris la construction en qualité de maître d’ouvrage. La livraison de ces biens, initialement prévue le 30 juin 2019, est finalement intervenue le 25 février 2020. 

Considérant que La SCI [Adresse 5] avait manqué à son obligation contractuelle de leur livrer leurs lots à la date convenue sans pouvoir justifier d’une cause légitime de suspension du chantier, et que ce retard dans la livraison de leur bien immobilier leur avait causé tant un préjudice matériel qu’un préjudice moral, Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ont fait assigner le maître de l’ouvrage devant le Tribunal Judiciaire de Pontoise par exploit introductif d’instance en date du 8 septembre 2020, afin d’obtenir, au visa notamment des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de voir La SCI [Adresse 5] condamner à les indemniser de leur verser à titre de dommages-intérêts : la somme de 16.554 Euros correspondant aux loyers réglés, la somme de 500 Euros correspondant aux frais intercalaires, la somme de 10.000 Euros correspondant à leur préjudice moral, la somme de 1.679,88 Euros correspondant aux frais divers, outre la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de la procédure. 

La SCI [Adresse 5] a constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par jugement contradictoire.

PRETENTIONS et MOYENS RESPECTIFS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 23 décembre 2021, Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ont finalement demandé au Tribunal de céans, au visa notamment des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de : 
* dire et juger que La SCI [Adresse 5] a manqué à ses obligations contractuelles en ne respectant pas le délai contractuel de livraison du bien immobilier fixé au 30 juin 2019,
* de dire et juger que La SCI [Adresse 5] ne justifie d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison,
en conséquence,
* de condamner La SCI [Adresse 5] à leur verser les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :
- la somme de 16.554 Euros correspondant aux loyers réglés,
- la somme de 500 Euros correspondant aux frais intercalaires,
- la somme de 10.000 Euros correspondant à leur préjudice moral,
- la somme de 1.388,80 Euros correspondant aux frais divers,
* de condamner La SCI [Adresse 5] à leur verser la somme de 45.440 Euros au titre des pénalités de retard,
* de condamner La SCI [Adresse 5] à leur verser la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* de constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
* de condamner La SCI [Adresse 5] aux entiers dépens de la procédure,
faisant notamment valoir au soutien de leurs prétentions : 
- que le bien immobilier, qui devait être livré le 30 juin 2019, ne l’a été que le 25 février 2020, soit avec 240 jours de retard,
- que ce retard n’est justifié par aucune cause légitime de suspension, 
- que La SCI [Adresse 5] se prévaut de jours d’intempéries qu’il n’y a pas lieu de prendre en considération,
- que La SCI [Adresse 5] ne peut se prévaloir de l’abrogation des arrêtés municipaux autorisant le chantier, alors que l’arrêt du chantier du 12 mars au 24 avril 2019 sur ordre de la mairie d’[Localité 6] était fondé sur ses manquements dans l’organisation de son chantier,
- que La SCI [Adresse 5] ne saurait davantage se prévaloir du placement de la société TELECOISE en charge de l’électricité sur le chantier en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire,
- qu’ils ont été contraints de se loger et de régler des loyers en raison de l’absence de livraison de leur bien immobilier au terme convenu,
- qu’ils ont été contraints de financer deux déménagements inutiles,
- qu’ils ont dû régler des frais intercalaires,
- qu’ils ont subi un préjudice moral du fait du comportement de la défenderesse, qui les a systématiquement prévenus tardivement des différents reports de la date de livraison,
- qu’en l’absence de clause contractuelle stipulant des pénalités du fait de la livraison tardive du bien immobilier, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article R232-7 du code de la construction et de l’habitation applicables au contrat de construction de maison individuelle.

Dans ses dernières conclusions en réplique en date du 22 mars 2022, La SCI [Adresse 5] a pour sa part demandé au Tribunal, au visa notamment des articles 1193 et suivants du code civil, des articles 1601-1 et suivants du code civil et de l’article L132-1 alinéas 1 et 5 du code de la consommation :
à titre principal :
* de constater que le décalage de livraison est justifié par les causes légitimes contractuellement prévues à l’acte de vente,
* en conséquence, de rejeter purement et simplement les demandes indemnitaires de Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ,
à titre subsidiaire :
Sur l’application par analogie des pénalités égales de retard applicables au CCMI :
* de juger que les articles L231-2 et R231-14 du code de la construction et de l’habitation sont inapplicables aux contrats de vente en l’état futur d’achèvement et que ces dispositions ne sont pas contractuellement intégrées dans l’acte de vente,
* en conséquence, de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes à ce titre,
Sur les demandes au titre des loyers exposés dans l’attente de la livraison :
* de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes à ce titre,
Sur les demandes au titre des intérêts intercalaires :
* de dire et juger que le montant des intérêts intercalaires ne peut se justifier que sur production du tableau d’amortissement du prêt souscrit, tableau non versé aux débats par les demandeurs,
* en conséquence, de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de cette demande au vu de leur carence probatoire,
Sur le préjudice moral allégué :
* de rejeter les demandes formées au titre du préjudice moral,
Sur les demandes au titre des frais divers :
* de juger que Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe du lien causal entre le retard de livraison allégué et les factures produites,
* en conséquence, de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes à ce titre,
en tout état de cause :
* de débouter purement et simplement Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de l’intégralité de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,
* de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] à lui payer la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
* de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Me Muguette Zirah conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
faisant notamment valoir au soutien de leurs prétentions : 
- qu’elle pouvait se prévaloir de trois causes légitimes à l’origine du décalage du planning de chantier, à savoir les intempéries, la liquidation judiciaire de la société TELECOISE en charge de l’électricité sur le chantier et la recherche d’une nouvelle société pour la remplacer,
- qu’en faisant une acquisition sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement, Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ont accepté l’aléa d’un éventuel décalage de chantier,
- que Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] ne justifient pas du bien fondé de leurs demandes indemnitaires. 

Sur ce, l’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023. À l’issue de l’audience de plaidoiries du 12 janvier 2024, la décision a été mise en délibéré au 15 mars 2024, prorogé au 17 mai 2024, pour permettre la production par La SCI [Adresse 5], avant le 15 avril 2024, d’un exemplaire complet de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P], étant précisé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

MOTIFS

I - Sur l’existence d’un manquement de La SCI [Adresse 5] à son obligation contractuelle de livraison du bien immobilier vendu à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] :

Il convient à titre liminaire, de rappeler :
- en premier lieu que s’il résulte des articles 1103 et 1104 du Code Civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, il résulte par ailleurs de l’article 1611 du même code que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu à l’article 1601-1 du code civil, le vendeur doit être condamné au paiement de dommages-intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu ; à cet égard, il y a lieu de préciser que la clause du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, et partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’oeuvre ou du doublement du délai des périodes de suspension ;
- en second lieu, qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison, étant précisé que ce préjudice, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, doit, pour être indemnisable, être certain, actuel et en lien direct de causalité avec le manquement commis, la réparation de la perte de chance devant être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. 

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier vendu à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] a finalement été achevé le 31 janvier 2020 et leur a été livré le 25 février 2020, soit 7 mois 3 semaines et 6 jours ou 241 Jours après la date de livraison prévue au contrat.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre La SCI [Adresse 5] et Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] (finalement produit dans sa version intégrale en cours de délibéré), stipule notamment :
- que le vendeur s’oblige à achever l’immeuble au plus tard le deuxième trimestre 2019, soit au plus tard le 31 mai 2019, et à livrer les biens dans le mois de l’achèvement, soit au plus tard le 30 juin 2019 (...), sauf survenance d’un cas de force majeure et ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, 
- précision étant faite aux termes du même contrat que seront considérées comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les événements suivants, notamment :
° les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’oeuvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier,
° le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ou sous-traitants,
° la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à l’une ou aux entreprises défaillantes, en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire ,
° les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux, (...),
- précision étant également faite aux termes du même contrat que pour l’appréciation de ces événements, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auxquels seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus,
- précision étant faite enfin aux termes du même contrat que s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ses répercussions à la poursuite des travaux, majoré d’un mois.

Il ne résulte pas des clauses contractuelles précitées qu’il ne devrait être tenu compte des intempéries et phénomènes climatiques comme cause légitime de suspension du délai de livraison qu’à compter de l’achèvement du gros oeuvre ou de la mise hors d’eau du bien en construction, alors que la notion d’intempérie se définit par renvoi à la réglementation du travail sur les chantiers du bâtiment résultant de l’article L5424-8 du code du travail, disposant que “sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu'elles rendent dangereux ou impossible l'accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir”, et ne prend donc pas en compte que l’impact des intempéries sur les différentes phases de la construction.

Il n’y a pas davantage à prendre en compte la circonstance qu’une injonction administrative a provoqué l’arrêt du chantier du 12 mars au 23 avril 2019 pour une cause imputable au maître de l’ouvrage, alors que le chantier était d’ores et déjà arrêté depuis le mois de février 2019 en raison de la procédure collective ouverte au profit de la société Télécoise, et que le marché de la société précitée n’a été transféré que le 20 septembre 2019.
 
Or, en l’espèce, La SCI [Adresse 5] produit notamment aux débats des attestations “intempéries” complétées des relevés d’intempéries pour les mois de janvier à décembre 2018 et de janvier à décembre 2019, et justifie ainsi de l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison au titre des intempéries, à hauteur de 96,5 jours pour la période postérieure à la signature du contrat de vente en date du 18 décembre 2017, 
auxquels s’ajoutent :
- 151 jours, au titre de la procédure collective ouverte au profit de la société Télécoise en charge du lot Electricité, (étant rappelé que le redressement judiciaire de cette société a été prononcé par le Tribunal de commerce d’Amiens le 31 janvier 2019 et que sa liquidation judiciaire a été prononcé par le Tribunal de commerce d’Amiens le 1er juillet 2019, publié au BODACC le 5 juillet 2019), 
- 81 jours, au titre de la recherche d’une autre entreprise pour la remplacer sur le lot Electricité (étant précisé qu’un avenant de transfert du marché de la société Télécoise a été conclu le en date du 20 septembre 2019),
soit une durée totale de 328,5 jours qu’il convient de ramener à 309,5 jours pour tenir compte du principe de non-cumul des différentes causes de suspension du délai de livraison. 

Dès lors, il convient de constater que La SCI [Adresse 5] justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison d’une durée de 309,5 jours, très supérieure au nombre de jours de retard invoqués par Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] au soutien de leurs demandes indemnitaires, soit 240 jours. Il convient par conséquent de les déclarer mal fondés en toutes leurs demandes indemnitaires et de les en débouter.

II - Sur les demandes relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire :

 Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Muguette Zirah conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.





Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de La SCI [Adresse 5] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de condamner Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] à lui payer la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] l’intégralité de ses frais irrépétibles. Il convient par conséquent de les débouter de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. en l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal ,

DÉBOUTE Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] de leur demande de condamnation de La SCI [Adresse 5] à leur payer 
- la somme de 16.554 Euros correspondant aux loyers réglés,
- la somme de 500 Euros correspondant aux frais intercalaires,
- la somme de 10.000 Euros correspondant à leur préjudice moral,
- la somme de 1.388,80 Euros correspondant aux frais divers,
- la somme de 45.440 Euros au titre des pénalités de retard,
- la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] à payer à La SCI [Adresse 5] la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [G] épouse [P] et M. [M] [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Muguette Zirah conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

Fait à Pontoise le 17 mai 2024 2024

LE GREFFIERLE PRESIDENT
 
Madame UTRERA Madame LEAUTIER

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L132-1, code civil 1611, code de la construction et de l'habitation R231-14, code de la construction et de l'habitation R232-7, code de la construction et de l'habitation L231-2, code du travail L5424-8, code civil 1601-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-05-24T21:24:03.958Z.