Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 3 cab 03 D, 25 juin 2024, n° 16/04399

Exposé du litige

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Madame [AX] [F]
née le 31 Août 1954 à [Localité 72],
demeurant [Adresse 10]

Monsieur [UF] [H]
né le 15 Décembre 1952 à [Localité 55], 
demeurant [Adresse 17]

Monsieur [FE] [P], 
demeurant [Adresse 16]

Madame [B] [P], 
demeurant [Adresse 16]

Monsieur [JS] [K]
né le 05 Février 1954 à [Localité 71],
demeurant [Adresse 15]

Madame [PR] [G] épouse [K]
née le 02 Août 1952 à [Localité 57],
demeurant [Adresse 15]




Monsieur [OW] [T], 
demeurant [Adresse 8]

Madame [TV] [CV] épouse [T], 
demeurant [Adresse 8]

Monsieur [ZC] [A]
né le 10 Janvier 1972 à [Localité 43], 
demeurant [Adresse 52]

Madame [ZN] [C] épouse [A]
née le 23 Avril 1970 à [Localité 76],
demeurant [Adresse 52]

Monsieur [GS] [N]
né le 25 Mars 1956, demeurant [Adresse 49]

Madame [CE] [ZB] épouse [N]
née le 30 Avril 1961, 
demeurant [Adresse 49]

Monsieur [FE] [I]
né le 25 Avril 1964 à [Localité 36], 
demeurant [Adresse 1]

Madame [LG] [ZM] veuve [S]
née le 25 Mai 1964, 
demeurant [Adresse 23]

Monsieur [ZC] [HC]
né le 26 Mai 1980 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 11]

Monsieur [VM] [GK]
né le 19 Mars 1955 à [Localité 54],
demeurant [Adresse 13]

Madame [OV] [PP] épouse [KS]
née le 06 Février 1952 à [Localité 42], 
demeurant [Adresse 21]

Monsieur [AM] [AE]
né le 27 Novembre 1948 à [Localité 44],
demeurant [Adresse 50]

Monsieur [GH] [UG]
né le 24 Juillet 1947 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 9]

Madame [FS] [UG]
née le 27 Août 1952 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 9]

Monsieur [Z] [ZD]
né le 09 Mars 1980 à [Localité 62], 
demeurant [Adresse 6]

Madame [JH] [XL] épouse [ZD]
née le 22 Mars 1980 à [Localité 63],
demeurant [Adresse 6]

Madame [LM] [RC]
née le 10 Décembre 1964 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 14]

Monsieur [O] [LC]
né le 12 Septembre 1967 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 59]

Madame [KH] [LC]
née le 17 Août 1966 à [Localité 67],
demeurant [Adresse 59]

Monsieur [JS] [XW]
né le 31 Janvier 1964 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 12]

Madame [LG] [TA]
née le 14 Février 1962 à [Localité 76],
demeurant [Adresse 12]

Madame [W] [DC]
née le 15 Janvier 1966 à [Localité 77] (ALLEMAGNE), 
demeurant [Adresse 7]

Monsieur [HM] [EX]
né le 25 Août 1971 à [Localité 73], 
demeurant [Adresse 19]

Madame [DP] [RB]
née le 05 Novembre 1971 à [Localité 47], 
demeurant [Adresse 19]

Monsieur [TK] [NT]
né le 11 Avril 1970 à [Localité 32], 
demeurant [Adresse 27]

Madame [V] [VC] épouse [NT]
née le 25 Mai 1972 à [Localité 39], 
demeurant [Adresse 27]

Madame [X] [IM]
née le 05 Septembre 1983 à [Localité 58], 
demeurant [Adresse 28]

Monsieur [UP] [VB]
né le 24 Juin 1946 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 48]




Madame [PG] [MM] épouse [VB]
née le 03 Juillet 1947 à [Localité 60], 
demeurant [Adresse 48]

Monsieur [US] [NH]
né le 11 Mars 1945 à [Localité 35] (ALLEMAGNE);
demeurant [Adresse 30]

Madame [RL] [ZY] épouse [NH]
née le 04 Juillet 1945 à [Localité 70], 
demeurant [Adresse 30]

Monsieur [TW] [DJ]
né le 29 Octobre 1945 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 26]

Madame [AJ] [YH] épouse [DJ]
née le 28 Janvier 1948 à [Localité 37], 
demeurant [Adresse 26]

S.A.R.L. CLARPHI, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Madame [CB] [PF] épouse [XX]
née le 22 Novembre 1975 à [Localité 46] (TOGO),
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [UR] [IC]
né le 10 Décembre 1962 à [Localité 65], 
demeurant [Adresse 29]

Madame [Y] [E] épouse [IC]
née le 22 Mars 1956 à [Localité 56],
demeurant [Adresse 29]

Monsieur [U] [RA]
né le 17 Juillet 1956 à [Localité 61],
demeurant [Adresse 25]

Madame [PG] [J] [FH] épouse [RA]
née le 04 Juillet 1956 à [Localité 68], 
demeurant [Adresse 25]

Monsieur [AF] [VX]
né le 10 Avril 1973,
demeurant [Adresse 24]

Madame [BY] [VX]
née le 10 Juillet 1971,
demeurant [Adresse 24]

Monsieur [RM] [OK]
né le 25 Septembre 1965 à [Localité 51], 
demeurant [Adresse 31]

Madame [IX] [MX] épouse [OK]
née le 13 Octobre 1969 à [Localité 34], 
demeurant [Adresse 31]

Monsieur [ET] [PS]
né le 23 Novembre 1959 à [Localité 41],
demeurant [Adresse 18]

Madame [CE] [NI] épouse [PS]
née le 20 Novembre 1958 à [Localité 64], 
demeurant [Adresse 18]

Monsieur [ZC] [YS]
né le 03 Octobre 1963, 
demeurant [Adresse 69] (REPUBLIQUE TCHEQUE)

Madame [RX] [UH] épouse [YS]
née le 30 Mai 1964, 
demeurant [Adresse 69] (REPUBLIQUE TCHEQUE)

Monsieur [YG] [L]
né le 08 Septembre 1964 à [Localité 38] (ESPAGNE), 
demeurant [Adresse 40]

Madame [ZN] [L]
née le 31 Mai 1968 à [Localité 45], 
demeurant [Adresse 40]

représentés par Maître Aurélien BARRIE de la SELARL POLDER AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.A.S. APPART’CITY, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.E.L.A.R.L. FHB, prise en la personne de Me [HM] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société APPART CITY, 
dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 



Maître [AF] [M], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société APPART CITY, 
demeurant [Adresse 33]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


S.C.P. BTSG, ès qualités de mandataire judiciaire de la société APPART CITY, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


Maître [AF] [M], ès qualités de mandataire judiciaire de la société APPART CITY, 
demeurant [Adresse 33]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


Par exploit du 31 mars 2016, Madame [AX] [F], Monsieur [UF] [H],  Monsieur et Madame [FE] [P], Monsieur et Madame [JS] [K], Monsieur et Madame [OW] [T], Monsieur et Madame [ZC] [A], Monsieur et Madame [GS] [N], Monsieur [FE] [I], Monsieur et Madame [YG] [L], Madame [LG] [ZM], Monsieur [ZC] [HC], Monsieur [VM] [GK], Madame [OV] [PP], Monsieur [AM] [AE], Monsieur et Madame [GH] [UG], Monsieur et Madame [Z] [ZD], Madame [LM] [RC], Monsieur et Madame [O] [LC], Monsieur [JS] [XW] et Madame [LG] [TA], Madame [W] [DC], Monsieur [HM] [EX] et Madame [DP] [RB], Monsieur et Madame [TK] [NT], Madame [X] [IM], Monsieur et Madame [UP] [VB], Monsieur et Madame [US] [NH], Monsieur et Madame [TW] [DJ], la société CLARPHI, Madame [CB] [XX], Monsieur et Madame [UR] [IC], Monsieur et Madame [U] [RA], Monsieur et Madame [AF] [VX], Monsieur et Madame [RM] [OK], Monsieur et Madame [ET] [PS], Monsieur et Madame [ZC] [YS], copropriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 22], ont donné assignation à la société d’appart-hôtel APPART’CITY en résiliation des baux commerciaux concédés à cette société pour retard de paiement des loyers.

Par ordonnance du 22 janvier 2018, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de Monsieur et Madame [L].
Par ordonnance du 19 mars 2018, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l’affaire à la date du 19 septembre 2019.

Par ordonnance du 30 janvier 2019, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture en vue de nouvelles conclusions de Monsieur et Madame [NH].

Par ordonnance du 18 mars 2019, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

Par ordonnance du 24 juin 2019, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture en vue de nouvelles conclusions de Monsieur et Madame [DJ].

Par ordonnance du 5 août 2020, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l’affaire à la date du 24 septembre 2020.

Par ordonnance du 24 septembre 2020, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance par l’effet de l’ordonnance prise en ce sens par la présidente du tribunal de commerce de Montpellier en date du 23 septembre 2020 pour tirer les conséquences d’une procédure de conciliation ouverte entre les parties par ordonnance de la présidente du tribunal de commerce de Montpellier du 22 juin 2020 au regard des difficultés économiques suscitées par l’interdiction d’ouverture d’établissement faisant suite à l’épidémie de covid 19.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société APPART’CITY.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a arrêté un plan de sauvegarde de la société APPART’CITY, maintenant en fonction les mandataires judiciaires de la procédure de sauvegarde et désignant les commissaires à l’exécution du plan.

Par exploit du 15 octobre 2021, les demandeurs ont appelé en cause Me [AF] [M] et la SCP BTSG, mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, et, par ordonnance du 13 décembre 2021, la procédure a été jointe à la précédente.

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2021, les précédents, ainsi que la SELARL FHB et Me [AF] [M], ès qualités de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde, sont intervenus volontairement dans la procédure.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à la date du 6 février 2024.


PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions n°12 notifiées le 18 octobre 2022, les 34 copropriétaires demandent qu’il plaise au tribunal :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Vu les articles 700, 1134 et 1184 du code civil, 

DECLARER recevable et bien fondée la mise en cause et l’intervention forcée de : 
i) La SCP BTSG, prise en la personne de maître [YR] [OD],
ii) Maître [AF] [M], 
en leurs qualités de mandataires judiciaires maintenus à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de MONTPELLIER en date du 14 septembre 2021,
JOINDRE les procédures ouvertes devant le tribunal judiciaire de céans enrôlées sous les n° RG n°16/04399, n° 21/06856 et RG n° 21/06576
RECEVOIR les copropriétaires de la résidence située [Adresse 22] en leurs demandes et les déclarer recevables et bien fondés ; 
CONSTATER le désistement total de :
• monsieur [UF] [H], 
• monsieur et madame [DJ], 
• madame [X] [IM],
• madame [RC],
• madame et monsieur [RA],
• monsieur [GK]
• madame [DC],
• madame et monsieur [L],
pour l’ensemble de leurs demandes, 
CONSTATER le désistement partiel de :
• madame et monsieur [A],
• monsieur [IC],
• madame et monsieur [NH],
uniquement en ce qui concerne la demande de résiliation de leurs baux commerciaux ;
 
I. La résiliation du bail commercial pour défaut d’exécution de ses obligations par la société APPART’CITY
DIRE ET JUGER que la société APPART’CITY a manqué de manière grave et répétée à ses obligations de paiement du loyer et de ponctualité dans ces paiements, 
DIRE ET JUGER que ces manquements graves et répétés justifient la résiliation des baux commerciaux, 
PRONONCER la résiliation des baux commerciaux suivants : Bailleur Date Numéro de lot
1 Monsieur et madame [F] 13/09/2006 115
3 Monsieur et madame [P] 19/07/2006 36, 136
4 Monsieur et madame [K] 17/10/2006 116
5 Monsieur et madame [T] 03/08/2006 127, 126, 186, 187
7 Monsieur et madame [N] 30/11/2006 88
8 Monsieur [FE] [I] 16/10/2006 67
10 Madame [LG] [S] 21/07/2006 29, 31
11 Monsieur [ZC] [HC] 10/11/2006 20, 134
13 Madame [OV] [KS] née [PP] 25/08/2006 106, 107, 108
14 Monsieur [AM] [AE] 18/07/2006 83, 152
15 Monsieur et madame [UG] 11/09/2006 37, 137
16 Monsieur et madame [ZD] 30/08/2006 7
18 Monsieur et madame [LC] 07/09/2006 18
19 Monsieur et madame [XW] 21/09/2006 25
21 Monsieur et madame [EX] 15/09/2006 97, 159
22 Monsieur et madame [NT] 26/07/2006 123, 188
24 Monsieur et madame [VB] 13/07/2006 109 
27 La société CLARPHI 23/05/2007 41, 42, 43, 51
28 Madame [CB] [XX] 31/07/2006 50
31 Monsieur et madame [AF] [VX] 02/10/2006 15, 131
32 Monsieur et madame [OK] 15/09/2006 97, 159
33 Monsieur et madame [PS] 30/10/2006 17, 133
34 Monsieur et madame [YS] 07/09/2006 34.144 
ORDONNER l’expulsion de la société APPART’CITY, ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin assistance de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement et remise des clefs avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNER la société APPART’CITY à payer une indemnité d’occupation égale au double des loyers du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et la restitution des clefs ; 

II. La fixation des créances de messieurs [NH] et [IC] au passif de la société
APPART’CITY au titre des arriérés de loyer 
FIXER la créance de monsieur [NH] à la somme de 1.692,23 € au titre des arriérés de loyers, outre intérêts et majorations contractuels, au passif de la procédure collective d’APPART CITY, 
FIXER la créance de monsieur [IC] à la somme de 2.977,17 € au titre des arriérés de loyers, outre intérêts et majorations contractuels, au passif de la procédure collective d’APPART CITY ;
 
III. La fixation des créances de dommages et intérêts de l’ensemble des copropriétaires au passif de la société APPART’CITY
DIRE ET JUGER que la mauvaise foi et le comportement fautif de la société APPART’CITY ont causé un préjudice certain et direct aux bailleurs, 
FIXER les créances des copropriétaires de la société APPART’CITY au passif de la procédure collective aux sommes suivantes : 
Bailleur Dépenses engagées
1 Madame et monsieur [F] 812,04 €
3 Monsieur et madame [P] 291,72 €
6 Monsieur et madame [A] 1.227,36€
7 Monsieur et madame [N] 137 €
8 Monsieur [FE] [I] 780,39 €
11 Monsieur [ZC] [HC] 616,56 €
13 Madame [OV] [KS] née [PP] 94,16 €
14 Monsieur [AM] [AE] 1.286,66€
16 Monsieur et madame [ZD] 1.249,21 € 45 
18 Monsieur et madame [LC] 
19 Monsieur et madame [XW] 601,70 €
20 Madame [W] [DC] 614,92 €
21 Monsieur et madame [EX] 1.134,30 €
24 Monsieur et madame [VB] 631,20 €
25 Monsieur et madame [NH] 1.571,78 €
26 Monsieur [TW] [DJ] 523,16 €
27 La société CLARPHI 1.283,95 €
28 Madame [CB] [XX] 
29 Monsieur et madame [IC] 166,98 €
32 Monsieur et madame [OK] 1.359,85 €
33 Monsieur et madame [PS] 931,04 €
34 Monsieur et madame [YS] 155,84 €
FIXER la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par ces derniers au passif de la procédure collective d’APPART’ CITY ; 

IV. Fixer la créance de monsieur [A] à la somme de 118,40 € au passif de la société APPART’ CITY au titre du changement de sa plaque électrique
DIRE ET JUGER que le changement de la plaque électrique est à la charge de la société APPART’CITY, 
FIXER la créance de monsieur [A] à la somme de 118,41 € au titre du remboursement des sommes liées au changement de la plaque électrique.
 
• En tout état de cause, 
CONDAMNER la société APPART’CITY à payer à chaque copropriétaire, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel,
CONDAMNER la société APPART’CITY aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que :
- L’instance ayant été ouverte avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, et non pendant le cours de celle-ci (article L 626-25 du code de commerce), et la demande portant sur la résiliation du contrat pour retard réitéré de paiement, qui est un manquement à une obligation de faire (article L 622-21 du même code), elle n’avait pas été interrompue par l’ouverture de la procédure de sauvegarde et se poursuit à la diligence de la société APPART’CITY elle-même et non de ses mandataires judiciaires après l’homologation du plan de sauvegarde et la mise en cause de ceux-ci en charge de la vérification du passif


- La pratique avouée de la société APPART’CITY consistant à gérer ses difficultés de trésorerie chroniques par un retard systématique et cumulé de paiement (de plusieurs mois entre 2014 et 2016 nécessitant le recours à des voies d’exécution forcée, de plusieurs jours au-delà du 10 du mois en 2017) ou par l’exercice de pressions en vue d’une baisse de loyer (courrier produit du 2 mai 2016, courrier cité d’avril 2017), alors qu’une expertise diligentée par leurs soins a montré que la valeur locative de la résidence est supérieure au total des loyers versés, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du contrat 
- La société APPART’CITY, contrairement à ses affirmations, doit à Monsieur [NH] les loyers échus au titre des mois d’avril et mai 2016, ainsi que le paiement complet des mois de mars et juin 2016, et aux époux [IC] les loyers échus de juin à août 2016
- Les frais de recouvrement engagés, les difficultés de remboursement de crédit rencontrées et le préjudice moral occasionné justifient une indemnité forfaitaire supplémentaire pour chaque copropriétaire
- Le changement de la plaque électrique de l’appartement de Monsieur [A] était à la charge de la société APPART’CITY qui l’a injustement facturé
- Le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur la recevabilité des déclarations de créances qui relève du juge commissaire.

Par conclusions récapitulatives n°11, la société APPART’CITY, la SCP BTSG et Me [AF] [M], ès qualités de mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, la SELARL FHB et Me [AF] [M], ès qualités de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde, demandent qu’il plaise :

Vu l’article 1184 du Code civil,
Vu les articles 1147, 1231-6 du Code civil,
Vu les articles L6 122-13s. Du code de commerce

1. Sur les désistements :
Accepter le désistement de Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [NH], Monsieur [IC], Monsieur [D], Monsieur et Madame [DJ], Madame [IM], Monsieur [RC], Madame [A], Madame [DC], Monsieur et Madame [RA] et Monsieur [GK] ;

2. Sur les demandes de paiement et de résiliation de baux
A titre principal
Vu la procédure de sauvegarde ouverte le 15 avril 2021 contre la société APPART’ CITY et le jugement arrêtant le plan de sauvegarde du 14 septembre 2021 :
- juger toute demande tendant au paiement d’une somme d’argent pour des causes antérieures au jugement d’ouverture irrecevable ; 
- juger irrecevables les demandes de rupture des baux commerciaux liant les parties au procès.
Rejeter ce faisant toutes les sollicitations des demandeurs
À titre subsidiaire
Débouter l’ensemble des requérants de leurs demandes de prononcé de la résiliation des baux et des conséquences y attachées (expulsion, fixation d'une indemnité d'occupation, paiement d'un arriéré aujourd'hui inexistant) 
Débouter les époux [IC] de leur demande de constat de la résiliation du bail et de leur demande de condamnation à paiement
Débouter les époux [NH] de leur demande de condamnation à paiement
Débouter l’ensemble des requérants de leurs demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts
Débouter l’ensemble des requérants de leurs demandes de fixation de créances antérieures au passif de APPART’ CITY ;
Les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens
En tout état de cause
Les condamner au paiement de la somme de 250 € par propriétaire ou couple de propriétaires au titre de l’article 700.


Au soutien de leurs conclusions, les défendeurs font valoir :
- Que la demande de résiliation du bail ayant pour cause le défaut de paiement d’une somme d’argent reste légalement interrompue pendant le cours du plan de sauvegarde, s’agissant d’une action en résolution du contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent
- Que la société a connu des difficultés financières en raison de la crise ayant affecté le secteur du tourisme depuis 2009, mais règle désormais ses loyers à bonne date depuis 3 ans
- Que la jurisprudence considère que les retards réitérés de paiement de loyer, régularisés, ne constituent pas un manquement suffisamment grave pour emporter la résiliation du bail
- Qu’elle ne réglait ses loyers pas uniquement sous l’effet de la contrainte de commandements de payer, mais encore lorsque sa trésorerie le lui permettait
- Que la présentation aux bailleurs d’un calendrier de paiement sous réserve de l’arrêt des poursuites judiciaires ne saurait s’analyser en moyen de pression illégitime
- Que le trop-payé aux époux [IC] résultant de la saisie-attribution du 18 décembre 2015 a été affecté aux loyers de mars à septembre 2016 et que le trop-payé aux époux [NH] à la même date a été affecté aux loyers de mars à juin 2016
- Que selon ses calculs la valeur locative de la résidence représente moins de la moitié de la totalité de ses loyers, qui constituent son premier poste de dépenses, ce qui explique qu’elle ait souhaité négocier une baisse
- Que les demandeurs ne prennent pas soin de démontrer le préjudice pour lequel ils sollicitent une indemnisation forfaitaire, alors que les commandements de payer n’étaient pas nécessaires
- Que les réclamations financières n’ont donné lieu à aucune déclaration de créance au passif.

Motifs

MOTIFS

L’intervention volontaire de la société BTSG et de Me [M], ès qualités de mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, en date du 20 octobre 2021, est recevable, dans la mesure où, si ceux-ci avaient fait l’objet d’une assignation distincte le 15 octobre 2021 (enregistrée sous un double numéro RG 21/6856 et RG 21/6576), la jonction de cette dernière à la présente n’est intervenue qu’à la date du 13 décembre 2021.

1) Sur les désistements

Par application des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le désistement d’instance de Monsieur [H] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte le concernant.

Le désistement d’instance de Monsieur et Madame [DJ] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte les concernant.

Le désistement d’instance de Madame [IM] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte la concernant.

Le désistement d’instance de Madame [RC] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte la concernant.

Le désistement d’instance de Monsieur et Madame [RA] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte les concernant.

Le désistement d’instance de Monsieur [GK] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte le concernant.

Le désistement partiel d’instance de Madame [DC] de sa demande de résiliation du bail commercial mentionné dans le corps de ses conclusions, et non de l’ensemble de ses demandes comme il est indiqué par erreur dans le dispositif de ses conclusions, est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef la concernant.
Le désistement d’instance de Monsieur et Madame [L] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte les concernant.

Le désistement partiel d’instance de Monsieur et Madame [A] de leur demande de résiliation du bail commercial est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef les concernant.

Le désistement partiel d’instance de Monsieur [IC] de sa demande de résiliation de deux baux commerciaux est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef le concernant.

Le désistement partiel d’instance de Monsieur et Madame [NH] de leur demande de résiliation de deux baux commerciaux est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef les concernant.

2) Sur la recevabilité des demandeurs financières au regard de la procédure de sauvegarde de la société APPART’CITY

Les propriétaires bailleurs ne formant aucune demande de paiement de créance, il n’y a pas lieu à se prononcer sur la question de l’irrecevabilité de leurs demandes de paiement.

Ils forment des demandes de fixation au passif de la procédure collective concernant des dépenses engagées pour le recouvrement de leurs loyers et une somme de 2000€ de préjudice moral pour rétention indue des loyers. Messieurs [NH] et [IC] demandent en outre des arriérés de loyer sur la période 2014-2016 et Monsieur [A] le remboursement du changement de sa plaque électrique en 2014.

Si l’article L 624-2 du code de commerce attribue compétence au juge-commissaire pour décider de l’admission ou du rejet des créances et constater qu’une instance est en cours, l’article L 622-22 du même code soumet à une double condition de déclaration de créance et de mise en cause des organes de la procédure la reprise de l’instance interrompue par l’ouverture de la procédure collective. L’examen des demandes de fixation des créances au passif exige du tribunal la vérification préalable de leur déclaration. En l’espèce, les demandeurs n’ayant pas déclaré au juge commissaire leurs créances de dépenses de recouvrement et autres créances nées antérieurement à la procédure de sauvegarde, leurs prétentions tendant à leur fixation au passif de telles créances seront déclarées irrecevables, toute action en paiement étant par ailleurs interrompue jusqu’à l’apurement du plan de sauvegarde.

La demande de résiliation du bail n’est pas fondée sur un défaut actuel de paiement de loyer, mais sur une faute dans le paiement irrégulier de loyers, et n’a donc pas été interrompue par la mise sous sauvegarde de justice, au sens de l’article L622-21 I. 2° du code de commerce prévoyant l’interruption des actions tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Par ailleurs, une telle action ne compte pas parmi celles qui sont continuées par le mandataire judiciaire après l’adoption du plan de sauvegarde au sens de l’article L 625-25 alinéa 3 du même code dès lors qu’elle n’a pas été initiée par ce mandataire. Seules peuvent en effet être « continuées » les actions initiées à une date où il existait un mandataire judiciaire régulièrement nommé pour agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers, soit pendant la période de sauvegarde. Les actions initiées antérieurement à la procédure de sauvegarde et non interrompues par son ouverture sont continuées normalement par la société pendant tout le cours de cette procédure.

Il s’ensuit que les demandeurs sont recevables à poursuivre contre la société APPART’CITY directement leur action en résiliation du bail pour retards réitérés régularisés de paiements de loyers, le jugement à venir étant régulièrement opposable aux organes de la procédure de sauvegarde du fait qu’ils ont été appelés à la procédure.

3) Les réclamations principales de Monsieur [F]

Il résulte de l’article 1147 ancien du code civil en vigueur lors de la conclusion du contrat que l’inexécution d’une obligation contractuelle, ou le retard dans l’exécution, se résout par l’octroi de dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 1184 ancien du code civil en vigueur lors de la conclusion du contrat que sa résolution en raison de l’inexécution par une partie de ses engagements doit être demandée en justice et qu’il peut être accordé au demandeur un délai selon les circonstances.

Propriétaire du lot 115, il demande la résiliation du bail conclu le 13 septembre 2006 pour défaut de paiement régulier de loyers, aujourd’hui régularisé, et la fixation au passif de la procédure de sauvegarde la somme de 812,04€ de frais engagés en vue du paiement des loyers et de la somme de 2000€ en indemnisation de son préjudice moral. Il fait valoir que les loyers de janvier à juin, septembre, novembre et décembre 2014, janvier à mars, mai à décembre 2015, janvier 2016 n’ont été payés que sur mises en demeure de façon réitérée pour les 4 derniers mois, ou commandements de payer visant la clause résolutoire. Il a reçu le courriel du 2 mai 2016 adressant à tous les propriétaires n’ayant pas accepté un ajustement de loyer ou la prise en charge d’une rénovation des locaux un calendrier d’étalement des loyers jusqu’au mois de juin 2017. Il produit un tableau des dépenses de recouvrement engagées entre le 4 avril 2014 et 12 février 2016 en frais postaux, frais d’huissier et frais d’avocat à hauteur de 812,04€. Il demande la somme de 2000€ en réparation de son préjudice moral.

La société APPART’CITY défend que le retard de loyer n’a pas excédé 6 mois et que les loyers sont régulièrement payés depuis le mois de décembre 2016.

Monsieur [F] ne défend pas les termes de la clause résolutoire inscrite au bail selon laquelle « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non-paiement des loyers à l’une des échéances mensuelles, le présent bail sera résilié de plein droit, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire ». Il convient en conséquence d’apprécier les manquements constatés afin de déterminer s’ils sont de nature à justifier la résiliation du bail.

Il est constant que la société APPART’CITY a retardé le paiement de ses loyers dans le cadre d’une stratégie de règlement de ses difficultés économiques, telles celles qui ont affecté tout le secteur du tourisme entre 2014 et 2016, « notamment en raison des attentats » selon l’extrait du journal La Tribune en date du 12 juin 2017 produit par les demandeurs eux-mêmes. La situation s’est ensuite améliorée jusqu’à la survenance de la pandémie sanitaire et, s’il est allégué la persistance en 2017 d’un léger retard par rapport à la date contractuelle de paiement, aucune précision à ce sujet n’existe dans les conclusions des demandeurs. 

Le fait que la société bénéficie d’un excédent brut d’exploitation de 161.636€ au titre de l’exercice 2015, comme ils le soulignent, n’infirme pas la réalité de difficultés car il ne signifie pas l’existence d’un résultat net positif, ni d’une trésorerie disponible pour payer tous les loyers en temps et en heure. Le diagnostic de valeur locative établi à l’initiative des demandeurs le 19 avril 2017 est peu pertinent pour démontrer une sous-évaluation au profit de la société sur la période 2014 à 2016. La proposition de baisse des loyers adressée par la société s’inscrit dans le cadre d’une négociation globale impliquant les actionnaires en vue d’une recapitalisation de l’entreprise, selon La Tribune ; elle vise à sauver une activité commerciale dans l’intérêt des bailleurs eux-mêmes qui en ont accepté les risques à l’origine et qu’une déconfiture de leur locataire priverait avec certitude de toute rentrée financière. Il s’ensuit que le retard de paiement des loyers, quoique chronique sur une durée de plusieurs années et générateur de frais de recouvrement, ne constitue pas, à la date où il est demandé au tribunal de le constater, un manquement suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail.
Le montant des frais engagés par Monsieur [F] sont en lien de causalité avec un défaut de paiement des loyers répété et sans explication apparente, qu’ils ont permis de résorber provisoirement. Il s’ensuit l’existence d’un préjudice de recouvrement résultant de l’inexécution d’une obligation contractuelle par la société APPART’CITY, qui toutefois, faute d’avoir donné lieu à déclaration au passif de la procédure de sauvegarde alors que la créance est antérieure, ne peut donner lieu à fixation ainsi qu’il a été précédemment jugé.

2) Monsieur et Madame [P]

Propriétaires des lots 36 et 136, ils demandent la résolution du bail conclu le 19 juillet 2007 pour défaut de paiement des loyers de la période d’octobre à décembre 2014, puis d’octobre à décembre 2014 et de janvier à juin 2015, conduisant à la délivrance de 5 mises en demeure, puis d’une saisie- attribution le 18 décembre 2015 à laquelle la société APPART’CITY a acquiescé, avant nouvelle mise en demeure pour non-paiement du loyer de mars 2016. Ils ont reçu le courriel du 2 mai 2016, adressant à tous les propriétaires n’ayant pas accepté un ajustement de loyer ou la prise en charge d’une rénovation des locaux un calendrier d’étalement des loyers jusqu’au mois de juin 2017. Ils produisent un tableau des dépenses de recouvrement engagées entre le 25 janvier 2015 et 21 avril 2016 en frais postaux, frais d’huissier et frais d’avocat pour 291,72€ et sollicitent l’indemnisation de 2000€ au titre de leur préjudice moral.

La société APPART’CITY répond que les loyers ont été régulièrement payés à partir du mois de décembre 2016.

Même si les loyers n’ont pas été payés pendant 8 mois malgré des mises en demeure, la saisie n’a pas été contestée par la société APPART’CITY et les incidents ont diminué en 2016. Pour les raisons économiques exposées antérieurement, le bail ne sera pas résilié. 

Faute de déclaration de la créance à la procédure de sauvegarde, la demande de fixation au passif de toute indemnité financière est irrecevable.

3) Monsieur et Madame [K]

Propriétaires du lot 116 qu’ils ont concédé à bail le 17 octobre 2006, ils n’ont obtenu paiement des loyers de mai à septembre 2015 qu’après mise en demeure de la société APPART’CITY. En butte à des pressions pour obtenir une baisse ou un étalement de loyer, ils demandent la résiliation du bail. La société répond que le loyer a été régulièrement payé par la suite.

Les loyers de 2015 ont été régularisés et aucun nouvel incident majeur n’est à déplorer. La résiliation du bail sera refusé. 

4) Monsieur et Madame [T]

Propriétaires des lots 126, 127, 186 et 187 donnés à bail par la société LEAA le 3 août 2006, ils n’ont obtenu paiement des loyers de décembre 2012 à mai 2014, puis de septembre 2014 à décembre 2015 qu’après 8 mises en demeure et 2 commandements de payer. Se sentant victimes de pressions de vue d’une baisse ou d’un étalement de loyer, ils sollicitent la résiliation du bail. La société APPART’CITY répond que tout a été régularisé.

Malgré les soucis et préjudices financiers occasionnés, les époux [T] ont perçu ce qui leur est dû au titre des loyers. Afin de favoriser la poursuite de leurs relations d’affaires avec leur preneur, le bail ne sera pas résilié.

5) Monsieur et Madame [A]

Propriétaires des lots 9, 33, 54, 167, 179 donnés à bail (non produit à la procédure) le 25 juillet 2006, ils demandent le paiement de 1227,36€ de dépenses de recouvrement engagées, sans précision de date et sans production de pièces, une somme de 2000€ en indemnisation de leur préjudice moral et une somme de 118,41€ prélevée indûment sur leur loyer en 2014 pour le changement d’une plaque électrique. 

Ces sommes étant présumées liées au retard de loyer constaté jusqu’en 2016, la procédure est interrompue par la procédure de sauvegarde et toute demande de fixation au passif est irrecevable faute de déclaration de créance.

6) Monsieur et Madame [N]

Propriétaires du lot 88 donné à bail le 30 novembre 2006, ils en demandent la résiliation pour retard de paiement des loyers d’octobre 2015 à janvier 2016 ayant justifié mise en demeure et commandement de payer pour un coût de 137€ dont ils demandent également le remboursement avec le paiement d’une somme de 2000€ de dommages et intérêts. Ils ont subi des pressions en vue d’une baisse ou d’un étalement des loyers en 2016 et 2017. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Un retard de paiement de 4 mois rapidement résorbé ne saurait conduire à la résiliation du bail. La demande sera rejetée.

7) Monsieur [I]

Propriétaires du lot 67 donné à bail le 16 octobre 2006, ils en demandent la résiliation pour retard de loyer de janvier 2012 à janvier 2016, ayant conduit à la délivrance de 22 mises en demeure et 7 commandements de payer et une saisie-attribution avec acquiescement le 18 décembre 2015. Ils ont subi en outre des pressions en vue d’obtenir la baisse ou l’étalement des loyers. Ils demandent le remboursement de 780,39€ de frais et 2000€ de préjudice moral. La société APPART-CITY répond que la situation a été régularisée.

Le retard a commencé en réalité en janvier 2013 et non 2012. Les incidents de paiements se sont interrompus entre juin et décembre 2013 et au second semestre 2016. Il est dans l’intérêt de l’activité de la société et de la situation financière de Monsieur [I] de poursuivre la location du studio. La résiliation ne sera pas prononcée. L’action en paiement de dommages et intérêts est interrompue par la procédure de sauvegarde ; Monsieur [I] n’ayant pas déclaré sa créance, sa fixation au passif n’est pas recevable.

8) Madame [S]

Propriétaire des lots 29 et 31 donnés à bail le 21 juillet 2006, elle en demande la résiliation, a fait délivrer une mise en demeure pour non-paiement des loyers de septembre à décembre 2013, puis janvier 2014, puis 4 commandements de payer jusqu’au 20 octobre 2015 pour les périodes respectives de septembre 2013 à février 2014, mars à juin 2014, septembre 2014 à février 2015 et mars à août 2015. Elle a ensuite subi des pressions en vue d’une baisse ou d’un étalement du loyer. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Il est manifeste que la société ne réglait ses loyers pendant deux ans qu’au fur et à mesure des commandements de payer reçus à cet effet. Néanmoins la situation est ensuite rentrée dans l’ordre et le préjudice financier subsistant est modeste. La bail ne saurait être résilié qu’au prix d’une entrave à la poursuite de l’activité de la société. La demande en ce sens sera rejetée.

9) Monsieur [HC]

Propriétaire des lots 20 et 134 donnés à bail le 10 novembre 2006, il déplore la délivrance de plusieurs mises en demeure et commandements de payer pour des loyers de décembre 2013 à mars 2015. Il été sollicité en vue d’une baisse ou d’un étalement des loyers. Il a supporté 616,56 de frais de recouvrement et demande 2000€ au titre de son préjudice moral. La société APPART’CITY soutient la régularisation.

La régularisation est effective à ce jour. L’activité de la société doit se poursuivre et la demande de résiliation sera en conséquence rejetée. La demande de fixation au passif des créances indemnitaires est irrecevable faute de déclaration préalable dans la cadre de la procédure de sauvegarde.

10) Madame [KS] née [PP]

Propriétaire des lots 106 à 108, elle les a donnés à bail le 25 août 2006. 7 mises en demeure ont dû être délivrées pour le paiement des périodes de loyer d’octobre 2014 à mars 2015 et mai à décembre 2015. Des demandes de réduction ou d’étalement des loyers ont été formulées. Une somme de 64,16€ a été dépensée en frais de recouvrement et une indemnité de 2000€ pour préjudice moral est réclamée. La société APPART’CITY répond que la situation est régularisée.

Les loyers ont été réglés au fur et à mesure des mises en demeure. La difficulté apparaît comme close et la demande de résiliation sera rejetée.

11) Monsieur [AE]

Propriétaire des lots 83 à 152 donnés à bail le 18 juillet 2006, il en demande la résiliation pour retards, conduisant à la délivrance de commandements de payer au titre de la période de septembre à décembre 2013, puis au titre de la période de février à mai 2015, saisie-attribution avec acquiescement le 18 décembre 2015, sans compter 8 mises en demeure délivrées en 2015 et 7 en 2016. Au même moment, il lui était demandé une baisse ou un étalement des loyers. Il demande le coût des frais de recouvrement de 1286,66€ et 2000€ de préjudice moral. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Monsieur [AE] a subi les conséquences d’une politique de mise des créanciers devant un fait accompli de manque trésorerie sans perspective de régularisation précise. Néanmoins la régularisation est intervenue et l’activité doit se poursuivre. La demande de résiliation du bail sera en conséquence rejetée. La demande de fixation de la créance de dommages et intérêts est irrecevable en raison de l’interruption de l’instance faute de déclaration de la créance à la procédure de sauvegarde.

12) Monsieur et Madame [UG]

Propriétaires des lots 37 et 137 donnés à bail le 11 septembre 2006, ils n’ont pas été payés de leurs loyers à compter de septembre 2013 jusqu’à février 2014, puis en novembre et décembre 2014, enfin de février à mai 2015, justifiant mise en demeure, 5 commandements de payer et saisie-attribution le 18 décembre 2015. Ils ont ensuite été sollicités en vue d’une baisse ou d’un étalement des loyers. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Les époux [UG] n’étaient pas réglés alors que d’autres locataires l’étaient selon les choix arbitraires de la société qui s’est finalement conformée à la saisie intervenue. Il convient néanmoins de permettre la poursuite d’activité en ne donnant pas suite à la demande de résiliation du bail.

13) Monsieur et Madame [ZD]

Propriétaires du lot 7 donné à bail le 30 août 2006, les époux [ZD] ont souffert de retard de loyers de septembre 2014 juin 2015 ayant donné lieu à mises en demeure, commandement de payer et saisie attribution. On leur a demandé ensuite une baisse ou un étalement de loyer. Ils réclament la résiliation du bail, la réparation de leurs frais de recouvrement forcé à hauteur de 1249,21€ depuis 2009 et 2000€ au titre de leur préjudice moral. La société APPART’CITY répond que la situation est désormais régularisée.




Malgré les désagréments subis du fait de l’attitude de la société, celle-ci a prouvé en 2016 sa disposition à se conformer à l’avertissement qui lui a été adressé sous la forme de la saisie à laquelle elle a acquiescé. La résiliation ne sera donc pas prononcée tandis que la demande de fixation des dommages-intérêts est irrecevable faute de déclaration de la créance au passif de la sauvegarde.

14) Monsieur et Madame [LC]

Propriétaires d’un studio correspondant au lot non 18, mais 110, ils l’ont donné à bail le 12 juillet 2007. Ils ont dû pratiquer des mises en demeure les 11 janvier et 11 mai 2015 pour des retards de loyer commençant en septembre 2014. Ils ont ensuite subi une offre de diminution ou d’étalement du loyer. Ils demandent la résiliation du bail et la somme de 2000€ de préjudice moral. La société APPART’CITY fait observer que la situation est régularisée.

La résiliation du bail ne sera pas prononcée pour les raisons retenues au sujet des précédents lots, les mises en demeure ayant convaincu la locataire de se conformer à son contrat. La demande de fixation de dommages et intérêts n’est pas recevable pour ne pas avoir fait l’objet d’une déclaration de créance à la procédure de sauvegarde.

15) Monsieur [XW] et Madame [TA]

Propriétaires du lot 25 donné à bail le 21 septembre 2006, ils ont pâti de retards de loyer à compter de septembre 2014 jusqu’à janvier 2016, avec une interruption en janvier 2015, justifiant mises en demeure, commandement de payer et saisie attribution. Ils ont été ensuite sollicités pour une baisse ou un étalement de loyer. Leurs frais se montent à 601,70€, dont ils demandent le paiement, ainsi d’un préjudice moral de 2000€. La société APPART’CITY se réclame de l’absence de nouvel incident en 2016 et ultérieurement.

Seuls ont permis de récupérer les loyers le commandement de payer du 20 janvier 2015, les mises en demeure du 16 juillet 2015 et des 11 janvier et 15 février 2016 et la saisie-attribution du 18 décembre 2015. Néanmoins la situation est ensuite rentrée dans l’ordre et le préjudice subsistant n’apparaît pas comme étant supérieur à celui qui résulterait potentiellement pour les bailleurs eux-mêmes d’une résiliation du bail. Celle-ci ne sera donc pas prononcée ; la demande de fixation de dommages et intérêts n’est pas recevable, faute de déclaration de la créance au passif de la procédure.

16) Madame [DC]

Propriétaire des non lots 15 et 131, mais 78 et 149 composés d’un appartement T2 et d’une place de stationnement donnés à bail le 1er août 2006, elle a souffert de retard de loyers dès le mois d’avril 2014 et jusqu’à août 2015, puis en décembre 2015. Des mises en demeure et des commandements de payer ont été délivrés mais il a fallu attendre la saisie attribution du 18 décembre 2015 et la mise en demeure du 11 janvier 2016 pour que les loyers soient perçus. Elle a ensuite été démarchée en vue d’une baisse ou d’un étalement. Il demeure 614,92€ de frais qu’elle réclame en sus de 2000€ de préjudice moral. La société APPART’CITY répond que les retards ont cessé.

La situation est aujourd’hui régularisée, nonobstant la procédure de sauvegarde qui résulte de nouveaux incidents de paiement et qui se solde par la mise en place de plan de règlement des créanciers dont il convient de permettre l’apurement, sans que Madame [DC] puisse en bénéficier, faute d’avoir déclaré sa propre créance. 







17) Monsieur [EX] et Madame [RB]

Propriétaires des lots non 97 et 159, mais 111 et 165 donnés à bail le 3 août 2006, ils ont délivré des commandements de payer à compter du 12 mars 2013 et jusqu’au 9 février 2016 pour obtenir le recouvrement de ses loyers. Il s’en est ensuivi une somme de 1134,30€ de frais dont ils demandent le paiement, outre 2000€ de préjudice moral et la résiliation du bail. Ils ont été ensuite sollicités pour obtenir une baisse de loyer ou un étalement. La société APPART’CITY fait valoir ses contraintes économiques et sa mise en conformité.

La période d’incident a atteint trois ans, mais celle-ci est marquée par des paiements partiels. Même si les frais ne peuvent pas être payés avant l’apurement du plan de sauvegarde, faute d’avoir été déclarés à la procédure, la demande de fixation ici formulée n’étant pas recevable, la situation s’est ensuite régularisée. La résiliation ne sera donc pas prononcée.

18) Monsieur et Madame [NT]

Propriétaires des lots 123 et 188 donnés à bail le 26 juillet 2006, ils ont délivré 5 mises en demeure et un commandement de payer entre le 23 décembre 2014 et 19 janvier 2016 afin d’obtenir le versement de loyers. Ils ont ensuite été démarchés pour une baisse ou un étalement. Face à une demande de résiliation, la société APPART’CITY se défend au moyen de l’absence de loyers restant dus.

Les retards de loyers concernent la période la plus difficile de 2015 pour la société qui a finalement cessé la rétention des sommes dues à ses bailleurs. La résiliation ne sera pas prononcée.

19) Monsieur et Madame [VB]

Propriétaires du lot 109, studio donné à bail le 13 juillet 2006, ils déplorent la diligence de 26 mises en demeure, un commandement de payer et une saisie attribution pour répondre à un défaut de paiement des loyers de janvier 2014 à juillet 2016. En 2016, ils ont été également sollicités pour une baisse ou un étalement. Ils supportent 631,20€ de frais et revendiquent un préjudice moral de 2000€. La société APPART’CITY fait valoir que, malgré son attitude passée, la situation est désormais assainie.

Comme les autres propriétaires, les époux [VB] ont subi les affres d’un retard systématique de paiement dont ils sont légitimes à demander indemnisation, mais la résiliation du bail ne saurait pour autant être prononcée dès lors que les faits ont cessé. La fixation de la créance indemnitaire à la procédure est irrecevable faute de déclaration préalable.

20) Monsieur et Madame [NH]

Propriétaires des lots 60 et 61 donnés à bail le 3 novembre 2006, ils déplorent des frais de recouvrement à hauteur de 1571,78€ courant 2014 et 2015 et demandent en outre 2000€ de dommages et intérêts pour préjudice moral. La créance correspondante n’ayant toutefois pas été déclarée en procédure de sauvegarde, la demande de fixation n’est pas recevable.

Les époux [NH] font valoir également un non-paiement de loyer de 1692,23€ en 2016. Ils expliquent que la saisie-attribution du 18 décembre 2015 ne concernait que des mensualités antérieures, courant d’avril à novembre 2015. La société APPART’CITY a ensuite payé une somme de 562,71€ le 29 mars et une somme de 479,90€ le 11 juillet 2016, sans s’acquitter à compter de mars et jusqu’en juin de la totalité du loyer mensuel de 683,71 € qu’elle devait.




La société APPART’CITY répond qu’il a été en réalité saisi une somme de 6628,97 €, laissant, après soustraction de 955,48€ de frais et 3418,55€ d’arriéré de loyers de juillet à novembre 2015, un trop payé de 2254,94€ qu’elle a imputé sur les loyers de mars à juin 2016.

Le procès-verbal d’huissier en date du 18 décembre 2015 fait apparaître la saisie-attribution d’une somme de 7176,77 € sur le compte créditeur de la société, dont 6153,39 € de loyers impayés, 307,70€ de clause pénale, 139,44 € d’intérêts et le reste représentant les frais de saisie. La somme est supérieure au décompte de l’avocat des époux [NH] faisant apparaître un total dû de 5609,12€ au 30 novembre 2015, intérêts de 139,44€ compris. Il s’ensuit un trop payé de 6153,39 + 307,70 + 139,44 – 5609,12€ = 991,41€. La société APPART’CITY a donc imputé à tort en 2016 un trop payé de 2254,94 – 991,41 = 1263,53€ dont elle doit paiement aux époux [NH]. Faute de déclaration d’un arriéré de loyer au passif de la procédure, la somme ne peut toutefois faire l’objet d’une fixation.

21) La société CLARPHI

Propriétaire des lots 41, 42, 43, 51, 52 et 139 (5 appartements et un garage) donnés à bail le 23 mai 2007, elle a dû subir des impayés à compter de janvier 2014 et jusqu’en novembre 2015 l’ayant conduit à délivrer des mises en demeure, des commandements de payer et finalement une saisie-attribution à laquelle la société APPART’CITY a acquiescé le 18 décembre 2015. Elle demande la résiliation du bail, le paiement de ses frais de 1283,95€ et d’une somme de 2000€ au titre de son préjudice moral. La société fait valoir la régularisation.

Même si le loyer annuel de 22.177€ représente une somme plus élevée que les loyers dus aux autres bailleurs dont les biens se réduisent à un ou deux appartements avec ou sans annexes, les défauts de paiement successifs n’ont pas dépassé 3 mois d’arriérés ; ils étaient régularisés en 2016. Le bail ne sera pas résilié. Les sommes demandées ne peuvent être fixées au passif de la procédure de sauvegarde faute de déclaration préalable.
 
22) Madame [XX]

Propriétaire du lot 50 qu’elle a donné à bail le 30 juillet 2006, elle a dû employer une mise en demeure, un commandement de payer et une saisie-attribution pour recouvrer ses loyers d’octobre 2014 à décembre 2015 et demande la résiliation du bail et 2000€ de dommages et intérêts, faisant également valoir les pressions développées en 2016 pour obtenir une baisse ou un étalement de loyer. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation. 

La mise en demeure remonte au 16 juin 2015 et a permis une première régularisation. La situation est aujourd’hui apurée. Il subsiste certes une créance éventuelle d’indemnisation pour préjudice moral, mais aucune déclaration n’a été faite à la procédure et la demande de fixation n’est pas recevable. Le bail ne sera pas résilié.

23) Monsieur et Madame [IC]

Propriétaires des lots 98 et 102 donnés à bail le 28 décembre 2006, ils réclament 166,98€ de frais de recouvrement subis de 2014 à 2016 et 2000€ de préjudice moral. La société APPART’ CITY répond que la situation est désormais normalisée.

La créance n’ayant pas été déclarée à la procédure de sauvegarde, sa fixation n’est pas recevable.

Ils estiment également que la société leur doit 2977,17€ au titre des loyers de juin à août 2016 y compris les pénalités, outre intérêts de retard. Il a en effet été saisi le 18 décembre 2015 sur le compte de la société une somme correspondant à hauteur de 2350,72 € à la créance de loyer relative à un autre appartement, situé à [Localité 74] (31), de sorte que la société ne pouvait l’affecter au paiement des loyers des deux appartements de [Localité 53]-[Localité 75] en 2016.
La société APPART’CITY fait état d’une saisie de 11.747,64€ le 18 décembre 2015, dont 10.180,82€ affectée à des loyers alors qu’elle n’était redevable à cette date que d’une somme de 4725,65€. Elle estime avoir alors légitimement imputé le trop payé de 5455,17€ sur les loyers de mars à août 2016.

Le procès-verbal de saisie-attribution fait état d’une saisie de 14.428,65 € sur le compte créditeur d’APPART’CITY, dont 9911,84 € au titre des loyers impayés « [Localité 66] » et 2350,72€ au titre des loyers impayés « [Localité 74] », outre 1301,14 € de pénalités et 241,47 € d’intérêts. Le décompte de l’avocat des époux [IC] fait état d’un total dû de 6764,88€ pour [Localité 53], dont 148,90 € d’intérêts et de 2103,18€ pour [Localité 74], dont 46,30€ d’intérêts. Il existe bien un trop payé qui se chiffre à la somme des loyers, pénalités et intérêts saisis, diminuée des sommes de 6764,88 et 2103,18€, soit 4937,11€. La société doit donc rendre 5455,17 – 4937,11 = 518,06 €. La créance n’ayant pas été déclarée à la procédure de sauvegarde, la demande de fixation au passif n’est cependant pas recevable.

24) Monsieur et Madame [VX]

Propriétaires des lots 15 et 131 donnés à bail le 2 octobre 2016, ils n’ont pas été payés de leur loyer en décembre 2013 et janvier 2014, justifiant une première mise en demeure, puis d’avril 2015 à janvier 2016, conduisant à deux nouvelles mises en demeure et un commandement de payer. Les incidents apparaissent comme ayant cessé ensuite, malgré des approches de la société APPART’CITY pour baisser ou étaler le loyer. Ils demandent la résiliation du bail, mais la société fait valoir la régularisation.

Aucune résiliation ne sera prononcée dans la mesure où le retard constaté, malgré sa persistance, ne saurait plus aujourd’hui consister en un manquement suffisamment grave.

25) Monsieur et Madame [OK]

Propriétaires des lots 97 et 159 donnés à bail le 15 septembre 2006, ils sont exposés à des défauts de paiement dès le mois de décembre 2012, ceux-ci s’étant poursuivis jusqu’en janvier 2016, malgré 29 mises en demeure, 2 commandements de payer et 1 saisie-attribution le 2 septembre 2014. Ils ont été sollicités ensuite pour accorder une diminution ou un étalement du loyer. Ils demandent la somme de 1359,85€ de frais de recouvrement, 2000€ de préjudice moral et la résiliation du bail. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Malgré une dégradation ancienne de l’attitude de la locataire et des retards de paiement ayant atteint plus de 200 jours selon les calculs des bailleurs, ceux-ci ne font valoir aucun motif particulier qui les distingue des autres bailleurs afin de soutenir l’intérêt que représente pour eux une résiliation. Celle-ci sera donc écartée au regard de la situation amorcée en 2016. Les demandes de fixation au passif de la procédure des dommages et intérêts ne sont pas recevables en l’absence de déclaration préalable.

26) Monsieur et Madame [PS]

Propriétaires des lots 17 et 133 donnés à bail le 30 octobre 2006, ils font état de retards de loyer constatés dès janvier 2014, ayant donné lieu à mises en demeure jusqu’au 12 mai 2016, outre un commandement de payer délivré le 21 avril 2015 et une saisie-attribution opérée le 18 décembre 2015. Ils réclament la résiliation du bail, 931,04 € de frais de recouvrement et 2000€ d’indemnisation de leur préjudice moral. La société APPART’CITY fait valoir que les loyers suivants ont été payés.

Les incidents ont duré plus de deux ans même si les mises en demeure de 2016 ne sont pas produites à l’instance. La situation est en tout cas régularisée aujourd’hui et aucune résiliation ne doit être prononcée. La créance de dommages et intérêts ne peut donner lieu à fixation faute d’avoir fait l’objet d’une déclaration à la procédure de sauvegarde.


27) Monsieur et Madame [YS]

Propriétaires d’un studio portant le numéro de lot 18, donné à bail le 7 septembre 2006, ils ont dû délivrer un commandement de payer le 15 avril 2015 pour un retard courant depuis le mois de septembre 2014 et ont été exposés à des demandes de baisse de loyer ou d’étalement du paiement en 2016. Ils demandent la résiliation du bail et le paiement de 155,84€ de frais de recouvrement, outre 2000€ de dommages et intérêts pour préjudice moral. La société APPART’CITY rétorque que la situation n’est plus d’actualité.

Le retard de paiement a été relativement bref et ne s’est pas renouvelé. La résiliation du bail ne sera pas prononcée. La créance de dommages et intérêts ne peut donner lieu à fixation, faute d’avoir été déclarée au passif de la procédure de sauvegarde.

28) Les mesures accessoires

Par application de l’article 399 du code de procédure civile, les demandeurs qui se désistent supportent les dépens de l’instance. Par application de l’article 696 du même code, il en est de même de ceux qui succombent en leurs demandes. 

Il convient en équité de laisser à la charge de chaque partie ses frais de procédure prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à exécution provisoire et ce en raison de l’absence de condamnation de la défenderesse et la demande en ce sens sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

RECOIT l’intervention volontaire de la société BTSG et de Me [AF] [M], ès qualités de mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, et l’intervention volontaire de la SELARL FHB et de Me [AF] [M], ès qualités de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde,

CONSTATE les désistements d’instance de Monsieur [UF] [H], Monsieur et Madame [DJ], Madame [X] [IM], Madame [RC], Madame et Monsieur [RA], Monsieur [GK], Madame et Monsieur [L] pour l’ensemble de leurs demandes et en conséquence l’extinction de l’instance à leur égard,

CONSTATE les désistements d’instance de Madame et Monsieur [A], Monsieur [IC], Madame et monsieur [NH] et Madame [DC], uniquement en ce qui concerne la demande de résiliation de leurs baux commerciaux et en conséquence l’extinction de l’instance à leur égard de ce chef,

CONSTATE l’interruption de l’instance s’agissant des demandes de paiement de loyer et indemnités de Madame et Monsieur [F], Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [A], Monsieur et Madame [N], Monsieur [FE] [I], Monsieur [ZC] [HC], Madame [OV] [KS] née [PP], Monsieur [AM] [AE], Monsieur et Madame [ZD], Monsieur et Madame [LC], Monsieur et Madame [XW], Madame [W] [DC], Monsieur et Madame [EX], Monsieur et Madame [VB], Monsieur et Madame [NH], Monsieur [TW] [DJ], la société CLARPHI, Madame [CB] [XX], Monsieur et Madame [IC], Monsieur et Madame [OK], Monsieur et Madame [PS], Monsieur et Madame [YS] et en conséquence l’irrecevabilité des demandes de fixation des sommes correspondantes au passif de la procédure de sauvegarde de la société APPART’CITY,

CONSTATE la poursuite de l’instance pendant la procédure de sauvegarde s’agissant des demandes de résiliation des baux concédés par Monsieur et Madame [F], Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [T], Monsieur et Madame [N], Monsieur [FE] [I], Madame [LG] [S], Monsieur [ZC] [HC], Madame [OV] [KS] née [PP], Monsieur [AM] [AE], Monsieur et Madame [UG], Monsieur et Madame [ZD], Monsieur et Madame [LC], Monsieur et Madame [XW], Monsieur et Madame [EX], Monsieur et Madame [NT], Monsieur et Madame [VB], la société CLARPHI, Madame [CB] [XX], Monsieur et Madame [AF] [VX], Monsieur et Madame [OK], Monsieur et Madame [PS], Monsieur et madame [YS], et REJETTE ces demandes,

DIT que chaque partie conservera ses frais de procédure réclamés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les demandeurs aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande d’exécution provisoire. 

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier,Le Président,

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 3 cab 03 D

 N° RG 16/04399 - N° Portalis DB2H-W-B7A-QIRE

Jugement du 25 Juin 2024
























Notifié le :




Grosse et copie à :
Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS - 1216
Maître Aurélien BARRIE de la SELARL POLDER AVOCATS - 855






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 25 Juin 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Janvier 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Février 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,
Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,
Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Madame [AX] [F]
née le 31 Août 1954 à [Localité 72],
demeurant [Adresse 10]

Monsieur [UF] [H]
né le 15 Décembre 1952 à [Localité 55], 
demeurant [Adresse 17]

Monsieur [FE] [P], 
demeurant [Adresse 16]

Madame [B] [P], 
demeurant [Adresse 16]

Monsieur [JS] [K]
né le 05 Février 1954 à [Localité 71],
demeurant [Adresse 15]

Madame [PR] [G] épouse [K]
née le 02 Août 1952 à [Localité 57],
demeurant [Adresse 15]




Monsieur [OW] [T], 
demeurant [Adresse 8]

Madame [TV] [CV] épouse [T], 
demeurant [Adresse 8]

Monsieur [ZC] [A]
né le 10 Janvier 1972 à [Localité 43], 
demeurant [Adresse 52]

Madame [ZN] [C] épouse [A]
née le 23 Avril 1970 à [Localité 76],
demeurant [Adresse 52]

Monsieur [GS] [N]
né le 25 Mars 1956, demeurant [Adresse 49]

Madame [CE] [ZB] épouse [N]
née le 30 Avril 1961, 
demeurant [Adresse 49]

Monsieur [FE] [I]
né le 25 Avril 1964 à [Localité 36], 
demeurant [Adresse 1]

Madame [LG] [ZM] veuve [S]
née le 25 Mai 1964, 
demeurant [Adresse 23]

Monsieur [ZC] [HC]
né le 26 Mai 1980 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 11]

Monsieur [VM] [GK]
né le 19 Mars 1955 à [Localité 54],
demeurant [Adresse 13]

Madame [OV] [PP] épouse [KS]
née le 06 Février 1952 à [Localité 42], 
demeurant [Adresse 21]

Monsieur [AM] [AE]
né le 27 Novembre 1948 à [Localité 44],
demeurant [Adresse 50]

Monsieur [GH] [UG]
né le 24 Juillet 1947 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 9]

Madame [FS] [UG]
née le 27 Août 1952 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 9]

Monsieur [Z] [ZD]
né le 09 Mars 1980 à [Localité 62], 
demeurant [Adresse 6]

Madame [JH] [XL] épouse [ZD]
née le 22 Mars 1980 à [Localité 63],
demeurant [Adresse 6]

Madame [LM] [RC]
née le 10 Décembre 1964 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 14]

Monsieur [O] [LC]
né le 12 Septembre 1967 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 59]

Madame [KH] [LC]
née le 17 Août 1966 à [Localité 67],
demeurant [Adresse 59]

Monsieur [JS] [XW]
né le 31 Janvier 1964 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 12]

Madame [LG] [TA]
née le 14 Février 1962 à [Localité 76],
demeurant [Adresse 12]

Madame [W] [DC]
née le 15 Janvier 1966 à [Localité 77] (ALLEMAGNE), 
demeurant [Adresse 7]

Monsieur [HM] [EX]
né le 25 Août 1971 à [Localité 73], 
demeurant [Adresse 19]

Madame [DP] [RB]
née le 05 Novembre 1971 à [Localité 47], 
demeurant [Adresse 19]

Monsieur [TK] [NT]
né le 11 Avril 1970 à [Localité 32], 
demeurant [Adresse 27]

Madame [V] [VC] épouse [NT]
née le 25 Mai 1972 à [Localité 39], 
demeurant [Adresse 27]

Madame [X] [IM]
née le 05 Septembre 1983 à [Localité 58], 
demeurant [Adresse 28]

Monsieur [UP] [VB]
né le 24 Juin 1946 à [Localité 67], 
demeurant [Adresse 48]




Madame [PG] [MM] épouse [VB]
née le 03 Juillet 1947 à [Localité 60], 
demeurant [Adresse 48]

Monsieur [US] [NH]
né le 11 Mars 1945 à [Localité 35] (ALLEMAGNE);
demeurant [Adresse 30]

Madame [RL] [ZY] épouse [NH]
née le 04 Juillet 1945 à [Localité 70], 
demeurant [Adresse 30]

Monsieur [TW] [DJ]
né le 29 Octobre 1945 à [Localité 53] (69), 
demeurant [Adresse 26]

Madame [AJ] [YH] épouse [DJ]
née le 28 Janvier 1948 à [Localité 37], 
demeurant [Adresse 26]

S.A.R.L. CLARPHI, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Madame [CB] [PF] épouse [XX]
née le 22 Novembre 1975 à [Localité 46] (TOGO),
demeurant [Adresse 4]

Monsieur [UR] [IC]
né le 10 Décembre 1962 à [Localité 65], 
demeurant [Adresse 29]

Madame [Y] [E] épouse [IC]
née le 22 Mars 1956 à [Localité 56],
demeurant [Adresse 29]

Monsieur [U] [RA]
né le 17 Juillet 1956 à [Localité 61],
demeurant [Adresse 25]

Madame [PG] [J] [FH] épouse [RA]
née le 04 Juillet 1956 à [Localité 68], 
demeurant [Adresse 25]

Monsieur [AF] [VX]
né le 10 Avril 1973,
demeurant [Adresse 24]

Madame [BY] [VX]
née le 10 Juillet 1971,
demeurant [Adresse 24]

Monsieur [RM] [OK]
né le 25 Septembre 1965 à [Localité 51], 
demeurant [Adresse 31]

Madame [IX] [MX] épouse [OK]
née le 13 Octobre 1969 à [Localité 34], 
demeurant [Adresse 31]

Monsieur [ET] [PS]
né le 23 Novembre 1959 à [Localité 41],
demeurant [Adresse 18]

Madame [CE] [NI] épouse [PS]
née le 20 Novembre 1958 à [Localité 64], 
demeurant [Adresse 18]

Monsieur [ZC] [YS]
né le 03 Octobre 1963, 
demeurant [Adresse 69] (REPUBLIQUE TCHEQUE)

Madame [RX] [UH] épouse [YS]
née le 30 Mai 1964, 
demeurant [Adresse 69] (REPUBLIQUE TCHEQUE)

Monsieur [YG] [L]
né le 08 Septembre 1964 à [Localité 38] (ESPAGNE), 
demeurant [Adresse 40]

Madame [ZN] [L]
née le 31 Mai 1968 à [Localité 45], 
demeurant [Adresse 40]

représentés par Maître Aurélien BARRIE de la SELARL POLDER AVOCATS, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

S.A.S. APPART’CITY, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


INTERVENANTS VOLONTAIRES

S.E.L.A.R.L. FHB, prise en la personne de Me [HM] [R], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société APPART CITY, 
dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 



Maître [AF] [M], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société APPART CITY, 
demeurant [Adresse 33]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


S.C.P. BTSG, ès qualités de mandataire judiciaire de la société APPART CITY, 
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


Maître [AF] [M], ès qualités de mandataire judiciaire de la société APPART CITY, 
demeurant [Adresse 33]

représenté par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER (avocat plaidant) 


Par exploit du 31 mars 2016, Madame [AX] [F], Monsieur [UF] [H],  Monsieur et Madame [FE] [P], Monsieur et Madame [JS] [K], Monsieur et Madame [OW] [T], Monsieur et Madame [ZC] [A], Monsieur et Madame [GS] [N], Monsieur [FE] [I], Monsieur et Madame [YG] [L], Madame [LG] [ZM], Monsieur [ZC] [HC], Monsieur [VM] [GK], Madame [OV] [PP], Monsieur [AM] [AE], Monsieur et Madame [GH] [UG], Monsieur et Madame [Z] [ZD], Madame [LM] [RC], Monsieur et Madame [O] [LC], Monsieur [JS] [XW] et Madame [LG] [TA], Madame [W] [DC], Monsieur [HM] [EX] et Madame [DP] [RB], Monsieur et Madame [TK] [NT], Madame [X] [IM], Monsieur et Madame [UP] [VB], Monsieur et Madame [US] [NH], Monsieur et Madame [TW] [DJ], la société CLARPHI, Madame [CB] [XX], Monsieur et Madame [UR] [IC], Monsieur et Madame [U] [RA], Monsieur et Madame [AF] [VX], Monsieur et Madame [RM] [OK], Monsieur et Madame [ET] [PS], Monsieur et Madame [ZC] [YS], copropriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 22], ont donné assignation à la société d’appart-hôtel APPART’CITY en résiliation des baux commerciaux concédés à cette société pour retard de paiement des loyers.

Par ordonnance du 22 janvier 2018, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de Monsieur et Madame [L].
Par ordonnance du 19 mars 2018, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l’affaire à la date du 19 septembre 2019.

Par ordonnance du 30 janvier 2019, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture en vue de nouvelles conclusions de Monsieur et Madame [NH].

Par ordonnance du 18 mars 2019, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

Par ordonnance du 24 juin 2019, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture en vue de nouvelles conclusions de Monsieur et Madame [DJ].

Par ordonnance du 5 août 2020, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l’affaire à la date du 24 septembre 2020.

Par ordonnance du 24 septembre 2020, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance par l’effet de l’ordonnance prise en ce sens par la présidente du tribunal de commerce de Montpellier en date du 23 septembre 2020 pour tirer les conséquences d’une procédure de conciliation ouverte entre les parties par ordonnance de la présidente du tribunal de commerce de Montpellier du 22 juin 2020 au regard des difficultés économiques suscitées par l’interdiction d’ouverture d’établissement faisant suite à l’épidémie de covid 19.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société APPART’CITY.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal de commerce de Montpellier a arrêté un plan de sauvegarde de la société APPART’CITY, maintenant en fonction les mandataires judiciaires de la procédure de sauvegarde et désignant les commissaires à l’exécution du plan.

Par exploit du 15 octobre 2021, les demandeurs ont appelé en cause Me [AF] [M] et la SCP BTSG, mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, et, par ordonnance du 13 décembre 2021, la procédure a été jointe à la précédente.

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2021, les précédents, ainsi que la SELARL FHB et Me [AF] [M], ès qualités de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde, sont intervenus volontairement dans la procédure.

Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à la date du 6 février 2024.


PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions n°12 notifiées le 18 octobre 2022, les 34 copropriétaires demandent qu’il plaise au tribunal :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
Vu les articles 700, 1134 et 1184 du code civil, 

DECLARER recevable et bien fondée la mise en cause et l’intervention forcée de : 
i) La SCP BTSG, prise en la personne de maître [YR] [OD],
ii) Maître [AF] [M], 
en leurs qualités de mandataires judiciaires maintenus à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de MONTPELLIER en date du 14 septembre 2021,
JOINDRE les procédures ouvertes devant le tribunal judiciaire de céans enrôlées sous les n° RG n°16/04399, n° 21/06856 et RG n° 21/06576
RECEVOIR les copropriétaires de la résidence située [Adresse 22] en leurs demandes et les déclarer recevables et bien fondés ; 
CONSTATER le désistement total de :
• monsieur [UF] [H], 
• monsieur et madame [DJ], 
• madame [X] [IM],
• madame [RC],
• madame et monsieur [RA],
• monsieur [GK]
• madame [DC],
• madame et monsieur [L],
pour l’ensemble de leurs demandes, 
CONSTATER le désistement partiel de :
• madame et monsieur [A],
• monsieur [IC],
• madame et monsieur [NH],
uniquement en ce qui concerne la demande de résiliation de leurs baux commerciaux ;
 
I. La résiliation du bail commercial pour défaut d’exécution de ses obligations par la société APPART’CITY
DIRE ET JUGER que la société APPART’CITY a manqué de manière grave et répétée à ses obligations de paiement du loyer et de ponctualité dans ces paiements, 
DIRE ET JUGER que ces manquements graves et répétés justifient la résiliation des baux commerciaux, 
PRONONCER la résiliation des baux commerciaux suivants : Bailleur Date Numéro de lot
1 Monsieur et madame [F] 13/09/2006 115
3 Monsieur et madame [P] 19/07/2006 36, 136
4 Monsieur et madame [K] 17/10/2006 116
5 Monsieur et madame [T] 03/08/2006 127, 126, 186, 187
7 Monsieur et madame [N] 30/11/2006 88
8 Monsieur [FE] [I] 16/10/2006 67
10 Madame [LG] [S] 21/07/2006 29, 31
11 Monsieur [ZC] [HC] 10/11/2006 20, 134
13 Madame [OV] [KS] née [PP] 25/08/2006 106, 107, 108
14 Monsieur [AM] [AE] 18/07/2006 83, 152
15 Monsieur et madame [UG] 11/09/2006 37, 137
16 Monsieur et madame [ZD] 30/08/2006 7
18 Monsieur et madame [LC] 07/09/2006 18
19 Monsieur et madame [XW] 21/09/2006 25
21 Monsieur et madame [EX] 15/09/2006 97, 159
22 Monsieur et madame [NT] 26/07/2006 123, 188
24 Monsieur et madame [VB] 13/07/2006 109 
27 La société CLARPHI 23/05/2007 41, 42, 43, 51
28 Madame [CB] [XX] 31/07/2006 50
31 Monsieur et madame [AF] [VX] 02/10/2006 15, 131
32 Monsieur et madame [OK] 15/09/2006 97, 159
33 Monsieur et madame [PS] 30/10/2006 17, 133
34 Monsieur et madame [YS] 07/09/2006 34.144 
ORDONNER l’expulsion de la société APPART’CITY, ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin assistance de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement et remise des clefs avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNER la société APPART’CITY à payer une indemnité d’occupation égale au double des loyers du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et la restitution des clefs ; 

II. La fixation des créances de messieurs [NH] et [IC] au passif de la société
APPART’CITY au titre des arriérés de loyer 
FIXER la créance de monsieur [NH] à la somme de 1.692,23 € au titre des arriérés de loyers, outre intérêts et majorations contractuels, au passif de la procédure collective d’APPART CITY, 
FIXER la créance de monsieur [IC] à la somme de 2.977,17 € au titre des arriérés de loyers, outre intérêts et majorations contractuels, au passif de la procédure collective d’APPART CITY ;
 
III. La fixation des créances de dommages et intérêts de l’ensemble des copropriétaires au passif de la société APPART’CITY
DIRE ET JUGER que la mauvaise foi et le comportement fautif de la société APPART’CITY ont causé un préjudice certain et direct aux bailleurs, 
FIXER les créances des copropriétaires de la société APPART’CITY au passif de la procédure collective aux sommes suivantes : 
Bailleur Dépenses engagées
1 Madame et monsieur [F] 812,04 €
3 Monsieur et madame [P] 291,72 €
6 Monsieur et madame [A] 1.227,36€
7 Monsieur et madame [N] 137 €
8 Monsieur [FE] [I] 780,39 €
11 Monsieur [ZC] [HC] 616,56 €
13 Madame [OV] [KS] née [PP] 94,16 €
14 Monsieur [AM] [AE] 1.286,66€
16 Monsieur et madame [ZD] 1.249,21 € 45 
18 Monsieur et madame [LC] 
19 Monsieur et madame [XW] 601,70 €
20 Madame [W] [DC] 614,92 €
21 Monsieur et madame [EX] 1.134,30 €
24 Monsieur et madame [VB] 631,20 €
25 Monsieur et madame [NH] 1.571,78 €
26 Monsieur [TW] [DJ] 523,16 €
27 La société CLARPHI 1.283,95 €
28 Madame [CB] [XX] 
29 Monsieur et madame [IC] 166,98 €
32 Monsieur et madame [OK] 1.359,85 €
33 Monsieur et madame [PS] 931,04 €
34 Monsieur et madame [YS] 155,84 €
FIXER la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par ces derniers au passif de la procédure collective d’APPART’ CITY ; 

IV. Fixer la créance de monsieur [A] à la somme de 118,40 € au passif de la société APPART’ CITY au titre du changement de sa plaque électrique
DIRE ET JUGER que le changement de la plaque électrique est à la charge de la société APPART’CITY, 
FIXER la créance de monsieur [A] à la somme de 118,41 € au titre du remboursement des sommes liées au changement de la plaque électrique.
 
• En tout état de cause, 
CONDAMNER la société APPART’CITY à payer à chaque copropriétaire, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel,
CONDAMNER la société APPART’CITY aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que :
- L’instance ayant été ouverte avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, et non pendant le cours de celle-ci (article L 626-25 du code de commerce), et la demande portant sur la résiliation du contrat pour retard réitéré de paiement, qui est un manquement à une obligation de faire (article L 622-21 du même code), elle n’avait pas été interrompue par l’ouverture de la procédure de sauvegarde et se poursuit à la diligence de la société APPART’CITY elle-même et non de ses mandataires judiciaires après l’homologation du plan de sauvegarde et la mise en cause de ceux-ci en charge de la vérification du passif


- La pratique avouée de la société APPART’CITY consistant à gérer ses difficultés de trésorerie chroniques par un retard systématique et cumulé de paiement (de plusieurs mois entre 2014 et 2016 nécessitant le recours à des voies d’exécution forcée, de plusieurs jours au-delà du 10 du mois en 2017) ou par l’exercice de pressions en vue d’une baisse de loyer (courrier produit du 2 mai 2016, courrier cité d’avril 2017), alors qu’une expertise diligentée par leurs soins a montré que la valeur locative de la résidence est supérieure au total des loyers versés, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du contrat 
- La société APPART’CITY, contrairement à ses affirmations, doit à Monsieur [NH] les loyers échus au titre des mois d’avril et mai 2016, ainsi que le paiement complet des mois de mars et juin 2016, et aux époux [IC] les loyers échus de juin à août 2016
- Les frais de recouvrement engagés, les difficultés de remboursement de crédit rencontrées et le préjudice moral occasionné justifient une indemnité forfaitaire supplémentaire pour chaque copropriétaire
- Le changement de la plaque électrique de l’appartement de Monsieur [A] était à la charge de la société APPART’CITY qui l’a injustement facturé
- Le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur la recevabilité des déclarations de créances qui relève du juge commissaire.

Par conclusions récapitulatives n°11, la société APPART’CITY, la SCP BTSG et Me [AF] [M], ès qualités de mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, la SELARL FHB et Me [AF] [M], ès qualités de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde, demandent qu’il plaise :

Vu l’article 1184 du Code civil,
Vu les articles 1147, 1231-6 du Code civil,
Vu les articles L6 122-13s. Du code de commerce

1. Sur les désistements :
Accepter le désistement de Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [NH], Monsieur [IC], Monsieur [D], Monsieur et Madame [DJ], Madame [IM], Monsieur [RC], Madame [A], Madame [DC], Monsieur et Madame [RA] et Monsieur [GK] ;

2. Sur les demandes de paiement et de résiliation de baux
A titre principal
Vu la procédure de sauvegarde ouverte le 15 avril 2021 contre la société APPART’ CITY et le jugement arrêtant le plan de sauvegarde du 14 septembre 2021 :
- juger toute demande tendant au paiement d’une somme d’argent pour des causes antérieures au jugement d’ouverture irrecevable ; 
- juger irrecevables les demandes de rupture des baux commerciaux liant les parties au procès.
Rejeter ce faisant toutes les sollicitations des demandeurs
À titre subsidiaire
Débouter l’ensemble des requérants de leurs demandes de prononcé de la résiliation des baux et des conséquences y attachées (expulsion, fixation d'une indemnité d'occupation, paiement d'un arriéré aujourd'hui inexistant) 
Débouter les époux [IC] de leur demande de constat de la résiliation du bail et de leur demande de condamnation à paiement
Débouter les époux [NH] de leur demande de condamnation à paiement
Débouter l’ensemble des requérants de leurs demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts
Débouter l’ensemble des requérants de leurs demandes de fixation de créances antérieures au passif de APPART’ CITY ;
Les débouter de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et dépens
En tout état de cause
Les condamner au paiement de la somme de 250 € par propriétaire ou couple de propriétaires au titre de l’article 700.


Au soutien de leurs conclusions, les défendeurs font valoir :
- Que la demande de résiliation du bail ayant pour cause le défaut de paiement d’une somme d’argent reste légalement interrompue pendant le cours du plan de sauvegarde, s’agissant d’une action en résolution du contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent
- Que la société a connu des difficultés financières en raison de la crise ayant affecté le secteur du tourisme depuis 2009, mais règle désormais ses loyers à bonne date depuis 3 ans
- Que la jurisprudence considère que les retards réitérés de paiement de loyer, régularisés, ne constituent pas un manquement suffisamment grave pour emporter la résiliation du bail
- Qu’elle ne réglait ses loyers pas uniquement sous l’effet de la contrainte de commandements de payer, mais encore lorsque sa trésorerie le lui permettait
- Que la présentation aux bailleurs d’un calendrier de paiement sous réserve de l’arrêt des poursuites judiciaires ne saurait s’analyser en moyen de pression illégitime
- Que le trop-payé aux époux [IC] résultant de la saisie-attribution du 18 décembre 2015 a été affecté aux loyers de mars à septembre 2016 et que le trop-payé aux époux [NH] à la même date a été affecté aux loyers de mars à juin 2016
- Que selon ses calculs la valeur locative de la résidence représente moins de la moitié de la totalité de ses loyers, qui constituent son premier poste de dépenses, ce qui explique qu’elle ait souhaité négocier une baisse
- Que les demandeurs ne prennent pas soin de démontrer le préjudice pour lequel ils sollicitent une indemnisation forfaitaire, alors que les commandements de payer n’étaient pas nécessaires
- Que les réclamations financières n’ont donné lieu à aucune déclaration de créance au passif.


MOTIFS

L’intervention volontaire de la société BTSG et de Me [M], ès qualités de mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, en date du 20 octobre 2021, est recevable, dans la mesure où, si ceux-ci avaient fait l’objet d’une assignation distincte le 15 octobre 2021 (enregistrée sous un double numéro RG 21/6856 et RG 21/6576), la jonction de cette dernière à la présente n’est intervenue qu’à la date du 13 décembre 2021.

1) Sur les désistements

Par application des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le désistement d’instance de Monsieur [H] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte le concernant.

Le désistement d’instance de Monsieur et Madame [DJ] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte les concernant.

Le désistement d’instance de Madame [IM] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte la concernant.

Le désistement d’instance de Madame [RC] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte la concernant.

Le désistement d’instance de Monsieur et Madame [RA] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte les concernant.

Le désistement d’instance de Monsieur [GK] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte le concernant.

Le désistement partiel d’instance de Madame [DC] de sa demande de résiliation du bail commercial mentionné dans le corps de ses conclusions, et non de l’ensemble de ses demandes comme il est indiqué par erreur dans le dispositif de ses conclusions, est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef la concernant.
Le désistement d’instance de Monsieur et Madame [L] est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte les concernant.

Le désistement partiel d’instance de Monsieur et Madame [A] de leur demande de résiliation du bail commercial est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef les concernant.

Le désistement partiel d’instance de Monsieur [IC] de sa demande de résiliation de deux baux commerciaux est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef le concernant.

Le désistement partiel d’instance de Monsieur et Madame [NH] de leur demande de résiliation de deux baux commerciaux est parfait pour avoir été accepté par les défendeurs. L’instance est en conséquence éteinte de ce chef les concernant.

2) Sur la recevabilité des demandeurs financières au regard de la procédure de sauvegarde de la société APPART’CITY

Les propriétaires bailleurs ne formant aucune demande de paiement de créance, il n’y a pas lieu à se prononcer sur la question de l’irrecevabilité de leurs demandes de paiement.

Ils forment des demandes de fixation au passif de la procédure collective concernant des dépenses engagées pour le recouvrement de leurs loyers et une somme de 2000€ de préjudice moral pour rétention indue des loyers. Messieurs [NH] et [IC] demandent en outre des arriérés de loyer sur la période 2014-2016 et Monsieur [A] le remboursement du changement de sa plaque électrique en 2014.

Si l’article L 624-2 du code de commerce attribue compétence au juge-commissaire pour décider de l’admission ou du rejet des créances et constater qu’une instance est en cours, l’article L 622-22 du même code soumet à une double condition de déclaration de créance et de mise en cause des organes de la procédure la reprise de l’instance interrompue par l’ouverture de la procédure collective. L’examen des demandes de fixation des créances au passif exige du tribunal la vérification préalable de leur déclaration. En l’espèce, les demandeurs n’ayant pas déclaré au juge commissaire leurs créances de dépenses de recouvrement et autres créances nées antérieurement à la procédure de sauvegarde, leurs prétentions tendant à leur fixation au passif de telles créances seront déclarées irrecevables, toute action en paiement étant par ailleurs interrompue jusqu’à l’apurement du plan de sauvegarde.

La demande de résiliation du bail n’est pas fondée sur un défaut actuel de paiement de loyer, mais sur une faute dans le paiement irrégulier de loyers, et n’a donc pas été interrompue par la mise sous sauvegarde de justice, au sens de l’article L622-21 I. 2° du code de commerce prévoyant l’interruption des actions tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Par ailleurs, une telle action ne compte pas parmi celles qui sont continuées par le mandataire judiciaire après l’adoption du plan de sauvegarde au sens de l’article L 625-25 alinéa 3 du même code dès lors qu’elle n’a pas été initiée par ce mandataire. Seules peuvent en effet être « continuées » les actions initiées à une date où il existait un mandataire judiciaire régulièrement nommé pour agir au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers, soit pendant la période de sauvegarde. Les actions initiées antérieurement à la procédure de sauvegarde et non interrompues par son ouverture sont continuées normalement par la société pendant tout le cours de cette procédure.

Il s’ensuit que les demandeurs sont recevables à poursuivre contre la société APPART’CITY directement leur action en résiliation du bail pour retards réitérés régularisés de paiements de loyers, le jugement à venir étant régulièrement opposable aux organes de la procédure de sauvegarde du fait qu’ils ont été appelés à la procédure.

3) Les réclamations principales de Monsieur [F]

Il résulte de l’article 1147 ancien du code civil en vigueur lors de la conclusion du contrat que l’inexécution d’une obligation contractuelle, ou le retard dans l’exécution, se résout par l’octroi de dommages et intérêts.

Il résulte de l’article 1184 ancien du code civil en vigueur lors de la conclusion du contrat que sa résolution en raison de l’inexécution par une partie de ses engagements doit être demandée en justice et qu’il peut être accordé au demandeur un délai selon les circonstances.

Propriétaire du lot 115, il demande la résiliation du bail conclu le 13 septembre 2006 pour défaut de paiement régulier de loyers, aujourd’hui régularisé, et la fixation au passif de la procédure de sauvegarde la somme de 812,04€ de frais engagés en vue du paiement des loyers et de la somme de 2000€ en indemnisation de son préjudice moral. Il fait valoir que les loyers de janvier à juin, septembre, novembre et décembre 2014, janvier à mars, mai à décembre 2015, janvier 2016 n’ont été payés que sur mises en demeure de façon réitérée pour les 4 derniers mois, ou commandements de payer visant la clause résolutoire. Il a reçu le courriel du 2 mai 2016 adressant à tous les propriétaires n’ayant pas accepté un ajustement de loyer ou la prise en charge d’une rénovation des locaux un calendrier d’étalement des loyers jusqu’au mois de juin 2017. Il produit un tableau des dépenses de recouvrement engagées entre le 4 avril 2014 et 12 février 2016 en frais postaux, frais d’huissier et frais d’avocat à hauteur de 812,04€. Il demande la somme de 2000€ en réparation de son préjudice moral.

La société APPART’CITY défend que le retard de loyer n’a pas excédé 6 mois et que les loyers sont régulièrement payés depuis le mois de décembre 2016.

Monsieur [F] ne défend pas les termes de la clause résolutoire inscrite au bail selon laquelle « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non-paiement des loyers à l’une des échéances mensuelles, le présent bail sera résilié de plein droit, même en cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire ». Il convient en conséquence d’apprécier les manquements constatés afin de déterminer s’ils sont de nature à justifier la résiliation du bail.

Il est constant que la société APPART’CITY a retardé le paiement de ses loyers dans le cadre d’une stratégie de règlement de ses difficultés économiques, telles celles qui ont affecté tout le secteur du tourisme entre 2014 et 2016, « notamment en raison des attentats » selon l’extrait du journal La Tribune en date du 12 juin 2017 produit par les demandeurs eux-mêmes. La situation s’est ensuite améliorée jusqu’à la survenance de la pandémie sanitaire et, s’il est allégué la persistance en 2017 d’un léger retard par rapport à la date contractuelle de paiement, aucune précision à ce sujet n’existe dans les conclusions des demandeurs. 

Le fait que la société bénéficie d’un excédent brut d’exploitation de 161.636€ au titre de l’exercice 2015, comme ils le soulignent, n’infirme pas la réalité de difficultés car il ne signifie pas l’existence d’un résultat net positif, ni d’une trésorerie disponible pour payer tous les loyers en temps et en heure. Le diagnostic de valeur locative établi à l’initiative des demandeurs le 19 avril 2017 est peu pertinent pour démontrer une sous-évaluation au profit de la société sur la période 2014 à 2016. La proposition de baisse des loyers adressée par la société s’inscrit dans le cadre d’une négociation globale impliquant les actionnaires en vue d’une recapitalisation de l’entreprise, selon La Tribune ; elle vise à sauver une activité commerciale dans l’intérêt des bailleurs eux-mêmes qui en ont accepté les risques à l’origine et qu’une déconfiture de leur locataire priverait avec certitude de toute rentrée financière. Il s’ensuit que le retard de paiement des loyers, quoique chronique sur une durée de plusieurs années et générateur de frais de recouvrement, ne constitue pas, à la date où il est demandé au tribunal de le constater, un manquement suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail.
Le montant des frais engagés par Monsieur [F] sont en lien de causalité avec un défaut de paiement des loyers répété et sans explication apparente, qu’ils ont permis de résorber provisoirement. Il s’ensuit l’existence d’un préjudice de recouvrement résultant de l’inexécution d’une obligation contractuelle par la société APPART’CITY, qui toutefois, faute d’avoir donné lieu à déclaration au passif de la procédure de sauvegarde alors que la créance est antérieure, ne peut donner lieu à fixation ainsi qu’il a été précédemment jugé.

2) Monsieur et Madame [P]

Propriétaires des lots 36 et 136, ils demandent la résolution du bail conclu le 19 juillet 2007 pour défaut de paiement des loyers de la période d’octobre à décembre 2014, puis d’octobre à décembre 2014 et de janvier à juin 2015, conduisant à la délivrance de 5 mises en demeure, puis d’une saisie- attribution le 18 décembre 2015 à laquelle la société APPART’CITY a acquiescé, avant nouvelle mise en demeure pour non-paiement du loyer de mars 2016. Ils ont reçu le courriel du 2 mai 2016, adressant à tous les propriétaires n’ayant pas accepté un ajustement de loyer ou la prise en charge d’une rénovation des locaux un calendrier d’étalement des loyers jusqu’au mois de juin 2017. Ils produisent un tableau des dépenses de recouvrement engagées entre le 25 janvier 2015 et 21 avril 2016 en frais postaux, frais d’huissier et frais d’avocat pour 291,72€ et sollicitent l’indemnisation de 2000€ au titre de leur préjudice moral.

La société APPART’CITY répond que les loyers ont été régulièrement payés à partir du mois de décembre 2016.

Même si les loyers n’ont pas été payés pendant 8 mois malgré des mises en demeure, la saisie n’a pas été contestée par la société APPART’CITY et les incidents ont diminué en 2016. Pour les raisons économiques exposées antérieurement, le bail ne sera pas résilié. 

Faute de déclaration de la créance à la procédure de sauvegarde, la demande de fixation au passif de toute indemnité financière est irrecevable.

3) Monsieur et Madame [K]

Propriétaires du lot 116 qu’ils ont concédé à bail le 17 octobre 2006, ils n’ont obtenu paiement des loyers de mai à septembre 2015 qu’après mise en demeure de la société APPART’CITY. En butte à des pressions pour obtenir une baisse ou un étalement de loyer, ils demandent la résiliation du bail. La société répond que le loyer a été régulièrement payé par la suite.

Les loyers de 2015 ont été régularisés et aucun nouvel incident majeur n’est à déplorer. La résiliation du bail sera refusé. 

4) Monsieur et Madame [T]

Propriétaires des lots 126, 127, 186 et 187 donnés à bail par la société LEAA le 3 août 2006, ils n’ont obtenu paiement des loyers de décembre 2012 à mai 2014, puis de septembre 2014 à décembre 2015 qu’après 8 mises en demeure et 2 commandements de payer. Se sentant victimes de pressions de vue d’une baisse ou d’un étalement de loyer, ils sollicitent la résiliation du bail. La société APPART’CITY répond que tout a été régularisé.

Malgré les soucis et préjudices financiers occasionnés, les époux [T] ont perçu ce qui leur est dû au titre des loyers. Afin de favoriser la poursuite de leurs relations d’affaires avec leur preneur, le bail ne sera pas résilié.

5) Monsieur et Madame [A]

Propriétaires des lots 9, 33, 54, 167, 179 donnés à bail (non produit à la procédure) le 25 juillet 2006, ils demandent le paiement de 1227,36€ de dépenses de recouvrement engagées, sans précision de date et sans production de pièces, une somme de 2000€ en indemnisation de leur préjudice moral et une somme de 118,41€ prélevée indûment sur leur loyer en 2014 pour le changement d’une plaque électrique. 

Ces sommes étant présumées liées au retard de loyer constaté jusqu’en 2016, la procédure est interrompue par la procédure de sauvegarde et toute demande de fixation au passif est irrecevable faute de déclaration de créance.

6) Monsieur et Madame [N]

Propriétaires du lot 88 donné à bail le 30 novembre 2006, ils en demandent la résiliation pour retard de paiement des loyers d’octobre 2015 à janvier 2016 ayant justifié mise en demeure et commandement de payer pour un coût de 137€ dont ils demandent également le remboursement avec le paiement d’une somme de 2000€ de dommages et intérêts. Ils ont subi des pressions en vue d’une baisse ou d’un étalement des loyers en 2016 et 2017. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Un retard de paiement de 4 mois rapidement résorbé ne saurait conduire à la résiliation du bail. La demande sera rejetée.

7) Monsieur [I]

Propriétaires du lot 67 donné à bail le 16 octobre 2006, ils en demandent la résiliation pour retard de loyer de janvier 2012 à janvier 2016, ayant conduit à la délivrance de 22 mises en demeure et 7 commandements de payer et une saisie-attribution avec acquiescement le 18 décembre 2015. Ils ont subi en outre des pressions en vue d’obtenir la baisse ou l’étalement des loyers. Ils demandent le remboursement de 780,39€ de frais et 2000€ de préjudice moral. La société APPART-CITY répond que la situation a été régularisée.

Le retard a commencé en réalité en janvier 2013 et non 2012. Les incidents de paiements se sont interrompus entre juin et décembre 2013 et au second semestre 2016. Il est dans l’intérêt de l’activité de la société et de la situation financière de Monsieur [I] de poursuivre la location du studio. La résiliation ne sera pas prononcée. L’action en paiement de dommages et intérêts est interrompue par la procédure de sauvegarde ; Monsieur [I] n’ayant pas déclaré sa créance, sa fixation au passif n’est pas recevable.

8) Madame [S]

Propriétaire des lots 29 et 31 donnés à bail le 21 juillet 2006, elle en demande la résiliation, a fait délivrer une mise en demeure pour non-paiement des loyers de septembre à décembre 2013, puis janvier 2014, puis 4 commandements de payer jusqu’au 20 octobre 2015 pour les périodes respectives de septembre 2013 à février 2014, mars à juin 2014, septembre 2014 à février 2015 et mars à août 2015. Elle a ensuite subi des pressions en vue d’une baisse ou d’un étalement du loyer. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Il est manifeste que la société ne réglait ses loyers pendant deux ans qu’au fur et à mesure des commandements de payer reçus à cet effet. Néanmoins la situation est ensuite rentrée dans l’ordre et le préjudice financier subsistant est modeste. La bail ne saurait être résilié qu’au prix d’une entrave à la poursuite de l’activité de la société. La demande en ce sens sera rejetée.

9) Monsieur [HC]

Propriétaire des lots 20 et 134 donnés à bail le 10 novembre 2006, il déplore la délivrance de plusieurs mises en demeure et commandements de payer pour des loyers de décembre 2013 à mars 2015. Il été sollicité en vue d’une baisse ou d’un étalement des loyers. Il a supporté 616,56 de frais de recouvrement et demande 2000€ au titre de son préjudice moral. La société APPART’CITY soutient la régularisation.

La régularisation est effective à ce jour. L’activité de la société doit se poursuivre et la demande de résiliation sera en conséquence rejetée. La demande de fixation au passif des créances indemnitaires est irrecevable faute de déclaration préalable dans la cadre de la procédure de sauvegarde.

10) Madame [KS] née [PP]

Propriétaire des lots 106 à 108, elle les a donnés à bail le 25 août 2006. 7 mises en demeure ont dû être délivrées pour le paiement des périodes de loyer d’octobre 2014 à mars 2015 et mai à décembre 2015. Des demandes de réduction ou d’étalement des loyers ont été formulées. Une somme de 64,16€ a été dépensée en frais de recouvrement et une indemnité de 2000€ pour préjudice moral est réclamée. La société APPART’CITY répond que la situation est régularisée.

Les loyers ont été réglés au fur et à mesure des mises en demeure. La difficulté apparaît comme close et la demande de résiliation sera rejetée.

11) Monsieur [AE]

Propriétaire des lots 83 à 152 donnés à bail le 18 juillet 2006, il en demande la résiliation pour retards, conduisant à la délivrance de commandements de payer au titre de la période de septembre à décembre 2013, puis au titre de la période de février à mai 2015, saisie-attribution avec acquiescement le 18 décembre 2015, sans compter 8 mises en demeure délivrées en 2015 et 7 en 2016. Au même moment, il lui était demandé une baisse ou un étalement des loyers. Il demande le coût des frais de recouvrement de 1286,66€ et 2000€ de préjudice moral. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Monsieur [AE] a subi les conséquences d’une politique de mise des créanciers devant un fait accompli de manque trésorerie sans perspective de régularisation précise. Néanmoins la régularisation est intervenue et l’activité doit se poursuivre. La demande de résiliation du bail sera en conséquence rejetée. La demande de fixation de la créance de dommages et intérêts est irrecevable en raison de l’interruption de l’instance faute de déclaration de la créance à la procédure de sauvegarde.

12) Monsieur et Madame [UG]

Propriétaires des lots 37 et 137 donnés à bail le 11 septembre 2006, ils n’ont pas été payés de leurs loyers à compter de septembre 2013 jusqu’à février 2014, puis en novembre et décembre 2014, enfin de février à mai 2015, justifiant mise en demeure, 5 commandements de payer et saisie-attribution le 18 décembre 2015. Ils ont ensuite été sollicités en vue d’une baisse ou d’un étalement des loyers. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Les époux [UG] n’étaient pas réglés alors que d’autres locataires l’étaient selon les choix arbitraires de la société qui s’est finalement conformée à la saisie intervenue. Il convient néanmoins de permettre la poursuite d’activité en ne donnant pas suite à la demande de résiliation du bail.

13) Monsieur et Madame [ZD]

Propriétaires du lot 7 donné à bail le 30 août 2006, les époux [ZD] ont souffert de retard de loyers de septembre 2014 juin 2015 ayant donné lieu à mises en demeure, commandement de payer et saisie attribution. On leur a demandé ensuite une baisse ou un étalement de loyer. Ils réclament la résiliation du bail, la réparation de leurs frais de recouvrement forcé à hauteur de 1249,21€ depuis 2009 et 2000€ au titre de leur préjudice moral. La société APPART’CITY répond que la situation est désormais régularisée.




Malgré les désagréments subis du fait de l’attitude de la société, celle-ci a prouvé en 2016 sa disposition à se conformer à l’avertissement qui lui a été adressé sous la forme de la saisie à laquelle elle a acquiescé. La résiliation ne sera donc pas prononcée tandis que la demande de fixation des dommages-intérêts est irrecevable faute de déclaration de la créance au passif de la sauvegarde.

14) Monsieur et Madame [LC]

Propriétaires d’un studio correspondant au lot non 18, mais 110, ils l’ont donné à bail le 12 juillet 2007. Ils ont dû pratiquer des mises en demeure les 11 janvier et 11 mai 2015 pour des retards de loyer commençant en septembre 2014. Ils ont ensuite subi une offre de diminution ou d’étalement du loyer. Ils demandent la résiliation du bail et la somme de 2000€ de préjudice moral. La société APPART’CITY fait observer que la situation est régularisée.

La résiliation du bail ne sera pas prononcée pour les raisons retenues au sujet des précédents lots, les mises en demeure ayant convaincu la locataire de se conformer à son contrat. La demande de fixation de dommages et intérêts n’est pas recevable pour ne pas avoir fait l’objet d’une déclaration de créance à la procédure de sauvegarde.

15) Monsieur [XW] et Madame [TA]

Propriétaires du lot 25 donné à bail le 21 septembre 2006, ils ont pâti de retards de loyer à compter de septembre 2014 jusqu’à janvier 2016, avec une interruption en janvier 2015, justifiant mises en demeure, commandement de payer et saisie attribution. Ils ont été ensuite sollicités pour une baisse ou un étalement de loyer. Leurs frais se montent à 601,70€, dont ils demandent le paiement, ainsi d’un préjudice moral de 2000€. La société APPART’CITY se réclame de l’absence de nouvel incident en 2016 et ultérieurement.

Seuls ont permis de récupérer les loyers le commandement de payer du 20 janvier 2015, les mises en demeure du 16 juillet 2015 et des 11 janvier et 15 février 2016 et la saisie-attribution du 18 décembre 2015. Néanmoins la situation est ensuite rentrée dans l’ordre et le préjudice subsistant n’apparaît pas comme étant supérieur à celui qui résulterait potentiellement pour les bailleurs eux-mêmes d’une résiliation du bail. Celle-ci ne sera donc pas prononcée ; la demande de fixation de dommages et intérêts n’est pas recevable, faute de déclaration de la créance au passif de la procédure.

16) Madame [DC]

Propriétaire des non lots 15 et 131, mais 78 et 149 composés d’un appartement T2 et d’une place de stationnement donnés à bail le 1er août 2006, elle a souffert de retard de loyers dès le mois d’avril 2014 et jusqu’à août 2015, puis en décembre 2015. Des mises en demeure et des commandements de payer ont été délivrés mais il a fallu attendre la saisie attribution du 18 décembre 2015 et la mise en demeure du 11 janvier 2016 pour que les loyers soient perçus. Elle a ensuite été démarchée en vue d’une baisse ou d’un étalement. Il demeure 614,92€ de frais qu’elle réclame en sus de 2000€ de préjudice moral. La société APPART’CITY répond que les retards ont cessé.

La situation est aujourd’hui régularisée, nonobstant la procédure de sauvegarde qui résulte de nouveaux incidents de paiement et qui se solde par la mise en place de plan de règlement des créanciers dont il convient de permettre l’apurement, sans que Madame [DC] puisse en bénéficier, faute d’avoir déclaré sa propre créance. 







17) Monsieur [EX] et Madame [RB]

Propriétaires des lots non 97 et 159, mais 111 et 165 donnés à bail le 3 août 2006, ils ont délivré des commandements de payer à compter du 12 mars 2013 et jusqu’au 9 février 2016 pour obtenir le recouvrement de ses loyers. Il s’en est ensuivi une somme de 1134,30€ de frais dont ils demandent le paiement, outre 2000€ de préjudice moral et la résiliation du bail. Ils ont été ensuite sollicités pour obtenir une baisse de loyer ou un étalement. La société APPART’CITY fait valoir ses contraintes économiques et sa mise en conformité.

La période d’incident a atteint trois ans, mais celle-ci est marquée par des paiements partiels. Même si les frais ne peuvent pas être payés avant l’apurement du plan de sauvegarde, faute d’avoir été déclarés à la procédure, la demande de fixation ici formulée n’étant pas recevable, la situation s’est ensuite régularisée. La résiliation ne sera donc pas prononcée.

18) Monsieur et Madame [NT]

Propriétaires des lots 123 et 188 donnés à bail le 26 juillet 2006, ils ont délivré 5 mises en demeure et un commandement de payer entre le 23 décembre 2014 et 19 janvier 2016 afin d’obtenir le versement de loyers. Ils ont ensuite été démarchés pour une baisse ou un étalement. Face à une demande de résiliation, la société APPART’CITY se défend au moyen de l’absence de loyers restant dus.

Les retards de loyers concernent la période la plus difficile de 2015 pour la société qui a finalement cessé la rétention des sommes dues à ses bailleurs. La résiliation ne sera pas prononcée.

19) Monsieur et Madame [VB]

Propriétaires du lot 109, studio donné à bail le 13 juillet 2006, ils déplorent la diligence de 26 mises en demeure, un commandement de payer et une saisie attribution pour répondre à un défaut de paiement des loyers de janvier 2014 à juillet 2016. En 2016, ils ont été également sollicités pour une baisse ou un étalement. Ils supportent 631,20€ de frais et revendiquent un préjudice moral de 2000€. La société APPART’CITY fait valoir que, malgré son attitude passée, la situation est désormais assainie.

Comme les autres propriétaires, les époux [VB] ont subi les affres d’un retard systématique de paiement dont ils sont légitimes à demander indemnisation, mais la résiliation du bail ne saurait pour autant être prononcée dès lors que les faits ont cessé. La fixation de la créance indemnitaire à la procédure est irrecevable faute de déclaration préalable.

20) Monsieur et Madame [NH]

Propriétaires des lots 60 et 61 donnés à bail le 3 novembre 2006, ils déplorent des frais de recouvrement à hauteur de 1571,78€ courant 2014 et 2015 et demandent en outre 2000€ de dommages et intérêts pour préjudice moral. La créance correspondante n’ayant toutefois pas été déclarée en procédure de sauvegarde, la demande de fixation n’est pas recevable.

Les époux [NH] font valoir également un non-paiement de loyer de 1692,23€ en 2016. Ils expliquent que la saisie-attribution du 18 décembre 2015 ne concernait que des mensualités antérieures, courant d’avril à novembre 2015. La société APPART’CITY a ensuite payé une somme de 562,71€ le 29 mars et une somme de 479,90€ le 11 juillet 2016, sans s’acquitter à compter de mars et jusqu’en juin de la totalité du loyer mensuel de 683,71 € qu’elle devait.




La société APPART’CITY répond qu’il a été en réalité saisi une somme de 6628,97 €, laissant, après soustraction de 955,48€ de frais et 3418,55€ d’arriéré de loyers de juillet à novembre 2015, un trop payé de 2254,94€ qu’elle a imputé sur les loyers de mars à juin 2016.

Le procès-verbal d’huissier en date du 18 décembre 2015 fait apparaître la saisie-attribution d’une somme de 7176,77 € sur le compte créditeur de la société, dont 6153,39 € de loyers impayés, 307,70€ de clause pénale, 139,44 € d’intérêts et le reste représentant les frais de saisie. La somme est supérieure au décompte de l’avocat des époux [NH] faisant apparaître un total dû de 5609,12€ au 30 novembre 2015, intérêts de 139,44€ compris. Il s’ensuit un trop payé de 6153,39 + 307,70 + 139,44 – 5609,12€ = 991,41€. La société APPART’CITY a donc imputé à tort en 2016 un trop payé de 2254,94 – 991,41 = 1263,53€ dont elle doit paiement aux époux [NH]. Faute de déclaration d’un arriéré de loyer au passif de la procédure, la somme ne peut toutefois faire l’objet d’une fixation.

21) La société CLARPHI

Propriétaire des lots 41, 42, 43, 51, 52 et 139 (5 appartements et un garage) donnés à bail le 23 mai 2007, elle a dû subir des impayés à compter de janvier 2014 et jusqu’en novembre 2015 l’ayant conduit à délivrer des mises en demeure, des commandements de payer et finalement une saisie-attribution à laquelle la société APPART’CITY a acquiescé le 18 décembre 2015. Elle demande la résiliation du bail, le paiement de ses frais de 1283,95€ et d’une somme de 2000€ au titre de son préjudice moral. La société fait valoir la régularisation.

Même si le loyer annuel de 22.177€ représente une somme plus élevée que les loyers dus aux autres bailleurs dont les biens se réduisent à un ou deux appartements avec ou sans annexes, les défauts de paiement successifs n’ont pas dépassé 3 mois d’arriérés ; ils étaient régularisés en 2016. Le bail ne sera pas résilié. Les sommes demandées ne peuvent être fixées au passif de la procédure de sauvegarde faute de déclaration préalable.
 
22) Madame [XX]

Propriétaire du lot 50 qu’elle a donné à bail le 30 juillet 2006, elle a dû employer une mise en demeure, un commandement de payer et une saisie-attribution pour recouvrer ses loyers d’octobre 2014 à décembre 2015 et demande la résiliation du bail et 2000€ de dommages et intérêts, faisant également valoir les pressions développées en 2016 pour obtenir une baisse ou un étalement de loyer. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation. 

La mise en demeure remonte au 16 juin 2015 et a permis une première régularisation. La situation est aujourd’hui apurée. Il subsiste certes une créance éventuelle d’indemnisation pour préjudice moral, mais aucune déclaration n’a été faite à la procédure et la demande de fixation n’est pas recevable. Le bail ne sera pas résilié.

23) Monsieur et Madame [IC]

Propriétaires des lots 98 et 102 donnés à bail le 28 décembre 2006, ils réclament 166,98€ de frais de recouvrement subis de 2014 à 2016 et 2000€ de préjudice moral. La société APPART’ CITY répond que la situation est désormais normalisée.

La créance n’ayant pas été déclarée à la procédure de sauvegarde, sa fixation n’est pas recevable.

Ils estiment également que la société leur doit 2977,17€ au titre des loyers de juin à août 2016 y compris les pénalités, outre intérêts de retard. Il a en effet été saisi le 18 décembre 2015 sur le compte de la société une somme correspondant à hauteur de 2350,72 € à la créance de loyer relative à un autre appartement, situé à [Localité 74] (31), de sorte que la société ne pouvait l’affecter au paiement des loyers des deux appartements de [Localité 53]-[Localité 75] en 2016.
La société APPART’CITY fait état d’une saisie de 11.747,64€ le 18 décembre 2015, dont 10.180,82€ affectée à des loyers alors qu’elle n’était redevable à cette date que d’une somme de 4725,65€. Elle estime avoir alors légitimement imputé le trop payé de 5455,17€ sur les loyers de mars à août 2016.

Le procès-verbal de saisie-attribution fait état d’une saisie de 14.428,65 € sur le compte créditeur d’APPART’CITY, dont 9911,84 € au titre des loyers impayés « [Localité 66] » et 2350,72€ au titre des loyers impayés « [Localité 74] », outre 1301,14 € de pénalités et 241,47 € d’intérêts. Le décompte de l’avocat des époux [IC] fait état d’un total dû de 6764,88€ pour [Localité 53], dont 148,90 € d’intérêts et de 2103,18€ pour [Localité 74], dont 46,30€ d’intérêts. Il existe bien un trop payé qui se chiffre à la somme des loyers, pénalités et intérêts saisis, diminuée des sommes de 6764,88 et 2103,18€, soit 4937,11€. La société doit donc rendre 5455,17 – 4937,11 = 518,06 €. La créance n’ayant pas été déclarée à la procédure de sauvegarde, la demande de fixation au passif n’est cependant pas recevable.

24) Monsieur et Madame [VX]

Propriétaires des lots 15 et 131 donnés à bail le 2 octobre 2016, ils n’ont pas été payés de leur loyer en décembre 2013 et janvier 2014, justifiant une première mise en demeure, puis d’avril 2015 à janvier 2016, conduisant à deux nouvelles mises en demeure et un commandement de payer. Les incidents apparaissent comme ayant cessé ensuite, malgré des approches de la société APPART’CITY pour baisser ou étaler le loyer. Ils demandent la résiliation du bail, mais la société fait valoir la régularisation.

Aucune résiliation ne sera prononcée dans la mesure où le retard constaté, malgré sa persistance, ne saurait plus aujourd’hui consister en un manquement suffisamment grave.

25) Monsieur et Madame [OK]

Propriétaires des lots 97 et 159 donnés à bail le 15 septembre 2006, ils sont exposés à des défauts de paiement dès le mois de décembre 2012, ceux-ci s’étant poursuivis jusqu’en janvier 2016, malgré 29 mises en demeure, 2 commandements de payer et 1 saisie-attribution le 2 septembre 2014. Ils ont été sollicités ensuite pour accorder une diminution ou un étalement du loyer. Ils demandent la somme de 1359,85€ de frais de recouvrement, 2000€ de préjudice moral et la résiliation du bail. La société APPART’CITY fait valoir la régularisation.

Malgré une dégradation ancienne de l’attitude de la locataire et des retards de paiement ayant atteint plus de 200 jours selon les calculs des bailleurs, ceux-ci ne font valoir aucun motif particulier qui les distingue des autres bailleurs afin de soutenir l’intérêt que représente pour eux une résiliation. Celle-ci sera donc écartée au regard de la situation amorcée en 2016. Les demandes de fixation au passif de la procédure des dommages et intérêts ne sont pas recevables en l’absence de déclaration préalable.

26) Monsieur et Madame [PS]

Propriétaires des lots 17 et 133 donnés à bail le 30 octobre 2006, ils font état de retards de loyer constatés dès janvier 2014, ayant donné lieu à mises en demeure jusqu’au 12 mai 2016, outre un commandement de payer délivré le 21 avril 2015 et une saisie-attribution opérée le 18 décembre 2015. Ils réclament la résiliation du bail, 931,04 € de frais de recouvrement et 2000€ d’indemnisation de leur préjudice moral. La société APPART’CITY fait valoir que les loyers suivants ont été payés.

Les incidents ont duré plus de deux ans même si les mises en demeure de 2016 ne sont pas produites à l’instance. La situation est en tout cas régularisée aujourd’hui et aucune résiliation ne doit être prononcée. La créance de dommages et intérêts ne peut donner lieu à fixation faute d’avoir fait l’objet d’une déclaration à la procédure de sauvegarde.


27) Monsieur et Madame [YS]

Propriétaires d’un studio portant le numéro de lot 18, donné à bail le 7 septembre 2006, ils ont dû délivrer un commandement de payer le 15 avril 2015 pour un retard courant depuis le mois de septembre 2014 et ont été exposés à des demandes de baisse de loyer ou d’étalement du paiement en 2016. Ils demandent la résiliation du bail et le paiement de 155,84€ de frais de recouvrement, outre 2000€ de dommages et intérêts pour préjudice moral. La société APPART’CITY rétorque que la situation n’est plus d’actualité.

Le retard de paiement a été relativement bref et ne s’est pas renouvelé. La résiliation du bail ne sera pas prononcée. La créance de dommages et intérêts ne peut donner lieu à fixation, faute d’avoir été déclarée au passif de la procédure de sauvegarde.

28) Les mesures accessoires

Par application de l’article 399 du code de procédure civile, les demandeurs qui se désistent supportent les dépens de l’instance. Par application de l’article 696 du même code, il en est de même de ceux qui succombent en leurs demandes. 

Il convient en équité de laisser à la charge de chaque partie ses frais de procédure prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à exécution provisoire et ce en raison de l’absence de condamnation de la défenderesse et la demande en ce sens sera rejetée.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort :

RECOIT l’intervention volontaire de la société BTSG et de Me [AF] [M], ès qualités de mandataires judiciaires de la société APPART’CITY, et l’intervention volontaire de la SELARL FHB et de Me [AF] [M], ès qualités de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde,

CONSTATE les désistements d’instance de Monsieur [UF] [H], Monsieur et Madame [DJ], Madame [X] [IM], Madame [RC], Madame et Monsieur [RA], Monsieur [GK], Madame et Monsieur [L] pour l’ensemble de leurs demandes et en conséquence l’extinction de l’instance à leur égard,

CONSTATE les désistements d’instance de Madame et Monsieur [A], Monsieur [IC], Madame et monsieur [NH] et Madame [DC], uniquement en ce qui concerne la demande de résiliation de leurs baux commerciaux et en conséquence l’extinction de l’instance à leur égard de ce chef,

CONSTATE l’interruption de l’instance s’agissant des demandes de paiement de loyer et indemnités de Madame et Monsieur [F], Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [A], Monsieur et Madame [N], Monsieur [FE] [I], Monsieur [ZC] [HC], Madame [OV] [KS] née [PP], Monsieur [AM] [AE], Monsieur et Madame [ZD], Monsieur et Madame [LC], Monsieur et Madame [XW], Madame [W] [DC], Monsieur et Madame [EX], Monsieur et Madame [VB], Monsieur et Madame [NH], Monsieur [TW] [DJ], la société CLARPHI, Madame [CB] [XX], Monsieur et Madame [IC], Monsieur et Madame [OK], Monsieur et Madame [PS], Monsieur et Madame [YS] et en conséquence l’irrecevabilité des demandes de fixation des sommes correspondantes au passif de la procédure de sauvegarde de la société APPART’CITY,

CONSTATE la poursuite de l’instance pendant la procédure de sauvegarde s’agissant des demandes de résiliation des baux concédés par Monsieur et Madame [F], Monsieur et Madame [P], Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [T], Monsieur et Madame [N], Monsieur [FE] [I], Madame [LG] [S], Monsieur [ZC] [HC], Madame [OV] [KS] née [PP], Monsieur [AM] [AE], Monsieur et Madame [UG], Monsieur et Madame [ZD], Monsieur et Madame [LC], Monsieur et Madame [XW], Monsieur et Madame [EX], Monsieur et Madame [NT], Monsieur et Madame [VB], la société CLARPHI, Madame [CB] [XX], Monsieur et Madame [AF] [VX], Monsieur et Madame [OK], Monsieur et Madame [PS], Monsieur et madame [YS], et REJETTE ces demandes,

DIT que chaque partie conservera ses frais de procédure réclamés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les demandeurs aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande d’exécution provisoire. 

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier,Le Président,

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Mise à jour de la source le 2024-06-27T18:13:01.176Z.