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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 28 juin 2024, n° 20/02165

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 14 mars 2007, Madame [S] [I], née [O], aux droits de laquelle est venue Madame [R] [I] a donné à bail commercial à la société LE BAILLY, aux droits de laquelle vient désormais la société SEKA un local, sis [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2007 pour finir le 31 décembre 2015 moyennant un loyer principal annuel de 10.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de de “VINS CAFE LIQUEURS A CONSOMMER SUR PLACE OU A EMPORTER et accessoirement celui de BRASSERIE RESTAURANT, mais alors à la condition de faire édifier à ses seuls frais tous conduits de fumée et d’évacuation des odeurs pouvant être nécessaires”.

Le bail s’est poursuivi ensuite par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 juin 2015, Madame [R] [I] a fait délivrer à la société SEKA une notification aux fins de purge du droit de préférence notifiée valant offre de vente des locaux loués au prix de 360.000 euros, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 27 janvier 2016 moyennant un prix de 360.000 euros et une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros a été acquitté par Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L], associés de la société SEKA. La promesse de vente n’a pu aboutir, Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L] n’ayant pas obtenu de prêt bancaire.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2017, Madame [R] [I] a délivré congé avec refus de renouvellement du bail sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction à la société SEKA à effet du 31 juillet 2017.






Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2017, la société SEKA a assigné Madame [R] [I] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de contester le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et voir la bailleresse condamnée à lui verser une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire en date du 5 décembre 2017, Madame [R] [I] a exercé son droit de repentir et a offert le renouvellement du bail à compter de la notification du droit de repentir.

Une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 21 décembre 2017 moyennant un prix de 360.000 euros et en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros. 

Par acte extrajudiciaire du 20 février 2020, la société SEKA a fait citer Mme [I] aux fins notamment de voir constater que le bail s’est automatiquement renouvelé pour neuf ans à compter du 6 décembre 2017 aux clauses et conditions antérieures moyennant un loyer principal de 12.000 euros correspondant au dernier loyer contractuel, qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail.

Par acte notarié en date du 10 avril 2019, Madame [R] [I] a cédé les murs des locaux au profit de la société TLVMF.

Par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2020, la société SEKA a assigné en intervention forcée la société TLVMF.

Par ordonnance du 21 janvier 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures, désormais enregistrées sous le n° RG 20/02165. 

Par ordonnance du 31 mai 2022, le juge de la mise en état a :
- rejeté les fins de non-recevoir opposées par Mme [R] [I] et la société TLVMF, 
- rejeté la demande de la société SEKA aux fins de voir enjoindre à Mme [R] [I] et à la société TLVMF de communiquer la copie de l’acte de cession du 10 avril 2019,
- Enjoint à la société SEKA, Mme [R] [I] et la société TLVMF de rencontrer un médiateur judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 11 septembre 2023, la société SEKA demande au tribunal, aux visas des articles L.145-46-1 du Code de commerce, 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :
“RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la société SEKA. 
DEBOUTER Madame [R] [I] et la société TLVMF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 
CONDAMNER Madame [R] [I] à rembourser à la société SEKA la somme de 36.000 euros versées au titre de l’indemnité d’immobilisation attachée à la promesse du 21 décembre 2017. 
CONDAMNER Madame [R] [I] à payer à la société SEKA la somme de 69.000 euros au titre de dommages-intérêts en raison du défaut de purge du droit de préférence. 
CONSTATER que l’action de la bailleresse en fixation des conditions de renouvellement de bail à effet du 6 décembre 2017 est prescrite. 
CONSTATER par conséquent que le bail s’est automatiquement renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 6 décembre 2017, aux clauses et conditions antérieures et moyennant un loyer de 12.000 € hors taxes et hors charges, par an en principal, correspondant au dernier loyer contractuel. 




CONSTATER qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail. 
CONDAMNER solidairement Madame [R] [I] et la société TLVMF au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER solidairement Madame [R] [I] et la société TLVMF aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry DAVID, avocat aux offres de droit, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.”

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 15 mars 2023, Madame [R] [I] demande au tribunal, aux visas des articles 122 et suivants du code de procédure civile, L.145-60 du code de commerce, L.145-46-1 du code de commerce, 1124 du, 1240 et 2224 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :
“CONSTATER la carence de la société SEKA en ce qu’elle n’a pas payé les sommes dues ni levé l’option dans les conditions prévues par la promesse unilatérale du 21 décembre 2017 ; 
CONSTATER que la promesse du 21 décembre 2017 est devenue caduque de plein droit le 30 juin 2018 à 16h00 ; 
JUGER que conformément à la promesse du 21 décembre 2017, du fait de la non réalisation de la vente, l’indemnité d’immobilisation de 36.000 euros est restée acquise à Madame [I] ; 
DEBOUTER la société SEKA de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 36.000 euros ; 
Sur la demande de dommages-intérêts : 
JUGER que l’action en dommages-intérêts initiée par la société SEKA est prescrite en raison de la prescription biennale ou à titre subsidiaire en raison de la prescription quinquennale ; 
Subsidiairement, 
DÉBOUTER la société SEKA de sa demande de dommages-intérêts en ce qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une faute et d’un préjudice ; 
Sur la demande de renouvellement du bail : 
CONSTATER que le bail a été renouvelé pour une période de 9 années entière et consécutives à compter du 5 décembre 2017 pour se terminer le 4 décembre 2026 ; 
JUGER que la demande de soumission à la signature du preneur un nouveau bail est inondée et sans objet et par conséquent DEBOUTER la société SEKA de sa demande à ce titre ; 
A titre reconventionnel, 
CONSTATER la mauvaise foi patente de la société SEKA ; 
CONDAMNER la société SEKA à payer à Madame [I] la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et initiée de mauvaise foi; 
En tout état de cause, 
DEBOUTER la société SEKA de l’ensemble de ses demandes, fin, et conclusions ; 
CONDAMNER la société SEKA au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER la société SEKA aux entiers dépens ; 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. “

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 31 janvier 2023, la société TLVMF demande au tribunal, aux visas des articles L.145-58 et L.145-60 du code de commerce, de :
“- Constater que le bail est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 6 décembre 2017, aux clauses et conditions antérieures, sauf à y inclure les dispositions d’ordre public de la loi Pinel et moyennant un loyer annuel de 12 000 € hors taxes et hors charges ; 




- Débouter la société SEKA de toute autre demande ; 
- Condamner la société SEKA à payer à la société TLVMF la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
- Condamner la société SEKA aux dépens.” 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge rapporteur initialement fixée au 9 septembre 2025 a été avancée à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 26 avril 2024.

Motifs

MOTIFS


A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater» ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

- sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation versée par la société SEKA au titre de la promesse du 21 décembre 2017 :

La société SEKA sollicite la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée par la société SEKA au titre de la promesse de vente du 21 décembre 2017. Elle soutient que la promesse de vente n’était pas soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt par la société SEKA, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels; que la seule condition suspensive concernait l’exercice d’un droit de préférence sur les locaux objet de la promesse de vente; que ni Madame [R] [I] ni le notaire en charge de la cession ne l’ont informée de la levée de la condition suspensive, ne l’ont convoquée pour la signature de l’acte authentique de vente et ne lui ont restitué l’indemnité d’immobilisation de 36.000 euros; que compte tenu de sa carence, Madame [R] [I] ne peut opposer le délai d’expiration de la promesse; qu’elle est en droit de demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Madame [R] [I] s’oppose à la demande de la société SEKA. Elle soutient que la promesse de vente est caduque, faute de levée d’option et de paiement dans le délai stipulé par le bénéficiaire de la société SEKA; que dans le cadre d’une promesse de vente, le bénéficiaire dispose d’un droit de levée d’option dans un délai convenu entre les parties; que faute de versement du prix dans le délai par la société SEKA, la promesse est caduque depuis le 1er juillet 2018 et l’indemnité de résiliation lui est due; que par conséquent, elle n’était pas tenue, tout comme le notaire, d’informer la société SEKA de la levée de la condition suspensive, de la convoquer pour la signature de l’acte authentique, de lui restituer l’indemnité d’immobilisation.

En l’espèce, une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 21 décembre 2017 moyennant un prix de 360.000 euros et en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros. 

Cette promesse de vente stipule à l’article intitulé “DELAI” que “la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2018 à seize heures”



L’article intitulé “RÉALISATION” stipule que la réalisation de la promesse aura lieu “par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, dans le délai stipulé ci-dessus accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :”
- “au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes”
- “à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel”,
- “à l’éventuelle commission d’intermédiaire,”
- “ et de manière générale de tous comptes et prorata”
“Soit en cas d’impossibilité de signer l’acte de vente avant l’expiration du délai ci-dessus par le seul fait du PROMETTANT, par la levée d’option faite par tous moyens, auprès du notaire rédacteur par le BENEFICIAIRE dans le même délai accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant”:
- “au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,”
- “à la provision sur frais d’actes de vente et de prêt éventuel”,
-“à l’éventuelle commission d’intermédiaire”,
- et de manière générale de tous comptes et prorata.
Dans cette seule dernière hypothèse, la signature de l’acte authentique devra intervenir dans un délai de 10 jours de le la levée d’option. A défaut le BENEFICIAIRE pourra alors solliciter la constatation judiciaire de le vente”.

L’article intitulé “CARENCE” stipule que “Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, avec paiement des frais comme indiqué, le BENEFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le BENEFICIAIRE.
De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le BENEFICIAIRE de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet de permettre d’établir, le cas échéant, la carence du PROMETTANT et, en conséquence, ne saurait entrainer aucun transfert de propriété de la part du PROMETTANT sur le BIEN, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente”

L’article intitulé “INDEMNITE D’IMMOBILISATION” stipule qu’elle appartiendra au promettant ou sera restituée au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :
“a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR;
b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme (...) versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble faisant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci (...);
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE en cas de réalisation de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption urbain”.

L'article 1124 du code civil alinéa 1er dispose que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

Il est constant qu’une promesse de vente immobilière est caduque lorsque le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai.




En l’espèce, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2018 à seize heures et prévoyait que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l'acte authentique soit par la levée de l'option par le bénéficiaire dans ce délai, la levée de l'option devant être effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devant être accompagnée du versement du prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée, de la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel, de l'éventuelle commission d'intermédiaire et de manière générale de tout compte prorata.

Il n’est pas contesté que la bénéficiaire de la promesse de vente, la société SEKA, n’a pas exercé son option dans le délai prévu dans la promesse de vente. Dès lors, en l’absence de levée de l’option par la société SEKA, la promesse de vente est caduque.

Ainsi la non réalisation de la vente résultant de l’absence de la levée d’option et étant imputable au seul bénéficiaire, Madame [R] [I] était en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation. 

La société SEKA sera donc déboutée de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation au titre de la promesse de vente du 21 décembre 2017.

- sur la demande de dommages et intérêts :

La société SEKA sollicite la condamnation de Madame [R] [I] au paiement de la somme de 69.000 euros au titre du préjudice subi en raison du défaut de purge du droit de préférence; que la demande visant à dire prescrite leur demande se heurte à l’autorité de la chose jugée en ce que le juge de la mise en état a déjà statué sur cette demande; qu’en tout état de cause, cette demande n’est pas prescrite; qu’elle dispose d’un droit de préférence en vertu du renouvellement du bail opéré à la date du 5 décembre 2017; que Madame [R] [I] ne peut se prévaloir de la notification aux fins de purge du droit de préférence délivrée le 15 juin 2015; qu’en ne purgeant pas le droit de préférence, Madame [R] [I] l’a privée de la possibilité d’acquérir les murs et lui a ainsi fait perdre la possibilité de réaliser une économie de loyer; que la perte de chance de faire une économie de loyer peut s’évaluer à 75%.

Madame [R] [I] soutient que la demande de dommages et intérêts de la société SEKA est prescrite; que la purge du droit de préférence de la société SEKA a bien été réalisée conformément aux dispositions en vigueur; que l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne prévoit aucun délai qui rendrait la purge du droit de préférence caduque; qu’elle a conclu une nouvelle promesse notariée avec la société SEKA en date du 21 décembre 2017; qu’il n’était pas nécessaire de purger une deuxième fois le droit de préférence de la société SEKA; que la société SEKA a eu à la possibilité d’acquérir les murs mais n’a pas exercé son droit d’option; qu’elle ne peut aujourd’hui soutenir qu’elle a perdu une chance de réaliser des économies de loyer. 

Sur la prescription 

L’article 794 du code de procédure civile dispose que “Les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789.”







Le juge de la mise en état dans son ordonnance du 31 mai 2022 a rejeté la demande de prescription soulevée par Madame [R] [I] et la société TLVMF en ce que la société SEKA n’avait “pas saisi le juge du fond d’une demande relative à la validité du local en cause ou le respect de son droit de préemption, ses observations dans le cadre de ses conclusions d’incident ne constituant pas des demandes devant le tribunal”.

Dans ses dernières conclusions, la société SEKA sollicite le paiement de dommages et intérêts à défaut de purge du droit de préférence par Madame [R] [I]. Force est de constater que le juge de la mise en état n’a pas été saisi de cette demande et n’a donc pas statué sur la prescription de cette demande. Dès lors, l’ordonnance du juge de la mise en état du 30 mai 2022 n’a pas l’autorité de la chose jugée sur la demande de prescription soulevée par Madame [R] [I] dans la présente instance.

S’agissant d’une demande de dommages et intérêts, ayant un caractère indemnitaire, la demande de la société SEKA est soumise à la prescription quinquennale. 

Aux termes de l'article 2224 du code civil, “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.

Il n’est pas contesté que la société SEKA n’a appris que le 11 septembre 2020 que Madame [R] [I] avait cédé le local commercial à la société TLVMF. Dès lors, la demande de la société SEKA visant à condamner Madame [R] [I] à lui payer la somme de 69.000 euros au titre de dommages et intérêts en raison du défaut de purge du droit de préférence n’est pas prescrite.

Sur la faute 

Par acte sous seing privé du 14 mars 2007, Madame [S] [I], née [O], aux droits de laquelle est venue Madame [R] [I] a donné à bail commercial à la société LE BAILLY, aux droits de laquelle vient désormais la société SEKA un local, sis [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2007 pour finir le 31 décembre 2015. 

Le bail s’est poursuivi ensuite par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 juin 2015, Madame [R] [I] a fait délivrer à la société SEKA une notification aux fins de purge du droit de préférence notifiée valant offre de vente des locaux loués au prix de 360.000 euros, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 27 janvier 2016 moyennant un prix de 360.000 euros et une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros a été acquitté par Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L]. La promesse de vente n’a pu aboutir, Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L] n’ayant pas obtenu de prêt bancaire.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2017, Madame [R] [I] a délivré congé avec refus de renouvellement du bail sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction à la société SEKA à effet du 31 juillet 2017.






Par acte extrajudiciaire en date du 5 décembre 2017, Madame [R] [I] a exercé son droit de repentir et a offert le renouvellement du bail à compter de sa notification, soit le 5 décembre 2017. Il n’est pas contesté que l’exercice par Madame [R] [I] de son droit de repentir a entrainé le renouvellement de celui-ci à compter du 5 décembre 2017.

L’article L. 145-46-1 du code de commerce “Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code.”

Cette disposition est d’ordre public. Dès lors, si Madame [R] [I] avait délivré le 15 juin 2015 à la société SEKA une notifications aux fins de purge du droit de préférence notifiée valant offre de vente des locaux loués au prix de 360.000 euros, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, elle était tenue compte tenu du renouvellement du bail le 5 décembre 2017 de délivrer une nouvelle notification aux fins de purge avant de procéder à la cession des locaux, objet du bail et ce même si une nouvelle promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA avait été conclue le 21 décembre 2017, soit postérieurement au renouvellement. 







Sur le préjudice 

La société SEKA soutient qu’en ne purgeant pas le droit de préférence de la société locataire, Madame [R] [I] l’a privée de la possibilité d’acquérir les murs et lui a ainsi fait perdre la possibilité de réaliser une économie de loyer sur les années restantes à courir du bail commercial à compter de la cession des murs à la société TVLMF en date du 10 avril 2019, soit pendant une période de 7 ans et 8 mois.

Toutefois, il y a lieu de relever que Madame [R] [I] a conclu deux promesses de ventes avec la société SEKA le 27 janvier 2016 et le 21 décembre 2017. La première promesse de vente a échoué, la société SEKA n’ayant pu obtenir de prêt bancaire. Si lors de la seconde promesse de vente, la société SEKA avait déclaré qu’elle n’entendait pas “contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devait être assuré en totalité par ses deniers personnels”, force est constater qu’elle est devenue caduque faute pour la société SEKA de lever l’option.

Ainsi, si l’intention d’acquérir les murs par la société SEKA est démontrée, force est de constater qu’elle ne démontre nullement qu’elle avait les capacités financières pour acquérir les murs lors de la seconde promesse de vente ni qu’elle aurait été en capacité de l’acquérir si Madame [R] [I] lui avait notifié le droit de purge, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. 

Dès lors, la société SEKA ne justifie pas de la perte certaine d’une chance même faible d’acquérir les murs et de faire une économie de loyer. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Madame [R] [I] en raison du défaut de purge du droit de préférence. 

- sur le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions : 

La société SEKA soutient qu’aucune action n’ayant été engagée à la suite de l’exercice du droit de repentir dans le délai de deux ans, le bail s’est automatiquement renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 6 décembre 2017 aux clauses et conditions antérieures et moyennant un loyer de 12.000 euros hors taxes et hors charges, par an en principal, correspondant au dernier loyer par l’effet de la prescription de l’action de la bailleresse en fixation du loyer.

Madame [R] [I] soutient que la demande est devenue sans objet en ce que le bail é été renouvelé et qu’aucune disposition légale n’impose la conclusion d’un bail écrit.

La société TLVMF indique qu’elle ne conteste pas le renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, étant donné la prescription de l’action en fixation du loyer; qu’elle a d’ailleurs indiqué à la société SEKA qu’elle souhaitait formaliser un renouvellement amiable du bail, aux mêmes conditions que le précédent afin d’éviter une procédure superfétatoire. 

La société SEKA sollicite que soit :
“CONSTATER que l’action de la bailleresse en fixation des conditions de renouvellement de bail à effet du 6 décembre 2017 est prescrite. 
CONSTATER par conséquent que le bail s’est automatiquement renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 6 décembre 2017, aux clauses et conditions antérieures et moyennant un loyer de 12.000 € hors taxes et hors charges, par an en principal, correspondant au dernier loyer contractuel. 
CONSTATER qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail.”




Le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Dès lors, le tribunal ne statuera pas sur les demandes de la société SEKA, de Madame [R] [I] et de la société TLVMF de voir “constater” relatives au renouvellement du bail ni sur la demande en découlant de Madame [R] [I] de voir débouter la société SEKA de sa demande de voir “constater qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail”. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Madame [R] [I] soutient que la société SEKA a initié une procédure de renouvellement du bail à son encontre alors qu’elle n’est plus propriétaire des lieux loués et que la société SEKA était titulaire d’un bail à la suite de son repentir; qur la procédure est initiée de manière abusive et de mauvaise foi; qu’après avoir constaté que ses demandes étaient dépourvues de fondement la société SEKA a continuellement ajouté de nouvelles demandes afin de contester la purge du droit de préférence; qu’elle a bien purgé le droit de préférence de la société SEKA et que deux promesses de vente ont été signées entre les parties; que ces deux promesses sont devenues caduques.

La société SEKA s’est opposée à cette demande en soutenant que le juge de la mise en état a reconnu son intérêt à agir. 

L’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. “

Le droit d'agir qui est l'expression d'une liberté fondamentale n'est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, les éléments soulevés par Madame [R] [I] sont insuffisants à caractériser une faute de la société SEKA faisant dégénérer le droit d'agir de ce dernier en abus de droits. Elle sera donc déboutée de sa demande.

- sur les demandes accessoires : 

La société SEKA, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance.

L’équité commande de condamner la société SEKA à payer à :
- Madame [R] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- la société TLVMF la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société SEKA sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société SEKA de sa demande de condamnation de Madame [R] [I] à lui rembourser la somme de 36.000 euros versées au titre de l’indemnité d’immobilisation attachée à la promesse du 21 décembre 2017,

DEBOUTE la société SEKA de sa demande de condamnation de Madame [R] [I] à lui payer la somme de 69.000 euros au titre de dommages-intérêts en raison du défaut de purge du droit de préférence,

DEBOUTE Madame [R] [I] de sa demande de condamnation de la société SEKA à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et initiée de mauvaise foi,

CONDAMNE la société SEKA à payer à :
- Madame [R] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la société TLVMF la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SEKA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SEKA aux dépens de l'instance,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à Paris le 28 Juin 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSandra PERALTA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 20/02165 
N° Portalis 352J-W-B7E-CRYIL

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
20 Février 2020









JUGEMENT 
rendu le 28 Juin 2024 
DEMANDERESSE

S.A.S. SEKA
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0436




DÉFENDERESSES

Société TLVMF
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0009


Madame [R] [I]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0428



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Louise FLORET, greffière, lors des débats et de Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe,



DÉBATS

A l’audience du 26 Avril 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 14 mars 2007, Madame [S] [I], née [O], aux droits de laquelle est venue Madame [R] [I] a donné à bail commercial à la société LE BAILLY, aux droits de laquelle vient désormais la société SEKA un local, sis [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2007 pour finir le 31 décembre 2015 moyennant un loyer principal annuel de 10.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de de “VINS CAFE LIQUEURS A CONSOMMER SUR PLACE OU A EMPORTER et accessoirement celui de BRASSERIE RESTAURANT, mais alors à la condition de faire édifier à ses seuls frais tous conduits de fumée et d’évacuation des odeurs pouvant être nécessaires”.

Le bail s’est poursuivi ensuite par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 juin 2015, Madame [R] [I] a fait délivrer à la société SEKA une notification aux fins de purge du droit de préférence notifiée valant offre de vente des locaux loués au prix de 360.000 euros, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 27 janvier 2016 moyennant un prix de 360.000 euros et une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros a été acquitté par Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L], associés de la société SEKA. La promesse de vente n’a pu aboutir, Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L] n’ayant pas obtenu de prêt bancaire.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2017, Madame [R] [I] a délivré congé avec refus de renouvellement du bail sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction à la société SEKA à effet du 31 juillet 2017.






Par acte extrajudiciaire du 23 mars 2017, la société SEKA a assigné Madame [R] [I] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de contester le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et voir la bailleresse condamnée à lui verser une indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire en date du 5 décembre 2017, Madame [R] [I] a exercé son droit de repentir et a offert le renouvellement du bail à compter de la notification du droit de repentir.

Une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 21 décembre 2017 moyennant un prix de 360.000 euros et en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros. 

Par acte extrajudiciaire du 20 février 2020, la société SEKA a fait citer Mme [I] aux fins notamment de voir constater que le bail s’est automatiquement renouvelé pour neuf ans à compter du 6 décembre 2017 aux clauses et conditions antérieures moyennant un loyer principal de 12.000 euros correspondant au dernier loyer contractuel, qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail.

Par acte notarié en date du 10 avril 2019, Madame [R] [I] a cédé les murs des locaux au profit de la société TLVMF.

Par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2020, la société SEKA a assigné en intervention forcée la société TLVMF.

Par ordonnance du 21 janvier 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures, désormais enregistrées sous le n° RG 20/02165. 

Par ordonnance du 31 mai 2022, le juge de la mise en état a :
- rejeté les fins de non-recevoir opposées par Mme [R] [I] et la société TLVMF, 
- rejeté la demande de la société SEKA aux fins de voir enjoindre à Mme [R] [I] et à la société TLVMF de communiquer la copie de l’acte de cession du 10 avril 2019,
- Enjoint à la société SEKA, Mme [R] [I] et la société TLVMF de rencontrer un médiateur judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 11 septembre 2023, la société SEKA demande au tribunal, aux visas des articles L.145-46-1 du Code de commerce, 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de :
“RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la société SEKA. 
DEBOUTER Madame [R] [I] et la société TLVMF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 
CONDAMNER Madame [R] [I] à rembourser à la société SEKA la somme de 36.000 euros versées au titre de l’indemnité d’immobilisation attachée à la promesse du 21 décembre 2017. 
CONDAMNER Madame [R] [I] à payer à la société SEKA la somme de 69.000 euros au titre de dommages-intérêts en raison du défaut de purge du droit de préférence. 
CONSTATER que l’action de la bailleresse en fixation des conditions de renouvellement de bail à effet du 6 décembre 2017 est prescrite. 
CONSTATER par conséquent que le bail s’est automatiquement renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 6 décembre 2017, aux clauses et conditions antérieures et moyennant un loyer de 12.000 € hors taxes et hors charges, par an en principal, correspondant au dernier loyer contractuel. 




CONSTATER qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail. 
CONDAMNER solidairement Madame [R] [I] et la société TLVMF au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER solidairement Madame [R] [I] et la société TLVMF aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry DAVID, avocat aux offres de droit, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.”

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 15 mars 2023, Madame [R] [I] demande au tribunal, aux visas des articles 122 et suivants du code de procédure civile, L.145-60 du code de commerce, L.145-46-1 du code de commerce, 1124 du, 1240 et 2224 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :
“CONSTATER la carence de la société SEKA en ce qu’elle n’a pas payé les sommes dues ni levé l’option dans les conditions prévues par la promesse unilatérale du 21 décembre 2017 ; 
CONSTATER que la promesse du 21 décembre 2017 est devenue caduque de plein droit le 30 juin 2018 à 16h00 ; 
JUGER que conformément à la promesse du 21 décembre 2017, du fait de la non réalisation de la vente, l’indemnité d’immobilisation de 36.000 euros est restée acquise à Madame [I] ; 
DEBOUTER la société SEKA de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation de 36.000 euros ; 
Sur la demande de dommages-intérêts : 
JUGER que l’action en dommages-intérêts initiée par la société SEKA est prescrite en raison de la prescription biennale ou à titre subsidiaire en raison de la prescription quinquennale ; 
Subsidiairement, 
DÉBOUTER la société SEKA de sa demande de dommages-intérêts en ce qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une faute et d’un préjudice ; 
Sur la demande de renouvellement du bail : 
CONSTATER que le bail a été renouvelé pour une période de 9 années entière et consécutives à compter du 5 décembre 2017 pour se terminer le 4 décembre 2026 ; 
JUGER que la demande de soumission à la signature du preneur un nouveau bail est inondée et sans objet et par conséquent DEBOUTER la société SEKA de sa demande à ce titre ; 
A titre reconventionnel, 
CONSTATER la mauvaise foi patente de la société SEKA ; 
CONDAMNER la société SEKA à payer à Madame [I] la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et initiée de mauvaise foi; 
En tout état de cause, 
DEBOUTER la société SEKA de l’ensemble de ses demandes, fin, et conclusions ; 
CONDAMNER la société SEKA au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
CONDAMNER la société SEKA aux entiers dépens ; 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. “

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 31 janvier 2023, la société TLVMF demande au tribunal, aux visas des articles L.145-58 et L.145-60 du code de commerce, de :
“- Constater que le bail est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 6 décembre 2017, aux clauses et conditions antérieures, sauf à y inclure les dispositions d’ordre public de la loi Pinel et moyennant un loyer annuel de 12 000 € hors taxes et hors charges ; 




- Débouter la société SEKA de toute autre demande ; 
- Condamner la société SEKA à payer à la société TLVMF la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
- Condamner la société SEKA aux dépens.” 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge rapporteur initialement fixée au 9 septembre 2025 a été avancée à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 26 avril 2024.


MOTIFS


A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater» ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

- sur la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation versée par la société SEKA au titre de la promesse du 21 décembre 2017 :

La société SEKA sollicite la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée par la société SEKA au titre de la promesse de vente du 21 décembre 2017. Elle soutient que la promesse de vente n’était pas soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt par la société SEKA, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels; que la seule condition suspensive concernait l’exercice d’un droit de préférence sur les locaux objet de la promesse de vente; que ni Madame [R] [I] ni le notaire en charge de la cession ne l’ont informée de la levée de la condition suspensive, ne l’ont convoquée pour la signature de l’acte authentique de vente et ne lui ont restitué l’indemnité d’immobilisation de 36.000 euros; que compte tenu de sa carence, Madame [R] [I] ne peut opposer le délai d’expiration de la promesse; qu’elle est en droit de demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Madame [R] [I] s’oppose à la demande de la société SEKA. Elle soutient que la promesse de vente est caduque, faute de levée d’option et de paiement dans le délai stipulé par le bénéficiaire de la société SEKA; que dans le cadre d’une promesse de vente, le bénéficiaire dispose d’un droit de levée d’option dans un délai convenu entre les parties; que faute de versement du prix dans le délai par la société SEKA, la promesse est caduque depuis le 1er juillet 2018 et l’indemnité de résiliation lui est due; que par conséquent, elle n’était pas tenue, tout comme le notaire, d’informer la société SEKA de la levée de la condition suspensive, de la convoquer pour la signature de l’acte authentique, de lui restituer l’indemnité d’immobilisation.

En l’espèce, une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 21 décembre 2017 moyennant un prix de 360.000 euros et en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros. 

Cette promesse de vente stipule à l’article intitulé “DELAI” que “la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2018 à seize heures”



L’article intitulé “RÉALISATION” stipule que la réalisation de la promesse aura lieu “par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, dans le délai stipulé ci-dessus accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :”
- “au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes”
- “à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel”,
- “à l’éventuelle commission d’intermédiaire,”
- “ et de manière générale de tous comptes et prorata”
“Soit en cas d’impossibilité de signer l’acte de vente avant l’expiration du délai ci-dessus par le seul fait du PROMETTANT, par la levée d’option faite par tous moyens, auprès du notaire rédacteur par le BENEFICIAIRE dans le même délai accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant”:
- “au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,”
- “à la provision sur frais d’actes de vente et de prêt éventuel”,
-“à l’éventuelle commission d’intermédiaire”,
- et de manière générale de tous comptes et prorata.
Dans cette seule dernière hypothèse, la signature de l’acte authentique devra intervenir dans un délai de 10 jours de le la levée d’option. A défaut le BENEFICIAIRE pourra alors solliciter la constatation judiciaire de le vente”.

L’article intitulé “CARENCE” stipule que “Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, avec paiement des frais comme indiqué, le BENEFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le BENEFICIAIRE.
De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le BENEFICIAIRE de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet de permettre d’établir, le cas échéant, la carence du PROMETTANT et, en conséquence, ne saurait entrainer aucun transfert de propriété de la part du PROMETTANT sur le BIEN, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente”

L’article intitulé “INDEMNITE D’IMMOBILISATION” stipule qu’elle appartiendra au promettant ou sera restituée au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :
“a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR;
b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme (...) versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble faisant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci (...);
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE en cas de réalisation de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption urbain”.

L'article 1124 du code civil alinéa 1er dispose que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

Il est constant qu’une promesse de vente immobilière est caduque lorsque le bénéficiaire n'a pas levé l'option dans le délai.




En l’espèce, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2018 à seize heures et prévoyait que la réalisation de la promesse aurait lieu soit par la signature de l'acte authentique soit par la levée de l'option par le bénéficiaire dans ce délai, la levée de l'option devant être effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devant être accompagnée du versement du prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée, de la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel, de l'éventuelle commission d'intermédiaire et de manière générale de tout compte prorata.

Il n’est pas contesté que la bénéficiaire de la promesse de vente, la société SEKA, n’a pas exercé son option dans le délai prévu dans la promesse de vente. Dès lors, en l’absence de levée de l’option par la société SEKA, la promesse de vente est caduque.

Ainsi la non réalisation de la vente résultant de l’absence de la levée d’option et étant imputable au seul bénéficiaire, Madame [R] [I] était en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation. 

La société SEKA sera donc déboutée de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation au titre de la promesse de vente du 21 décembre 2017.

- sur la demande de dommages et intérêts :

La société SEKA sollicite la condamnation de Madame [R] [I] au paiement de la somme de 69.000 euros au titre du préjudice subi en raison du défaut de purge du droit de préférence; que la demande visant à dire prescrite leur demande se heurte à l’autorité de la chose jugée en ce que le juge de la mise en état a déjà statué sur cette demande; qu’en tout état de cause, cette demande n’est pas prescrite; qu’elle dispose d’un droit de préférence en vertu du renouvellement du bail opéré à la date du 5 décembre 2017; que Madame [R] [I] ne peut se prévaloir de la notification aux fins de purge du droit de préférence délivrée le 15 juin 2015; qu’en ne purgeant pas le droit de préférence, Madame [R] [I] l’a privée de la possibilité d’acquérir les murs et lui a ainsi fait perdre la possibilité de réaliser une économie de loyer; que la perte de chance de faire une économie de loyer peut s’évaluer à 75%.

Madame [R] [I] soutient que la demande de dommages et intérêts de la société SEKA est prescrite; que la purge du droit de préférence de la société SEKA a bien été réalisée conformément aux dispositions en vigueur; que l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne prévoit aucun délai qui rendrait la purge du droit de préférence caduque; qu’elle a conclu une nouvelle promesse notariée avec la société SEKA en date du 21 décembre 2017; qu’il n’était pas nécessaire de purger une deuxième fois le droit de préférence de la société SEKA; que la société SEKA a eu à la possibilité d’acquérir les murs mais n’a pas exercé son droit d’option; qu’elle ne peut aujourd’hui soutenir qu’elle a perdu une chance de réaliser des économies de loyer. 

Sur la prescription 

L’article 794 du code de procédure civile dispose que “Les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789.”







Le juge de la mise en état dans son ordonnance du 31 mai 2022 a rejeté la demande de prescription soulevée par Madame [R] [I] et la société TLVMF en ce que la société SEKA n’avait “pas saisi le juge du fond d’une demande relative à la validité du local en cause ou le respect de son droit de préemption, ses observations dans le cadre de ses conclusions d’incident ne constituant pas des demandes devant le tribunal”.

Dans ses dernières conclusions, la société SEKA sollicite le paiement de dommages et intérêts à défaut de purge du droit de préférence par Madame [R] [I]. Force est de constater que le juge de la mise en état n’a pas été saisi de cette demande et n’a donc pas statué sur la prescription de cette demande. Dès lors, l’ordonnance du juge de la mise en état du 30 mai 2022 n’a pas l’autorité de la chose jugée sur la demande de prescription soulevée par Madame [R] [I] dans la présente instance.

S’agissant d’une demande de dommages et intérêts, ayant un caractère indemnitaire, la demande de la société SEKA est soumise à la prescription quinquennale. 

Aux termes de l'article 2224 du code civil, “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer”.

Il n’est pas contesté que la société SEKA n’a appris que le 11 septembre 2020 que Madame [R] [I] avait cédé le local commercial à la société TLVMF. Dès lors, la demande de la société SEKA visant à condamner Madame [R] [I] à lui payer la somme de 69.000 euros au titre de dommages et intérêts en raison du défaut de purge du droit de préférence n’est pas prescrite.

Sur la faute 

Par acte sous seing privé du 14 mars 2007, Madame [S] [I], née [O], aux droits de laquelle est venue Madame [R] [I] a donné à bail commercial à la société LE BAILLY, aux droits de laquelle vient désormais la société SEKA un local, sis [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2007 pour finir le 31 décembre 2015. 

Le bail s’est poursuivi ensuite par tacite reconduction à compter du 1er janvier 2016.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 juin 2015, Madame [R] [I] a fait délivrer à la société SEKA une notification aux fins de purge du droit de préférence notifiée valant offre de vente des locaux loués au prix de 360.000 euros, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Une promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA a été conclue le 27 janvier 2016 moyennant un prix de 360.000 euros et une indemnité d’immobilisation de 36.000 euros a été acquitté par Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L]. La promesse de vente n’a pu aboutir, Monsieur [H] [L] et Monsieur [D] [L] n’ayant pas obtenu de prêt bancaire.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2017, Madame [R] [I] a délivré congé avec refus de renouvellement du bail sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction à la société SEKA à effet du 31 juillet 2017.






Par acte extrajudiciaire en date du 5 décembre 2017, Madame [R] [I] a exercé son droit de repentir et a offert le renouvellement du bail à compter de sa notification, soit le 5 décembre 2017. Il n’est pas contesté que l’exercice par Madame [R] [I] de son droit de repentir a entrainé le renouvellement de celui-ci à compter du 5 décembre 2017.

L’article L. 145-46-1 du code de commerce “Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code.”

Cette disposition est d’ordre public. Dès lors, si Madame [R] [I] avait délivré le 15 juin 2015 à la société SEKA une notifications aux fins de purge du droit de préférence notifiée valant offre de vente des locaux loués au prix de 360.000 euros, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, elle était tenue compte tenu du renouvellement du bail le 5 décembre 2017 de délivrer une nouvelle notification aux fins de purge avant de procéder à la cession des locaux, objet du bail et ce même si une nouvelle promesse de vente entre Madame [R] [I] et la société SEKA avait été conclue le 21 décembre 2017, soit postérieurement au renouvellement. 







Sur le préjudice 

La société SEKA soutient qu’en ne purgeant pas le droit de préférence de la société locataire, Madame [R] [I] l’a privée de la possibilité d’acquérir les murs et lui a ainsi fait perdre la possibilité de réaliser une économie de loyer sur les années restantes à courir du bail commercial à compter de la cession des murs à la société TVLMF en date du 10 avril 2019, soit pendant une période de 7 ans et 8 mois.

Toutefois, il y a lieu de relever que Madame [R] [I] a conclu deux promesses de ventes avec la société SEKA le 27 janvier 2016 et le 21 décembre 2017. La première promesse de vente a échoué, la société SEKA n’ayant pu obtenir de prêt bancaire. Si lors de la seconde promesse de vente, la société SEKA avait déclaré qu’elle n’entendait pas “contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devait être assuré en totalité par ses deniers personnels”, force est constater qu’elle est devenue caduque faute pour la société SEKA de lever l’option.

Ainsi, si l’intention d’acquérir les murs par la société SEKA est démontrée, force est de constater qu’elle ne démontre nullement qu’elle avait les capacités financières pour acquérir les murs lors de la seconde promesse de vente ni qu’elle aurait été en capacité de l’acquérir si Madame [R] [I] lui avait notifié le droit de purge, conformément à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. 

Dès lors, la société SEKA ne justifie pas de la perte certaine d’une chance même faible d’acquérir les murs et de faire une économie de loyer. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de Madame [R] [I] en raison du défaut de purge du droit de préférence. 

- sur le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions : 

La société SEKA soutient qu’aucune action n’ayant été engagée à la suite de l’exercice du droit de repentir dans le délai de deux ans, le bail s’est automatiquement renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 6 décembre 2017 aux clauses et conditions antérieures et moyennant un loyer de 12.000 euros hors taxes et hors charges, par an en principal, correspondant au dernier loyer par l’effet de la prescription de l’action de la bailleresse en fixation du loyer.

Madame [R] [I] soutient que la demande est devenue sans objet en ce que le bail é été renouvelé et qu’aucune disposition légale n’impose la conclusion d’un bail écrit.

La société TLVMF indique qu’elle ne conteste pas le renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, étant donné la prescription de l’action en fixation du loyer; qu’elle a d’ailleurs indiqué à la société SEKA qu’elle souhaitait formaliser un renouvellement amiable du bail, aux mêmes conditions que le précédent afin d’éviter une procédure superfétatoire. 

La société SEKA sollicite que soit :
“CONSTATER que l’action de la bailleresse en fixation des conditions de renouvellement de bail à effet du 6 décembre 2017 est prescrite. 
CONSTATER par conséquent que le bail s’est automatiquement renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 6 décembre 2017, aux clauses et conditions antérieures et moyennant un loyer de 12.000 € hors taxes et hors charges, par an en principal, correspondant au dernier loyer contractuel. 
CONSTATER qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail.”




Le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Dès lors, le tribunal ne statuera pas sur les demandes de la société SEKA, de Madame [R] [I] et de la société TLVMF de voir “constater” relatives au renouvellement du bail ni sur la demande en découlant de Madame [R] [I] de voir débouter la société SEKA de sa demande de voir “constater qu’à défaut pour la bailleresse de soumettre à la signature des preneurs un bail conforme à la décision à intervenir, cette dernière vaudra bail”. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Madame [R] [I] soutient que la société SEKA a initié une procédure de renouvellement du bail à son encontre alors qu’elle n’est plus propriétaire des lieux loués et que la société SEKA était titulaire d’un bail à la suite de son repentir; qur la procédure est initiée de manière abusive et de mauvaise foi; qu’après avoir constaté que ses demandes étaient dépourvues de fondement la société SEKA a continuellement ajouté de nouvelles demandes afin de contester la purge du droit de préférence; qu’elle a bien purgé le droit de préférence de la société SEKA et que deux promesses de vente ont été signées entre les parties; que ces deux promesses sont devenues caduques.

La société SEKA s’est opposée à cette demande en soutenant que le juge de la mise en état a reconnu son intérêt à agir. 

L’article 1240 du code civil dispose que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. “

Le droit d'agir qui est l'expression d'une liberté fondamentale n'est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, les éléments soulevés par Madame [R] [I] sont insuffisants à caractériser une faute de la société SEKA faisant dégénérer le droit d'agir de ce dernier en abus de droits. Elle sera donc déboutée de sa demande.

- sur les demandes accessoires : 

La société SEKA, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance.

L’équité commande de condamner la société SEKA à payer à :
- Madame [R] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- la société TLVMF la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société SEKA sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société SEKA de sa demande de condamnation de Madame [R] [I] à lui rembourser la somme de 36.000 euros versées au titre de l’indemnité d’immobilisation attachée à la promesse du 21 décembre 2017,

DEBOUTE la société SEKA de sa demande de condamnation de Madame [R] [I] à lui payer la somme de 69.000 euros au titre de dommages-intérêts en raison du défaut de purge du droit de préférence,

DEBOUTE Madame [R] [I] de sa demande de condamnation de la société SEKA à lui payer la somme de 50.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et initiée de mauvaise foi,

CONDAMNE la société SEKA à payer à :
- Madame [R] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la société TLVMF la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SEKA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SEKA aux dépens de l'instance,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à Paris le 28 Juin 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSandra PERALTA

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1231-2, code de commerce L145-58, code civil 1124, code de procedure civile 794, code de commerce L213-11, code de commerce L145-46-1, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-06-28T18:24:05.862Z.