Tribunal judiciaire de Chartres, 1ERE CHAMBRE, 19 juin 2024, n° 17/02722

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Jugement N°
du 19 Juin 2024

N° RG 17/02722 - N° Portalis DBXV-W-B7C-EVSF
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S.C.I. HERISSON
C/
[X] [K]











Copie certifiée conforme et 
Copie exécutoire délivrées
le


à :
-Me GAILLARD T1
-Me GIBIER T21
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE 


DEMANDERESSE :

S.C.I. HERISSON 
RCS CHARTRES N°822 438 966, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) - AIDAT-ROUAULT ISABELLE - GAILLARD N ATHALIE, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1


DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [K]
né le 23 Mars 1952 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Julien GIBIER, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sophie PONCELET
Assesseurs: Florence HENOUX
 Jean THIBAUD

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 07 décembre 2023, à l’audience du 20 Mars 2024 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 15 mai 2024 et prorogées au 19 Juin 2024.

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 19 Juin 2024
- Contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.


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EXPOSE DU LITIGE 

La SCI HERISSON est propriétaire de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 6] depuis 1991.

Monsieur [X] [K] a acquis, par acte de Maître [J] [C] Notaire à [Localité 6], en date du 3 juin 2009, l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Suite à la déclaration préalable effectuée auprès de la mairie de [Localité 6] et à sa décision de non opposition du 27 décembre 2016, Monsieur [X] [K] a procédé à la rehausse d'une partie de la toiture de son immeuble et à la création d'une fenêtre sur son terrain.

Alléguant de l'apparition de désordres sur son immeuble du fait de ces travaux, la SCI HERISSON a, après en avoir été autorisée par ordonnance du président du Tribunal de Grande Instance de Chartres, délivré une assignation à jour fixe le 22 décembre 2017 à Monsieur [X] [K] d'avoir à comparaître devant la juridiction de Céans.

Par jugement en date du 25 Avril 2018, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à Monsieur [V].

Suite à sa carence dans l'exécution de la mesure d'instruction, ce dernier en a été déchargé au profit de Madame [P].

Cet expert a établi une note de synthèse le 30 Juin 2021 et déposé un rapport en l'état, faute de consignation complémentaire.

 Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 Novembre 2023, la SCI HERISSON sollicite au visa des articles 675 à 680 du Code civil ainsi que des articles 544 et 1240 du Code civil et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la condamnation du défendeur à lui régler la somme de 6 211,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du devis du 17 mars 2021 au titre du remplacement de la chaudière
- la condamnation du défendeur à lui régler la somme de 10 308,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du devis de Monsieur [R] du 23 Fevrier 2021, concernant la reprise des plaques, la reprise de l'angle de la noue et la création de la fenêtre de toit, outre la suppression de la fenêtre actuelle de la salle de bains
- la condamnation du défendeur à lui régler au titre de la perte de ses loyers et de l'impossibilité de vendre, la somme de 700 euros par mois à compter du 1°'juillet 2020, soit au 1er septembre 2023, la somme de 26 600 euros, à parfaire à la date du jugement
- la condamnation du défendeur à lui régler la somme de 5 000 euros a titre de dommages et intérêts en raison des manoeuvres de Monsieur [K] destinées à empêcher la vente du bien
- le rejet de la demande reconventionnelle de Monsieur [K] au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive
- la condamnation du défendeur à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- le rejet de la demande reconventionnelle de Monsieur [K] au titre de l'article 700 du Code
de Procédure Civile





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 Septembre 2023, Monsieur [X] [K] sollicite au visa des articles 544 et 1240 et 676 du Code Civil :

- le rejet des demandes de la SCI HERISSON
- la condamnation de la requérante à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
- la condamnation de la requérante à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

Vu le renvoi au contenu des écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs au visa de l'article 455 du Code de Procédure Civile ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 Janvier 2024 et le renvoi de l'affaire à l'audience collégiale du 20 Mars 2024 ;

Vu la mise en délibéré du 15 Mai 2024 et la prorogation de la décision au 19 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande de la SCI HERISSON au titre du remplacement de la chaudière

En l'espèce, il résulte de manière concordante de l'ensemble des pièces techniques versées aux débats et notamment de la note de synthèse de Madame [P], que suite aux travaux de rehausse de toiture engagés par Monsieur [K], la partie supérieure du conduit de cheminée de l'immeuble de la SCI HERISSON permettant la sortie des fumées, se trouve située à une hauteur inférieure à celle du faîtage de surélévation, et ce en contrariété avec les règles techniques en vigueur.

Si Madame [P] note que le conduit de cheminée était déjà frappé de non conformité avant les travaux engagés par Monsieur [K] car celui-ci était situé à moins de 8 mètres du faîtage du bâtiment de la SCI HERISSON, les travaux réalisés par le défendeur ont néanmoins aggravé ladite non conformité puisque le conduit de fumée se trouve désormais enclavé sur deux côtés ne permettant plus le fonctionnement de la chaudière sans travaux réparatoires préalables.

La responsabilité délictuelle de Monsieur [K] est donc engagée à raison des travaux de surélévation de toiture qu'il a exécutés.

Concernant les travaux de reprise, Madame [P] propose une augmentation de la hauteur du conduit de fumée qu'elle chiffre à la somme de 798,60 euros TTC.

Ce mode opératoire préconisé par l'expert judiciaire désigné par le Tribunal, ne sera néanmoins pas retenu, dès lors qu'il est contredit de manière concordante par les avis techniques des deux experts amiables (également par ailleurs aussi experts judiciaires), par la notice de pose du conduit en cause ainsi que par l'avis du technicien poseur.

En effet les travaux proposés par Madame [P], aboutiraient à créer un conduit de cheminée supérieur à 3 mètres, ce qui n'est pas techniquement possible.

Tenant compte du fait que la chaudière équipant le logement de la SCI HERISSON est une chaudière avec flamme ouverte, nécessitant une sortie de fumées seulement par cheminée, la seule solution réparatoire envisageable, est le remplacement de la chaudière existante par une chaudière à condensation étanche.

Ces travaux ont été chiffrés par un devis en date du 17 Mars 2021 de la société Alain FURET sollicitée par la SCI HERISSON, à hauteur de 5492,95 euros HT (déduction faite du poste concernant la pose d'une ventilation dans la salle de bain prévue au devis sans rapport avec les travaux de changement de la chaudière), soit 5795,06 euros TTC. Sans chiffrage opposant, cette somme sera retenue comme base de calcul du préjudice subi par la SCI HERISSON.

Compte tenu du fait que l'action de Monsieur [K] a aggravé une non conformité existante, la SCI HERISSON ne saurait prétendre au titre de la réparation de son préjudice, à la prise en charge par le défendeur, de la somme de 5795,06 euros dans son intégralité.

Pour ce motif, cette somme sera réduite d'un abattement de 50 %, ne faisant supporter à Monsieur [K], que la somme de 2897,53 euros que ce dernier sera condamné à payer à la SCI HERISSON avec intérêts au taux légal à compter du 20 Octobre 2022, date de la notification des écritures de la requérante contenant sa demande au titre du remplacement de la chaudière.

Sur la demande de la SCI HERISSON au titre de l'obstruction de la fenêtre de la salle de bain

En l'espèce, il résulte de manière concordante de l'ensemble des pièces techniques versées aux débats et notamment de la note de synthèse de Madame [P], que les travaux de rehausse de toiture engagés par Monsieur [K] ont provoqué l'obturation de la fenêtre de la salle de bain de l'immeuble de la SCI HERISSON.

Même si Madame [P] relève qu'une fenêtre n'est pas une ventilation, que la salle de bain de la SCI HERISSON bénéficie par ailleurs d'une luminosité naturelle apportée par de grandes plaques translucides présentes au plafond et qu'un aménagement technique est possible pour éviter les infiltrations, il n'en demeure pas moins que les travaux exécutés par Monsieur [K] ont généré la suppression de l'ouverture sur l'extérieur de cette pièce, ce qui constitue un préjudice indemnisable pour la SCI HERISSON.

La responsabilité délictuelle de Monsieur [K] est donc engagée à raison des travaux de surélévation de toiture qu'il a exécutés.

La SCI HERISSON est donc en droit de solliciter la prise en charge par Monsieur [K] du coût des travaux relatifs :

- à la création dans la salle de bain, d'une autre ouverture sur l'extérieur, de type fenêtre de toit à hauteur de la somme de 6600,04 euros HT aux termes d'un devis du 23 Février 2021 de la société [W] [R] ET FILS sans éléments opposants, soit la somme 7260,04 euros TTC
- à la suppression de la fenêtre de la salle de bain à hauteur de la somme de 452,60 euros HT soit TTC aux termes d'un devis du 23 Février 2021 de la société [W] [R] ET FILS sans éléments opposants, soit la somme de 497,86 euros TTC
- à la fourniture et la pose d'une ventilation dans la salle de bain privée de fenêtre et ce à hauteur de la somme de 395 euros HT, soit la somme de 416,72 euros TTC au titre de l'estimation faite par un devis en date du 17 Mars 2021 de la société ALAIN FURET, sans éléments opposants

Monsieur [K] sera donc condamné à payer à la SCI HERISSON, la somme totale de 8174,62 euros TTC et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 Octobre 2022, date de la notification des écritures de la requérante contenant la demande au titre de l'obstruction de la fenêtre de la salle de bain.

Sur la demande de la SCI HERISSON au titre de la modification du déversement des eaux pluviales

En l'espèce, il résulte de manière concordante de l'ensemble des pièces techniques versées aux débats et notamment de la note de synthèse de Madame [P], que suite aux travaux de rehausse de toiture engagés par Monsieur [K], une surface additionnelle de toiture se déverse vers le fond de la SCI HERISSON.

Madame [P] note néanmoins que des travaux complémentaires ont, depuis, été réalisés par Monsieur [K], de sorte que seule une partie résiduelle des eaux est désormais susceptible de s'écouler sur la toiture de la SCI HERISSON.

Si Madame [P] n'a pas constaté le grief allégué, force est néanmoins de considérer que les travaux de surélévation de toiture exécutés par Monsieur [K] ont amené une partie additionnelle de toiture à se déverser vers le fond de la SCI HERISSON, fut-elle résiduelle à ce jour, provoquant une aggravation de la servitude d'écoulement des eaux de pluie.

La responsabilité délictuelle de Monsieur [K] est donc engagée à raison des travaux de surélévation de toiture qu'il a exécutés.

La SCI HERISSON est donc en droit de solliciter la prise en charge par Monsieur [K] du coût des travaux réparatoires consécutifs relatifs à la reprise de l'angle de la noue à hauteur d'une somme de 922,58 euros HT aux termes du devis en date du établi par la SARL [W] [R] ET FILS en date du 23 Février 2021, soit la somme de 1014,83 euros TTC.

Monsieur [K] sera donc condamné à payer à la SCI HERISSON, la somme de 1014,83 euros TTC et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 Octobre 2022, date de la notification des écritures de la requérante contenant sa demande au titre de la modification du déversement des eaux pluviales.

Sur la demande de la SCI HERISSON au titre du bris des plaques d'onduline

En l'espèce, il résulte de la note de synthèse de Madame CLENETque les plaques d'onduline sont abîmées le long de la rive.

Si la couverture de la SCI HERISSON a été refaite en 2011, l'absence d'état des lieux contradictoire effectué avant les travaux engagés par Monsieur [K], de même que le fait que l'origine de la dégradation soit ancienne comme constaté par Madame [P], empêchent de pouvoir relier avec certitude ce désordre qu'il n'est pas possible de dater, avec l'intervention du couvreur de Monsieur [K].

En conséquence, la SCI HERISSON sera déboutée de sa demande au titre du préjudice résultant du bris des plaques d'onduline.

Sur la demande de la SCI HERISSON au titre du préjudice lié à l'impossibilité de vendre et à la perte des loyers

En l'espèce, aux termes des pièces versées aux débats, le bien immobilier en cause était loué à la société RENOVATION PEINTURE au titre d'un bail commercial en date du 11 Juillet 2014 à effet au 1er Juillet 2014 pour se terminer le 30 Juin 2023, moyennant un loyer annuel de 8400 euros, payable mensuellement en douze termes de 700 euros.

Le 25 Juin 2019, le gérant de cette société a donné à regret congé à la SCI HERISSON, invoquant le fait que le litige l'opposant à son voisin l'avait empêché d'évoquer la possibilité de se porter acquéreur de ce bien immobilier, celui-ci ayant eu l'opportunité de trouver un autre local ailleurs.

 Ce faisant, la SCI HERISSON aurait été en droit de solliciter un préjudice de perte de chance de pouvoir vendre le bien immobilier en cause à son locataire commercial. Cependant, elle ne verse aux débats aucune attestation émanant d'un professionnel de l'immobilier permettant d'établir la valeur vénale du local en cause. Le préjudice de perte de chance de vendre le bien litigieux ne peut donc être chiffré et ne saurait donc être indemnisé.

En revanche, il n'en reste pas moins que la SCI HERISSON démontre par la teneur de la lettre de congé du 25 Juin 2019 de son preneur commercial, que ce dernier a quitté les lieux, faute de pouvoir les acquérir en raison du litige existant entre son propriétaire et Monsieur [K].

La SCI HERISSON a ainsi perdu la chance de pouvoir percevoir les loyers commerciaux jusqu'à l'échéance du bail commercial, c'est à dire jusqu'au 30 Juin 2023.

Compte tenu de la date de signature du bail mais également du fait que le locataire cherchait à devenir propriétaire des murs de son local commercial et donc à quitter celui-ci s'il ne pouvait pas s'en porter acquéreur, le coefficient de perte de chance doit pouvoir être évalué à 50 %. La SCI HERISSON est donc en droit de solliciter le paiement par Monsieur [K], de la somme de 12 600 euros (soit 700 euros par mois x 50 % à compter du 1er Juillet 2020, le local ayant été rendu au 30 Juin 2020, jusqu'au 30 Juin 2023, soit 350 euros x 12 mois x 3 années = 12 600 euros) au titre du préjudice de perte de chance de pouvoir percevoir les loyers commerciaux jusqu'à l'échéance du bail.

Monsieur [K] sera donc condamné à payer cette somme à la SCI HERISSON.

Cette dernière est en revanche infondée à solliciter une somme pour la période postérieure, compte tenu de l'aléa sur le renouvellement du bail commercial au regard du contexte sus décrit.

Sur la demande de la SCI HERISSON au titre des manœuvres imputées à Monsieur [K] destinées à empêcher la vente du bien

En l'espèce, il est certain que Monsieur [K] a régulièrement été prendre des informations au sujet de la vente de l'immeuble de la SCI HERISSON auprès de l'agent immobilier qui avait le mandat, ainsi qu'il ressort d'un mail du 6 Octobre 2022 de ce dernier en ce sens. Pour autant, il n'est nullement établi que Monsieur [K] ait déployé des manœuvres frauduleuses en vue d'empêcher la vente du bien immobilier de la SCI HERISSON. La demande de dommages et intérêts de la requérante à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes annexes

Monsieur [K] succombant principalement, il n'est pas inéquitable de le condamner à payer à la SCI HERISSON, la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, de même qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire mais à l'exclusion des frais de constat d'huissier, actes non tarifés.

Monsieur [K] succombant principalement, il y a lieu de considérer que la procédure engagée par la SCI HERISSON n'était nullement abusive, de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement sera rejetée. Pour ce même motif, les demandes de Monsieur [K] au titre des articles 699 et 700 seront rejetées.

L'ancienneté de l'affaire justifie que l'exécution provisoire soit ordonnée.

PAR CES MOTIFS, 

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à la SCI HERISSON, les sommes suivantes ;

- 2897,53 euros au titre du remplacement de la chaudière et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 Octobre 2022,
- 8174,62 euros au titre du préjudice né de l'obstruction de la salle de bain et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 Octobre 2022,
- 1014,83 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 Octobre 2022, au titre du préjudice né de la modification du déversement des eaux pluviales,
- 12 600 euros au titre du préjudice de perte de chance de pouvoir percevoir les loyers commerciaux jusqu'à l'échéance du bail pour la période allant du 1er Juillet 2020 au 30 Juin 2023.

DEBOUTE la SCI HERISSON de son préjudice né du bris des plaques d'onduline ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à la SCI HERISSON, la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] aux dépens de la présente procédure en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET