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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 19 septembre 2024, n° 21/04837

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2017, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a consenti à la société PARADIS ÉLYSÉES, aux droits de laquelle vient la SARL YING ET YANG, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de douze années à compter du 1er octobre 2013 et moyennant un loyer, payable trimestriellement et d'avance, de 188.000 € HT par an, provisions sur charges en sus.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré locatif de 86.354,52 € visant la clause résolutoire du bail.

La dette objet de ce commandement a été réglée.

Aux termes d'une lettre recommandée datée du 16 août 2020, la locataire a demandé à la bailleresse de lui accorder la remise des loyers du deuxième trimestre 2020 compte tenu de la fermeture de son établissement, ordonnée dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19.

Par acte extrajudiciaire du 27 août 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, lui réclamant le paiement d'une somme totale de 169.012,55 € au titre de loyers et charges du deuxième et du troisième trimestres 2020, outre une pénalité contractuelle et le coût de l'acte d'huissier.

Par lettre en date du 23 septembre 2020, la bailleresse lui a réclamé un projet de règlement des loyers en retard, expliquant être ouverte à une solution amiable.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 septembre 2020, le conseil de la locataire a sollicité de la bailleresse, sur le fondement de l'article 1195 du code civil, une remise des loyers échus pendant la période de fermetures administratives ordonnées dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, ainsi qu'une révision des loyers à venir pour tenir compte de la chute de son chiffre d'affaires.

La bailleresse a assigné la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion.

Selon procès-verbal du 25 février 2021, elle a fait procéder à une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de sa locataire pour un montant de 151.142,27 €, qui a été dénoncée le 1er mars suivant.

Par exploit d'huissier du 23 mars 2021, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a assigné la SARL YING ET YANG au fond devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 06 mai 2021, le juge des référés a rejeté les demandes de la bailleresse compte tenu de contestations sérieuses.

Dans ses dernières conclusions du 24 juillet 2022, la SCI DE PLACEMENT LAMDA sollicite du tribunal : 

- de prononcer la résiliation du bail,
- d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier,
- d'autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme totale de 518.934,60 € au titre de la dette locative majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 août 2020,
- la condamnation de la locataire à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer facturé majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux,
- de juger que le dépôt de garantie de 47.000 € lui restera acquis,
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer,
- d'ordonner la libération de la saisie conservatoire du 25 février 2021 à son profit,
- le rejet des demandes de la défenderesse,
- de juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir nécessitant une exécution forcée par un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application de l'article 10 du décret du 08 mars 2021 portant modification du décret 96/1080 du 12 décembre 1996 devra être supporté par le débiteur des condamnations prononcées en sus des frais prévus à l'article 700 du code de procédure civile,
- de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


Dans ses dernières conclusions du 30 août 2021, la SARL YING ET YANG sollicite :

À titre principal,
- le rejet de toutes les demandes de la bailleresse,
- de juger que les loyers dus entre le 15 mars et le 15 juin 2020, ainsi que ceux dus entre le 30 octobre 2020 et le 09 juin 2021 ne sont pas exigibles,

À titre subsidiaire, si le tribunal la condamnait à payer tout ou partie des loyers et charges réclamés,
- de lui accorder un délai de 24 mois pour leur paiement,

En tout état de cause,
- d'enjoindre à la bailleresse de renégocier les termes du contrat de bail eu égard aux circonstances exceptionnelles et imprévisibles liées à la pandémie de covid-19 et à l'exigence de bonne foi contractuelle, le cas échéant sous l'égide d'un médiateur ou de tout expert immobilier qu'il plaira au tribunal de désigner,
- de juger que le manquement éventuel de la bailleresse à son obligation de renégociation du contrat sera sanctionné sur le terrain de la responsabilité contractuelle et de juger qu'à défaut d'accord entre les parties dans le délai de six mois du jugement à intervenir, elle pourra saisir le tribunal d'une action en révision du contrat de bail,
- de condamner la bailleresse à lui payer une somme de 6.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 09 septembre 2022 et l'audience de plaidoiries fixée au 23 mars 2023, puis reportée au 16 mai 2024.

Par conclusions du 15 mai 2024, la SARL YING ET YANG a sollicité :

- la révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état afin de permettre aux organes représentatifs de la procédure collective ouverte à son profit d'intervenir valablement à la procédure,
- de réserver les dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'audience du 16 mai 2024, l'affaire a été plaidée, la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ayant été mise en délibéré avec le fond.

Par message RPVA du 31 juillet 2024, le conseil de la bailleresse a indiqué qu'aucune procédure collective n'avait été ouverte au profit de la locataire et a produit un extrait Kbis de celle-ci en date du 30 juillet 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état

Selon l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 803 dudit code prévoit que l'ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, la locataire a adressé, la veille de l'audience de plaidoiries, une demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état, faisant valoir :

- qu'elle a déclaré son état de cessation des paiements au greffe du tribunal de commerce le 03 mai 2024 et qu'elle est convoquée à une audience du 15 mai 2024 en vue de l'ouverture à son endroit d'une procédure de redressement judiciaire, de sorte que les organes représentatifs de cette procédure collective doivent pouvoir intervenir valablement dans la présente instance,
- que par acte du 07 mars 2023, elle a acquiescé à la saisie conservatoire de créance du 25 février 2021 à hauteur de 134.493,22 €,
- qu'elle a réglé les échéances de loyers au fur et à mesure de la procédure ainsi qu'une partie de l'arriéré locatif mais que la bailleresse n'a pas produit de décompte actualisé.

Toutefois, force est de constater qu'elle ne justifie pas de l'ouverture effective d'une procédure collective à son profit justifiant une révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état afin de régulariser la présente procédure.

Par ailleurs, la condamnation au paiement de sommes à sa bailleresse peut être prononcé en deniers ou en quittances, de sorte que le paiement de la somme objet de la saisie conservatoire par l'effet de son acquiescement pourra être pris en compte sans qu'il soit nécessaire de rouvrir les débats.

Enfin, la locataire ne produit aucun élément prouvant le paiement d'échéances de loyer pendant la procédure et d'une partie de l'arriéré locatif qui n'auraient pas été pris en compte dans le dernier décompte de la bailleresse, arrêté au 1er juillet 2022.

Dans ces conditions, n'étant pas justifié d'une cause grave de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état, la demande à ce titre sera rejetée.


Sur la demande de résiliation judiciaire

En l'espèce, la bailleresse expose au soutien de sa demande de résiliation du bail :

- que l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2022 s'élève à la somme de 518.934,60 €, se décomposant comme suit :
*426.322,62 € au titre des loyers et charges,
*76.467,87 € au titre des intérêts de retard,
*15.327,52 € au titre de la clause pénale,
*816,59 € au titre des frais de recouvrement,
- que la locataire est de mauvaise foi, car elle n'a pas répondu à sa demande de proposition d'échéancier pour le règlement de la dette, se contentant de demander un effacement de ladite dette puis la mettant en demeure d'accepter une révision du loyer, sans lui avoir fourni de justificatif de sa prétendue baisse de chiffre d'affaires, et car elle a suspendu le paiement de ses loyers malgré la perception d'aides de l'État, alors qu'elle-même a gardé le contact pendant et après le confinement pour tenter de l'aider.

La locataire réplique :

- qu'elle a débuté son activité en 2019 dans un contexte difficile compte tenu de la crise des gilets jaunes, puis a connu des difficultés financières liées à la crise sanitaire de l'épidémie de covid-19, les restaurants ayant subi des fermetures et restrictions administratives, la bailleresse n'ayant pas répondu à ses demandes ni proposé de solution amiable mais lui ayant délivré des mises en demeure de payer, engagé une procédure d'expulsion en référé et procédé à une saisie conservatoire de créance,
- que la créance invoquée par la bailleresse n'est pas exigible dès lors qu'elle peut lui opposer, en raison des diverses mesures administratives prises pour lutter contre l'épidémie de covid-19, des moyens tirés d'une exception d'inexécution du fait du manquement de celle-ci à son obligation de délivrance, d'une perte partielle de la chose louée et de la force majeure,
- qu'en application de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, la bailleresse ne peut solliciter la résiliation judiciaire du bail ni l'application de sa clause pénale pour le défaut de paiement de loyers et charges échus depuis le 10 juillet 2020,
- que la bailleresse est de mauvaise foi puisqu'elle l'a assignée au fond sans attendre l'issue de la procédure de référé fondée sur les mêmes faits et alors qu'elle ne peut ignorer ses difficultés économiques liées à la crise sanitaire, son action étant un stratagème pour récupérer le fonds de commerce gratuitement,
- qu'il n'est pas justifié d'un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, car une grande partie de la dette n'est pas exigible, son solde ne pouvant être payé d'un coup compte tenu de ses difficultés financières et car elle a repris le paiement de ses loyers et charges,
- subsidiairement, sa trésorerie actuelle ne lui permettant pas d'apurer la dette en une fois, la résiliation du bail entraînant la perte de son fonds de commerce et de l'emploi de ses salariés, qu'il conviendrait de lui accorder un délai de paiement.

Il convient, pour statuer sur la demande de résiliation du bail, de statuer au préalable sur les divers moyens opposés par la locataire.


*Sur l'exigibilité des loyers

Selon l'article 1219 du code civil, " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. "

Néanmoins, il est constaté que les locaux ont bien été mis à disposition de la locataire par la bailleresse et que l'impossibilité d'exploiter liée à l'interdiction de recevoir du public ou les restrictions d'exploitation dues aux mesures sanitaires sont le seul fait du législateur.

Il n'est donc pas justifié d'une inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur.

Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne peut donc qu'être rejeté.

L'article 1722 du code civil dispose que :

" Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. "

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais " juridique " et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais il est maintenant constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, décidées selon les catégories d'établissement recevant du public, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d'exonérer la locataire de son obligation de paiement des loyers.

L'article 1218 du code civil dispose que :

" Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. "

Cependant, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d'un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.

Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la défenderesse est débitrice d'une obligation de paiement de sommes d'argent et que ce n'est pas l'exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu'elle en attendait, la jouissance des lieux loués.

Il y a lieu en conséquence de constater que les loyers contestés sont bien exigibles.


*Sur le bénéfice des dispositions protectrices de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

L'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose notamment que :
" I- Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. (...) "

Le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 fixe les critères d'éligibilité au bénéfice de cette mesure :

I. - Pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d'éligibilité suivants :
1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
2° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
3° Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II. - Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d'affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part :
- le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ;
- ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019 ;
- ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;
- ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d'affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;
- ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l'entreprise, et le 30 septembre 2020.

III. - Pour les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public, le chiffre d'affaires du mois de novembre 2020 mentionné au II n'intègre pas le chiffre d'affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

IV. - Lorsqu'elles sont constituées sous forme d'association, les personnes mentionnées au I ont au moins un salarié.

V. - Les conditions fixées aux 1° et 2° du I sont considérées au premier jour où la mesure de police administrative mentionnée au I de l'article 14 de la loi susvisée s'applique. Le seuil d'effectif est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale et il est tenu compte de l'ensemble des salariés des entités liées lorsque l'entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l'article L.233-3 du code de commerce. "

La locataire se prévalant des dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 qui la protégeraient contre toutes les actions, sanctions, voies d'exécution forcée ou mesures de sûreté tendant à sanctionner le retard ou le défaut, liés à la crise sanitaire, du paiement de ses loyers et charges contractuelles, la bailleresse lui oppose que, n'ayant fourni aucune pièce justificative de ses effectifs, de sa situation de trésorerie démontrant la prétendue baisse de son chiffre d'affaires, ni des aides versées par l'État et des indemnités reçues de son assureur, elle n'apporte pas la preuve qu'elle remplit les conditions cumulatives d'éligibilité de ce régime de protection.

Force est effectivement, pour le tribunal, de constater qu'elle ne produit pas d'élément démontrant qu'elle est réellement éligible à ce dispositif protecteur.

Il y a donc lieu de juger que les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne peuvent faire obstacle aux demandes présentées à son encontre.


*Sur l'appréciation de la gravité des manquements reprochés à la locataire et la demande de délai de grâce

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L'article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L'article 1224 du même code prévoit que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

L'article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le tribunal constate que l'arriéré locatif de la défenderesse arrêté au mois de juillet 2022 est élevé.

S'il correspond à des loyers et charges échus pendant la crise sanitaire, période très difficile financièrement pour les commerçants touchés par les fermetures et restrictions administratives prises pour enrayer la pandémie de covid-19, qui peut-être de nature à retirer leur caractère de gravité à des impayés et justifier des reports de paiement, il est cependant observé que ledit arriéré est maintenant dû depuis près de quatre ans et que les circonstances économiques ont depuis évolué.

En outre, il a été mis un terme, par la jurisprudence, aux discussions juridiques sur l'exigibilité de la dette à ce titre, qui n'est plus contestable depuis maintenant deux ans.

Or, la locataire n'a ni tiré les conséquences de l'achèvement du débat sur l'exigibilité des loyers dits " loyers covid ", ni mis à profit les dernières années écoulées pour réaliser des efforts d'apurement spontané de l'arriéré, alors qu'elle n'a jamais produit les éléments comptables permettant de connaître sa situation financière réelle (et donc prouver des difficultés à payer les sommes dues) ou donné d'information sur les aides ou indemnités qu'elle pourrait avoir perçues.

Ainsi, même s'il n'apparaît pas que la dette a continué d'augmenter, la locataire expliquant avoir repris le paiement des loyers et charges courants, elle continue d'imposer à sa bailleresse, sans justifier d'un motif légitime, un important impayé.

Dans ces conditions, un manquement à son obligation principale de payer les loyers et charges contractuels, suffisamment grave pour fonder une résiliation judiciaire du bail, est caractérisé, et l'octroi d'un délai de grâce n'apparaît nullement opportun, puisqu'elle a déjà bénéficié, de fait, des plus larges délais, et qu'il ne serait pas pertinent de lui permettre de différer encore le règlement de sa dette.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts, à effet au jour de la présente décision, et de rejeter la demande de délai de grâce.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de renégociation du contrat

L'article 1195 du code civil dispose que " Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue d'exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ".

La défenderesse sollicite, sur le fondement des articles 1134 et 1135 anciens, maintenant les articles 1104 et 1194 du code civil, qu'une renégociation du bail soit ordonnée, exposant que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en refusant de tirer les conséquences de la crise sanitaire, exceptionnelle et imprévisible, dont les conséquences rendent l'exécution du contrat excessivement onéreuse pour elle.

La bailleresse réplique que les conditions cumulatives prévues par l'article 1195 du code civil ne sont pas réunies et que la locataire ne cherche en réalité qu'à échapper à ses obligations.

Le tribunal constate que les dispositions de cet article 1195, issues de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, sont applicables au bail litigieux, conclu après son entrée en vigueur le 1er octobre 2016 ; ce texte a vocation à s'appliquer à la demande de renégociation des obligations contractuelles présentée par la défenderesse, qu'il n'y a donc pas lieu de fonder sur les anciens articles 1134 et 1135 du code civil.

Or, la défenderesse ne justifie pas remplir les conditions de ce texte.

En effet, l'application de l'article 1195 suppose que le débiteur continue d'exécuter ses obligations malgré sa demande de révision ; tel n'est pas le cas de la locataire en l'espèce qui a suspendu son exécution.

En outre, comme le relève la demanderesse, elle ne démontre pas le caractère excessivement onéreux de la poursuite de l'exécution du contrat alors qu'elle ne fournit aucun élément afférent à sa situation financière pendant et depuis la crise sanitaire, ni aucune information sur des aides de l'État qu'elle aurait pu percevoir ou la reprise de son activité.

Les demandes tendant à une renégociation du bail seront donc rejetées.


Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

Le quantum de l'arriéré locatif évoqué par la bailleresse n'est pas contesté, étant rappelé que le tribunal a déjà relevé, dans le cadre de l'appréciation de la demande de révocation de la clôture de la mise en état, que la locataire ne justifiait pas de règlements réalisés en cours de procédure postérieurs au décompte du 1er juillet 2022.

Celui-ci prend en compte les paiements dont la locataire justifie et apparaît donc exact.

Il convient toutefois d'en déduire les dépens d'assignation y figurant à hauteur de 234,88 €, cette somme étant déjà mise à la charge de la locataire au titre des frais de procédure, traités ci-après.

Par ailleurs, cette somme ne saurait produire des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 août 2020 comme le sollicite la bailleresse, alors qu'elle inclut déjà les intérêts contractuels produits par les sommes impayées en vertu de l'article 18.2.1 du bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée à payer à la bailleresse une somme de 518.934,60 € - 234,88 € = 518.699,72 € au titre des loyers, charges, intérêts de retard, pénalités et frais arrêtés au 1er juillet 2022 et le surplus de la demande à ce titre sera rejeté.

Cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances pour que les parties puissent l'actualiser des sommes perçues depuis le 1er juillet 2022.

Il n'y a pas lieu d'ordonner la libération de la saisie conservatoire du 25 février 2021 au profit de la bailleresse, étant relevé que, outre l'acquiescement à celle-ci justifié par la locataire dans le cadre de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture, qui a déjà permis son paiement, la seule condamnation au règlement de la somme qui en est l'objet suffit à lui faire produire cet effet.


Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 18.3.1 du bail, " Au cas où après résiliation du bail, les locaux loués ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation et matériels, l'indemnité d'occupation due par le preneur ou ses ayants-droit jusqu'à restitution effective des locaux loués sera égale au dernier loyer facturé, majoré de 50% et de la TVA au taux en vigueur. "

Il est d'usage en matière de baux ou d'occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l'occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

En l'espèce, il y a lieu de condamner la locataire à payer, à compter de la présente résiliation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer facturé, lequel sera majoré de 50% à défaut de libération volontaire des lieux selon les modalités fixées par le présent jugement, ce jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion de la locataire.


Sur le sort du dépôt de garantie

Conformément à l'article 6.2.3 du bail, qui prévoit que " Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages intérêts, sans préjudice de tous autres ", il convient de faire droit à la demande de la bailleresse en ce sens.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer une somme de 3.000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Les dépens comprendront le coût de l'assignation que la bailleresse avait inclus dans le décompte de l'arriéré locatif sans qu'il soit nécessaire de le préciser, mais ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer, qui n'est pas un acte indispensable à l'exercice de la procédure aux fins de résiliation judiciaire.

Par ailleurs, il ne peut être fait droit à la demande tendant à ce que la locataire supporte les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement, anciennement visés à l'article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996, désormais abrogé, qui seront éventuellement dus partiellement par la SCI DE PLACEMENT LAMDA en sa qualité de créancière dans les conditions de l'article A. 444-32 du code de commerce en cas d'exécution forcée de la présente décision, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

En effet, la charge de ces émoluments sur le débiteur n'est possible qu'en matière de créance née de l'exécution d'un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, conformément aux dispositions des articles R. 444-53 et R. 444-55 du code de commerce, ainsi qu'en cas de condamnation du professionnel dans les litiges régis par le code de la consommation en vertu des dispositions de l'article R. 631-4 de ce dernier code, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état du 09 septembre 2022 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire, à effet à la date du présent jugement, du bail du 15 novembre 2017, liant la SCI DE PLACEMENT LAMDA et la SARL YING ET YANG et portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNE à la SARL YING ET YANG et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l'expulsion de la SARL YING ET YANG, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que l'enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SARL YING ET YANG à payer, en deniers ou en quittances, à la SCI DE PLACEMENT LAMDA une somme de cinq-cent-dix-huit-mille-six-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-douze centimes (518.699,72 €) au titre des loyers, charges, intérêts de retard, pénalités et frais arrêtés au 1er juillet 2022 ;

CONDAMNE la SARL YING ET YANG à payer à la SCI DE PLACEMENT LAMDA, à compter du présent jugement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer facturé, laquelle sera majorée de 50% à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision, et ce, jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par l'expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire ;

AUTORISE la SCI DE PLACEMENT LAMDA à conserver la somme versée à titre de dépôt de garantie d'un montant de 47.000 € ;

CONDAMNE la SARL YING ET YANG aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de trois-mille euros (3.000 €) à la SCI DE PLACEMENT LAMDA en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la SCI DE PLACEMENT LAMDA ;

REJETTE les demandes de la SARL YING ET YANG ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 19 septembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 2ème section

 
N° RG 21/04837
N° Portalis 352J-W-B7F-CUEVG


N° MINUTE : 4

Assignation du :
23 Mars 2021













JUGEMENT 
rendu le 19 Septembre 2024 
DEMANDERESSE

Société SCI DE PLACEMENT LAMDA
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Rachel HARZIC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0058


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. YING ET YANG
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistée de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
 N° RG 21/04837 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUEVG



DEBATS

A l’audience du 16 mai 2024, tenue en audience publique devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2017, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a consenti à la société PARADIS ÉLYSÉES, aux droits de laquelle vient la SARL YING ET YANG, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de douze années à compter du 1er octobre 2013 et moyennant un loyer, payable trimestriellement et d'avance, de 188.000 € HT par an, provisions sur charges en sus.

Par acte extrajudiciaire du 28 octobre 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer un arriéré locatif de 86.354,52 € visant la clause résolutoire du bail.

La dette objet de ce commandement a été réglée.

Aux termes d'une lettre recommandée datée du 16 août 2020, la locataire a demandé à la bailleresse de lui accorder la remise des loyers du deuxième trimestre 2020 compte tenu de la fermeture de son établissement, ordonnée dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19.

Par acte extrajudiciaire du 27 août 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, lui réclamant le paiement d'une somme totale de 169.012,55 € au titre de loyers et charges du deuxième et du troisième trimestres 2020, outre une pénalité contractuelle et le coût de l'acte d'huissier.

Par lettre en date du 23 septembre 2020, la bailleresse lui a réclamé un projet de règlement des loyers en retard, expliquant être ouverte à une solution amiable.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25 septembre 2020, le conseil de la locataire a sollicité de la bailleresse, sur le fondement de l'article 1195 du code civil, une remise des loyers échus pendant la période de fermetures administratives ordonnées dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, ainsi qu'une révision des loyers à venir pour tenir compte de la chute de son chiffre d'affaires.

La bailleresse a assigné la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion.

Selon procès-verbal du 25 février 2021, elle a fait procéder à une saisie conservatoire de créance sur les comptes bancaires de sa locataire pour un montant de 151.142,27 €, qui a été dénoncée le 1er mars suivant.

Par exploit d'huissier du 23 mars 2021, la SCI DE PLACEMENT LAMDA a assigné la SARL YING ET YANG au fond devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 06 mai 2021, le juge des référés a rejeté les demandes de la bailleresse compte tenu de contestations sérieuses.

Dans ses dernières conclusions du 24 juillet 2022, la SCI DE PLACEMENT LAMDA sollicite du tribunal : 

- de prononcer la résiliation du bail,
- d'ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier,
- d'autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme totale de 518.934,60 € au titre de la dette locative majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 août 2020,
- la condamnation de la locataire à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer facturé majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux,
- de juger que le dépôt de garantie de 47.000 € lui restera acquis,
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer,
- d'ordonner la libération de la saisie conservatoire du 25 février 2021 à son profit,
- le rejet des demandes de la défenderesse,
- de juger qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir nécessitant une exécution forcée par un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par celui-ci en application de l'article 10 du décret du 08 mars 2021 portant modification du décret 96/1080 du 12 décembre 1996 devra être supporté par le débiteur des condamnations prononcées en sus des frais prévus à l'article 700 du code de procédure civile,
- de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


Dans ses dernières conclusions du 30 août 2021, la SARL YING ET YANG sollicite :

À titre principal,
- le rejet de toutes les demandes de la bailleresse,
- de juger que les loyers dus entre le 15 mars et le 15 juin 2020, ainsi que ceux dus entre le 30 octobre 2020 et le 09 juin 2021 ne sont pas exigibles,

À titre subsidiaire, si le tribunal la condamnait à payer tout ou partie des loyers et charges réclamés,
- de lui accorder un délai de 24 mois pour leur paiement,

En tout état de cause,
- d'enjoindre à la bailleresse de renégocier les termes du contrat de bail eu égard aux circonstances exceptionnelles et imprévisibles liées à la pandémie de covid-19 et à l'exigence de bonne foi contractuelle, le cas échéant sous l'égide d'un médiateur ou de tout expert immobilier qu'il plaira au tribunal de désigner,
- de juger que le manquement éventuel de la bailleresse à son obligation de renégociation du contrat sera sanctionné sur le terrain de la responsabilité contractuelle et de juger qu'à défaut d'accord entre les parties dans le délai de six mois du jugement à intervenir, elle pourra saisir le tribunal d'une action en révision du contrat de bail,
- de condamner la bailleresse à lui payer une somme de 6.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 09 septembre 2022 et l'audience de plaidoiries fixée au 23 mars 2023, puis reportée au 16 mai 2024.

Par conclusions du 15 mai 2024, la SARL YING ET YANG a sollicité :

- la révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état afin de permettre aux organes représentatifs de la procédure collective ouverte à son profit d'intervenir valablement à la procédure,
- de réserver les dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.

À l'audience du 16 mai 2024, l'affaire a été plaidée, la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ayant été mise en délibéré avec le fond.

Par message RPVA du 31 juillet 2024, le conseil de la bailleresse a indiqué qu'aucune procédure collective n'avait été ouverte au profit de la locataire et a produit un extrait Kbis de celle-ci en date du 30 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état

Selon l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 803 dudit code prévoit que l'ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, la locataire a adressé, la veille de l'audience de plaidoiries, une demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état, faisant valoir :

- qu'elle a déclaré son état de cessation des paiements au greffe du tribunal de commerce le 03 mai 2024 et qu'elle est convoquée à une audience du 15 mai 2024 en vue de l'ouverture à son endroit d'une procédure de redressement judiciaire, de sorte que les organes représentatifs de cette procédure collective doivent pouvoir intervenir valablement dans la présente instance,
- que par acte du 07 mars 2023, elle a acquiescé à la saisie conservatoire de créance du 25 février 2021 à hauteur de 134.493,22 €,
- qu'elle a réglé les échéances de loyers au fur et à mesure de la procédure ainsi qu'une partie de l'arriéré locatif mais que la bailleresse n'a pas produit de décompte actualisé.

Toutefois, force est de constater qu'elle ne justifie pas de l'ouverture effective d'une procédure collective à son profit justifiant une révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état afin de régulariser la présente procédure.

Par ailleurs, la condamnation au paiement de sommes à sa bailleresse peut être prononcé en deniers ou en quittances, de sorte que le paiement de la somme objet de la saisie conservatoire par l'effet de son acquiescement pourra être pris en compte sans qu'il soit nécessaire de rouvrir les débats.

Enfin, la locataire ne produit aucun élément prouvant le paiement d'échéances de loyer pendant la procédure et d'une partie de l'arriéré locatif qui n'auraient pas été pris en compte dans le dernier décompte de la bailleresse, arrêté au 1er juillet 2022.

Dans ces conditions, n'étant pas justifié d'une cause grave de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état, la demande à ce titre sera rejetée.


Sur la demande de résiliation judiciaire

En l'espèce, la bailleresse expose au soutien de sa demande de résiliation du bail :

- que l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2022 s'élève à la somme de 518.934,60 €, se décomposant comme suit :
*426.322,62 € au titre des loyers et charges,
*76.467,87 € au titre des intérêts de retard,
*15.327,52 € au titre de la clause pénale,
*816,59 € au titre des frais de recouvrement,
- que la locataire est de mauvaise foi, car elle n'a pas répondu à sa demande de proposition d'échéancier pour le règlement de la dette, se contentant de demander un effacement de ladite dette puis la mettant en demeure d'accepter une révision du loyer, sans lui avoir fourni de justificatif de sa prétendue baisse de chiffre d'affaires, et car elle a suspendu le paiement de ses loyers malgré la perception d'aides de l'État, alors qu'elle-même a gardé le contact pendant et après le confinement pour tenter de l'aider.

La locataire réplique :

- qu'elle a débuté son activité en 2019 dans un contexte difficile compte tenu de la crise des gilets jaunes, puis a connu des difficultés financières liées à la crise sanitaire de l'épidémie de covid-19, les restaurants ayant subi des fermetures et restrictions administratives, la bailleresse n'ayant pas répondu à ses demandes ni proposé de solution amiable mais lui ayant délivré des mises en demeure de payer, engagé une procédure d'expulsion en référé et procédé à une saisie conservatoire de créance,
- que la créance invoquée par la bailleresse n'est pas exigible dès lors qu'elle peut lui opposer, en raison des diverses mesures administratives prises pour lutter contre l'épidémie de covid-19, des moyens tirés d'une exception d'inexécution du fait du manquement de celle-ci à son obligation de délivrance, d'une perte partielle de la chose louée et de la force majeure,
- qu'en application de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, la bailleresse ne peut solliciter la résiliation judiciaire du bail ni l'application de sa clause pénale pour le défaut de paiement de loyers et charges échus depuis le 10 juillet 2020,
- que la bailleresse est de mauvaise foi puisqu'elle l'a assignée au fond sans attendre l'issue de la procédure de référé fondée sur les mêmes faits et alors qu'elle ne peut ignorer ses difficultés économiques liées à la crise sanitaire, son action étant un stratagème pour récupérer le fonds de commerce gratuitement,
- qu'il n'est pas justifié d'un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, car une grande partie de la dette n'est pas exigible, son solde ne pouvant être payé d'un coup compte tenu de ses difficultés financières et car elle a repris le paiement de ses loyers et charges,
- subsidiairement, sa trésorerie actuelle ne lui permettant pas d'apurer la dette en une fois, la résiliation du bail entraînant la perte de son fonds de commerce et de l'emploi de ses salariés, qu'il conviendrait de lui accorder un délai de paiement.

Il convient, pour statuer sur la demande de résiliation du bail, de statuer au préalable sur les divers moyens opposés par la locataire.


*Sur l'exigibilité des loyers

Selon l'article 1219 du code civil, " Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. "

Néanmoins, il est constaté que les locaux ont bien été mis à disposition de la locataire par la bailleresse et que l'impossibilité d'exploiter liée à l'interdiction de recevoir du public ou les restrictions d'exploitation dues aux mesures sanitaires sont le seul fait du législateur.

Il n'est donc pas justifié d'une inexécution de l'obligation de délivrance du bailleur.

Le moyen tiré de l'exception d'inexécution ne peut donc qu'être rejeté.

L'article 1722 du code civil dispose que :

" Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. "

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais " juridique " et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Mais il est maintenant constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, décidées selon les catégories d'établissement recevant du public, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.

Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas davantage d'exonérer la locataire de son obligation de paiement des loyers.

L'article 1218 du code civil dispose que :

" Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur.
Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. "

Cependant, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d'un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.

Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc prospérer, dès lors que la défenderesse est débitrice d'une obligation de paiement de sommes d'argent et que ce n'est pas l'exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu'elle en attendait, la jouissance des lieux loués.

Il y a lieu en conséquence de constater que les loyers contestés sont bien exigibles.


*Sur le bénéfice des dispositions protectrices de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020

L'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose notamment que :
" I- Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. (...) "

Le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 fixe les critères d'éligibilité au bénéfice de cette mesure :

I. - Pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d'éligibilité suivants :
1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
2° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
3° Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II. - Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d'affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part :
- le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ;
- ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019 ;
- ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;
- ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d'affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;
- ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l'entreprise, et le 30 septembre 2020.

III. - Pour les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public, le chiffre d'affaires du mois de novembre 2020 mentionné au II n'intègre pas le chiffre d'affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

IV. - Lorsqu'elles sont constituées sous forme d'association, les personnes mentionnées au I ont au moins un salarié.

V. - Les conditions fixées aux 1° et 2° du I sont considérées au premier jour où la mesure de police administrative mentionnée au I de l'article 14 de la loi susvisée s'applique. Le seuil d'effectif est calculé selon les modalités prévues par le I de l'article L. 130-1 du code de la sécurité sociale et il est tenu compte de l'ensemble des salariés des entités liées lorsque l'entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l'article L.233-3 du code de commerce. "

La locataire se prévalant des dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 qui la protégeraient contre toutes les actions, sanctions, voies d'exécution forcée ou mesures de sûreté tendant à sanctionner le retard ou le défaut, liés à la crise sanitaire, du paiement de ses loyers et charges contractuelles, la bailleresse lui oppose que, n'ayant fourni aucune pièce justificative de ses effectifs, de sa situation de trésorerie démontrant la prétendue baisse de son chiffre d'affaires, ni des aides versées par l'État et des indemnités reçues de son assureur, elle n'apporte pas la preuve qu'elle remplit les conditions cumulatives d'éligibilité de ce régime de protection.

Force est effectivement, pour le tribunal, de constater qu'elle ne produit pas d'élément démontrant qu'elle est réellement éligible à ce dispositif protecteur.

Il y a donc lieu de juger que les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ne peuvent faire obstacle aux demandes présentées à son encontre.


*Sur l'appréciation de la gravité des manquements reprochés à la locataire et la demande de délai de grâce

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L'article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L'article 1224 du même code prévoit que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

L'article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le tribunal constate que l'arriéré locatif de la défenderesse arrêté au mois de juillet 2022 est élevé.

S'il correspond à des loyers et charges échus pendant la crise sanitaire, période très difficile financièrement pour les commerçants touchés par les fermetures et restrictions administratives prises pour enrayer la pandémie de covid-19, qui peut-être de nature à retirer leur caractère de gravité à des impayés et justifier des reports de paiement, il est cependant observé que ledit arriéré est maintenant dû depuis près de quatre ans et que les circonstances économiques ont depuis évolué.

En outre, il a été mis un terme, par la jurisprudence, aux discussions juridiques sur l'exigibilité de la dette à ce titre, qui n'est plus contestable depuis maintenant deux ans.

Or, la locataire n'a ni tiré les conséquences de l'achèvement du débat sur l'exigibilité des loyers dits " loyers covid ", ni mis à profit les dernières années écoulées pour réaliser des efforts d'apurement spontané de l'arriéré, alors qu'elle n'a jamais produit les éléments comptables permettant de connaître sa situation financière réelle (et donc prouver des difficultés à payer les sommes dues) ou donné d'information sur les aides ou indemnités qu'elle pourrait avoir perçues.

Ainsi, même s'il n'apparaît pas que la dette a continué d'augmenter, la locataire expliquant avoir repris le paiement des loyers et charges courants, elle continue d'imposer à sa bailleresse, sans justifier d'un motif légitime, un important impayé.

Dans ces conditions, un manquement à son obligation principale de payer les loyers et charges contractuels, suffisamment grave pour fonder une résiliation judiciaire du bail, est caractérisé, et l'octroi d'un délai de grâce n'apparaît nullement opportun, puisqu'elle a déjà bénéficié, de fait, des plus larges délais, et qu'il ne serait pas pertinent de lui permettre de différer encore le règlement de sa dette.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail à ses torts, à effet au jour de la présente décision, et de rejeter la demande de délai de grâce.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur la demande de renégociation du contrat

L'article 1195 du code civil dispose que " Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue d'exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ".

La défenderesse sollicite, sur le fondement des articles 1134 et 1135 anciens, maintenant les articles 1104 et 1194 du code civil, qu'une renégociation du bail soit ordonnée, exposant que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en refusant de tirer les conséquences de la crise sanitaire, exceptionnelle et imprévisible, dont les conséquences rendent l'exécution du contrat excessivement onéreuse pour elle.

La bailleresse réplique que les conditions cumulatives prévues par l'article 1195 du code civil ne sont pas réunies et que la locataire ne cherche en réalité qu'à échapper à ses obligations.

Le tribunal constate que les dispositions de cet article 1195, issues de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, sont applicables au bail litigieux, conclu après son entrée en vigueur le 1er octobre 2016 ; ce texte a vocation à s'appliquer à la demande de renégociation des obligations contractuelles présentée par la défenderesse, qu'il n'y a donc pas lieu de fonder sur les anciens articles 1134 et 1135 du code civil.

Or, la défenderesse ne justifie pas remplir les conditions de ce texte.

En effet, l'application de l'article 1195 suppose que le débiteur continue d'exécuter ses obligations malgré sa demande de révision ; tel n'est pas le cas de la locataire en l'espèce qui a suspendu son exécution.

En outre, comme le relève la demanderesse, elle ne démontre pas le caractère excessivement onéreux de la poursuite de l'exécution du contrat alors qu'elle ne fournit aucun élément afférent à sa situation financière pendant et depuis la crise sanitaire, ni aucune information sur des aides de l'État qu'elle aurait pu percevoir ou la reprise de son activité.

Les demandes tendant à une renégociation du bail seront donc rejetées.


Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

Le quantum de l'arriéré locatif évoqué par la bailleresse n'est pas contesté, étant rappelé que le tribunal a déjà relevé, dans le cadre de l'appréciation de la demande de révocation de la clôture de la mise en état, que la locataire ne justifiait pas de règlements réalisés en cours de procédure postérieurs au décompte du 1er juillet 2022.

Celui-ci prend en compte les paiements dont la locataire justifie et apparaît donc exact.

Il convient toutefois d'en déduire les dépens d'assignation y figurant à hauteur de 234,88 €, cette somme étant déjà mise à la charge de la locataire au titre des frais de procédure, traités ci-après.

Par ailleurs, cette somme ne saurait produire des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 août 2020 comme le sollicite la bailleresse, alors qu'elle inclut déjà les intérêts contractuels produits par les sommes impayées en vertu de l'article 18.2.1 du bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée à payer à la bailleresse une somme de 518.934,60 € - 234,88 € = 518.699,72 € au titre des loyers, charges, intérêts de retard, pénalités et frais arrêtés au 1er juillet 2022 et le surplus de la demande à ce titre sera rejeté.

Cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances pour que les parties puissent l'actualiser des sommes perçues depuis le 1er juillet 2022.

Il n'y a pas lieu d'ordonner la libération de la saisie conservatoire du 25 février 2021 au profit de la bailleresse, étant relevé que, outre l'acquiescement à celle-ci justifié par la locataire dans le cadre de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture, qui a déjà permis son paiement, la seule condamnation au règlement de la somme qui en est l'objet suffit à lui faire produire cet effet.


Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 18.3.1 du bail, " Au cas où après résiliation du bail, les locaux loués ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, libres de toute occupation et matériels, l'indemnité d'occupation due par le preneur ou ses ayants-droit jusqu'à restitution effective des locaux loués sera égale au dernier loyer facturé, majoré de 50% et de la TVA au taux en vigueur. "

Il est d'usage en matière de baux ou d'occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d'une part la valeur locative des lieux et d'autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l'occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

En l'espèce, il y a lieu de condamner la locataire à payer, à compter de la présente résiliation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer facturé, lequel sera majoré de 50% à défaut de libération volontaire des lieux selon les modalités fixées par le présent jugement, ce jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion de la locataire.


Sur le sort du dépôt de garantie

Conformément à l'article 6.2.3 du bail, qui prévoit que " Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages intérêts, sans préjudice de tous autres ", il convient de faire droit à la demande de la bailleresse en ce sens.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer une somme de 3.000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Les dépens comprendront le coût de l'assignation que la bailleresse avait inclus dans le décompte de l'arriéré locatif sans qu'il soit nécessaire de le préciser, mais ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer, qui n'est pas un acte indispensable à l'exercice de la procédure aux fins de résiliation judiciaire.

Par ailleurs, il ne peut être fait droit à la demande tendant à ce que la locataire supporte les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement, anciennement visés à l'article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996, désormais abrogé, qui seront éventuellement dus partiellement par la SCI DE PLACEMENT LAMDA en sa qualité de créancière dans les conditions de l'article A. 444-32 du code de commerce en cas d'exécution forcée de la présente décision, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

En effet, la charge de ces émoluments sur le débiteur n'est possible qu'en matière de créance née de l'exécution d'un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, conformément aux dispositions des articles R. 444-53 et R. 444-55 du code de commerce, ainsi qu'en cas de condamnation du professionnel dans les litiges régis par le code de la consommation en vertu des dispositions de l'article R. 631-4 de ce dernier code, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la mise en état du 09 septembre 2022 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire, à effet à la date du présent jugement, du bail du 15 novembre 2017, liant la SCI DE PLACEMENT LAMDA et la SARL YING ET YANG et portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

ORDONNE à la SARL YING ET YANG et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l'expulsion de la SARL YING ET YANG, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que l'enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SARL YING ET YANG à payer, en deniers ou en quittances, à la SCI DE PLACEMENT LAMDA une somme de cinq-cent-dix-huit-mille-six-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-douze centimes (518.699,72 €) au titre des loyers, charges, intérêts de retard, pénalités et frais arrêtés au 1er juillet 2022 ;

CONDAMNE la SARL YING ET YANG à payer à la SCI DE PLACEMENT LAMDA, à compter du présent jugement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer facturé, laquelle sera majorée de 50% à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision, et ce, jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par l'expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire ;

AUTORISE la SCI DE PLACEMENT LAMDA à conserver la somme versée à titre de dépôt de garantie d'un montant de 47.000 € ;

CONDAMNE la SARL YING ET YANG aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de trois-mille euros (3.000 €) à la SCI DE PLACEMENT LAMDA en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la SCI DE PLACEMENT LAMDA ;

REJETTE les demandes de la SARL YING ET YANG ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à PARIS, le 19 septembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA

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Mise à jour de la source le 2024-09-19T18:24:01.908Z.