Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3-4, 19 septembre 2024, n° 21/01189

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 19 SEPTEMBRE 2024



N°2024/167













Rôle N° RG 21/01189 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG26J







S.C.I. LA LYRE





C/



S.C.I. [Z]

S.A.R.L. LCN CONCEPT

S.C.I. [M]

Syndicat de copropriété DU [Adresse 2]





























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Radost VELEVA-REINAUD



Me Renata JARRE 





Me Elie MUSACCHIA





Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 07 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03963.





APPELANTE



Société LA LYRE S.C.I. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Charles REINAUD, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEES



Société [Z] S.C.I., prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Renata JARRE de la SELARL CABINET LAMBALLAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



Société LCN CONCEPT S.A.R.L. prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillante



Société [M] S.C.I. agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



Syndicat de copropriété du [Adresse 2] ayant pour syndic la SCI LA LYRE, représenté par sa gérante en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante











*-*-*-*-*











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur, 

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



























































EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 3 décembre 1993, la SCI La Lyre a vendu une parcelle de terrain cadastrée section A n° [Cadastre 4] lieudit [Adresse 13] à la SCI [M] avec interdiction d'édifier sur cette parcelle aucune construction en dur, véranda, ou autre, seule une construction légère et démontable étant autorisée, si elle se limite à un simple rez-de-chaussée d'une hauteur maximum de 2,50 m. 



La SCI [M] a fait construire sur cette parcelle une terrasse couverte qui n'était pas démontable.



Cette construction fait partie d'un ensemble immobilier plus vaste construit sur les parcelles A n° [Cadastre 4] et A n° [Cadastre 5].



Il convient de préciser, pour une meilleure compréhension du litige, que suite à un remaniement du cadastre :



- la parcelle A n° [Cadastre 4] est devenue la parcelle n° [Cadastre 9],

- la parcelle A n° [Cadastre 5] est devenue les parcelles n° [Cadastre 8], [Cadastre 14], [Cadastre 11] et [Cadastre 1], étant précisé que la parcelle n° [Cadastre 14] a été acquise par M. [M] (gérant de la SCI [M]) de M. [K] le 15 juin 1994. 



Par jugement du 20 mai 1999, confirmé par un arrêt de cette cour du 18 mai 2004, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a prononcé la résolution de la vente et a condamné la SCI [M] à payer à la SCI La Lyre la somme de 30.000 francs à titre de dommages et intérêts outre 4.000 francs au titre des frais irrépétibles.



Postérieurement au jugement du 20 mai 1999, la SCI [M] a donné à bail commercial à M. [V] [Z] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 1999 pour un commerce glacier, crêperie, snack, le local étant situé au rez-de-chaussée et au 1er étage, soit 50 m² environ. Un avenant de renouvellement a été signé le 17 septembre 2009 entre la SCI La Lyre et M. [Z] pour une nouvelle période du 11 juin 2008 au 31 mai 2017, le local étant ainsi décrit ' local commercial avec cuisine et escalier d'accès à l'entresol. A l'entresol: réserve, lavabo et WC'



La SCI [M] a, par ailleurs conclu, avec la SARL Karno un bail précaire d'une durée d'un an à compter du 1er janvier 2004, pour la location d'une terrasse.



Le 13 décembre 2008, la SCI La Lyre a fait établir un état descriptif de division et règlement de copropriété concernant l'immeuble à usage commercial situé [Adresse 2]. Cet acte divise l'immeuble en deux lots, le rez-de-chaussée, qui a été cédé à la SCI [Z] et, la partie terrasse qui appartient à la SARL LCN Concept.



Par acte du 15 juin 2006, la SCI La Lyre a fait assigner la SCI [M] devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en paiement des loyers indûment perçus des locaux construits.



Par ordonnance du 11 octobre 2007, le juge de la mise en état a condamné la SCI [M] à payer à la SCI La Lyre une provision de 15.000 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice et a ordonné une mesure d'expertise confiée à Mme [O] [W] afin de vérifier la situation des parcelles litigieuses A n° [Cadastre 4] et A n° [Cadastre 5] et de chiffrer le préjudice subi par la SCI La Lyre.



Le 9 mars 2012, l'expert a déposé son rapport.



Le 5 février 2016, la SCI [Z], la SARL LCN Concept ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ont été assignés afin que le jugement leur soit déclaré commun et opposable.







Par ordonnance du 23 février 2017, le juge de la mise en état a ordonné un complément d'expertise confié à nouveau à Mme [O] [W] afin notamment de déterminer la valeur ajoutée apportée à la parcelle initialement acquise par la SCI [M], ensuite de la construction qu'elle a fait édifier et la valeur vénale de l'immeuble.



Le dépôt du rapport d'expertise est intervenu le 13 mai 2019.



Par jugement en date du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a: 



- jugé que les loyers dus à la SCI La Lyre par la SCI [M] s'élèvent à la somme de 43.671,75 €, déduction faite de la valeur locative de la parcelle n° [Cadastre 14] appartenant à la SCI [M] et de la provision de 15.000 €,

- évalué le préjudice pour la SCI La Lyre résultant du défaut d'exploitation du bien immobilier de novembre 1995 à mai 1999 à la somme de 20.000 €,

- fixé l'augmentation de la valeur liée à la construction financée par la SCI [M] à la somme de 141.747 €, 

- condamné, après compensation, la SCI La Lyre à payer à la SCI [M] la somme de 78.075, 25 €, 

- ordonné le partage de l'indivision existant entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept s'agissant de la parcelle 000 AC n° [Cadastre 14] 4 mètres carrés ( sic) [Adresse 13], actuellement incluse dans le bâtiment abritant le commerce et la terrasse côté [Adresse 12],

- dit qu'un acte de vente devra être régularisé entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept portant sur la parcelle n° [Cadastre 14] précitée sur la base d'un prix de 11.766 €, sans qu'il soit nécessaire de prévoir une astreinte, 

- rejeté les autres demandes,

- dit que le présent jugement sera commun et opposable à la SARL LCN Concept et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et devra leur être signifié,

- ordonné l'exécution provisoire, 

- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI [M] aux dépens, comprenant les frais d'expertise.



Le tribunal a retenu, à cet effet, que :



- la résolution judiciaire de la vente rétroagit au jour de la vente, plaçant les parties dans l'état où elles se trouvaient antérieurement à la vente :

* cette annulation de la vente exclut toute indemnité d'occupation comme demandée par la SCI [M], au regard de la violation de la clause claire du contrat de vente, excluant qu'elle soit de bonne foi, 

* la SCI La Lyre est supposée être propriétaire d'un terrain nu alors que celui-ci est doté d'un édifice à usage commercial: la crêperie se présente comme un bâtiment dont la terrasse au rez-de-chaussée donne sur le port, tandis qu'une terrasse au premier étage donne sur la [Adresse 12], 

- la terrasse, de forme trapézoïdale, a une surface de 36,40 m², une partie de la crêperie ( devant le comptoir) dépend de l'ancienne parcelle A n° [Cadastre 5], devenue pour partie parcelle n°[Cadastre 14], propriété de M. [M] et le reste du commerce situé en rez-de-chaussée et mezzanine dépend de l'ancienne parcelle An° [Cadastre 4] comme la terrasse, devenue parcelle n°[Cadastre 9], 

- l'expert judiciaire mentionne que la valeur ajoutée à la parcelle acquise initialement par la SCI [M] est double:

* elle correspond à la surface bâtie de 4m², parcelle n° [Cadastre 14], qui complète le commerce existant ouvrant sur le port et permet l'accès l'intérieur du restaurant, 

* elle correspond également à la couverture de la terrasse qui après les travaux effectués en 1995 couvre non seulement la parcelle n° [Cadastre 9] mais également la parcelle n° [Cadastre 14], les deux parcelles abritant le commerce loué à la SCI [Z], 

- les parcelles n° [Cadastre 9] et [Cadastre 14] sont recouvertes de la même toiture et son reliées entre elles, elles forment un tout commercial et leur emplacement est indissociable, l'emplacement en cause étant au coeur du centre ville à proximité immédiate du port de plaisance, 

- la difficulté du litige vient de l'imbrication au sein d'un même bâtiment de la propriété initiale de la SCI La Lyre transférée à la SCI [M], avant son retour à la SCI La Lyre après résolution de la vente, et de la parcelle [M], 

- la SCI La Lyre profite finalement de la violation contractuelle commise par la SCI [M] qui a construit un vrai local commercial, source de revenus plus conséquents qu'un bail précaire,

- la SCI La Lyre souhaite continuer à disposer des constructions édifiées en violation du contrat initial et en profite depuis au moins 2008 et demande à rembourser le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre, ce qui est impossible en l'état, les factures n'étant pas versées aux débats et la construction étant ancienne,

- l'évaluation doit cependant se faire et il convient, en conséquent, de reprendre la deuxième alternative fixée par l'article 555 du code civil: l'évaluation de l'augmentation de la valeur du fonds, 

- en l'absence d'autres éléments plus pertinents, le calcul de l'expert estimant les lieux à la somme de 152.675 € doit être repris, montant duquel il convient de déduire la somme de 10.928 € ( valeur du terrain nu), soit 147.747 € due par la SCI La Lyre à la SCI [M], 

- le montant des loyers perçus par la SCI [M] s'élève à la somme totale de 65.125,75 €, montant duquel il convient de déduire la provision de 15.000 € et la valeur locative de la parcelle n° [Cadastre 14] appartenant à M. [M], soit 6.454 € sur 7 ans ( 922 € par an), de sorte que la SCI [M] est redevable d'une somme de 43.671,75 € au titre des loyers perçus par elle,

- la SCI La Lyre justifie d'un préjudice particulier pour la période entre le 1er novembre 1995 jusqu'au 31 mai 1999, résultant du défaut d'exploitation de ses biens immobiliers, qui sera évalué à 20.000 €, 

- après compensation, la SCI La Lyre reste redevable envers la SCI [M] d'une somme de 78.075,25 €, 

- dès lors que la parcelle n°[Cadastre 14] de 4 m² fait partie intégrante de l'immeuble dans lequel la SCI [M] n'a plus de droits que ceux résultant de cette propriété, il sera fait droit à sa demande de sortir de l'indivision de fait qui a été créée par cette construction pour mettre fin à cette situation juridiquement source de contentieux, l'expert ayant par ailleurs évalué la parcelle n° [Cadastre 14] à la somme de 11.766 €.



Par déclaration en date du 26 janvier 2021, la SCI La Lyre a relevé appel de ce jugement.



Par ordonnance d'incident en date du 10 février 2022, le conseiller de la mise en état a :



- débouté la SCI [M] de sa demande de radiation pour inexécution de la décision attaquée,

- déclaré irrecevable la SCI La Lyre en sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire,

- ordonné une expertise et commis pour y procéder Mme [O] [W] avec pour mission notamment d'évaluer le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre de la construction édifiée sur la parcelle A n° [Cadastre 4] lieudit [Adresse 13], en se situant à la date de son expertise et en tenant compte de l'état dans lequel se trouve la construction, 

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens de l'incident suivront les dépens du fond.



Ce magistrat a retenu qu'au visa de l'article 555 du code civil, pour que la SCI La Lyre puisse opter entre la valeur augmentée du fonds ou le coût des matériaux et que la cour puisse statuer, il convient de connaître ces deux évaluations.



Mme [W] a déposé son rapport au greffe de la cour le 20 avril 2023.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 12 juillet 2023, la SCI La Lyre demande à la cour de:



Vu l'ancien article 1382 et nouvel article 1240 du code civil,

Vu l'ancien article 1235 et nouvel article 1342 du code civil,

Vu les anciens articles 1376 et suivants et nouveaux articles 1302-1 et suivants du code civil, 

Vu l'article 555 du code civil, 



- infirmer le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il a:

* jugé que les loyers dus à la SCI La Lyre par la SCI [M] s'élèvent à la somme de 43.671,75 €, déduction faite de la valeur locative de la parcelle n° [Cadastre 14] appartenant à la SCI [M] et de la provision de 15.000 €,

* évalué le préjudice pour la SCI La Lyre résultant du défaut d'exploitation du bien immobilier de novembre 1995 à mai 1999 à la somme de 20.000 €,

* fixé l'augmentation de la valeur liée à la construction financée par la SCI [M] à la somme de 141.747 €, 

* condamné, après compensation, la SCI La Lyre à payer à la SIC [M] la somme de 78.075, 25 €,

* rejeté les autres demandes, à savoir de:

condamner la SCI [M] à lui payer la somme de 57.625,75 € au titre des loyers indûment perçus pour l'exploitation du local construit sur la parcelle A n° [Cadastre 4],

condamner la SCI [M] à lui payer la somme de 7.500 € au titre des loyers indûment perçus pour l'exploitation de la terrasse, 

condamner la SCI [M] à lui payer la somme de 52.812,87 € au titre de son préjudice résultant du défaut d'exploitation de ses biens immobiliers, alors même qu'elle était propriétaire en raison de la mauvaise foi patente de la SCI [M],

condamner la SCI [M] à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, 

donner acte à la SCI La Lyre de ce qu'elle entend conserver la propriété des constructions en dur édifiées par la SCI [M] , la rembourser du coût des matériaux et de la main d'oeuvre, voir opérer une compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties, 

condamner la SCI [M] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

- condamner la SCI [M] à payer à la SCI La Lyre la somme de 43.671,75 € au titre des loyers indûment perçus pour l'exploitation du local construit sur la parcelle A n° [Cadastre 4],

- condamner la SCI [M] à payer à la SCI La Lyre la somme de 7.500 € au titre des loyers indûment perçus pour l'exploitation de la terrasse, 

- condamner la SCI [M] à la SCI La Lyre payer la somme de 52.812,87 € au titre de son préjudice résultant du défaut d'exploitation de ses biens immobiliers, alors même qu'elle était propriétaire en raison de la mauvaise foi patente de la SCI [M],

- condamner la SCI [M] à la SCI La Lyre payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, 

- donner acte à la SCI [M] de ce qu'elle entend: 

* conserver la propriété des constructions en dur édifiées par la SCI [M] , 

* rembourser la SCI [M] du coût des matériaux et de la main d'oeuvre, 

* voir opérer une compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties, 

- condamner la SCI La Lyre au paiement de la somme de 12.798,29 € au profit de la SCI [M], 

- ordonner la compensation des créances entre la SCI La Lyre et la SCI [M],

- condamner la SCI [M] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





La SCI [M], suivant ses dernières conclusions notifiées et déposées le 9 octobre 2023, demande à la cour:



Vu les articles 549, 550 et 555, 1234 et 1304 du code civil, 

- confirmer le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il a:

* jugé que les loyers dus à la SCI La Lyre par la SCI [M] s'élèvent à la somme de 43.671,75 €, déduction faite de la valeur locative de la parcelle n° [Cadastre 14] appartenant à la SCI [M] et de la provision de 15.000 €,

* jugé que la SCI La Lyre bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle n° [Cadastre 14] d'une valeur de 4.800 € à dire d'expert,



* évalué le préjudice pour la SCI La Lyre résultant du défaut d'exploitation du bien immobilier de novembre 1995 à mai 1999 à la somme de 20.000 €,

* ordonné le partage de l'indivision existant entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept s'agissant de la parcelle 000 AC 8 4 mètres carrés ( sic) [Adresse 13], actuellement incluse dans le bâtiment abritant le commerce et la terrasse côté [Adresse 12],

* dit qu'un acte de vente devra être régularisé entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept portant sur la parcelle n° [Cadastre 14] précitée,

Vu le dépôt du rapport d'expertise de Mme [W] en date du 8 avril 2023 et l'évolution du litige, 

- infirmer pour le surplus le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence,

Statuant à nouveau, 

- fixer l'augmentation de la valeur liée à la construction financée par la SCI [M] à la somme de 223.440,72 €,

- condamner après compensation la SCI La Lyre à payer à la SCI [M] la somme de 164.568,97 € 

- juger que l'acte de vente qui devra être régularisé entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept portant sur la parcelle n° [Cadastre 14] précitée se fera sur la base d'un prix de 14.076 € et ce, sous astreinte de 50 e par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, 

En tout état de cause, 

- condamner la SCI [Z] et la SARL LCN Concept à payer à la SCI [M] la somme de 5.000 € en cause d'appel par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.





La SCI [Z], dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2023, demande à la cour de:



- confirmer le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il a:

* ordonné le partage de l'indivision existant entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept s'agissant de la parcelle 000 AC 8 4 mètres carrés ( sic) [Adresse 13], actuellement incluse dans le bâtiment abritant le commerce et la terrasse côté [Adresse 12],

* dit qu'un acte de vente devra être régularisé entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept portant sur la parcelle n° [Cadastre 14] précitée sur la base d'un prix de 11.766 €, sans qu'il soit nécessaire de prévoir une astreinte, 

* rejeté les autres demandes, 

Statuant à nouveau, 

- débouter la SCI [M] et la SCI La Lyre de toutes demandes de condamnations pécuniaires à l'encontre de la SCI [Z], y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, 

- condamner la SCI [M] et la SCI La Lyre à payer à la SCI [Z] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens.



La SARL LCN Concept, assignée à personne habilitée, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], assigné selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile n'ont pas constitué avocat. Il sera statué par défaut.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 mai 2024.





MOTIFS



En vertu de l'article 963 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon les cas, dans le cadre d'une procédure avec représentation obligatoire, les parties sont tenues de s'acquitter du droit de 225 euros prévue à l'article 1635 bis P alinéa 1er du code général des impôts. 



Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté.



La fin de non recevoir tirée du défaut d'acquittement de la contribution prévue à l'article 963 du code de procédure civile est, en application de l'article 126 du même code, susceptible d'être régularisée jusqu'à ce que le juge statue.



En l'espèce, la SCI [Z] , bien que destinataire, lors de l'avis de fixation à la première audience des plaidoiries en date du 29 décembre 2023, d'un rappel adressé en ce sens par le magistrat de la mise en état, ne s'est pas acquittée du paiement dudit timbre. 



Sa défense est donc irrecevable.



Sur les loyers indûment perçus par la SCI [M] pour l'exploitation du local construit par elle



Le tribunal a jugé que les loyers dus à ce titre par la SCI [M] s'élevaient à la somme globale de 65.125,75 €, montant duquel il convenait de déduire la provision de 15.000 € perçue par la SCI La Lyre et la valeur locative de la parcelle n° [Cadastre 14] appartenant à M. [M] de 922 € par an ( 6.454 € sur sept ans ), soit un solde de 43.671,75 € (65.125,75 € - 15.000 €- 6.454 € ).



En cause d'appel, la SCI [M] sollicite la confirmation pure et simple de ce montant.



La SCI La Lyre ne conteste pas davantage cette somme mais sollicite en sus la condamnation de la SCI [M] à lui régler la somme de 7.500 € au titre des loyers indûment perçus pour l'exploitation de la terrasse dans le cadre du bail précaire consenti à la SARL Karno.



Or, précisément, le premier juge dans l'appréciation des loyers indûment perçus, a pris en compte :



- d'une part, les loyers versés en vertu du bail consenti à M. [Z], à savoir un total de 57.625,75 € sur sept ans ( 8.232,25 € par an),

- d'autre part, les loyers versés en vertu du bail d'un an consenti à la SARL Karno en 2004 et qui s'est poursuivi durant deux ans et demi, correspondant à un total de 7.500 €.



En conséquence la somme de 7.500 € réclamée par la SCI La Lyre au titre des loyers perçus par la SCI [M] pour l'exploitation de la terrasse dans le cadre du bail consenti à la SARL Karno est incluse dans le calcul effectué par le premier juge.



Il s'ensuit que le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que les loyers dus à la SCI La Lyre par la SCI [M] s'élèvent à la somme de 43.671,75 €, déduction faite de la valeur locative de la parcelle n° [Cadastre 14] appartenant à la SCI [M] et de la provision de 15.000 €, sera confirmé et l'appelante sera déboutée de sa demande complémentaire à hauteur de 7.500 €.



Sur le préjudice revendiqué par la SCI La Lyre tiré du défaut d'exploitation de ses biens immobiliers pour la période entre le 1er novembre 1995 jusqu'au 31 mai 1999



La SCI La Lyre déplore également un préjudice concernant la période du 1er novembre 1995 au 31 mai 1999 résultant de son impossibilité d'exploiter les lieux, préjudice qui doit, selon elle, être évalué sur la base des baux commerciaux conclus entre la SCI [M] et M. [Z] d'une part et la SARL Karno d'autre part, l'utilisation de ces baux comme référentiel d'évaluation étant parfaitement pertinente, soit un préjudice évalué à 52.812,87 €. Elle fait grief au premier juge, tout en reconnaissant le principe d'un tel préjudice, d'en avoir limité le quantum à 20.000 €.





La SCI [M], de son côté, sollicite la confirmation pure et simple du jugement querellé sur ce point.



Il convient, en effet, de rappeler que, par jugement du 20 mai 1999 confirmé par un arrêt de cette cour du 18 mai 2004, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a prononcé la résolution judiciaire de la vente de la parcelle A n° [Cadastre 4] conclue entre la SCI La Lyre et la SCI [M], en raison du comportement de cette dernière, qui n'avait pas respecté la condition insérée au contrat de vente en entreprenant des travaux de construction, lesquels ont été achevés en octobre 1995. 



Or, la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la réparation du préjudice qu'elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.



Le préjudice revendiqué par l'appelante, dont le principe n'est pas discuté par la partie adverse, résulte en une impossibilité d'exploiter les biens immobiliers entre le 1er novembre 1995 et le 31 mai 1999.



Le tribunal a estimé que la SCI La Lyre ne pouvait pas évaluer ce préjudice en se fondant sur les baux consentis à M. [Z] et à la SARL Karno au motif qu'ils sont postérieurs à mai 1999.



Or, la SCI La Lyre utilise ces contrats en tant que référentiels de son manque à gagner résultant du défaut d'exploitation. Les baux commerciaux portant sur les biens, objets du litige, sont effectivement un référentiel adapté pour calculer de la manière la plus fiable ce chef de préjudice.



Toutefois, lesdits baux étant postérieurs à la période revendiquée, il conviendra d'appliquer un coefficient d'abattement de 15% sur le montant du loyer pratiqué pour tenir compte de l'ancienneté.

 

Ainsi, le préjudice d'exploitation de la SCI La Lyre s'établit comme suit du 1er novembre 1995 au 31 mai 1999, soit 3 ans et demi:



- pour le défaut d'exploitation des locaux loués à M. [Z]: 8.232,25 € - 15% de cette somme x 3,5 années, soit 8.232,25- 1.235 x 3,5= 24.490 €

- pour le défaut d'exploitation de la terrasse: 3.000 €- 15% x 3,5 années, soit 3000- 450 x 3,5 = 8.925 €

soit un total de 33.415 € 



Sur la valeur du droit de passage revendiqué par la SCI [M]



La SCI [M] réclame la confirmation du jugement frappé d'appel en ce qu'il a jugé que la SCI La Lyre bénéfice d'un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 14] d'une valeur de 4.800 €.



Toutefois, le tribunal n'a pas statué sur cette demande après avoir relevé que celle-ci n'était pas reprise par la SCI [M] dans le dispositif de ses conclusions.



L'expert [W], dans son rapport déposé le 13 mai 2019, a calculé le droit de passage qui viendrait à être exercé sur la parcelle n° [Cadastre 14] ( propriété de M. [M]) par le propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 9] ( SCI La Lyre). En effet, cette parcelle n° [Cadastre 14] est englobée dans le tout commercial et complète le commerce existant ouvrant sur le port en permettant l'accès à l'intérieur du restaurant. En d'autres termes, pour accéder à l'intérieur du restaurant situé sur la parcelle n° [Cadastre 9] de la SCI La Lyre, il faut nécessairement emprunter la parcelle [Cadastre 14], propriété de M.[M].



Ce droit de passage a ainsi été évalué, de manière contradictoire au cours des opérations d'expertise, à la somme de 4.800 €. La SCI [M] est donc fondée à réclamer l'allocation de cette somme, étant relevé que la SCI La Lyre ne formule aucune contestation sur ce chef de demande.



Sur l'application des dispositions de l'article 555 du code civil



En vertu de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.



La SCI La Lyre reproche au premier juge d'avoir violé le choix appartenant au propriétaire de choisir entre le remboursement du coût de la construction et la plus-value apportée au bien immobilier, et ce en raison de la carence de la SCI [M] qui a refusé de communiquer à la juridiction le coût des travaux.

Pour sa part, la SCI [M] considère que le tribunal n'est pas lié par le choix formulé par la SCI La Lyre mais demeure libre d'apprécier quelle est la modalité la plus équitable. 



Comme le fait valoir à juste titre la SCI La Lyre, le juge ne peut se substituer au propriétaire afin de déterminer le mode de calcul le plus équitable et il ne peut que respecter le choix fait par le propriétaire tel que cela ressort de l'article 555 du code civil. En d'autres termes, le juge ne peut condamner le propriétaire au remboursement de la plus-value du fonds sans avoir recherché quel a été le choix fait par ce propriétaire.



Or, la SCI La Lyre sollicitait en première instance de pouvoir :



- conserver la propriété des constructions édifiées par la SCI [M],

- rembourser la SCI [M] du coût des matériaux et de la main d'oeuvre.



Dès lors, le tribunal ne pouvait, au motif que la SCI [M] n'avait pas communiqué des factures lui ayant permis de régler la totalité des travaux effectués, retenir que le choix opéré par la SCI La Lyre étant impossible en l'état et décider, en conséquence, de reprendre la seconde alternative fixée par l'article 555 du code civil, à savoir l'évaluation de l'augmentation de la valeur.



Le jugement sera ainsi infirmé sur ce point et par voie de conséquence, également en ce qu'il a fixé la valeur de l'augmentation de la construction financée par la SCI [M] à la somme de 141.747 €.



La SCI La Lyre est donc fondée à réclamer qu'elle entend : 



- d'une part, conserver la propriété des constructions en dur édifiées par la SCI [M], 

- d'autre part, rembourser la SCI [M] du coût des matériaux et de la main d'oeuvre. 



Le conseiller de la mise en état, aux termes de son ordonnance en date du 10 février 2022, après avoir relevé que le rapport de Mme [W] du 16 mai 2019, chiffrait la valeur ajoutée par la construction de la SCI [M] mais n'évaluait pas le coût des matériaux et de la main d'oeuvre, a précisément ordonné une nouvelle mesure d'expertise afin de chiffrer ce coût, en se situant à la date de son expertise et en tenant compte de l'état dans lequel se trouve la construction.





L'expert judiciaire, dans son dernier rapport déposé les 21 avril 2023, a calculé le coût des matériaux et de la main d'oeuvre, en retenant deux hypothèses:



- la première prenant en compte la surface globale des parcelles n° [Cadastre 9] et [Cadastre 14], soit 51,90 m²,

- la seconde hypothèse, suite à un dire du conseil de la SCI La Lyre, à savoir une surface de 4 m².



L'appelante sollicite l'évaluation du coût de la construction selon cette dernière hypothèse, prétendant que la parcelle A n° [Cadastre 4] a une surface totale de 49 ca, que parmi ces 49 ca, se trouve déjà la terrasse qui était existante au moment de la vente, terrasse qui ne nécessitait donc aucun aménagement particulier, ni gros travaux. Elle estime que la détermination du coût des travaux portait principalement sur le local commercial de 4 m², outre la terrasse donnant sur la voie [Adresse 12] déjà existante, de sorte que seule la surface du bas de 4m² nécessitait des travaux de gros oeuvre comme en atteste le permis déposé par la SCI [M] le 31 mars 1994, lequel met en évidence que la surface existante et qui a été conservée en l'état. Elle en déduit que la construction portait sur une création de surface de 4 m² et elle est fondée, sur le fondement de l'article 555 du code civil, à procéder au coût du remboursement de cette construction de 4 m², soit 12.798, 29 €.



La SCI [M] ne partage pas cette analyse et demande à la cour de privilégier la première hypothèse, soutenant qu'il y a lieu de prendre en compte la parcelle [Cadastre 9], issue de l'originelle A n°[Cadastre 4] mais aussi la parcelle [Cadastre 14], issue de l'originelle A [Cadastre 5], en précisant que:

- la parcelle [Cadastre 14], dont la surface de sol est bien de 4 m², est bâtie et présente outre le rez-de-chaussée, un niveau qui se trouve être également de même surface, représentant donc un total bâti de 8 m²,

- elle revendique l'application du ratio le plus haut, soit pour l'ensemble des surfaces qu'elle a décaissées et bâties et qui sont donc celles qui doivent lui être payées puisqu'elles sont aujourd'hui intégralement la propriété des adversaires, et cela pour 51,90 m², soit un montant de 222.784,07 €, auquel s'ajoutent les gardes corps en pierre d'une valeur de 656,65 € .



Il ressort des pièces produites que la construction litigieuse a été réalisée par la SCI [M] non pas sur une seule parcelle mais sur les parcelles n° [Cadastre 9] ( anciennement n° [Cadastre 4]) et [Cadastre 14]. La première est revenue à l'appelante, après la résolution judiciaire de la vente, alors que la seconde était la propriété de la SCI [M].



Comme l'a analysé l'expert [W], dans ses différents rapports:



- la parcelle n° [Cadastre 14] de 4 m² complète le commerce existant ouvrant sur le port et permet l'accès à l'intérieur du bâtiment: cette parcelle a été englobée dans le tout commercial et supporte également l'intégralité du mur de façade de la construction comme la terrasse pour la même superficie,

- la parcelle [Cadastre 9] correspond également à la couverture de la terrasse, qui après les travaux effectués en 1995, couvre non seulement la parcelle [Cadastre 9] mais également la parcelle [Cadastre 14], les deux parcelles abritant le commerce loué à la SCI [Z].



Mme [W] a ainsi pu relever que le permis de construire déposé à la demande de M. [M] pour la couverture de la terrasse, montre aisément que le toiture couvre non seulement la terrasse qui existait (sur la parcelle [Cadastre 9]) mais également la parcelle [Cadastre 14], de sorte que ce permis a modifié non seulement l'assiette de la terrasse mais également la façade Sud ouvrant sur le port avec pour conséquence que la façade de la crêperie a été avancée formant un alignement avec les autres commerces du quai du port et qu'elle est maintenant située sur la parcelle [Cadastre 14]. Elle en conclut que le point de sa mission ne porte pas uniquement sur la parcelle [Cadastre 9], à savoir la terrasse située comme [Adresse 12], mais également sur la parcelle [Cadastre 14].



La SCI [M] a communiqué les plans du permis de construire ainsi que le plan établi le 18 octobre 1993 par M. [N], architecte, qui mettent en évidence les zones à terrasser et dont l'excavation a été nécessaire pour la construction.



La lecture de ces différents plans ainsi que la description du bâti existant démontrent que contrairement aux affirmations de la SCI La Lyre, il ne peut-être soutenu que la terrasse ne nécessitait aucun aménagement particulier, ni de gros travaux puisqu'elle était déjà existante et que la construction qui a été réalisée portait sur une surface limitée de 4 m². En effet, la construction du bâtiment a nécessité des travaux de gros oeuvre et de terrassement conséquent. Plus particulièrement l'ancienne parcelle n° [Cadastre 4] acquise par la SCI [M] comportait effectivement une surface de rocher aménagée en terrasse mais ledit rocher a été totalement démoli et décaissé pour abaisser le sol au niveau du quai du port pour qu'y soit posée la fondation de l'actuel bâtiment existant. Ainsi d'importants travaux ont bien été effectués sur la terrasse existante sur l'ancienne parcelle A n° [Cadastre 4] lors de son acquisition par la SCI [M] et dans le cadre du permis de construire qui a été déposé, la construction ayant eu pour effet de substituer une assise maçonnée exploitable à une assise initiale rocheuse et stérile.



Il convient donc de retenir les chiffrages de l'expert pour un montant total bâti conformément aux plans initiaux qui ont été établis et produits aux débats, à savoir en prenant en compte la surface globale des parcelles n° [Cadastre 9] et [Cadastre 14], à savoir 51,90 m² et non les 4 m² revendiqués par l'appelante.



Le tableau n°1 établi par Mme [W], qui tient compte de la surface totale des parcelles, doit servir de référence pour chiffrer le coût des matériaux et de la main d'oeuvre. Il sera pris en compte s'agissant du gros oeuvre et notamment du terrassement, l'option médiane proposée, à savoir l'option 2. En conséquence, le coût sera fixé à la somme globale de 218.566,15 €. 



La SCI [M] sollicite également la prise en compte des frais de pose de gardes corps, soutenant que la présence de ces ouvrages a été constatée par l'expert judiciaire lors de sa visite en juillet 2017 mais il n'est nullement établi que ces éléments ont été posés lors de la réalisation des travaux qu'elle a effectués courant 1994-1995. 



Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI La Lyre



La SCI La Lyre sollicite l'allocation d'une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts. Comme en première instance, elle n'apporte aucune précision dans le corps de ses écritures, sur les motifs d'une telle prétention, la réalité d'un quelconque préjudice et encore moins à hauteur du quantum sollicité. Sa demande ne peut, dans ces conditions, être accueillie.



Sur la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties



Au regard de la solution apportée au présent litige, 



- la SCI [M] est redevable envers la SCI La Lyre des sommes suivantes :

* 43.671,75 € au titre des loyers,

* 33.415 € au titre de son préjudice d'exploitation,

soit un total de: 77.086, 75 €,

- la SCI La Lyre est redevable envers la SCI [M] des sommes suivantes:

* 4.800 € au titre du droit de passage sur la parcelle [Cadastre 14],

* 218.566,15 € au titre du coût des matériaux et de la main d'oeuvre de la construction de l'intimée a fait édifier,

soit un total de 223.366,15 € 



Après compensation, la SCI La Lyre doit être condamnée à payer à la SCI [M] la somme de 146.279,40 €



Sur le partage de l'indivision 



Le tribunal a, par ailleurs:



- ordonné le partage de l'indivision existant entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept s'agissant de la parcelle n°[Adresse 10], actuellement incluse dans le bâtiment abritant le commerce et la terrasse côté [Adresse 12],

- dit qu'un acte de vente devra être régularisé entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept portant sur la parcelle n°[Cadastre 14] précitée sur la base d'un prix de 11.766 €, sans qu'il soit nécessaire de prévoir une astreinte.



Devant la cour, les parties sollicitent la confirmation de ces dispositions du jugement querellé, sauf à préciser que la SCI [M] demande que le prix de vente soit fixé à la somme de 14.076 € au lieu de 11.766 € et à assortir ces dispositions d'une astreinte.



Or, il ressort de l'analyse de l'expert judiciaire et de la superficie que la valeur de la parcelle n° [Cadastre 14] doit être fixée à 11.766 €. En outre, aucune circonstance ne justifie d'assortir cette disposition d'une astreinte.



Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par défaut,



Déclare la SCI [Z] irrecevable en sa défense, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence déféré en ce qu'il a : 



- jugé que les loyers dus à la SCI La Lyre par la SCI [M] s'élèvent à la somme de 43.671,75 €, déduction faite de la valeur locative de la parcelle n° [Cadastre 14] appartenant à la SCI [M] et de la provision de 15.000 €,

- ordonné le partage de l'indivision existant entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept s'agissant de la parcelle AC n° [Cadastre 14] [Adresse 13], actuellement incluse dans le bâtiment abritant le commerce et la terrasse côté [Adresse 12],

- dit qu'un acte de vente devra être régularisé entre la SCI [M], la SCI [Z] et la SARL LCN Concept portant sur la parcelle n° [Cadastre 14] précitée sur la base d'un prix de 11.766 €, sans qu'il soit nécessaire de prévoir une astreinte, 



Et l'infirme pour le surplus, 



Statuant à nouveau, 



Evalue le préjudice pour la SCI La Lyre résultant du défaut d'exploitation du bien immobilier de novembre 1995 à mai 1999 à la somme de 33.415 €, 



Dit que la SCI La Lyre bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 14] d'une valeur de 4.800 €,



Constate que la SCI La Lyre entend: 



- conserver la propriété des constructions en dur édifiées par la SCI [M] , 

- rembourser la SCI [M] du coût des matériaux et de la main d'oeuvre. 



Fixe le coût des matériaux et de la main d'oeuvre de la construction édifiée par la SCI [M] à la somme de 218.566,15 €,



Condamne, après compensation, la SCI La Lyre à payer à la SCI [M] la somme de 146.279,40 €,



Y ajoutant,



Déboute la SCI La Lyre de sa demande de dommages et intérêts, 



Déboute la SCI [M] du surplus de ses demandes indemnitaires, 



Condamne la SCI La Lyre à payer à la SCI [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, 



Condamne la SCI La Lyre aux dépens de la procédure d'appel, qui comprendront les frais du rapport d'expertise judiciaire déposé le 21 avril 2023.





LE GREFFIER LE PRESIDENT