Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 1, 17 septembre 2024, n° 22/02971

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER



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Me POURRET 
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N° : RG 22/02971 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NYGV
Pôle Civil section 1

Date : 17 Septembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEURS

Monsieur [F] [W]
né le 31 Août 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [Z], épouse [W]
née le 29 Août 1955 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Audrey DELAHAYE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [U] [T]
née le 27 Janvier 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [K] 
né le 21 août 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Elodie POURRET, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Christine CASTAING et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à Laëtitia VIVANCOS , dans leur délibéré,

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 03 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 29 Août 2024, puis prorogé au 17 Septembre 2024

JUGEMENT : rédigé par Romain LABERNEDE, juge, signé par Christine CASTAING, première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2024





FAITS ET PROCEDURE

Le 10 février 1967, le préfet de l’Hérault a autorisé la société LE BELVEDERE DE QUARANTE à lotir un terrain de 79.614 m² en trente-trois lots à [Localité 7]. A l’arrêté préfectoral approuvant la création de ce lotissement ont été annexés : 
- le programme des travaux d’aménagement du lotissement,
- le règlement du lotissement,
- le cahier des charges du lotissement, qui a fait l'objet d'un acte rectificatif ultérieur, 
- les statuts de l’Association syndicale libre. 

M. [F] [W] et Mme [D] [Z], épouse [W], sont propriétaires depuis le 12 octobre 2000 du lot n°39 de ce lotissement.

Sur la parcelle immédiatement voisine à celle des époux [W] appartenant à M. [M] [K] et à Mme [U] [T], cette dernière a obtenu le 7 janvier 2021 un permis de construire pour bâtir une seconde maison individuelle d’une surface de plancher à créer de 119 m² ainsi qu’un garage, sous le numéro PC 034247 20 M0041. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 mars 2021, les époux [W] ont intenté un recours gracieux sollicitant le retrait de l’arrêté délivrant ce permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 7]. Ce recours a été rejeté par le Maire de la Commune de [Localité 7], par lettre recommandée avec accusée de réception du 3 mai 2021. Par décision du 1er juin 2023, le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté le recours en annulation tant à l’encontre de l’arrêté de permis de construire du 7 janvier 2021 qu’à l’encontre du rejet du recours gracieux du 3 mai 2021. Les époux [W] ont alors formé un pourvoi à l’encontre de ce jugement auprès du Conseil d’Etat qui, par décision du 3 mai 2024, l'a rejeté lors de la procédure préalable d’admission. 

Parallèlement à cette procédure administrative, les époux [W] ont, par acte d’huissier du 27 juin 2022, fait assigner Mme [U] [T] et M. [M] [K] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, sollicitant principalement l’interdiction de construire le bâtiment autorisé par l’arrêté de permis de construire litigieux au motif qu'il méconnait les dispositions du cahier des charges applicables au lotissement dont il fait partie. 

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [W], au visa des articles 1103 du Code civil, demandent au tribunal de : 
« - CONSTATER que le permis de construire en date du 7 janvier 2021 pris sous le numéro PC 034 247 20 M0041 méconnait les dispositions du cahier des charges applicables sur le lotissement en cause ;
- ORDONNER en conséquence l’interdiction de construire le bâtiment autorisé par l’arrêté du Maire de [Localité 7] en date du 7 janvier 2021 pris sous le numéro PC 034 247 20 M0041 ;
- CONDAMNER enfin Mme [U] [T] au paiement de la somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Audrey DELAHAYE. » 

Ils exposent au soutien de leurs demandes que le terrain, situé dans un lotissement, est soumis à la règlementation du cahier des charges et de ses annexes qui s’y appliquent. 

Il en déduisent que les propriétaires de ce terrain, en tant que colotis, sont tenus contractuellement par les dispositions du cahier des charges et de ses annexes, parmi lesquelles se trouve le règlement. 




De ce fait, ils estiment que la réalisation d’une construction en vertu d’une autorisation d’urbanisme, même régulière, constituant une violation de ces dispositions, doit être interdite puisqu’elle revient à méconnaitre les dispositions contractuelles encadrant le lotissement. 

Les époux [W] considèrent en effet que la construction d'un second bâtiment à usage d’habitation sur la parcelle de Mme [T] est contraire à l'article 9 du règlement du lotissement et que les plans de la construction projetée ne respectent pas les exigences de gabarit de l’article 16 du règlement du lotissement. Les époux [W] indiquent enfin qu’en vertu du cahier des charges (article 14), la demande de permis de construire aurait dû faire l’objet d’une requête spécifique préalable qui n’a pas été effectuée, auprès du maître d’œuvre auteur du lotissement ou de son successeur. Les époux [W] indiquent en effet que cette disposition est encore applicable à ce jour et qu’elle est méconnue par l’autorisation de construire litigieuse de Mme [T] et M. [K]. 

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [U] [T] et M. [M] [K], demandent au tribunal, au visa de l’article 1103 du Code Civil, de :
« REJETER les conclusions des demandeurs sollicitant du tribunal qu’il “constate”; 

DECLARER les époux [W] non-fondés dans leurs demandes;

En conséquence, les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER les époux [W] solidairement à leur verser une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [W] à supporter les entiers dépens de l’instance en application des articles 695 et 696 du Code de procédure civile. »

Ils exposent au soutien de leurs demandes que les requêtes faites par les demandeurs sont infondées puisque le règlement du lotissement ainsi que les clauses de nature règlementaires du cahier des charges sont aujourd’hui frappés de caducité en raison de la couverture du lotissement par un plan local d’urbanisme. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la demande d’interdiction de construction formulée revêt un caractère disproportionné puisqu’aucun préjudice trouvant son origine dans la construction projetée n’est démontré par les demandeurs. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2024.

A l’issue de l’audience collégiale du 3 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « prendre acte » lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. 

Concernant les articles 9 et 16 du règlement du lotissement

Aux termes de l’article L115-1 du code de l’urbanisme, « la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ». 






L’article L. 442-9 du code de l’urbanisme dispose :
« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 115-6. »

En l'espèce, les articles 9 et 16 du règlement du lotissement invoqués par les demandeurs constituent, au regard de leur appartenance à un document de nature réglementaire, des règles d'urbanisme. 

En application de l’article L115-1 du code de l’urbanisme, le fait que ce règlement soit annexé au cahier des charges ne suffit pas en lui-même à conférer à ces articles un caractère également contractuel. 
De la même manière, ne suffisent pas à conférer au règlement du lotissement une valeur contractuelle les mentions de l'acte de vente qui se bornent à préciser que la vente a lieu sous les charges et conditions résultant du règlement du lotissement dont l'acquéreur déclare avoir eu parfaite connaissance par la remise préalable d'une copie. 

En définitive, aucun élément versé aux débats ne permet de déduire l'intention des colotis de contractualiser le règlement du lotissement en général, et ses articles 9 et 16 au cas particulier. Il s'ensuit que les textes litigieux constituent des règles d'urbanisme. 

Or, le lotissement concerné a été créé en 1967, le cahier des charges et le règlement l’encadrant datent de la même année. En application de l’art 442-9 du Code de l’urbanisme, dix années après l’autorisation de lotir, le Plan d’occupation des sols (POS) et ensuite le Plan local d’urbanisme (PLU) rendent caduques les règles d’urbanismes régissant le lotissement, dont les articles 9 et 16 visés par les demandeurs.

Dans ces conditions, la demande ne saurait être accueillie sur ce moyen. 

Concernant l’article 14 du cahier des charges 

Le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. 

En l'espèce, l’article 14 du cahier des charges du lotissement de 1967 et ainsi rédigé : 
« - Le maître d’œuvre, auteur du projet dont il est parlé dans différents articles du règlement est : M. [N] [H] à [Localité 8] – Hérault-
- L’établissement des projets de construction des villas qui seront réalisées sur les différents lots sera confié par les acquéreurs à l’auteur du projet de lotissement. 
Celui-ci remplira sa mission dans les conditions fixées au moment de la réalisation par le barème d’honoraires de la Fédération Nationale des Bureaux d’Etude et Maître d’œuvre en bâtiment. 






- Dans le cas où l’auteur du projet du lotissement ne pourrait se charger de la mission de réalisation, il devra le notifier à l’acquéreur intéressé dans un délai maximum de deux mois après la demande qui lui aura été faite. 
Toutefois, avant d’être déposés auprès des administrations compétentes, les dossiers auront dû recevoir son approbation sur le plan esthétique. » 

L'article litigieux figure au sein du cahier des charges et revêt ainsi un caractère contractuel. Il est dès lors opposable à Mme [T] et M. [K]. 

Toutefois, cet article indique que les acquéreurs devront « confier l’établissement des projets de construction des villas qui seront réalisées sur les différents lots à l’auteur du projet de lotissement ». 

Or, il est constant que le maître d'oeuvre désigné par l'article 14 litigieux n'était plus en activité au jour de l'autorisation de construire obtenu par les défendeurs. 

La démarches prescrites étant devenues impossibles, les défendeurs en étaient libérés en application des articles 1186 et 1351 du code civil. 

Dans ces conditions, la demande sera rejetée. 

Sur les autres demandes

Les dépens seront à la charge de M. [F] [W] et Mme [D] [Z] épouse [W], qui succombent en leurs demandes. 
Ils seront condamnés à verser une indemnité de 1.500 € à Mme [U] [T] et M. [M] [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande d’ordonner l’interdiction de construire le bâtiment autorisé par l’arrêté du Maire de [Localité 7] en date du 7 janvier 2021 pris sous le numéro PC 034 24720 M0041 ;

CONDAMNE M. [F] [W] et Mme [D] [Z] épouse [W] à verser la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [F] [W] et Mme [D] [Z] épouse [W] aux dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire 


LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE