Cour d'appel d'Amiens, Chambre BAUX RURAUX, 24 septembre 2024, n° 23/02720

ARRET 

N°





[K] [P]

[V]





C/



[T]







VD





COUR D'APPEL D'AMIENS



 Chambre BAUX RURAUX

 

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2024



*************************************************************



N° RG 23/02720 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IZRF



JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE AMIENS EN DATE DU 22 mai 2023





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTS



Monsieur [O] [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 18



Madame [Y] [V] épouse [K] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 18





ET : 





INTIMEE 



Madame [U] [T] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau D'AMIENS





DEBATS :



A l'audience publique du 11 Juin 2024 devant Mme Valérie DUABAELE, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 805 et 945-1 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2024.



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Madame Malika RABHI



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Mme Valérie DUBAELE en a rendu compte à la Cour composée en outre de :



Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre, 

Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi. 



PRONONCE :



Le 24 Septembre 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Malika RABHI, Greffier. 



*

* *



DECISION



Suivant bail authentique du 11 avril 2006, les époux [K] [P] (les bailleurs) ont donné à bail à M. [R] [S] et son épouse Mme [U] [T] née le 26 juillet 1959 (la preneuse) des parcelles de terre situées à [Localité 6] (80) lieudit [Localité 7] ZA [Cadastre 3] d'une contenance de 91 a 60 ca et [Localité 8] (80) lieudit [Localité 5] ZH [Cadastre 2] d'une contenance de 24 a 30 ca, soit au total une superficie de 1 ha 15 ares 90 ca.



Ce bail a été consenti pour une durée de 18 ans à compter de la récolte à faire en 2006 pour venir à expiration à la récolte à faire en 2024.



Le loyer était payable le 25 décembre de chaque année, le premier paiement devant avoir lieu le 25 décembre 2006 le deuxième le 25 décembre 2007 et ainsi de suite de terme en terme jusqu'à la fin du bail.

M. [R] [S] est décédé en 2015 et le bail s'est poursuivi au profit de son épouse.



Les bailleurs ont fait délivrer congé à la preneuse par acte d'huissier du 11 mai 2022 pour effet au 30 novembre 2023, pour refus de renouvellement du bail en application de l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime en raison de l'atteinte de l'âge de la retraite.



Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Amiens saisi par requête du 29 août 2022 d'une contestation du congé et d'une demande de cession de bail à un descendant, a :




Débouté les bailleurs de toutes leurs demandes, les a condamnés aux dépens et frais hors dépens,

Autorisé la preneuse à céder le bail susvisé à sa fille [N] [S] (née le 24 décembre 1984).


Les bailleurs ont formé appel de ce jugement et par conclusions notifiées le 6 février 2024 auxquelles ils se rapportent à l'audience demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la preneuse de sa demande de nullité du congé et, statuant à nouveau des chefs infirmés, de débouter la preneuse de l'ensemble de ses demandes, de valider le congé et ordonner son expulsion, de juger qu'à compter du 1er décembre 2023 et à défaut de libération volontaire des parcelles elle sera redevable d'une indemnité d'occupation équivalente à 5 fois le montant du fermage tel que prévu au bail en cours, et au besoin la condamner au paiement de cette indemnité, la condamner à leur verser 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Par conclusions notifiées le 10 juin 2024 auxquelles elle se rapporte à l'audience la preneuse demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de prononcer la nullité du congé signifié le 11 mai 2022 et, statuant à nouveau et y ajoutant, de prononcer la nullité de ce congé, déclarer les bailleurs irrecevables et mal fondés en leurs demandes et les en débouter, les condamner in solidum aux entiers dépens et à lui verser 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE,


Sur la validité du congé : 



Les bailleurs prétendent que le bail expirait le 30 novembre 2023 et que c'est par erreur que le terme a été fixé dans le bail après la récolte à faire en 2024. Ils font valoir que la preneuse ne rapporte pas la preuve des usages à caractère agricole qu'elle invoque et que lorsque le contrat prévoit que celui-ci se termine à la fin de l'année culturale comme en l'espèce il convient de retenir l'échéance ou la date la plus lointaine correspondant à la levée de récolte la plus tardive possible telle que les betteraves, soit le 30 novembre, ce qui est conforme aux usages, au bon sens mais également à la commune intention des parties.



La preneuse fait valoir que le bail expirait le 30 septembre 2023 au motif que l'année culturale admise par les usages agricoles dans le département de la Somme débute au 1er octobre pour se terminer le 30 septembre comme le rappelle l'arrêté du 18 juillet 2023 fixant le prix des fermages pour le département de la Somme mais également l'article de la chambre interdépartementale des notaires de Picardie (non daté) sur les fermages, si bien que le congé délivré le 11 mai 2022 est nul car délivré trop tardivement. Elle ajoute que la date d'échéance du bail ne peut dépendre des cultures en place et qu'en tout état de cause les parcelles semées en blé ont été récoltées en juillet 2023.



La cour rappelle qu'il résulte de l'article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime que pour refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance.



La cour constate que le bail a été expressément consenti le 11 avril 2006 pour une durée de 18 ans à compter de la récolte à faire en 2006 pour venir à expiration à la récolte à faire en 2024, étant précisé qu'il ressort d'une annexe au bail que M. [R] [S] a obtenu l'autorisation administrative d'exploiter les parcelles louées d'1 ha 15 ca en sus de la superficie déjà exploitée de 59,75 ha, suivant arrêté préfectoral du 16 février 2006.



Les données du bail susvisées sont incohérentes entre elles (durée et date de début et de fin). Les parties s'accordent en appel sur le fait que le bail comporte une erreur en ce qu'il vise l'année du terme en 2024 au lieu de 2023 mais continuent à s'opposer sur la date exacte d'expiration du bail et par conséquent également sur sa date réelle de prise d'effet.

Le contrat stipule que pour tout ce qui ne serait pas expressément prévu, les contractant déclarent s'en remettre aux usages locaux.



Cependant aucun recueil ou code des usages locaux agricoles de la chambre d'agriculture n'est produit relativement à la date de début et de fin des baux ruraux dans la Somme.



Par ailleurs la commune intention des parties sur ces points ne s'évince ni des éléments intrinsèques ni des éléments extrinsèques du bail.



Aux termes de l'article 1190 du code civil, « Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. »



Les parties s'accordent sur le fait que le contrat consenti par acte authentique le 11 avril 2006, d'une durée de 18 ans, comprenait les récoltes à faire de 2006 à 2023.



Or selon les cultures et les années, les récoltes se réalisent plus ou moins tôt dans l'année.

Faute d'autre date plus précise dans le contrat que celle du paiement du fermage annuel le 25 décembre et pour la première fois le 25 décembre 2006, il y a donc lieu de considérer qu'il a pris rétroactivement effet le 25 décembre 2005 pour se terminer le 25 décembre 2023 ce qui est favorable au preneur en cas de récolte tardive.



Le congé a été délivré par acte extra judiciaire le 11 mai 2022.



Un congé donné pour une date prématurée n'est pas nul, mais voit son effet reporté à la date légale.



Dès lors il y a lieu de considérer que le congé délivré pour le 30 novembre 2023 a pris effet le 25 décembre 2023 et que c'est par conséquent à juste titre que le premier juge a débouté la preneuse de sa demande de nullité du congé délivré sur le fondement de l'article 411-64 du code rural et de la pêche maritime puisqu'il a été délivré plus de dix-huit mois avant le terme du bail.



Sur la demande de cession de bail : 



La preneuse fait valoir que la bénéficiaire remplit toutes les conditions légales (âge, capacité professionnelle avec le BTS agricole technico-commercial complétée par un certificat relatif à l'usage des produits phytosanitaires, habitation à [Localité 6] à proximité des parcelles) ; qu'elle n'a pas besoin d'autorisation d'exploiter individuelle dès lors qu'elle entend exploiter les terres cédées au sein de la SCEA de l'Ebenier dont elle est désormais associée avec sa mère et son conjoint; qu'en tout état de cause elle a déposé une autorisation d'exploiter et la DDTM de la Somme a confirmé dans un courrier du 12 décembre 2022 qui vise expressément les parcelles reprises que son installation au sein de la SCEA en qualité d'associée exploitante n'était pas soumise au contrôle des structures; que la bailleresse n'a pas contesté cette décision qui ne peut donc être remise en cause devant le juge judiciaire ; que sa pluriactivité n'est pas un obstacle à ce qu'elle se consacre à l'exploitation du bien repris, de faible superficie, dès lors qu'elle n'est salariée qu'à 80% ; que compte tenu de la surface de l'exploitation familiale de 115 ha, insuffisante pour faire vivre trois personnes, il est compréhensible que dans l'attente du départ en retraite de sa mère elle continue à travailler à l'extérieur ; qu'elle disposera des matériels agricoles de la SCEA qui exploite 115 ha; que suivant assemblée générale du 8 février 2023 la SCEA lui a conféré le statut d'associée exploitante.



Les bailleurs répliquent que les conditions ne sont pas remplies puisque lors de la saisine du premier juge [N] [S] n'était pas associée de la SCEA, c'est son époux qui l'était, ce qui montre qu'elle n'avait pas l'intention de succéder à sa mère qui lui a finalement consenti une donation de 1000 parts sociales (soit 30% des parts sociales) si bien qu'elle a acquis le statut d'associé le 8 février 2023 soit très tardivement manifestement pour les besoins de la cause et sans intention réelle de s'installer; qu'en réalité c'est son conjoint qui continuera seul à mettre en valeur les parcelles, à assurer le suivi et la gestion de l'exploitation agricole ; que le diplôme qu'elle a obtenu ne forme pas à la profession d'agriculteur puisqu'il n'est délivré ni cours de gestion et comptabilité, ni utilisation de produits phytosanitaires, ni stage en exploitation agricole; qu'elle ne dispose pas du matériel pour exploiter ni les moyens financiers pour en acquérir ; que ses activités non agricoles ne lui permettent pas de se consacrer personnellement à l'exploitation de la SCEA (polyculture sur 115 ha et élevage laitier ) à hauteur de ses parts soit 30% puisqu'elle est maire de sa commune qui même modeste entraîne une activité chronophage et agent public comme chargée de gestion à plein temps au sein du conseil départemental de la Somme à 40 km des parcelles et n'est donc pas en mesure de participer activement à l'exploitation; que l'autorisation de cumul d'activité, dont la forme est douteuse et ne répond pas à une demande règlementaire, qui a été obtenue postérieurement à son association au sein de la SCEA, n'est que temporaire et peut être remise en cause à tout moment ; qu'en réalité l'exploitation des terres sera assurée par son époux ; que s'agissant du respect de la réglementation des structures le tribunal paritaire des baux ruraux dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et ne saurait être lié par l'appréciation faite par l'administration ; qu'en l'espèce l'installation de la bénéficiaire au sein de la SCEA est soumise à autorisation administrative préalable dès lors qu'elle ne justifie pas que ses revenus salariés non agricoles ne dépassent pas le seuil de 3120 fois le taux horaire brut du SMIC et que l'annexe au courrier de la DDTM en date du 12 décembre 2022 ne vise qu'une superficie de 65 ha 88 a 43 ca alors que l'exploitation familiale est d'une superficie de 115 ha.



La cour rappelle que le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail notamment à l'un de ses descendants majeurs ou émancipés dans les conditions prévues à l'article L.411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.



Il est établi que les conditions que doit remplir le cessionnaire sont les mêmes que celles que doit remplir le candidat à la reprise visées par l'article L.411-59 du même code qui prévoit notamment qu'il doit se consacrer pendant au moins neuf ans à l'exploitation du bien cédé et ne peut se limiter à la direction et la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation, il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaire ou à défaut le moyen de les acquérir, il doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien cédé ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe. Il doit également justifier qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelles mentionnées aux articles L.331-2 à L.331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions. Enfin aux termes de l'article L.331-6 du même code il doit être en règle avec la réglementation relative au contrôle des structures.



C'est à la date à laquelle la cession est projetée qu'il convient de se placer pour apprécier si le cessionnaire remplit les conditions, en l'espèce à la date d'effet du congé soit le 25 décembre 2023.



La preneuse justifie bien du fait que la bénéficiaire du congé, qui est majeure et est domiciliée à proximité des terres objet du projet de cession, est à la date d'effet du congé titulaire du diplôme BTS agricole technico-commercial lui permettant de remplir la condition de capacité professionnelle au sens de l'article susvisé.



Par ailleurs elle est devenue le 8 février 2023 soit avant la date d'effet du congé associée exploitante non gérante de la SCEA l'Ebenier (avec une donation par sa mère de 1000 parts sociales, la preneuse restant titulaire de 1142 parts et M. [F] [H] de 908 parts) à la disposition de laquelle elle a l'intention de mettre les parcelles objet de la cession. Cette SCEA disposait du matériel agricole nécessaire selon l'état des immobilisations de 2022 produit aux débats si bien qu'il y a lieu de considérer que la condition tenant à la détention de moyens de production suffisants est remplie.



Si la SCEA de l'Ebénier créée en 2018 dispose depuis le 17 juin 2018 d'une autorisation administrative tacite d'exploiter environ 115 ha comprenant les parcelles objet de la demande de cession, cependant compte tenu de la pluriactivité de la bénéficiaire de la cession son projet d'installation comme exploitante agricole associée devait être soumis par la SCEA à l'autorité administrative pour une nouvelle autorisation par application de l'article L.331-2, I, 1° et 3° du code rural dès lors que la surface totale qu'il est envisagé de mettre en valeur excédait le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles ou que ses revenus extra-agricoles excédaient les 3120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance (à l'exception des exploitants engagés dans un dispositif d'installation progressive qui n'est pas évoqué en l'espèce). 



De ce chef la preneuse qui ne produit ni la demande d'autorisation d'exploiter de la SCEA de l'Ebenier, ni le justificatif des revenus de la bénéficiaire à la date d'effet du congé, se borne à produire une réponse de la DRAAF des Hauts-de-France adressée le 12 décembre 2022 à la « SCEA de l'Ebenier A l'attention de Madame, Monsieur [S] [N] et [H] [F] » accusant réception de la « demande d'autorisation préalable d'exploiter une surface de 65,8843 ha dans le cadre de l'installation au sein de la SCEA de l'Ebenier, en qualité d'associée exploitante, de Mme [I] [N], avec la reprise de 22,3194 ha suite au transfert de baux entre associés et de 43,5649 ha de terres en baux co-preneurs entre Madame [S] [N] et Monsieur [H] [F] », l'administration répondant que compte tenu des éléments communiqués la demande n'était pas soumise à autorisation préalable au titre de la règlementation relative au contrôle des structures puisque des éléments renseignés dans la demande il apparaissait qu'elle disposait de la capacité professionnelle et que la surface agricole utile de l'exploitation n'augmentait pas.



Cependant la surface ainsi déclarée à l'administration au titre de l'installation de Mme [N] [S] est curieusement inférieure à celle réellement exploitée par la SCEA qui est d'environ 115 ha telle que cela résulte tant des conclusions de la preneuse que de l'autorisation de l'employeur de la bénéficiaire, alors même qu'il doit être tenu compte des superficies exploitées par le demandeur quel que soit le mode d'organisation juridique de son exploitation, une personne associée d'une société à objet agricole devant être regardée comme mettant en valeur les unités de production de cette société si elle participe effectivement aux travaux (CE 2 juillet 2021 n°432801).

Au surplus, il s'infère de l'avis de la DRAAF qui n'indique pas que les revenus extra-agricoles de Mme [N] [S] ne dépassent pas le seuil réglementaire de 3120 fois le montant horaire du salaire que la SCEA n'a pas déclaré à l'administration la pluriactivité de la bénéficiaire de la cession.



Dès lors la preneuse ne rapporte pas la preuve que la condition tenant à la conformité à la réglementation du contrôle des structures est remplie.



Par ailleurs, la participation effective et permanente aux travaux de l'exploitation ne se limite pas à la direction et la surveillance de l'exploitation mais s'entend comme le fait de participer aux travaux sur le lieu de l'exploitation de façon effective et proportionnée à la dimension et aux types de production de l'exploitation de la part de l'associé, à concurrence de sa responsabilité dans la SCEA.



Or la pluriactivité de Mme [N] [S] n'apparaît pas compatible avec la participation effective et permanente aux travaux de l'exploitation agricole de la SCEA à hauteur de ses responsabilités d'exploitant agricole à hauteur de 30% des parts.



Si elle a obtenu de son employeur, le conseil départemental de la Somme, le 31 mars 2023 puis 14 février 2024, l'autorisation pour un an, renouvelable sur demande, de cumuler cette activité agricole accessoire avec son poste à 80% de chargée de gestion indus et recouvrement RSA au sein de la direction de la cohésion sociale et du logement, située à 40 km de son domicile, c'est sur une estimation d'une journée de travail sur l'exploitation comprenant les activités suivantes : gestion administrative, traite à raison d'une à deux fois par semaine, aide du conjoint pour les travaux des champs avec préparation de la terre avant semis, moisson, ensilage.

Or la SCEA fait de la polyculture sur 115 ha et de la production laitière avec 40 vaches ce qui nécessite plus de trois jours par semaine de travail et donc plus d'une journée de travail en ce qui la concerne (en rapportant le temps de travail à ses parts dans l'entreprise). 



Au demeurant, l'autorisation de cumul ne mentionne pas les horaires de travail de Mme [S], cette autorisation n'est pas renouvelable par tacite reconduction et Mme [S] n'évoque une aide apportée à son compagnon pour les travaux des champs. 



Par ailleurs Mme [S] est également maire de sa commune de 112 habitants.



La cour estime en conséquence que la preneuse ne démontre pas la capacité réelle de la bénéficiaire de la demande de cession de mettre en valeur personnellement les terres objet de la cession, si bien que les preneurs sont légitimes à s'opposer à la cession demandée.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a autorisé la preneuse à céder le bail à sa fille. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



L'intimée succombant à l'instance sera condamnée à en supporter les dépens et frais hors dépens.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de prononcé de la nullité du congé signifié le 11 mai 2022 et, 



Statuant à nouveau et Y ajoutant,



Constate que le congé délivré pour le 30 novembre 2023 a pris effet le 25 décembre 2023,



Déboute Mme [T] de sa demande d'autorisation de cession du bail au profit de sa fille [N] [S],



La condamne à verser à M. [O] [K] [P] et Mme [Y] [V] 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne en tous les dépens de première instance et d'appel.





Le Greffier, La Présidente,