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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, Deuxième Chambre Civile, 23 septembre 2024, n° 23/02726

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE 
Au terme d’une promesse synallagmatique de vente en date du 5 août 2022, signée par l’intermédiaire de l’Agence ARIGATO IMMOBILIER, Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O], ci-après les vendeurs, ont consenti à la vente de leur bien immobilier, constitué d’une maison sise [Adresse 3] à [Localité 7], au bénéfice de Madame [J] [X], pour un prix de 230.000 euros.
L’acquéreur y déclarait que son acquisition était financée au moyen de ses deniers personnels. 
Une pénalité d’un montant de 10% du prix principal et une somme séquestre d’un montant de 20.000 euros étaient fixées au terme dudit acte.
La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 4 novembre 2022.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 septembre 2022, l’agence immobilière indiquait à Madame [J] [X] qu’il avait été accepté d’avancer la date de signature au 27 septembre 2022 conformément à sa demande, rendez-vous qu’elle avait annulé, que le séquestre n’avait pas été versé, les justificatifs du financement non versés, et la sommait de régulariser la situation.
Par courriel en date du 7 octobre 2022, puis par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 octobre 2022, Madame [J] [X] écrivait à l’agence immobilière qu’elle annulait l’acquisition de la maison, « la mort dans l’âme ». Cette dernière lui répondait qu’elle était redevable de la clause pénale et de la rémunération de l’agence, à savoir la somme de 10.000 euros.
Par courrier en date du 13 octobre 2022, le notaire des vendeurs indiquait à Madame [J] [X] qu’elle était redevable de la somme correspondant à 10% du prix de la vente, soit la somme de 23.000 euros au bénéfice des époux [O].
Par courrier en date du 14 octobre 2022, l’agence immobilière lui rappelait également qu’elle était redevable du montant de la clause pénale et de la rémunération de l’agence, soit la somme de 10.000 euros prévue au terme du compromis de vente.
Par courrier en date du 16 février 2023, le conseil de Madame [J] [X] répondait au conseil des demandeurs que le compromis de vente présentait des irrégularités formelles susceptibles d’avoir neutralisé dès l’origine le cours du délai de rétractation de 10 jours, voire affecté la validité même de l’acte.
Par acte extrajudiciaire en date du 16 mai 2023, les époux [O] ont fait assigner Madame [J] [X] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, afin de solliciter sa condamnation à leu verser la clause pénale d’un montant de 23.000 euros, outre 5.000 à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier et 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 janvier 2024, les époux [O] maintiennent leurs demandes initiales et sollicitent du Tribunal de voir :
Condamner Madame [J] [X] à leur verser la somme de 23.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente régularisé le 5 août 2022, Condamner Madame [J] [X] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, Condamner Madame [J] [X] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 février 2024, Madame [J] [X] sollicite du Tribunal de voir :
A titre principal :
Débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,Les condamner solidairement ou in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; A titre subsidiaire :
Débouter les époux [O] de leur demande de 5.000 euros de dommages et intérêts s’ajoutant au montant de la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique de vente du 5 août 2022,Laisser à la charge des parties leurs frais d’instance (article 700 du Code de procédure civile et dépens),Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.
Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions. 

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 29 février 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 17 juin 2024 et les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 23 septembre 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la promesse de vente

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente, dispose que « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.
Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion ».
En l’espèce, il ressort de la lecture du compromis de vente que :
les parties aux présentes ont déclaré « avoir pris connaissance tant par elle-même que par les explications qu’elles ont eues du rédacteur des article L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation littéralement rapportées aux présentes » ;les dispositions des articles L.271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation ont été reproduites sur l’acte, mentionnant sans ambigüité que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte… ».les parties ont opté pour « la remise en main propre » s’agissant de la notification prévue à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.il ressort du paragraphe afférent à la remise en main propre, « en vue de faire courir le délai de rétractation prévu à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation », que Madame [J] [X] a recopié de manière manuscrite, qu’elle « déclarait avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 10 jours lui était accordé par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de sa main sur le présent acte, soit à compter du 7 août 2022 ».Il convient de relever que le formulaire utilisé par l’agence immobilière vise l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation était, dans sa rédaction, issue de la loi du 13 décembre 2000 et n’était donc pas mis à jour au jour de la signature de la promesse de vente.
Il n’en demeure pas moins que la défenderesse ne justifie nullement ne pas avoir été régulièrement informée de l’existence du délai de rétractation, de sa durée -10 jours-, et de son point de départ, «courant à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente » ; aussi, tant le délai de 10 jours que le point de départ étaient précisément mentionnés dans la rédaction de l’acte, et Madame [X] a écrit avoir eu connaissance du délai de rétractation de 10 jours, courant à compter du lendemain de la date de remise en main propre.
Aussi, il n’est pas démontré qu’elle n’a pas eu une information lisible et compréhensible quant au délai de rétractation, s’agissant de sa durée et de son point de départ, et elle n’est donc pas fondée à s’en prévaloir, pour échapper aux dispositions contractuelles découlant dudit compromis. 

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente, une pénalité d’un montant de 10% du prix de vente était prévue, soit une pénalité d’un montant de 23.000 euros.

Il n’est pas contesté que le défaut de réitération de la vente provient en l’espèce des manquements de l’acquéreur, qui ne peut se prévaloir d’une irrégularité afférente à la notification du délai de rétractation. Le défaut de réitération est imputable à Madame [X], et elle sera donc tenue au versement d’une clause pénale.

Il doit cependant être souligné que le bien immobilier a été immobilisé pendant une courte durée, car il ressort de la procédure, que dès le 30 septembre, l’agence immobilière était avisée de l’intention de l’acquéreur de ne pas acheter le bien immobilier ; par courrier officiel en date du 7 octobre, l’ensemble des parties était avisé de l’absence de réalisation de la vente. 

De plus, il ressort des débats que Madame [X] rencontrait alors des difficultés financières ; le 13 janvier 2022, elle était avisée de son obligation de quitter le logement communal qui avait été mis à sa disposition et son avis d’imposition s’agissant de l’année 2022 permet de relever qu’elle n’avait perçu pour l’année 2022 un revenu annuel de 11.800 euros, soit environ 983 euros par mois. 

Dans ces conditions, la clause pénale apparaît manifestement excessive et sera ramenée à une somme de 10.000 euros, somme que Madame [J] [X] sera donc condamnée à verser aux époux [O].


Sur la demande de dommages et intérêts 

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Les époux [O] invoquent avoir subi un préjudice matériel et moral, car, une fois le délai de rétractation passé, ils ont déménagé, supportant le coût d’un nouveau loyer en plus des mensualités de leur crédit, et les charges afférentes à ce nouveau logement, et qu’ils n’ont finalement vendu le bien immobilier que 7 mois après pour une somme moindre, à savoir 20.000 euros de moins que la somme prévue au compromis de vente signé avec la défenderesse.

Il convient cependant de relever que, d’une part, la clause pénale est précisément destinée à couvrir l’ensemble des préjudices subis, et d’autre part, qu’il n’est pas établi que le coût de leur relogement dans la Drôme ait un lien direct avec l’absence de réitération de la vente, objet de la présente procédure.

Ils seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. 


Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [J] [X], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Madame [J] [X], tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. 
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition

Dispositif

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Madame [J] [X] à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O] la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale, 

DEBOUTE Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Madame [J] [X] à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE Madame [J] [X] aux entiers dépens de la présente instance. 

Ainsi jugé le 23 septembre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

23 Septembre 2024

N° RG 23/02726 - N° Portalis DB3U-W-B7H-ND4E 
Code NAC : 50Z 

[B] [F] épouse [O]
[G] [O]
C/
[J] [X]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 Juin 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT. 
--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [B] [F] épouse [O], née le 16 février 1989 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [O], né le 15 avril 1984 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Maureen CURTIUS, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDERESSE

Madame [J] [X], née le 18 septembre 1964 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Erwann MFOUMOUANGANA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Emmanuel JALLU avocat plaidant au barreau de Beauvais

--==o0§0o==--
EXPOSE DU LITIGE 
Au terme d’une promesse synallagmatique de vente en date du 5 août 2022, signée par l’intermédiaire de l’Agence ARIGATO IMMOBILIER, Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O], ci-après les vendeurs, ont consenti à la vente de leur bien immobilier, constitué d’une maison sise [Adresse 3] à [Localité 7], au bénéfice de Madame [J] [X], pour un prix de 230.000 euros.
L’acquéreur y déclarait que son acquisition était financée au moyen de ses deniers personnels. 
Une pénalité d’un montant de 10% du prix principal et une somme séquestre d’un montant de 20.000 euros étaient fixées au terme dudit acte.
La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 4 novembre 2022.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 septembre 2022, l’agence immobilière indiquait à Madame [J] [X] qu’il avait été accepté d’avancer la date de signature au 27 septembre 2022 conformément à sa demande, rendez-vous qu’elle avait annulé, que le séquestre n’avait pas été versé, les justificatifs du financement non versés, et la sommait de régulariser la situation.
Par courriel en date du 7 octobre 2022, puis par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 octobre 2022, Madame [J] [X] écrivait à l’agence immobilière qu’elle annulait l’acquisition de la maison, « la mort dans l’âme ». Cette dernière lui répondait qu’elle était redevable de la clause pénale et de la rémunération de l’agence, à savoir la somme de 10.000 euros.
Par courrier en date du 13 octobre 2022, le notaire des vendeurs indiquait à Madame [J] [X] qu’elle était redevable de la somme correspondant à 10% du prix de la vente, soit la somme de 23.000 euros au bénéfice des époux [O].
Par courrier en date du 14 octobre 2022, l’agence immobilière lui rappelait également qu’elle était redevable du montant de la clause pénale et de la rémunération de l’agence, soit la somme de 10.000 euros prévue au terme du compromis de vente.
Par courrier en date du 16 février 2023, le conseil de Madame [J] [X] répondait au conseil des demandeurs que le compromis de vente présentait des irrégularités formelles susceptibles d’avoir neutralisé dès l’origine le cours du délai de rétractation de 10 jours, voire affecté la validité même de l’acte.
Par acte extrajudiciaire en date du 16 mai 2023, les époux [O] ont fait assigner Madame [J] [X] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, afin de solliciter sa condamnation à leu verser la clause pénale d’un montant de 23.000 euros, outre 5.000 à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier et 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 janvier 2024, les époux [O] maintiennent leurs demandes initiales et sollicitent du Tribunal de voir :
Condamner Madame [J] [X] à leur verser la somme de 23.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente régularisé le 5 août 2022, Condamner Madame [J] [X] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral, Condamner Madame [J] [X] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 23 février 2024, Madame [J] [X] sollicite du Tribunal de voir :
A titre principal :
Débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,Les condamner solidairement ou in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; A titre subsidiaire :
Débouter les époux [O] de leur demande de 5.000 euros de dommages et intérêts s’ajoutant au montant de la clause pénale insérée à la promesse synallagmatique de vente du 5 août 2022,Laisser à la charge des parties leurs frais d’instance (article 700 du Code de procédure civile et dépens),Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.
Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions. 

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 29 février 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 17 juin 2024 et les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 23 septembre 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la promesse de vente

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés, et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, en vigueur au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente, dispose que « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.
Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion ».
En l’espèce, il ressort de la lecture du compromis de vente que :
les parties aux présentes ont déclaré « avoir pris connaissance tant par elle-même que par les explications qu’elles ont eues du rédacteur des article L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation littéralement rapportées aux présentes » ;les dispositions des articles L.271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation ont été reproduites sur l’acte, mentionnant sans ambigüité que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte… ».les parties ont opté pour « la remise en main propre » s’agissant de la notification prévue à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation.il ressort du paragraphe afférent à la remise en main propre, « en vue de faire courir le délai de rétractation prévu à l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation », que Madame [J] [X] a recopié de manière manuscrite, qu’elle « déclarait avoir connaissance qu’un délai de rétractation de 10 jours lui était accordé par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de sa main sur le présent acte, soit à compter du 7 août 2022 ».Il convient de relever que le formulaire utilisé par l’agence immobilière vise l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation était, dans sa rédaction, issue de la loi du 13 décembre 2000 et n’était donc pas mis à jour au jour de la signature de la promesse de vente.
Il n’en demeure pas moins que la défenderesse ne justifie nullement ne pas avoir été régulièrement informée de l’existence du délai de rétractation, de sa durée -10 jours-, et de son point de départ, «courant à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente » ; aussi, tant le délai de 10 jours que le point de départ étaient précisément mentionnés dans la rédaction de l’acte, et Madame [X] a écrit avoir eu connaissance du délai de rétractation de 10 jours, courant à compter du lendemain de la date de remise en main propre.
Aussi, il n’est pas démontré qu’elle n’a pas eu une information lisible et compréhensible quant au délai de rétractation, s’agissant de sa durée et de son point de départ, et elle n’est donc pas fondée à s’en prévaloir, pour échapper aux dispositions contractuelles découlant dudit compromis. 

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, aux termes du compromis de vente, une pénalité d’un montant de 10% du prix de vente était prévue, soit une pénalité d’un montant de 23.000 euros.

Il n’est pas contesté que le défaut de réitération de la vente provient en l’espèce des manquements de l’acquéreur, qui ne peut se prévaloir d’une irrégularité afférente à la notification du délai de rétractation. Le défaut de réitération est imputable à Madame [X], et elle sera donc tenue au versement d’une clause pénale.

Il doit cependant être souligné que le bien immobilier a été immobilisé pendant une courte durée, car il ressort de la procédure, que dès le 30 septembre, l’agence immobilière était avisée de l’intention de l’acquéreur de ne pas acheter le bien immobilier ; par courrier officiel en date du 7 octobre, l’ensemble des parties était avisé de l’absence de réalisation de la vente. 

De plus, il ressort des débats que Madame [X] rencontrait alors des difficultés financières ; le 13 janvier 2022, elle était avisée de son obligation de quitter le logement communal qui avait été mis à sa disposition et son avis d’imposition s’agissant de l’année 2022 permet de relever qu’elle n’avait perçu pour l’année 2022 un revenu annuel de 11.800 euros, soit environ 983 euros par mois. 

Dans ces conditions, la clause pénale apparaît manifestement excessive et sera ramenée à une somme de 10.000 euros, somme que Madame [J] [X] sera donc condamnée à verser aux époux [O].


Sur la demande de dommages et intérêts 

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Les époux [O] invoquent avoir subi un préjudice matériel et moral, car, une fois le délai de rétractation passé, ils ont déménagé, supportant le coût d’un nouveau loyer en plus des mensualités de leur crédit, et les charges afférentes à ce nouveau logement, et qu’ils n’ont finalement vendu le bien immobilier que 7 mois après pour une somme moindre, à savoir 20.000 euros de moins que la somme prévue au compromis de vente signé avec la défenderesse.

Il convient cependant de relever que, d’une part, la clause pénale est précisément destinée à couvrir l’ensemble des préjudices subis, et d’autre part, qu’il n’est pas établi que le coût de leur relogement dans la Drôme ait un lien direct avec l’absence de réitération de la vente, objet de la présente procédure.

Ils seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. 


Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [J] [X], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
Madame [J] [X], tenue aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. 
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition


PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Madame [J] [X] à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O] la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale, 

DEBOUTE Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts, 

CONDAMNE Madame [J] [X] à verser à Monsieur [G] [O] et Madame [B] [F] épouse [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE Madame [J] [X] aux entiers dépens de la présente instance. 

Ainsi jugé le 23 septembre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L271-1, code de la construction et de l'habitation L271-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-09-26T19:45:00.630Z.