Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 3 octobre 2024, n° 19/01319

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 19/01319 
N° Portalis 352J-W-B7D-CO35G

N° MINUTE : 


Assignation du :
17 Janvier 2019







JUGEMENT 
rendu le 03 Octobre 2024 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE, représentant la société FONCIA GOBELINS
[Adresse 1] 
[Localité 14]

représenté par Maître Agnès MARTIN DELION, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1162


DÉFENDEURS

SAS FONCIA GOBELINS, en sa qualité de venant au droit de la Société FONCIA BASTILLE, prise en la personne de son représentant légale
[Adresse 5]
[Localité 14]

SAS FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE, en sa qualité de venant au droit de la SAS FONCIA GOBELINS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 14]

représentées par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0837

LaMUTUELLE ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), prise en la personne de son représentant
[Adresse 2]
[Localité 15]

Monsieur [I] [Y], architecte DPLG 
[Adresse 3]
[Localité 12]

Monsieur [E] [S], architecte DPLG 
[Adresse 3]
[Localité 12]

Tous trois représentés par Maître Sabine GICQUEL de la SELARL CHAUVEL GICQUEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0003

Société NEXITY LAMY, SASU, prise en la personne de de son représentant légal 
[Adresse 23]
[Adresse 23]
[Localité 16]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E963

Monsieur [U] [R]
[Adresse 10]
[Localité 11]

représenté par Maître Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #G0050

S.A.S. FOND PRIVE D’INVESTISSEMENT PARISIEN, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 13]

représentée par Maître Sandra NEGRONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0255

Société ALLIANZ IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 20]
[Adresse 20]
[Localité 18]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #G0450

Société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 9]
[Localité 19]

représentée par Maître Sophie BELLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0056



Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/01319 - N° Portalis 352J-W-B7D-CO35G


LA MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCES ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE (MACIF), prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 17]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0390


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


DEBATS

A l’audience du 30 Mai 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis à [Adresse 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété était administrée par le cabinet Lamy (devenu Nexity) jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2013, auquel a succédé la société Tagerim Bastille jusqu’à l’assemblée générale du 3 novembre 2014 ayant procédé à la désignation de la société Foncia Gobelins, à laquelle a succédé la société Foncia Rive Gauche. 

L’assureur de la copropriété est la société Allianz Iard, laquelle a succédé à la société Axa France Iard. 

Monsieur [U] [R] est propriétaire du lot n° 9, à savoir une chambre transformée en studio, située au 2ème étage selon l’état descriptif de division, assuré par la Macif. 

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/01319 - N° Portalis 352J-W-B7D-CO35G

La société Fond Privé d’Investissement Parisien, venant aux droits de la SNC Cobee, est propriétaire d’un local commercial en rez-de-chaussée et de la réserve du 2ème étage.

Monsieur [I] [Y] est intervenu en qualité d’architecte de la copropriété de 2011 à 2014, puis Monsieur [M] lui a succédé en cette fonction.

Des dégâts des eaux importants provenant des installations privatives du lot n° 9 ont entraîné un affaissement du plancher bas du lot n° 9, plancher haut du lot n° 3. 

Les sinistres ayant affecté les lots n° 3 et 9 sont les suivants : 

1- Sinistre du 22 avril 2011

Le 22 avril 2011, une fuite, trouvant son origine dans l’appartement de Monsieur [R], a libéré une forte quantité d’eau, qui a traversé le plancher entre les combles et une pièce située entre le 1er et le 2ème étage de l’état descriptif de division, accessible par la boutique LEE, locataire de la SNC Cobee aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Fond Privé d’Investissement Parisien. 

L’architecte [I] [Y], missionné par le syndic Lamy, a constaté que le plafond très bas de cette pièce était fortement déformé, imbibé d’eau ; que les plâtres étaient gonflés et fissurés. Deux étais ont été posés par mesure de précaution (à l’initiative du mandataire de la SNC Cobee). 

Le 9 mai 2011, il a été procédé à un piochage du plafond bas de l’appartement de Monsieur [R] et à la pose de dix étais métalliques dans le lot n° 3. 

L’architecte de la copropriété a conclu que la poutre et les solives étaient en bon état, et qu’il n’y avait pas de consolidations structurelles, soulignant simplement la déformation des poutre et solives, ainsi qu’un taux anormal d’humidité dû à la fuite. 

Il a ajouté que seule la dépose complète des faux plafonds du 1er étage permettrait une analyse exhaustive et sérieuse de l’état structurel réel. 

Au mois d’août 2011, ont été réalisés les travaux de piochage du plafond du local occupé par la boutique Levis au 2ème étage du bâtiment cour. 

Monsieur [Y] a indiqué, après examen de la structure, qu’il n’y avait pas de consolidation à prévoir ; que les éléments sont secs ; que la réfection du plafond peut être envisagée. 
Le 6 septembre 2011, un devis pour la réfection plâtre du plafond du « 3ème étage » (2.574,73 euros) a été établi ; le syndic a signé le « bon pour accord ». 

2- Sinistre du 7 novembre 2011

Un nouveau dégât des eaux a été constaté, ayant pour origine une gouttière défectueuse et les installations privatives de Monsieur [U] [R]. 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
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La déclaration de sinistre a été faite le 19 décembre 2011 par le syndic. 

Dans le procès-verbal de réception du 22 mai 2012, l’architecte de la copropriété, Monsieur [Y], tout en jugeant les travaux conformes, a constaté un taux d’humidité encore important, et a conclu à une fuite non totalement réparée ou à une nouvelle fuite. Il a demandé une recherche de fuite sur les réseaux privatifs de Monsieur [R]. 

Le 6 juin 2012, Nexity a classé « sans suite » le dossier. 

3- Sinistre du 28 novembre 2014

Le 28 novembre 2014, le cabinet Foncia Gobelins a déclaré un nouveau sinistre : Affaissement du plancher sur 5 cm mettant en péril la solidité de l’immeuble avec présence de fuite. 

Les pièces sinistrées sont celles situées au 1er étage (plafond haut) et entre le 1er étage et le 2ème étage (plafond bas et plafond haut) et notamment dans le lot n° 3, à savoir un local commercial situé sur trois niveaux, rez-de-chaussée, 1er étage et pièce accessible par le 1er étage, sis entre le 1er étage et le 2ème étage, qui appartient à la société Fond Privé d’Investissement Parisien, venant aux droits de la société Cobee. 

Des étais ont été installés au 2e étage, à mi-hauteur, suite à l’affaissement du plancher.

Le 4 décembre 2014, le plombier n’a constaté aucune fuite visible, mais a indiqué qu’il était très possible que la fuite vienne des tuyauteries passant dans les sols. 

Le nouvel architecte de la copropriété, Monsieur [M], a établi un diagnostic portant sur le nouvel affaissement du plancher haut du 2ème étage (pièce située entre le 1er étage et le 2ème étage dans l’EDD) du local appartenant à la SNC Cobee aux droits de laquelle vient désormais la société Fond Privé d’Investissement Parisien. 

Ses préconisations étaient les suivantes : 
- Démolir le revêtement de sol et la chape du studio de Monsieur [R], 
- Démolir l’enduit plâtre du plafond du 2ème étage, 
- Diagnostic de l’état des solives pour programmation des travaux, 
- Réparation des solives et éventuellement des éléments de façade dégradés. 

A la suite de la recherche de fuite sur les canalisations encastrées du 14 janvier 2015, il a été conclu à un important défaut d’étanchéité de la colonne EU de la cuisine du studio du 3ème étage (lot n° 9). 

Monsieur [M], architecte, a surveillé le chantier : 
- le 2 septembre 2015, il a constaté que l’étaiement de la pièce du 2ème étage (pièce entre le 1er et le 2ème étage selon l’EDD) était terminé,
- le 8 septembre 2015, la phase de purge (faux plafond et bacula) a démarré
- le 15 septembre 2015, Monsieur [M] a constaté que les plafonds des deux pièces (pièce sise entre le 1er étage et le 2ème étage et pièce sise au 1er étage) avaient été purgés à 100 %. 

Monsieur [M] a décrit l’état des structures mises à nu comme suit: 
« Local 2ème étage (sis entre le 1er étage et le 2ème étage selon l’EDD): 
Les analyses parasitaires ont conclu sur la présence de champignons pycnoporus. 
La structure du plancher haut est complètement dégradée. De plus, il est nécessaire de renforcer la poutre sablière qui supporte les bois du plancher ainsi que ceux de la charpente de toiture. 
Recaler les solives au niveau des étais. 
Local 1er étage : 
La structure mise à nu est saine. Toutefois, la solive d’enchevêtrure ne présente pas une dimension suffisante. Il faudrait prévoir son renforcement. De plus, il est nécessaire de traiter le fer et de reprendre l’accroche des solives. 

Au vu de l’état de la structure du plancher entre le deuxième et le troisième étage [donc entre la pièce sise entre le 1er étage et le 2ème étage et la pièce sise au deuxième étage], il est impératif de prévoir sa réfection complète. De ce fait une consultation sera prochainement lancée auprès des trois entreprises suivantes : Debord, [Localité 21] Charpente, Pharmabois ».

Le syndic a fait procéder à plusieurs devis aux fins de procéder à la reprise des désordres. 

Aucun des assureurs n’a voulu prendre en charge le sinistre. 

A la demande du syndicat des copropriétaires, un expert judiciaire a été désigné par ordonnance en date du 18 janvier 2017, Monsieur [T].

Monsieur [T] a déposé son rapport le 20 avril 2018

Par exploits d’huissier de justice délivrés des 17, 18 et 24 janvier 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 22] a assigné Nexity Lamy, Monsieur [R], la société Fond Privé d’investissement parisiens, Allianz IARD, Axa France Iard, la Macif, Monsieur [I] [Y], Monsieur [E] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir homologuer le rapport de Monsieur [T],obtenir la condamnation in solidum de la société Nexity Lamy, Monsieur [R] et Monsieur [Y] à lui rembourser l'intégralité des sommes qu'il a été contraint d'avancer aux fins de faire procéder, dans l'urgence, aux travaux imposés par l'Expert judiciaire et effectués à titre conservatoire et à titre réparatoire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les condamner à lui payer la somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts, 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts, et aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise et les frais d'expertise judiciaire, le tout avec exécution provisoire.

***
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 8], demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1103-1104,1231 et suivants,1240 à 1242 du code civil, 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/01319 - N° Portalis 352J-W-B7D-CO35G

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [T], 
Vu les pièces versées aux débats, 

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, en ses demandes, les disant bien fondées et recevables, 

JUGER que la société NEXITY LAMY, Monsieur [R] et Monsieur [Y] (société [Y] [S], architectes) sont responsables in solidum des désordres subis par l’immeuble du [Adresse 8], 

Par conséquent, 

CONDAMNER in solidum la société NEXITY LAMY, Monsieur [R] et Monsieur [Y] (société [Y] [S], architectes) à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] l’intégralité des sommes qu’il a été contraint d’avancer aux fins de faire procéder, dans l’urgence, aux travaux imposés par l’Expert judiciaire et effectués à titre conservatoire et à titre réparatoire, soit une somme totale de 70.305,12 euros. 

ASSORTIR cette somme des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts, 

CONSTATER que l’expert judiciaire ne retient aucune responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], 

JUGER que les compagnies d’assurance ont participé aux dommages par manque de réactivité, 

DEBOUTER l’ensemble des défendeurs de leur argumentation, dont celle consistant à vouloir faire retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, 

Dans l’hypothèse où, par extraordinaire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait retenue, 

JUGER que les garanties des compagnies AXA France IARD et ALLIANZ, assureurs du syndicat, sont mobilisables. 

Par conséquent 

CONDAMNER in solidum les sociétés AXA France IARD et ALLIANZ à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

CONDAMNER in solidum la société NEXITY LAMY, Monsieur [R] et Monsieur [Y] (société [Y] [S], architectes) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 €, à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNER solidairement les succombants à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DIRE N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit du Jugement à intervenir, 

CONDAMNER in solidum la société NEXITY LAMY, Monsieur [R] et Monsieur [Y] (société [Y] [S], architectes) aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 10.196,88 euros ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2020, Monsieur [U] [R] demande au tribunal de :

A titre principal : 
Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile 
 
Dire et juger irrecevables car indéterminées et indéterminables les demandes du syndicat des copropriétaires 
 
A titre subsidiaire : 
Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société NEXITY LAMY et Monsieur [Y] sont co-responsables des désordres subis par l’immeuble du [Adresse 7] et par l’appartement de Monsieur [R]. 
 
En conséquence : 
 
Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [R], 
 
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de Céans retenait une quelconque condamnation à l’encontre de Monsieur [R], 
 
Condamner la MACIF à relever et garantir indemne Monsieur [R] de toute condamnation qui serait prononcée contre lui. 

En tout état de cause : 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société NEXITY LAMY et Monsieur [Y] à payer à Monsieur [R] : 
- la somme de 17.106,98 € à titre de dommages et intérêts pour la réfection de son appartement, 
- la somme de 22.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 
- la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 
- la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- les entiers dépens. 
 
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n° 3 notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Monsieur [I] [Y], Monsieur [E] [S], architecte DPLG et la MAF demandent au tribunal de :

« Vu les articles 4 et 5 du code de procédure civile, 
Vu les articles 1240, 1241 et 1242 du code civil, 
Vu l'article L. 124-3 du code des assurances, 
Vu le décret n°2002–120 du 30 janvier 2002, 

DIRE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], Monsieur [R] NEXITY LAMY et tous autres requérants mal fondés en leurs demandes dirigées à l’encontre de Messieurs [I] [Y] et [E] [S] et la MAF 

METTRE Messieurs [I] [Y] et [E] [S] purement et simplement HORS DE CAUSE et REJETER toutes demandes formulées à leur encontre et à l’encontre de la MAF par quelque partie que ce soit à quelque titre que ce soit. 

REJETER toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre de Messieurs [I] [Y] et [E] [S] et de la MAF

CONDAMNER Monsieur [R] et son assureur la MACIF La société NEXITY LAMY La société FONCIA GOBELINS La SAS FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE AXA France IARD, assureur multirisque du syndicat des copropriétaires jusqu’au 1 er janvier 2012 ALLIANZ IARD assureur multirisques du syndicat des copropriétaires à partir du 1 er janvier 2012 Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pour les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées au bénéfice de Monsieur [R]. 

À relever et garantir indemnes Messieurs [I] [Y] et [E] [S] et la MAF de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre 

DIRE la MAF fondée à opposer les limites et conditions de sa police d’assurance, en particulier l’opposabilité de sa franchise aux tiers, concernant les indemnités relevant des garanties facultatives 

CONDAMNER tous succombants à régler à Messieurs [I] [Y] et [E] [S] 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNER les mêmes aux dépens ». 

Aux termes de ses conclusions n° 4 notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, la Macif, en qualité d’assureur de Monsieur [R], demande au tribunal de :

« SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 
 
SUR LA QUALIFICATION DE PARTIE COMMUNE DE LA CANALISATION D’EVACUATION A L’ORIGINE DES DESORDRES 

Vu l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 

JUGER les désordres du plancher haut de la réserve au 2ème étage résultent du mauvais état du réseau d’évacuation encastré dans le plancher.

JUGER que la canalisation à l’origine des désordres, encastrée sous la dalle nécessitant de porter atteinte aux parties communes pour pouvoir y accéder, constitue une partie commune. 

JUGER que le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres dont il sollicite l’indemnisation 

En conséquence, 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toute demande à l’encontre de Monsieur [R] et de la MACIF. 

SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU FAIT DU SYNDIC 

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 
 
JUGER que l’ancien syndic, le cabinet NEXITY, a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions en s’abstenant de toute recherche de fuite et toute investigation en 2012 alors qu’il était parfaitement avisé de l’existence d’une fuite, 

JUGER que le syndic actuel, la société FONCIA GOBELINS venant aux droits de la société FONCIA BASTILLE a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions en s’abstenant de toute recherche de fuite et toute investigation à compter de sa nomination le 1 er octobre 2013 alors qu’il était parfaitement avisé de l’existence d’une fuite, 

JUGER que la faute du syndic est à l’origine de l’affaissement du plancher bas survenu de l’appartement de Monsieur [R] 

JUGER que le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions. 

En conséquence, 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toute demande à l’encontre de Monsieur [R] et de la MACIF. 

SUR LA GARANTIE DE LA SOCIETE AXA FRANCE 

Vu l’article L124-3 du code des assurances 

JUGER que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la Compagnie AXA FRANCE jusqu’au 1er janvier 2012 pour les dommages subis par les parties communes. 

JUGER que la société AXA FRANCE s’abstient de produire ses conditions particulières et les conditions générales applicables. 

Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/01319 - N° Portalis 352J-W-B7D-CO35G

JUGER que selon les conditions générales produites par la société AXA FRANCE, celle –ci garantit les dommages et les responsabilités résultant directement des ruptures, fuites, débordements accidentels provenant des canalisations, parties communes. 

JUGER que la société AXA FRANCE ne justifie d’aucune absence de garantie et d’un défaut d’aléa lors de la souscription du contrat. 

En conséquence, 

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA FRANCE à relever et garantir indemne la MACIF de toutes condamnations prononcées à son encontre. 

SUR LA GARANTIE DE LA SOCIETE ALLIANZ 

Vu l’article L124-3 du code des assurances 

JUGER que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la compagnie ALLIANZ à compter du 1er janvier 2012 

JUGER que les infiltrations à l’origine de l’affaissement du plancher bas survenu le 28 novembre 2014 de Monsieur [R], proviennent de la défectuosité d’une canalisation, partie commune. 

JUGER que les infiltrations sont survenues pendant la période de garantie de la société ALLIANZ. 
 
JUGER que la société ALLIANZ ne justifie d’aucune absence de garantie et d’un défaut d’aléa lors de la souscription du contrat. 

En conséquence, 

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la société ALLIANZ à relever et garantir indemne la MACIF de toutes condamnations prononcées à son encontre. 

SUR LA RENONCIATION A RECOURS DE LA SOCIETE AXA ET ALLIANZ 

Vu l’article 1104 du code civil 
Vu les polices d’assurance 
Vu la convention CIDE COP 

JUGER que la société AXA FRANCE et la société ALLIANZ, en leur qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, sont tenus de garantir leur assuré des dommages causés aux parties communes et résultant des dégâts des eaux. 

JUGER que la une renonciation à recours à l’encontre des copropriétaires comme Monsieur [R]. 

JUGER que les sociétés AXA FRANCE et ALLIANZ ont renoncé à tout recours contre les copropriétaires dans leur police. 

JUGER que les sociétés AXA FRANCE et ALLIANZ ne disposent d’aucun recours contre la MACIF, assureur de Monsieur [R] en application de la CIDECOP, 

JUGER que la convention CIDE COP est applicable dans le cadre d’une procédure judiciaire. 

En conséquence, 

DEBOUTER les sociétés AXA FRANCE et ALLIANZ de tout recours à l’encontre de la MACIF comme irrecevable, 

SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDIC 

Vu l’article 1992 et 1240 du code civil. 
Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 

JUGER que l’ancien syndic, le cabinet NEXITY, était avisé, en mai 2012, de l’existence de désordres au plafond du 1er étage et de la nécessité de procéder à une recherche de fuites dans l’appartement de Monsieur [R]. 

JUGER que l’abstention fautive du cabinet NEXITY est à l’origine de l’affaissement du plancher bas de l’appartement de Monsieur [R] 

JUGER que la société NEXITY LAMY engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 du code civil à l’égard de Monsieur [R]. 

JUGER que la société NEXITY LAMY engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’égard de Monsieur [R]. 

JUGER que la société NEXITY LAMY engage sa responsabilité fondement de l’article 1992 du code civil à l’égard du syndicat des copropriétaires. 

JUGER que le syndic actuel, la société FONCIA GOBELINS venant aux droits de la société FONCIA BASTILLE a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions en s’abstenant de toute recherche de fuite et toute investigation à compter de sa nomination le 1 er octobre 2013 alors qu’il était parfaitement avisé de l’existence d’une fuite, 

JUGER que l’abstention fautive de la société FONCIA GOBELINS a participé à l’origine de l’affaissement du plancher bas de l’appartement de Monsieur [R] 

JUGER que la société FONCIA GOBELINS venant aux droits de la société FONCIA BASTILLE et la société FONCIA GOBELINS engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’égard de Monsieur [R] 

JUGER que la société FONCIA GOBELINS venant aux droits de la société FONCIA BASTILLE engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 du code civil à l’égard du syndicat des copropriétaires et de l’article 1240 du code civil à l’égard de Monsieur [R] 

En conséquence, 

CONDAMNER la société NEXITY LAMY et la société FONCIA GOBELINS venant aux droits de la société FONCIA BASTILLE à relever et garantir indemne la MACIF de toutes condamnations prononcées à son encontre dans la part de responsabilité lui incombant.

SUR LA RESPONSABILITE DU MAITRE D’OEUVRE 

Vu l’article 1240 du code civil 

JUGER que Monsieur [Y], architecte, n’a pas mené sa mission en s’abstenant de procéder à des investigations pour connaitre l’état du plancher alors qu’il avait pleinement connaissance d’une humidité persistance affectant ce dernier 

JUGER que Monsieur [Y] a réceptionné des travaux portant sur le plafond, en décelant toutefois de l’humidité, sans se soucier de l’état du plancher. 

JUGER que Monsieur [Y] n’a pas attiré l’attention du maître d’ouvrage sur les risques d’une humidité persistante du plancher haut de la réserve qu’il venait de reprendre, 

JUGER que ce maître d’œuvre n’aurait jamais dû réception les travaux alors que le plancher présentait un dommage d’humidité de nature à porter atteinte à la solidité du plancher, 

JUGER que Monsieur [Y] a manqué à son obligation de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. 

JUGER que cette faute a concouru à l’affaissement du plancher de Monsieur [R]. 

JUGER que Monsieur [Y] engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires, du fait de son manquement à son obligation de prudence et de conseil. 

JUGER que cette faute a participé à la réalisation des désordres affectant le plancher bas de Monsieur [R], de sorte que Monsieur [Y] engage sa responsabilité délictuelle envers ce dernier.

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [Y] à relever et garantir indemne la MACIF de toutes condamnations prononcées à son encontre dans la part de responsabilité lui incombant. 
 
SUR LES DEMANDES DU SDC 

SUR LES DOMMAGES AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES 

JUGER que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les factures des travaux réalisés, ni les frais de maîtrise d’œuvre 

JUGER que ces réclamations ne sont nullement fondées, 

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir gardé à sa charge une partie des frais lesquels n’auraient pas été pris en charge par ses assureurs 
 
En conséquence, 
 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes comme injustifiées, 

SUR LES DOMMAGES INTERETS 

JUGER que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun justificatif au soutien de cette demande 

En conséquence, 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande, laquelle n’est pas justifiée. 

SUR LES FRAIS 

JUGER que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun justificatif au soutien de cette demande 

En conséquence, 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande, laquelle n’est pas justifiée. 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande d’exécution provisoire laquelle n’est pas justifiée en application de l’Article 514-1 du code de procédure civile

SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [R] 

SUR LE PREJUDICE MATERIEL DE MONSIEUR [R] 

Vu les conditions générales de la police 

JUGER que les travaux consistent en des travaux de reprise des biens à l’origine du sinistre, 

JUGER que la réfection de la pièce de Monsieur [R] porte sur des mises aux normes et des travaux qui n’ont jamais été autorisés par le syndicat des copropriétaires, 

JUGER la MACIF bien fondée à opposer à Monsieur [R] l’exclusion de garantie prévue à sa police pour tous les frais et travaux nécessaires à la réfection du bien à l’origine du sinistre, 

En conséquence, 

DEBOUTER Monsieur [R] de se demande comme mal fondée et mettre hors de cause la MACIF 

A titre subsidiaire, 

LIMITER la demande au titre du préjudice matériel de Monsieur [R] à la somme de 7551,5 € TTC avec une franchise applicable de 282 € à déduire, 

SUR LE PREJUDICE DE JOUISSANCE ET LOCATIF 

JUGER que Monsieur [R] n’a jamais justifié de son intention de louer son bien. 

JUGER que Monsieur [R] ne démontre pas que ce bien était destiné et adapté à la location. 

JUGER que Monsieur [R] ne justifie d’aucun préjudice de jouissance ni d’une perte locative sur la période alléguée. 

En conséquence, 

DEBOUTER Monsieur [R] de sa demande laquelle n’est pas justifiée. 

A titre subsidiaire, 
 
En conséquence ; 

LIMITER le préjudice de Monsieur [R] à la somme de 900 € correspondant à deux mois de loyer 

DEBOUTER Monsieur [R] du surplus de sa demande comme non justifiée, 

A titre plus subsidiaire, 

LIMITER le préjudice de Monsieur [R] à une année de loyer conformément à sa police. 

JUGER la MACIF bien fondée à opposer ses plafonds et franchise prévus au contrat, tant à l’assuré qu’au tiers lésé 
 
SUR LE PREJUDICE MORAL 

JUGER que Monsieur [R] n’apporte aucun élément justificatif au soutien de sa demande. 

JUGER que la MACIF ne garantit pas ce poste de préjudice, 

En conséquence, 

DEBOUTER Monsieur [R] de cette demande laquelle n’est pas justifiée. 

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE 

DEBOUTER Monsieur [R] de cette demande, comme non fondée 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/01319 - N° Portalis 352J-W-B7D-CO35G

JUGER que la MACIF ne garantit pas ce poste de préjudices 

DEBOUTER Monsieur [R] de sa demande d’exécution provisoire laquelle n’est pas justifiée en application de l’Article 514-1 du code de procédure civile 

CONDAMNER tout succombant à verser à la MACIF la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et de la procédure de référé dont distraction au profit de Maître ROSANO en application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 4 notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la société Axa France Iard, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], demande au tribunal de :

« Vu la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA FRANCE IARD, 
Vu les articles 1103, 1240, 1240 et 1353 du code civil,
Vu l’article 9 du code de procédure civile, 
Vu l’article L.112-6 du code des assurances,
Vu l’article L.113-1 alinéa 2 du code des assurances,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [T],

A titre principal,

DIRE ET JUGER les demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD mal fondées et dépourvues de toute motivation,

DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause, les garanties de la Compagnie AXA FRANCE IARD ne sauraient être mobilisables,

En conséquence,

PRONONCER la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

DEBOUTER tout autre appelant en garantie des demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, 

REJETER toutes demandes de condamnation et/ou de garantie formée à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

A titre subsidiaire, 

Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires :

DIRE ET JUGER que la demande formée à titre de dommages et intérêts est particulièrement mal fondée,

L’EN DEBOUTER,

RAMENER la demande au titre des frais avancés et des travaux de reprise à de plus justes proportions, sans pouvoir excéder la somme de 65.079,90 €.

Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [R] :

DIRE ET JUGER que les demandes formées par Monsieur [R] sont particulièrement mal fondées,

DEBOUTER Monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes, telles que formulées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

Sur les recours de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

CONDAMNER in solidum le cabinet NEXITY, La société FONCIA GOBELINS venant aux droits, de la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE, venant aux droits de FONCIA GOBELINS, Monsieur [R] et son assureur, la MACIF, à relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE IARD de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre.

Sur les limites de garanties de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

DIRE ET JUGER que la société AXA FRANCE IARD ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie, variables selon les garanties souscrites, opposables à l'assuré et aux tiers,

CONDAMNER tout succombant, à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile., ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO, avocat au barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile »

Aux termes de ses conclusions en défense n° 3 notifiées par voie électronique le 8 mai 2023, la société Paris Foncia Rive Gauche demande au tribunal de :

« Vu la Loi du 10 juillet 1965 
Vu l’article 700 du code procédure civile, 
Vu les éléments qui précèdent, 

DIRE ET JUGER que la société FONCIA BASTILLE, aux droits desquels vient la société FONCIA GOBELINS, au droit de laquelle vient aujourd’hui FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE, n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat. 

En conséquence : 

A titre principal

DEBOUTER la société NEXITY LAMY de toutes ses demandes de condamnation et/ou appel en garantie à l’encontre de la société FONCIA GOBELINS au droit de laquelle vient aujourd’hui FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE. 

DEBOUTER MM. [I] [Y] et [E] [S] de toutes leurs demandes de condamnation et/ou appel en garantie à l’encontre de la société FONCIA GOBELINS au droit de laquelle vient aujourd’hui FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE. 
Décision du 03 Octobre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/01319 - N° Portalis 352J-W-B7D-CO35G


DEBOUTER la MAF de toutes ses demandes de condamnation et/ou appel en garantie à l’encontre de la société FONCIA GOBELINS au droit de laquelle vient aujourd’hui FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE. 

DEBOUTER la MACIF de toutes ses demandes de condamnation et/ou appel en garantie à l’encontre de la société FONCIA GOBELINS au droit de laquelle vient aujourd’hui FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE. 
 
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal devait entrer en condamnation à l’encontre de la société FONCIA GOBELINS au droit de laquelle vient aujourd’hui FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, ce qui ne saurait être, 
 
CONDAMNER la société NEXITY LAMY, pour ne pas avoir pleinement informé son successeur, à garantir la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE venant au droit de la société FONCIA GOBELINS, de toute condamnation qui serait mise à sa charge 
 
CONDAMNER tout autre succombant à garantir la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE, venant au droit de la FONCIA GOBELINS, de toute condamnation qui serait mise à sa charge

En toutes hypothèses 

CONDAMNER la société NEXITY LAMY ou tout autre succombant à payer à la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE, venant au droit de la société FONCIA GOBELINS, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.» 

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 4 notifiées par voie électronique le 8 mai 2023, la société Nexity Lamy demande au tribunal de :

« Vu l’article 1992 du code civil,
Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu l’article L124-3 du code des assurances 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société NEXITY LAMY

DEBOUTER Monsieur [R], la société AXA France IARD, la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCES ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE, Monsieur [Y], Monsieur [S], MAF, MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS, le FOND PRIVE D’INVESTISSEMENT PARISIEN, FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société NEXITY LAMY

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], les sociétés AXA France IARD et ALLIANZ ses assureurs, Monsieur [R], la MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCES ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE DU COMMERCE en sa qualité d’assureur de Monsieur [R], le FOND PRIVE D’INVESTISSEMENT PARISIEN, Messieurs [I] [Y] et [E] [S], la MAF, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en qualité d’assureur de Messieurs [I] [Y] et [E] [S], la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE venant aux droits de la société FONCIA GOBELINS en son nom personnel et la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE venant aux droits de la FONCIA GOBELINS elle-même en sa qualité de venant aux droits de la société FONCIA BASTILLE et de locataire gérant de FONCIA BASTILLE, à garantir et à relever indemne la société NEXITY LAMY de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ou tous succombant à payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ou tous succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître de ARAUJO en application de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 5 novembre 2021, la société Allianz, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à la suite d’Axa, demande au tribunal de :

« CONSTATER qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ ; 

DEBOUTER toute partie de toute hypothétique demande formée à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ ; 

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire ; 

CONDAMNER tout succombant à verser à la Compagnie ALLIANZ la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Benjamin PORCHER qui affirme en avoir fait la plus grande avance »

Aux termes de ses conclusions en défense notifiées par voie électronique le 4 novembre 2020, la S.A.S. Fond Prive d’Investissement Parisien demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 à 1242 du code civil, 
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [T], 

A TITRE PRINCIPAL, 

PRONONCER la mise hors de cause du FOND PRIVE D’INVESTISSEMENT PARISIEN 

REJETER toutes demandes de condamnation et/ou de garantie formée à l’encontre du FOND PRIVE D’INVESTISSEMENT PARISIEN 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 

CONDAMNER in solidum le cabinet NEXITY, Monsieur [R] et son assureur, la MACIF, la société [I] [Y] [E] [S], à relever et garantir indemne du FOND PRIVE D’INVESTISSEMENT PARISIEN de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE, 

CONDAMNER tout succombant, à payer au FOND PRIVE D’INVESTISSEMENT PARISIEN la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sandra NEGRONI, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 30 mai 2024, a été mise en délibéré au 3 octobre 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION 

1. Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22]

Monsieur [U] [R] soutient que :

- la formulation extrêmement vague et large utilisée par le syndicat des copropriétaires ne permet pas de déterminer les sommes réclamées à ce titre,

- la précision de ces sommes par voie de conclusions en cours de procédure n’est pas de nature à couvrir cette irrégularité,

- cette demande indéterminée et indéterminable est donc irrecevable sur le fondement des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] fait valoir que :

- le montant des remboursements était donc connu dès les opérations d’expertise et tant le rapport de l’expert que les devis ont été produits au soutien de l’assignation,

- Monsieur [R], qui était naturellement partie à l’expertise judiciaire, connaissait donc ces deux montants de 37.589,75 euros et de 17.106,98 euros,

- Monsieur [R] est copropriétaire, et il a nécessairement été informé du vote de la résolution n° 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2018, qui a fixé le plan de financement de cette somme totale de 43.200 euros et fixé des appels de provision exigibles les 6 juin, 2 février et 17 octobre 2018, respectivement à hauteur de 40 % pour les deux premiers et 20 % pour le solde,
 
- le syndicat des copropriétaires a formulé d’autres demandes financières au titre notamment des dommages et intérêts, des frais d’expertise, de procédure… lesquelles sont chiffrées,
 
- il a parfaitement détaillé ses demandes financières, que les défendeurs contestent d’ailleurs dans leurs écritures en réponse sans que cela ne leur ait posé de difficulté,

- enfin, si par extraordinaire les demandes n’étaient pas suffisamment déterminables au stade de l’assignation, les conclusions prises en cours de procédure peuvent tout à fait couvrir une éventuelle imprécision de l’assignation. 

***
En vertu de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles prétentions sont fixées par leurs écritures.

Il est jugé qu'une demande indéterminée et indéterminable dans son objet équivaut à une absence de demande.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] précise dans le corps du texte de ses conclusions qu’il sollicite le remboursement des travaux effectués à ses frais avancés détaillés comme suit :

a) Avant les opérations d’expertise : mesures conservatoires 

– au titre du sinistre du 22 avril 2011 

Le syndicat des copropriétaires a dépensé au titre de ce sinistre une somme de 1.276,65 euros. 
 
Il verse aux débats, les factures suivantes : 
- [Y] [S] pour un montant de 358,80 euros, 
- MBCP pour un montant de 917,85 euros (Pièces 47 du syndicat des copropriétaires). 
 
– au titre du sinistre du 28 novembre 2014 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] sollicite un montant total de 18.293,50 euros (pièces n° 45 et 46 : Factures du syndicat des copropriétaires) 
 
b) A la suite des opérations d’expertise 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sollicite le remboursement : 
- des travaux retenus par l’expert pour remédier aux désordres : réfection complète du plancher (parties communes de l’immeuble) incluant les travaux de maçonnerie, dont le montant a été estimé à la somme de 37.589,75 euros TTC, 
Ainsi que les frais d’étaiement, les honoraires syndic, les honoraires de maîtrise d’œuvre, qu’il a fait effectuer à ses frais avancés. 
 
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] indique qu’il a été contraint de voter les travaux et de les faire réaliser avant la fin de l'année 2018 (Pièces 36 à 38 du syndicat des copropriétaires)

Le relevé général des dépenses de la copropriété pour l’année 2017 fait état d’honoraires : 
- de vacations du syndic à hauteur de 302 euros, 
- et d’architecte à hauteur de 1.320 euros, 
soit une somme totale de 1.622 euros (Pièce n° 41 du syndicat des copropriétaires).
 
Le relevé général des dépenses de la copropriété pour la période du 6 juin 2018 au 31 décembre 2019, fait état des dépenses suivantes : 
- 36.390,75 euros au titre des travaux de réfection du plancher de la réserve, 
- 1.700 euros au titre de la dommages-ouvrage, 
- 1.302,22 euros au titre des frais de syndic, 
- 4.170 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre, 
soit un montant total de 43.562,97 euros (Pièce n° 42 du syndicat des copropriétaires). 

Sont également versées aux débats les factures relatives aux frais d’étaiement pour un montant total de 5.550 euros, à savoir : 
- 4.950 euros, facture Pharmabois, 
- 600 euros, facture de Monsieur [M], 
(Pièces n° 43 et 44 du syndicat des copropriétaires) 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] sollicite par conséquent le remboursement de la somme totale de 70.305,12 euros, somme qui figure au dispositif de ses conclusions. 

Dans ces conditions, ses demandes de remboursement sont suffisamment déterminées.

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] sont recevables.

2. Sur l’origine et la cause des désordres 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] soutient que c’est uniquement le système d’évacuation des eaux situé à l’intérieur des installations sanitaires de Monsieur [R] qui est en cause et aucunement une canalisation encastrée.

Monsieur [U] [R] soutient que :

- l’expert indique que la fuite qui serait à l’origine de l’affaissement du plancher était une canalisation d’eaux usées encastrée dans le plancher,

- il n’a pas été informé des infiltrations repérées par Monsieur [Y] en mai 2012,

- quand bien même l’aurait-il été, il n’aurait pu réparer la fuite sur la canalisation encastrée, qui est partie commune,

- seul le syndicat des copropriétaires aurait pu intervenir pour remédier aux désordres.

Monsieur [Y] soutient que :

- l’expert conclut que la cause du sinistre est la fuite sur la vidange PVC du collecteur évier, baignoire et cumulus de l’appartement de Monsieur [R], identifiée le 22 mai 2012 par Monsieur [Y] lors de la réception des travaux du plafond de la boutique LEE, par de nouvelles tâches sur une partie du plafond plâtre dans une zone non sinistrée en 2011 et donc non reprise,

- la cause du sinistre est la fuite d’eau non réparée de l’appartement de Monsieur [R], qui a humidifié les bois du plancher conduisant au développement de champignons lignivores dégradant les bois et menant en 30 mois à l’affaissement du plancher (page 24).

La société Fond Privé d’Investissement Parisien soutient que :

- selon l’expert judiciaire, la cause du sinistre est une fuite sur la vidange PVC du collecteur évier, baignoire, et cumulus de l'appartement de Monsieur [U] [R], fuite identifiée le 22 mai 2012 par l'architecte [Y] et ce lors de la réception des travaux de réfection, par de nouvelles tâches en plafond affectant une partie du plafond plâtre qui n'avait pas été sinistré en 2011 et repris en 2012,

- cette fuite d'eau n'a pas été réparée par le propriétaire de l'appartement M. [R], car ce dernier, comme son locataire n'ont pas été prévenus de cette fuite qui a humidifié les bois du plancher, conduisant au développement de champignons lignivores dégradant les bois et menant en 30 mois à l'affaissement du plancher,

- le scénario est celui d'une fuite d'eau détectée par une première conséquence dommageable correspondant à l'humidification du plafond situé sous le plancher avec l'apparition de tâches, fuite non réparée conduisant au développement de champignons lignivores, puis à l'affaissement du plancher avec la brisure de l'évacuation des eaux usées encastrées dans le plancher. 

La Macif soutient que :

- l’expert judiciaire conclut que les désordres provenant du studio de Monsieur [R] résultent du mauvais état du réseau d’évacuation encastré dans le plancher (page 24 du rapport),

- cette canalisation est encastrée, sous la dalle, et chemine entre le coin cuisine et la baignoire pour ensuite venir se raccorder en façade sur une canalisation eaux usées /eaux vannes (rapport, page 20), 

- le caractère encastré de cette canalisation est confirmé par les recherches de fuite réalisées en décembre 2014 et janvier 2015, 

- les planchers comprenant les canalisations sont donc constitutifs du gros œuvre, dès lors, les canalisations encastrées dans le sol qui nécessite de porter atteinte aux parties communes pour pouvoir y accéder ne sauraient être qualifiées de parties privatives à chaque copropriétaire,

- la canalisation encastrée litigeuse constitue en l’espèce une partie commune.

***
En l’espèce, à la page 24 de son rapport, l’expert judiciaire précise : «La cause du sinistre est celle de l'existence d'une fuite sur la vidange PVC du collecteur évier, baignoire et cumulus de l'appartement de M. [R], fuite identifiée le 22 mai 2012 par l'architecte M. [Y] et ce lors de la réception des travaux de réfection, par de nouvelles taches en plafond affectant une partie du plafond plâtre qui n'avait pas été sinistré en 2011 et repris en 2012 La cause du sinistre est bien que cette fuite d'eau qui n'a pas été réparée par le propriétaire de l'appartement M. [R], car ce dernier, comme son locataire n'ont pas été prévenus de cette fuite qui a humidifié les bois du plancher conduisant au développement de champignons lignivores dégradant les bois et menant en 30 mois à l'affaissement du plancher.
Le scenario est celui d'une fuite d'eau détectée par une première conséquence dommageable correspondant à l'humidification du plafond situé sous le plancher avec l'apparition de taches, fuite non réparée conduisant au développement de champignons lignivores induisant l'affaissement du plancher avec la brisure de l'évacuation des eaux usées encastrée dans le plancher. »

Il ajoute en page 27 de son rapport que : 

« Les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur [R] ne sont pas conformes aux règles de l’art correspondant au règlement sanitaire de la ville de [Localité 21] ».

Il en ressort que, contrairement à ce que soutiennent la Macif et Monsieur [R], les désordres ne proviennent pas d’une canalisation encastrée, mais résultent d’une fuite provenant de l’installation sanitaire de Monsieur [U] [R] qui n’a pas été réparée.

3. Sur l’imputabilité des désordres, les fautes et les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] soutient que :

- le cabinet Nexity est responsable des désordres subis par l’immeuble et par les copropriétaires sur le fondement de sa responsabilité contractuelle et de dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui l’obligent notamment à assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble,

- Monsieur [Y], architecte de l’immeuble, a manqué à ses obligations contractuelles de conseil et a commis une faute ayant largement participé à la réalisation des désordres,

- sa responsabilité est engagée sur le fondement de la faute contractuelle mais également sur celui de la perte de chance de limiter l’ampleur des désordres,

- bien que Monsieur [T] n’ait pas voulu la retenir, malgré les arguments qui lui ont été donnés, la responsabilité de Monsieur [R] est engagée dans la survenue des désordres,

- Monsieur [R] est responsable des biens et objet - et partant des canalisations - qui sont sous sa garde, de sorte qu’il est responsable à l’égard de la copropriété,

- Monsieur [R] est responsable, parce qu’il est à l’origine des installations sanitaires de son lot qui n’en contenaient pas lorsqu’il a acquis ce bien en 2004, soit près de sept ans avant le premier sinistre,

- l’expert judiciaire a noté dans son document de synthèse que le dispositif d’évacuation des eaux datant de l’acquisition du bien par Monsieur [R] n’était pas conforme et violait les dispositions de l’article 42 du règlement sanitaire,

- tant l’installation sanitaire découverte dans l’appartement de Monsieur [R], que son raccordement aux canalisations communes, ont été faits sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; or, ce raccordement a opéré une surcharge du réseau d’évacuation à l’origine du dégât des eaux d’avril 2011,

- l’expert judiciaire ne retient à aucun moment la responsabilité du syndicat des copropriétaires, mais bien celle du syndic qui administrait l’immeuble à l’époque de ce dégât des eaux.

Monsieur [U] [R] conteste sa responsabilité en soutenant que l’origine des désordres résiderait dans une canalisation d’eaux usées encastrée dans le plancher et que partant, s’agissant d’un équipement commun, la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait engagée.

Il soutient que :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

- la fuite qui serait à l’origine de l’affaissement du plancher était une canalisation d’eaux usées encastrée dans le plancher, 

- cette canalisation, encastrée dans une partie commune, nécessitant de porter atteinte à ladite partie commune pour y accéder, est une partie commune, 

- la canalisation fuyarde étant commune, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres résultant de cette fuite, 

- la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Sur la responsabilité du syndic :

- la société Nexity Lamy, en qualité de syndic de l’immeuble, a été informée, le 22 mai 2012, de l’humidité persistante sur le plafond du lot n° 3 ; l’architecte préconisait la mise en œuvre d’une recherche de fuite sur les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur [R],

- la société Nexity Lamy n’a pas diligenté cette recherche, ni informé Monsieur [R] de cette fuite,

- cette négligence fautive est la cause directe de l’affaissement du plancher ; la société Nexity Lamy est donc responsable de cet affaissement et devra être condamnée à en assumer les conséquences,

- la société Nexity Lamy est responsable des dommages subis par le syndicat des copropriétaires et Monsieur [R] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur la responsabilité de l’architecte de l’immeuble :

- Monsieur [Y] a établi deux rapports parfaitement contradictoires,

- il s’est contenté ensuite de vérifier que le bois était sain et sec, avant d’ordonner, sans plus de précautions, de reconstituer les plafonds plâtres ; il n’a même pas effectué une étude de charge pour voir si la structure supporterait le poids de ce plâtre reconstitué ; cet examen était manifestement incomplet, au regard de l’ampleur des désordres visibles à l’œil nu ; en se contentant d’un examen superficiel et en indiquant qu’il n’y avait pas de consolidation structurelle à prévoir, Monsieur [Y] a manifestement commis une faute qui a entrainé l’effondrement de 2014, 

- Monsieur [Y] a encore réceptionné les travaux de réfection du plafond du lot n° 3 le 22 mai 2012, alors même que l’importance de la déformation du plancher et la persistance d’humidité auraient dû le conduire à alerter le syndicat des copropriétaires et Monsieur [R] sur les risques encourus, 

- Monsieur [Y] est responsable du fait de ses fautes sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Monsieur [I] [Y] soutient que :

- selon l’expert judiciaire, les infiltrations proviennent du système d’évacuation des eaux usées de l’installation sanitaire de Monsieur [R] ; qu’il s’agit d’un système ancien qui viole les dispositions de l’article 42 du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 21] mais que cette violation n’est pas en relation avec l’affaissement du plancher,

- le Fond Privé d’Investissement Parisien, locataire des lieux (magasin LEE), a été informé du sinistre et a adressé une déclaration de sinistre à Nexity Lamy qui l’a transmise à Nexity Solutions,

- Nexity Lamy a été destinataire du courrier de Monsieur [Y] du 22 mai 2012 informant de nouvelles infiltrations, de la nécessité de procéder à des recherches de fuites sur les réseaux privatifs de l’appartement de M. [R] et de la nécessité de réparer l’origine des désordres ; Nexity Lamy a adressé une déclaration de sinistre le 18 juin 2012 à son assureur Nexity Solutions en y joignant celle du locataire du FPIP (boutique LEE),

- aucune suite n’aurait été donnée et ni Monsieur [R], ni sur locataire ne semblent avoir été prévenus,

- Monsieur [Y] retient dans son premier rapport de visite (26 avril 2011) qu’il convient de prévoir une consolidation du plancher avec piochage de tous les enduits plâtres du plafond, dégagement des éléments structurels, analyse de leur état et de leur capacité portante en vue d’établir un projet de consolidation,

- à la suite du piochage, Monsieur [Y] a établi un second rapport de visite le 17 mai 2011 et considéré que la structure du plancher mise à nu s’est révélée en bon état général et ne nécessitait donc pas de consolidation,

- Monsieur [T] relève que le maintien en place du lattis bois n’aurait pas permis à Monsieur [Y] de constater la constitution du plancher,

- l’expert considère qu’il s’agit d’une erreur pouvant s’interpréter comme une perte de chance de procéder à la consolidation du plancher, consolidation qui aurait conduit à la réfection des canalisations d’évacuation d’eau le traversant qui se sont avérées fuyardes,

- l’expert considère cependant que ce fait n’a pas de lien direct avec le sinistre ; il relève, à cet égard, que lors de la réception des travaux de réfection de la zone de plafond refaite (en 2012) Monsieur [Y] a relevé des parties de plafond (non comprises et donc non refaites) humides montrant l’existence d’infiltrations dans l’appartement superposé de M. [R] et qu’il convenait de procéder à une recherche de fuites sur les réseaux privatifs dans cet appartement et de réparer l’origine des infiltrations,

- l’expert considère que Monsieur [Y] a donc informé le syndic de nouveaux dommages en plafond, 

- il a donc satisfait à ses obligations d’information et de conseil et si cela avait été suivi d’effet, le plancher ne se serait pas affaissé.

La société Nexity Lamy soutient que :

- Monsieur [T] conclut que les désordres affectant le plancher bas de la chambre de Monsieur [R] ont pour origine uniquement des fuites en provenance des installations privatives de cette chambre,

- il affirme que l’affaissement dudit plancher est lié uniquement à une infection par des champignons lignivores consécutive à des fuites en provenance du système d’évacuation des eaux usées de l’installation sanitaire du « studio » de Monsieur [R] (page 20 du rapport),

- Monsieur [T] ajoute que les fuites proviennent « de la vidange collecteur évier : baignoire et cumulus cassée dans l’épaisseur du plancher » (page 23 rapport),

- or, durant les opérations d’expertise, la société Nexity Lamy a mis en évidence que le nouvel affaissement du plancher intervenu en décembre 2014 était lié à un état dégradé généralisé de la structure de l’immeuble et à un sous-dimensionnement dudit plancher,

- Monsieur [T] n’a pas répondu pas au dire de la concluante sur ce point précis, faisant fi :
* que le plancher était déjà affaissé en avril 2011 comme le démontre le rapport de Monsieur [Y], 
* du constat de la société Pharmabois sur le sous-dimensionnement de planchers de l’immeuble et ce y compris à l’étage inférieur situé au R+1 non impacté par les fuites.
 
La société Foncia [Localité 21] Rive Gauche soutient que :

- la société Nexity Lamy s’est contentée, le 18 juin 2012, de transmettre à l’assureur de l’immeuble la déclaration de sinistre de l’occupant du 2ème étage (le magasin LEE) et de facturer, au syndicat des copropriétaires, une « vacation horaire sinistre » à hauteur de 101,66 euros TTC (annexes 12 et 13 du rapport d’expertise judicaire),

- la société Nexity Lamy n’a donc entrepris aucune démarche de nature à remédier à une fuite active et ce du 22 mai 2012 au 30 septembre 2013 date de fin de son mandat soit pendant plus de 17 mois et donc près d’un an et demi,

- la société Foncia Bastille, aux droits desquels vient la société Foncia Gobelins, au droit de laquelle vient aujourd’hui Foncia [Localité 21] Rive Gauche, n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat,

- la société Nexity Lamy ne rapporte pas la preuve d’une faute des sociétés Foncia Bastille et Foncia Gobelins alors que la charge lui en incombe. 

La société Fond Privé d’Investissement Parisien soutient que :

- l’expert judiciaire retient les responsabilités de Monsieur [R], en tant que propriétaire des installations à l’origine du sinistre et du cabinet Nexity, du fait de sa passivité dans la gestion des sinistres survenus depuis 2011, 

- la responsabilité de Monsieur [R] est donc engagée, en qualité de propriétaire des installations à l’origine des sinistres dénoncés, sur le fondement de la responsabilité du fait des choses,

- la responsabilité professionnelle du syndic de l’immeuble est pleinement engagée dans cette affaire, pour manquement à ses obligations et passivité manifeste dans la gestion des sinistres survenus dans la copropriété objet du litige.

Axa France Iard soutient que :

- les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [T] sont particulièrement claires et exonèrent de toute responsabilité le syndicat des copropriétaires et ses parties communes dans la survenance des dommages,

- la responsabilité professionnelle du syndic de l’immeuble est pleinement engagée dans cette affaire, pour manquement à ses obligations et passivité manifeste dans la gestion des sinistres survenus dans la copropriété objet du litige,

- la responsabilité de Monsieur [R] se trouve engagée en qualité de propriétaire des installations à l’origine des sinistres dénoncés.

La Macif soutient que :

- la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] est seule engagée, et ce sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les désordres résultant de la canalisation partie commune,

- l’ancien syndic, le cabinet Nexity, bien qu’avisé, en mai 2012, de l’existence de désordres au plafond du 1er étage et de la nécessité de procéder à une recherche de fuite, n’a jamais procédé à la moindre investigation ni informé Monsieur [R] (rapport pages 25 et 26),

- à tort, l’expert relevait qu’une déclaration de sinistre aurait été régularisée par l’ancien syndic le 18 juin 2012 pour ces désordres ; or la déclaration effectuée concerne un sinistre dégât des eaux du 7 novembre 2011, relatif à une gouttière de l’immeuble, selon les propres dires du demandeur, 

- cette déclaration fait mention d’une recherche de fuites et d’un devis de reprise, ce qui n’est aucunement le cas pour la fuite en provenance de l’appartement de Monsieur [R],

- de la même façon, la société Foncia Bastille puis la société Foncia Gobelins, venant aux droits de la première, ont repris la gestion de l’immeuble et étaient donc averties de l’existence des désordres affectant l’immeuble,

- les deux sociétés Foncia ne sont pourtant pas intervenues et leur inertie est à l’origine du sinistre dont le syndicat des copropriétaires demande réparation,

- le manquement imputable aux syndics successifs est à l’origine des désordres, puisqu’aucun affaissement ne serait survenu si le syndic avait fait diligences suite aux recommandations de son architecte,

- le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions,

- le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires pour les fautes commises dans l’exécution de son mandat,

- ce même syndic au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 doit procéder à la conservation de l’immeuble, ce qu’il s’est manifestement abstenu de faire pendant des années,

- les manquements fautifs du syndic sont avérés et engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers les différents copropriétaires.

***

Sur la responsabilité de Monsieur [U] [R]

En droit, aux termes de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Selon l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage causé par des choses que l'on a sous sa garde.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les fuites originaires et répétées ont toutes eu lieu sur les installations sanitaires de Monsieur [R].

En effet, l’expert souligne en page 23 de son rapport : « la cause du sinistre est celle de l’existence d’une fuite sur la vidange PVC du collecteur évier, baignoire et cumulus de l’appartement [R] ».

Il ajoute en page 24 : « les infiltrations d’eau proviennent du système d’évacuation des eaux usées de l’installation sanitaire de Monsieur [R] ».

En page 27, il indique également : « les installations sanitaires de l’appartement de Monsieur [R] ne sont pas conformes aux règles de l’art correspondant au règlement sanitaire de la ville de [Localité 21] ».

Monsieur [U] [R], en sa qualité de propriétaire, est présumé gardien des installations sanitaires de son appartement, qui sont à l'origine des désordres. Sa responsabilité est donc engagée du seul fait de sa qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires et sans qu'il soit besoin de démontrer qu'il a commis une faute.

Il sera relevé au surplus que son installation sanitaire n’était pas conforme au règlement sanitaire du département de [Localité 21].

En conséquence, Monsieur [U] [R] est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22], sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des dégradations ayant pour origine les infiltrations en provenance de ses parties privatives et sur le fondement de l’article 1242 du code civil compte tenu de l’absence de conformité de son installation sanitaire.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22]

En droit, aux termes du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d'entretien d'une partie commune, sans qu'une faute de sa part ne doive être caractérisée.

En l’espèce, il a déjà été indiqué que les désordres ne proviennent pas d’une partie commune. 

En effet, ils ne résultent pas d’une canalisation encastrée mais d’une fuite provenant d’une partie privative : l’installation sanitaire de Monsieur [U] [R].

L’expert judiciaire a, en effet, précisé : « La cause du sinistre est celle de l'existence d'une fuite sur la vidange PVC du collecteur évier, baignoire et cumulus de l'appartement de M. [R], fuite identifiée le 22 mai 2012 par l'architecte M. [Y] et ce lors de la réception des travaux de réfection, par de nouvelles taches en plafond affectant une partie du plafond plâtre qui n'avait pas été sinistré en 2011 et repris en 2012 La cause du sinistre est bien que cette fuite d'eau qui n'a pas été réparée par le propriétaire de l'appartement M. [R], car ce dernier, comme son locataire n'ont pas été prévenus de cette fuite qui a humidifié les bois du plancher conduisant au développement de champignons lignivores dégradant les bois et menant en 30 mois à l'affaissement du plancher.
Le scenario est celui d'une fuite d'eau détectée par une première conséquence dommageable correspondant à l'humidification du plafond situé sous le plancher avec l'apparition de taches, fuite non réparée conduisant au développement de champignons lignivores induisant l'affaissement du plancher avec la brisure de l'évacuation des eaux usées encastrée dans le plancher. »

L’expert judiciaire ne relève aucun élément permettant de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres en ces termes : 
« syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8]
Aucun élément de fait identifié en relation avec la survenance des désordres » (rapport page 25).

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] ne saurait être retenue.

Sur la responsabilité du syndic Nexity Lamy

En droit, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1240 du code civil dispose « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, à l'examen des pièces produites aux débats et du rapport d’expertise judiciaire, il apparait que la société Nexity, n’a pas apporté le suivi nécessaire au désordre identifié par l’architecte, Monsieur [Y], en ne procédant ni aux investigations ni aux réparations nécessaires. 

Elle avait pourtant été informée par mail du 29 mai 2013 de la présidente du conseil syndical d’une très importante augmentation de la consommation d’eau en 2011 et 2012 (pièce n°34 du syndicat des copropriétaires).

Or l’expert judiciaire retient : 
- « la cause de la ruine du plancher est le fait que ses éléments constitutifs ont été dégradés par des champignons lignivores uniquement activés par l'humidification des bois par les nouvelles infiltrations signalées le 22 mai 2012 par l'architecte [Y] au cabinet NEXITY sans que ni le locataire, ni le propriétaire, responsable des fuites, n'aient été prévenus de celles-ci » 

- « le fait générateur du sinistre n'est pas un défaut d'entretien mais un fait accidentel identifié par un tiers (Monsieur [Z]) qui n'a pas été traité par défaut de diligence du syndic ce qui a conduit à un sinistre 30 mois après ». 

L’expert judiciaire conclut en page 26 « le problème est bien le fait que ni le propriétaire ni le locataire du local d’où provenaient les infiltrations d’eau n’ont été prévenus. Ainsi, le plancher a été humidifié, conduisant au développement de champignons lignivore menant au bout de 30 mois à son affaissement. Il s’agit de la cause du désordre ».

L’installation sanitaire de Monsieur [R] n’était pas conforme. 

Il appartenait au cabinet Nexity de s’inquiéter des conséquences qu’un désordre provenant de parties privatives pourrait avoir sur les parties communes et ce, surtout, compte tenu des préconisations de l’architecte de l’immeuble de procéder à des investigations sur les parties communes, dans les suites du dégât des eaux survenus sur des parties privatives.

Il en résulte que la responsabilité du cabinet Nexity Lamy est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la responsabilité de l’architecte, Monsieur [I] [Y] 

Monsieur [U] [R] recherche la responsabilité de Monsieur [I] [Y] sur le fondement délictuel (1240 du code civil). Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de Monsieur [I] [Y] sur le fondement contractuel et lui reproche précisément un manquement à ses obligations contractuelles de conseil et d’avoir commis une faute ayant participé à la réalisation des désordres, à l’origine d’une perte de chance de limiter les désordres et d’éviter l’importance des travaux qui ont dû être réalisés en urgence.

En l’espèce, Monsieur [Y], dans son premier rapport de visite (26 avril 2011), considérait qu’il convenait de prévoir une consolidation du plancher avec piochage de tous les enduits plâtres du plafond, dégagement des éléments structurels, analyse de leur état et de leur capacité portante en vue d’établir un projet de consolidation. 

A la suite du piochage, Monsieur [Y] a établi un second rapport de visite le 17 mai 2011. Il considérait alors que la structure du plancher mise à nu était en bon état général et ne nécessitait donc pas de consolidation. 

L’expert judiciaire relève que le maintien en place du lattis bois n’aurait pas permis à Monsieur [Y] de constater la constitution du plancher. 

Il considère qu’il s’agit d’une erreur pouvant s’interpréter comme une perte de chance de procéder à la consolidation du plancher, qui aurait conduit à la réfection des canalisations d’évacuation d’eau le traversant, lesquelles se sont avérées fuyardes. L’expert judiciaire considère cependant que ce fait n’a pas de lien direct avec le sinistre (page 26 du rapport). 

L’expert judiciaire relève, également, que lors de la réception des travaux de réfection de la zone de plafond refaite (en 2012), Monsieur [Y] a relevé des parties de plafond (non comprises et donc non refaites) humides montrant l’existence d’infiltrations dans l’appartement superposé (de M. [R]) et qu’il convenait de procéder à une recherche de fuites sur les réseaux privatifs dans cet appartement et de réparer l’origine des infiltrations (page 26 du rapport). 

L’expert judiciaire considère que Monsieur [Y] a donc informé le syndic de nouveaux dommages en plafond et qu’il a donc « satisfait à ses obligations d’information et de conseil et si cela avait été suivi d’effet, le plancher ne se serait pas affaissé » (page 27 du rapport).

Il ressort de ces éléments que Monsieur [I] [Y] n’a pas manqué à ses obligations d’information et de conseil et qu’il n’a, en outre, pas commis de faute ayant un lien de causalité avec les désordres.

En conséquence, sa responsabilité ne sera pas retenue.

Il y a lieu de rejeter toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre de Messieurs [I] [Y] et [E] [S].

Sur la responsabilité des compagnies d’assurances Axa France Iard et Allianz

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] soutient que les assureurs de l’immeuble ont également contribué à l’ampleur des désordres, en ne prenant pas les dispositions financières nécessaires aux fins de permettre la mise en œuvre d’investigations techniques approfondies. 

Il fait valoir qu’un examen plus poussé du plancher, des solives et des réseaux d’évacuation aurait permis de détecter les fuites et infiltrations et partant d’éviter que celles-ci perdurent pendant 30 mois, ce qui aurait assurément limité l’ampleur des désordres.

En l’espèce, aucun élément de fait concernant le comportement des assureurs n’a été relevé par l’expert judiciaire comme ayant concouru à la survenance des désordres.

Le syndicat des copropriétaires qui soutient qu’un examen plus poussé du plancher, des solives et des réseaux d’évacuation aurait permis de détecter les fuites et infiltrations et partant d’éviter que celles-ci perdurent pendant 30 mois, ce qui aurait assurément limité l’ampleur des désordres, n’apporte aucun élément de fait ou de droit permettant au tribunal de retenir à cet égard la responsabilité de l’un ou l’autre des assureurs, partie au litige.

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité des assureurs dans la survenance des désordres, de sorte que toutes les demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre des compagnies d’assurance Axa France Iard et Allianz seront rejetées.

Sur la responsabilité de la société Fond Privé d’investissement Parisien 

La société Nexity Lamy soutient que la société Fond Privé d’Investissement Parisien a engagé sa responsabilité en n’ayant entrepris aucune action alors même qu’elle était informée, au travers de son administrateur de biens, de l’humidité au plafond de ses locaux en mai 2012.

Toutefois, en l’espèce, l'expert judiciaire a relevé pour la société Fond Privé d’Investissement Parisien (SNC COBEE (FPIP), que :
- le locataire des lieux, le magasin LEE, a été informé du sinistre ayant établi une déclaration de sinistre selon le courrier du syndic Nexity Lamy du 18 juin 2012 à l'assureur de l'immeuble, avec en pièce jointe la déclaration de sinistre,
- le local du R+1 n'a comme seul usage celui d'installations techniques (climatiseurs) et n'est pas exploité par le locataire,
- le courrier du 22 mai 2012 de l'architecte de l'immeuble a été adressé en copie au propriétaire du local sinistré, à savoir le Groupe Pierre & Entreprise gérant de la SNC COBEE, aux droits de laquelle vient le Fond Privé d'Investissement Parisien (rapport d’expertise judiciaire page 25)

L’expert judiciaire conclut en page 26 du rapport « Le problème est bien le fait que ni le propriétaire, M. [R], ni le locataire du local d'où provenait les infiltrations d'eau n'ont été prévenus. Ainsi, le plancher a été humidifié, conduisant au développement de champignons lignivores menant au but de 30 mois à son affaissement. Il s’agit de la cause du désordres ».

Il résulte de ce qui précède que la société Fond Privé d'Investissement Parisien n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.

En conséquence, il y a lieu de rejeter toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre de la société Fond Privé d'Investissement Parisien.

Sur la responsabilité de Foncia [Localité 21] Rive Gauche en sa qualité de venant aux droits de Foncia Gobelins en son nom personnel et de la société FONCIA [Localité 21] RIVE GAUCHE venant aux droits de la société Foncia Gobelins elle-même venant aux droits de la société Foncia Bastille et en qualité de locataire gérant de Foncia Bastille

La société Nexity Lamy soutient que la responsabilité de la société Foncia Gobelins, qui a administré la copropriété dans les 13 mois qui ont précédé ledit affaissement soit en son nom personnel soit en sa qualité de venant aux droits de la société Foncia Bastille, anciennement dénommée Tagerim Bastille, et locataire gérant de Foncia Bastille, est engagée dès lors que, si dès le 4 décembre 2014, la société Foncia Gobelin, a déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble, il apparait que pendant près de deux ans elle n’a entrepris aucune diligence pour remédier aux désordres, ce qui a eu pour conséquence : 

- d’aggraver des désordres affectant les parties communes (un étaiement supplémentaire a été rendu nécessaire au vu de la dégradation des bois liée au temps écoulé et des travaux confortatifs plus importants ont dû être entrepris), 

- et de laisser le local de Monsieur [R] en l’état.

Elle fait valoir qu’entre la fin de son mandat et l’affaissement du plancher bas de l’appartement de M. [R] (26 novembre 2014), il s’est écoulé un délai de 15 mois au cours duquel les syndics suivants n’ont pas pris la peine de prendre connaissance des archives de l’immeuble, ni de répondre aux doléances de la présidente du conseil syndical relatives à une surconsommation d’eau constatée. 

Elle ajoute que ces archives ont été communiquées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] pendant les opérations d’expertises et que la production par la copropriété, représentée par Foncia, de ces pièces pendant l’expertise judiciaire démontre bien que la société Nexity Lamy lui avait transmis lesdits archives.

En l’espèce, le tribunal relève que, lors de l’assemblée générale du 24 juin 2013, la société Nexity n’a pas été reconduite dans ses fonctions mais qu’elle n’a en pas pour autant été révoquée de telle sorte qu’elle est restée en fonction jusqu’à la fin de son mandat soit le 30 septembre 2013 puisqu’un syndic bénévole n’a été désigné qu’à compter du 1er octobre 2013 (pièces n° 1 et 2 de la société Foncia Paris Rive Gauche).

Il a déjà été énoncé que la société Nexity Lamy avait engagé sa responsabilité pour n’avoir entrepris aucune démarche pour assurer la préservation de l’immeuble. 

La faute de la société Nexity Lamy est la cause des désordres. 

Si le rapport d’expertise judiciaire ne conclut pas à la responsabilité des syndics suivants et ne relève aucun élément de fait permettant de retenir leur responsabilité, la société Nexity Lamy ne verse aux débats aucun élément de fait ou pièces permettant au tribunal de retenir la responsabilité de la société Foncia [Localité 21] Rive Gauche.

En conséquence, la responsabilité de la société Foncia [Localité 21] Rive Gauche, que ce soit en sa qualité de venant aux droits de Foncia Gobelins en son nom personnel ou venant aux droits de la société Foncia Bastille et en qualité de locataire gérant de Foncia Bastille, ne sera pas retenue.

En conséquence, il y a lieu de rejeter toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre de la société Foncia [Localité 21] Rive Gauche.

4. Sur les demandes de réparation

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme totale de 70.305,12 euros se subdivisant comme suit :

- mesures conservatoires prises au titre du sinistre du 22 avril 2011 à hauteur de 1.276,65 euros,

- au titre du sinistre du 28 novembre 2014, mesures conservatoires prises par le syndic, à savoir : mise en sécurité et mise à nu des solivages du lot n° 3 et du local technique au niveau inférieur ; et protection de la climatisation du magasin ALL SAINTS, pour un montant total de 18.293,50 euros,

- 6.390,75 euros au titre des travaux de réfection du plancher de la réserve + 1.700 euros au titre de la dommages-ouvrage, + 1.302,22 euros au titre des frais de syndic, + 4.170 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre, soit un montant total de 43.562,97 euros,

- honoraires de vacations du syndic à hauteur de 302 euros et d’architecte à hauteur de 1.320 euros, soit une somme totale de 1.622 euros,

- frais d’étaiement pour un montant total de 5.550 euros, à savoir 4.950 euros, facture Pharmabois et 600,00 euros, facture de Monsieur [M].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts eu égard au temps passé pour la gestion de ces sinistres et de l’expertise dans ce dossier.

En l’espèce, s’agissant du préjudice du syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire a relevé en page 29 de son rapport que : 
« Outre la réfection du plancher, les préjudices allégués sont ceux :
- Des frais d'expertise et de procédure
- Temps passé pour la gestion de ce dossier
- Frais divers
Frais d'expertise et de procédure : ceux-ci relèvent de l'article 700 et des dépens Temps passé pour la gestion de ce dossier : 
La [Pièce n°24] reporte différents postes et différents intervenants (architecte, syndic, avocat) pour un montant de 9 776,17 euros qui relèvent de l'article 700 et des dépens 
Ainsi, M. [M], architecte de la copropriété a participé aux réunions d'expertise (sans remplir la feuille de présence) : 360 € TTC + 960 € TTC.

Frais divers :
- La [Pièce n° 23] est un devis de la société BICS et non une facture et le libellé ne permet pas de le relier à des travaux de réfection des lieux.
- Les [Pièce n°8] sont des factures de 2011, relatives au premier dégât des eaux, sans relation avec la présente expertise.

Aucun élément versé aux débats ne permet au tribunal de considérer que les frais de syndic à hauteur de 302 € pour l’exercice 2017 et les frais d’architecte à hauteur de 1.320 € pour sont en lien avec le sinistre.

De même, il n’est pas démontré que l’assurance dommages-ouvrage souscrite à hauteur de 1.700 euros a pour objet les travaux réparatoires.

S’agissant des 18.293,50 euros de travaux conservatoires, cette somme inclut à hauteur de 1.260 euros des frais pour la mise en place d’un climatisation ventilation dans le magasin ALL 15 SAINTS. Or, il n’est pas justifié par le demandeur du lien entre ces travaux et le sinistre de 2014 (pièce n° 46 du syndicat des copropriétaires).

Enfin, s’agissant des honoraires de syndic à hauteur de 1302,22 euros, il n’est pas justifié, en l’espèce, de leur nécessité, en présence d’un maître d’œuvre assurant le suivi du chantier.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] à hauteur de la somme de 63.819,90 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros au titre d’un préjudice moral, cette demande n’étant justifié ni en son principe ni en son montant.

Monsieur [U] [R] et la société Nexity Lamy, dont les responsabilités respectives ont été retenues et qui ont tous les deux concouru aux désordres, seront condamnés in solidum à verser la somme de 63.819,90 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] en remboursement de l’intégralité des sommes qu’il a été contraint d’avancer aux fins de faire procéder, dans l’urgence, aux travaux imposés par l’expert judiciaire et effectués à titre conservatoire et à titre réparatoire.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, s’agissant d’une créance indemnitaire, et la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les demandes de M. [U] [R]

Monsieur [U] [R] demande au tribunal de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la société Nexity Lamy et Monsieur [Y] à lui payer : 

- la somme de 17.106,98 € à titre de dommages et intérêts pour la réfection de son appartement, 
- la somme de 22.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 
- la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Le tribunal ayant retenu la responsabilité de Monsieur [R], il ne sera pas fait droit à sa demande d’indemnisation d’un sinistre dont il est responsable.

Le tribunal relève en outre qu’aucun élément de fait ou pièces n’est versé aux débats par Monsieur [R] au soutien de ses demandes d’indemnisation, étant observé que le local dont il est propriétaire ne remplit pas les conditions matérielles et réglementaires du décret du 30 janvier 2002 permettant sa mise en location, alors même qu’il prétend que son local a été impossible à louer pendant plus de 50 mois.

En conséquence, Monsieur [U] [R] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

5. Sur la garantie des assureurs

La responsabilité du syndicat des copropriétaires n’ayant pas été retenue, il n’y a pas lieu de condamner les sociétés Axa France Iard et Allianz au titre la mobilisation de leurs garanties.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes en ce sens.

Il y a lieu également de rejeter toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre des sociétés Axa France Iard et Allianz.

La responsabilité de Monsieur [I] [Y] n’ayant pas été retenue, il y a lieu de rejeter toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire formées à l’encontre de la MAF.

La Macif, assureur de M. [U] [R], ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa garantie.

En effet, elle oppose seulement à Monsieur [R] l’exclusion de garantie prévue à sa police pour tous les frais et travaux nécessaires à la réfection du bien à l’origine du sinistre.

En conséquence, il y a lieu de condamner la Macif à relever et garantir indemne Monsieur [U] [R] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

6. Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Monsieur [U] [R] et la société Nexity Lamy, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522) ainsi qu’au paiement de la somme de 7.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en l’espèce de débouter les autres parties de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir pour demandes indéterminées et indéterminables des demandes du syndicat des copropriétaires, soulevée par Monsieur [U] [R] ; 

DECLARE que la responsabilité de Monsieur [U] [R] est engagée à l'égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22], sur le fondement de l’article 1242 du code civil, compte tenu de l’absence de conformité de son installation sanitaire ;

DECLARE que la responsabilité du cabinet Nexity Lamy est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DECLARE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] n’est pas responsable des désordres ;

REJETTE toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] ;

DECLARE que Monsieur [I] [Y], architecte, n’a commis aucune faute permettant de retenir sa responsabilité au titre des désordres ;

REJETTE toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire formées à l’encontre de Messieurs [I] [Y] et [E] [S] et de la MAF ;

DECLARE que les compagnies d’assurance Axa France Iard et Allianz n’ont commis aucune faute permettant de retenir leurs responsabilités au titre des désordres ;

REJETTE toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire formées à l’encontre des compagnies d’assurance Axa France Iard et Allianz ;

DECLARE que la société Fond Privé d'Investissement Parisien n’a commis aucune faute permettant de retenir sa responsabilité au titre des désordres ;

REJETTE toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire formées à l’encontre de la société Fond Privé d'Investissement Parisien;

DECLARE que la société Foncia [Localité 21] Rive Gauche, que ce soit en sa qualité de venant aux droits de Foncia Gobelins en son nom personnel ou venant aux droits de la société Foncia Bastille et en qualité de locataire gérant de Foncia Bastille, n’est pas responsable des désordres;

REJETTE toutes demandes de condamnation in solidum ou solidaire formées à l’encontre de la société Foncia [Localité 21] Rive Gauche ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et la société Nexity Lamy, à verser la somme de 63.819,90 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] en remboursement de l’intégralité des sommes qu’il a été contraint d’avancer aux fins de faire procéder, dans l’urgence, aux travaux imposés par l’expert judiciaire et effectués à titre conservatoire et à titre réparatoire ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] du surplus de sa demande formée au titre des travaux imposés par l’expert judiciaire et effectués à titre conservatoire et à titre réparatoire ; 


DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral à hauteur de 10.000 euros ;

DEBOUTE Monsieur [U] [R] de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu de condamner les sociétés Axa France Iard et Allianz au titre la mobilisation de leurs garanties et DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes en ce sens ; 

CONDAMNE la Macif à relever et garantir indemne Monsieur [U] [R] de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et la société Nexity Lamy aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, d’un montant de 10.196,88 euros, et les dépens de la procédure de référé ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [R] et la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 22] la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 03 Octobre 2024


La Greffière Le Président