Tribunal judiciaire de Nanterre, 7ème Chambre, 17 octobre 2024, n° 20/01250

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte notarié du 12 octobre 2018, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont acquis, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, un appartement en rez-de-jardin, avec terrasses et jardins, au sein de la Résidence Parenthèse à [Localité 12], moyennant un prix de 371.700 euros, outre 15.600 euros au titre des honoraires de commercialisation.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, associées gérantes de la société en participation PARENTHESE, ont la qualité de maître d'ouvrage et de vendeur de ce bien immobilier.
 
La mission complète de maîtrise d'œuvre de conception et d'exécution a été confiée à Monsieur [L] [U] [J], architecte.

La commercialisation du programme a été confiée à la société TASSOU GESTION, assurée auprès des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.
 
La livraison de l'appartement en cause est intervenue, avec retard, le 14 janvier 2019. Une liste de réserves a été adressée le 10 février 2019.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont notamment souligné la forte pente affectant les jardins extérieurs, par courrier du 10 février 2019, ainsi que l'exiguïté de l'emplacement de stationnement.

Par courrier adressé le 9 mai 2019, le conseil de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont fait état de la situation préoccupante subie par eux et de la nécessité de trouver une solution, s'agissant notamment de l'absence de levée des réserves, de la non-conformité des jardins, du sous-dimensionnement de l'emplacement de stationnement et de la stagnation de l'eau pluviale au niveau de la terrasse laissant craindre une dégradation de leur bien et une inondation.

Ils ont procédé à une déclaration auprès de l'assureur dommages ouvrage.
 
Par acte d'huissier délivré le 13 janvier 2020, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont fait assigner la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL devant le tribunal judiciaire de Nanterre (RG 20/01250).

Par exploits d'huissiers du 9 juillet 2020, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL ont assigné en intervention forcée :
- Monsieur [L] [U] [J], chargé de la maîtrise d'œuvre,
- la SARL TASSOU GESTION, agence immobilière en charge de la commercialisation des lots du programme,
- la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles,
- la SAS GBR ILE DE FRANCE, entreprise générale du programme immobilier.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/04961.

La jonction des instances a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2020, l'affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 20/01250.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 6 juin 2022, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1137, 1139, 1231-1, 1343-2, 1604, 1611, 1617,1642-1, 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, L 261-11 et R 261-13 du code de la construction et de l'habitat, de :
A/ Sur la responsabilité au titre des réserves non levées
- JUGER que certaines réserves à la livraison ou dénoncées dans le mois suivant la prise de possession sont à ce jour non levées,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL et l'entreprise GBR Ile-de-France à lever la totalité des réserves sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
B/ Sur la réticence dolosive de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL au préjudice des acquéreurs :
- JUGER que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, et l'agence TASSOU GESTION professionnels de l'immobilier, devaient informer précisément leurs cocontractants profanes de la très forte pente affectant les jardins en jouissance privative
- JUGER que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, professionnels de l'immobilier, devaient informer précisément leurs cocontractants profanes de l'exiguïté de la place de parking cédé rendant impossible son usage dans des conditions normales,
- JUGER que ces informations dissimulées aux consorts [K]-[A] étaient déterminantes de leur consentement,
- JUGER qu'en omettant d'informer précisément les acquéreurs profanes sur les caractéristiques des jardins et de la place de parking cédés la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL et TASSOU GESTION ont commis une réticence dolosive caractérisée au préjudice des demandeurs,
C/ Sur le défaut de délivrance conforme du bien
- JUGER que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL ont manqué à leur obligation de délivrance conforme des jardins en livrant des espaces verts affectés d'une forte pente,
En conséquence,
Au titre de la réticence dolosive et du défaut de délivrance conforme :
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA au titre de la réticence dolosive et du défaut de conformité, à verser aux consorts [K]-[A] la somme de 74.340 euros de dommages et intérêts correspondant à 20% du prix de vente du bien immobilier, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 13 janvier 2020,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts,
En outre,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au titre de la réticence dolosive et du défaut de conformité de l'emplacement de parking cédé, à attribuer aux consorts [K] - [A] un autre emplacement de stationnement aux dimensions conformes à la norme NF P 91-120 au sein de leur résidence
Si un tel emplacement n'était pas disponible,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à verser aux consorts [K] - [A] la somme de 18.000 euros de dommages et intérêts,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA à verser aux consorts [K]-[A] la somme de 5.500 euros en réparation de leurs troubles de jouissance,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA au versement aux consorts [K]-[A] de la somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral lié à la déconvenue de cette acquisition,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à la prise en charge du coût de la modification de l'acte notarié, lequel doit faire apparaître la mention " talus " en lieu et place de " jardins ",
Mais également,
- ORDONNER, à titre de complément de réparation, la publication sur la page d'accueil de la société FINANCIERE D'URVILLE, accessible à l'adresse www.financiere-urville.com pendant une durée d'un mois, sur une surface représentant au minimum 50% de la page d'accueil sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir aux frais avancés de la SARL FINANCIERE D'URVILLE,
- ORDONNER, à titre de complément de réparation, la publication sur la page d'accueil de la SARL REDMAN CAPITAL, accessible à l'adresse redman.fr pendant une durée d'un mois, sur une surface représentant au minimum 50% de la page d'accueil sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir aux frais avancés de la SARL REDMAN CAPITAL,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA au versement aux consorts [K]- [A] de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais de l'acte de géomètre, 
En tout état de cause,
- REJETER intégralement, les demandes de condamnation formulées par les défendeurs au fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 24 mai 2024, la SAS GBR ILE DE FRANCE demande au tribunal, au visa de l'article 6, 145 et suivants, 514-1 du code de procédure civile, des articles 1231, 1642-1, 1646-1, 1792-6, 1799-1 du code civil, de :
- Dès lors que la responsabilité de la société GBR ILE DE FRANCE serait recherchée au titre d'une réticence dolosive ou de l'impossible garantie des conséquences d'un dol,
- JUGER que si le dol des sociétés venderesses était reconnu, la société GBR IDF ne pourrait être tenue pour responsable de relations contractuelles entre les vendeurs, les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL et les acquéreurs, Monsieur [K] et Madame [A].
Et de ce fait,
- REJETER toute demande de condamnation dirigée contre la société GBR IDF au titre d'une prétendue réticence dolosive
- JUGER qu'est opérée une confusion par les demandeurs principaux et en garantie entre les obligations respectives des vendeurs et des acquéreurs d'une part et du maître d'ouvrage et de l'entreprise générale d'autre part,
- JUGER que la responsabilité de la société GBR IDF ne peut être engagée pour des désordres dénoncés à la livraison et relevant des responsabilités du vendeur en l'état futur de rénovation vis-à-vis de son acquéreur soit tendant à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement hors de ses limites,
- Dès lors que la responsabilité de la société GBR IDF n'a pas été retenue dans le rapport de Monsieur [X] [W], Expert Judiciaire du 23 décembre 2021 dans le cadre de l'expertise judiciaire demandée par Madame [V], la voisine du dernier étage de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 11] à [Localité 12] ayant des griefs aux fondements juridiques identiques
- JUGER qu'en l'absence d'expertise judiciaire, Monsieur [K] et Madame [A] ne démontrent pas l'existence des désordres dont ils font état, de leur cause et de leurs responsables et les débouter de leurs demandes
- JUGER que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve que les réserves n'ont pas été levées,
- JUGER qu'en l'absence de preuve d'une faute contractuelle de la société GBR IDF, les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL ne peuvent engager d'action en responsabilité contractuelle ou en garantie à l'encontre de la société GBR IDF,
- CONSTATER que toutes les réserves à la réception ont été levées par la société GBR IDF,
- JUGER que ne peut être ordonnée la levée de réserves qui ne peuvent être levées matériellement comme la pente du jardin, l'étroitesse de la place de parking et le bloc en béton,
De ce fait,
- REJETER toute demande d'astreinte de procéder à des levées de réserves à l'encontre de la société GBR ILE DE FRANCE,
- REJETER toute demande de solidarité à l'encontre de la SAS GBR IDF.
SUBSIDIAIREMENT dès lors que la preuve serait apportée de la non-levée des réserves figurant dans le quitus du 6 février 2019,
- JUGER que la responsabilité de la société GBR IDF ne pourrait être recherchée que pour les réserves restées dans le quitus du 6 février 2019 et uniquement pour ces réserves, Si par impossible le Tribunal de Céans recherchait une quelconque responsabilité concernant le désordre relatif à " La place de stationnement trop étroite et trop courte ",
- JUGER que la responsabilité de la société GBR IDF ne pourrait pas être engagée dès lors que le sous-dimensionnement de l'emplacement de stationnement ne pourrait relever que de la responsabilité du vendeur d'immeuble à construire prévu à l'article 1642-1 du Code civil,
- REJETER tout recours en garantie et toute demande visant à ce que la contribution de toute dette soit supportée par la société GBR IDF.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- REJETER toutes les demandes en garantie dirigées à l'encontre de GBR ILE DE FRANCE
- REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société GBR ILE DE FRANCE,
- REJETER l'exécution provisoire comme infondée,
- CONDAMNER in solidum les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL à verser une indemnité de 8.000€ à la société GBR ILE DE FRANCE en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER in solidum les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL au paiement des entiers dépens à la société GBR ILE DE FRANCE.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 15 septembre 2022, la société FINANCIERE D'URVILLE et la société REDMAN CAPITAL demandent au tribunal, au visa de l'article 331 du code de procédure civile, et des articles 1230-1, 1646-1, 1642-1, 1792 et suivants et 1900 et suivants du code civil, de :
A titre principal,
- DEBOUTER M. [B] [K] et [D] [A] de l'ensemble de leurs demandes dépourvues de bien fondé,
- CONDAMNER M. [B] [K] et [D] [A] à verser à la société REDMAN CAPITAL et FINANCIERE D'URVILLE, la somme globale de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER M. [B] [K] et [D] [A] aux entiers dépens de l'instance principale et de l'instance en garantie.
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER in solidum TASSOU GESTION et son assureur RCP, les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (sigle MMA IARD) ainsi que monsieur [L] [U] [J] à garantir et relever indemnes FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre d'un dol par réticence, d'un défaut d'information précontractuelle,
- DIRE qu'au titre de la contribution finale à la dette de responsabilité, TASSOU GESTION et M. [L] [U] [J] seront tenus d'en assumer seuls l'entière charge finale,
- CONDAMNER in solidum GBR ILE-DE-FRANCE et Monsieur [L] [U] [J] à garantir et relever indemnes FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre de désordres de construction, défaut de conformités, et réserves non-levées,

- DIRE qu'au titre de la contribution finale à la dette de responsabilité, GBR IDF et M. [L] [U] [J] seront tenus d'en assumer seuls l'entière charge finale,
- CONDAMNER in solidum TASSOU GESTION, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (sigle MMA IARD), Monsieur [L] [U] [J] et GBR ILE-DE-FRANCE à garantir et relever indemnes FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre de l'article 700 CPC et des dépens,
- CONDAMNER in solidum TASSOU GESTION, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (sigle MMA IARD), Monsieur [L] [U] [J] et GBR ILE-DE-FRANCE à verser à FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de l'instance principale et de l'instance en garantie,
- ECARTER l'exécution provisoire de toute éventuelle condamnation prononcée à l'encontre de FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL, laquelle n'est pas justifiée en l'espèce.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 9 septembre 2022, la société TASSOU GESTION et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal, au visa de l'article 1231 du Code civil, et de l'article L.113-1 du Code des assurances, de :
- REJETER l'ensemble des demandes dirigées à l'encontre des sociétés TASSOU GESTION, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
Subsidiairement,
- RAMENER à de plus justes proportions le quantum du préjudice,
- JUGER que la garantie des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne pourra intervenir que dans les limites du contrat d'assurance,
- DEDUIRE de toute éventuelle condamnation prononcée à l'encontre des MMA, la somme de 4.000 € au titre de la franchise contractuelle,
En tout état de cause,
- REJETER l'exécution provisoire comme infondée,
- CONDAMNER les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL à verser une indemnité de 3.000 € aux défenderesses en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 3 juin 2022, Monsieur [L] [U] [J] demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, 1642-1 du code civil, 1103 du code civil, 1231-1 du code civil, et 1240 du code civil, de :
- JUGER que les demandes de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] à l'encontre des sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL relatives au défaut de délivrance conforme du bien vendu et à la réticence dolosive ne peuvent être opposées à Monsieur [L] [U] [J],
- DEBOUTER Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] de leurs demandes relatives au défaut de levée des réserves par les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL,
- DEBOUTER Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] de leurs prétentions relatives aux non-conformités de la pente de jardin et de l'emplacement de parking,
- JUGER que les défauts de conformité allégués par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ne sont pas imputables à Monsieur [L] [U] [J],
- DEBOUTER les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de leur appel en garantie formé à l'encontre de Monsieur [L] [U] [J],
- CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [L] [U] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.
 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour de plus amples détails s'agissant de moyens de fait et de droit développés par les parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2022. L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 juin 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024, prorogé au 17 octobre 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes de constatations

Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir " dire que " ou " dire et juger que ", formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

II. Sur les réserves non levées

L'article 1642-1 du code civil dispose que " Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. ".

L'article 1646-1 du code civil dispose que " Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3. ".

Les demandeurs soutiennent que les réserves suivantes n'ont pas été levées :
- Place de stationnement trop étroite et trop courte
- Pente des deux jardins
- Présence d'un bloc de béton dans le jardin situé côté [Adresse 1]
- Parquet rayé à plusieurs endroits
- Parquet scié entre le salon et le dégagement
- Traces de coups sur le cadre de la fenêtre qui donne sur le jardin côté [Adresse 1].

Ils sollicitent la condamnation solidaire de la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL et l'entreprise GBR Ile-de-France à lever la totalité des réserves sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Les réserves " Place de stationnement trop étroite et trop courte " et " Pente des deux jardins " ne peuvent pas être levées, sur un plan technique, et font l'objet de demandes distinctes.

Les défendeurs soutiennent que le procès-verbal établi par huissier de justice le 30 janvier 2019 énumérant ces réserves et désordres, est antérieur aux interventions de la société GBR IDF ayant conduit au quitus de levée de réserves du 6 février 2019, et que, par ailleurs, il s'agit là d'un document non contradictoire qui n'établit pas l'existence de ces réserves.

La liste des réserves annexée au procès-verbal de livraison du 14 janvier 2019 mentionne la présence de griffures sur le parquet et la présence d'impacts au niveau du cadre de la porte fenêtre. Ces réserves n'ont pas été levées, ainsi qu'il résulte du quitus du 6 février 2019. Il n'est cependant pas fait état au titre des réserves non levées de la présence d'un " parquet scié entre le salon et le dégagement ", de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande portant sur cette réserve spécifique.
Les rayures du parquet ont également été constatées par huissier de justice le 30 janvier 2019.
Il importe peu que la porte fenêtre soit qualifiée d'irréparable par les vendeurs, ou que la réparation du parquet nécessite des travaux d'ampleur, dès lors qu'il leur appartient de lever les réserves susvisées, signalées à la livraison et dans le délai d'un mois suivant la prise de possession des lieux.

Il sera par conséquent fait droit à la demande visant à voir condamner solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à procéder à la levée de ces deux réserves, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 200 € euros par jour de retard à l'issue de ce délai. La demande formée à l'encontre de la société GBR ILE DE FRANCE, tiers au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, ne peut qu'être rejetée.

S'agissant du bloc de béton situé dans le jardin des demandeurs côté [Adresse 1], il y a lieu de constater que sa présence est en lien avec l'inclinaison du terrain, qu'il s'agit d'un mur de soutènement, de sorte qu'il n'est pas établi qu'il existe une solution technique permettant sa suppression, la déclivité du jardin ne pouvant être corrigée, ainsi qu'il sera précisé ci-après. Cette demande ne peut dès lors qu'être rejetée.

II. Sur la demande d'indemnisation

1. Sur l'existence d'une réticence dolosive s'agissant des jardins

En application de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

L'article 1112-1 du code civil dispose que " Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ".

Cette obligation d'information est renforcée s'agissant d'un vendeur professionnel vis à vis d'un acquéreur profane, en application de l'article L.111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au présent litige, qui dispose " Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : 1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ", l'article L.111-5 du code de la consommation précisant qu' " En cas de litige relatif à l'application des dispositions des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 111-4, il appartient au professionnel de prouver qu'il a exécuté ses obligations. "

Par ailleurs, l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat de vente d'un bien immobilier " doit être conclu par acte authentique et (…) comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. ".

L'article R. 261-13 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitat dispose que " Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ".

En l'espèce, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] soutiennent que le vendeur ne les a pas informés de l'existence d'une pente très conséquente qui affecte les deux jardins ; que cette pente est telle qu'il est impossible de qualifier cet espace extérieur de " jardin ", ni d'en jouir dans des conditions normales.

Il n'est pas contesté en l'espèce que l'espace extérieur dont Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont la jouissance exclusive, aux termes de l'acte de vente en état futur d'achèvement du 12 octobre 2018, est affecté d'une pente importante.

Ainsi, le cabinet [P], géomètre mandaté par Madame [H], a réalisé une étude topographique retenant que cette pente est en moyenne de 28,5% côté [Adresse 11] et de 57,3% du côté [Adresse 1].


Cette étude et les photographies versées aux débats démontrent que l'espace extérieur présenté comme " jardin " dans les documents contractuels, n'est en réalité qu'une bande de terrain en forte pente, ne pouvant aucunement être qualifié de jardin privatif, en ce qu'il ne peut être utilisé comme tel.

Compte tenu de l'encaissement de l'immeuble, ces pentes ne peuvent techniquement pas être supprimées, et le terrain ne peut être aplani.

Plus encore, cet espace extérieur ne constitue aucune plus-value pour l'appartement acheté, puisqu'il ne fait qu'accentuer l'encaissement de ce bien immobilier.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL soutiennent qu'un plan de coupe annexé au permis de construire (plan PC3), a été également annexé à l'acte de vente du 12 octobre 2018, et qu'il fait apparaître l'existence d'une pente.

Les demandeurs contestent avoir eu connaissance de ce plan de coupe avant la signature de l'acte de vente.

Si l'acte notarié du 12 octobre 2018 mentionne au titre du paragraphe " document d'informations préalables ", " les exemplaires de plans de l'ARCHITECTE " [L] [U] [J] " à [Localité 14] comprenant : plan de situation, plan masse, plan en coupe de la construction, notice de présentation... ", il se contente de préciser que ces documents ont été déposés auprès de l'office notarial le 24 mars 2017.

Il n'est pas établi que le plan de coupe litigieux PC3 a été annexé à l'acte de vente puisque ce dernier ne fait état que d'une annexe 1 " PLANS " sans autre précision, et que le plan PC3 n'est ni signé ni paraphé par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A]. Or, la société TASSOU GESTION, dans son courrier du 28 décembre 2018 puis dans celui du 5 mars 2019, précise que toutes les annexes ont été signées et paraphées par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] lors de la signature du contrat de réservation, et de la signature de l'acte chez le notaire, qu' " aucun document lié à la pente de [leur] jardin n'a été rajouté dans les annexes ", et qu'à " aucune moment n'a été abordé par le promoteur le sujet d'une pente concernant les jardins ". La société TASSOU GESTION précise dans ce même courrier qu'à aucun moment elle n'a eu en sa possession de plans de coupe, et qu'il ne lui a été transmis aucune information sur la pente des jardins.

Les sociétés défenderesses n'apportent par conséquent pas la preuve que le plan de coupe PC3, seul document mentionnant l'existence d'un terrain en forte pente en lieu et place d'un jardin, a bien été porté à la connaissance des acquéreurs.

S'il était possible pour les acquéreurs de prendre connaissance en l'office notarial de l'ensemble des pièces déposées le 24 mars 2017, en particulier de ce plan de coupe PC3, il n'en demeure pas moins que, compte tenu de l'importance de la pente (28,5% côté [Adresse 11] et de 57,3% du côté [Adresse 1]), et du fait qu'elle affectait l'intégralité de l'espace extérieur à l'exception des terrasses, il appartenait au vendeur professionnel d'en informer spécifiquement les acquéreurs d'une manière parfaitement claire, ce qui n'a pas été le cas, dans la mesure où cette question aurait dû faire l'objet soit d'une mention particulière dans la description du bien, soit d'une annexe à l'acte d'un plan soumis à sa signature faisant clairement apparaître la pente et son importance.

Le vendeur en l'état futur d'achèvement doit en effet attirer l'attention de l'acquéreur sur les points importants des différents documents contractuels qui, à défaut, sont noyés dans le flot des informations obligatoires.

En effet, il doit être constaté que la plaquette commerciale de la résidence PARENTHESE évoque " un jardin arboré et paysager ", le contrat de réservation du 20 mars 2018, " deux jardins d'une superficie totale d'environ 52m2 environ en jouissance privative ", et que le plan d'acquisition, paraphé par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], ne comporte aucune mention au sujet de la pente du jardin, ce dernier étant représenté comme s'il était plat. L'acte de vente lui-même n'évoque pas cette particularité.




Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], acquéreurs profanes, n'ont ainsi pas pu apprécier la portée de ces documents, alors que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, professionnels de l'immobilier, sachant la difficulté de céder ces appartements en rez-de-chaussée et encaissés, ont allégué faussement les avantages d'un jardin privatif, alors qu'une bande de terrain en pente ne peut constituer ni un espace de jeu pour enfant, ni un endroit de convivialité en extérieur.

S'il est versé aux débats un courriel du 5 mars 2018 émanant de la société TASSOU GESTION, mentionnant que celle-ci a reçu les consorts [Z] " pour expliquer clairement les caractéristiques de ce rdj ", ce mail est adressé non aux demandeurs mais à la société FINANCIERE D'URVILLE, de sorte qu'il n'établit pas que cette information leur a bien été délivrée.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL ne sauraient par ailleurs se prévaloir d'une prétendue faute commise par la société TASSOU GESTION pour se voir exonérer de toute responsabilité, alors même qu'il leur appartenait de transmettre à ce mandataire les informations essentielles permettant de négocier les termes de cette vente, en attirant son attention sur la particularité de l'espace extérieur du bien à vendre, ce qu'elles ne démontrent pas, et que l'ensemble des documents d'information remis à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont été établis par la SARL FINANCIERE D'URVILLE.

Il ne saurait enfin être soutenu que la visite d'un appartement témoin, situé au premier étage de l'immeuble, est de nature à satisfaire à l'obligation d'information du vendeur, alors que cette visite est intervenue postérieurement à la signature du contrat de réservation, et un mois à peine avant la signature de l'acte authentique, alors que l'immeuble était en travaux, et dans un appartement distinct de celui acquis par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A]. Il en est de même du mail du 26 mars 2018, transmis aux demandeurs en copie, évoquant succinctement " une norme spécifique rapport (sic) à la pente ", sans autre précision, qui n'apporte pas la preuve qu'une information complète leur a été délivrée, les demandeurs ayant admis cependant, par courriel du 8 décembre 2018, qu'ils avaient été informés oralement de l'existence d'une pente à l'avant, mais non à l'arrière de l'appartement.

Ce n'est qu'à l'occasion de la visite sur place le 8 décembre 2018, soit peu avant la livraison, que Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont pu constater la configuration de cet espace extérieur, et qu'ils ont signalé à l'agence TASSOU GESTION qu'il n'avait pas été porté à leur connaissance que la partie arrière du jardin était en pente, cette dernière leur ayant répondu " Je suis passé devant le chantier et en effet la pente arrière est là. Je suis resté surpris également ". Rien n'indique qu'entre cette date et la date de signature du contrat, davantage d'informations leur aurait été données sur l'existence de cette pente à la fin du chantier, et l'impossibilité d'en faire un terrain plat.

Cette réticence, eu égard au type de vente intervenue entre les parties, est constitutive d'un dol, car Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] n'auraient pas contracté s' ils avaient eu connaissance de la configuration de l'espace extérieur de cet appartement, la société TASSOU GESTION, elle-même, indiquant dans son courrier du 28 décembre 2018 " Nous comprenons votre réaction, et sommes très surpris que le promoteur vous mentionne nous avoir informés de ce jardin pentu. Une telle particularité ne nous aurait pas échappé. Bien au contraire, c'est une information cruciale et déterminante qui doit être connue et transmise à chaque étape de l'achat d'un rez-de-jardin ".

Ce dol ne porte cependant que sur la partie arrière du jardin, et non celle située à l'avant.

2. Sur l'existence d'une réticence dolosive s'agissant de la place de stationnement

En application de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.



L'article 1112-1 du code civil dispose que " Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ".

Cette obligation d'information est renforcée s'agissant d'un vendeur professionnel vis à vis d'un acquéreur profane, en application de l'article L.111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au présent litige, qui dispose " Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : 1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ", l'article L.111-5 du code de la consommation précisant qu' " En cas de litige relatif à l'application des dispositions des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 111-4, il appartient au professionnel de prouver qu'il a exécuté ses obligations. "

Par ailleurs, l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat de vente d'un bien immobilier " doit être conclu par acte authentique et (…) comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. ".

L'article R. 261-13 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitat dispose que " Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. ".

En l'espèce, les demandeurs estiment que leur emplacement de stationnement numéro 8, lot 24, ne permet pas de stationner un véhicule de taille usuelle ; qu'en effet, la notice de présentation du bien faisait état d'emplacements de dimensions d'au minimum 5m x 2,5m ; que le plan de masse précisait que la largeur de l'emplacement devait être de 2,52m ; mais que, par constat d'huissier, il a été relevé que la largeur de la place de parking vendue était de 2,10m sur 4,27m.
Ils estiment que le fait que l'emplacement de stationnement permette de garer un véhicule de taille usuelle était une condition essentielle et déterminante de leur consentement, de sorte que le vendeur a commis une réticence dolosive qui devra être réparée.

La société FINANCIERE d'URVILLE et la société REDMAN CAPITAL soutiennent quant à elles qu'elles ne sont pas intervenues personnellement dans les discussions préalables à la vente ; que les demandeurs ne démontrent pas que les dimensions du parking auraient constitué un élément déterminant de leur acquisition alors qu'ils n'étaient pas propriétaires d'un véhicule ; qu'ils ne démontrent pas que l'usage de leur parking serait obéré ; que la demande de permis de construire a été faite par l'architecte, Monsieur [U] [J] et non déposée directement par elles ; que la méthodologie de mesure du dimensionnement de l'emplacement de stationnement n'a pas été respectée par l'huissier ; que le PLU dont se prévalent les demandeurs est entré en vigueur le 30 mars 2022 soit postérieurement à la signature de l'acte de vente ; qu'un certificat de conformité de la Mairie de [Localité 12] a été remis après une visite de récolement et de contrôle réalisée le 9 juillet 2021 ; que l'emplacement de parking n'est pas soumis à la norme AFLNOR NFP91-120.

Il ressort du procès-verbal établi par huissier de justice le 30 janvier 2019 que l'emplacement de parking litigieux mesure effectivement 2,10m sur 4,27m. Cette mesure a été prise, à juste titre, jusqu'au pilier en béton, qui se situe sur la place.

Or, ces dimensions sont bien inférieures à celles figurant sur la notice de présentation de l'opération immobilière et à celles mentionnées sur le plan de masse, sur lequel le poteau n'était pas représenté.


Il importe peu que les acquéreurs n'aient pas été propriétaires d'un véhicule au moment de l'acquisition de la vente ou qu'ils parviennent à y garer un véhicule, dès lors qu'ils n'ont pas été informés de la présence de ce poteau sur leur place de stationnement, et d'un dimensionnement inférieur à celui annoncé.

Cette réticence, eu égard au type de vente intervenue entre les parties, est constitutive d'un dol, car Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] n'auraient pas contracté s'ils en avaient eu connaissance.

3. Sur les demandes indemnitaires

L'article 1178 du code civil dispose qu' " un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

Le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut donc pas l'exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent l'indemnisation de leur préjudice, tant sur le fondement du dol que sur celui de la responsabilité contractuelle pour manquement à l'obligation de délivrance conforme.

Il n'y a pas lieu de statuer sur la responsabilité contractuelle des défendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance conforme, le préjudice dont la réparation est sollicitée au titre de ce fondement se confondant avec celui découlant du dol.

A ce titre, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent la somme de 74.340 euros correspondant non seulement à la perte de valeur vénale du bien découlant de l'absence de véritable jardin privatif, mais également à la dépréciation de l'appartement liée à la situation en rez-de-chaussée sans jardin.

Il est exact que l'espace extérieur dont Madame Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont la jouissance privative ne peut être qualifié à proprement parler de " jardin ", de sorte que la plus-value liée à son existence est inexistante.

Par ailleurs, la configuration des lieux implique nécessairement une baisse de luminosité ainsi que la vue sur ce talus, dont la charge de l'entretien repose pourtant sur Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] en qualité de propriétaires du lot.

Il n'est pas établi que le prix de vente de cet appartement tenait compte de ces désagréments puisque, bien au contraire, ces derniers n'ont pas été portés à la connaissance de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] au moment de la conclusion du contrat de vente.

En revanche, les demandeurs ont reconnu qu'il leur avait été indiqué que l'un des deux jardins était en pente, avant signature.

Dès lors, il sera fait droit à la demande formée par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] au titre de l'indemnisation de la perte de valeur de leur bien et la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 37.170 euros à ces derniers, correspondant à 10% du prix de vente du bien, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s'agissant d'une demande indemnitaire.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière étant sollicitée, elle sera accordée, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.



Les demandeurs sollicitent également la somme de 18.000 euros s'agissant de la perte de valeur de l'emplacement de stationnement. Compte tenu des avis de valeur versés aux débats et du type de place de stationnement litigieux, il leur sera accordé la somme de 10.000 euros à ce titre.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent également l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, à hauteur de la somme de 5.500 euros, et de leur préjudice moral à hauteur de 2.500 euros.

Il est indéniable que Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] n'ont pu jouir de tous les avantages d'un jardin privatif, puisqu'ils ne peuvent l'utiliser comme espace extérieur de convivialité ni comme terrain de jeu pour leur enfant. Il sera par conséquent fait droit à leur demande à hauteur de la somme de 4.500 euros.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] qui ont découvert l'absence de véritable jardin peu avant la livraison de leur appartement, ont nécessairement subi un préjudice moral découlant de la présente procédure. La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL seront par conséquent condamnées in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros à ce titre.

Les demandeurs sollicitent également la condamnation in solidum de l'Agence TASSOU GESTION au titre du défaut d'information et de conseil du commercialisateur. Néanmoins, il n'est pas établi que cette dernière avait connaissance de la déclivité du terrain situé à l'arrière, ni de la présence du poteau sur l'emplacement de stationnement réduisant sa taille. S'agissant du terrain du côté voirie, les demandeurs ont admis, par courriel du 8 décembre 2018, qu'ils avaient été informés oralement de l'existence d'une pente à l'avant. Dès lors, les demandes formées à l'encontre de l'Agence TASSOU GESTION doivent être rejetées.

IV. Sur la demande de publication de la décision

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] demandent au tribunal d'ordonner la présente décision sur la page d'accueil des sites internet de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL.

Ils font état du fait que trois copropriétaires ont été victimes d'une même pratique dolosive et qu'il est de l'intérêt des futurs acquéreurs non professionnels d'être sensibilisés aux pratiques de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL avant de conclure avec elles.

La publication d'une décision judiciaire dans la presse, ou sur la page d'accueil d'un serveur accessible par internet, par extraits ou sous forme de communiqués, constitue une réparation en nature du préjudice subi, et ne doit pas relever d'une logique de peine privée.

En l'espèce, la publication demandée dans le cadre du présent litige ne relève pas d'une logique de réparation.

Leur demande sera par conséquent rejetée.

V. Sur la demande de modification de l'acte notarié

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent la condamnation solidaire de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL à la prise en charge du coût de la modification de l'acte notarié, afin que celui-ci fasse apparaître la mention " talus " en lieu et place de " jardin ".

Sur le contrat de réservation, cet espace extérieur est qualifié de jardin en jouissance privative, alors que sur l'acte de vente, il est qualifié de "jardin", faisant partie du lot n°10 privatif.

Or, ni l'état descriptif de division ni le règlement de copropriété, qui déterminent les droits des copropriétaires, ne sont versés aux débats.

L'acte de propriété, qui porte nécessairement sur un ou plusieurs lots ainsi que sur la jouissance privative éventuelle de parties communes, ne peut être modifié indépendamment des documents de copropriété.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande.


VI. Sur les appels en garantie

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL demandent au tribunal de condamner in solidum la société TASSOU GESTION et son assureur responsabilité civile professionnelle, les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à les garantir et relever de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Elles soutiennent qu'elle ont confié à la société TASSOU GESTION un mandat de vente, et qu'en qualité de mandataire, elle doit répondre des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, du dol, et des fautes commises dans sa gestion. Elles estiment qu'il appartenait à la société TASSOU GESTION de s'assurer de disposer d'une documentation claire et exhaustive sur les caractéristiques des biens qu'elle avait la charge de vendre pour le compte de son mandant et que, si elle connaissait les caractéristiques spécifiques du bien, il lui appartient de démontrer qu'elle a bien fourni ces informations à l'acquéreur.

En l'espèce, la connaissance de la déclivité du terrain d'un des appartements du rez-de-jardin de la résidence, par la société TASSOU GESTION, résulte d'un courrier du 5 mars 2018.

Néanmoins, il ne ressort pas de ce mail qu'elle avait été informée de la déclivité du terrain des deux côtés de l'appartement, ni de son importance.

En effet, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL n'établissent pas avoir informé la société TASSOU GESTION des caractéristiques particulières du terrain, ni lui avoir transmis les plans de coupe du lot vendu avant signature du contrat de réservation ou même de l'acte de vente.

En application de l'article 1992 du code civil, " Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. "

L'agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l'exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle. Ces dommages peuvent procéder d'un manquement soit à ses obligations contractuelles, soit à son devoir de conseil.

Le contrat de mandat signé entre la société TASSOU GESTION et la SARL FINANCIERE D'URVILLE stipule en son article 3 que le mandant s'engage à " lui fournir toutes justifications relatives à la propriété des biens mis en vente, ainsi que tout document utile à la négociation ".

Il appartient donc à cette dernière d'apporter la preuve qu'elle a bien transmis à son mandataire les plans de coupe dont elle se prévaut, ce qu'elle ne fait pas.

Par ailleurs, la violation du devoir de conseil, simple obligation de moyen, s'apprécie in concreto, et notamment en fonction de la situation et des connaissances des parties.

L'agent immobilier peut ainsi s'exonérer de toute responsabilité fondée sur la méconnaissance du devoir de conseil, lorsque le mandant est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.

En l'espèce, la SARL FINANCIERE D'URVILLE a pour activités déclarées l'" achat, vente transaction, promotion, construction, rénovation de tous biens et droits immobiliers ".

Elle ne saurait se prévaloir par conséquent d'une violation du devoir de conseil de son mandataire, s'agissant de la nature des pièces utiles à la négociation qui auraient dues être transmises à ce dernier.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, en qualité de professionnelles de l'immobilier, ne pouvaient en effet ignorer qu'il était essentiel d'attirer l'attention de leur mandataire sur la spécificité de l'espace extérieur de l'appartement vendu, et de lui transmettre en conséquence les plans de coupe PC3.

Les appels en garantie formés à l'encontre des MMA et de la société TASSOU GESTION sont par conséquent rejetés.

A titre subsidiaire, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL sollicitent la condamnation de Monsieur [U] [J], en sa qualité de maître d'œuvre chargé de la conception et de l'exécution des ouvrages, à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre.

Néanmoins, aucune faute ne peut être reprochée à ce dernier, qui a établi l'ensemble des plans nécessaires à la délivrance du permis de construire.

La responsabilité de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL n'est pas retenue du fait de la déclivité du terrain, mais du fait de leur réticence dolosive, puisqu'elles n'ont pas transmis l'intégralité des plans élaborés par Monsieur [U] [J] aux demandeurs, et n'ont pas attiré l'attention de ces derniers sur l'existence d'un espace extérieur en pente en lieu et place d'un jardin et la présence du poteau sur l'emplacement de stationnement impliquant un dimensionnement plus restreint de ce dernier.

Dès lors, les demandes de garantie formées à l'encontre de Monsieur [U] [J] seront rejetées.

Enfin, la société FINANCIERE D'URVILLE et la société REDMAN CAPITAL sollicitent la condamnation in solidum de la société GBR ILE-DE-FRANCE et de Monsieur [L] [U] [J] à les garantir et relever indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre des désordres de construction, défaut de conformités, et réserves non-levées.

La société GBR ILE DE FRANCE est intervenue en qualité d'entreprise générale sur le chantier. Le procès-verbal de réception des travaux, distinct du procès verbal de livraison, n'est pas versé aux débats, alors qu'il en est fait état par courrier du 4 novembre 2019 adressé par la société REDMAN CAPITAL à la société GBR ILE DE FRANCE. Par ailleurs, les réserves retenues concernent les griffures/marques sur le parquet et au niveau de la porte-fenêtre. Il ne s'agit donc pas de non-façons, malfaçons, mais de détériorations, dont il n'est pas établi qu'elles soient imputables aux travaux effectués par la société GRB ILE DE FRANCE.
Il n'est pas davantage établi de faute imputable à Monsieur [U] [J] en lien avec l'existence de ces désordres.

VII. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable que Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], Monsieur [U] [J], la société TASSOU GESTION et les MMA conservent à leur charge les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL sont condamnées in solidum au paiement de la somme de 6.000 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], 1.000 euros à Monsieur [L] [U] [J], 2.000 euros à la société GBR ILE DE FRANCE et 2.000 euros à la société TASSOU GESTION, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Leurs propres demandes formées à ce titre seront rejetées.



La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL seront également condamnées aux dépens, qui ne comprendront pas néanmoins les frais de l'acte de géomètre, qui relèvent non des dépens mais des frais irrépétibles.

VIII. Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à procéder à la levée des réserves liées à la présence de griffures sur le parquet et à la présence d'impacts au niveau du cadre de la porte fenêtre, de l'appartement de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'issue de ce délai ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 37.170 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice matériel subi s'agissant des jardins, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 10.000 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice matériel subi s'agissant de la place de stationnement ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 4.500 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 2.500 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 6.000 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 1.000 euros à Monsieur [L] [U] [J], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 2.000 euros à la société TASSOU GESTION, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 2.000 euros à la société GBR ILE DE FRANCE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais de géomètre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision.

signé par Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente par suite d’un empêchement du président et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 
17 Octobre 2024


 N° RG 20/01250 - N° Portalis DB3R-W-B7E-VRDS

N° Minute : 








AFFAIRE

[B] [K], [D] [A]

C/

S.A.R.L. FINANCIERE D’URVILLE, S.A.R.L. TASSOU GESTION, S.A. MMA IARD, S.A.R.L. REDMAN CAPITAL, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.S. GBR ILE DE FRANCE, [L] [U] [J]





Copies délivrées le :












DEMANDEURS

Monsieur [B] [K]
[Adresse 1]
[Localité 12]

Madame [D] [S] [A]
[Adresse 1]
[Localité 12]

Tous deux représentés par Me Blanche SENECHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0663


DEFENDEURS

S.A.R.L. FINANCIERE D’URVILLE
[Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Me Dimitri PINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0326

S.A.R.L. TASSOU GESTION
[Adresse 8]
[Localité 12]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G450

S.A. MMA IARD
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G450

S.A.R.L. REDMAN CAPITAL
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentée par Me Dimitri PINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0326

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES 
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G450

S.A.S. GBR ILE DE FRANCE
[Adresse 7]
[Localité 13]

représentée par Me Michel VAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0092

Monsieur [L] [U] [J]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Maître Hélène CHAUVEL de la SELARL SELARL CHAUVEL GICQUEL Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0003




L’affaire a été débattue le 04 Juin 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe
Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente
Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.




EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte notarié du 12 octobre 2018, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont acquis, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, un appartement en rez-de-jardin, avec terrasses et jardins, au sein de la Résidence Parenthèse à [Localité 12], moyennant un prix de 371.700 euros, outre 15.600 euros au titre des honoraires de commercialisation.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, associées gérantes de la société en participation PARENTHESE, ont la qualité de maître d'ouvrage et de vendeur de ce bien immobilier.
 
La mission complète de maîtrise d'œuvre de conception et d'exécution a été confiée à Monsieur [L] [U] [J], architecte.

La commercialisation du programme a été confiée à la société TASSOU GESTION, assurée auprès des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.
 
La livraison de l'appartement en cause est intervenue, avec retard, le 14 janvier 2019. Une liste de réserves a été adressée le 10 février 2019.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont notamment souligné la forte pente affectant les jardins extérieurs, par courrier du 10 février 2019, ainsi que l'exiguïté de l'emplacement de stationnement.

Par courrier adressé le 9 mai 2019, le conseil de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont fait état de la situation préoccupante subie par eux et de la nécessité de trouver une solution, s'agissant notamment de l'absence de levée des réserves, de la non-conformité des jardins, du sous-dimensionnement de l'emplacement de stationnement et de la stagnation de l'eau pluviale au niveau de la terrasse laissant craindre une dégradation de leur bien et une inondation.

Ils ont procédé à une déclaration auprès de l'assureur dommages ouvrage.
 
Par acte d'huissier délivré le 13 janvier 2020, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont fait assigner la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL devant le tribunal judiciaire de Nanterre (RG 20/01250).

Par exploits d'huissiers du 9 juillet 2020, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL ont assigné en intervention forcée :
- Monsieur [L] [U] [J], chargé de la maîtrise d'œuvre,
- la SARL TASSOU GESTION, agence immobilière en charge de la commercialisation des lots du programme,
- la SA MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles,
- la SAS GBR ILE DE FRANCE, entreprise générale du programme immobilier.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/04961.

La jonction des instances a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2020, l'affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 20/01250.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 6 juin 2022, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1137, 1139, 1231-1, 1343-2, 1604, 1611, 1617,1642-1, 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, L 261-11 et R 261-13 du code de la construction et de l'habitat, de :
A/ Sur la responsabilité au titre des réserves non levées
- JUGER que certaines réserves à la livraison ou dénoncées dans le mois suivant la prise de possession sont à ce jour non levées,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL et l'entreprise GBR Ile-de-France à lever la totalité des réserves sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
B/ Sur la réticence dolosive de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL au préjudice des acquéreurs :
- JUGER que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, et l'agence TASSOU GESTION professionnels de l'immobilier, devaient informer précisément leurs cocontractants profanes de la très forte pente affectant les jardins en jouissance privative
- JUGER que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, professionnels de l'immobilier, devaient informer précisément leurs cocontractants profanes de l'exiguïté de la place de parking cédé rendant impossible son usage dans des conditions normales,
- JUGER que ces informations dissimulées aux consorts [K]-[A] étaient déterminantes de leur consentement,
- JUGER qu'en omettant d'informer précisément les acquéreurs profanes sur les caractéristiques des jardins et de la place de parking cédés la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL et TASSOU GESTION ont commis une réticence dolosive caractérisée au préjudice des demandeurs,
C/ Sur le défaut de délivrance conforme du bien
- JUGER que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL ont manqué à leur obligation de délivrance conforme des jardins en livrant des espaces verts affectés d'une forte pente,
En conséquence,
Au titre de la réticence dolosive et du défaut de délivrance conforme :
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA au titre de la réticence dolosive et du défaut de conformité, à verser aux consorts [K]-[A] la somme de 74.340 euros de dommages et intérêts correspondant à 20% du prix de vente du bien immobilier, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 13 janvier 2020,
- ORDONNER la capitalisation des intérêts,
En outre,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au titre de la réticence dolosive et du défaut de conformité de l'emplacement de parking cédé, à attribuer aux consorts [K] - [A] un autre emplacement de stationnement aux dimensions conformes à la norme NF P 91-120 au sein de leur résidence
Si un tel emplacement n'était pas disponible,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à verser aux consorts [K] - [A] la somme de 18.000 euros de dommages et intérêts,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA à verser aux consorts [K]-[A] la somme de 5.500 euros en réparation de leurs troubles de jouissance,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA au versement aux consorts [K]-[A] de la somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral lié à la déconvenue de cette acquisition,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à la prise en charge du coût de la modification de l'acte notarié, lequel doit faire apparaître la mention " talus " en lieu et place de " jardins ",
Mais également,
- ORDONNER, à titre de complément de réparation, la publication sur la page d'accueil de la société FINANCIERE D'URVILLE, accessible à l'adresse www.financiere-urville.com pendant une durée d'un mois, sur une surface représentant au minimum 50% de la page d'accueil sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir aux frais avancés de la SARL FINANCIERE D'URVILLE,
- ORDONNER, à titre de complément de réparation, la publication sur la page d'accueil de la SARL REDMAN CAPITAL, accessible à l'adresse redman.fr pendant une durée d'un mois, sur une surface représentant au minimum 50% de la page d'accueil sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir aux frais avancés de la SARL REDMAN CAPITAL,
- CONDAMNER solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN, l'Agence TASSOU GESTION et son assureur MMA au versement aux consorts [K]- [A] de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en ceux compris les frais de l'acte de géomètre, 
En tout état de cause,
- REJETER intégralement, les demandes de condamnation formulées par les défendeurs au fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 24 mai 2024, la SAS GBR ILE DE FRANCE demande au tribunal, au visa de l'article 6, 145 et suivants, 514-1 du code de procédure civile, des articles 1231, 1642-1, 1646-1, 1792-6, 1799-1 du code civil, de :
- Dès lors que la responsabilité de la société GBR ILE DE FRANCE serait recherchée au titre d'une réticence dolosive ou de l'impossible garantie des conséquences d'un dol,
- JUGER que si le dol des sociétés venderesses était reconnu, la société GBR IDF ne pourrait être tenue pour responsable de relations contractuelles entre les vendeurs, les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL et les acquéreurs, Monsieur [K] et Madame [A].
Et de ce fait,
- REJETER toute demande de condamnation dirigée contre la société GBR IDF au titre d'une prétendue réticence dolosive
- JUGER qu'est opérée une confusion par les demandeurs principaux et en garantie entre les obligations respectives des vendeurs et des acquéreurs d'une part et du maître d'ouvrage et de l'entreprise générale d'autre part,
- JUGER que la responsabilité de la société GBR IDF ne peut être engagée pour des désordres dénoncés à la livraison et relevant des responsabilités du vendeur en l'état futur de rénovation vis-à-vis de son acquéreur soit tendant à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement hors de ses limites,
- Dès lors que la responsabilité de la société GBR IDF n'a pas été retenue dans le rapport de Monsieur [X] [W], Expert Judiciaire du 23 décembre 2021 dans le cadre de l'expertise judiciaire demandée par Madame [V], la voisine du dernier étage de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 11] à [Localité 12] ayant des griefs aux fondements juridiques identiques
- JUGER qu'en l'absence d'expertise judiciaire, Monsieur [K] et Madame [A] ne démontrent pas l'existence des désordres dont ils font état, de leur cause et de leurs responsables et les débouter de leurs demandes
- JUGER que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve que les réserves n'ont pas été levées,
- JUGER qu'en l'absence de preuve d'une faute contractuelle de la société GBR IDF, les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL ne peuvent engager d'action en responsabilité contractuelle ou en garantie à l'encontre de la société GBR IDF,
- CONSTATER que toutes les réserves à la réception ont été levées par la société GBR IDF,
- JUGER que ne peut être ordonnée la levée de réserves qui ne peuvent être levées matériellement comme la pente du jardin, l'étroitesse de la place de parking et le bloc en béton,
De ce fait,
- REJETER toute demande d'astreinte de procéder à des levées de réserves à l'encontre de la société GBR ILE DE FRANCE,
- REJETER toute demande de solidarité à l'encontre de la SAS GBR IDF.
SUBSIDIAIREMENT dès lors que la preuve serait apportée de la non-levée des réserves figurant dans le quitus du 6 février 2019,
- JUGER que la responsabilité de la société GBR IDF ne pourrait être recherchée que pour les réserves restées dans le quitus du 6 février 2019 et uniquement pour ces réserves, Si par impossible le Tribunal de Céans recherchait une quelconque responsabilité concernant le désordre relatif à " La place de stationnement trop étroite et trop courte ",
- JUGER que la responsabilité de la société GBR IDF ne pourrait pas être engagée dès lors que le sous-dimensionnement de l'emplacement de stationnement ne pourrait relever que de la responsabilité du vendeur d'immeuble à construire prévu à l'article 1642-1 du Code civil,
- REJETER tout recours en garantie et toute demande visant à ce que la contribution de toute dette soit supportée par la société GBR IDF.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- REJETER toutes les demandes en garantie dirigées à l'encontre de GBR ILE DE FRANCE
- REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société GBR ILE DE FRANCE,
- REJETER l'exécution provisoire comme infondée,
- CONDAMNER in solidum les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL à verser une indemnité de 8.000€ à la société GBR ILE DE FRANCE en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER in solidum les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL au paiement des entiers dépens à la société GBR ILE DE FRANCE.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 15 septembre 2022, la société FINANCIERE D'URVILLE et la société REDMAN CAPITAL demandent au tribunal, au visa de l'article 331 du code de procédure civile, et des articles 1230-1, 1646-1, 1642-1, 1792 et suivants et 1900 et suivants du code civil, de :
A titre principal,
- DEBOUTER M. [B] [K] et [D] [A] de l'ensemble de leurs demandes dépourvues de bien fondé,
- CONDAMNER M. [B] [K] et [D] [A] à verser à la société REDMAN CAPITAL et FINANCIERE D'URVILLE, la somme globale de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER M. [B] [K] et [D] [A] aux entiers dépens de l'instance principale et de l'instance en garantie.
A titre subsidiaire,
- CONDAMNER in solidum TASSOU GESTION et son assureur RCP, les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (sigle MMA IARD) ainsi que monsieur [L] [U] [J] à garantir et relever indemnes FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre d'un dol par réticence, d'un défaut d'information précontractuelle,
- DIRE qu'au titre de la contribution finale à la dette de responsabilité, TASSOU GESTION et M. [L] [U] [J] seront tenus d'en assumer seuls l'entière charge finale,
- CONDAMNER in solidum GBR ILE-DE-FRANCE et Monsieur [L] [U] [J] à garantir et relever indemnes FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre de désordres de construction, défaut de conformités, et réserves non-levées,

- DIRE qu'au titre de la contribution finale à la dette de responsabilité, GBR IDF et M. [L] [U] [J] seront tenus d'en assumer seuls l'entière charge finale,
- CONDAMNER in solidum TASSOU GESTION, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (sigle MMA IARD), Monsieur [L] [U] [J] et GBR ILE-DE-FRANCE à garantir et relever indemnes FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre de l'article 700 CPC et des dépens,
- CONDAMNER in solidum TASSOU GESTION, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (sigle MMA IARD), Monsieur [L] [U] [J] et GBR ILE-DE-FRANCE à verser à FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles de l'instance principale et de l'instance en garantie,
- ECARTER l'exécution provisoire de toute éventuelle condamnation prononcée à l'encontre de FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL, laquelle n'est pas justifiée en l'espèce.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 9 septembre 2022, la société TASSOU GESTION et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal, au visa de l'article 1231 du Code civil, et de l'article L.113-1 du Code des assurances, de :
- REJETER l'ensemble des demandes dirigées à l'encontre des sociétés TASSOU GESTION, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
Subsidiairement,
- RAMENER à de plus justes proportions le quantum du préjudice,
- JUGER que la garantie des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne pourra intervenir que dans les limites du contrat d'assurance,
- DEDUIRE de toute éventuelle condamnation prononcée à l'encontre des MMA, la somme de 4.000 € au titre de la franchise contractuelle,
En tout état de cause,
- REJETER l'exécution provisoire comme infondée,
- CONDAMNER les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL à verser une indemnité de 3.000 € aux défenderesses en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 3 juin 2022, Monsieur [L] [U] [J] demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, 1642-1 du code civil, 1103 du code civil, 1231-1 du code civil, et 1240 du code civil, de :
- JUGER que les demandes de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] à l'encontre des sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL relatives au défaut de délivrance conforme du bien vendu et à la réticence dolosive ne peuvent être opposées à Monsieur [L] [U] [J],
- DEBOUTER Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] de leurs demandes relatives au défaut de levée des réserves par les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL,
- DEBOUTER Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] de leurs prétentions relatives aux non-conformités de la pente de jardin et de l'emplacement de parking,
- JUGER que les défauts de conformité allégués par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ne sont pas imputables à Monsieur [L] [U] [J],
- DEBOUTER les sociétés FINANCIERE D'URVILLE et REDMAN CAPITAL de leur appel en garantie formé à l'encontre de Monsieur [L] [U] [J],
- CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [L] [U] [J] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.
 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour de plus amples détails s'agissant de moyens de fait et de droit développés par les parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2022. L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 juin 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024, prorogé au 17 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur les demandes de constatations

Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir " dire que " ou " dire et juger que ", formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

II. Sur les réserves non levées

L'article 1642-1 du code civil dispose que " Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. ".

L'article 1646-1 du code civil dispose que " Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3. ".

Les demandeurs soutiennent que les réserves suivantes n'ont pas été levées :
- Place de stationnement trop étroite et trop courte
- Pente des deux jardins
- Présence d'un bloc de béton dans le jardin situé côté [Adresse 1]
- Parquet rayé à plusieurs endroits
- Parquet scié entre le salon et le dégagement
- Traces de coups sur le cadre de la fenêtre qui donne sur le jardin côté [Adresse 1].

Ils sollicitent la condamnation solidaire de la SARL FINANCIERE D'URVILLE, la SARL REDMAN CAPITAL et l'entreprise GBR Ile-de-France à lever la totalité des réserves sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Les réserves " Place de stationnement trop étroite et trop courte " et " Pente des deux jardins " ne peuvent pas être levées, sur un plan technique, et font l'objet de demandes distinctes.

Les défendeurs soutiennent que le procès-verbal établi par huissier de justice le 30 janvier 2019 énumérant ces réserves et désordres, est antérieur aux interventions de la société GBR IDF ayant conduit au quitus de levée de réserves du 6 février 2019, et que, par ailleurs, il s'agit là d'un document non contradictoire qui n'établit pas l'existence de ces réserves.

La liste des réserves annexée au procès-verbal de livraison du 14 janvier 2019 mentionne la présence de griffures sur le parquet et la présence d'impacts au niveau du cadre de la porte fenêtre. Ces réserves n'ont pas été levées, ainsi qu'il résulte du quitus du 6 février 2019. Il n'est cependant pas fait état au titre des réserves non levées de la présence d'un " parquet scié entre le salon et le dégagement ", de sorte qu'il ne sera pas fait droit à la demande portant sur cette réserve spécifique.
Les rayures du parquet ont également été constatées par huissier de justice le 30 janvier 2019.
Il importe peu que la porte fenêtre soit qualifiée d'irréparable par les vendeurs, ou que la réparation du parquet nécessite des travaux d'ampleur, dès lors qu'il leur appartient de lever les réserves susvisées, signalées à la livraison et dans le délai d'un mois suivant la prise de possession des lieux.

Il sera par conséquent fait droit à la demande visant à voir condamner solidairement la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à procéder à la levée de ces deux réserves, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 200 € euros par jour de retard à l'issue de ce délai. La demande formée à l'encontre de la société GBR ILE DE FRANCE, tiers au contrat de vente en l'état futur d'achèvement, ne peut qu'être rejetée.

S'agissant du bloc de béton situé dans le jardin des demandeurs côté [Adresse 1], il y a lieu de constater que sa présence est en lien avec l'inclinaison du terrain, qu'il s'agit d'un mur de soutènement, de sorte qu'il n'est pas établi qu'il existe une solution technique permettant sa suppression, la déclivité du jardin ne pouvant être corrigée, ainsi qu'il sera précisé ci-après. Cette demande ne peut dès lors qu'être rejetée.

II. Sur la demande d'indemnisation

1. Sur l'existence d'une réticence dolosive s'agissant des jardins

En application de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

L'article 1112-1 du code civil dispose que " Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ".

Cette obligation d'information est renforcée s'agissant d'un vendeur professionnel vis à vis d'un acquéreur profane, en application de l'article L.111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au présent litige, qui dispose " Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : 1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ", l'article L.111-5 du code de la consommation précisant qu' " En cas de litige relatif à l'application des dispositions des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 111-4, il appartient au professionnel de prouver qu'il a exécuté ses obligations. "

Par ailleurs, l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat de vente d'un bien immobilier " doit être conclu par acte authentique et (…) comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. ".

L'article R. 261-13 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitat dispose que " Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ".

En l'espèce, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] soutiennent que le vendeur ne les a pas informés de l'existence d'une pente très conséquente qui affecte les deux jardins ; que cette pente est telle qu'il est impossible de qualifier cet espace extérieur de " jardin ", ni d'en jouir dans des conditions normales.

Il n'est pas contesté en l'espèce que l'espace extérieur dont Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont la jouissance exclusive, aux termes de l'acte de vente en état futur d'achèvement du 12 octobre 2018, est affecté d'une pente importante.

Ainsi, le cabinet [P], géomètre mandaté par Madame [H], a réalisé une étude topographique retenant que cette pente est en moyenne de 28,5% côté [Adresse 11] et de 57,3% du côté [Adresse 1].


Cette étude et les photographies versées aux débats démontrent que l'espace extérieur présenté comme " jardin " dans les documents contractuels, n'est en réalité qu'une bande de terrain en forte pente, ne pouvant aucunement être qualifié de jardin privatif, en ce qu'il ne peut être utilisé comme tel.

Compte tenu de l'encaissement de l'immeuble, ces pentes ne peuvent techniquement pas être supprimées, et le terrain ne peut être aplani.

Plus encore, cet espace extérieur ne constitue aucune plus-value pour l'appartement acheté, puisqu'il ne fait qu'accentuer l'encaissement de ce bien immobilier.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL soutiennent qu'un plan de coupe annexé au permis de construire (plan PC3), a été également annexé à l'acte de vente du 12 octobre 2018, et qu'il fait apparaître l'existence d'une pente.

Les demandeurs contestent avoir eu connaissance de ce plan de coupe avant la signature de l'acte de vente.

Si l'acte notarié du 12 octobre 2018 mentionne au titre du paragraphe " document d'informations préalables ", " les exemplaires de plans de l'ARCHITECTE " [L] [U] [J] " à [Localité 14] comprenant : plan de situation, plan masse, plan en coupe de la construction, notice de présentation... ", il se contente de préciser que ces documents ont été déposés auprès de l'office notarial le 24 mars 2017.

Il n'est pas établi que le plan de coupe litigieux PC3 a été annexé à l'acte de vente puisque ce dernier ne fait état que d'une annexe 1 " PLANS " sans autre précision, et que le plan PC3 n'est ni signé ni paraphé par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A]. Or, la société TASSOU GESTION, dans son courrier du 28 décembre 2018 puis dans celui du 5 mars 2019, précise que toutes les annexes ont été signées et paraphées par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] lors de la signature du contrat de réservation, et de la signature de l'acte chez le notaire, qu' " aucun document lié à la pente de [leur] jardin n'a été rajouté dans les annexes ", et qu'à " aucune moment n'a été abordé par le promoteur le sujet d'une pente concernant les jardins ". La société TASSOU GESTION précise dans ce même courrier qu'à aucun moment elle n'a eu en sa possession de plans de coupe, et qu'il ne lui a été transmis aucune information sur la pente des jardins.

Les sociétés défenderesses n'apportent par conséquent pas la preuve que le plan de coupe PC3, seul document mentionnant l'existence d'un terrain en forte pente en lieu et place d'un jardin, a bien été porté à la connaissance des acquéreurs.

S'il était possible pour les acquéreurs de prendre connaissance en l'office notarial de l'ensemble des pièces déposées le 24 mars 2017, en particulier de ce plan de coupe PC3, il n'en demeure pas moins que, compte tenu de l'importance de la pente (28,5% côté [Adresse 11] et de 57,3% du côté [Adresse 1]), et du fait qu'elle affectait l'intégralité de l'espace extérieur à l'exception des terrasses, il appartenait au vendeur professionnel d'en informer spécifiquement les acquéreurs d'une manière parfaitement claire, ce qui n'a pas été le cas, dans la mesure où cette question aurait dû faire l'objet soit d'une mention particulière dans la description du bien, soit d'une annexe à l'acte d'un plan soumis à sa signature faisant clairement apparaître la pente et son importance.

Le vendeur en l'état futur d'achèvement doit en effet attirer l'attention de l'acquéreur sur les points importants des différents documents contractuels qui, à défaut, sont noyés dans le flot des informations obligatoires.

En effet, il doit être constaté que la plaquette commerciale de la résidence PARENTHESE évoque " un jardin arboré et paysager ", le contrat de réservation du 20 mars 2018, " deux jardins d'une superficie totale d'environ 52m2 environ en jouissance privative ", et que le plan d'acquisition, paraphé par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], ne comporte aucune mention au sujet de la pente du jardin, ce dernier étant représenté comme s'il était plat. L'acte de vente lui-même n'évoque pas cette particularité.




Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], acquéreurs profanes, n'ont ainsi pas pu apprécier la portée de ces documents, alors que la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, professionnels de l'immobilier, sachant la difficulté de céder ces appartements en rez-de-chaussée et encaissés, ont allégué faussement les avantages d'un jardin privatif, alors qu'une bande de terrain en pente ne peut constituer ni un espace de jeu pour enfant, ni un endroit de convivialité en extérieur.

S'il est versé aux débats un courriel du 5 mars 2018 émanant de la société TASSOU GESTION, mentionnant que celle-ci a reçu les consorts [Z] " pour expliquer clairement les caractéristiques de ce rdj ", ce mail est adressé non aux demandeurs mais à la société FINANCIERE D'URVILLE, de sorte qu'il n'établit pas que cette information leur a bien été délivrée.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL ne sauraient par ailleurs se prévaloir d'une prétendue faute commise par la société TASSOU GESTION pour se voir exonérer de toute responsabilité, alors même qu'il leur appartenait de transmettre à ce mandataire les informations essentielles permettant de négocier les termes de cette vente, en attirant son attention sur la particularité de l'espace extérieur du bien à vendre, ce qu'elles ne démontrent pas, et que l'ensemble des documents d'information remis à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont été établis par la SARL FINANCIERE D'URVILLE.

Il ne saurait enfin être soutenu que la visite d'un appartement témoin, situé au premier étage de l'immeuble, est de nature à satisfaire à l'obligation d'information du vendeur, alors que cette visite est intervenue postérieurement à la signature du contrat de réservation, et un mois à peine avant la signature de l'acte authentique, alors que l'immeuble était en travaux, et dans un appartement distinct de celui acquis par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A]. Il en est de même du mail du 26 mars 2018, transmis aux demandeurs en copie, évoquant succinctement " une norme spécifique rapport (sic) à la pente ", sans autre précision, qui n'apporte pas la preuve qu'une information complète leur a été délivrée, les demandeurs ayant admis cependant, par courriel du 8 décembre 2018, qu'ils avaient été informés oralement de l'existence d'une pente à l'avant, mais non à l'arrière de l'appartement.

Ce n'est qu'à l'occasion de la visite sur place le 8 décembre 2018, soit peu avant la livraison, que Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont pu constater la configuration de cet espace extérieur, et qu'ils ont signalé à l'agence TASSOU GESTION qu'il n'avait pas été porté à leur connaissance que la partie arrière du jardin était en pente, cette dernière leur ayant répondu " Je suis passé devant le chantier et en effet la pente arrière est là. Je suis resté surpris également ". Rien n'indique qu'entre cette date et la date de signature du contrat, davantage d'informations leur aurait été données sur l'existence de cette pente à la fin du chantier, et l'impossibilité d'en faire un terrain plat.

Cette réticence, eu égard au type de vente intervenue entre les parties, est constitutive d'un dol, car Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] n'auraient pas contracté s' ils avaient eu connaissance de la configuration de l'espace extérieur de cet appartement, la société TASSOU GESTION, elle-même, indiquant dans son courrier du 28 décembre 2018 " Nous comprenons votre réaction, et sommes très surpris que le promoteur vous mentionne nous avoir informés de ce jardin pentu. Une telle particularité ne nous aurait pas échappé. Bien au contraire, c'est une information cruciale et déterminante qui doit être connue et transmise à chaque étape de l'achat d'un rez-de-jardin ".

Ce dol ne porte cependant que sur la partie arrière du jardin, et non celle située à l'avant.

2. Sur l'existence d'une réticence dolosive s'agissant de la place de stationnement

En application de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.



L'article 1112-1 du code civil dispose que " Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. ".

Cette obligation d'information est renforcée s'agissant d'un vendeur professionnel vis à vis d'un acquéreur profane, en application de l'article L.111-1 du code de la consommation dans sa version applicable au présent litige, qui dispose " Avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes : 1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, compte tenu du support de communication utilisé et du bien ou service concerné ", l'article L.111-5 du code de la consommation précisant qu' " En cas de litige relatif à l'application des dispositions des articles L. 111-1, L. 111-2 et L. 111-4, il appartient au professionnel de prouver qu'il a exécuté ses obligations. "

Par ailleurs, l'article L.261-11 du code de la construction et de l'habitation dispose que le contrat de vente d'un bien immobilier " doit être conclu par acte authentique et (…) comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. ".

L'article R. 261-13 alinéa 1 du code de la construction et de l'habitat dispose que " Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. ".

En l'espèce, les demandeurs estiment que leur emplacement de stationnement numéro 8, lot 24, ne permet pas de stationner un véhicule de taille usuelle ; qu'en effet, la notice de présentation du bien faisait état d'emplacements de dimensions d'au minimum 5m x 2,5m ; que le plan de masse précisait que la largeur de l'emplacement devait être de 2,52m ; mais que, par constat d'huissier, il a été relevé que la largeur de la place de parking vendue était de 2,10m sur 4,27m.
Ils estiment que le fait que l'emplacement de stationnement permette de garer un véhicule de taille usuelle était une condition essentielle et déterminante de leur consentement, de sorte que le vendeur a commis une réticence dolosive qui devra être réparée.

La société FINANCIERE d'URVILLE et la société REDMAN CAPITAL soutiennent quant à elles qu'elles ne sont pas intervenues personnellement dans les discussions préalables à la vente ; que les demandeurs ne démontrent pas que les dimensions du parking auraient constitué un élément déterminant de leur acquisition alors qu'ils n'étaient pas propriétaires d'un véhicule ; qu'ils ne démontrent pas que l'usage de leur parking serait obéré ; que la demande de permis de construire a été faite par l'architecte, Monsieur [U] [J] et non déposée directement par elles ; que la méthodologie de mesure du dimensionnement de l'emplacement de stationnement n'a pas été respectée par l'huissier ; que le PLU dont se prévalent les demandeurs est entré en vigueur le 30 mars 2022 soit postérieurement à la signature de l'acte de vente ; qu'un certificat de conformité de la Mairie de [Localité 12] a été remis après une visite de récolement et de contrôle réalisée le 9 juillet 2021 ; que l'emplacement de parking n'est pas soumis à la norme AFLNOR NFP91-120.

Il ressort du procès-verbal établi par huissier de justice le 30 janvier 2019 que l'emplacement de parking litigieux mesure effectivement 2,10m sur 4,27m. Cette mesure a été prise, à juste titre, jusqu'au pilier en béton, qui se situe sur la place.

Or, ces dimensions sont bien inférieures à celles figurant sur la notice de présentation de l'opération immobilière et à celles mentionnées sur le plan de masse, sur lequel le poteau n'était pas représenté.


Il importe peu que les acquéreurs n'aient pas été propriétaires d'un véhicule au moment de l'acquisition de la vente ou qu'ils parviennent à y garer un véhicule, dès lors qu'ils n'ont pas été informés de la présence de ce poteau sur leur place de stationnement, et d'un dimensionnement inférieur à celui annoncé.

Cette réticence, eu égard au type de vente intervenue entre les parties, est constitutive d'un dol, car Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] n'auraient pas contracté s'ils en avaient eu connaissance.

3. Sur les demandes indemnitaires

L'article 1178 du code civil dispose qu' " un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ".

Le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut donc pas l'exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent l'indemnisation de leur préjudice, tant sur le fondement du dol que sur celui de la responsabilité contractuelle pour manquement à l'obligation de délivrance conforme.

Il n'y a pas lieu de statuer sur la responsabilité contractuelle des défendeurs pour manquement à leur obligation de délivrance conforme, le préjudice dont la réparation est sollicitée au titre de ce fondement se confondant avec celui découlant du dol.

A ce titre, Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent la somme de 74.340 euros correspondant non seulement à la perte de valeur vénale du bien découlant de l'absence de véritable jardin privatif, mais également à la dépréciation de l'appartement liée à la situation en rez-de-chaussée sans jardin.

Il est exact que l'espace extérieur dont Madame Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] ont la jouissance privative ne peut être qualifié à proprement parler de " jardin ", de sorte que la plus-value liée à son existence est inexistante.

Par ailleurs, la configuration des lieux implique nécessairement une baisse de luminosité ainsi que la vue sur ce talus, dont la charge de l'entretien repose pourtant sur Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] en qualité de propriétaires du lot.

Il n'est pas établi que le prix de vente de cet appartement tenait compte de ces désagréments puisque, bien au contraire, ces derniers n'ont pas été portés à la connaissance de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] au moment de la conclusion du contrat de vente.

En revanche, les demandeurs ont reconnu qu'il leur avait été indiqué que l'un des deux jardins était en pente, avant signature.

Dès lors, il sera fait droit à la demande formée par Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] au titre de l'indemnisation de la perte de valeur de leur bien et la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 37.170 euros à ces derniers, correspondant à 10% du prix de vente du bien, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s'agissant d'une demande indemnitaire.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière étant sollicitée, elle sera accordée, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.



Les demandeurs sollicitent également la somme de 18.000 euros s'agissant de la perte de valeur de l'emplacement de stationnement. Compte tenu des avis de valeur versés aux débats et du type de place de stationnement litigieux, il leur sera accordé la somme de 10.000 euros à ce titre.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent également l'indemnisation de leur préjudice de jouissance, à hauteur de la somme de 5.500 euros, et de leur préjudice moral à hauteur de 2.500 euros.

Il est indéniable que Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] n'ont pu jouir de tous les avantages d'un jardin privatif, puisqu'ils ne peuvent l'utiliser comme espace extérieur de convivialité ni comme terrain de jeu pour leur enfant. Il sera par conséquent fait droit à leur demande à hauteur de la somme de 4.500 euros.

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] qui ont découvert l'absence de véritable jardin peu avant la livraison de leur appartement, ont nécessairement subi un préjudice moral découlant de la présente procédure. La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL seront par conséquent condamnées in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros à ce titre.

Les demandeurs sollicitent également la condamnation in solidum de l'Agence TASSOU GESTION au titre du défaut d'information et de conseil du commercialisateur. Néanmoins, il n'est pas établi que cette dernière avait connaissance de la déclivité du terrain situé à l'arrière, ni de la présence du poteau sur l'emplacement de stationnement réduisant sa taille. S'agissant du terrain du côté voirie, les demandeurs ont admis, par courriel du 8 décembre 2018, qu'ils avaient été informés oralement de l'existence d'une pente à l'avant. Dès lors, les demandes formées à l'encontre de l'Agence TASSOU GESTION doivent être rejetées.

IV. Sur la demande de publication de la décision

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] demandent au tribunal d'ordonner la présente décision sur la page d'accueil des sites internet de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL.

Ils font état du fait que trois copropriétaires ont été victimes d'une même pratique dolosive et qu'il est de l'intérêt des futurs acquéreurs non professionnels d'être sensibilisés aux pratiques de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL avant de conclure avec elles.

La publication d'une décision judiciaire dans la presse, ou sur la page d'accueil d'un serveur accessible par internet, par extraits ou sous forme de communiqués, constitue une réparation en nature du préjudice subi, et ne doit pas relever d'une logique de peine privée.

En l'espèce, la publication demandée dans le cadre du présent litige ne relève pas d'une logique de réparation.

Leur demande sera par conséquent rejetée.

V. Sur la demande de modification de l'acte notarié

Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A] sollicitent la condamnation solidaire de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et de la SARL REDMAN CAPITAL à la prise en charge du coût de la modification de l'acte notarié, afin que celui-ci fasse apparaître la mention " talus " en lieu et place de " jardin ".

Sur le contrat de réservation, cet espace extérieur est qualifié de jardin en jouissance privative, alors que sur l'acte de vente, il est qualifié de "jardin", faisant partie du lot n°10 privatif.

Or, ni l'état descriptif de division ni le règlement de copropriété, qui déterminent les droits des copropriétaires, ne sont versés aux débats.

L'acte de propriété, qui porte nécessairement sur un ou plusieurs lots ainsi que sur la jouissance privative éventuelle de parties communes, ne peut être modifié indépendamment des documents de copropriété.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande.


VI. Sur les appels en garantie

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL demandent au tribunal de condamner in solidum la société TASSOU GESTION et son assureur responsabilité civile professionnelle, les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à les garantir et relever de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Elles soutiennent qu'elle ont confié à la société TASSOU GESTION un mandat de vente, et qu'en qualité de mandataire, elle doit répondre des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, du dol, et des fautes commises dans sa gestion. Elles estiment qu'il appartenait à la société TASSOU GESTION de s'assurer de disposer d'une documentation claire et exhaustive sur les caractéristiques des biens qu'elle avait la charge de vendre pour le compte de son mandant et que, si elle connaissait les caractéristiques spécifiques du bien, il lui appartient de démontrer qu'elle a bien fourni ces informations à l'acquéreur.

En l'espèce, la connaissance de la déclivité du terrain d'un des appartements du rez-de-jardin de la résidence, par la société TASSOU GESTION, résulte d'un courrier du 5 mars 2018.

Néanmoins, il ne ressort pas de ce mail qu'elle avait été informée de la déclivité du terrain des deux côtés de l'appartement, ni de son importance.

En effet, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL n'établissent pas avoir informé la société TASSOU GESTION des caractéristiques particulières du terrain, ni lui avoir transmis les plans de coupe du lot vendu avant signature du contrat de réservation ou même de l'acte de vente.

En application de l'article 1992 du code civil, " Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. "

L'agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l'exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle. Ces dommages peuvent procéder d'un manquement soit à ses obligations contractuelles, soit à son devoir de conseil.

Le contrat de mandat signé entre la société TASSOU GESTION et la SARL FINANCIERE D'URVILLE stipule en son article 3 que le mandant s'engage à " lui fournir toutes justifications relatives à la propriété des biens mis en vente, ainsi que tout document utile à la négociation ".

Il appartient donc à cette dernière d'apporter la preuve qu'elle a bien transmis à son mandataire les plans de coupe dont elle se prévaut, ce qu'elle ne fait pas.

Par ailleurs, la violation du devoir de conseil, simple obligation de moyen, s'apprécie in concreto, et notamment en fonction de la situation et des connaissances des parties.

L'agent immobilier peut ainsi s'exonérer de toute responsabilité fondée sur la méconnaissance du devoir de conseil, lorsque le mandant est un professionnel qui peut se renseigner lui-même.

En l'espèce, la SARL FINANCIERE D'URVILLE a pour activités déclarées l'" achat, vente transaction, promotion, construction, rénovation de tous biens et droits immobiliers ".

Elle ne saurait se prévaloir par conséquent d'une violation du devoir de conseil de son mandataire, s'agissant de la nature des pièces utiles à la négociation qui auraient dues être transmises à ce dernier.

La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL, en qualité de professionnelles de l'immobilier, ne pouvaient en effet ignorer qu'il était essentiel d'attirer l'attention de leur mandataire sur la spécificité de l'espace extérieur de l'appartement vendu, et de lui transmettre en conséquence les plans de coupe PC3.

Les appels en garantie formés à l'encontre des MMA et de la société TASSOU GESTION sont par conséquent rejetés.

A titre subsidiaire, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL sollicitent la condamnation de Monsieur [U] [J], en sa qualité de maître d'œuvre chargé de la conception et de l'exécution des ouvrages, à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre.

Néanmoins, aucune faute ne peut être reprochée à ce dernier, qui a établi l'ensemble des plans nécessaires à la délivrance du permis de construire.

La responsabilité de la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL n'est pas retenue du fait de la déclivité du terrain, mais du fait de leur réticence dolosive, puisqu'elles n'ont pas transmis l'intégralité des plans élaborés par Monsieur [U] [J] aux demandeurs, et n'ont pas attiré l'attention de ces derniers sur l'existence d'un espace extérieur en pente en lieu et place d'un jardin et la présence du poteau sur l'emplacement de stationnement impliquant un dimensionnement plus restreint de ce dernier.

Dès lors, les demandes de garantie formées à l'encontre de Monsieur [U] [J] seront rejetées.

Enfin, la société FINANCIERE D'URVILLE et la société REDMAN CAPITAL sollicitent la condamnation in solidum de la société GBR ILE-DE-FRANCE et de Monsieur [L] [U] [J] à les garantir et relever indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [K] et Madame [A] au titre des désordres de construction, défaut de conformités, et réserves non-levées.

La société GBR ILE DE FRANCE est intervenue en qualité d'entreprise générale sur le chantier. Le procès-verbal de réception des travaux, distinct du procès verbal de livraison, n'est pas versé aux débats, alors qu'il en est fait état par courrier du 4 novembre 2019 adressé par la société REDMAN CAPITAL à la société GBR ILE DE FRANCE. Par ailleurs, les réserves retenues concernent les griffures/marques sur le parquet et au niveau de la porte-fenêtre. Il ne s'agit donc pas de non-façons, malfaçons, mais de détériorations, dont il n'est pas établi qu'elles soient imputables aux travaux effectués par la société GRB ILE DE FRANCE.
Il n'est pas davantage établi de faute imputable à Monsieur [U] [J] en lien avec l'existence de ces désordres.

VII. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable que Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], Monsieur [U] [J], la société TASSOU GESTION et les MMA conservent à leur charge les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL sont condamnées in solidum au paiement de la somme de 6.000 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], 1.000 euros à Monsieur [L] [U] [J], 2.000 euros à la société GBR ILE DE FRANCE et 2.000 euros à la société TASSOU GESTION, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Leurs propres demandes formées à ce titre seront rejetées.



La SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL seront également condamnées aux dépens, qui ne comprendront pas néanmoins les frais de l'acte de géomètre, qui relèvent non des dépens mais des frais irrépétibles.

VIII. Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL à procéder à la levée des réserves liées à la présence de griffures sur le parquet et à la présence d'impacts au niveau du cadre de la porte fenêtre, de l'appartement de Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'issue de ce délai ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 37.170 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice matériel subi s'agissant des jardins, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 10.000 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice matériel subi s'agissant de la place de stationnement ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 4.500 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 2.500 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], venant en réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 6.000 euros à Monsieur [B] [K] et Madame [D] [S] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 1.000 euros à Monsieur [L] [U] [J], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 2.000 euros à la société TASSOU GESTION, la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL au paiement de la somme de 2.000 euros à la société GBR ILE DE FRANCE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL FINANCIERE D'URVILLE et la SARL REDMAN CAPITAL aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais de géomètre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision.

signé par Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente par suite d’un empêchement du président et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1112-1, code civil 1230-1, code civil 1799-1, code civil 1178, code civil 1611, code de la construction et de l'habitation R261-13, code civil 1139, code civil 1900, code civil 1617, code de la consommation L111-5, code civil 1992, code de la consommation L111-1, code civil 1646-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 10 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00155

  en commun : code de la construction et de l'habitation L261-11, code de la construction et de l'habitation R261-13, code de la consommation L111-5

• 10 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 19/11998

  en commun : code de la construction et de l'habitation L261-11, code de la construction et de l'habitation R261-13, code de la consommation L111-5

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/07618

  en commun : code des assurances L113-1, code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code civil 1646-1

• 26 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/12069

  en commun : code de la construction et de l'habitation L261-11, code de la construction et de l'habitation R261-13, code civil 1646-1

• 12 février 2026 · Tribunal judiciaire de Chambéry · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 16/01064

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code de la construction et de l'habitation R261-13

• 17 mars 2026 · Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/00199

  en commun : code civil 1642-1, code de la construction et de l'habitation L261-11, code de la construction et de l'habitation R261-13

Mise à jour de la source le 2024-10-22T19:39:03.783Z.