Tribunal judiciaire d'Évreux, Chambre 1, 4 novembre 2024, n° 24/01612

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE



MINUTE N° : 2024/
N° RG 24/01612 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HUXX 
NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2024


DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Y]
né le 19 Janvier 1949 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 1]
 - [Localité 4]

Représenté par Me Laurent GOMIS, membre de la SELARL unipersonnelle d’avocat LG Lex, avocat au barreau de l’EURE


DEFENDEUR :

S.C.I. MACABANE 1
Enregistrée au RCS de PONTOISE sous le numéro 419167994
Prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est sis :
[Adresse 2] 
- [Localité 3]

N’ayant pas constitué avocat


JUGE UNIQUE : Marie LEFORT, Présidente

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 02 Septembre 2024.

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 04 Novembre 2024.

JUGEMENT :

- au fond,
- réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- rédigé par Marie LEFORT, 
- signé par Marie LEFORT, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier



Copie exécutoire délivrée le :
Copie délivrée le : 




Par acte authentique en date du 12 octobre 2018, M. [N] [Y] a vendu à la Sci Macabane 1 une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] (27) au prix de 175 005 euros payé selon les modalités suivantes :

- premier versement comptant d'un montant de 55 125 euros le jour de la vente, 

- solde du prix par 180 mensualités de 666 euros, la première échéance devant intervenir le 12 novembre 2018.

Par acte établi avec procès-verbal de recherches infructueuses en date du 19 avril 2023, M. [Y] a fait signifier à la Sci Macabane 1 un commandement de payer la somme de 4 662 euros due au titre des mensualités impayées.

Par acte en date du 28 septembre 2023, M. [Y] a fait signifier à la Sci Macabane 1 un nouveau commandement de payer la somme de 5 421,24 euros correspondant au montant des mensualités impayées augmenté des intérêts dus au 15 mars 2023.

Faute de régularisation, M. [Y] a, par acte en date du 26 avril 2024, assigné la Sci Macabane 1 devant ce tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1650, 1654 et 1656 du code civil, aux fins de voir :

- prononcer la résolution du contrat de vente du 12 octobre 2018,

- ordonner la publication de la décision au service de publicité foncière d’[Localité 5],

- condamner la Sci Macabane 1 à lui payer la somme de 5 421,24 euros au titre des mensualités restant dues,

- condamner la Sci Macabane 1 à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral,

- dire l’occupation du bien susvisé par la Sci Macabane 1 et par toute personne de son chef comme étant sans droit ni titre,

- ordonner que la Sci Macabane 1 soit tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, les lieux et de prononcer son expulsion avec au besoin le concours de la force publique passé un délai de 15 jours après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

- condamner la Sci Macabane 1 à lui payer une indemnité d’occupation de 666 euros par mois, à compter du 12 octobre 2018, date de la vente du bien immobilier, jusqu'à la libération effective des lieux.

- procéder par compensation légale entre les parties, le cas échéant.

- condamner la Sci Macabane 1 à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer.

Il a également sollicité que l’exécution provisoire de la décision ne soit pas écartée.

Régulièrement assignée à étude, la Sci Macabane 1 n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 8 juillet 2024.


SUR CE,


En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande de résolution du contrat de vente

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Enfin, l’alinéa 2 de l’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faites par le créancier, soit à la date fixée par le juge, ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, le contrat de vente prévoit en son article 4 de la section « paiement du prix » la clause résolutoire suivante : « à défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause ».

L’analyse des échanges de courriers électroniques entre les parties fait apparaître l’existence d’un retard de paiement de 7 mensualités à la charge de la Sci Macabane1, laquelle a reconnu en être redevable.

Il ressort des pièces du dossier que M. [Y] a fait délivrer deux commandements de payer les 19 avril et 28 septembre 2023, lesquels visent explicitement la clause résolutoire ainsi que son intention de s’en prévaloir.

Il n’apparaît pas que la Sci Macabane1 ait procédé à un quelconque versement dans le mois suivant la signification du premier de ces commandements.

En conséquence, il y a lieu de faire application des dispositions contractuelles et de constater au 19 mai 2023 la résolution de plein droit de la vente du 12 octobre 2018.







2. Sur les conséquences de la résolution

- Sur les restitutions

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles ont procuré l’une à l’autre.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties est un contrat de vente selon lequel le paiement de la totalité du prix est une condition d’exécution parfaite du contrat.

Dès lors, la résolution du contrat de vente implique, pour l’acquéreur de restituer le bien objet de la vente, et pour le vendeur de restituer le montant reçu au titre du prix de vente.

La Sci Macabane1 sera donc condamnée à restituer à M. [Y] le bien immobilier.

S'agissant des sommes perçues par M. [Y], il ressort des éléments du dossier que la Sci Macabane 1 lui a réglé :

- la somme de 55 125 euros au jour de la signature de l’acte authentique de vente,

- la somme de 25 974 euros au titre des mensualités prévues au contrat de vente depuis le 12 novembre 2018 (46 mensualités dues - 7 mensualités impayées = 39 mensualités x 666 euros).

M. [Y] sera donc condamné à rembourser à la Sci Macabane 1 la somme de 81 099 euros.

- Sur la demande au titre de la clause pénale

M. [Y] sollicite la condamnation de la Sci Macabane1 à lui payer la somme de 5 421,24 euros au titre de la clause pénale de 6% des mensualités impayées.

Toutefois, il ressort du contrat de vente (article 4) que la mise en jeu de la clause résolutoire est exclusive de l’application de la clause de déchéance du terme et de la clause pénale.

Dès lors, M. [Y] ne peut obtenir à la fois le paiement des sommes restant dues au titre du contrat de vente et le montant de la clause pénale.

En conséquence, M. [Y] sera débouté de sa demande de ce chef.

- Sur la demande d’indemnité d’occupation et la demande de compensation légale des créances

L’indemnité d’occupation s’entend de l’indemnité versée au propriétaire au titre de la privation de jouissance de son bien consistant en l’impossibilité de vendre, louer ou occuper son bien.

Le maintien des associés de la Sci Macabane1 dans le bien depuis le 19 mai 2023 est de nature à priver M. [Y] de la jouissance de celui-ci et justifie l’octroi d’une indemnité à ce titre.

Cette indemnité sera justement fixée à la somme de 666 euros par mois correspondant au montant de la mensualité de paiement du prix.
En conséquence, la Sci Macabane1 sera condamnée à payer à M. [Y] une indemnité d’occupation d’un montant de 666 euros par mois à compter du 19 mai 2023 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

M. [Y] étant débiteur à l'égard de la Sci Macabane1 au titre des sommes qu'il doit restituer à celle-ci, il y a lieu d'ordonner la compensation des créances réciproques des parties jusqu'à due concurrence.

- Sur le préjudice moral

M. [Y] a nécessairement subi un préjudice moral du fait de l'inexécution du contrat de vente et de l'impossibilité de récupérer son bien occupé.

La Sci Macabane1 sera condamnée à lui payer une indemnité de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La Sci Macabane1 qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

Elle sera également condamnée à payer à M. [Y], en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité pour frais irrépétibles qui sera évaluée équitablement à la somme de 2 500 euros laquelle comprend le coût des commandements de payer.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. 

PAR CES MOTIFS


Le tribunal,

CONSTATE la résolution de plein droit du contrat de vente conclu le 12 octobre 2018 entre M. [N] [Y] et la Sci Macabane 1 à la date du 19 mai 2023, 

ORDONNE que la Sci Macabane 1 laisse libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (27),

ORDONNE l'expulsion de la Sci Macabane 1 et de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la Force Publique, à défaut d'exécution volontaire dans le délai d’un mois suivant la présente décision, et passé le délai de quinze jours à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux,

ORDONNE à M. [N] [Y] de restituer à la Sci Macabane 1 la somme 81 099 euros au titre de la résolution de la vente intervenue entre eux le 12 octobre 2018, et en tant que de besoin, le condamne à paiement de ce chef,

DEBOUTE M.[N] [Y] de sa demande en paiement de la somme de 5 421,24 euros,

CONDAMNE la Sci Macabane 1 à payer à M. [N] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation de 666 euros à compter du 19 mai 2023 et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties susvisées jusqu'à due concurrence, 

CONDAMNE la Sci Ma cabane 1 à payer à M. [N] [Y] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE la Sci Macabane aux dépens de l'instance, 

CONDAMNE la Sci Macabane 1 à payer à M. [N] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente, 

Aurélie HUGONNIER Marie LEFORT