Tribunal judiciaire du Havre, Mise en Etat 1ère Chambre, 19 septembre 2024, n° 21/01282

REPUBLIQUE FRANCAISE
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE
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JUGEMENT

 AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a 
 rendu le jugement suivant :


LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
 N° RG 21/01282 - N° Portalis DB2V-W-B7F-FXGR
 NAC: 63C Demande en réparation des dommages causés par l’activité d’un expert en diagnostic, un commissaire aux comptes, un commissaire aux apports, un commissaire à la fusion ou un expert-comptable


DEMANDERESSE: 

Madame [G] [T]
née le 11 Avril 1986 à LE HAVRE (76600), demeurant 6 rue d’Epremesnil - 76600 LE HAVRE
représentée par la SELAS KPMG AVOCATS, avocats au barreau du HAVRE


DÉFENDEURS: 

Monsieur [X] [N] [P] [D]
né le 24 Juin 1980 à PARIS (75000), demeurant 6 rue Gaston Couté - 75018 PARIS
représenté par Me Pierre RAMAGE, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [K] [D]
né le 12 Novembre 1987 à PARIS (75000), demeurant 13 rue Pringle - 64200 BIARRITZ
représenté par Me Pierre RAMAGE, avocat au barreau du HAVRE

S.A.R.L. DIAGNOSTIC [B], dont le siège social est sis 24 rue de la Bourdonnais - 76600 LE HAVRE
représentée par Me Jacques FORESTIER, avocat au barreau du HAVRE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel 

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 13 Juin 2024. A l'issue des débats, le Tribunal a mis l'affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 19 Septembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.


SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.






EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique de vente dressé le 16 octobre 2020, Mme [G] [T] a acquis auprès de Messieurs [X] et [K] [D] (ci-après les consorts [D]) le lot n° 2 de l’ensemble immobilier en copropriété figurant au cadastre sous les références section BD n° 145 lieu-dit 4, rue d’Eprémesnil au Havre. 
L’acte de vente mentionne une superficie de 49,14 m2 moyennant le prix de 90 000 euros.
Le métrage figurant en annexe de l’acte de vente a été effectué par M. [H] [B], devenu l’Eurl DIAGNOSTIC [B].
L’acte de vente indique que : « si la superficie réelle de ce lot se révélait inférieure de plus d’un vingtième à celle-ci-dessous, le vendeur pourrait être amené, à la demande de l’acquéreur, à supporter une diminution du prix du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure. »
Par lettre recommandée du 25 novembre 2020, Mme [T], après avoir découvert que la surface réelle du logement n’était que de 39,32 m2, a sollicité auprès des vendeurs une diminution du prix.
En l’absence de réponse, Mme [T] a fait délivrer aux consorts [D] et à l’Eurl DIAGNOSTIC [B] une assignation à comparaître devant la présente juridiction aux fins de les voir solidairement condamner à lui verser la somme de 19 640,34 euros à titre de réduction proportionnelle du prix de vente et des droits et frais de notaire indument versés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les sommes de 90 euros au titre des frais de diagnostic et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, Mme [T] expose qu’en vertu des articles 1617 et 1619 du code civil, le vendeur a l’obligation de livrer les mètres carrés exprimés, sous peine de réduction proportionnelle du prix de vente. Elle précise que tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique, le bien vendu est désigné avec une superficie globale supérieure de plus de 5% à la superficie réellement acquise.
Les consorts [D] concluent au débouté de la demanderesse ; ils reconnaissant que l’acte authentique contient une erreur relative à la superficie du logement mais soutiennent que Mme [T] avait connaissance de la superficie réelle de 39 m2, ayant visité et obtenu la fiche du bien immobilier avant la réitération de la vente devant le notaire ; ils estiment donc qu’elle ne subit pas de préjudice et ajoutent qu’ils n’ont commis aucune faute, l’écart entre la surface réelle et la surface mentionnée dans l’acte de cession étant la conséquence d’une erreur professionnelle de l’Eurl [B] ; à titre subsidiaire, si le tribunal venait à faire droit à la demande de réduction proportionnelle du prix, les consorts [D] sollicitent de voir condamner cette société à les indemniser de l’intégralité de la restitution du prix de vente, sur le fondement de la perte de chance de vendre à un prix similaire pour une surface moindre. Ils s’opposent à la demande relative au remboursement des frais de notaire et de diagnostic ; subsidiairement, ils sollicitent qu’ils soient mis à la charge de la société DIAGNOSTIC [B]. En tout état de cause, ils sollicitent la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’Eurl DIAGNOSTIC [B] reconnait son erreur de mesurage ; elle conclut au débouté de Mme [T], estimant que celle-ci ne subit aucun vice du consentement ni aucun préjudice, ayant eu connaissance de la réelle superficie de 39 m2 et ayant acquis son appartement à un prix négocié dans une fourchette basse. Elle conclut également au débouté des consorts [D], ces derniers ne pouvant ignorer que leur appartement mesurait 39 m2 et non 49 m2. Elle sollicite la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 1619 du même code, dans le cas d’une vente d’un immeuble désigné par sa description et sa mesure, « l'expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l'excédent de mesure, ni en faveur de l'acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu'autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d'un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s'il n'y a stipulation contraire.
Par ailleurs, dans le cadre d’une vente d’un lot en copropriété, l’article 46 de la loi dite « carrez » du 18 décembre 1996 impose la mention de la superficie dans les contrats de vente d’un lot de copropriété et prévoit la même sanction que celle de l’article 1619 précité en cas de différence de plus d’un vingtième de la surface exprimée.
 L’article 43 de la même loi répute non écrite toute clause contraire. 
Il résulte de ces règles que le vendeur, qui est tenu de délivrer la superficie telle qu’elle est portée au contrat, supporte, en cas de moindre superficie, une diminution du prix de vente au profit de l’acquéreur, lorsque la différence de mesure est d’au moins un vingtième, soit 5% de la surface exprimée.
Lesdites règles sont spéciales aux ventes d’immeuble et l'emportent sur les articles généraux du droit commun des contrats, en vertu de la règle fondamentale selon laquelle le spécial l'emporte sur le général.
En conséquence, en l’absence de grief sur la validité du contrat, il n’y pas lieu d’examiner l’étendue du consentement de Mme [T], ni la bonne ou mauvaise foi des contractants.
Les arguments des consorts [D] relatifs au droit commun des contrats seront écartés.
Seules doivent être examinées en l’espèce la condition de l’article 1619 et l’éventuelle sanction applicable.
En l’espèce, à la page 3 de l’acte de vente, dans le paragraphe désignation du bien vendu, il est mentionné une superficie de 49,14 m2.
Cependant, il est constant que la superficie réelle du logement est de 39,32 m2, telle que mesurée postérieurement par la société DIAGAMTER, dont le certificat est produit aux débats.
Au regard de la superficie annoncée dans l’acte de vente, la différence représente 9,82 m2, soit un taux de surface moindre de 19,88 %.
La condition des articles susvisés est donc remplie et la demande de diminution du prix formulée par Mme [T] recevable.
En conséquence, les consorts [D] doivent restituer la partie du prix qu'ils ont indûment reçu, la diminution du prix se faisant proportionnellement à la moindre mesure. 
Le prix d'acquisition du logement étant de 90.000 euros, le tribunal prononce la condamnation solidaire des consorts [D] à rembourser à Mme [T] la somme qu'elle a payée en trop, soit 17 982 euros (19,98 % de 90 000 euros) avec intérêts à compter de l’acte introductif d’instance.
Mme [T] soutient également qu'elle a supporté indûment des frais de notaire et en demande le remboursement auprès des consorts [D] en chiffrant sa demande à 1 658,34 euros (19,98 % de 8 300 euros).
S’il résulte bien du décompte financier établi par le Notaire que Mme [T] a réglé, outre le prix de vente et les charges de copropriété, des « frais d’achat » à hauteur de 8 300 euros, il convient de rappeler que son action contre les vendeurs ne peut porter que sur la diminution du prix de vente, celle des frais accessoires n’étant pas prévue par les articles précédés qui accordent à l’acquéreur une indemnisation forfaitaire et exclusive de toute autre.
Il n'y a donc pas lieu à appliquer de réduction proportionnelle aux accessoires du prix de vente, tels que frais notariés et droits d'enregistrement sur le fondement des articles précités, seuls invoqués au soutien de cette demande.
Cette demande sera rejetée.
Sur le recours des consorts [D]
Les consorts [D] sollicitent à titre subsidiaire de voir condamner l’Eurl DIAGNOSTIC [B] à les indemniser de l’intégralité de la restitution du prix de vente soit 17 982 euros, sur le fondement de la perte de chance de vendre à un prix similaire une surface moindre.
Il est constant qu’une erreur de mesurage a été commise par l’Eurl DIAGNOSTIC [B], mandatée par les consorts [D] ; cette erreur a été reportée dans l’acte de vente.
L’Eurl [B] a donc commis une faute susceptible de donner lieu à indemnisation sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.
Cependant, les consorts [D] ne peuvent faire supporter à la seule l’Eurl DIAGNOSTIC [B] le préjudice qui en découle, compte tenu de la connaissance personnelle qu’ils avaient de la surface réelle de leur bien immobilier qu’ils ont laissé vendre pour une surface erronée.
Le mandat de vente qu’ils ont confié à l’agence immobilière comporte, outre leur signature, la mention très apparente d’une surface de 38 m2. 
Il convient de noter que ce mandat de vente a été signé le12 mars 2020, alors que la faute de mesurage a été commise par l’Eurl DIAGNOSTIC [B] le 19 juin 2020.
Les consorts [D] étaient donc en mesure de s’interroger sur l’erreur de mesurage commise postérieurement par l’Eurl DIAGNOSTIC [B] et d’y apporter une correction lors de l’acte authentique de vente, ce qu’ils n’ont pas fait.
La diminution du prix dont ils sont redevables au profit de Mme [T] est donc davantage causée par leur absence de correction que par l’erreur de mesurage de l’Eurl DIAGNOSTIC [B].
Leur recours à l’égard de l’Eurl DIAGNOSTIC [B] sera rejeté.
Sur les autres demandes
Mme [T] sollicite le remboursement de la somme de 90 euros au titre des frais de diagnostic effectués par le cabinet DIAGAMTER.
Ces frais de diagnostic ont été nécessaires pour entreprendre la présente action et démontrer une différence de surface d’au moins 5 %.
Il convient de les mettre à la charge solidaire des consorts [D] au titre des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l’article 1231-1 du code civil.
L’équité commande de condamner les consorts [D] à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande de débouter l’Eurl DIAGNOSTIC [B] de sa demande sur le fondement dudit article.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort ;
CONDAMNE solidairement Messieurs [X] et [K] [D] à payer à Mme [G] [T] :
la somme de 17 982 euros (dix sept mille neuf cent quatre-vingt deux euros) au titre de la diminution proportionnelle du prix de vente, 
la somme de 90 euros (quatre vingt dix euros ) au titre des frais de diagnostic ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Messieurs [X] et [K] [D] à payer à Mme [G] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Messieurs [X] et [K] [D] aux dépens de l’instance.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

 Le Greffier, Le Président,